房產(chǎn)學(xué)院項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃方案樣本

XX房產(chǎn)XX學(xué)院項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃方案

目錄和策劃序言

第一章市場(chǎng)調(diào)查和分析

第二章項(xiàng)目調(diào)查和比較研究

第三章項(xiàng)目概況和特征研究

第四章項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)

第五章項(xiàng)目總體定位策劃

第六章項(xiàng)目主打廣告和形象

第七章項(xiàng)現(xiàn)在景分析

第八章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)提議依據(jù)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)責(zé)任人和xx房產(chǎn)董事長(zhǎng)劉先生交流，本策劃方案作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期一個(gè)指導(dǎo)性策劃匯報(bào)，著關(guān)鍵處理是項(xiàng)目標(biāo)個(gè)性、定位、名稱、主打形象等項(xiàng)目標(biāo)根本性問(wèn)題，為以后計(jì)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)操作、具體策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、整合推廣等奠定基礎(chǔ)和指明方向。

因?yàn)轫?xiàng)目是一個(gè)市中心、橫聯(lián)長(zhǎng)沙最著名兩條主干道并緊鄰國(guó)防科大xx學(xué)院大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，在10天左右時(shí)間內(nèi)要完成委托任務(wù)，所以調(diào)查研究和分析策劃工作量較大。我們?cè)谌矫嬲莆臻L(zhǎng)沙宏觀市場(chǎng)基礎(chǔ)上，關(guān)鍵對(duì)區(qū)域現(xiàn)建（售）樓盤和立即推出項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查研究，尤其是對(duì)本項(xiàng)目及周圍相關(guān)原因進(jìn)行了關(guān)鍵考察；并借鑒深圳、北京等發(fā)達(dá)城市樓市經(jīng)驗(yàn)。

在本策劃方案中，我們提出了我們自己獨(dú)特、符合項(xiàng)目特征理念和概念，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了初步全新定位。提出項(xiàng)目20個(gè)特征，和“EBD”概念、“中高收階層完全消費(fèi)”概念、“行街”概念，策劃了兩個(gè)關(guān)鍵供參考定位選擇方案。為了把開(kāi)發(fā)商“xx”理念精神和本項(xiàng)目標(biāo)特征結(jié)合起來(lái)，我們也在尋求最好路徑，并在開(kāi)發(fā)相關(guān)提議中明示。第一章市場(chǎng)調(diào)查和分析一、最新樓市形勢(shì)匯報(bào)

據(jù)2月初湖南省統(tǒng)計(jì)部門數(shù)聽(tīng)說(shuō)：“本省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)高速增加，比上年增加52.4%，其中長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110億元，增加35.9%，占全省開(kāi)發(fā)投資48.2%”，“個(gè)人住房消費(fèi)強(qiáng)勁，全省個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加速度顯著高于開(kāi)發(fā)貸款增加速度。去年全省商品房銷售面積達(dá)成846.9平方米，增加40.6%。

商品房均價(jià)為每平方米1413元，上漲了5.2%（長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)為每平方米2468元。）分析認(rèn)為，對(duì)經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)突顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅顯著高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重達(dá)成5%，比上年提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

匯報(bào)還指出，“5個(gè)州市投資增幅超出100%，這5個(gè)州市分別是郴州、懷化、湘西、株洲、婁底”。

其次，“商品房空置率勢(shì)頭上止，本省商品房空置面積為212.4萬(wàn)平方米，增加率為24.5%，空置面積增加關(guān)鍵是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置大幅度增加造成?！?/p>

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料表明，本省城鎮(zhèn)有66%居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意。不滿意集中反應(yīng)在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面，30%居民有購(gòu)新房意向。

我們研究分析認(rèn)為，現(xiàn)在湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體健康連續(xù)發(fā)展同時(shí)，在部分區(qū)域和局部市場(chǎng)，可能存在虛火現(xiàn)象。二、購(gòu)置力新動(dòng)態(tài)：消費(fèi)升級(jí)和中收階層快速崛起

經(jīng)濟(jì)界教授斷言，住、行、旅游消費(fèi)快速增加，意味著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)開(kāi)始進(jìn)入“劇變期”。據(jù)全國(guó)假日辦統(tǒng)計(jì)，今年以休閑旅游方法度過(guò)春節(jié)人，已經(jīng)多達(dá)6329萬(wàn)人次，旅游消費(fèi)總額290億元，同比增加12.4%。消費(fèi)對(duì)GDP增加貢獻(xiàn)率將不停上升，經(jīng)濟(jì)增加變將由此轉(zhuǎn)型。

在合適控制投資增加速度同時(shí)，深入擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)均衡增加。這已經(jīng)成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整方向。

歐洲老牌投資銀行——法國(guó)巴黎百富勤企業(yè)研究提出將中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)定義為：人均年收入為2.5——3萬(wàn)元、家庭年收入為7.5——10萬(wàn)元、受過(guò)高等教育，參與企業(yè)決議和管理，從事腦力勞動(dòng)專業(yè)技術(shù)人員及白領(lǐng)。符合上述標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)占中國(guó)總?cè)丝诎俜直燃s為13.5%。按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，中國(guó)“中收階層”家庭為5000萬(wàn)個(gè)，家庭平均年收入為7.5萬(wàn)元，家庭平均擁有31萬(wàn)元資產(chǎn)。而到，以上數(shù)字則將翻倍，即達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)家庭總數(shù)達(dá)1億個(gè)，戶均年收入為15萬(wàn)元，戶均擁有資產(chǎn)達(dá)62萬(wàn)元。

這家機(jī)構(gòu)研究教授表示，伴隨中等收入階層崛起，中國(guó)消費(fèi)率（消費(fèi)占GDP比率）將不停上升，從58%上升到65%，并于達(dá)成71%，靠近現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家水平。她們還認(rèn)為：1億中收階層家庭=潛力巨大消費(fèi)市場(chǎng)。

國(guó)家發(fā)改委發(fā)展計(jì)劃司官員認(rèn)為，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)只有和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)形成良性循環(huán)才能成為經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)結(jié)構(gòu)性推進(jìn)力。她認(rèn)為以后數(shù)年中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張將形成新良性循環(huán)：城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)—帶動(dòng)房地產(chǎn)、汽車制造業(yè)等一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加—提升經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量水平—促時(shí)農(nóng)民進(jìn)城和城市化—農(nóng)民收入提升并在較低級(jí)次上形成消費(fèi)需求—為現(xiàn)在加工產(chǎn)業(yè)、原材料工業(yè)和建筑業(yè)提供市場(chǎng)—國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張性良性循環(huán)。

其實(shí)這么良性循環(huán)從去年末以來(lái)已經(jīng)越來(lái)越清楚地展現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)濟(jì)分析人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)、汽車、電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費(fèi)升級(jí)最大受益者。

我們按上述定義測(cè)算，長(zhǎng)沙市中收階層應(yīng)該最少在12.5萬(wàn)個(gè)家庭以上。假如再加上高收家庭，估量長(zhǎng)沙中高收家庭應(yīng)該最少在15萬(wàn)個(gè)以上，根據(jù)我們調(diào)查和研究分析結(jié)論是：中高收家庭最少每戶有（或?qū)⒂校﹥商追孔?，不管是兩套住宅，還是一套住宅加一間商鋪，或一套住宅加一套辦公室。而且中高收階層也逐步成為炒作房產(chǎn)、置業(yè)投資主力，一個(gè)家庭擁有和立即擁有三套房子成為一個(gè)暗藏流行趨勢(shì)。假如加上省內(nèi)地市和外省進(jìn)駐長(zhǎng)沙中高收階層購(gòu)房消費(fèi)群體，那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加很多。

統(tǒng)計(jì)還表明，底本省居民私人轎車擁有量為9.22萬(wàn)輛，比上年增加38.1%，新登記入戶私家小車2.54萬(wàn)輛，占新入戶轎車72.7%。“湖南制造”年產(chǎn)汽車4.38萬(wàn)輛。

毫無(wú)疑問(wèn)，住宅、汽車、通訊成為本省居民消費(fèi)三巨頭?？隙ㄟ€會(huì)連續(xù)下去，而且增加可能愈加快。

所以說(shuō)，“我們?。ㄗ》浚┑糜雍谩?、“我們走（私車）得愈加好”、“我們說(shuō)（通訊）得愈加好”，就是中高收階層最大特征。三、長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)和政策層面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展利好（略）

四、市場(chǎng)發(fā)展和業(yè)界估計(jì)看漲

本市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)高位運(yùn)行和快速發(fā)展階段，整個(gè)行業(yè)和相關(guān)行業(yè)升溫周期還見(jiàn)不到頂。

長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展和泛珠三角概念和長(zhǎng)沙新近經(jīng)過(guò)中長(zhǎng)久計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好機(jī)遇，也將助推房地產(chǎn)業(yè)愈加快愈加好地發(fā)展。

當(dāng)然，因?yàn)榇蟊P出現(xiàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原因，有些實(shí)力較小項(xiàng)目也可能遭受淘汰或滯銷，整體上房地產(chǎn)商利潤(rùn)率不會(huì)比以前更高，可能回歸到一個(gè)更合理甚至微利層面上來(lái)。

業(yè)界人士普遍認(rèn)為，將延續(xù)下六個(gè)月來(lái)房產(chǎn)漲價(jià)趨勢(shì)。房產(chǎn)局一位官員說(shuō)，房?jī)r(jià)要漲，這是很客觀事實(shí)，她還指出二手房市場(chǎng)成交量達(dá)成了歷史新高，這直接促進(jìn)了商品房市場(chǎng)發(fā)展。長(zhǎng)沙梯級(jí)消費(fèi)逐步形成。和同類城市相比，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在全國(guó)中心城市排名30位左右，而長(zhǎng)沙人均可支配收入?yún)s排在13位（最新數(shù)據(jù)），這說(shuō)明長(zhǎng)沙潛在購(gòu)置力不值得懷疑，房?jī)r(jià)上升空間很大。有些人甚至估計(jì)認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅最少在7%左右。第二章項(xiàng)目調(diào)查和比較研究一、周圍項(xiàng)目調(diào)查和分析

（一）關(guān)鍵類比性項(xiàng)目調(diào)查分析（略）（二）周圍其它項(xiàng)目調(diào)查情況簡(jiǎn)表（略）

（三）項(xiàng)目周圍（或同類）新增項(xiàng)目調(diào)查

1、xx國(guó)際廣場(chǎng)

在長(zhǎng)沙CBD關(guān)鍵位置，芙蓉中路和營(yíng)盤路交匯處西南角。

1月31日奠基，營(yíng)銷中心同時(shí)建好，現(xiàn)場(chǎng)宣傳和報(bào)紙廣告同時(shí)跟上，已經(jīng)接收預(yù)訂和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。

該項(xiàng)目在就拿了地，據(jù)悉，前期調(diào)查研究、考察、醞釀工作做得較多，咨詢過(guò)本土及沿海、國(guó)際方面策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃建筑等方面教授。

由美國(guó)史塔賓建筑事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)顧問(wèn)，計(jì)劃設(shè)計(jì)和建筑造型相當(dāng)氣派，由兩座碑形塔樓組成。

開(kāi)發(fā)商做貿(mào)易起家于常德，正走集團(tuán)化發(fā)展和欲走上市之路，并在兩年前在常德澧縣開(kāi)發(fā)過(guò)一住宅+商鋪?lái)?xiàng)目“運(yùn)達(dá)家園”，三個(gè)月銷售一空，是為長(zhǎng)沙項(xiàng)目做試驗(yàn)和操作演練。

在長(zhǎng)沙，提出城市建筑綜合體概念（三年前北京財(cái)富中心首用），由四大商務(wù)業(yè)態(tài)組成，即五星級(jí)酒店、國(guó)際名品走廊、高級(jí)專業(yè)寫字樓、國(guó)際高級(jí)公寓。

據(jù)內(nèi)部消息說(shuō)，上海浦發(fā)銀行已經(jīng)看上該樓，意向?qū)⒑戏中性O(shè)于此。其市場(chǎng)形勢(shì)現(xiàn)在被業(yè)界看好。

2、xx盛德城

該項(xiàng)目在芙蓉南路368號(hào)，屬天心生態(tài)新城關(guān)鍵區(qū)域，和省政府和天心區(qū)新治相鄰。

占地面積為118畝，總建筑面積計(jì)劃為27萬(wàn)平方米，由9棟百米高摩天樓臨街而立。第一期關(guān)鍵是定向?yàn)楣?、城管職員開(kāi)發(fā)。

12萬(wàn)平方米大空間豪宅，3.6萬(wàn)平方米超大購(gòu)物、休閑空間；30層3.6萬(wàn)平方米高級(jí)寫字樓。

地下停車場(chǎng)面積為3.7萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)為742個(gè)車位。

由湖南財(cái)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙金秋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?，F(xiàn)在尚示發(fā)售。

宣傳專題：南城地標(biāo)一流生活，龍藏之居尊貴之選。

3、xx白沙路項(xiàng)目

在今年立即拓寬白沙南路（現(xiàn)在為長(zhǎng)沙最窄道路），長(zhǎng)沙電力局對(duì)面，后靠一山坡并和湖南一師范大禮堂相望，近鄰書院路和南拓湘江大道。

占地為30畝，轉(zhuǎn)手了兩次，由新族房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接手過(guò)來(lái)，地拿了好幾年，地價(jià)較低，但一直不知怎樣定位而未動(dòng)，現(xiàn)已做計(jì)劃或正在報(bào)建之中。

據(jù)內(nèi)部消息：計(jì)劃開(kāi)發(fā)由6座塔樓和2層裙樓商鋪組成，限高40米（不超出11層），可能一梯四戶。估計(jì)銷售額要達(dá)成1.2億元。

某策劃企業(yè)在初步策劃方案中對(duì)該項(xiàng)目標(biāo)板塊定為“長(zhǎng)沙歷史文化風(fēng)貌展示區(qū)”，并提出一個(gè)所謂新概念——“CCD”即中央文化區(qū)。就產(chǎn)品方面而言，該策劃企業(yè)認(rèn)為，細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，做消費(fèi)者需要產(chǎn)品：A、超凡建筑理念；B、科學(xué)功效布局；C、至尊物業(yè)形象；D、超前創(chuàng)新模式；E、卓越品牌效應(yīng)。

并提議樓盤價(jià)格水平適中，起價(jià)為1600-1800元/平方米，總價(jià)在25—40萬(wàn)元之間。

（評(píng)注：我們認(rèn)為，這么策劃和提議，對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有具體實(shí)質(zhì)性作用，該策劃企業(yè)水平通常。）

4、文x大廈（xx大劇院上）

項(xiàng)目在韶山路和文藝路口交匯處東南角，在湖南大劇院基礎(chǔ)上加建，已建了12層，由保利地產(chǎn)和湖南大劇院合作開(kāi)發(fā)，口號(hào)是打造總部經(jīng)濟(jì)航母。

項(xiàng)目為兩棟樓，一座是在湖南大劇院上，一座是在旁邊，分為5A級(jí)高級(jí)專業(yè)寫字樓和五星級(jí)酒店。

項(xiàng)目造型很時(shí)尚和有現(xiàn)代感，正面看象一顆倒懸“子彈”，外墻是玻璃幕墻。

售樓部就設(shè)在湖南大劇院一樓大廳，據(jù)接等人員說(shuō)，現(xiàn)在價(jià)格和宣傳資料還未出來(lái)，但估量下月開(kāi)盤。

二、項(xiàng)目（周圍）市政條件配套設(shè)施調(diào)查

★公交：（芙蓉路入口處200米內(nèi)有站：115、4、2、8、11、123、137、105、314、202、143、601等路公交車；韶山路有7、107、102、103、137、145、602等。

★酒店：神農(nóng)、五華、金輝、云華（項(xiàng)目對(duì)面）、炎帝、金賦、新世紀(jì)、天璽、金源、金源翡翠明珠、佳程、國(guó)林、錦江鑫湘、新東方、神禹、南楓等（這是長(zhǎng)沙中高級(jí)酒店最集中區(qū)域之一）。

★特色餐飲：黃春和、德園、楊裕興、老字號(hào)、譚魚頭、潭州瓦罐、神龍灣、松花江和北京兩大餃子館、芙蓉南路美食一條街……

★中西餐廳：蒙娜麗莎、上島咖啡、金牛角王、第3空間等等。

★醫(yī)院：市三醫(yī)院、xx學(xué)院醫(yī)院、方泰醫(yī)院、南湖醫(yī)院、愛(ài)爾眼科醫(yī)院、省兒童醫(yī)院、市中醫(yī)附一醫(yī)院、市中心醫(yī)院等。

★藥房：時(shí)代陽(yáng)光大藥房、金沙大藥店、華泰大藥房、楚仁堂藥號(hào)、老百姓大藥房、芝林大藥房等。

★運(yùn)動(dòng)：賀龍?bào)w育館、新世紀(jì)體育中心、東塘滾軸溜冰城。

★學(xué)校：政院幼稚園、砂子塘小學(xué)、新育英小學(xué)、楓樹(shù)山小學(xué)、仰天湖小學(xué)、黃土嶺小學(xué)、雅禮中學(xué)、稻田中學(xué)、市十五中、二十一中、二十二中、長(zhǎng)郡中學(xué)、交通學(xué)校、銀行學(xué)校、長(zhǎng)沙理工大學(xué)、國(guó)防科大xx學(xué)院、湖南中醫(yī)學(xué)院、湖南大眾傳媒學(xué)院等。

★購(gòu)物：新一佳、家潤(rùn)多城市商業(yè)廣場(chǎng)、好而多、東塘百貨、友誼商城、百信鞋城、東塘服裝交易大樓、華銀旺和等大型購(gòu)物超市，旺和、惠康、千惠等連鎖小超市。

★休閑娛樂(lè)：田漢大劇院、白沙廣場(chǎng)（即新世紀(jì)體育廣場(chǎng)）、摩天輪（立即建成開(kāi)發(fā)）、白沙古井公園、天心閣、東塘文化宮、瀟湘影院。

★銀行：建行、中行、工行、招行、農(nóng)行、交行、商業(yè)、光大、興業(yè)等銀行全部有較大營(yíng)業(yè)廳或分（支）行。

★電信：長(zhǎng)沙市郵政局、東塘電信、聯(lián)通、湖南省移動(dòng)通訊指揮中心，還有各郵政、電信、通訊營(yíng)業(yè)廳等。

★證券：湘財(cái)證券、西南證券、聯(lián)合證券、泰陽(yáng)證券、財(cái)富證券、銀河證券、東方證券、第一創(chuàng)業(yè)證券等。

★保險(xiǎn)：平安、新華人壽、華安、太平洋等保險(xiǎn)。第三章項(xiàng)目概況和特征研究

一、項(xiàng)目概況和現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)狀況

本項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)過(guò)了計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商做了初步計(jì)劃，計(jì)劃概況以下：

用地面積：47970平方米；

建筑占地面積：12125平方米；

建筑總面積（初定）：19萬(wàn)多平方米；其中

五星級(jí)酒店計(jì)劃為：4.7萬(wàn)平方米；（計(jì)劃自營(yíng)）

2棟定向開(kāi)發(fā)部隊(duì)老干住宅：約3萬(wàn)平方米；

1棟白領(lǐng)公寓、2棟中戶型住宅：約4萬(wàn)平方米；

臨街商鋪門面：約1萬(wàn)平方米。

中型小區(qū)超市約3000平方米；

醫(yī)療、辦公及其它用戶約為2800平方米；

其它為二期計(jì)劃小高層住宅建筑。

建筑密度：31.38%。

容積率：4.89。

綠地率：40%。

整個(gè)地塊比較平整，呈長(zhǎng)條形，東西恰好聯(lián)接長(zhǎng)沙兩大主干道：韶山中路和芙蓉中路（三段），其中自然形成一條小路，路邊有些小商店，并計(jì)劃成赤黃路延長(zhǎng)線，從芙蓉路接到韶山路（砂子塘處）。

項(xiàng)目北面依靠?jī)纱笊虉D：即侯家塘商圖和東塘商圈，相距不過(guò)兩站旅程，出入口處步行也不過(guò)10分鐘。項(xiàng)目北面為xx學(xué)院宿舍區(qū)和校區(qū)，和金獅企業(yè)白沙啤酒廠區(qū)，項(xiàng)目南面為牛婆塘小區(qū)和湖南化工設(shè)計(jì)院，再往南為去年拓改新通雨花路，西南為三大酒店：神農(nóng)、金輝、五華，和兩大科技企業(yè)：湘計(jì)算機(jī)股份企業(yè)和維用科技。

現(xiàn)在項(xiàng)目還有部分老建筑沒(méi)有拆遷，大部分地面是有較長(zhǎng)歷史樹(shù)林植被和水塘。

二、項(xiàng)目標(biāo)區(qū)域發(fā)展及市場(chǎng)分析。

從行政管轄來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目屬于雨花區(qū)和天心區(qū)，而這兩個(gè)區(qū)全部是屬于“南拓”和“融城”戰(zhàn)略發(fā)展范圍，尤其是沿芙蓉路和韶山路往南發(fā)展，直達(dá)省政府新治區(qū)域和長(zhǎng)株潭金三角區(qū)域，發(fā)展前景總體看好，所以區(qū)內(nèi)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)看升值前景可觀。

芙蓉路——中華第一路，8月31日，長(zhǎng)沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實(shí)“中華第一路”，它全長(zhǎng)46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，它和拓改五一大道組成一個(gè)巨大坐標(biāo)，一起撐起了長(zhǎng)沙交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國(guó)第一大道開(kāi)始了它真正流金淌銀時(shí)代，商機(jī)和財(cái)富幾乎是令全部商人無(wú)法抗拒。

韶山路即使常常是不堪重負(fù)、常常堵塞，但她昔日繁榮將會(huì)繼續(xù)，而且伴隨從去年開(kāi)始北路、中路改造、美化、亮化，和今年對(duì)南路（從東塘到湘府路）拓改完善，它仍然有著巨大魅力和無(wú)限商機(jī)。

今明兩年內(nèi)，項(xiàng)目周圍關(guān)鍵市政工程關(guān)鍵有：韶山南路拓改、白沙南路拓寬、湘江大道南北段建設(shè)等。

雨花區(qū)被稱為湖南“小花全部”，是長(zhǎng)沙東南門戶和長(zhǎng)株潭融城前沿陣地。

天心區(qū)以歷史文化、生態(tài)發(fā)展和濱江經(jīng)濟(jì)為特征。天心區(qū)是長(zhǎng)沙市首先提出并極力重視“樓宇經(jīng)濟(jì)”，并將它作為五大經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)之一。

天心區(qū)今年著力搞好湘江大道南段拆造設(shè)計(jì)、坡子街民俗民食街建設(shè)、人民西路建設(shè)、白沙南路拓改、大托互通拆遷建設(shè)、韶山南路改造等工程，主動(dòng)配合省市開(kāi)啟青少年活動(dòng)中心和新世紀(jì)文化廣場(chǎng)等標(biāo)志性項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面貌大改觀、城區(qū)功效大完善、城區(qū)品位大提升。

天心區(qū)著力引導(dǎo)沿江、沿線大型樓宇地產(chǎn)項(xiàng)目落戶，努力爭(zhēng)取引進(jìn)大型企業(yè)辦公總部和銷售總部，主動(dòng)發(fā)展樓宇商務(wù)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)寫字樓、商務(wù)樓開(kāi)發(fā)繁榮，促成樓宇經(jīng)濟(jì)二次招商。

天心區(qū)提出“天心生態(tài)新城”發(fā)展戰(zhàn)略和“三園三帶”關(guān)鍵發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目更有推進(jìn)作用。

就區(qū)域市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，本區(qū)域因著去年城運(yùn)會(huì)，是市中心建設(shè)開(kāi)發(fā)及投資置業(yè)最火熱區(qū)域，城運(yùn)會(huì)炒熱了賀龍?bào)w育場(chǎng)和新世紀(jì)體育中心，也帶旺了侯家塘商圈及商務(wù)圈，而這種效應(yīng)肯定還會(huì)連續(xù)下去。

本區(qū)域房?jī)r(jià)不管是商業(yè)，還是寫字樓，商務(wù)公寓，高級(jí)住宅等，價(jià)格一直引領(lǐng)著長(zhǎng)沙樓市。

三、項(xiàng)目發(fā)展SWOT分析。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施過(guò)程中最關(guān)鍵是要發(fā)揮地塊和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免或化解多種威脅性原因。不然，很可能造成失敗。

T（威脅）O（機(jī)會(huì)）

W（劣勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）

（一）優(yōu)勢(shì)

1、獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)

部分內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)上述“區(qū)域發(fā)展及市場(chǎng)分析”。

項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)就在于此，因?yàn)轫?xiàng)目東西跨度較大，恰好將東塘商圈和侯家塘商圈連了起來(lái)，而這種連接是用一個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)概念，一個(gè)含有很多樹(shù)林和花草充滿生活氣息生活區(qū)域。這既為小區(qū)帶來(lái)很大商業(yè)方便，相當(dāng)于這兩大商圈就是小區(qū)最大最齊全商業(yè)和購(gòu)物配套。同時(shí)，也為本小區(qū)部分臨街商鋪帶來(lái)商機(jī)，能夠借勢(shì)兩大商圈形成輻射效應(yīng)，尤其是人流、物流和信息流等帶旺小區(qū)內(nèi)部臨街商鋪。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)另一大表現(xiàn)為三、四星級(jí)以上酒店在五百米以內(nèi)有好多個(gè)，能夠說(shuō)是長(zhǎng)沙市內(nèi)中高級(jí)酒店最集中區(qū)域，是長(zhǎng)沙市商務(wù)氣息最深厚區(qū)域之一，從而奠定了這一塊人流高消費(fèi)百分比是較大。市場(chǎng)和消費(fèi)觀念新潮，長(zhǎng)沙頂尖財(cái)富人士常常往來(lái)，多種大型商務(wù)活動(dòng)和會(huì)展舉行，為本區(qū)域帶來(lái)了巨大商機(jī)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)第三大表現(xiàn)為運(yùn)動(dòng)、休閑、游樂(lè)中心逐步形成，將為成就這一區(qū)域作為長(zhǎng)沙市運(yùn)動(dòng)游樂(lè)休閑又一處亮麗風(fēng)景線，能夠估計(jì)，城運(yùn)會(huì)使新世紀(jì)體育文化中心及其周圍各大酒店全部名揚(yáng)全國(guó)后，摩天輪今年開(kāi)張又營(yíng)業(yè)，其吸引力和拉動(dòng)全國(guó)人流肯定是不可小噓。而這個(gè)摩天輪離本項(xiàng)目不過(guò)三站旅程，步行只要15分鐘。

2、強(qiáng)大規(guī)模優(yōu)勢(shì)

相對(duì)而言，在長(zhǎng)沙市中心項(xiàng)目，總建筑面積超出10萬(wàn)平方米就算是大項(xiàng)目了，如此較大體量含有較大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。即使在開(kāi)發(fā)商計(jì)劃里，第一期關(guān)鍵是自營(yíng)五星級(jí)酒店和定向開(kāi)發(fā)高級(jí)老干公寓，這些無(wú)形中為整個(gè)項(xiàng)目積累了人氣和口碑，也是出售白領(lǐng)公寓和臨街商鋪鋪墊。這一階段當(dāng)然即使不要花多少宣傳廣告和促銷活動(dòng)也能將任務(wù)完成，但卻可能不會(huì)為第二期打好基礎(chǔ)和造成銷售勢(shì)能。

所以越是有規(guī)模項(xiàng)目，前期宣傳和策劃更要到位，后期就能夠少花些推廣費(fèi)用，只是告訴大家這么規(guī)模、這么成熟項(xiàng)目真令人動(dòng)心和行動(dòng)?！@就是規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

3、發(fā)展商良好背景

開(kāi)發(fā)商良好企業(yè)管理和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念。

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了東塘處xx大廈項(xiàng)目，積累了經(jīng)驗(yàn)和用戶，尤其是儲(chǔ)存了一批商業(yè)資源和大用戶，只要做好后續(xù)服務(wù)和保持關(guān)系，她們將成為開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目標(biāo)忠實(shí)追隨者，或再投資或再開(kāi)分店等。這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商肯定早已成竹在胸了。

開(kāi)發(fā)商和國(guó)防科大及xx學(xué)院方面良好關(guān)系，有部分為和其合作經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，有部分建筑實(shí)為定向開(kāi)發(fā)，加上未來(lái)在物業(yè)管理方面獨(dú)一無(wú)二優(yōu)勢(shì)。使得項(xiàng)目社會(huì)影響很好，從而帶動(dòng)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷。

4、無(wú)限產(chǎn)品潛力優(yōu)勢(shì)

作為一個(gè)綜合性大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，假如整體計(jì)劃設(shè)計(jì)趨向完美，加上正確定位和開(kāi)發(fā)策略，那么其產(chǎn)品潛力優(yōu)勢(shì)將是無(wú)法比擬。表現(xiàn)在，計(jì)劃優(yōu)異性決定產(chǎn)品綜合素質(zhì)高；計(jì)劃產(chǎn)品多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣；開(kāi)發(fā)分期性決定了產(chǎn)品可塑性強(qiáng)；正確產(chǎn)品定位決定著項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)保障決定著項(xiàng)目標(biāo)感召力。等等。

因?yàn)楫a(chǎn)品還沒(méi)有完全確定和定形，一旦計(jì)劃設(shè)計(jì)完成，則其產(chǎn)品本身特征會(huì)更多，從而可轉(zhuǎn)化成更多賣點(diǎn)。

5、專業(yè)分工、品牌整合優(yōu)勢(shì)

著名開(kāi)發(fā)商、著名計(jì)劃師、品牌建筑商、科技環(huán)境保護(hù)材料部品組合、專業(yè)策劃配合、強(qiáng)大媒介支持……從而形成一個(gè)品牌組合優(yōu)勢(shì)，在有效管理和操作下，從而轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大銷售力和市場(chǎng)效應(yīng)。

（二）劣勢(shì)

1、南北廠區(qū)干擾

項(xiàng)目北南和南面兩個(gè)工廠（白沙啤酒廠和九芝堂制藥廠）大煙囪和生產(chǎn)帶來(lái)一定環(huán)境影響和視覺(jué)不愉快感。（提醒：基礎(chǔ)不會(huì)對(duì)環(huán)境帶來(lái)很大污染，伴隨這兩個(gè)廠將搬遷將根本改變對(duì)這一區(qū)域干擾。據(jù)內(nèi)部人士說(shuō)，白沙啤酒廠已經(jīng)列入到長(zhǎng)沙市政府計(jì)劃首批遷出城中心大型工廠之中，估量在二三年里就會(huì)搬遷出去，而九芝堂搬遷可能會(huì)愈加快，因?yàn)樗诤游髀垂然匾呀?jīng)圈定并建。）

2、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定原因多，對(duì)用戶期望心理影響較大。

現(xiàn)在地塊還未完全實(shí)施拆遷，而且計(jì)劃是分兩期開(kāi)發(fā)，小區(qū)配套和整體成熟有一個(gè)過(guò)程，遠(yuǎn)期樓花和周圍環(huán)境不確定原因?qū)Π雌谀繕?biāo)用戶產(chǎn)生一定影響。

3、周圍住宅用戶購(gòu)置源不足

絕大多數(shù)住宅類項(xiàng)目關(guān)鍵是賣給項(xiàng)目周圍和周圍消費(fèi)者。而本項(xiàng)目周圍有幾大實(shí)力企業(yè)宿舍區(qū)，如電力局星電花園、湘計(jì)算機(jī)企業(yè)湘計(jì)花園、煙草行業(yè)白沙花園、老牌高尚小區(qū)紅旗區(qū)、瀟影廠明星村等。這可能造成本項(xiàng)目區(qū)域及周圍客源不足，本項(xiàng)目吸引本區(qū)域和周圍住宅購(gòu)置者有一定限制，所以在營(yíng)銷和推廣時(shí)應(yīng)注意這一特點(diǎn)。

4、按計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目標(biāo)建筑密度和容積率較大。

（三）機(jī)會(huì)

1、區(qū)域內(nèi)中高收入階層家庭較多和巨大流動(dòng)商務(wù)人士組成了巨大潛力市場(chǎng)。

2、計(jì)劃和市政前景相當(dāng)看好，拓城和融城、體育游樂(lè)中心、生態(tài)商務(wù)中心、省政府及天心區(qū)政府南遷等一系列戰(zhàn)略性和宏觀性對(duì)市場(chǎng)前景指導(dǎo)了方向，項(xiàng)目中心東西計(jì)劃有一條赤黃路。

3、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升空間估計(jì)較大，估計(jì)住宅、公寓、商鋪、酒店均如此。

4、房地產(chǎn)產(chǎn)品分化趨勢(shì)比較顯著，如酒店式公寓發(fā)展立即受阻、大面積住宅消化不良、商鋪前景可觀。

我們認(rèn)為，這一區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)和商鋪市場(chǎng)發(fā)展空間還有較大潛力，而且價(jià)格可能會(huì)連續(xù)上升。

（四）威脅

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量巨大。

現(xiàn)在長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高峰發(fā)展階段，形勢(shì)大好，引得眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐搶灘，肯定會(huì)引發(fā)市場(chǎng)供給量大增。而本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量和已經(jīng)在售樓盤量也較大，尤其是多種產(chǎn)品類型全部有包含，在純粹產(chǎn)品角度上用戶可選余地不大。所以拼就是規(guī)模、品牌、品質(zhì)和服務(wù)和營(yíng)銷手段。

據(jù)我們調(diào)查和相關(guān)教授認(rèn)為，這一區(qū)域酒店數(shù)量和計(jì)劃將在三年內(nèi)趨向飽和，區(qū)域內(nèi)酒店之間競(jìng)爭(zhēng)將空前加劇，而且將有些不適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)酒店被淘汰出局或轉(zhuǎn)型。

就供給方面來(lái)說(shuō)，除了現(xiàn)有在售和立即面市項(xiàng)目以外，還有新世紀(jì)體育城二期14萬(wàn)平方米，中揚(yáng)房產(chǎn)后棟幾萬(wàn)平米建筑項(xiàng)目、南湖路上某項(xiàng)目，稍遠(yuǎn)過(guò)了五一路芙蓉中路上第一大道、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，芙蓉南路上新增多個(gè)項(xiàng)目等等。

2、發(fā)展商爭(zhēng)相提升項(xiàng)目質(zhì)量，改善服務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)加劇

每一個(gè)開(kāi)發(fā)商全部明白，用戶是上帝，質(zhì)量是取勝最基礎(chǔ)條件，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)猛烈市場(chǎng)中，要立于不敗之地，就要將產(chǎn)品做得最好，并在服務(wù)、品牌上下功夫。所以，產(chǎn)品越做越好，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越強(qiáng)烈。

第四章項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)深圳萬(wàn)科集團(tuán)作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)老大哥，其前后在深圳、上海、北京等全國(guó)大中城市開(kāi)發(fā)過(guò)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中命名“萬(wàn)科城市花園”發(fā)明了一個(gè)全國(guó)著名房地產(chǎn)品牌，并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)連鎖開(kāi)發(fā)。這一使名十分貼切城市生活小區(qū)概念，并和萬(wàn)科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處?！氨坦饒@”憑借地域之勢(shì)，南臨碧江，北依桂山，故名之。其名易讀易記，且內(nèi)涵富貴吉祥，也很符合其目標(biāo)市場(chǎng)定位。所以說(shuō)，項(xiàng)目好命名能叫人過(guò)目不忘，百聽(tīng)不厭，不造作，不俗氣，它不僅有利于項(xiàng)目本身形象推廣，更可推進(jìn)一個(gè)專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入可連續(xù)發(fā)展和發(fā)明品牌。

因?yàn)楸静邉潪榍捌趹?zhàn)略性策劃，故只對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行命名設(shè)計(jì)和提醒，至于項(xiàng)目標(biāo)志和形象識(shí)別系統(tǒng)和項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路、組團(tuán)、棟號(hào)等名稱等以后細(xì)化策劃完成。1、推選名稱之一：

名鎮(zhèn)中園（MINZOOGARDEN）

理由：

這是一個(gè)成語(yǔ)“名震中原”演變而來(lái)，在武俠小說(shuō)和軍事活動(dòng)中常常見(jiàn)到，說(shuō)明名氣大、信譽(yù)好，借用為項(xiàng)目名就有一語(yǔ)雙關(guān)之義，也表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商理念和背景；

本名稱十分符合本項(xiàng)目作為城市中心規(guī)模較大項(xiàng)目特征，還暗含了項(xiàng)目特有文化氣質(zhì)；

從語(yǔ)義上來(lái)說(shuō)，本名稱表明了項(xiàng)目是一個(gè)較獨(dú)立有名“小鎮(zhèn)”和“市中心花園”，這也是符合城市人回歸生態(tài)、回味家鄉(xiāng)心態(tài)。

本名稱很有氣魄；

本名稱輕易接收、更是過(guò)目不忘。

至于英譯，臨時(shí)從取近音和近義角度名為“MINZOO”，（直譯可表示為“迷你園”）。

假如從打造品牌角度來(lái)使用，能夠和開(kāi)發(fā)商名稱相連，即叫做“xx●名鎮(zhèn)中園”，很般配。

說(shuō)明和提醒：假如采取此名稱，本小項(xiàng)目下屬組團(tuán)或樓棟也可從中衍生出對(duì)應(yīng)名稱，如五星級(jí)酒店就能夠叫做“名鎮(zhèn)大酒店”或“名鎮(zhèn)中園大酒店”；幾棟老干高級(jí)公寓則可叫做“中園干休所”；幾棟白領(lǐng)公寓則可叫“名鎮(zhèn)白領(lǐng)公寓”；商場(chǎng)或購(gòu)物中心可叫做“中園購(gòu)物中心”；其中小區(qū)路或可叫“名鎮(zhèn)路”和“中園路”；小區(qū)商業(yè)街就叫做“名鎮(zhèn)商業(yè)街”；小區(qū)里住宅可分別叫做“中春園”、“中夏園”、“中秋園”、“中冬園”，并依據(jù)不一樣園特征部署不一樣專題景觀植物或?qū)ｎ}花園，從而形成“一園有四季，四季不一樣天”漂亮家園……

2、推選名稱之二：

城市走廊（SITYROAD或SITYPASSAGE）

本名充足表現(xiàn)了項(xiàng)目地塊形狀特征，并加以綜合和概念化。

本名也有著豐富內(nèi)涵和聯(lián)想，讓人想起古代絲綢之路“河西走廊”，想起小時(shí)候自己家走廊，想起財(cái)富走廊，想起……

本名形象感極強(qiáng)，很親切。

本名英文及標(biāo)識(shí)比很好策劃、設(shè)計(jì)，而且形象推廣較輕易。

也可和開(kāi)發(fā)商名稱相連，即叫做“xx●城市走廊”，相當(dāng)順暢。第五章項(xiàng)目總體定位策劃一、項(xiàng)目周圍部分項(xiàng)目標(biāo)定位和形象調(diào)查表(因特殊原因略)

二、本項(xiàng)目差異化提醒和個(gè)性分析

如前面對(duì)項(xiàng)目SWOT研究時(shí)從比較粗略幾大方面歸納了項(xiàng)目標(biāo)個(gè)性，下面就部分方面具體談一談我們分析和個(gè)性化綜合，并用廣告性和藝術(shù)化語(yǔ)言表示：

1、在兩縱兩橫城市主干之關(guān)鍵，（芙蓉中路、韶山路路、勞動(dòng)西路、雨花路）

2、背靠?jī)纱髽O旺商業(yè)中心，相距不過(guò)兩站旅程（東塘商圈、侯家塘商圈）

3、市中心高級(jí)酒店最集中區(qū)域

4、最動(dòng)感星城之心、最感動(dòng)城市畫卷（說(shuō)明離體育休閑中心很近）

5、XXX畝XXX年生綠色森林，帶你走進(jìn)城市里村莊

6、城市中心18（待定）萬(wàn)平米大規(guī)模小區(qū)

7、五十年專業(yè)訓(xùn)練，人性化呵護(hù)教授（政院學(xué)員長(zhǎng)久長(zhǎng)風(fēng)和保安、物業(yè)管理）

8、和將軍元帥為鄰，走過(guò)激情燃燒歲月（有待證實(shí)，可能不妥）

9、天天我們?nèi)恳⒉饺ス涑?/p>

10、站在樓上就能夠看真實(shí)球賽

11、不需走路也無(wú)需仰視亞洲第一摩天輪

12、好友來(lái)了，前面四五星級(jí)酒店任她挑選

13、晚上，從芙蓉路走到韶山路，卻一點(diǎn)不擔(dān)心有車擦身而過(guò)

14、自然，才是最美

15、在這里，人人全部將是生活藝術(shù)家

16、xx品牌，家園教授

17、生態(tài)環(huán)境保護(hù)只是這兒一部分

18、這個(gè)家園有來(lái)自全國(guó)精英（軍人）

19、升值還不等你一句話

20、xx風(fēng)景，一生緣份

（特注：伴隨項(xiàng)目定位和計(jì)劃設(shè)計(jì)完成，本身個(gè)性會(huì)更多、愈加完善）

三、本項(xiàng)目總體定位表示及理由

定位方案一：中高收階層完全家園

理由：

中高收階層消費(fèi)力和觀念是這個(gè)社會(huì)最強(qiáng)大推進(jìn)力，為她們打造一個(gè)完全家園，就是要考慮她們?cè)谏罘矫娑嘀匦枨螅瑢?duì)住宅自住和投資，商務(wù)交流和享受，商業(yè)和事業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展，對(duì)家對(duì)社會(huì)關(guān)注……而本項(xiàng)目及所處區(qū)域環(huán)境應(yīng)該能夠滿足中高收階層及其全家絕大部分甚至全部需求，這是一個(gè)開(kāi)發(fā)商把握用戶和以人為本最終表現(xiàn)，是理念、也是服務(wù)。

從文字層面來(lái)分析，這一定位關(guān)鍵說(shuō)明了，項(xiàng)目標(biāo)購(gòu)置對(duì)象很明確（這一目標(biāo)群也不?。?，項(xiàng)目標(biāo)品質(zhì)尤其是綜合素質(zhì)是相當(dāng)好，“完全”，不僅是臻向“完美”，而且是“齊全”，不管是產(chǎn)品類型，還是產(chǎn)品質(zhì)量，還是產(chǎn)品軟硬件配套，甚至項(xiàng)目周圍原因，全部要能達(dá)成購(gòu)房者標(biāo)準(zhǔn)和連續(xù)需求。

所以，這個(gè)簡(jiǎn)練定位，卻有著清楚而豐富內(nèi)涵。

定位方案二：長(zhǎng)沙首個(gè)大型EBD家園

理由：

EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecologybusinessdistrict首字母簡(jiǎn)化組合。是現(xiàn)在最流行一個(gè)對(duì)CBD發(fā)展全新概念選擇。其最大特征就是處理原來(lái)CBD存在生態(tài)惡化問(wèn)題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過(guò)分擔(dān)心，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。

相關(guān)“新態(tài)CBD”及本策劃企業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙CBD分析研究還請(qǐng)參閱前面樓盤調(diào)查及后面市場(chǎng)業(yè)界最新動(dòng)向。

長(zhǎng)沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，和現(xiàn)實(shí)很多商務(wù)活動(dòng)尚芙蓉路往南和很多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展趨勢(shì)等等，說(shuō)明了大家是在建設(shè)CBD同時(shí)發(fā)展和改善CBD，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”提法。而且EBD概念不再過(guò)份強(qiáng)調(diào)“中心”，這也是對(duì)原來(lái)CBD過(guò)分核聚化造成種種社會(huì)問(wèn)題有效處理。

EBD為本策劃?rùn)C(jī)構(gòu)首次提出，當(dāng)然漢字提法去年在業(yè)界隱約可見(jiàn)。所以我們提出并實(shí)踐EBD最大好處就是引發(fā)大家在關(guān)注EBD同時(shí)自然而然關(guān)注了本項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了購(gòu)置行動(dòng)。同時(shí)，新概念提出也是各大媒體最喜愛(ài)無(wú)償報(bào)道、反復(fù)報(bào)道題材，是花最少?gòu)V告費(fèi)達(dá)成最大著名度和宣傳效果最高境界。

本定位關(guān)鍵從區(qū)域最顯著商務(wù)特征、生態(tài)環(huán)境特征進(jìn)行了概念整合，并以小區(qū)概念表明項(xiàng)目較大規(guī)模。

這么定位愈加有利于未來(lái)經(jīng)營(yíng)和品牌打造，并符合時(shí)尚和宏觀發(fā)展戰(zhàn)略；含有前瞻性。

本定位概念提出了“長(zhǎng)沙首個(gè)”，含有吸引力和排它性。

當(dāng)然在項(xiàng)目一旦確定用這個(gè)定位概念時(shí)，請(qǐng)保密或提前進(jìn)行宣傳，并標(biāo)榜自己項(xiàng)目就是這個(gè)概念首倡者，不然可能被別項(xiàng)目或她人搶先使用和炒作起來(lái)。這也是本項(xiàng)目用這個(gè)概念定位風(fēng)險(xiǎn)性。

附：現(xiàn)在樓市多種“D”

CBD中央商務(wù)區(qū)

CED中央商業(yè)區(qū)

CLD中央居住區(qū)（或又叫“中央生活區(qū)”）

CCD中央文化區(qū)

但現(xiàn)在最為大眾接收和深入社會(huì)還是CBD。第六章項(xiàng)目主打廣告和形象

主打廣告語(yǔ)往往是依據(jù)項(xiàng)目定位和名稱而制訂，依據(jù)本策劃方案前述多個(gè)名稱和兩種定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語(yǔ)和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考：★★財(cái)富階層，完全生活★全部心●細(xì)膩●情懷居所

★★EBD首席小區(qū)★★xx風(fēng)景，一生家園第七章項(xiàng)現(xiàn)在景分析

1、業(yè)界新動(dòng)向

a、長(zhǎng)沙“生態(tài)CBD”概念

這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出新見(jiàn)解，認(rèn)為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域?yàn)橐院箝L(zhǎng)沙新CBD區(qū)域，也叫“生態(tài)CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)）。

早幾年提出長(zhǎng)沙CBD范圍大致為以芙蓉路中央廣場(chǎng)為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營(yíng)盤路），大約3平方公里區(qū)域。建筑形態(tài)以高層和超高層為主，產(chǎn)業(yè)特征關(guān)鍵為辦公、商務(wù)、金融、信息、酒店等，物業(yè)功效基礎(chǔ)上以寫字辦公為主綜合性物業(yè)。

但就近兩年來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)個(gè)案操作來(lái)看，CBD已經(jīng)擴(kuò)大了很多，邊伍家?guī)X以南、展覽館路以北芙蓉路上幾相樓盤全部說(shuō)在CBD區(qū)域要地，還有在勞動(dòng)路至人民路芙蓉中路段樓盤全部稱自己處于CBD關(guān)鍵區(qū)了。

可見(jiàn)“CBD效應(yīng)”無(wú)窮魅力！

我們研究分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙CBD擴(kuò)大化已經(jīng)推進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和繁榮，也正在被廣大市民接收，相信也將被政府計(jì)劃和城市建筑部門了解認(rèn)同。

從國(guó)外和優(yōu)異城市經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新CBD已經(jīng)是很正常事情，廣州珠江新城、上海浦東新區(qū)、北京生朝陽(yáng)泛CBD……已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。我們認(rèn)為，新CBD將對(duì)原CBD應(yīng)該是一個(gè)有益充實(shí)和擴(kuò)展。但從一些樓盤宣傳實(shí)際來(lái)看好象是要完全挑戰(zhàn)。

假如用現(xiàn)代和發(fā)展思維來(lái)分析，我們認(rèn)為以后長(zhǎng)沙CBD應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)關(guān)鍵向南發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會(huì)沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西不會(huì)有什么新擴(kuò)展改變；那么完整全新長(zhǎng)沙CBD面積最少應(yīng)該在6至8平方公里。

這種CBD往南擴(kuò)展和生態(tài)CBD概念有促于本項(xiàng)目標(biāo)形象和推廣，和項(xiàng)目標(biāo)增值。

b、北京某類似地塊項(xiàng)目（—）借鑒：

275畝原生態(tài)林地，百米縱深城市綠帶，國(guó)家定點(diǎn)保護(hù)古木，貝爾高傾情計(jì)劃。

京沈高速公路東五環(huán)出口旁，盡享光速城市交通之便利。

京城罕有光蔭綠界，18萬(wàn)平方米高品質(zhì)低密度小區(qū)。

頂光室內(nèi)中庭，閃光雙層庭園，日光夾層，瀉光半地下室，觀光樓梯廳，六層閃耀，塑造極致光華空間。

定位性主打廣告語(yǔ)：新光學(xué)住宅時(shí)尚前沿表現(xiàn)（和“北京之夢(mèng)”名稱后綴）。

（特注：對(duì)本項(xiàng)目在計(jì)劃創(chuàng)新和住宅戶型設(shè)計(jì)方面有所借鑒意義，而且提出了一個(gè)新住宅概念，是住宅生態(tài)化發(fā)展一個(gè)具體表現(xiàn)。）

2、項(xiàng)現(xiàn)在景估計(jì)

經(jīng)過(guò)以上市場(chǎng)研究和對(duì)項(xiàng)目標(biāo)分析和策劃，我們對(duì)項(xiàng)現(xiàn)在景比較看好。假如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期在3年以內(nèi)，加上開(kāi)發(fā)商實(shí)力和信譽(yù)、全程正確策劃等綜合原因，我們估計(jì)，項(xiàng)目將會(huì)很成功。

第八章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)提議

對(duì)于本項(xiàng)目標(biāo)提議，我們也只是在市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)項(xiàng)目周圍和項(xiàng)目初步了解基礎(chǔ)上，再聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商“xx”精神理念，而提出些初步意見(jiàn)和提議，可能不太成熟，但僅作為參考。

1、相關(guān)五星級(jí)酒店：提議利用“生態(tài)酒店”概念，在交通核、中庭、第五立面、“雙層表皮”幕墻等方面取得突破和創(chuàng)新。在具體對(duì)酒店功效、布局和產(chǎn)面考慮時(shí)，一定既不要雷同于現(xiàn)在和立即出現(xiàn)長(zhǎng)沙四五星級(jí)酒店，也不要完全照搬國(guó)外酒店。另外，酒店管理和停車等配套方面應(yīng)有所創(chuàng)新，從而形成不一樣于周圍其它部分四五星級(jí)酒店個(gè)性特征，以提升本身競(jìng)爭(zhēng)力。

2、對(duì)于住宅和戶型設(shè)計(jì)：提議多研究現(xiàn)在在生態(tài)和節(jié)能方面有突出表現(xiàn)北京和沿海部分功效齊全住宅，比方說(shuō)小面積復(fù)式和錯(cuò)層，全方面觸光和充足利用自然光“光學(xué)住宅”。面積和類型要多樣化、呈階梯式。等等。

3、環(huán)境：小區(qū)原有環(huán)境除了要保護(hù)、保全，更關(guān)鍵是增加新內(nèi)容，如樹(shù)木品種，珍貴性，實(shí)用性和觀賞性，植被和小品搭配，專題小園林設(shè)計(jì)和中心大廣場(chǎng)或景觀軸設(shè)計(jì)，還有環(huán)境層次感和季節(jié)感和通視半徑，等等。提議在園林景觀計(jì)劃設(shè)計(jì)方面另請(qǐng)專門大師來(lái)做，盡可能不交給某一家建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)院做。

4、第五立面（屋頂）：現(xiàn)在除了講究建筑四個(gè)外立面外，第五產(chǎn)面即屋頂也越來(lái)越受到重視了，屋頂造型和色彩更能表現(xiàn)建筑本身特征，而且一個(gè)大型小區(qū)里很多棟建筑屋頂造型之間本身就有一定內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，做好了能夠形成一個(gè)氣勢(shì)和特色。（在為遠(yuǎn)看往往看到是建筑頂，假如經(jīng)過(guò)這個(gè)頂就知道它是什么項(xiàng)目，那么它就是個(gè)性化了。）

5、“行街”商鋪：行街不一樣于步行街，盡管它關(guān)鍵也是靠步行大家來(lái)進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi)，但它最大特點(diǎn)是依靠行人不停流動(dòng)率來(lái)成交生意，通常不在商鋪內(nèi)考慮給用戶坐位和“休息一下”機(jī)會(huì)，看好商品立即就談價(jià)成交并走人，當(dāng)人其售后也是有確保。還有它通常是單面商鋪，所以全部途經(jīng)行人全部往這一邊看、逛和購(gòu)物消息。東塘“女人街”差不多就是“行街”，經(jīng)營(yíng)是很有特色而且生意很好，它天天吸納人流量是巨大。

6、節(jié)能：節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展要求，也是節(jié)省成本需要，更是塑造項(xiàng)目賣點(diǎn)一個(gè)方面。某一個(gè)方面節(jié)能并不難，難是整個(gè)小區(qū)綜合節(jié)能率是最大和最優(yōu)化，假如做到了，那它一定是長(zhǎng)久和可連續(xù)發(fā)展，也算是