2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試黑金試卷(附答案)381

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應(yīng)分配利潤D.未分配利潤

2、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長

3、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值。A.利潤為零B.最高運營費用比率C.最大費用D.允許的最低經(jīng)濟效益指標

4、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好（）工作。A.施工圖設(shè)計B.可行性研究C.成本收益分析D.項目建設(shè)書的編制

5、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

6、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

7、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是（）。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長

8、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

9、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%

10、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零

11、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟狀況

12、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

13、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化

14、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

15、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準收益率為15%，經(jīng)營期為15年，財務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為（）萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93

16、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤

18、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

19、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

20、財務(wù)評價是根據(jù)()，計算評價指標，判別項目的財務(wù)可行性。A.市場平均價格B.國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團企業(yè)之間的交換價格

21、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式

22、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

23、某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

24、下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)

25、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策

26、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭

27、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式

28、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險

29、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟壽命

30、從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%

31、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80

32、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

33、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費

34、已知某投資項目當折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

35、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%

36、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額

37、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%

38、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

39、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法

40、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

41、對于能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資

42、評標委員會通常由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三

43、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入

44、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例

45、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.進度控制C.合同管理D.成本控制

46、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

47、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗B.對配套設(shè)施的檢驗C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度

48、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

49、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元

50、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動性B.適應(yīng)性C.弱流動性D.相互影響性二、多選題

51、房地產(chǎn)直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)債券投資

52、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積

53、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

54、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營收入D.銷售收入

55、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)供出售、出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于（）。A.商品房建設(shè)投資B.置業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.土地一級開發(fā)

56、某企業(yè)前3年每年初借款1000萬元，按年復(fù)利計息，年利率為8%，第5年末還款3000萬元，剩余本息在第8年末全面還清，則第8年末需還本付息（）萬元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49

57、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6

58、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的（）形式越來越得到普遍應(yīng)用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資

59、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位

60、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準則D.國家統(tǒng)一的會計制度

61、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法

62、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點的設(shè)置

63、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

64、在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用

65、某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

66、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金

67、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用，說法錯誤的是（）。A.大多數(shù)收益性物業(yè)費用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準備金D.經(jīng)營費用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認的通用費用項目

68、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅

69、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率

70、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度

71、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)

72、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%

73、房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零

74、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好（）工作。A.施工圖設(shè)計B.可行性研究C.成本收益分析D.項目建設(shè)書的編制

75、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29

76、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%

77、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年

78、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險

79、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法

80、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

81、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%

82、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為（）。A.用地使用費B.土地費用C.土地轉(zhuǎn)讓費D.土地租用費

83、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率

84、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升

85、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項目可行性研究C.細化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機會

86、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事

87、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制

88、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3

89、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性

90、能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

91、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′

92、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風(fēng)險B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報

93、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動性B.適應(yīng)性C.弱流動性D.相互影響性

94、圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A.開發(fā)-銷售B.開發(fā)-持有出租-出售C.購買-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售

95、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標

96、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元

97、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認書》

98、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅

99、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

100、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為17%，計算得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%三、判斷題

101、葶藶子的功效是A.清化熱痰，除煩止嘔B.清化熱痰，寬胸散結(jié)C.清化熱痰，定驚利竅D.瀉肺平喘，利水消腫

102、指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（）

103、成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)等于年成本利潤率。（）

104、土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）

105、競爭情況調(diào)查和市場營銷因素調(diào)查屬于不可控制因素的調(diào)查。（）

106、(2017年真題)房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。（）

107、在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。()

108、房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。()

109、對于任何工程項目，開發(fā)商可以在開標會議上當場決定中標單位。

110、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。（）

111、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。（）

112、能夠苦瀉下行，疏肝破氣，消積化滯的藥物是A.陳皮B.青皮C.沉香D.枳實

113、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開發(fā)-持有出租-出售”的模式。（）

114、(2016年真題)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。（）

115、運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，不包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。（）

116、下列補氣藥中，為拯危救脫要藥的是A.人參B.黨參C.太子參D.西洋參

117、某項目建設(shè)期為一年，期初需投入1000萬元，其中600萬元向銀行貸款，貸款利率為10%，按年計息，年末應(yīng)償還的利息為30萬元。（）

118、在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險最大的是居住用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象。（）

119、個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）

120、功能解表透疹，清熱解毒，升舉陽氣的藥物是A.柴胡B.升麻C.木賊D.葛根

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：[解析]財務(wù)評價的報表

2、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的利弊方面的內(nèi)容。

3、答案：D本題解析：暫無解析

4、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)問題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。

5、答案：D本題解析：暫無解析

6、答案：C本題解析：平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

7、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資的原因有：①土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；②地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關(guān)，是房地產(chǎn)投資的特性之一。

8、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達程度。

9、答案：D本題解析：實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。本題，該抵押貸款的實際年利率i＝（1＋0.625%）12－1＝7.76%。

10、答案：A本題解析：因為折現(xiàn)率的提高會抵消通貨膨脹的影響。

11、答案：A本題解析：影響消費者購買行為的主要因素主要包括以下幾個方面：①社會文化因素，包括文化因素、社會因素；②個人因素，包括年齡、性別、職業(yè)、受教育程度、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性和自我形象；③心理因素，包括動機、感覺、學(xué)習(xí)、信念和態(tài)度。B項屬于心理因素；CD兩項屬于個人因素。

12、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設(shè)計需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場需要變化用途，所以風(fēng)險要小。P7～9。

13、答案：C本題解析：目標市場是企業(yè)打算進入的細分市場，或打算滿足的具有某一需求的客戶群體。目標市場選擇的模式包括：①市場集中化；②選擇專業(yè)化；③產(chǎn)品專業(yè)化；④市場專業(yè)化；⑤全面覆蓋；⑥大量定制。其中，市場集中化是最簡單的模式，即企業(yè)只選擇一個細分市場。通過集中營銷，企業(yè)能更清楚地了解細分市場的需求，從而樹立良好的信譽，在細分市場上建立鞏固的市場地位，同時企業(yè)通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，能提高經(jīng)濟效益。

14、答案：B本題解析：暫無解析

15、答案：C本題解析：財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，因此財務(wù)凈現(xiàn)值已經(jīng)考慮了初始投資的現(xiàn)金流出，所以等額年金現(xiàn)值為210萬元，等額年值為：

16、答案：C本題解析：[解析]名義利率與實際利率的關(guān)系式

17、答案：A本題解析：根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤（又稱經(jīng)營利潤）、利潤總額（又稱稅前利潤）、凈利潤（又稱稅后利潤）和可分配利潤等四個層次。其中，利潤總額＝營業(yè)利潤＋營業(yè)外收支凈額，營業(yè)外收支凈額＝投資收益＋補貼收入＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出。

18、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系，而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

19、答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

20、答案：A本題解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。

21、答案：B本題解析：貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障。

22、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。

23、答案：D本題解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。該項目各年年初的累計凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。

24、答案：A本題解析：A項，開發(fā)強度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況；B項，土地轉(zhuǎn)化率是指報告期內(nèi)政府批準新建商品房預(yù)售和銷售面積與當期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率；C項，住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力；D項，住房市場指數(shù)反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場的預(yù)期。

25、答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

26、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P36。

27、答案：C本題解析：本題考查的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。

28、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項A是收入方面的；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。

29、答案：D本題解析：開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力、延長其經(jīng)濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。

30、答案：B本題解析：

31、答案：A本題解析：[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金

32、答案：C本題解析：資金流平衡即為流入項之和等于流出項之和。AB兩項是成本估算表，只有流出，無流入。D項，銷售收入為流入，稅金及附加為流出，但稅金為銷售收入的一定比例，一般不相等。

33、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)項目融資方案

34、答案：C本題解析：本題考查的是的是財務(wù)內(nèi)部收益率。P182。

35、答案：D本題解析：本題考查的是投資估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建筑安裝工程費的3%左右。

36、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。選項ABC出現(xiàn)在財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。

37、答案：A本題解析：整個項目壽命周期的標準差系數(shù)設(shè)為V，則標準差系數(shù)公式為：V＝δ/E（NPV）×100%，式中，E（NPV）為整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值，δ為整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差。代入數(shù)據(jù)得：標準差系數(shù)V＝65÷125＝0.52。

38、答案：A本題解析：[知識點]房產(chǎn)稅

39、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。

40、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

41、答案：B本題解析：本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對象通常為進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見教材P23。

42、答案：C本題解析：本題考查的是招標方式和招標機構(gòu)。評標委員會通常由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

43、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源主要來自于銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。P302。

44、答案：C本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項B、D屬于融資相關(guān)參數(shù)。

45、答案：B本題解析：本題考查的是進度控制。制定進度計劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。參見教材P83。

46、答案：D本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。投資回報率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。

47、答案：D本題解析：工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：①對原材料的檢驗；②對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗；③確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；④確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

48、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊戆ǎ孩夙椖客顿Y現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負債表。其中，現(xiàn)金流量表包括項目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。而財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

49、答案：B本題解析：根據(jù)一次支付現(xiàn)值公式。

50、答案：C本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián)：①由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；②對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。

51、答案：A本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括：①從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資；②面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。

52、答案：B本題解析：空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛收入非常重要?？罩寐侍岣撸瑫?dǎo)致有效毛收入減少；空置率降低，會使有效毛收入提高。

53、答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現(xiàn)金回報率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

54、答案：B本題解析：城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。城鎮(zhèn)土地使用稅在企業(yè)所得稅前列支。

55、答案：A本題解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括：①商品房建設(shè)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）；②土地開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。

56、答案：D本題解析：本題考查的是資金時間價值的換算。換算到同一時間點上，現(xiàn)金流入=現(xiàn)金流出?？扇繐Q算到第8年位置。P161。

57、答案：B本題解析：總額=700×5%×(1+7%+3%)萬元=38.5萬元。城市維護建設(shè)稅和教育費附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。

58、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的不斷發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。

59、答案：C本題解析：在正式辦理竣工驗收之前，開發(fā)商為了做好充分準備，需要進行初步檢查。根據(jù)初步檢查情況，由項目的監(jiān)理工程師列出需要修補的質(zhì)量缺陷“清單”，這時承包商應(yīng)切實落實修復(fù)這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。進行初步檢查對加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，加強工程技術(shù)管理，促進竣工和完善驗收都有好處。

60、答案：A本題解析：企業(yè)會計準則體系包括基本準則和具體準則。基本準則是制定會計核算制度以及具體會計準則的依據(jù)，其規(guī)定了會計核算的假設(shè)、會計信息質(zhì)量要求、會計對象要素的確認和計量、財務(wù)會計報告等方面的具體要求。

61、答案：B本題解析：暫無解析

62、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析

63、答案：A本題解析：臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格，土地取得價格超過這一價格時，開發(fā)項目將無法獲得足夠的收益。因此，最高土地價格分析屬于臨界點分析。

64、答案：B本題解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。

65、答案：D本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。參見教材P158。1.計算出貸款額1）房屋總價：2000×120＝24（萬元）2）貸款額：24×70%＝16.8（萬元）2.計算出月供3.第6年初一次償還本金4萬元，則在6-15年間減少的月供為4.提前還款后的月供1417.68-444.08＝973.6（元）

66、答案：B本題解析：土地儲備資金是指土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲備資金納入政府性基金預(yù)算管理，實行?？顚Ｓ?，與土地儲備機構(gòu)日常經(jīng)費分賬核算。土地儲備資金的來源渠道包括：①財政部門從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構(gòu)的征地和拆遷補償費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費用；②財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；③發(fā)行地方政府債券籌集的土地儲備資金；④經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金。B項，為規(guī)范土地儲備和資金管理行為，財政部已要求各地從2016年1月1日起，不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款。

67、答案：C本題解析：由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點，其費用項目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)服務(wù)合同的不同而有所差別，可根據(jù)實際需要將有關(guān)收支項目進一步細化或合并。運營費用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認的通用費用項目。C項，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）。

68、答案：A本題解析：本題考查的是基本報表。稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。參見教材P271。

69、答案：A本題解析：B項，流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標。C項，償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。D項，利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。

70、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素主要有：①社會文化因素，包括文化因素和社會因素；②個人因素，包括年齡，性別、職業(yè)、受教育程度，經(jīng)濟狀況，生活方式，個性和自我形象；③心理因素，主要有動機、感覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等。

71、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。總量結(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

72、答案：C本題解析：

73、答案：A本題解析：根據(jù)流動比率的概念。

74、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)問題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。

75、答案：B本題解析：A＝P[i(1+i)n)÷[(1+i)n-1)＝1719.43(元)

76、答案：B本題解析：暫無解析

77、答案：C本題解析：會計分期又稱會計期間，是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為若干個連續(xù)的、長短相同的期間。最常見的會計期間是一年，以一年確定的會計期間稱為會計年度，按年度編制的財務(wù)會計報表又稱年報。

78、答案：A本題解析：[知識點]宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段

79、答案：A本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價法；②購買者導(dǎo)向定價法；③競爭導(dǎo)向定價法。其中，競爭導(dǎo)向定價法包括：①領(lǐng)導(dǎo)定價法；②挑戰(zhàn)定價法；③隨行就市定價法。A項，當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。

80、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達程度。

81、答案：C本題解析：流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標。其表達式為：流動比率＝（流動資產(chǎn)總額/流動負債總額）×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率＝3000/4000×100%＝75%。

82、答案：B本題解析：土地費用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：①征收補償費；②土地出讓價款；③土地轉(zhuǎn)讓費；④土地租用費；⑤土地投資折價。

83、答案：C本題解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。按單利方式計算利息時，利息計算公式為：In＝P×n×i。復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為：In＝P[（1＋i）n－1]。

84、答案：A本題解析：因為提高抵押貸款利率；就會抑制業(yè)主對房地產(chǎn)的需求，需求的減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

85、答案：B本題解析：本題考查的是投資機會選擇與決策分析。投資機會選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作。參見教材P64。

86、答案：D本題解析：通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導(dǎo)致購買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

87、答案：B本題解析：會計是旨在提高微觀經(jīng)濟效益，加強經(jīng)濟管理，而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟組織范圍內(nèi)建立的一個以提供財務(wù)信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。會計的基本職能有：①會計核算；②會計監(jiān)督。

88、答案：D本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。很顯然，名義利率忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滾利”。實際利率是指一年內(nèi)多次計息時，年末終值比年初值的增長率。名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異就越大。

89、答案：D本題解析：敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分，用以分析項目經(jīng)濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。

90、答案：C本題解析：按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資；能承受中等風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資；能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，通常選擇機會型房地產(chǎn)投資。

91、答案：D本題解析：動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。因此，對于同一個項目，由于資金的時間價值，使得年凈收益現(xiàn)值之和小于年凈收益之和，其動態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb′。

92、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

93、答案：C本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián)：①由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；②對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。

94、答案：B本題解析：開發(fā)-持有出租-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。各項開發(fā)過程的成本費用發(fā)生方式（一次支出、分期支出、在某個時間段內(nèi)等額支出等）和發(fā)生的時點，與項目開發(fā)建設(shè)計劃安排相