房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）模擬試卷16

房地產(chǎn)估價師(房地產(chǎn)估價案例與分析)模擬試卷16一、問答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、某綜合用途房地產(chǎn)，占地面積5000m2,建筑面積15000m2,容積率為3,每層建筑面積3750m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房，為了評估其市場買賣價格，估價人員運用了收益法對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確),確定估價時點的價格為9600元/m2。根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律(一層二層差價2%,二層三層差價5%,三層四層差價2%),判斷出二層價格為9408元/m2,三層價格為9837.6元/m2,四層價格為8758.85元/m2。從而得出估價問：1.如此確定的最終結果是否正確?2.如何可以讓結果更加準確?標準答案：1.不正確。因為一、二層為商鋪，三、四層為住宅，用途不同，售價會相差很大，無法直接按樓層的差異比例折算。2.正確的估價方法是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權的基本理論，分別計算綜合用途房地產(chǎn)各種用途的客觀市場價值，加總得到房地產(chǎn)總價值。其中商業(yè)出租部分優(yōu)先使用收益法，住宅部分還可以使用市場2、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2,土地使用年限40年，自2006年10月13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50b0元，租期為2年，自2007年10月13日計。當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%,現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價格為510萬元。假如你欲購該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。根據(jù)上述資料能否決定購買?為什么?標準答案：不能決定購買：(1)現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢；(2)租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調(diào)查掌握；(3)出租經(jīng)營3、某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結構封頂，其中1～4層為商業(yè)裙樓，2～20層為住宅，裙樓部分已完成部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5～8層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請問：1.擬優(yōu)先選用的估價方法。2.確定評估價值時的主要因素。標準答案：1.可優(yōu)先采用假設開發(fā)法，再采用成本法，然后綜合調(diào)整。2.采用假設開發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值時，商業(yè)裙房的住宅應根據(jù)市場分析估價。3.應按估價時點的市場價值，而不能按5年前的價值評估。4.應用假設開二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)4、在2006年10月時，張某的權益價格為()。B、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值5、在2006年10月時，王某的權益價格為()。A、剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006午10月的現(xiàn)值之和B、剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C、該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租D、剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)500m2,首付款比例為20%,則該店面帶債務轉(zhuǎn)讓的價格應為()。D、2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的兩年利息和已償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估知識點解析：暫無解析甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建筑兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，甲方于1995年7月向法院起訴，法院委托評估機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。A、以1500萬元作為評估值B、以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值C、以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值D、以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值知識點解析：暫無解析8、如果該開發(fā)公司擁有全部合法手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則估價時點應為()。A、1993年12月知識點解析：暫無解析9、該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地A、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)B、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)C、估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)D、估價對象狀況為1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)知識點解析：暫無解析A、估價人員為評估某寫字樓2003年11月10日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選實例的成交價格與成交日期見表1-1.表1-1可比實例資成交價格(元/m2)成效日期2003年5月10日2003年3月10日2003年6月10日(2)交易情況分析判斷見表1-2表1-2交易情況分析表可比實例B可比實例C情況分析判斷中的數(shù)據(jù)以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正價格，2003年3月10日到2003年7月10日平均每月比上月上漲1.2%,2003年7月10日至2003年11月10日平均每月比上月上漲1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況分析可比實例c因素10因素2因素3產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀11、與估價寫字樓可比的實例A的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為()。知識點解析：暫無解析B、類似房地產(chǎn)的交易知識點解析：暫無解析三、指錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)14、x×商務樓估價報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設和限制條件(略)估價結果報告一、委托方×xxx商貿(mào)有限公司，法定代表人：司1999年4月1日以出讓方式獲得xx商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。x×商務樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積6611m2,總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)。四、估價目的評估xx商務樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。七、估價依據(jù)(略)八、估價方法根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。九、估價結果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬圓整),單價為人民幣2544元/m2。十、估價人員(略)十一、估價作業(yè)日期2003年3月10日至3月20日。十二、估價報告應用的有效期(略)估價技術報告一、個別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價方法選用(略)六、估價測算過程(一)收益法估價測算過程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2,其中：1～6層建筑面積各1000m2,7層建筑面積410m2,8層建筑面積201m2。1～2層、3~6層、7~8層的建筑面積與使用面積之營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%,4～6層15%,7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象年A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+3075.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44萬元3.估算年凈收入年凈收入α=年有效毛收入-年運營費用=343.43-180.44=162.99萬元4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此1899.58萬元(二)成本法估價測算過程1.估算土地價格根據(jù)xx市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%,則估價對象土地價格為：土地價格=2860×(1-年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費824.39萬元3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值=640.64+824.39=1465.03萬元(三)估價結果的確定以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結果。即：估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)÷2=1682萬元(取建筑面積單價=16820000÷6611=2544元/m2(取整數(shù))七、估價結果經(jīng)過評估，xx商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬圓整)。附件(略)標準答案：1.“估價時間”用語錯誤，應為估價時點。2.缺少估價原則。3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義。4.未分析租金水平的變化趨勢。5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響。6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響。7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)。8.年運營費用中不應計算土地使用費。9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用。10.保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為技術，應以建筑物價值為基數(shù)計算。11.資本化率取值未說明理由。12.可獲收益年限錯，應為36年。13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯。14.基準地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應為4年。15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚。16.未計算精裝修成本費用。17.建筑物折舊年限計算錯。18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響。19.成本法中未考慮相關銷售費用。20.未說明估價結果確定的理由。15、某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率為25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\營費用率為35%,餐飲運營費用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如表2-2所示。表2-2同類賓館的價格和凈收益資料表可比房地產(chǎn)價格(萬元)凈收益(萬元/年)ABCD41975000(元)=4197.5(萬元)2)餐飲年總收益=4197.5×30%=1259.25(萬元)B=3500/29400×100%=11.9%