2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試快速提分題附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

2、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息，則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2

3、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務(wù)評價

4、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會

5、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險

6、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率

7、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

8、企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋

9、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行定價，這種定價方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定位C.隨行就市定價法D.價值定價法

10、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

11、下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)供出售、出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于（）。A.商品房建設(shè)投資B.置業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.土地一級開發(fā)

13、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和

14、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10％，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75

15、當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進(jìn)行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費用現(xiàn)值法

16、建筑使用中，人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表

18、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同。該項投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

19、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項目的相對風(fēng)險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算

20、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用

21、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權(quán)的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費用

22、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化

23、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%

24、下列選項中，不屬于解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)B.政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作C.加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場的透明度

25、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資

26、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

27、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預(yù)租售收入C.借貸資金D.政府資助

28、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8

29、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制D.合同管理

30、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用

31、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售

32、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查

33、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為－870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

34、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%

35、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是（）。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長

36、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金

37、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務(wù)費用D.辦公費

38、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹

39、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量

40、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化

41、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性

42、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元

43、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化

44、金融機(jī)構(gòu)對項目貸款進(jìn)行綜合評價，凡綜合風(fēng)險度超過()的，即為高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%

45、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率

46、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費

47、（）的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金

48、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。A.市場供求風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.或然損失風(fēng)險

49、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了（）。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本

50、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%二、多選題

51、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37

52、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資

53、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標(biāo)B.途徑C.市場化D.商品化

54、目前我國采用的復(fù)式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法

55、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

56、在進(jìn)行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%

57、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題

58、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70

59、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用

60、市場定義有六個層次，以下排序正確的是（）。A.整個市場＞有效市場＞潛在市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場B.潛在市場＞整個市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場C.整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場D.整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場

61、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經(jīng)營資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營成本C.開發(fā)建設(shè)投資D.總開發(fā)成本

62、對于能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機(jī)會型房地產(chǎn)投資

63、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%

64、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

65、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達(dá)程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

66、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管

67、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項目投資現(xiàn)金流量表

68、下列關(guān)于會計主體，表述錯誤的是（）。A.會計主體是指會計工作為之服務(wù)的特定單位或組織B.會計主體也稱為會計實體、會計個體C.會計主體等同于法律主體D.會計主體不一定是法律主體

69、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策

70、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率

71、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A.觀察法B.實驗法C.討論法D.問卷調(diào)查法

72、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持

73、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡單隨機(jī)抽樣D.定額抽樣

74、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

75、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水

76、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元

77、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量

78、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計()時的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關(guān)系

79、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務(wù)凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務(wù)凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務(wù)凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2

80、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用

81、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率

82、當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時，最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關(guān)系

83、企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋

84、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長期投資D.最高最佳使用性

85、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表

86、在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制的報表是（）。A.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表B.利潤表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營成本估算表

87、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43

88、會計核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B.收付實現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則

89、以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入

90、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格

91、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

92、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務(wù)評價

93、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設(shè)投資C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入

94、在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用

95、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

96、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結(jié)束時的金額C.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時點的價值

97、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

98、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費

99、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

100、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%三、判斷題

101、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）

102、下列關(guān)于藥物用法用量的敘述錯誤的是A.獨活，煎服，3～10gB.威靈仙，煎服，6～10gC.川烏，煎服，3～4.5gD.雷公藤，煎湯，10～25g

103、“商品房待售面積”指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。（）

104、目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）

105、下列除哪項外都是既能祛風(fēng)、又能止痙的藥物A.刺蒺藜B.蟬蛻C.白僵蠶D.蜈蚣

106、大黃制炭的目的是A.涼血止血B.瀉熱通便C.活血祛瘀D.清熱解毒

107、葶藶子的功效是A.清化熱痰，除煩止嘔B.清化熱痰，寬胸散結(jié)C.清化熱痰，定驚利竅D.瀉肺平喘，利水消腫

108、某項目建設(shè)期為一年，期初需投入1000萬元，其中600萬元向銀行貸款，貸款利率為10%，按年計息，年末應(yīng)償還的利息為30萬元。（）

109、鹿角膠入湯劑宜A.先煎B.煎湯代水C.包煎D.烊化

110、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項目管理。()

111、桑螵蛸、海螵蛸均具有的功效是A.補(bǔ)腎助B.除濕止帶C.收斂止血D.固精止遺

112、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）

113、房地產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。()

114、下列各藥中，有毒不宜過量服的是A.蒼耳子B.白芷C.辛夷D.薄荷

115、下列哪項藥物的用量是不正確的A.生石膏煎服，15～60gB.知母煎服，6～12gC.決明子煎服，15～20gD.梔子煎服，5～10g

116、常用防風(fēng)而不用羌活治療的病證是A.風(fēng)寒感冒B.吐衄下血C.破傷風(fēng)證D.風(fēng)寒濕痹

117、投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益有相同的反應(yīng)。

118、具有止血不留瘀，化瘀而不傷正之特點的藥物是A.白及B.三七C.茜草D.蒲黃

119、權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場活動的核心內(nèi)容之一。（）

120、桑葉具有而菊花不具有的功效是A.清肺潤燥B.清肝明目C.清熱解毒D.平抑肝陽

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊戆ǎ孩夙椖客顿Y現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。其中，現(xiàn)金流量表包括項目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。而財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

2、答案：B本題解析：已知P＝10萬元，n＝120，i＝6%÷12＝0.5%，α＝0.7%，則按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為：A＝Pi/[1－（1＋i）－n]＝100000×0.5%÷[1－（1＋0.5%）－120]＝1110.2（元）。實際每月的月還款額＝100000×0.7%＝700（元），所以各月的月供負(fù)擔(dān)減少了1110.2－700＝410.2（元）。

3、答案：B本題解析：從理論上來說，全部期望投資回報率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。

4、答案：C本題解析：在收益性物業(yè)管理中，大修基金通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，也無大修基金項目扣除，業(yè)主應(yīng)納稅所得額等于物業(yè)的凈經(jīng)營收入。

5、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項A是收入方面的；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。

6、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見教材P216。

7、答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現(xiàn)金回報率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

8、答案：B本題解析：產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營滑坡的危險。

9、答案：A本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價法；②購買者導(dǎo)向定價法；③競爭導(dǎo)向定價法。其中，競爭導(dǎo)向包括：①領(lǐng)導(dǎo)定價法；②挑戰(zhàn)定價法；③隨行就市定價法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價法的條件，使其制定的價格在同類物業(yè)中居較高的價位。

10、答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。參見教材P26。

11、答案：D本題解析：D項，差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。表達(dá)式為：式中（CI－CO）t′表示投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；（CI－CO）t″表示投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；n表示開發(fā)經(jīng)營期；ΔIRR即為差額內(nèi)部收益率。

12、答案：A本題解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括：①商品房建設(shè)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）；②土地開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。

13、答案：D本題解析：承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。2006年10月時，王某的權(quán)益為租賃權(quán)，權(quán)益價格為剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和。

14、答案：C本題解析：由題意可知，本題是關(guān)于等額序列支付的年值和資金回收系數(shù)的計算。根據(jù)計算得：

15、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。

16、答案：C本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力。主要分為：①永久荷載（恒載），是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力；②可變荷載（活載），是指在建筑使用中人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等；③偶然荷載，是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。

17、答案：D本題解析：[知識點]財務(wù)評價的報表

18、答案：D本題解析：資本金利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項目投入的權(quán)益資本。由題意，資本金＝100－40＝60（萬元），資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額÷資本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

19、答案：A本題解析：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風(fēng)險的大小。一般地，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項目的相對風(fēng)險就越?。环粗?，項目的相對風(fēng)險就越大。

20、答案：C本題解析：本題考查的是成本控制。工程成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

21、答案：C本題解析：增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目包括取得土地使用權(quán)的費用、土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本、土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目。

22、答案：D本題解析：預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實際收支，很少與預(yù)算中的估計完全一致。預(yù)算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，做出費用支出計劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：①年度運營預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長期預(yù)算。D項，長期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預(yù)計的財務(wù)收益、市場策略和預(yù)計的可能市場變化。

23、答案：A本題解析：資本資產(chǎn)定價模型公式為：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf表示無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率；E（Rm）表示在同一時間段內(nèi)，市場整體平均收益率；βj表示資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)（相關(guān)系數(shù)）。則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率為：E（Rj）＝9%＋0.23×（15%－9%）＝10.38%。

24、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場的透明度。

25、答案：A本題解析：銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率＝銷售利潤÷銷售收入×100%。其中，銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益；銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和增值稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。

26、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險分析法需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。

27、答案：D本題解析：因為政府一般不會無償資助房地產(chǎn)開發(fā)項目。

28、答案：C本題解析：設(shè)S為銷售收入，P為銷售單價，C為總成本，Cf為總固定成本，Cv為單位變動成本，Q為產(chǎn)銷量。年銷售收入方程：S＝P×Q，年總成本費用方程：C＝Cf＋Cv×Q，當(dāng)實現(xiàn)盈虧平衡時，有S＝C，得：8000×建筑面積＝16000＋3000×建筑面積，建筑面積＝3.2萬m2，容積率＝建筑面積÷占地面積＝3.2÷2＝1.6。

29、答案：C本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計劃（橫道圖法）；②網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進(jìn)度計劃的方法。

30、答案：B本題解析：本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括:購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。P216。

31、答案：D本題解析：本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

32、答案：B本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。選項A通過收集初步數(shù)據(jù)提示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和想法；選項C檢驗因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。參見教材P107。

33、答案：C本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)插法即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，最后用內(nèi)插法公式求出。采用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率的公式為：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），F(xiàn)IRR表示內(nèi)部收益率，NPV表示凈現(xiàn)值，i表示折現(xiàn)率。本題中，代入數(shù)據(jù)得：該項目的內(nèi)部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

34、答案：C本題解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

35、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資的原因有：①土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；②地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關(guān)，是房地產(chǎn)投資的特性之一。

36、答案：B本題解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流量表中只出現(xiàn)現(xiàn)金收支項目，折舊和攤銷是按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行的處理，不屬于現(xiàn)金收支，所以不會出現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中。P145。

37、答案：D本題解析：根據(jù)管理費的概念。

38、答案：A本題解析：[知識點]房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點

39、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項ACD屬于供給分析。參見教材P139。

40、答案：D本題解析：[解析]預(yù)算

41、答案：B本題解析：暫無解析

42、答案：A本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例發(fā)生變化。第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量公式為：At＝A1×（1＋s）t－1。式中，A1表示第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量，s表示收入或支出每年變化的百分率。對本題運用上述公式，A1表示首月還款額；s表示月還款額增長率；t表示第t月，由已知數(shù)據(jù)得，還款額＝A1×（1＋s）t－1＝2000×（1＋0.2%）5×12＋6－1＝2277.4（元）。

43、答案：B本題解析：市場集中化是最簡單的模式，即企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場。通過集中營銷，企業(yè)能更清楚地了解細(xì)分市場的需求，從而樹立良好的信譽(yù)，在細(xì)分市場上建立鞏固的市場地位。同時企業(yè)通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，能提高經(jīng)濟(jì)效益。

44、答案：B本題解析：[知識點]金融機(jī)構(gòu)對項目貸款的審查

45、答案：D本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種市場類型。其中，市場交易指標(biāo)包括：①銷售量；②出租量；③吸納量；④吸納率；⑤吸納周期；⑥預(yù)售面積；⑦房地產(chǎn)價格；⑧房地產(chǎn)租金；⑨房地產(chǎn)價格指數(shù)。ABC三項屬于供給指標(biāo)。

46、答案：A本題解析：因為綠地管理費、保安費用、能源費都屬于支出。

47、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費用。

48、答案：B本題解析：通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。所有的投資均要求有一定的時間周期，房地產(chǎn)投資周期長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。

49、答案：A本題解析：“開發(fā)-銷售”模式與“開發(fā)-持有出租-出售”模式的區(qū)別為：①“開發(fā)-銷售”模式的現(xiàn)金流入是銷售收入，現(xiàn)金流出項包括土地成本和建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、增值稅和稅金及附加；②“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流入是包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入，現(xiàn)金流出項包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費。

50、答案：C本題解析：考點:現(xiàn)金回報率與投資回報率。年還本付息額A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934萬元，投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=（60－16.934+1.934）×25%=11.25萬元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬元。寫字樓市場價值增值額=500×3%=15萬元，投資回報率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

51、答案：B本題解析：等比序列現(xiàn)值計算公式：A1＝P（i－s）/{1－[（1＋s）/（1＋i）]n}。式中，A1表示首次還款額，P表示抵押貸款，i表示月貸款利率，為6.6%/12＝0.55%，s表示月還款增長率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)：計息周期數(shù)n＝10×12＝120；A1＝400000×（0.55%－0.5%）÷[1－（1.005÷1.0055）120]＝3451.83（元）。

52、答案：A本題解析：營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：①土地轉(zhuǎn)讓成本；②商品房銷售成本；③配套設(shè)施銷售成本；④房地產(chǎn)出租營業(yè)成本。

53、答案：B本題解析：參考教材的有關(guān)內(nèi)容。

54、答案：B本題解析：復(fù)式記賬是指對每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時所引起的會計要素數(shù)量的增減變動，都要以相等的金額，同時在兩個或兩個以上相互聯(lián)系的賬戶中進(jìn)行登記的一種記賬方法。復(fù)式記賬法包括收付記賬法和借貸記賬法，目前我國采用的復(fù)式記賬法是借貸記賬法。

55、答案：D本題解析：暫無解析

56、答案：A本題解析：管理費用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。管理費用可按項目總投資的3%～5%估算。如果開發(fā)商同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費用應(yīng)該在各個項目間合理分?jǐn)偂?/p>

57、答案：D本題解析：D項，解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個變量的情況；當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險分析。AC兩項，解析方法是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進(jìn)而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。B項，蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。

58、答案：B本題解析：指數(shù)平滑法是加權(quán)平均法的一種。它不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時大大減少了數(shù)據(jù)計算時的存儲量。簡單指數(shù)平滑法的計算公式為：Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。2017年商品住宅預(yù)測銷售量＝2016年商品住宅實際銷售量×平滑指數(shù)＋2016年商品住宅預(yù)測銷售量×（1－平滑指數(shù)）＝9×0.9＋12×0.1＝9.30（萬套）。

59、答案：C本題解析：本題考查的是成本控制。工程成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

60、答案：D本題解析：市場定義的六個層次如圖4-2所示。圖4-2市場定義的層次根據(jù)圖4-2可知，正確的排序為：整個市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場。

61、答案：D本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

62、答案：B本題解析：本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見教材P23。

63、答案：A本題解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。參見教材P68。

64、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

65、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達(dá)該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。

66、答案：A本題解析：給水管道的布置的總要求是管線力求簡短、經(jīng)濟(jì)、便于安裝維修。常用的給水管道材料有：①焊接鋼管，常用于非生活用水或一般工業(yè)給水管道；②鍍鋅鋼管，用于生活飲用水或?qū)λ|(zhì)有一定要求的工業(yè)用水管道；③無縫鋼管，用于工作壓力可達(dá)1.6MPa以上的高壓水管，具有耐腐蝕、價格低的優(yōu)點；④鋁塑管，是目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道材料，其優(yōu)點是安裝方便。

67、答案：D本題解析：項目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。

68、答案：C本題解析：會計主體（又稱會計實體、會計個體），是指會計工作為之服務(wù)的特定單位或組織。會計主體假定的主要意義在于界定從事會計工作和提供會計信息的空間范圍。C項，會計主體不同于法律主體，一般說來，法律主體肯定是會計主體，會計主體不一定是法律主體。

69、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對建筑物的維護(hù)維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。

70、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。P151。

71、答案：A本題解析：收集一手資料常用的方法有：①觀察法，指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進(jìn)行考察并搜集資料；②訪問法，包括結(jié)構(gòu)化訪問、無結(jié)構(gòu)化訪問和集體訪問三種類型；③問卷法，是通過設(shè)計調(diào)查問卷，讓被調(diào)查者填寫調(diào)查問卷獲得所調(diào)查對象信息的方法；④實驗法，是用實驗的方式，對被控制在特定環(huán)境條件下的調(diào)查對象進(jìn)行觀察，獲得信息的方法。本題中測算“亮燈率”的方法屬于觀察法。

72、答案：D本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)投資之弊。

73、答案：D本題解析：概率抽樣包括：簡單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、整群抽樣；非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。

74、答案：B本題解析：考點:房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；（4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃；（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)共給條件的變化。

75、答案：C本題解析：當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，地下水不僅可以浸入地下室，還對墻板、底板有較大的壓力。地下室必須采取防水構(gòu)造做法，常用的防水做法是卷材防水。

76、答案：A本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例發(fā)生變化。第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量公式為：At＝A1×（1＋s）t－1。式中，A1表示第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量，s表示收入或支出每年變化的百分率。對本題運用上述公式，A1表示首月還款額；s表示月還款額增長率；t表示第t月，由已知數(shù)據(jù)得，還款額＝A1×（1＋s）t－1＝2000×（1＋0.2%）5×12＋6－1＝2277.4（元）。

77、答案：B本題解析：存量是指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

78、答案：B本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)FIRR的定義。

79、答案：C本題解析：敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。敏感度大小只看變化程度，不看變化方向。因此，財務(wù)凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為E2、E1、E3。

80、答案：D本題解析：“城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局”屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，“人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)”屬于社會環(huán)境因素，“土地資源狀況”屬于資源環(huán)境因素，“信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用”屬于技術(shù)環(huán)境因素。

81、答案：B本題解析：從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

82、答案：B本題解析：最低售價是指開發(fā)項目的房屋售價下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低租金是指開發(fā)投資項目的房屋租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時的水平，房屋租金低于這一水平時，開發(fā)投資項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。

83、答案：B本題解析：產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營滑坡的危險。

84、答案：A本題解析：暫無解析

85、答案：D本題解析：[知識點]財務(wù)評價的報表

86、答案：C本題解析：本題考查的是基本報表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。

87、答案：A本題解析：某個月的還款額計算公式為：At＝A1（1＋s）t－1。式中，At表示第t個月的還款額，A1表示第1個月的還款額，s表示月還款額等比增長率，t表示第t個月。則第8年最后一個月份的還款額為：A96＝A1×（1＋s）t－1＝3000×（1＋0.2%）96－1＝3627.06（元）。

88、答案：A本題解析：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認(rèn)。B項，收付實現(xiàn)制原則是指以收到或支付貨幣作為確認(rèn)收入和費用的依據(jù)；C項，配比原則是指將收入與對應(yīng)的費用、成本進(jìn)行對比，以結(jié)出損益；D項，劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個期間的收益相關(guān)的支出計入資產(chǎn)的價值。

89、答案：A本題解析：為預(yù)防土地儲備貸款帶來的風(fēng)險，商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

90、答案：C本題解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是指反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括：①房屋銷售價格指數(shù)；②房屋租賃價格指數(shù)；③土地交易價格指數(shù)。

91、答案：B本題解析：類比法是通過選擇同類上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價/每股收益）、市凈率（P/B，即股價/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財務(wù)指標(biāo)如每股收益、每股凈資產(chǎn)來確定擬上市公司價值，一般都采用預(yù)測的指標(biāo)。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒有這些問題，但同樣也有缺陷，主要是過分依賴公司賬面價值而不是最新的市場價值。因此對于那些流動資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險公司比較適用此方法。

92、答案：B本題解析：從理論上來說，全部期望投資回報率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。

93、答案：B本題解析：考點:基本報表。選項B是流出項目，其它的是流入項目。

94、答案：B本題解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。

95、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

96、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項A錯誤，現(xiàn)值是資金運動起點的金額；選項B錯誤，終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額；選項C錯誤，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

97、答案：C本題解析：房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本