房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性匯報內容指導序言伴隨集團企業(yè)房地產業(yè)務不停擴張，土地貯備力度逐步加大，未來發(fā)展對新項目標需求越來越強烈。為了規(guī)范項現(xiàn)在期操作，提升工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團企業(yè)競爭力，特制訂可行性匯報內容指導?？尚行詤R報內容指導項目決議背景及摘要一、外部環(huán)境城市發(fā)展計劃和宗地關系及對項目開發(fā)影響，如：交通捷運系統(tǒng)計劃和建設、城市功效計劃和布局、局部區(qū)域開發(fā)關鍵、政府重大政策立即頒布等；宗地所屬地域在該城市歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位。比如，項目處于浦東，要說明浦東在上海地位及作為全國關鍵開發(fā)區(qū)情況。項目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府關鍵工程等；二、內部原因項目開啟對企業(yè)未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃意義（通常3—5年），在企業(yè)發(fā)展中地位（是否關鍵項目）；企業(yè)進入關鍵區(qū)域市場、項目合理布局，對企業(yè)提升市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力作用；從企業(yè)未來利潤需求、可連續(xù)經營等角度描述立項意義；第一部分：項目概況宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）地理位置。附圖：項目在該城市區(qū)位圖，標識出宗地域域位置，和標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（和關鍵中心區(qū)域辦公/商務/政府關系）。宗地現(xiàn)實狀況四至范圍；地勢平坦情況，自然標高，和周圍地勢比較；地面現(xiàn)實狀況，包含宗地內是否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響原因，并計算所以而損失實際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包含具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產品性質、開工情況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度影響；地下情況，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下全部要注意有沒有受保護歷史文物古跡、可利用構建；土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；地質情況，包含土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標識四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，關鍵反應宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下情況圖，包含地下管線、暗渠、電纜、光纜等。項目周圍小區(qū)配套（一）周圍3000米范圍內小區(qū)配套交通情況公交系統(tǒng)情況，包含關鍵線路、行車區(qū)間等；宗地出行關鍵依靠交通方法，是否需要發(fā)展商自己處理；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或計劃中是否有地鐵、輕軌等對交通情況有重大影響工程。附圖：交通情況示意圖，包含現(xiàn)有和未來計劃城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、關鍵商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其它附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內關鍵小區(qū)配套現(xiàn)實狀況項目周圍環(huán)境（依據(jù)個案特征描述，沒有能夠不寫）治安情況空氣情況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）周圍景觀風水情況近期或計劃中周圍環(huán)境關鍵改變，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市建設等。其它大市政配套（全部要說明距宗地距離、成本、接入可能性）道路現(xiàn)實狀況及計劃發(fā)展包含現(xiàn)有路幅、計劃路幅，計劃實施時間，和宗地關系（影響）。供水情況：現(xiàn)有管線、管徑及未來計劃和實施時間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來計劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施管線走向、容量和接口位置，及未來計劃擴容和增加情況。計劃控制關鍵點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其它土地價格土地價格計算方法，若有代征地要說明代征地價格。依據(jù)購置價格計算總地價、樓面地價。土地升值潛力初步評定。從地理位置、土地供給、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展情況、政府計劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評定。近幾年和本案相臨地塊土地價格比較分析。立即開發(fā)和作為土地貯備優(yōu)缺點分析第二部分：法律及政策性風險分析一、項目用地取得土地使用權法律手續(xù)現(xiàn)實狀況描述項目立項項目是否已經立項立項主體是否能夠變更立項變更條件和時間4、相關立項政府文件（寫明批號或關鍵內容，復印件作為附件，并索引）項目用地現(xiàn)實狀況土地全部權歸屬土地使用權歸屬土地用途相關項目用地現(xiàn)實狀況政府文件（寫明批號或關鍵內容，復印件作為附件，并索引）項目用地計劃1、計劃用地全部權歸屬2、計劃用地使用權歸屬3、計劃用地用途4、相關項目用地計劃政府文件（寫明批號或關鍵內容，復印件作為附件，并索引）項目用地取得土地使用權程序評定取得土地使用權程序描述取得土地使用權需要工作日取得商品房用地土地使用權所需條件取得土地使用權風險及控制（取得土地使用權存在不確定原因及處理）項目用地土地性質變更評定（已經是商品房用地能夠不寫）土地性質變更程序描述和理由土地性質變更政策支持或障礙土地性質變更需要工作日4、相關項目用地計劃政府文件（寫明批號或關鍵內容，復印件作為附件，并索引）政策性風險評定政府資源利用評定：當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y態(tài)度；當?shù)卣毮懿块T辦事作風；當?shù)卣畬υ擁椖繕岁P注程度；地塊周圍已經有開發(fā)商項目成敗政府原因；和政府合作關系。政策變更對項目開發(fā)影響：城市計劃限制或更改；突發(fā)性政策等政府原因造成項目中止開發(fā)、報批報建步驟無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失可能性判定。二、合作方法及風險評定合作方基礎情況：名稱，關鍵股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方法：比如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設置企業(yè)等。除直接從政府出讓土地外，全部要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有負擔營業(yè)稅義務。關鍵合作條件合作風險評定：經過其它相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓原因、曾經或正在洽談企業(yè)；土地使用年限；土地權屬有沒有瑕疵，抵押或其它法律糾紛；土地方信用；付款進度及和土地出讓（轉讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)配合；其它和合作方法相關當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序可操作性、正當性，風險可控性進行評價。如：簽約協(xié)議中顯著對我方不利條款及其考慮；部分或全部條款存在不確定性原因控制；不利、不確定條款可能遭受損失和對開發(fā)進度影響等。第三部分：市場分析區(qū)域住宅市場成長情況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內分布情況購置人群改變區(qū)域住宅市場各項指標成長情況（近3-5年）開工量/完工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內各項指標排名情況及發(fā)展趨勢區(qū)域內供給產品特征各檔次產品供給情況各檔次產品集合特征尤其研究和本案類似檔次物業(yè)特征平均售價開發(fā)規(guī)模產品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內分布特征區(qū)域內表現(xiàn)最好個案情況附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中部分具代表性未來關鍵競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內可供給土地情況、產品供給量和產品類型分析：本案在區(qū)域市場內機會點和威脅點結論：區(qū)域市場在整體市場地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置價位區(qū)間和本案開發(fā)產品價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中營銷焦點問題區(qū)域市場目標客層研究和市場定位各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參考項目標經驗研究及全市趨勢特征上）本案目標人群特征：區(qū)域起源、行業(yè)特點、產品力偏好、購置方法和關鍵關注點、訴求點。確定目標用戶市場定位整體市場對本案有重大影響原因產品特征、關鍵個案、成長情況、市場容量、消費者特征等。產品定位及提議戶型類型、面積標準、不一樣類型產品百分比。第四部分：計劃設計初步分析一、計劃設計可行性分析既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，根據(jù)樓層完全平均及多層、小高層、高層不一樣百分比分配假設情況，進行最基礎建筑排列（不一樣假設情況下，對應建設周期計劃、成本估算、銷售價格估計及經濟效益分析，要在本指導第五、六部分表現(xiàn)）。容積率、面積分配百分比等技術經濟指標不完全確定時，本企業(yè)最理想數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設計面積分布圖、層數(shù)分布百分比（不一樣數(shù)據(jù)選擇對應經濟效益分析在本指導第六部分表現(xiàn)）。有強烈個性地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對計劃設計影響程度及對應設計思緒（該思緒對應成本估算要在本指導第六部分表現(xiàn)）。周圍自然環(huán)境和人文環(huán)境對計劃設計影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”原因等對產品計劃設計和環(huán)境保護影響及處理方法。市政配套設施對計劃設計影響。如：道路情況（可能和小區(qū)關鍵出入口相關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品計劃設計影響及處理方法。周圍生活配套設施對產品設計影響和考慮。如：交通情況（和是否開通業(yè)主班車相關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對本身配套建設規(guī)模和面積作出判定。二、計劃設計初步概念設計概念：表現(xiàn)項目預期風格和設計專題。技術概念：計劃采取關鍵新技術及其和計劃設計關系?？蛇B續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展設想、對營造統(tǒng)一小區(qū)概念設想、對產品差異性考慮。第五部分：工程及銷售計劃截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要工作日。工程計劃：開完工時間及工期計劃、各期開工面積、開完工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場擁有率。（按季列示）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，估計銷售各期市場擁有率，銷售計劃實現(xiàn)可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析成本估計說明測算假設和關鍵利用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包含營業(yè)稅和所得稅）等。并參考下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不一樣測算假設下成本測算，分別列示。）項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地取得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費小區(qū)管網工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本累計管理費用銷售費用財務費用項目總投資稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種基礎稅率，能夠享受稅收優(yōu)惠政策時稅率，項目本身適用稅率，若享受地方政府優(yōu)惠政策，要尤其說明該項優(yōu)惠和國家政策是否有沖突，和怎樣處理，具體操作過程是什么。經濟效益分析經濟效益分析假設條件，如：是否享受政府多種稅費減免等項目利潤率、投資回報率及關鍵經濟指標。參考以下表格：經濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率贏利指數(shù)資金峰值百分比地價支付貼現(xiàn)比開啟資金贏利倍數(shù)項目開發(fā)各期利潤表現(xiàn)經濟指標﹒﹒﹒20××年合計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參考以下內容及表格，可依據(jù)實際情況增減變動比率。成本變動各項經濟指標改變，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標估計成本×90%估計成本估計成本×110%估計成本×120%總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率保本售價售價變動各項經濟指標改變，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標估計售價×90%估計售價估計售價×110%估計售價×120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率容積率變動各項指標改變關鍵指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率盈虧平衡點分析保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積成本，則計算公式以下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表示單位投資額（即財務部所印發(fā)《經濟測算表》中成本估算表單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率項目資金估計資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結合整個企業(yè)資金情況，列示各期資金需求缺口及融資路徑。開啟資金及開啟時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置機構設置：是否需要成立獨立法人企業(yè)（項目企業(yè)）；關鍵部門設置。人力資源需求：開啟項目對個專業(yè)（部門）人員需求，具體人數(shù)（關鍵是專業(yè)經理）。人力資源缺口及處理：現(xiàn)有些人員能否滿足需要，缺口人員處理路徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析和提議一、優(yōu)勢：從品牌、設計、開啟速度、產品品質和特征、市場競爭、營銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合XX一貫發(fā)展思緒等方面敘述。二、劣勢：從品牌、設計、開啟速度、產品品質和特征、市場競爭、營銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合XX一貫發(fā)展思緒等方面敘述。三、機會：從市場機會、提升市場擁有率、樹立品牌形象、地域性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展計劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面敘述。四、結論和提議第九部分：競拍和投標方法取得土地需要增加和完善內容關鍵指標測算估計直接建造成本（不包含地價）、售價投資收益分析（參考以下格式）：經濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加最小單位價格，或是設定敏感性（或關鍵性）改變值，比如100萬元，改變值不宜過大。依據(jù)需要，可增加以下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接收銷售凈利率；銷售凈利率還能夠換成其它關鍵分析指標，如內部收益率等。競爭對手分析關鍵背景，控股股東情況總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）資金情況，可能資金起源，融資能力，資金成本操作水平，關鍵開發(fā)項目，土地貯備情況近期或未來發(fā)展戰(zhàn)略參與競爭關鍵目標和策略，進而分析對手拿地氣勢，是否志在必得。制訂策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時地價。銷售凈