廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司資產(chǎn)評估報告

股東全部權(quán)益價值項目蘇富評報字(2024)第033號報告日期：二O二四年七月四日廊坊市投資控股集團有限公司擬股權(quán)收購涉及的廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告廊坊市投資控股集團有限公司擬股權(quán)收購涉及的廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司資產(chǎn)評估報告目錄資產(chǎn)評估報告目錄 2 3資產(chǎn)評估報告摘要 4資產(chǎn)評估報告 7概況 7 9 9 九、評估假設(shè) 十一、特別事項說明 21十二、其他事項 十三、評估報告使用限制說明 22十四、資產(chǎn)評估報告日 22 24江蘇富華資產(chǎn)評估有限公司23(一)本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估(二)委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員(三)資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他(四)資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同(五)資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報(六)資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估4 廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告購行為涉及的廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在2024年6月30評估對象為評估基準日廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有務(wù)所(特殊普通合伙)審計的截止2024年6月30日的全部資產(chǎn)及負債。評估基準日為2024年6月30日。5截至評估基準日2024年6月30日，廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益的評估值為140.20萬元(大寫人民幣使用有效期限自評估基準日2024年6月30日至2025年6月29日。9 本評估報告日為2024年7月4日。7蘇富評報字(2024)第033號廊坊市投資控股集團有限公司：江蘇富華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對廊坊市投資控股集團有限公司擬實施股權(quán)收購行為涉及的廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在2024年6月30日的市場價值進行了評(一)委托人簡介住所：河北省廊坊市廣陽區(qū)新華路165號成立日期：2013年08月12日經(jīng)營范圍：一般項目：以自有資金從事投資活動；自有資金投資的資產(chǎn)管理服務(wù)；融資咨詢服務(wù)；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；房地產(chǎn)咨詢；土地整治服務(wù)；工程管理服務(wù)；市政設(shè)施管理；住房租賃；非居住房地產(chǎn)租賃；建筑材料銷售；日用品8廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告銷售。(除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)(二)被評估單位簡介1.概況企業(yè)名稱：廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)法定場所：廊坊市廣陽區(qū)凱創(chuàng)大廈第1幢2單元22層2-2207號房法定代表人：陳莉注冊資金：陸佰萬元整成立日期：2018年09月07日經(jīng)營范圍：網(wǎng)絡(luò)、計算機軟硬件、電子產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)推廣；計算機系統(tǒng)集成服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；商務(wù)信息咨詢 (證券、期貨、投資、基金、貴金屬除外);銷售：計算機軟硬件及輔助設(shè)備、電子產(chǎn)品、機電設(shè)備、管道設(shè)備、制冷設(shè)備、供暖設(shè)備、建筑材料、金屬材料、化工產(chǎn)品(危險品除外)。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動)2.歷史沿革(1)公司成立廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司由廊坊發(fā)展股份有限公司于2018年9月7日以貨幣方式出資成立，注冊資本為600.00萬元。(2)股權(quán)架構(gòu)截至評估基準日廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東出資金額及出資比例實繳出資金額(萬元)實繳出資比例(%)廊坊發(fā)展股份有限公司3.廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司近一年一期資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營狀況廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司近年資產(chǎn)負債及經(jīng)營情況表單位：萬元2023年12月31日2024年6月30日總資產(chǎn)廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價負債合計2024年1-6月營業(yè)收入營業(yè)成本凈利潤二、評估目的三、評估對象和評估范圍(一)評估對象評估對象為評估基準日廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有(二)評估范圍務(wù)所(特殊普通合伙)審計的截止2024年6月30日的全部資產(chǎn)及負債，廊坊市資產(chǎn)總額為203,251,800.27元，負債總額為203,356,844.07元，凈資產(chǎn)為廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司2024年6月30日資產(chǎn)負債表9廊坊市投資控股集團有限公司擬股權(quán)收購涉及的 單位：元流動負債：以公允價值計量且其變動計以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債應(yīng)收利息應(yīng)收股利應(yīng)付利息存貨應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)非流動負債：持有至到期投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)工程物資固定資產(chǎn)清理油氣資產(chǎn)所有者權(quán)益：開發(fā)支出長期待攤費用資本公積未分配利潤江蘇富華資產(chǎn)評估有限公司廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告化大廈76%建筑面積(地上10,178.58平方米及地下58個停車位)的物業(yè)經(jīng)營權(quán)。峪鎮(zhèn)龍騰大廈(地上10,178.58平方米建筑物及地下58個停車位),委托期限20年，自2009年8月1日至2029年7月31日。2024年廊坊發(fā)展股份有限公司將其擁有的龍騰文化大廈76%建筑面積(地上10,178.58平方米及地下58個停車位)的2.北京市通州區(qū)15套DBC加州小鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)：加州小鎮(zhèn)地處北京通州區(qū)重點發(fā)展的南部新城核心區(qū)，位于輕軌八通線臨河里站向南300米，距國貿(mào)CBD中央商務(wù)區(qū)約20公里，是一個近35萬平方米加州風格的居住區(qū)，小區(qū)建筑為4.5層-11.5層全陽光板樓，緊靠10萬平方米梨園文化公園。(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量(四)引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本評估報告中引用了中興華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興華審字(2024)第022847號審計報告。審計報告凈資產(chǎn)結(jié)論為-10.50萬元。資產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值(投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等)兩種類型。經(jīng)評估人員與委托次評估目的、市場條件及評估對象自身條件等因素，最終選定市場價值作為本評市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況本項目評估基準日是2024年6月30日。該評估基準日接近經(jīng)濟行為實現(xiàn)日，由委托人確定，并在資產(chǎn)評估委托合同(一)經(jīng)濟行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令2016年第四十六4.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)8.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號作的意見》(國辦發(fā)[2001]102號);10.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);常務(wù)委員會第六次會議通過修訂);江蘇富華資產(chǎn)評估有限公司廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告12.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代第691號);36號);29號，2019年第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);17.《企業(yè)會計準則一基本準則》(中華人民共和國財政部令2014年第76號(三)準則依據(jù)3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔2018〕36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)(2018)35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)(2018)37號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)11.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);12.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)(2017)47號);13.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導意見》(中評協(xié)〔2017)48號〕;14.《中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報備管理辦法》(中評協(xié)[2021]30號)。(四)權(quán)屬依據(jù)1.被評估單位提供的資產(chǎn)購買協(xié)議、聯(lián)合開發(fā)合作協(xié)議、資產(chǎn)置換協(xié)議、委廊坊市投資控股集團有限公司擬股權(quán)收購涉及的(五)取價依據(jù)(六)參考資料及其它七、評估方法(一)評估方法的選擇企業(yè)價值評估的基本方法主要有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法，其中上市公司比較法指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)，計交易案例比較法指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、轉(zhuǎn)讓及合并案例資料，計算價值比率，在與被評估單位比較分析的基礎(chǔ)上，確定評估對象價值的評估方法。收益法是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的理由：被評估企業(yè)評估基準日資產(chǎn)負債表中各項表內(nèi)不適宜采用收益法的理由：企業(yè)尚未開展實質(zhì)性業(yè)務(wù)，且廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司管理層無法合理預測未來盈利預測數(shù)據(jù)并且未來經(jīng)營狀況具有重大不確定性，評估人員經(jīng)過和企業(yè)了解，并做了充分分析后，認為不具備收益法不適宜采用市場法的理由：難以找到足夠的與被評估企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)和規(guī)模類 似的同行業(yè)可比上市公司或可比交易案例，故不適用市場法評估。(二)成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)簡介成本法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。1.流動資產(chǎn)列入評估范圍內(nèi)的流動資產(chǎn)包括貨幣資金。(1)貨幣資金的評估貨幣資金包括銀行存款。對于銀行存款，評估師核查了企業(yè)的會計報表、會計賬簿和記賬憑證，承擔本次審計的會計師對銀行賬號逐一進行了詢證，資產(chǎn)評估師對會計師的函證結(jié)果進行了分析并予以采用，以賬面值作為評估值。2.非流動資產(chǎn)列入評估范圍內(nèi)的非流動資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)。(1)投資性房地產(chǎn)的評估龍騰文化大廈76%建筑面積的“50年物業(yè)經(jīng)營權(quán)”。由于委估的物業(yè)經(jīng)營權(quán)可以通過房地產(chǎn)租賃市場獨立經(jīng)營獲利，故本次采用收益法進行評估。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其基本公式E:評估值Ri:第i年的純收益r:折現(xiàn)率n:收益年限北京市通州區(qū)加州小鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)，資產(chǎn)評估師在認真分析所掌握的資料并對評估對象進行實地查勘后，根據(jù)評估對象的特點及本身的實際情況，考慮評估對象所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場成交活躍，市場化程度高，較易收集相關(guān)可比成交實例，可以選取市場比較法作為本次評估的基本方法來求取評估對象的市場價值。綜上市場法也叫市場比較法，其基本思路是在估算待估不動產(chǎn)的市場價值時，根據(jù)替代原則，將待估不動產(chǎn)市場價值與周邊區(qū)域內(nèi)較近時期已經(jīng)發(fā)生交易的類似實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的交易價格，參照該不動產(chǎn)的交易情況、期納入評估范圍的負債為公司擁有的流動負債包括應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款；對對負債科目中金額較大的款項進行抽查并核實會計師詢證函，抽查核實主要通過在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎(chǔ)上，以清查核實后確需支付的數(shù)額確定評估評估人員于2024年7月1日至2024年7月3日對納入此次評估范圍內(nèi)的股(一)接受委托階段我公司與委托人就評估目的、評估對象和評估范圍、評估基準日等評估業(yè)務(wù)(二)前期準備及現(xiàn)場調(diào)查階段根據(jù)被評估單位提供的評估申報資料，評估人員對評估對象涉及的資產(chǎn)和負1.配合企業(yè)相關(guān)財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估申報表”、“資產(chǎn)調(diào)查表”、“資料清單”及其填寫要求，進行登記填報，同時收集評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)2.查驗和完善被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細狀況；查驗資產(chǎn)評估申報表，檢查有無填列不全、資產(chǎn)項目不明確現(xiàn)象，根據(jù)掌握的有關(guān)評估人員根據(jù)不同資產(chǎn)的性質(zhì)及特點，依據(jù)資產(chǎn)評估申報表，采取不同的勘察方法。非實物資產(chǎn)主要通過查閱企業(yè)的原始會計憑證、函證和核實有關(guān)評估目的證明文件的方式核查企業(yè)債權(quán)債務(wù)的形成過程和賬面數(shù)字的準確性；實物資產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，進一步完善資產(chǎn)評估申報表，以做到“表”“實”5.查驗產(chǎn)權(quán)證明文件資料評估人員對評估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，對權(quán)屬資料不完善、不清晰的(三)資料收集及評定估算階段評估人員根據(jù)評估項目的具體情況收集評估資料，包括從市場、從委托人、被評估單位以及從政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對收評估人員結(jié)合企業(yè)實際情況確定各類資產(chǎn)的作價方案，合理確定評估方法，(四)評估匯總、提交報告階段評估人員匯總各個評估對象的評估結(jié)果，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告、評估技術(shù)說明在項目負責人審核的基礎(chǔ)上進行三級復核，即項目負責人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評估報告、評估技術(shù)說明和評估明細表提交項目部門負責人進行初步審核，根據(jù)初步審核意見進行修改后再提交質(zhì)審部審核，再根據(jù)質(zhì)審部反饋的意見進行進一步的修訂，修訂后提交總經(jīng)理簽發(fā)，最后(一)基本假設(shè)1.交易假設(shè)：是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，它是假定評估對象已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估對象的交易條件等模擬市場進行估2.公開市場假設(shè)：假設(shè)被評估資產(chǎn)擬進入的市場條件是公開市場。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件3.持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：首先設(shè)定被評估企業(yè)正處于經(jīng)營狀態(tài)，其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)(二)一般假設(shè)1.假設(shè)國家宏觀經(jīng)濟形勢及現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，無重大變化；本2.假設(shè)被評估單位所在的行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)政策、管理制度及相3.假設(shè)國家有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)4.假設(shè)本次評估測算的各項參數(shù)取值是按照現(xiàn)時價格體系確定的，未考慮基(三)公司經(jīng)營假設(shè)2.假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)的購置、取得、建造過程均符合國家有關(guān)法律法3.假設(shè)委托人及被評估單位所提供的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的一般資料、產(chǎn)權(quán)資料、4.被評估單位或評估對象不存在應(yīng)提供而未提供、評估人員已履行評估程序5.依據(jù)相關(guān)協(xié)議，假設(shè)經(jīng)營權(quán)涉及的土地使用權(quán)到期后，物業(yè)擁有方仍會續(xù)(四)其他假設(shè)1.評估師未對各種設(shè)備在評估基準日時的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測，評估師在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運行記錄是真實有效的前提下，通過2.評估人員對評估對象的現(xiàn)場勘查僅限于評估對象的外觀和使用狀況，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進行測試，故不能確定其有無內(nèi)在缺陷。本報告以評估對象內(nèi)3.沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加4.評估范圍以委托人及被評估企業(yè)提供的評估申報為準，未考慮委托人及被本評估報告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準日時成立，當上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機構(gòu)將不承擔由于假設(shè)條件改變而根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，評估人員本著獨立、客觀、公正的原則及必廊坊市投資控股集團有限公司擬股權(quán)收購涉及的廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告要的評估程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，對廊坊市投資控股集團有限公司擬實施股權(quán)收購行為涉及的廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在2024年6月30日的市場價值進行了評估。根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：在評估基準日，廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司資產(chǎn)賬面價值為20,325.18萬元，評估價值為20,475.89萬元，增值150.71萬元，增值率0.74%;負債賬面價值為20,335.68萬元，評估價值為20,335.68萬元，評估值無增減；凈資產(chǎn)賬面價值為-10.50萬元，評估價值為140.20萬元，增值150.71萬元，增值率1,434.70%。評估結(jié)果見下表：AB1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)34持有至到期投資56長期股權(quán)投資7投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)9工程物資固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽長期待攤費用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計非流動負債負債合計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)根據(jù)以上分析，廊坊市至尚無憂科技發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益的評估值為江蘇富華資產(chǎn)評估有限公司廊坊市投資控股集團有限公司擬股權(quán)收購涉及的 140.20萬元(大寫人民幣壹佰肆拾萬零貳仟元整)。資產(chǎn)評估結(jié)論使用有效期一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日。報告使用人在使用本評估報告時，應(yīng)關(guān)注以下特別事項對評