2021年房產(chǎn)開發(fā)各專業(yè)工程設(shè)計主要成本控制要素

精選word文檔下載可編輯精選word文檔下載可編輯房產(chǎn)開發(fā)各專業(yè)工程設(shè)計的主要成本控制要素分析10P建筑專業(yè)總平布置:1.室外場地豎向標(biāo)高不合理,造成回填過高.消防通道、登高場地盡量不放在非人防頂板上面.非常重要的一點，控制每一款戶型的數(shù)量總量，及總平樓型的適當(dāng)復(fù)制，是規(guī)劃與設(shè)計上降低前期費用的主要手段。4.總平上變配電間等機房與服務(wù)的區(qū)域距離過長,走線不合理.建筑平面功能:防火分區(qū)過多,造成樓梯、門、設(shè)備增加.人防設(shè)計:--防護面積過少造成單元增多.---相鄰單元未連接造成臨空墻過長.---一框二門的人防門過多(部分可用臨戰(zhàn)封堵替代)---進人防前的防倒塌范圍過大(按現(xiàn)規(guī)范6級人員掩蔽所主要室外出入口的樓梯,坡道及走道做即可)---室外頂板下的人防面積過大(應(yīng)盡量將人防做在建筑投影范圍下)---人防門型號不合理(鋼門造價高,所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門.同時盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門)----人防功能不合理(如爭取做部分物資庫)---平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案不合理,應(yīng)盡量平時通風(fēng)系統(tǒng)與戰(zhàn)時系統(tǒng)、用房合用.人防主要出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用.有條件時防爆波電井可與平時電纜井合用.----室內(nèi)非人防區(qū)域、人防頂板上無直接管線的可取消夾層.即利用局部夾層或管溝.地下室層高及埋深過大,或地下室面積過大.多層盡量不做全地下室.建筑無障礙的范圍過大(如無殘疾人的宿舍,多層電梯公寓,工業(yè)建筑等不要做無障礙).弱電機房可合用的未合用.(如消防、監(jiān)控、樓宇自動化可合用;電信與計算機房、綜合布線合用;廣播可與有線電視或消控中心合用;專門的廣播、擴聲及傳譯系統(tǒng)宜合并設(shè)置等)6.暗房間過多,導(dǎo)致人工采光及機械通風(fēng)增多.7.建筑平面功能不合理,導(dǎo)致二類高層按一類做(如重要科研樓均按一類,因此做科研建筑設(shè)計時應(yīng)將科研辦公及后勤,行政辦公樓分開為好).又如空調(diào)房間不集中,電井未布置在負(fù)荷中心位置.自行車庫盡量設(shè)置在架空層或半地下室,在滿足功能前提下控制自行車地下室量坡屋面內(nèi)的空間未有效利用.住宅躍層中的管井:一般電,弱電井保留但電梯門,井檢修門,及走道均可利用到室內(nèi);躍層中的前室送風(fēng)井、水井可取消,除非躍層有疏散要求.另小型商業(yè)網(wǎng)點(<2F單元面積300m2),半地下自行車庫,設(shè)備夾層等可不通消防電梯.當(dāng)平面功能可變性較大時,可做可不做的墻體分隔盡量不做.12.設(shè)備機房面積過大或設(shè)置在沿街面,商場靠小區(qū)的外墻開大窗或靠小區(qū)外墻設(shè)置多個出入口都是不合理的.13.多層住宅和低密度高端物業(yè)設(shè)置電梯時原則上做無機房電梯,可省下電梯機房的面積.立面材料及細(xì)部構(gòu)造:要優(yōu)先使用四新技術(shù).另外立面材料不要過度追求高端材料,可嘗試用人造材料適當(dāng)替代(如用陶土板代天然花崗巖,玻化石代大理石,GRC構(gòu)件代替花崗巖的歐式線條窗套).立面細(xì)部應(yīng)是底部、裙房豐富頂部適當(dāng)簡潔(如>80m高處的小細(xì)部效果不大)2.室外地下室頂板覆土過厚,室內(nèi)人防頂板上覆土過厚.(>800mm應(yīng)以架空板為主).地下車庫坡道用框柱支撐代替砼墻支撐要經(jīng)濟.平面應(yīng)規(guī)整,住宅面寬進深適度.若凹凸過多體型過于曲折或高層的錯層戶型,會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加.不注意控制建筑的體形系數(shù)與窗墻比導(dǎo)致節(jié)能成本增加.變形縫設(shè)置不合理如變形逢二側(cè)無故做雙墻是浪費的.地下室或樓層上的管溝、井過多.除入口區(qū)域外,地下車庫可用建筑面層深度(100-150)做淺地溝代替結(jié)構(gòu)地溝,盡量減少集水井及溝,具體布置有二:沿車庫邊圈設(shè)置明溝及井,適用于狹長形平面;在車位區(qū)域間距不小于35-40m布置溝,適用于較方形平面.建筑屋面內(nèi)沿溝設(shè)置不合理,建議有中走道的可利用走道降低做天溝,天溝少意味水管線也少.<36m2的小屋面可不做天溝直接做雨水口.7.不合理的可踏面,導(dǎo)致欄桿整體高度提升,即不合理也浪費.8.空調(diào)室外機位位置過小或無法安裝(不建議在凸窗下設(shè)置機位).9.0.000下的樓梯處防火分隔不合理,如分割墻一直做到底板是無必要的.樓梯的進深過大時可考慮做成四跑或三跑以減少樓梯建筑面積.半地下防水設(shè)計方案不合理.(半地下埋深淺時可自防水或做防潮處理)屋頂構(gòu)造中,除公共廚房，浴室外一般可不做隔汽層.盡量采用倒置式屋面構(gòu)造.找坡材料用盡量用水泥焦渣,膨脹珍珠巖砌塊等輕型材料找坡,過大找坡應(yīng)做結(jié)構(gòu)找坡.12.安全玻璃設(shè)置不合理(如入口門在高度2.4米內(nèi)是安全玻璃就可以,中空玻璃有安全玻璃要求的往往僅一側(cè)既可，所以設(shè)計要明確.)外墻或內(nèi)墻填充墻體選擇不合理,如混凝土空心砌塊或混凝土多孔磚,自重大保溫差.地下室外墻輪廓應(yīng)盡量平直.若上層前室采光做自然排煙,在地下室時有條件時可設(shè)置采光井,否則要設(shè)置豎井對地下室送風(fēng).不必做防火門的樓梯間做了防火門,開敞樓梯做成樓梯間并加門,造成使用不便.17.屋面與露臺,陽臺等無須保溫或防水的樓面構(gòu)造混為一體,均按屋面做增加費用.當(dāng)采用高速電梯(>2.5ms)時,其底坑很深,不利于結(jié)構(gòu).允許時可整體將電梯核心體區(qū)域抬高1-1.2m,另消防電梯集水井,不要做在井道坑底,應(yīng)做在相鄰井道內(nèi)或附近地面下,井底比消防電梯井底低150既可.墻身,女兒墻,腰線細(xì)部,可適當(dāng)多用些磚砌,減少鋼筋混凝土或混凝土的使用.高層過分加大窗的開啟面積對造價及節(jié)能均不好.高層樓梯前室或合用前室可自燃排煙的(前室要注意開啟窗洞面積>2-3m2)做正壓送風(fēng);走道、中庭或若干房間可自然排煙的做機械排煙均不合理.吊頂構(gòu)造:許多商場超市,走道可采用金屬擱柵取代金屬板;或隨橋架走向和燈具布置來做吊頂;這二種做法有利減低造價,尤其適合有較密管線的層高較大的空間.23.不必設(shè)吊頂?shù)牟课辉O(shè)計吊頂---弱電機房除消控及計算機房外一般不做吊頂;不必做粉刷的夾層或悶頂、吊頂內(nèi)面做面層等.(如人防不允許頂抹灰)一般的排氣道,排煙道的底層,可不做豎井,有利空間利用.技術(shù)指標(biāo):1.不重視人均指標(biāo),如餐廳、會議廳、閱覽室、廚房、宿舍、教室等過大造成浪費.2.不重視平面的經(jīng)濟指標(biāo),如得房率,標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等,導(dǎo)致戶型不經(jīng)濟.3.地下車位車均面積過大,車道過多車道浪費,柱網(wǎng)不合理.輔助用房占據(jù)車位位置等.(一般車均面積>35m2每車是要優(yōu)化的,宜在30-35平米內(nèi))二.結(jié)構(gòu)專業(yè):1.結(jié)構(gòu)體系不合理;或框架,剪力墻布置不均勻?qū)ΨQ造成造價增大.如隨意使用異形柱體系是不合理的.2.上下柱子尺寸、剪力墻厚未合理收分.3.多,高層不宜在同一地下室內(nèi)，多高層地下室未脫開導(dǎo)致同一結(jié)構(gòu)單元基礎(chǔ)成本增加.4.室外頂板面全部考慮消防車登高,通道的范圍會造成浪費.(所以建筑專業(yè)要提供頂板平面圖,并反映出登高場地消防道的位置)5.樓面的凈活荷載考慮過大,如各弱電機房的樓面荷載也不一樣.一般在500kgm2,聲控、廣播機房在300kgm2,計算機網(wǎng)絡(luò)機房500-750kgm2,電梯機房750-800kgm2,井道150-200kgm2.6.地下車庫頂板在人防區(qū)使用無梁板柱結(jié)構(gòu)或胖梁厚板是浪費的,在非人防區(qū)可使用無梁板柱結(jié)構(gòu).7.結(jié)構(gòu)板布置中過多使用大跨板(>8m),導(dǎo)致板厚及配筋加大.適當(dāng)加粱有利降低板厚及配筋.8.在地基條件差的必須要打樁的地區(qū),對于小跨度柱的基礎(chǔ),可要求建筑用懸挑或基礎(chǔ)地梁挑的辦法,減少樁數(shù).給排水專業(yè):1.立管可合用的未合用,導(dǎo)致空間,管線受影響.(如屋面水與空調(diào)板水管可合用),立管間距過大或匯水面積過小均不合理.2.排污系統(tǒng)中有條件廢污合流的未廢污合流,導(dǎo)致室內(nèi)管線增多,但此問題與外部條件,房子的檔次要求有關(guān).3.消火栓數(shù)量過多,或單栓未合用.4.采用非節(jié)水型潔具.5.地下汽車庫通室外開口段可不設(shè)置卷簾及噴水系統(tǒng).四.電氣專業(yè):1.非節(jié)能型設(shè)備和照明燈具.2.開關(guān)插座布置與建筑布置矛盾,如客廳主要位置放置強弱電箱,主臥床位置布置插座.3.電器布置與數(shù)量未協(xié)調(diào)好一次設(shè)計與二次裝修設(shè)計的關(guān)系,造成裝修時浪費.4.地下室消防用電同時使用防火電纜與防火橋架對一般建筑是不合理的.五.空調(diào)通風(fēng)專業(yè):能效比不先進的空調(diào)設(shè)備.不必要的正壓送風(fēng),機械排煙及機械通風(fēng)送回風(fēng)管布置位置不經(jīng)濟或占用空間凈高不夠,導(dǎo)致車位或通道不達(dá)標(biāo).消防上專業(yè)配合問題:建筑消防設(shè)計未能注意建筑面積、層數(shù)規(guī)模對分區(qū)、自噴系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、機械排煙等的配置要求,從而規(guī)避掉可能要增加的投資.主要有:1.多層中單層面積小于1500m2且總面積<3000m2的展覽,商業(yè),旅館,病房門診樓可不做自噴.2.多層中局部設(shè)有中央空調(diào)(指有集中送風(fēng)系統(tǒng)的)的<3000m2的辦公樓(且不穿越防火分區(qū)),在1-3F內(nèi)的每一層面積<300m2歌舞娛樂場所可不做自噴.3.多層中任一層面積<1500m2且總面積<3000m2的旅館醫(yī)院,在1-3F內(nèi)的每一層面積<500m2歌舞娛樂場可不做報警(必須有二個獨立安全出口);每層建筑面積<3000平方米且總面積<6000m2的商業(yè)樓、財貿(mào)金融樓、電信樓、展覽樓,辦公樓、車站客運站、航空港等公共建筑等公共活動場所可不做報警.4.地下建筑使用面積不超過1000平方米的商場、醫(yī)院、旅館、展覽廳及其他商業(yè)或公共活動場所可不做報警.但是在人防地下室范圍,>500平米的商場,>1000平米的丙丁類庫房,以及歌舞娛樂演藝場所要報警,>1000平米人防,>800個的影劇院觀眾廳及歌舞娛樂演藝場所要自噴.5.高層住宅下的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點,<300m2可無自噴(二類住宅,二類公建下不行),<500m2可無報警(限于二類高層公建或住宅),<300m2可做一獨立的開敞疏散樓梯.(注意單元間不可開門連通,產(chǎn)權(quán)劃分也要合并,否則不算商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點,要按高層商住樓的裙