2005至2014年房地產(chǎn)政策

2005-2014年房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總\o"分享到新浪微博"\o"分享到微信"\o"分享到QQ空間"\o"分享到騰訊微博"\o"分享到QQ好友"自\t"/chanye/2015/01/04/_blank"房地產(chǎn)市場建立以來，政府出臺(tái)了不少調(diào)控政策，對整個(gè)房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生了重要影響。目前，樓市正進(jìn)入去行政化階段，未來針對樓市實(shí)施的干預(yù)措施將會(huì)越來越少。于是，筆者在此搜集2005年至今每年政府對于樓市采取的最重要的調(diào)控政策，以此回顧政府調(diào)控樓市的十年漫長路。2005“國八條”2005年由于市場需求偏大，部分地區(qū)\t"/chanye/2015/01/04/_blank"投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房價(jià)格上漲過快。為了抑制房價(jià)過快上漲，“國八條”出臺(tái)。具體內(nèi)容分別是：高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作；切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。據(jù)悉，政策甫出，開發(fā)商“嚇了一大跳”，而由于這是政府首次調(diào)控房價(jià)，當(dāng)時(shí)許多項(xiàng)目都紛紛響應(yīng)政策主動(dòng)降價(jià)出售存量。2006“國六條”“國十五條”2006年5月，“國六條”出臺(tái)，提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。同一天，“國十五條”出臺(tái)，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》規(guī)定，90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上，也即“70/90政策”；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人\t"/chanye/2015/01/04/_blank"住房貸款首付比例不低于三成；居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地年內(nèi)建立廉租住房制度。樓市專家稱，“國六條”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺(tái)后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時(shí)間的觀望，但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。2007房貸新政2007年9月27日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺(tái)，這亦是后來被頻繁提起的“9·27房貸新政”，該政策對當(dāng)時(shí)的住房消費(fèi)貸款細(xì)則進(jìn)行大刀闊斧的修改。具體內(nèi)容是：購買首套房的市民，\t"/chanye/2015/01/04/_blank"建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于兩成，90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于3成；而對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。據(jù)了解，該政策出臺(tái)不久后，全國樓市一路低迷，房價(jià)均大幅度跳水，成交量也明顯萎縮，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家紛紛將該政策看做是樓市風(fēng)云突變的一聲驚雷。2008“國十三條”2008年12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場\t"/chanye/2015/01/04/_blank"健康發(fā)展的政策措施。其中，為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對個(gè)人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。這些政策力度之強(qiáng)，覆蓋面之廣，堪比國務(wù)院2005年出臺(tái)的“國八條”和2006年出臺(tái)的“國六條”。業(yè)內(nèi)人士表示，在全球\t"/chanye/2015/01/04/_blank"金融危機(jī)的背景下，中國樓市出現(xiàn)了10年大拐點(diǎn)，量價(jià)齊跌。因此，下半年宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，以刺激樓市成交量。2009“國四條”2009年10月24日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國四條出臺(tái)：增加普通商品住房的有效供給；要繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；要加強(qiáng)市場監(jiān)管；要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居\t"/chanye/2015/01/04/_blank"工程建設(shè)?！皣臈l”的目標(biāo)是抑制房價(jià)過快上漲，促使房價(jià)合理回歸，加強(qiáng)住宅保障建設(shè)。自2008年底住房消費(fèi)刺激政策出臺(tái)以來，房地產(chǎn)市場銷量回升、房價(jià)上漲，開發(fā)商最為受益，但政府最希望看到的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)新開工才剛有起色，此時(shí)出臺(tái)延續(xù)住房消費(fèi)刺激政策有助于穩(wěn)定開發(fā)商預(yù)期，增強(qiáng)住房供給信心，因此住房供給能得到明顯提升。2010“國十一條”“新國十條”2010年1月10日，國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)\t"/chanye/2015/01/04/_blank"監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國市場。2010年4月15日，國務(wù)院出臺(tái)措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010年4月17日，新國十條出臺(tái)，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，\t"/chanye/2015/01/04/_blank"商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購政策紛紛出臺(tái)，以及\t"/chanye/2015/01/04/_blank"上海和\t"/chanye/2015/01/04/_blank"重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。這被號(hào)稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場“名副其實(shí)”進(jìn)入調(diào)控的開始。2011“新國八條”2011年1月26日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》公布，即“新國八條”，同時(shí)國務(wù)院向各地分派房價(jià)調(diào)控督查組。“新國八條”的具體內(nèi)容把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。2012第三套房或以上不能貸款，首套房首付比例不低于30%2012年，國務(wù)院發(fā)出通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)\t"/chanye/2015/01/04/_blank"保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放第三套住房貸款。通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。2013“新國五條”2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。此外，會(huì)議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對房價(jià)上漲過快的城市及時(shí)采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價(jià)工作問責(zé)制等內(nèi)容。據(jù)悉，“新國五條”的出臺(tái)，及時(shí)而徹底地打消了一些地區(qū)和開發(fā)商等待政策放松的幻想，釋放了政策將持續(xù)從緊的信號(hào)。同時(shí)，限購造成的震懾作用逼迫開發(fā)商在下半年不得不以價(jià)換量。雖然與此前的“新國八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號(hào)的意義在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時(shí)間。2014“930”房貸新政2014年9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，主要內(nèi)容包括：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行；對于貸款購買首套普通自住