2009年+國稅31號文+解讀

新文件條文張偉的解讀第一章總則（共4條）第一章總則共四條，解決的是地產(chǎn)企業(yè)所得稅的兩個根本問題，第一：究竟允許不允許對地產(chǎn)企業(yè)進行核定征收所得稅管理；第二，完工標準究竟如何界定。第一條根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。國稅發(fā)【2006】31號文件依據(jù)的上位法是《企業(yè)所得稅暫行條例》，2008年1月1日實施新企業(yè)所得稅法以后，需要在新《企業(yè)所得稅法》基礎(chǔ)上制定新文件，本文件也是“千呼萬喚”本文件是實體和程序的統(tǒng)一。既規(guī)定地產(chǎn)企業(yè)如何繳納企業(yè)所得稅，也規(guī)定程序性問題。因此既根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其條例，也依據(jù)《征管法》來制定。第二條本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。2008年2008年1月1日以前，內(nèi)資企業(yè)執(zhí)行31文件38條規(guī)定，外資企業(yè)2007年12月31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達到完工標準后，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本。但是具體如何銜接，說的并不明確。例如：某外資企業(yè)，2007年取得預(yù)售收入1000萬元，按照10%這里的關(guān)鍵是，納稅申報表附表3第50行的調(diào)減項目到底該填多少，如果填100萬元的話，那么以前年度的期間費用如何處理？個人傾向于作為過渡措施，都扣除在今年?；蛘咦鳛橐郧澳甓鹊奶潛p處理，其實效果是一樣的。第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。關(guān)于完工標準，同31號文件未發(fā)生變化。在31號文件執(zhí)行過程中，納稅人反映：以竣工證明作為主要標志的完工標準太早，開發(fā)企業(yè)由于未進行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會形成已經(jīng)實際發(fā)生的成本由于在完工年度未取得發(fā)票，無法扣除的問題。本次文件，未修改完工標準。但是文件32條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。部分的解決了該問題。文件35條規(guī)定，企業(yè)可以在匯算清繳前任意選擇一個時點結(jié)轉(zhuǎn)收入。這樣對規(guī)定更加明確企業(yè)在年內(nèi)根本不必結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入為實際銷售收入。預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實際的銷售收入實際只是一個匯算清繳的年度問題。青島國稅局2007年的匯繳政策中在年度中間預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實際銷售收入的一系列規(guī)定，再次證明屬于多此一舉。第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定企業(yè)的所得稅按照核定征收方式進行征收、管理。繼續(xù)強調(diào)開發(fā)企業(yè)不得事先核定征收。文件第四條，繼續(xù)強調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收。用詞更加明確，一是，不允許開發(fā)企業(yè)按照核定征收方式進行征收管理，國稅發(fā)[2008]30號文件第三條規(guī)定：特殊行業(yè)、特殊類型的納稅人和一定規(guī)模以上的納稅人不適用本辦法。上述特定納稅人由國家稅務(wù)總局另行明確。，而本文件責(zé)明確了房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)事不適用按照國稅發(fā)[2008]30號文件進行核定征收的；二是，可以對以前年度開發(fā)企業(yè)的納稅核定征收。目前，全國對開發(fā)企業(yè)實施核定征收的地方很多，例如湖南省國地稅聯(lián)合發(fā)文件，對所有的地產(chǎn)企業(yè)進行核定征收，除了地方稅務(wù)機關(guān)對于稅收任務(wù)的考量外，也有文件表述不清楚的原因，實際上事后核定征收是《征管法》35條針對所有企業(yè)的措施，新文件完全沒有必要去說此事，只要說開發(fā)企業(yè)一律不能核定征收即可，否則反而可能引起一些理解上的爭議。第二章收入的稅務(wù)處理（共6條）第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。同31號文件的規(guī)定無任何變化。其實，很多時候企業(yè)對于代收費用是納入價內(nèi)，還是作為代收款項處理，并不能自由選擇，取決于公用事業(yè)單位開具發(fā)票的方式，更取決于當(dāng)?shù)卣P(guān)于代收費用的規(guī)定。例如：江蘇省政府規(guī)定實行“一費制”，將代收的費用全部納入房價內(nèi)，此時企業(yè)就無法選擇作為代收款項。（1）企業(yè)所得稅：無論是將代收款項納入價內(nèi)，還是不納入價內(nèi)其實不影響企業(yè)所得稅，影響的是所得稅款的利息。（2）營業(yè)稅。除了維修基金（國稅發(fā)[2004]69號文件）、代收的契稅、印花稅以外，其余的代收費用一律繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以運用代理業(yè)進行規(guī)避。（國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[2007]908號文件）（3）土地增值稅：根據(jù)財稅[1995]48號文件規(guī)定，關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題，代收費用不納入價內(nèi)的話，不交納土地增值稅，納入價內(nèi)既作收入也做扣除項目，但是不得作為加計20%的基數(shù)。這里的問題在于如何區(qū)分什么是代收費用？根據(jù)48號文件這里的代收費用是縣級政府要求代收的，如果不是縣級政府要求代收，且合同上未注明代收費用的，可以不作為代收費用處理，即：允許加扣20%。第六條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)該及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒證報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。實際上到底用利潤率還是計稅毛利率，其關(guān)鍵點在于期間費用及營業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。國稅發(fā)【2006】31號文件用“計稅毛利率的提法，而國稅函【2008】299號文件又改為“利潤率”，新文件再次改回計稅毛利率。文件第12條明確，期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅可以在所得稅前扣除，這一點通31號文件并無變化。如果當(dāng)年預(yù)售收入已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了銷售收入，則稅金及附加已經(jīng)計入會計利潤，進行了扣除。如果當(dāng)年存在預(yù)售收入，而新納稅申報表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項目，因此建議填列在附表5的第20行。實際上無論用詞如何變化，預(yù)售收入可以扣減期間費用以及稅金及附加這一點是確定無疑的。只是在填制報表的技巧略有差異而已。新文件再次強調(diào)企業(yè)年度申報的時候，需要出具中介機構(gòu)的毛利額差額調(diào)整報告。新文件多次運用了中介機構(gòu)要出具文件的規(guī)定。第七條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品屬于①經(jīng)濟適用房、②限價房和③危改房的，其計稅毛利；不得低于3%，其他未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。降低了計稅毛利率，屬于企業(yè)的實質(zhì)性利好。目前，我國的宏觀經(jīng)濟遭受到國際金融危機的嚴峻考驗，帶動我國經(jīng)濟的三架馬車：投資、消費、出口，均啟動乏力，作為刺激投資作用最大的產(chǎn)業(yè)，國家的宏觀政策由打壓地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)而為“救市”。一是頒發(fā)了財稅【2008】137號文件，降低個人房屋交易稅費，刺激消費，第二就是本文件降低了計稅毛利率。文件第7條規(guī)定，省會城市毛利率改為15%、地級市改為10%、其他地區(qū)則改為5%。文件還明確了限價房、危改房也享受3%的毛利率。需要注意的是，是否屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對待。降低毛利率的結(jié)果是很多利潤率不高的樓盤，在預(yù)售階段根本就交不到稅款了，有效的緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。第八條企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按以下規(guī)定確認收入的實現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或洗衣中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方予購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)，報效期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。同31號文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。第九條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）

按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）

由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計提折舊規(guī)定了限制性條款。文件第9條，取消了自產(chǎn)自用需要視同銷售的規(guī)定，也同《企業(yè)所得稅法實施條例》第25條、國稅函【2008】828號文件一脈相承。31號文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函【2005】970號文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。本文件基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。國稅函【2008】828號文件同時規(guī)定：以前年度未視同銷售的，可以按照新規(guī)定，不再視同銷售。取消自產(chǎn)自用的規(guī)定后，開發(fā)企業(yè)可能會以房屋以自用為名對存量房計提折舊，以減少稅收負擔(dān)。針對這種情況，文件24條規(guī)定，只有自用12個月以上以后才可以對自用的開發(fā)產(chǎn)品計提折舊。也就是說，如果報建就是自建固定自產(chǎn)，可以直接計提折舊，如果報建是開發(fā)產(chǎn)品，則只有自用12個月以上才可以計提折舊。這是實質(zhì)重于形式原則的體現(xiàn)。第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前扣除。同31號文件的規(guī)定完全一致。第三章成本、費用扣除的稅務(wù)處理（共14條）第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分①期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、②開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、③已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。成本費用的稅務(wù)處理要區(qū)分三組概念，我認為應(yīng)當(dāng)再加上一組。即：已完工開發(fā)產(chǎn)品成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開發(fā)間接費用的項目，計入期間費用。一般說來，計入期間費用對所得稅有好處，計入開發(fā)成本，由于可以加計扣除，對土地增值稅有好處。實際上企業(yè)一般并不會計入期間費用，因為計入期間費用影響所得稅的好處只是時間性差異，即使計入開發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計入開發(fā)成本對土地增值稅的好處則是實實在在的永久性差異。第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。明確了土地增值稅可以在企業(yè)所得稅前扣除。（1）文件第12條明確土地增值稅可以在稅前扣除，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題。（2）明確了期間費用、營業(yè)稅金及附加均可以在稅前扣除。我認為即使是預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加也允許作為納稅調(diào)減項目，在當(dāng)年度扣除。

第十三條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。

第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本同31號文件?！督ㄔO(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）的通知》

1995年9月8日建房(1995)需要注意的是，計算單位工程成本時，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。第十五條企業(yè)將已計入銷售收入的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。對應(yīng)了代收費用的扣除規(guī)定。第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的①會所、②物業(yè)管理場所、③電站、④熱力站、⑤水廠、⑥文體場館、⑦幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（一）①屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，②或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（二）①屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，②或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，③或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。對于公建配套設(shè)施，大體上分為三項內(nèi)容：有一些企業(yè)問：開發(fā)企業(yè)無償劃撥給物業(yè)公司的物業(yè)用房是否繳納企業(yè)所得稅？根據(jù)本條規(guī)定，只要物業(yè)用房是屬于全體業(yè)主的，或無償贈與全體業(yè)主的，就可以作為公共配套設(shè)施處理，全額在稅前扣除成本。并且按照規(guī)定在企業(yè)所得稅前分配扣除。大體上分為3種情況：（1）

作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。（2）

作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。（3）

自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對象前扣除。需要注意的是產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除成本。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者贈送給國家的人防設(shè)施做成的車庫，雖然屬于營利性的，仍然作為公共配套設(shè)施進行處理。第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。一般來說即使國家給與經(jīng)濟補償，也不會超過建造成本，例如：某企業(yè)建造一個派出所，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償100萬元，該派出所為三個成本對象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對（300-100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設(shè)施進行分攤，稅法規(guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻，就直接在所得稅前扣除算了。第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預(yù)定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（1）業(yè)主斷供在會計上是一種或有事項，而稅收遵循確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計負債在稅前扣除。（2）根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關(guān)的擔(dān)保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔(dān)保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。第二十條企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。規(guī)定了向境外支付傭金10%的比例限制。延續(xù)了原來外資企業(yè)國稅發(fā)【2001】242號文件，對于開發(fā)企業(yè)向境外支付的銷售傭金不得超過10%的比例限制。外國機構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生地在國外，因此屬于境外所得，營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，只有在境內(nèi)取得的勞務(wù)所得才屬于征收營業(yè)稅的范圍，因此不用代扣代繳營業(yè)稅。第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)同意向金融機構(gòu)借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具借出方從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的合理利息準予在稅前扣除。規(guī)定了銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為。第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后準予在稅前扣除。

第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計超過12個月后按規(guī)定提取的折舊，可以在稅前扣除，未超過12個月的，不得在稅前扣除折舊費用。對于企業(yè)是個兩難的選擇，根據(jù)國稅發(fā)【2003】89號文件，如果企業(yè)自用的話要開始繳納房產(chǎn)稅，只有繳納房產(chǎn)稅1年以后才能在企業(yè)所得稅前扣除折舊。本條的含義是限制開發(fā)企業(yè)人為的限制固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品的界限，將存量房全部提取折舊，以達到滯后納稅的目的。第四章計稅成本的核算（共11條）第二十五條計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的各項費用。計稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。第二十六條成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)者。計稅成本對象的確定原則如下：（一）

可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）

分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）

功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可作為獨立的成本對象進行核算。（四）

定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（五）

成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）

權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，有能夠結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。（七）

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。給出了成本對象的定義：是費用承擔(dān)者。并規(guī)定用6種方法來劃分不同的成本對象。本條要求企業(yè)在開工之前合理確定成本對象，并報稅務(wù)機關(guān)備案。也就是說在開工之前就要確定成本對象，以防止企業(yè)任意組合成本對象。

第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）

土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地賣價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（二）

前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）

建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，只要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）

公共配套設(shè)施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）

開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。規(guī)定了計稅成本對象的開支內(nèi)容。文件27條將計稅成本對象的6項開支內(nèi)容做了規(guī)定，實際上6項成本對象的開支內(nèi)容是一個會計的內(nèi)容。這里在稅法中明確，對于一些具體項目是否可以在稅前扣除起到了確定的作用。需要注意的是園林綠化等園林環(huán)境工程費不屬于配套設(shè)施，因此稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對園林進行分攤，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項共同費用外，企業(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進行分攤扣除。規(guī)定了營銷營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用。單獨設(shè)立的售樓部，通常會計上會這樣處理。借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款計提折舊的時候，借：營業(yè)費用貸：累計折舊拆除的時候，借：營業(yè)外支出貸：固定資產(chǎn)清理如果將營銷設(shè)施建造費計入開發(fā)間接費用的話。就會形成，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費用—營銷設(shè)施建造費貸：銀行存款，既然沒有計入固定資產(chǎn)，也就不需要計提折舊了，當(dāng)拆除營銷設(shè)施的時候，如果有拆除的收入，借：材料貸：營業(yè)外收入。也就是說所得稅不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話，實際上是對企業(yè)有利的。企業(yè)所得稅政策，往往是限制將一些費用計入期間費用，而是規(guī)定盡量計入開發(fā)成本，而土地增值稅政策則盡量規(guī)定計入期間費用，以免侵蝕土地增值稅的稅基。

第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：（一）

對①當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)②預(yù)提費用和③待攤費用進行計量與確認。（二）

對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（三）

對前期已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。（四）

對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)當(dāng)分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予扣除。我將地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算分為7大步驟：（一）在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。劃分成本對象是計算計稅成本的首要步驟，計算成本首先要知道費用承擔(dān)者的界定，知道為誰計算的。（二）歸集開發(fā)成本（6類成本科目、3類成本項目）。按照會計科目劃分為①土地及拆遷補償費；②前期工程費；③基礎(chǔ)設(shè)施費；④建安工程費；⑤公共配套設(shè)施費；⑥開發(fā)間接費用。按照成本類型劃分為①實際發(fā)生的開發(fā)成本；②4類預(yù)提費用，包括合同金額不超10%的金額，中介機構(gòu)鑒證后，按照預(yù)計造價預(yù)提的配套設(shè)施費用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本；③待攤費用。例如前期已經(jīng)完工的配套設(shè)施，后期應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的部分。（三）分配共同成本（四種分配方法）。①土地及成本必須按照占地面積法來分攤，而一次性取得土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務(wù)機關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進行分配，待全部完工后再行調(diào)整；②配套設(shè)施可以按照建筑面積法進行分攤；③貸款利息可以按照直接成本法或工程該算法進行分攤；④其余的共同成本分攤方法由企業(yè)自行確定。（四）確定完工標準（三種完工標準）。必須要區(qū)分已完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，只有完工年度才需要將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。新文件繼續(xù)沿用了31號文件的3個完工標準即：竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（五）單位工程成本。（六）計算銷售成本。（七）后續(xù)成本的二次調(diào)整。第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比原則分配至各成本對象，具體分配方法如下（略）第29條詳細介紹了共同成本的分配方法。第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：（一）

土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連接房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）

單獨作為過渡性成本對象核算的配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。（三）

借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直線成本法或按預(yù)算造價法進行分配。（四）

其他項目的分配法由企業(yè)自行確定。

規(guī)定了共同成本的分配方法。31號文件只是說對于共同成本可以按照占地面積法、建筑面積法、工程該算法三種方法進行分配。文件30條規(guī)定了土地的分配要用占地面積法進行分配，公共配套設(shè)施必須用建筑面積法分配，而貸款利息要用工程概算法和直接成本法來分配。尤其需要注意的是，文件30條特別規(guī)定：對于土地開發(fā)同時連接房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。也就意味著土地開發(fā)成本可以按照工程概算來進行分配，而不必按照實際發(fā)生的成本，可以部分預(yù)提土地的開發(fā)成本了。第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，在按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的資產(chǎn)公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價或減除應(yīng)受到的補價款。2.換取得開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除迎合搜到的補價款。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)費用計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。其實第一種方式是指沒有建立合資公司，而是僅僅就該項目進行項目合作的情形。例如A公司有一塊土地10000平米，投資到有資質(zhì)的B企業(yè)，進行合作建房，項目的容積率為1：4，即,房屋的建筑面積為40000平米，約定應(yīng)分給A公司30000平方米假設(shè)房屋的公允價值為每平方米1萬元，則A公司應(yīng)按應(yīng)分得房屋的公允價值3億元確認開發(fā)成本。雖然在接受投資的時候，暫時不確認開發(fā)成本，其實在房屋沒有完工的時候，是否確認開發(fā)成本也沒有意義。（這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本）需要注意的是，此時A公司還需要按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。假設(shè)每平米房屋中含有土地的成本為75%，則B公司應(yīng)當(dāng)按照0.75億元確定銷售房屋收入繳納營業(yè)稅，而A公司也應(yīng)當(dāng)按照0.75億元確定銷售部分土地的價值來繳納營業(yè)稅。（這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品不含地價的核定價值確認營業(yè)稅計稅依據(jù)，理由是:國稅函【1995】156號文件第17條規(guī)定，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動的行為。即，甲方轉(zhuǎn)讓的是部分土地，轉(zhuǎn)讓的是開發(fā)商自用房屋所占用一部分的土地，而開發(fā)商銷售部分房屋，即銷售的是分給甲方的那部分，由于這部分的土地，在稅收上甲方并沒有銷售給乙方，因此核定營業(yè)稅計稅依據(jù)的時候，個人認為不應(yīng)當(dāng)包括地價來核定營業(yè)稅計稅依據(jù)。）第三十二條除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合①已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或②按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。規(guī)定了可以預(yù)提部分費用。31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不能預(yù)提費用在稅前扣除。文件31條規(guī)定以下3項費用可以在稅前扣除。一是，出包工程沒有取得發(fā)票的，可以最多按照按照合同額的10%來預(yù)提；二是，可以按照中介機構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本。三是，可以預(yù)提報批報建、物業(yè)完善費用。其中公共配套設(shè)施可以按照預(yù)算造價來合理預(yù)提配套設(shè)施建造費用，對于開發(fā)來說簡直是福音，因為實際上開發(fā)企業(yè)可以對串通中介結(jié)構(gòu)對配套設(shè)施的預(yù)算造價做加大處理，以達到少繳稅款的目標。除了本條規(guī)定的3項預(yù)提費用外，文件第30條第一款規(guī)定：土地開發(fā)同時連接房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。例如：地下人防建設(shè)的停車場所、立體車庫等，以前部分省份稅務(wù)機關(guān)認為，既然作為經(jīng)營性的配套設(shè)施，就不允許將其成本全部進入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，而是要保留一些開發(fā)成本。由于對地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所，其成本很難估計，所以即使沒有銷售，也不再保留成本。33條對此問題做了簡化處理，即：將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性進入開發(fā)成本，等到停車場所出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，無成本同其配比。第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本是其實際發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。即將以后年度取得合法憑據(jù)的開發(fā)成本，視同后續(xù)支出來處理，顯然也不能根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比的原則，來進行追溯調(diào)整，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇某一時日作為計稅成本的結(jié)算時點，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。及時性原則是指只要在匯算清繳期前結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本即可，也凸顯了企業(yè)所得稅按年納稅的基本原則。如果企業(yè)在完工年度未計算計稅成本，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)去確定或核定其計稅成本。實際上很多地產(chǎn)企業(yè)由于完工年度無法足額取得發(fā)票，不去結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本，文件再次強調(diào)稅務(wù)機關(guān)有確定或核定成本的權(quán)利。很多時候企業(yè)的稅不是查出來的，而是算出來的。第五章特定事項的稅務(wù)處理（共兩條）第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資和房分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視為預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理。即將投資額視同為預(yù)售收入處理，但是合資方投入資金時不用作為預(yù)售收入處理。這里投的是錢，而不是地。例如：A企業(yè)聯(lián)合B企業(yè)做開發(fā)項目，B企業(yè)投資3000萬元，兩年后分配開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)產(chǎn)品的成本為2500萬元，則應(yīng)當(dāng)確認應(yīng)納稅所得額500萬元。雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤的，還是要視同股息紅利所得。對于投資的企業(yè)比較有利。假設(shè)，B企業(yè)投資5000萬元，2年后分的利潤6000萬元，如果視同B企業(yè)借錢給A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。而如果作為利息處理對于A企業(yè)比較有利，因為這樣的利息支出，有可能被允許在所得稅前扣除。因此要測算那種方式對企業(yè)更為有利，簽訂合同的時候就要簽訂什么樣的合同。但是處于法律風(fēng)險，這樣的合作協(xié)議往往考慮的是非稅收利益。第三十七條企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的核以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（二）接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的核以后應(yīng)分出的）和購入該項目土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項目土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。同31條是對應(yīng)的規(guī)定。前提條件仍然是沒有成立法人公司，如果成立合資公司，而將非貨幣性資產(chǎn)投資到開發(fā)企業(yè)，則在投資時就要按照分解理論在確定所得或損失。第六章附則（共兩條）第三十八條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第六條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。即：2007年以前取得的預(yù)售收入，在2008年以后完工的，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利，根據(jù)文件第6條的規(guī)定來處理。例如：某企業(yè)在省會城市，2007年取得了預(yù)售收入3000萬元，預(yù)計利潤率為10%，則企業(yè)按照33%的稅率，繳納