房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討

一、緒論（一）研究背景房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)一直備受關(guān)注，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要支柱，它的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)系到我國(guó)人民的切身利益，而且關(guān)系到我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可謂是蒸蒸日上，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的日益發(fā)展，各地的房?jī)r(jià)也整體逐漸上升；但是不斷上升的房?jī)r(jià)對(duì)于占社會(huì)大部分的工薪階層來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀也會(huì)影響到其他行業(yè)的運(yùn)行情況。房地產(chǎn)企業(yè)的作用和在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演的角色不可忽視，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景看似良好，但是專門負(fù)責(zé)核算和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作因?yàn)楫?dāng)前的會(huì)計(jì)制度和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)等一系列原因，并不能做到十分滿意；再加上房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫化，在一定程度上也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，使其出現(xiàn)新的問(wèn)題或是舊問(wèn)題更加嚴(yán)重和復(fù)雜化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展時(shí)期和經(jīng)濟(jì)泡沫化時(shí)期要怎樣繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，怎么克服因?yàn)槠渥陨硖攸c(diǎn)而帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生不利影響的因素，如果這些因素不能克服，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要如何應(yīng)對(duì)和解決不利因素所帶來(lái)的問(wèn)題，把會(huì)計(jì)核算工作做到更好。這些難題都需要企業(yè)一步步去深入探討和研究，分析和制定出一系列解決問(wèn)題的措施，因此，本文將結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的各方面特點(diǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)內(nèi)容等方面來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問(wèn)題，以及解決問(wèn)題的針對(duì)性措施。（二）研究目的與意義本文結(jié)合了房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，再對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的內(nèi)容進(jìn)行深入認(rèn)識(shí)和了解，通過(guò)閱讀有關(guān)書籍和文獻(xiàn)，總結(jié)出在房地產(chǎn)企業(yè)日常的會(huì)計(jì)核算工作中常出現(xiàn)的問(wèn)題。這些問(wèn)題都是客觀存在的，不同時(shí)期也會(huì)出現(xiàn)不同的問(wèn)題，不同的問(wèn)題又有不同的特點(diǎn)，且棘手程度也各不相同。種種問(wèn)題的存在，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的成因與針對(duì)性措施進(jìn)行探討和研究、分析和總結(jié)是具有十分重要的意義，可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)并穩(wěn)定企業(yè)的健康發(fā)展。通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的分析與探索，能夠更加清晰地意識(shí)到問(wèn)題出現(xiàn)的原因和更加有經(jīng)驗(yàn)地去解決與之相類似的其他問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)在日后應(yīng)對(duì)各種不同的會(huì)計(jì)問(wèn)題時(shí)，都能夠借鑒之前的經(jīng)驗(yàn)而更理智地解決問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上積累更多的經(jīng)驗(yàn)，可見做好房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作是多么地有必要，房地產(chǎn)企業(yè)都必須要重視會(huì)計(jì)核算工作。本文明確了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中的重要性，并結(jié)合目前已有的相關(guān)研究，為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題提出具體的解決措施，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)大眾提供一些有參考價(jià)值的建議。（三）研究對(duì)象主體的特征本文研究對(duì)象的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)查閱相關(guān)資料及個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)識(shí)和了解，再結(jié)合實(shí)際情況加以總結(jié)得出房地產(chǎn)企業(yè)具有以下幾個(gè)方面的特征。1.房地產(chǎn)投入資金量大眾所周知，房地產(chǎn)不是一個(gè)小項(xiàng)目，它是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也就是說(shuō)房地產(chǎn)包括土地和建立在土地之上的不動(dòng)產(chǎn)，而土地的價(jià)值一直以來(lái)都在不斷上升。我認(rèn)為造成土地價(jià)值變化的原因就在于土地是不可再生資源，而我們的社會(huì)是在不斷地發(fā)展，這樣一來(lái)土地資源相對(duì)來(lái)說(shuō)就會(huì)越來(lái)越少，以至于土地的價(jià)值就越來(lái)越大。可想而知，既然土地的價(jià)值高，那么需要投資在房地產(chǎn)上的資金也是龐大的，一般來(lái)講，投入的資金在幾十萬(wàn)到幾千萬(wàn)甚至過(guò)億之間?？梢缘弥康禺a(chǎn)投入資金的額度大，而且范圍也十分廣闊。2.房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)與我們的生活緊緊地融合在一起，它是一個(gè)大項(xiàng)目，而建筑房地產(chǎn)無(wú)疑就是一個(gè)大工程。例如，一般用來(lái)住宅的公寓一個(gè)單元面積最少也要幾十平米，或者更大，現(xiàn)如今越來(lái)越多人不想走樓梯，電梯洋樓得到了普及，像這樣的小區(qū)公寓一層就有好幾個(gè)單元，一棟公寓大概三十層就有一百多個(gè)單元了，而且一個(gè)小區(qū)一般包括幾棟以上的公寓，這一整個(gè)生活住宅區(qū)的建設(shè)工程有多大就已經(jīng)顯而易見了。再例如商業(yè)城或?qū)懽謽?，?guī)模有大有小，而且建筑物的安全性一定要達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，才可以放心讓人們居住和活動(dòng)，既然在質(zhì)量上有明顯要求的情況下，建筑工程就要按要求來(lái)，不能只求快。房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資開始到建設(shè)完成所需要的時(shí)間還要根據(jù)其建筑的復(fù)雜程度來(lái)確定，因此要建造一項(xiàng)這樣的大工程，在時(shí)間上還是比較長(zhǎng)的，不可能是一朝一夕就可以完成的事情。3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高房地產(chǎn)的投資者們對(duì)其進(jìn)行投資的直接目的就是獲取利潤(rùn)，但是想要獲取高額利潤(rùn)，必然是要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，畢竟利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)總是會(huì)同時(shí)存在的。我們都知道房地產(chǎn)投資并不是一個(gè)短期投資項(xiàng)目，我個(gè)人認(rèn)為投資時(shí)間的長(zhǎng)短和投資該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上還是呈正相關(guān)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)間且是較長(zhǎng)的一段時(shí)間，在這段期間里很可能會(huì)發(fā)生一些對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和投資收益形成不利影響的事情，這些事情就是風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)一些不可抗力的自然因素，這種自然風(fēng)險(xiǎn)雖然可以適當(dāng)?shù)乇苊?，但它不受控制而且是突如其?lái)的問(wèn)題，投資時(shí)還是要謹(jǐn)慎面對(duì)，不能掉以輕心。其次就是經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)，這也是房地產(chǎn)投資當(dāng)中的常見風(fēng)險(xiǎn)之一，當(dāng)房地產(chǎn)處于經(jīng)營(yíng)狀況不良的階段，經(jīng)濟(jì)效益和投資收益都會(huì)受到一定的影響，經(jīng)濟(jì)上的壓力也大大增加。除此之外，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)等，因此在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)無(wú)刻不存在。4.房地產(chǎn)的興衰是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的提醒器我們用發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)驗(yàn)來(lái)做例子，這些國(guó)家產(chǎn)生的現(xiàn)象表明：當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度變得迅猛時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一馬當(dāng)先地卷起狂潮，并且能夠成為這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的重要推動(dòng)力；反之，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始衰退時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是最快衰弱和冷寂的行業(yè)?？梢姡康禺a(chǎn)和一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，它是能反映國(guó)家和城市經(jīng)濟(jì)狀況的一面鏡子，兩者共同進(jìn)退，相輔相成。二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)理論概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容與核算對(duì)象把會(huì)計(jì)的基本理論和基本方法應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行核算和監(jiān)督，就是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)是以貨幣為主要計(jì)量單位的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行一系列的核算和監(jiān)督的一種會(huì)計(jì)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是通過(guò)確認(rèn)計(jì)量與報(bào)告，為投資者或債權(quán)人以及社會(huì)公眾提供各種有關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況等重大信息；是判斷一個(gè)企業(yè)現(xiàn)階段處于什么環(huán)境，是樂(lè)觀還是悲觀的重要依據(jù)；也是考核一個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的領(lǐng)導(dǎo)情況和能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)。所謂房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算對(duì)象，指的就是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中核算和監(jiān)督的內(nèi)容，這個(gè)對(duì)象取決于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容以及它的特點(diǎn)。房地產(chǎn)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以盈利為目的；而會(huì)計(jì)的兩個(gè)基本職能是會(huì)計(jì)核算與會(huì)計(jì)監(jiān)督，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象就是核算和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)能夠用貨幣來(lái)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象可以具體分為六個(gè)部分，分別是資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要特點(diǎn)收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)存在差異目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大致都要經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段，一是前期的開發(fā)和建設(shè)階段，二是后期的預(yù)售階段。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)的相關(guān)收入只能是作為預(yù)收賬款，但是投入在開發(fā)和建設(shè)中的成本則是先作為開發(fā)成本，待項(xiàng)目竣工后再轉(zhuǎn)為銷售成本。事實(shí)上，在房地產(chǎn)銷售中，如果房地產(chǎn)要確認(rèn)收入，就必須要確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬都轉(zhuǎn)移給對(duì)方。除此之外，如果以獲取固定報(bào)酬作為目的，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行售后回租或者售后回購(gòu)的，這一類型的收入則不能確認(rèn)，因?yàn)樵谶@種情況下房地產(chǎn)銷售企業(yè)不能及時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)的銷售收入。銷售核算和自營(yíng)核算共同存在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不會(huì)全部都用作銷售，企業(yè)會(huì)挑選一部分的房地產(chǎn)留作自用或是投資，這種情況不同于普通銷售，是屬于自營(yíng)核算，需要單獨(dú)進(jìn)行計(jì)量與核算。實(shí)際上，在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算當(dāng)中會(huì)發(fā)生銷售核算和自營(yíng)核算同時(shí)存在的情況，原因是房地產(chǎn)企業(yè)不僅有銷售物業(yè)，還有自持物業(yè)，這就需要企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中做好嚴(yán)密的區(qū)分，做好核算工作，以確保會(huì)計(jì)核算在這一方面不會(huì)出錯(cuò)。借款費(fèi)用需要單獨(dú)核算既然房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)，那這類企業(yè)就是屬于資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)期間，需要投入大量的資金去完成，而有一部分的資金的來(lái)源一般是銀行貸款或是私人借款等，這些借款費(fèi)用需要通過(guò)企業(yè)會(huì)計(jì)去進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量與核算，至于如何對(duì)這部分的費(fèi)用成本進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，應(yīng)該要判斷其是否符合資本化條件；如不符合條件，則應(yīng)該準(zhǔn)確地劃分為費(fèi)用化支出，這對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)，需要謹(jǐn)慎地完成。三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露問(wèn)題目前許多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橐獦淞⒈酒髽I(yè)良好的形象以便于日后更穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)，在選擇信息披露這方面難以做到完全披露，這個(gè)問(wèn)題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息披露不足和風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足兩個(gè)方面。首先，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)階段的建設(shè)周期長(zhǎng)，從工程開始到竣工結(jié)束的時(shí)間跨度大，以至于在建設(shè)期間的現(xiàn)金流出和建設(shè)完成之后的現(xiàn)金流入情況無(wú)法可靠地反映在企業(yè)的現(xiàn)金流量表中，造成企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出信息披露不足；而且現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出不同步是房地產(chǎn)企業(yè)常見的現(xiàn)象，前期開發(fā)階段的現(xiàn)金投入大，后期銷售階段的現(xiàn)金流入大，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的問(wèn)題披露不全，再加上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員的技術(shù)水平難以達(dá)到一致，對(duì)現(xiàn)金流量的認(rèn)識(shí)也是見仁見智，多種原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息披露不足。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中會(huì)面對(duì)著多方位的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在披露風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí)要做到更加充分地披露風(fēng)險(xiǎn)，但是目前的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有達(dá)到這個(gè)要求，它們僅限于在擔(dān)保典押貨款的風(fēng)險(xiǎn)披露，而沒有涉及到有關(guān)質(zhì)量保證的風(fēng)險(xiǎn)信息問(wèn)題披露，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與銷售收入不匹配問(wèn)題由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)階段的建設(shè)周期長(zhǎng)，在屬于前期的這個(gè)階段里需要投入大量的資金，這部分的資金計(jì)入開發(fā)成本進(jìn)行核算，房地產(chǎn)的開發(fā)成本高且投入的資金在短期內(nèi)很難收回。在開發(fā)的階段里，如果房地產(chǎn)進(jìn)行了銷售活動(dòng)，也只能是計(jì)入預(yù)售的范疇里，因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目尚未完工，即使所有的商品都完成了預(yù)售，由于不符合收入確認(rèn)的條件，不能被確認(rèn)為企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，只能作為預(yù)收賬款進(jìn)行核算。因此，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，前期的開發(fā)和預(yù)售階段，只有成本的投入，沒有實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的收入，這個(gè)矛盾的現(xiàn)象使得房地產(chǎn)的開發(fā)成本與銷售收入不匹配，也導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算無(wú)法進(jìn)行配比，而且無(wú)法從這些利潤(rùn)數(shù)據(jù)中去判斷企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)的發(fā)展前景。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不是整體一次性完成的，而是分期進(jìn)行工程建設(shè)的，不同時(shí)間段開發(fā)的房地產(chǎn)商品由于時(shí)間、戶型和樓層等因素的不同，使得商品與商品之間的價(jià)值大小發(fā)生差異；而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)投入的成本是相對(duì)于整個(gè)工程來(lái)說(shuō)的，但在商品實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，由于以上的種種原因，導(dǎo)致商品的售價(jià)也存在差異，這就形成了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)期間投入的成本大大高于實(shí)現(xiàn)的收入，造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出的比例不相協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不匹配的問(wèn)題。（三）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象與核算科目難以明確房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目眾多，經(jīng)營(yíng)范圍較廣，其包含的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容的也很多，可想而知房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算的時(shí)候，核算對(duì)象的范圍和數(shù)量都是廣泛和繁復(fù)的，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象較為復(fù)雜的情況出現(xiàn)，核算對(duì)象劃分難以明確。一般表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是開發(fā)項(xiàng)目的劃分沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有一些項(xiàng)目是按照用途和資源類別來(lái)進(jìn)行劃分的；但有一些項(xiàng)目確是僅僅按照時(shí)間上的先后順序來(lái)進(jìn)行劃分，但這些項(xiàng)目實(shí)際上卻沒有太多的聯(lián)系，僅僅是開發(fā)的時(shí)間比較接近。這樣的劃分標(biāo)準(zhǔn)并不是合理的，會(huì)導(dǎo)致在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中發(fā)生項(xiàng)目成本混亂，增加了核算工作的難度。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分過(guò)于粗疏或過(guò)于細(xì)致，前者會(huì)無(wú)法把項(xiàng)目的實(shí)際成本信息全面地反映出，也無(wú)法準(zhǔn)確地完成項(xiàng)目成本核算，不利于企業(yè)的成本控制與成本分析工作；后者會(huì)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)中的公共費(fèi)用需要進(jìn)行多次分配，核算的成本種類繁多，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量和企業(yè)核算成本的增加，阻礙會(huì)計(jì)核算工作效率的提高。核算對(duì)象無(wú)論是劃分過(guò)粗還是過(guò)細(xì)，都是不準(zhǔn)確的的核算方式，不利于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。再來(lái)就是房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)置專用的會(huì)計(jì)科目，在日常的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理上，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還是采用一般企業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目來(lái)進(jìn)行替代，并根據(jù)自身的實(shí)際情況和管理需要補(bǔ)充或增加一些會(huì)計(jì)科目，但是這些操作卻沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的使用非常混亂，因此會(huì)影響企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，降低核算的效率。（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算難度大且過(guò)程復(fù)雜一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式有兩種：第一種是收入確認(rèn)難度不大的，是比較簡(jiǎn)單的，即房地產(chǎn)企業(yè)事先與買家簽訂合同，然后根據(jù)合同的內(nèi)容和買家的要求來(lái)完成房地產(chǎn)商品的開發(fā)工程，最后再根據(jù)已簽合同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)就可以了。第二種是房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)商品并銷售，這種銷售方式下的收入確認(rèn)就比較繁瑣與復(fù)雜，相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)難度也是比較大的。原因在于兩個(gè)方面，一是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)銷售商品的過(guò)程中很難做到一手交錢一手交貨，大部分的消費(fèi)者都會(huì)選擇分期付款，就是先付一個(gè)首期即可以為自己使用，剩下的尾款買家就要在雙方約定的期限里按時(shí)付款，這樣就可以不用一次性購(gòu)買房地產(chǎn)以防資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)除了以分期收款的方式進(jìn)行銷售以外，還有預(yù)售的銷售方式，這種銷售方式一般是企業(yè)想要快速回籠資金，而將還在建設(shè)中的尚未進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品預(yù)先銷售給買家，和買家簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)售價(jià)款，但是在預(yù)售過(guò)程中由于項(xiàng)目仍在建設(shè)中，商品并沒有實(shí)現(xiàn)交付，未能滿足收入確認(rèn)的條件，即使收取了預(yù)售價(jià)款也不能確認(rèn)為收入。二是預(yù)售過(guò)程也是繁瑣的，房地產(chǎn)企業(yè)必須要取得預(yù)售許可證和銷售許可證才能和買家簽訂預(yù)售合同及收取預(yù)售價(jià)款；然后再簽訂正式的銷售合同，等到商品完成竣工驗(yàn)收合格后，達(dá)到了交付使用的條件后再由買家支付余款，確認(rèn)銷售收入。這兩個(gè)方面都反映了房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)與核算的復(fù)雜性。（五）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置合理化程度較低目前，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)賬簿的設(shè)置上缺乏足夠的合理性，前提條件是這些企業(yè)沒有進(jìn)行會(huì)計(jì)電算化，反之，如果企業(yè)會(huì)計(jì)電算化呢，就能解決這項(xiàng)問(wèn)題了。這項(xiàng)問(wèn)題表現(xiàn)在這些企業(yè)內(nèi)部在設(shè)置明細(xì)賬目時(shí)做到非常詳盡，導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在從事核算工作中要花費(fèi)很多時(shí)間在登記賬目和賬戶處理上，也容易造成會(huì)計(jì)人員工作混亂，不利于會(huì)計(jì)核算工作的進(jìn)行。但有些賬目卻設(shè)置得不夠詳細(xì)，十分簡(jiǎn)潔粗糙，比如預(yù)收賬款科目，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)設(shè)置不同賬目的詳細(xì)程度差異太大，過(guò)于詳細(xì)的賬目反映出來(lái)的會(huì)計(jì)信息不一定就是清晰明了的，可能會(huì)造成查閱者的思路混亂；而過(guò)于簡(jiǎn)潔的賬目所反映的會(huì)計(jì)信息又不夠充分，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿的設(shè)置情況不夠合理。眾所周知，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成需要經(jīng)歷前期的開發(fā)一直到后期的銷售，在這樣一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程中，這一項(xiàng)目的會(huì)計(jì)成本核算工作一般都會(huì)持續(xù)或是超過(guò)一年，即出現(xiàn)跨越年度的會(huì)計(jì)核算，也就是說(shuō)這一項(xiàng)工程的項(xiàng)目核算情況會(huì)因?yàn)闀r(shí)間上的原因而被記錄在幾個(gè)會(huì)計(jì)賬簿上。以上的問(wèn)題都是很多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段還依然存在的，企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置得不合理不僅會(huì)增加企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，還會(huì)降低企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性以及工作效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)原本的成本控制，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作產(chǎn)生不利的影響。四、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的解決性措施（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的透明度目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露程度和范圍依然存在著局限性，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較突出的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題會(huì)影響到信息使用者或投資者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的判斷，也會(huì)影響到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的披露力度。首先企業(yè)要進(jìn)一步增加關(guān)于項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，現(xiàn)金流量信息的作用十分重要，它包括企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中所有產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，它是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度重視現(xiàn)金流量信息的披露，明確企業(yè)現(xiàn)金的流向，促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和有效性的提升，也能更好地向社會(huì)大眾反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r。其次房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露，將風(fēng)險(xiǎn)信息直觀地體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表里，有利于提升企業(yè)日后應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的透明度能有助于企業(yè)的穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的匹配度房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)是成本投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，所以關(guān)于項(xiàng)目成本與收入的匹配度更是需要提高。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商品已經(jīng)完成建設(shè)并可以投入使用，但其周圍的配套設(shè)施還未完成工程建設(shè)時(shí)，比如綠化和一些簡(jiǎn)單的公共健身服務(wù)等設(shè)施還在建設(shè)中，一般情況下如果完成開發(fā)的商品已經(jīng)出售，其要負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)該要按照實(shí)際發(fā)生的成本來(lái)計(jì)算，并應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)以外的相應(yīng)成本，使得銷售收入與成本相匹配。但由于相應(yīng)的配套設(shè)施尚未完成建設(shè)，所以在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中要參考以前的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，估算配套設(shè)施的建設(shè)總成本并且將暫估成本預(yù)計(jì)入銷售成本進(jìn)行核算，等到工程完工時(shí)，再根據(jù)驗(yàn)收結(jié)算的實(shí)際情況來(lái)調(diào)整預(yù)計(jì)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以確保已出售和未出售的商品成本在分?jǐn)偵系臏?zhǔn)確性和合理性。在預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本方面，除了要根據(jù)以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，還要充分結(jié)合實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行估算，相關(guān)的部門積極參與討論，謹(jǐn)慎預(yù)算項(xiàng)目成本，把預(yù)計(jì)成本與實(shí)際成本之間的差異盡可能降低，以提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本與收入的匹配度。（三）具體明確核算對(duì)象與核算科目房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的項(xiàng)目廣，核算對(duì)象多，成本核算的工作量大且核算過(guò)程復(fù)雜繁瑣，在這個(gè)過(guò)程里，管理成本核算對(duì)象的工作更應(yīng)該要做好，企業(yè)應(yīng)當(dāng)具體明確會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行具體分析，不但可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，還能有助于核算工作的進(jìn)行。關(guān)于如何明確核算對(duì)象，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和各種因素來(lái)進(jìn)行核算對(duì)象的劃分，比如項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的用途，或是項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間、地點(diǎn)、周期等，然后科學(xué)地分配與歸集每個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費(fèi)用成本，確定項(xiàng)目費(fèi)用的承擔(dān)者。對(duì)于結(jié)構(gòu)類型相同，用途相同或相似，開發(fā)起始時(shí)間與工程結(jié)束時(shí)間相差無(wú)幾的項(xiàng)目，可以將其并為同一個(gè)成本核算對(duì)象。除此之外，項(xiàng)目成本的劃分要合理，不能過(guò)于粗放或精細(xì)，避免一系列會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的出現(xiàn)，有效地明確房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象可以降低核算工作的難度。關(guān)于會(huì)計(jì)核算科目的設(shè)置，希望新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能參照對(duì)其他特殊企業(yè)的有關(guān)規(guī)定與做法，在準(zhǔn)則里針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)專用會(huì)計(jì)科目，這樣不僅可以彌補(bǔ)原本的不足，還可以避免房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)混亂的情況，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的有效性。（四）合理規(guī)范確認(rèn)銷售收入與核算針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)人員在展開相應(yīng)的核算工作時(shí)，要合理地確認(rèn)企業(yè)的銷售收入，資金的流入必須要滿足房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)的條件才可以確認(rèn)為企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售行為與一般的企業(yè)銷售商品相類似，但房地產(chǎn)的銷售過(guò)程要經(jīng)歷種種環(huán)節(jié)，比如取得銷售許可證，簽訂銷售合同，商品完成竣工并驗(yàn)收合格，完成交付并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等。這些程序全部都完成之后，表明商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而企業(yè)對(duì)已經(jīng)銷售出去的商品沒有了控制權(quán)與所有權(quán)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)才能真正確認(rèn)這項(xiàng)產(chǎn)品的銷售收入，這是房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)的特殊性，如果企業(yè)在銷售過(guò)程中未滿足所有條件，也就是不滿足銷售收入的確認(rèn)條件，比如房地產(chǎn)商品預(yù)售的情況，無(wú)論企業(yè)是否收取了預(yù)售價(jià)款，預(yù)售環(huán)節(jié)都不可能滿足商品銷售收入的所有條件，當(dāng)然就不能確認(rèn)商品的銷售收入。因此，企業(yè)必須按照規(guī)定的流程來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該明確界定收入核算的內(nèi)容與范疇，符合收入核算內(nèi)容的包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、周轉(zhuǎn)房銷售收入和因住房面積增加而所得的收入等，在這一方面企業(yè)同樣不能疏忽，應(yīng)該做好相關(guān)的檢查工作，防止會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)錯(cuò)誤。（五）合理規(guī)范設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中，合理規(guī)范地設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿是一項(xiàng)重要內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)根據(jù)自身內(nèi)部的管理需求以及現(xiàn)階段的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，合理明確各個(gè)項(xiàng)目的成本并且開展全面系統(tǒng)的核算工作，在進(jìn)行明細(xì)核算和設(shè)置企業(yè)明細(xì)賬目時(shí)，應(yīng)做到各類賬目羅列的詳細(xì)程度差異小，避免過(guò)于詳細(xì)或過(guò)于簡(jiǎn)潔，減輕和節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作量和工作時(shí)間。例如在羅列費(fèi)用成本的賬目時(shí)，做到內(nèi)容呈現(xiàn)程度恰當(dāng)，不羅列過(guò)多，也不把內(nèi)容分類得過(guò)于復(fù)雜，以免造成賬目混亂不清。如果是單筆發(fā)生的費(fèi)用，因?yàn)楫a(chǎn)生的費(fèi)用成本很少，應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行合并，提高企業(yè)資金管理效率；如果是資金支出較為龐大的費(fèi)用，應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行單獨(dú)的明細(xì)核算。這樣科學(xué)合理地設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)費(fèi)用成本進(jìn)行可靠的分析，有助于企業(yè)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。五、總論對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果想要得到可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的重視，對(duì)于出現(xiàn)在會(huì)計(jì)上的種種問(wèn)題，即使是暫未影響到企業(yè)運(yùn)作的不起眼的小問(wèn)題，也不能掉以輕心，應(yīng)該給予重視，因?yàn)楸缓鲆暤男?wèn)題也很有可能會(huì)日積月累而形成能威脅到企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要因素。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景十分樂(lè)觀，但是競(jìng)爭(zhēng)壓力與風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增大，目前房地產(chǎn)面臨的難題還是很多的，想要在市場(chǎng)上繼續(xù)站穩(wěn)腳步，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于現(xiàn)在，著眼于未來(lái)，在問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候根據(jù)自身的實(shí)際情況采取相應(yīng)的措施，由內(nèi)到外地解決各種存在或潛在會(huì)計(jì)核算當(dāng)中的問(wèn)題，及時(shí)控制或消除不利因素的影響，以保障企業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展。

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致謝本文是在白雪梅老師的精心指導(dǎo)下完成的。論文從選題到完成的整個(gè)過(guò)程中，得到了白老師的熱情幫助和精心指導(dǎo)。白老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、淵博的專業(yè)知識(shí)、敏銳的學(xué)術(shù)眼光、精益求精的精神給我留下了深刻的印象，并對(duì)我的學(xué)習(xí)和工作產(chǎn)生極大地促進(jìn)作用。在論文完成之際，我要感謝白老師對(duì)我在四年學(xué)習(xí)和生活中的關(guān)心和教誨，特向白老師表示深深的敬意和感謝！在此，還要感謝輔導(dǎo)員等老師在四年的學(xué)習(xí)中給我的幫助和支持。他們所講授的《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)》、《財(cái)務(wù)管理》等課程給我思想的啟迪，從他們所講授的課程中我學(xué)到了會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督的方法，這些方法在我研究的過(guò)程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能夠順利完成課題的研究和論文的寫作。衷心感謝任課老師、論文指導(dǎo)小組給予的幫助！同時(shí)我還要感謝父母、同學(xué)無(wú)微不至的關(guān)懷！感謝所有任課老師的精心授業(yè)和教輔人員的辛勤工作！本文在寫作過(guò)程中參考了大量的文獻(xiàn)資料，主要文獻(xiàn)資料已開列出來(lái)，本文的有些句子或段落引自這些參考文獻(xiàn)。在此向所有的作者表示深深的感謝！課題在研究過(guò)程中開展了一些調(diào)查活動(dòng)，其中部分調(diào)查活動(dòng)是由我的朋友協(xié)助完成，在此對(duì)我的朋友以及接受了課題調(diào)查的所有公司和消費(fèi)者一并表示感謝！

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）文獻(xiàn)（作用與分類）文獻(xiàn)檢索是完成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。學(xué)生通過(guò)廣泛查閱科技文獻(xiàn)，了解選題相關(guān)方向的國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)等，對(duì)明確課題研究范圍、研究重點(diǎn)；對(duì)開展課題研究、分析結(jié)果與確定結(jié)論等，將提供充分的依據(jù)。下面我們就為大家介紹一下文獻(xiàn)的作用與分類。1、文獻(xiàn)的作用與分類畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）資料的來(lái)源有文獻(xiàn)和非文獻(xiàn)的實(shí)物性資料兩種。其中文獻(xiàn)可通過(guò)館藏資源（圖書館、檔案館）、網(wǎng)絡(luò)資源等渠道展開查閱、搜集；實(shí)物性資料主要通過(guò)科學(xué)觀察、