商業(yè)及住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備的維修與維護(hù)概述

商業(yè)及住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備的維修與維護(hù)概述小區(qū)物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合某金都項(xiàng)目的實(shí)際情況，在管理運(yùn)行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。此外，我們將在組團(tuán)項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為商家及業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。為此，我們對(duì)小區(qū)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。（一）機(jī)電設(shè)備管理的基本原則1.設(shè)備設(shè)施的管理采用安全而高效的管理模式（1）建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。使用部門(mén)依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。（2）制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，均由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開(kāi)展工作，并作相關(guān)記錄。（3）實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具、開(kāi)關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對(duì)變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，對(duì)高壓開(kāi)關(guān)柜以及低壓配電柜和無(wú)功補(bǔ)償柜由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行中修、大修以及年度保養(yǎng)。柴油發(fā)電機(jī)組由項(xiàng)目工程管理中心專(zhuān)業(yè)人員對(duì)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行中修、大修維護(hù)。2.建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案（1）根據(jù)小區(qū)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》（2）制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。（3）依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。（4）對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。（5）機(jī)電設(shè)備的編號(hào)編碼由項(xiàng)目工程管理中心統(tǒng)一進(jìn)行。3.主要設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備臺(tái)賬（1）設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。（2）項(xiàng)目工程管理中心建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議的平臺(tái)，以便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。4.建立完善的質(zhì)量記錄體系（1）任何工作做到有據(jù)可查。（2）以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。（3）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)行。（4）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。5.技術(shù)資料的管理（1）對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制”模式。資料室掌握所有的一手資料，項(xiàng)目工程管理中心對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。（2）項(xiàng)目工程管理中心資料柜鑰匙管理，納入部門(mén)鑰匙管理體系中。6.有關(guān)設(shè)備類(lèi)鑰匙的管理（1）定義設(shè)備類(lèi)鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門(mén)柜、門(mén)房鑰匙。（2）設(shè)備類(lèi)鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專(zhuān)用鑰匙箱，分樓層防火門(mén)及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。（3）設(shè)立與本小區(qū)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞及恐怖行為。7.技術(shù)工種的管理因小區(qū)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。（二）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理小區(qū)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用的管理模式。1.設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門(mén)負(fù)責(zé)，消防中心、停車(chē)場(chǎng)及小區(qū)周?chē)芍刃虿控?fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。2.設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，由項(xiàng)目工程管理中心具體負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。3.對(duì)電梯及扶梯進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，維護(hù)保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)。4.建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)小區(qū)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。5.對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入某市某物業(yè)管理有限公司VI視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示某市某物業(yè)管理有限公司的規(guī)范化管理模式。6.接受行政人事部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問(wèn)題，并協(xié)助解決。7.項(xiàng)目工程管理中心組織召開(kāi)工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。8.建立質(zhì)量記錄體系。根據(jù)項(xiàng)目工程管理中心內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。（三）增收節(jié)支，不提高管理水平1.增收節(jié)支措施（1）經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗、勵(lì)行節(jié)約、勤儉辦企教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中，自覺(jué)地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。（2）努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。（3）加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開(kāi)支。（4）加強(qiáng)各類(lèi)消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購(gòu)，專(zhuān)人保管，合理領(lǐng)用。（5）小區(qū)內(nèi)外路燈、景觀照明采取措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。2.提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。（1）提高主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中心工作的領(lǐng)導(dǎo)。（2）配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。（3）維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。（4）建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。（5）實(shí)行公司工程例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。（6）成立訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。（四）商業(yè)及住宅本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1商業(yè)及住宅承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1)局部受損;2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題日常每周巡查一次,特別是入住裝修階段要每天巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理、維修1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)部受損較輕，由屋村工程維修部門(mén)按商業(yè)及住宅修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。1）安全、正常使用；2）功能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)，2）外墻面滲漏；3）外墻面的全面維修(2-5年周期)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按逐年遞增20%。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。1）無(wú)積水、無(wú)滲漏；2）隔熱層完好無(wú)損；3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4電梯1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)同公司電梯維護(hù)人員聯(lián)系維修。由專(zhuān)業(yè)電梯維護(hù)人員實(shí)施維修（全保）。電梯維修保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)；2）機(jī)房、轎廂整潔；3）電梯各組成部分完好率100%5機(jī)電設(shè)備1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部組織實(shí)施。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）無(wú)故障停電；2）保障安全運(yùn)行。6公共防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1）防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；2）郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。1）系統(tǒng)完好，無(wú)故障，使用正常有效；2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無(wú)損壞；3）線路無(wú)亂搭接。7公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。1）線路無(wú)亂搭接；2）照明燈具正常有效。8本體消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程；3）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1）設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；2）靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。91）公用地面的維修改造；2）公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）整潔，無(wú)缺損、無(wú)霉跡；2）扶手完好，無(wú)張貼痕跡。共用排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。商家及住戶隨報(bào)隨修。由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。變壓式排煙管道安裝技術(shù)規(guī)范。1）排煙通暢；2）不回?zé)?，不串煙，不漏煙上、下水主?）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。上、下水通暢，無(wú)滲漏。（五）商業(yè)及住宅本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1商業(yè)及住宅承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。1）每年對(duì)商業(yè)及住宅基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。2）及時(shí)了解商家及住戶家庭有無(wú)白蟻情況。做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。1）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；2）維修費(fèi)用每年遞增10%。1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新（25年周期）。1）每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；2）每年雨季前對(duì)商家及住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。1）由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）外墻面每年全面維修一次。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。1）外墻平整，無(wú)滲水；2）整潔統(tǒng)一。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。1）避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2）每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分。1）由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。1）無(wú)積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏；2）隔熱層完好；3）避雷系統(tǒng)完好。4電梯1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)。1）每月檢查一次曳引繩張緊度一次；2）每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油；3）每季檢查一次導(dǎo)軌，安全鉗工作情況；4）每半年進(jìn)行一次全面安全檢查。1）由專(zhuān)業(yè)電梯維護(hù)人員負(fù)責(zé)實(shí)施定期維護(hù)（全保）；2）每3.5年更換一次。電梯維修保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行；2）確保順利通過(guò)安全監(jiān)督部門(mén)年檢。5機(jī)電設(shè)備1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。1）月檢制控設(shè)備一次；2）季檢開(kāi)關(guān)靈敏度及開(kāi)關(guān)堅(jiān)固件完好情況；3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。1）由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）重大設(shè)備如柴油發(fā)電機(jī)等每2.5年大修一次；3）風(fēng)機(jī)、水箱等每15年更換一次。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全；2）設(shè)備完好率99%以上。6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)；1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）；2）每年對(duì)防盜門(mén)維護(hù)一次；3）每年對(duì)防盜門(mén)及信箱進(jìn)行一次緊固維護(hù)。1）由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每20年更換一次。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常。3）設(shè)施美觀，整潔。7公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。1）由工程技術(shù)部門(mén)按照相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；2）照明器具每15年更換一次。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。1）線路無(wú)老化；2）燈具正常使用照明完好。8本體消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。1）由消防、機(jī)電、維修專(zhuān)業(yè)人員對(duì)其負(fù)責(zé)實(shí)施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。1）消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；2）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1）設(shè)施完好率100%；2）報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。91）公用地面的維修改造；2）公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2）每二年全面維護(hù)一次通道門(mén)廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓、開(kāi)裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。1）由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）每20年鏟除抹灰翻新一次。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀完好，整潔、清爽。共用排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每半年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范。排煙通暢；安全正常使用。上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。1）每年對(duì)管道油漆、維護(hù)一次；2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼；3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無(wú)滲漏。（六）公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類(lèi)別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每天檢查，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。緩路徑、砼道牙2室外照明道路燈每天檢查，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%以上。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查，，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；2）井蓋上標(biāo)志清晰。1）井蓋完好率達(dá)100%；2）無(wú)缺損，少污積；3）無(wú)堵。雨水井污水井閥門(mén)井4園林綠地綠化每天檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2）雕塑小品等園藝完好率達(dá)98%以上；3）綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá)99%以上。雕塑小品、花池5文娛場(chǎng)所商家及住戶會(huì)所每天檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）設(shè)施完好；2）正常使用1）整潔、安全、場(chǎng)所功能正常有效；2）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用。社區(qū)活動(dòng)中心室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)6停車(chē)場(chǎng)（含高層）地面停車(chē)場(chǎng)每天檢查，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）停車(chē)場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上。室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）管道暢通，無(wú)堵塞；2）無(wú)泄露；3）消防設(shè)施正常有效。室外消防栓水泵結(jié)合器8公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）標(biāo)示清楚，無(wú)污積，破損；2）安放牢固。1）標(biāo)志設(shè)施完好率100%；2）標(biāo)志無(wú)損壞。警示牌其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站用三合一垃圾集中站每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）無(wú)破損；2）無(wú)脫落；3）泄水通暢。1）確保圍欄、擋土墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。圍欄公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)1）每天對(duì)攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查；2）每天對(duì)巡更系統(tǒng)讀卡機(jī)外觀安裝聯(lián)接及性能進(jìn)行檢查；3）各系統(tǒng)電腦外觀，運(yùn)行情況，傳輸線，傳輸性能，軟件及數(shù)據(jù)的運(yùn)行情況等檢查。由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。1）系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；2）設(shè)施完好，整潔有序，無(wú)破損。巡更系統(tǒng)智能控制中心管理及商業(yè)用房管理用房每周檢查由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）正常安全使用；2）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；3）無(wú)改建。（七）公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類(lèi)別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面1）進(jìn)住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車(chē)輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。3）路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)，其它控制在5‰每年內(nèi)，逐年遞增10%。1）由工程督查加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車(chē)輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作由工程技術(shù)部門(mén)自行組織專(zhuān)業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。1）屋村道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3）人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）減少不必要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。人行道緩路徑2室外照明道路燈1）燈桿每年維護(hù)一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍。1）由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；2）對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。1）線路無(wú)老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）實(shí)施良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。庭院燈高桿燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口1)井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕；2）每季清理井內(nèi)雜物一次；3）每年全面維修完善一次。由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；2）井內(nèi)無(wú)沉積物。1）井蓋正常使用，密合；2）流水通暢。雨水井污水井閥門(mén)井4園林綠地綠化1)春夏季各補(bǔ)換3‰--6‰綠地一次，樹(shù)木補(bǔ)種春夏各一次，每次3%；2)花木每半月修剪一次；3)草坪每月修剪一次;4)喬木每月修剪一次;5)循環(huán)水每周更換一次;6)每周清潔園林小品,雕塑一次;7)根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律,每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺.1)由環(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）自第10年起按10%更換綠地草坪。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。1）綠化叢叢，樹(shù)木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔。雕塑小品、水池花池5文娛場(chǎng)所商家及住戶會(huì)所會(huì)所內(nèi)墻二年粉刷一次，其他每年維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其建筑部分維護(hù)修理。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)