東莞世紀(jì)城商業(yè)街結(jié)案總結(jié)

東莞世紀(jì)城項(xiàng)目結(jié)案總結(jié)德思勤置業(yè)值得信賴的合作伙伴PAGE11目錄目錄 1第一部分項(xiàng)目基本情況 61.項(xiàng)目概況 71．1項(xiàng)目具體位置 71．2相關(guān)規(guī)劃描述 81．3項(xiàng)目商業(yè)概況 91．4項(xiàng)目介入背景 101．5業(yè)態(tài)劃分 102、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 122．1項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 122．2項(xiàng)目交通狀況及能見度 132．3區(qū)域中高端消費(fèi)力分析 153、項(xiàng)目相關(guān)合作單位 173．1承建商名稱 173．2物業(yè)管理公司 173．3開發(fā)商介紹 174、項(xiàng)目規(guī)模與規(guī)劃用地技術(shù)指標(biāo) 184．1面積 184．2用地性質(zhì)及年限 184．3層高 18第二部分項(xiàng)目定位 191.項(xiàng)目定位 202.消費(fèi)者定位 213.經(jīng)營(yíng)者定位 224．投資者定位 22第三部分營(yíng)銷推廣 241.宣傳物料 252.形象 253.現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 264.其它 29第四部分招商情況 271.進(jìn)場(chǎng)時(shí)間 282．招商區(qū)域 283．招商條件 294．存在問題 295．招商成果 30第五部分總結(jié)分析 311．操盤感想 32

第一部分項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目具體位置世紀(jì)城國(guó)際公館位于東莞市城市中心區(qū)、東莞大道與五環(huán)路交匯處，緊鄰中央居住區(qū)（CLD），背倚6800畝綠色世界永久生態(tài)綠地，是東莞規(guī)模最大、檔次最高的低密度生態(tài)人居社區(qū)之一。世紀(jì)城商業(yè)街位于國(guó)際公館北面，是由內(nèi)外兩排商鋪組成的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。2．相關(guān)規(guī)劃描述?國(guó)際公館位于東莞市城市中心區(qū)、東莞大道與五環(huán)路交匯處，緊鄰中央居住區(qū)（CLD），背倚6800畝綠色世界永久生態(tài)綠地，是東莞規(guī)模最大、檔次最高的低密度生態(tài)人居社區(qū)之一。??項(xiàng)目總占地1200畝，在東莞首家引進(jìn)TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、臺(tái)地別墅、空中疊加別墅等創(chuàng)新建筑形式，配備了目前東莞最大、面積高達(dá)12000平方米的五星級(jí)會(huì)所和180米風(fēng)情商業(yè)街，營(yíng)造出充滿國(guó)際化品質(zhì)與格調(diào)的生態(tài)居住空間。??作為東莞市城區(qū)內(nèi)首席別墅豪宅社區(qū)，世紀(jì)城猶如鑲嵌在東莞大道上的一顆璀璨明珠，形成亮麗的城市風(fēng)景線。項(xiàng)目商業(yè)概況：世紀(jì)城維多利亞商業(yè)街位于國(guó)際公館北面，是由內(nèi)外兩排商鋪組成的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。街區(qū)總長(zhǎng)度：277米,現(xiàn)有商業(yè)占地面積：2.28萬平方米,現(xiàn)有商業(yè)總建筑面積：約1.2萬平方米,商鋪間數(shù)：115套。其中一層88間，二層27間。外街商鋪建筑面積：約4000平米（含A1、B1、C1、D1）鋪位數(shù)：66個(gè)，兩層鋪位面積：60平米、50平米兩種單鋪尺寸：寬5米，長(zhǎng)12米內(nèi)街商鋪建筑面積：約1600平米（含A2、B2、C2、D2）鋪位數(shù)：48個(gè)，一層鋪位面積：10、20、33、40、41、55、60平米不等。單鋪尺寸：寬2.25-6米不等，長(zhǎng)3.3-9.3米不等。4、項(xiàng)目介入背景東莞世紀(jì)城集團(tuán)是東莞本土新晉發(fā)展商的代表,僅世紀(jì)城國(guó)際公館項(xiàng)目占地都有近1200畝，總建筑面積130萬平方米，另在東莞石龍鎮(zhèn)的“世紀(jì)濱江豪園”、莞城“世紀(jì)財(cái)富中心”、寮步鎮(zhèn)“世紀(jì)城海悅國(guó)際公館”、及“中信·森林湖”以及上海佘山的“銀湖別墅”等項(xiàng)目均是世紀(jì)城商住開發(fā)有限公司參與的杰作。長(zhǎng)期以來世紀(jì)開發(fā)商都與世聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行合作，我司希望在世聯(lián)的弱項(xiàng)商業(yè)尋找突破口，與該開發(fā)商有初步的合作，為以后項(xiàng)目的承接打下良好的基礎(chǔ)。5、業(yè)態(tài)劃分外街主要經(jīng)營(yíng)品種：休閑娛樂類：酒吧、另類吧、美容美體中心等餐飲類：中西餐廳、特色風(fēng)情餐廳、咖啡茶藝廳等居家生活類：家居藝術(shù)館、床上精品系列、電器專營(yíng)店等內(nèi)街主要經(jīng)營(yíng)品種:生活必需類：藥店、西點(diǎn)屋、便利店、超市、洗衣店等日常性消費(fèi)類：沖印店、花店、美發(fā)店、自助銀行等東莞世紀(jì)城項(xiàng)目結(jié)案總結(jié)德思勤置業(yè)值得信賴的合作伙伴PAGE31二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：毗鄰東莞形象大道，廣聚車流、人流，昭示性強(qiáng)交通優(yōu)勢(shì)：靠近多條主干道，交通路網(wǎng)四通八達(dá)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：位于南城“富人區(qū)”，片區(qū)消費(fèi)水平高形象優(yōu)勢(shì)：風(fēng)情街區(qū)，氣質(zhì)天成、風(fēng)尚無限配套優(yōu)勢(shì)：擁有外商業(yè)廣場(chǎng)與內(nèi)廣場(chǎng)，利于集聚人氣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：全獨(dú)立式街鋪、超高層高，實(shí)用率高，可自由分隔組合景觀優(yōu)勢(shì)：立體式綠化點(diǎn)綴其中，營(yíng)造生態(tài)街區(qū)品牌優(yōu)勢(shì)：國(guó)際公館擁有較高知名度與美譽(yù)度實(shí)力優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商實(shí)力雄厚，資源整合能力強(qiáng)升值優(yōu)勢(shì)：位于新城市中心區(qū)、商業(yè)潛力巨大2．項(xiàng)目交通狀況及能見度現(xiàn)有公交：LG1、10、27等。車行條件本項(xiàng)目四周城市道路包括東莞大道、新源路、莞長(zhǎng)路、長(zhǎng)泰路、宏偉路、綠色路、五環(huán)路等，下面是這幾條道路的基本情況：東莞大道：位于地塊西面，是城市交通車行主干線。中間以綠化帶分隔，無人行通道。五環(huán)路：位于地塊南面，是城市交通車行主干線。宏偉路、綠色路:位于地塊北面，車流量較小。新源路：位于地塊東面，是城市交通次主干線。從項(xiàng)目周邊道路的分析來看，本項(xiàng)目車行交通較便利；由于東莞大道綠化帶阻隔、車流主要來源于宏偉路方向?？焖俾房焖俾繁卷?xiàng)目本項(xiàng)目東莞大道四環(huán)路五環(huán)路迎賓路人行條件迎賓路目前本項(xiàng)目周邊的公交站點(diǎn)較少，到達(dá)本項(xiàng)目最便利的方式是自駕車和打的。能見度商業(yè)的能見度（商業(yè)建筑能否容易找到）是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會(huì)影響到以后的經(jīng)營(yíng)。從本項(xiàng)目本身?xiàng)l件來看，商業(yè)街走向垂直于東莞大道，一方面缺乏主干道展示面、另一方面面臨綠化遮擋，能見度不太理想，極大地影響商業(yè)價(jià)值。3．區(qū)域中高端消費(fèi)力分析三．項(xiàng)目相關(guān)合作單位1、承建商名稱中建八局、南方建筑公司2、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司名稱：[東莞市世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司]物業(yè)管理顧問公司：[廣州世邦魏理仕物業(yè)管理公司]4、開發(fā)商介紹東莞市世紀(jì)城集團(tuán)成立于1999年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，集物業(yè)管理、酒店、休閑娛樂經(jīng)營(yíng)管理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資為一體的綜合性集團(tuán)企業(yè)，注冊(cè)資金1億元人民幣。集團(tuán)位于東莞市新城市中心區(qū)——東莞大道與五環(huán)路交匯處，緊鄰中央居住區(qū)（CLD）。下轄東莞市世紀(jì)城商住開發(fā)有限公司、東莞市世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司、東莞市世紀(jì)城休閑會(huì)所有限公司等子公司及控股、參股公司數(shù)家，目前擁有員工近500人。世紀(jì)城集團(tuán)本著“誠(chéng)信、科學(xué)、創(chuàng)新、合作”的企業(yè)精神，以“創(chuàng)造財(cái)富、回報(bào)社會(huì)”為宗旨，以“建設(shè)精品社區(qū)”為己任，力求塑造國(guó)際化人文居住社區(qū)。四、項(xiàng)目規(guī)模與規(guī)劃用地技術(shù)指標(biāo)商業(yè)占地面積？商業(yè)總建筑面積？車位？分?jǐn)偯娣e？占地面積：16380平方米總建筑面積：11746平方米（含B1-3棟地下室）總車位：110個(gè)（北：58南：52）分?jǐn)偯娣e：3050平方米項(xiàng)目用地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)年限？起止時(shí)間？國(guó)土證辦理時(shí)間:2003年7月7日國(guó)土證終止時(shí)間:2066年11月7日土地使用年限：63年。層高？二層第一層層高：4.5m第二層層高：3.6m墻厚度：180樓板厚度：100分隔墻厚度：120第二部分項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位：社區(qū)服務(wù)功能——日間消費(fèi)如：小型超市、中西餐廳、便利店、美容美體、健身中心等。特色商業(yè)功能——夜間消費(fèi)如：咖啡廳、茶藝廳、書吧、酒吧等。形象定位：異域風(fēng)情·東莞首個(gè)國(guó)際閑適生活領(lǐng)地功能定位：顯性和隱性功能：休閑、娛樂、文化、購(gòu)物、康體、餐飲等；人際交往、社區(qū)生活服務(wù)等。社區(qū)商業(yè)和特色商業(yè)功能：除了滿足社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)之需外，還具有區(qū)別于市場(chǎng)的自身特色，滿足目標(biāo)人群特定消費(fèi)的商業(yè)功能。2、消費(fèi)者定位邊緣客戶邊緣客戶中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)人士、公務(wù)員及事業(yè)單位的中高管理人群；中央生活區(qū)內(nèi)的中產(chǎn)人士、小資人士；外籍駐莞人員。主力客戶主力客戶核心客戶核心客戶東莞城區(qū)的高知人群、中高收入人群；東莞城區(qū)的高知人群、中高收入人群；東莞城區(qū)的外籍人士。周邊鎮(zhèn)區(qū)商務(wù)人群；周邊小企業(yè)主和個(gè)體生意人。周邊鎮(zhèn)區(qū)商務(wù)人群；周邊小企業(yè)主和個(gè)體生意人。3、經(jīng)營(yíng)者定位百貨店、便利店。如：屈臣氏、華潤(rùn)萬家、七十一便利店、萬店通等；休閑娛樂類：酒吧、另類吧、美容美體中心等餐飲類：中西餐廳、特色風(fēng)情餐廳、咖啡茶藝廳等居家生活類：家居藝術(shù)館、床上精品系列、電器專營(yíng)店等日常性消費(fèi)類：藥店、西點(diǎn)屋、便利店、洗衣店、沖印店、花店、美發(fā)店、自助銀行等經(jīng)常性消費(fèi)類：如品牌服裝、時(shí)尚精品等；其他滿足社區(qū)服務(wù)的業(yè)態(tài)。4、投資者東莞城區(qū)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及生意人等）；項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）；東莞鎮(zhèn)區(qū)投資客及港臺(tái)、外籍人員；珠三角區(qū)域投資客。第三部分營(yíng)銷推廣

世紀(jì)城商業(yè)街營(yíng)銷推廣：宣傳物料招商手冊(cè)（見實(shí)物）2．形象3、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)“東莞世紀(jì)城·國(guó)際公館自助酒會(huì)”2005年將近接近尾聲，也正好籍著元旦之際，針對(duì)新老業(yè)主與潛在客戶、商戶，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)況以及元旦推廣的需要，而作出的一次口碑推廣，同時(shí)豐富社區(qū)業(yè)主的生活，本次活動(dòng)主要以答謝酒會(huì)的形式，回贈(zèng)世紀(jì)城的新老業(yè)主，贏取了各界人士的好評(píng)。3、其它無第四部分招商情況1、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間項(xiàng)目組成員于2005年12月11日駐場(chǎng)，招商經(jīng)理一名，現(xiàn)場(chǎng)招商員兩名，策劃師一名。招商區(qū)域分為內(nèi)街、外街共115套3、招商條件租金：由于不處于集中商圈，周圍交通情況交差。位于別墅區(qū)住宅人口較少。最高租金只達(dá)到50元/㎡。免租期：3-6個(gè)月租期：1-6年相對(duì)租金條件比較靈活，根據(jù)不同品牌、不同業(yè)態(tài)可提供不同的優(yōu)惠條件，但開發(fā)商最終確定期比較長(zhǎng)。4、存在問題項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍明顯較弱，人氣不足，還處于培育階段。地塊周邊目前僅有一個(gè)政府設(shè)立的公交站點(diǎn)，不利于步行人流的到達(dá)，對(duì)人氣的聚集有一定影響。本項(xiàng)目缺乏主干道展示面、且被綠化隔離帶遮擋，昭示性不理想，極大地影響商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目商業(yè)街已空置兩年，對(duì)商家與投資者的信心有一定影響。項(xiàng)目周邊聚集較多農(nóng)民房、商業(yè)檔次低、商業(yè)形象差，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有一定影響本項(xiàng)目商業(yè)街停車位不多，難以滿足后期經(jīng)營(yíng)需要。5、招商成果成功引進(jìn)東莞知名品牌：名藝名發(fā)廊、美宜家便利店等品牌商家。在半年左右完成了9家鋪的招商工作。完成總面積：636平方。結(jié)款總額：25700元。該項(xiàng)目為東莞開展招商工作的第一個(gè)項(xiàng)目，為公司在東莞打開了一片市場(chǎng)。通過半年多的努力，積累了大量的商業(yè)客戶。保持了與開發(fā)商良好的合作關(guān)系，為未來在東莞操作項(xiàng)目打下一了良好的基礎(chǔ)。第五部分總結(jié)分析