經典建筑設計基礎任務書編制指引

建筑設計任務書編制指導總則為規(guī)范建筑設計任務書編制工作，控制設計輸出結果，確保設計質量，依據某某地產相關制度要求，制訂本指導。本指導適適用于總部及子企業(yè)在房地產開發(fā)項目建筑概念設計、方案設計、擴初設計及施工圖設計階段設計任務書編制。本指導所稱總部，系指某某地產股份；所稱子企業(yè)，系指某某地產股份全資、控股及控制各級投資企業(yè)；所稱某某地產，系指總部及子企業(yè)總稱；所稱單位，系指子企業(yè)及總部各部門總稱。術語本指導所稱建筑設計，是指項目建筑主體設計，按設計深度分為概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計等階段，設計內容包含建筑結構設計、建筑物理設計（建筑聲學設計、建筑光學設計、建筑熱學設計）、建筑設備設計（建筑給排水設計、建筑供暖、通風、空調設計、建筑電氣設計）等。所稱建筑設計任務書（以下簡稱任務書），是指由指總部或子企業(yè)編制、意在明確設計范圍、設計標準、設計周期等設計限制性條件文件，是設計單位必需遵照指導性文件。審批權限以下任務書由總部負責審批：（一）項目建筑概念設計任務書；（二）項目建筑方案設計任務書；（三）項目建筑擴初設計任務書。以下任務書由子企業(yè)負責審批：（一）幫助總部編制項目建筑概念設計任務書；（二）幫助總部編制項目建筑方案設計任務書；（三）幫助總部編制項目建筑擴初設計任務書；（四）編制項目建筑施工圖設計任務書。任務書審批權限：設計結果審批權限表評審人設計階段子企業(yè)計劃設計部營銷拓展部成本管理部工程管理部設計副總經理決議形式概念設計任務書審核主辦審核審核審批會簽方案設計任務書審核主辦審核審核審批會簽擴初設計任務書審核主辦審核審核審批會簽施工圖設計任務書主辦/審批審核審核會簽編制和審批程序概念設計任務書編制和審批程序（一）資料準備在編制設計任務書前，總部計劃設計部應立即搜集下列項目設計基礎資料：1.已完成同類型項目標經驗總結和完善后設計圖紙；2.營銷拓展部提供《宗地自然條件調查表》；3.營銷拓展部提供《宗地社會條件調查表》；4.營銷拓展部提供《項目可行性研究匯報》；5.營銷拓展部提供《項目定位匯報（初稿）》；6.營銷拓展部提供《競爭樓盤調查表》、《競爭樓盤設計信息表》。營銷拓展部向計劃設計部移交項目設計基礎資料時應填寫《項目設計基礎資料移交評審表》，共同簽字確定。（二）任務書編制和審批1.總部計劃設計部項目設計責任人編制《概念設計任務書（初稿）》；2.計劃設計部責任人審核《概念設計任務書（初稿）》；3.項目設計責任人將《概念設計任務書（初稿）》交子企業(yè)設計管理部門，由子企業(yè)填寫《子企業(yè)相關設計任務書意見回復》；4.項目設計責任人填寫《設計任務書審批表》，將《概念設計任務書（初稿）》交營銷拓展部、成本管理部評審；5.項目設計責任人依據評審意見對《概念設計任務書》進行修正完善后，報設計分管副總經理審批。6.《概念設計任務書》審批后，項目設計責任人應將任務書交及審批文件原件辦公室存檔立案。方案設計任務書編制和審批程序（一）資料準備在編制設計任務書前，總部計劃設計部應立即搜集下列項目設計基礎資料：1.行政許可性文件、計劃關鍵點、大市政條件和水文資料等；2.營銷拓展部提供項目定位深化提議；3.成本管理部提供方案設計成本提議；（二）任務書編制和審批1.總部計劃設計部項目設計責任人編制《方案設計任務書（初稿）》；2.計劃設計部責任人審核《方案設計任務書（初稿）》；3.項目設計責任人將《方案設計任務書（初稿）》交子企業(yè)設計管理部門，由子企業(yè)填寫《子企業(yè)相關設計任務書意見回復》；4.項目設計責任人填寫《設計任務書審批表》，將《方案設計任務書（初稿）》交營銷拓展部、成本管理部審核；5.項目設計責任人依據評審意見對《方案設計任務書》進行修正完善后，報設計分管副總經理審批。6.《方案設計任務書》審批后，項目設計責任人應將任務書交及審批文件原件辦公室存檔立案。擴初設計任務書編制和審批程序（一）資料準備在編制設計任務書前，總部計劃設計部應立即搜集下列項目設計基礎資料：1.方案意見復函，及市政咨詢方案。2.《地質勘查匯報》。3.關鍵材料/設備選型標準。4.子企業(yè)成本部提供初步設計限額指標。（二）任務書編制和審批1.總部計劃設計部項目設計責任人編制《擴初設計任務書（初稿）》；2.計劃設計部責任人審核《擴初設計任務書（初稿）》；3.項目設計責任人將《擴初設計任務書（初稿）》交子企業(yè)設計管理部門，由子企業(yè)填寫《子企業(yè)相關設計任務書意見回復》；4.項目設計責任人填寫《設計任務書審批表》，將《擴初設計任務書（初稿）》交工程管理部、成本管理部審核；5.項目設計責任人依據評審意見對《擴初設計任務書》進行修正完善后，報設計分管副總經理審批。6.《擴初設計任務書》審批后，項目設計責任人應將任務書交及審批文件原件辦公室存檔立案。施工圖設計任務書審核程序（一）子企業(yè)編制《施工圖設計任務書（初稿）》后，交總部計劃設計部；（二）計劃設計部項目設計責任人組織計劃設計部、工程管理部對任務書進行評審，填制《總部設計任務書意見回復》，經計劃設計部責任人、工程管理部責任人確定后，回復子企業(yè)設計部。任務書內容及要求任務書內容應包含：項目概況、設計工作范圍及設計依據、設計要求、設計階段和結果標準、設計周期、甲方提供設計資料、雙方約定其它資料等。項目概況應包含：（一）項目名稱；（二）項目地點：具體位置及項目四至；（三）項目周圍環(huán)境：地理位置、景觀生態(tài)環(huán)境（公園、古跡、自然景觀等）、交通設施（路網、飛機、火車、航運等）、生活配套（教育、商業(yè)、醫(yī)療等）等；（四）項目用地情況：用地組成、地塊編號、面積、用地性質、土地使用年限、項目區(qū)域位置圖、地塊分布圖；（五）項目定位：項目整體定位、產品定位（業(yè)態(tài)類型、業(yè)態(tài)面積配比等）；（六）關鍵技術指標及相關要求：項目地塊計劃指標表、特殊計劃要求（土地出讓合相同政府文件要求計劃條件）；（七）項目大市政情況：土地一級開發(fā)情況、市政基礎設施情況（道路、電力、電信、燃氣、熱力、上水、雨水、污水等）。設計工作范圍及設計依據應包含：（一）設計工作范圍：明確計劃設計階段（概念方案設計、方案設計、初步設計、施工圖設計）；（二）設計依據：用地紅線圖、政府批文、法規(guī)、規(guī)范、任務書、甲方相關設計意見及要求等。設計要求應包含：（一）設計工作范圍要求：明確計劃設計階段（概念方案設計、方案設計、初步設計、施工圖設計階段）;（二）計劃設計關鍵點要求：依據項目特點，計劃設計關鍵點關鍵包含：計劃標準、產品形態(tài)、地形利用、總平面布局、建筑形象塑造、城市景觀形象塑造、交通組織、停車計劃、環(huán)境影響、營造私密性、小區(qū)禮儀感、小區(qū)入口、營造商業(yè)氣氛等、項目分期開發(fā)計劃、成本控制、可連續(xù)發(fā)展等。（三）建筑設計關鍵點應包含：依據項目特點，建筑設計關鍵點關鍵包含：1.建筑設計標準：平面功效分區(qū)、人流組織、停車要求、建筑單體風格等;2.單體設計要求：住宅設計要求：產品要求、交房標準、戶型配比、戶型設計關鍵點（戶型格局、層高、各使用空間要求、飄窗、景觀等）、公共空間設計關鍵點（住宅大堂、車庫大堂、信報箱等）;商業(yè)設計關鍵點：產品要求、商業(yè)模式、商業(yè)業(yè)態(tài)配比、商業(yè)層高、商鋪設計要求等;辦公設計關鍵點：產品要求、辦公面積配比、平面功效、關鍵空間層高、配套設施要求、立面要求等;酒店設計關鍵點：產品要求、酒店面積配比、設計標準、平面功效、關鍵空間層高、配套設施要求、立面要求等;其它類型建筑設計關鍵點;配套公建設計關鍵點：配套公建包含車庫、配套商業(yè)、會所、學校、幼稚園、垃圾中轉站、物業(yè)管理用房等。應明確配套公建分類、面積指標、設置位置等。（四）景觀設計關鍵點。（五）綠色環(huán)境保護設計方法。（六）結構及設備專業(yè)設計關鍵點（適適用于初設及施工圖設計階段）。設計階段和結果標準應包含：依據項目標性質、規(guī)模和設計階段，確定對應結果標準。設計階段關鍵包含概念方案設計、方案設計、擴初設計和施工圖設計。設計周期應包含：合理制訂設計周期、確定匯報交流及結果提交時間及地點，把控好設計節(jié)奏。甲方提供設計資料應包含：用地紅線圖（電子版）、現實狀況地形圖（電子版）、相關計劃圖等。附則子企業(yè)應參考本措施，制訂本企業(yè)建筑設計任務書管理實施細則，報總部立案。本措施由總部計劃設計部負責解釋。本措施自公布之日起施行。項目設計基礎資料移交表項目名稱：資料名稱評審內容責任部門責任人自然條件*宗地城市位置圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*宗地域域位置圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*宗地紅線圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*宗地地形圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*宗地現實狀況照片是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部宗地綠化分布圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*宗地水體分布圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*城市氣溫及風向是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部空氣質量及噪音是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*水文是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*特殊地下物是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部社會條件區(qū)域現實狀況圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部區(qū)域總體計劃圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*區(qū)域交通分析圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*周圍交通分析圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部周圍道路斷面圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部周圍公共設施圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*市政管線圖是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*當地政策法規(guī)要求是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*行政許可性文件是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部競爭樓盤*競爭樓盤列表是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部*競爭樓盤設計信息表是否滿足設計要求：是□否□營銷拓展部其它確定營銷拓展部：計劃設計部：說明：1.*項為必選項，其它項目由計劃設計部依據項目具體情況確定。2.資料由項目設計責任人、計劃設計部責任人署名確定。宗地自然條件調查表項目名稱確定欄營銷拓展部計劃設計部調查內容完成情況調查內容完成情況城市氣溫最高℃□已調查□已說明水文宗地內有沒有地表水□池塘□水渠□已調查□已說明最低℃□已調查□已說明宗地周圍有沒有地表水□江□河□湖□?！跛跻颜{查□已說明平均℃□已調查□已說明周圍地表水常年水位m□已調查□已說明城市風向主導風向□已調查□已說明周圍地表水最高控制水位m□已調查□已說明風向頻率玫瑰圖（另附圖）□已調查□已說明地下水位標高m□已調查□已說明空氣質量情況□空氣質量良好□空氣質量較差，需進行檢測□已調查□已說明宗地內水質情況□水質良好□水質較差，需進行檢測□已調查□已說明噪音情況□周圍無噪音源□周圍有噪音源，需進行檢測□已調查□已說明宗地位置宗地城市位置圖說明宗地在城市范圍內位置□已制作□已移交特殊地下物沖溝□有□無□已調查□已說明宗地域域位置圖說明宗地在城區(qū)范圍內位置□已制作□已移交暗河□有□無□已調查□已說明宗地現實狀況宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高等□已制作□已移交古墓□有□無□已調查□已說明宗地地形圖宗地為復雜地形時，說明現實狀況地形、標高、現實狀況地貌等□已制作□已移交化石□有□無□已調查□已說明宗地現實狀況照片標明拍攝點和目標點位置□已制作□已移交管線□有□無□已調查□已說明宗地綠化分布圖綠化定位□已制作□已移交其它□有□無□已調查□已說明宗地水體分布圖水體定位□已制作□已移交其它需說明事項說明本表所列為內容為描述宗地自然條件所需資料目錄，應在項目拓展和投資分析階段完成搜集制作，作為項目概念設計、方案設計基礎資料之一。若政府提供“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，應在設計準備階段落實并確定圖紙內容。當周圍存在污染源和噪聲源時，應結合實際，判定是否需對宗地空氣質量、水質、噪聲情況進行檢測；需進行檢測，應附檢測匯報；還未達成飽和通車道路，應依據道路等級估計飽和通車時噪音情況。當存在特殊地下物時需另附文件進行具體說明。宗地社會條件調查表項目名稱確定欄營銷拓展部計劃設計部調查內容完成情況調查內容完成情況當地政策法規(guī)要求日照間距系數□已調查□已說明區(qū)域現實狀況圖說明宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）現實狀況特征□已制作□已移交消防間距□已調查□已說明區(qū)域總體計劃圖說明政府對宗地所處區(qū)域計劃設想和建設計劃□已制作□已移交其它間距□已調查□已說明區(qū)域交通分析圖說明地鐵、輕軌、公交流線及宗地周圍站點；□已制作□已移交行政許可性文件要求總用地面積畝□已調查□已說明說明車輛赴宗地可選路線總建筑面積m2□已調查□已說明周圍交通分析圖說明宗地周圍道路名稱、等級、尺寸及擬建道路擬建時間等□已制作□已移交容積率□已調查□已說明周圍道路斷面圖說明宗地塊周圍道路斷面各分項尺寸□已制作□已移交建筑密度□已調查□已說明周圍公共設施圖說明宗地周圍存在對項目設計存在影響公共建筑名稱、類型、面積、基礎功效、形態(tài)及建成時間；□已制作□已移交綠地率□已調查□已說明車位總數□已調查□已說明限高要求層m□已調查□已說明配套要求和面積要求□已調查□已說明說明對項目設計存在有利和不利原因設施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它組成噪音和污染設施退紅線要求□已調查□已說明其它□已制作□已移交其它需說明事項說明本表所列為內容為描述宗地社會條件所需資料目錄，應在項目拓展和投資分析階段完成搜集制作，作為項目概念設計、方案設計基礎資料之一。競爭樓盤條件調查表編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米其它說明確定欄計劃設計部營銷拓展部注“競爭樓盤”，是指區(qū)域內和本項目地理位置、市場定位、產品類型等方面存在相同性，可能和本項目產生競爭樓盤。競爭樓盤設計信息表樓盤名稱樓盤位置計劃該樓盤關鍵賣點、所采取新概念新技術總用地面積M2總建筑面積M2容積率綠化率總戶數車位數建筑設計資源住宅總面積M2住宅產品類型□獨立別墅□聯排別墅□平層公寓□花園洋房建筑計劃景觀方案住宅結構形式□小高層□高層□其它方案施工圖會所面積個M2幼稚園小學施工圖室內商業(yè)面積M2商業(yè)模式□租□售其它裝修部品景觀室外墻面公共室內電梯品牌周圍自然景觀□有□無景觀設計面積M2游泳池窗□白鋁□彩鋁□塑鋼電梯廳羽毛球場網球場硬地活動場其它其它水景/噴泉兒童游戲場其它裝修□毛坯房□精裝修入戶門潔具戶型地板廚柜其它編號戶型種類面積(M2)實用率(%)