房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）模擬試卷51

房地產(chǎn)估價師(房地產(chǎn)估價案例與分析)模擬試卷51一、問答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)趙某于2012年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元),并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2013年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。2013年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2013年9月10130萬元，趙某希望評估價值為2013年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：1.趙某與開發(fā)商于2012年6月簽訂的商品房買賣合同原件；2.趙某的購房發(fā)票；3.商品房預售許可證復印件；4.其他有關房地產(chǎn)市場資料?！締栴}】標準答案：上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆知識點解析：暫無解析2、估價人員可否承諾按170萬元進行估價?標準答案：房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務而迎合估價委托人的要求，使估價結果畸高或畸低。這是房地產(chǎn)估價報告的客觀性原則和估價師職業(yè)道德要求所決知識點解析：暫無解析3、可否按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確標準答案：不能按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成知識點解析：暫無解析二、單選題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價(土地單價)為2000元/m2,旁街路線價(土地單價)為1000元/m2,臨正街深度為22.86m(即75英尺),臨旁街深度為15.24m(即50英尺)。根據(jù)表中的臨街深度價格修正率，另假設旁街影響加價率為20%,圖3—2矩形街角地臨街深度(英尺)四三二一法則(%)9876單獨深度價格修正率(%)9876累計深度價格修正率(%)平均深度價格修正率(%)4、該塊土地的單價應為()元/m2。地下機動車庫建筑面積9192平方米，毛地樓面價格1800元/平方米。根據(jù)北京市現(xiàn)行地價政策規(guī)定，地下有收益部分毛地單價按地上單價的1/3計取，本項目地下車庫部分毛地單價取地上綜合用途單價的1/3。知識點解析：暫無解析7、若征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/平方米，則熟地總價應為()萬元。知識點解析：暫無解析三、指錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)估咨詢有限公司接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允的技術標準，對坐落在xx路xx號的委估房地產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查和評定估算，現(xiàn)將評估結果通知如下：委估房地產(chǎn)共一處，建筑結構為：鋼結構，用途為商業(yè)服務用房，總建筑面積11055.40m2,在評估基準日1999年1月10日所評估總值為人民幣4196萬元，大寫人民幣肆仟壹佰玖拾陸萬元整。特此通告。某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司(公章)法人代表：趙×1999年1月10日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在估價報告中陳述的事實是真實的和正確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.我們自接受估價委托之后，于1999年1月3日，派出趙x、錢×、孫x、李×等評估人員，對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據(jù)。6.在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司(公章)注冊房地產(chǎn)估價師(簽章):趙x、錢x、孫×、李×1999年1月10日估價的假設和限制條件1.本報告提出的評估結果，是反映委估對象在特定的評估目的下現(xiàn)行公開市場的公開價值，僅適用于本次估價所確定的特定的評估目的。本評估結果對用于其他方面的客觀性未作探討。2.本報告提出的評估結果，是以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。3.本報告自評估基準日起，有效期為一年，在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價格標準發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應聘請房地產(chǎn)評估機構進行調(diào)整或重新確定其評估價值。4.本報告出具的評估結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化及遇到自然和其他不可抗力因素時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，也沒有考慮特殊的交易情況，可能使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。5.委估房地產(chǎn)的權屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權作為依據(jù)，經(jīng)實地核對取其確定的合法部分。6.實地勘測時，對房屋僅作一般性的查看，并未進行結構測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。7.本次評估結果中未考慮委托房地產(chǎn)因委托方擔保欠債，可能影響其價格的因素。8.本次評估結果未扣除委托房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓而可能產(chǎn)生的各種稅費。9.本次評估中適當考慮了耐用裝修部分的價值和房屋附屬物的價值。某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司(公章)1999年1月10日房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方全稱：某市xx商廈法定代表人：略住所：x×路x×號x×棟x×單元306室聯(lián)系電話：0791-860×xx×二、估價方全稱：某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司越，交通十分便利。功能齊全，設施先進，商業(yè)價值極高，發(fā)展前景良好。該商廈是一家三星級旅游涉外酒店，擁有標準房、套房、豪華套房共125間。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報警等設施，還配有中西餐廳15間，可提供800人同時出席會議。另外還配有舞廳、休閑廳、美容廳、商務中心、小賣部。主樓1層為大堂及購物中心、保齡球館等；2層為中西餐廳、會議廳、宴會廳(設有280個座位等);3～12層為酒店客房；另3層為鍋爐、配電、供冷暖等配套房產(chǎn)。酒店大堂高6m,標準層高為3m,中庭2部電梯可直達14層。1989年1月建造使用及1989年再進行裝修，整幢房屋總建筑面積11011.22m2,其中主樓10689.51m2,鍋爐、配電、供冷暖等配套房產(chǎn)321.71m2,見房屋所有權證[洪房字柱、梁，門廳用進口大理石包柱，無框地彈簧玻璃門，地坪上鋪貼進口大理石；2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟，硬包護墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。3～12層為賓館客房部，按三星級賓館要求進行裝修，整體結構為框架。四、估價目的房地產(chǎn)抵押價值評估。五、估價時點1999年1月10日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。七、估價依據(jù)1.房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291—1999。2.委托人提供的固定房屋所有權證等有關材料。4.評估人員現(xiàn)場勘查和掌握的資料。5.有關法律法規(guī)規(guī)定。八、估價原則遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則和替代原則。九、估價方法根據(jù)評估目的，結合房屋用途，確定該房產(chǎn)采用收益法評估較為適宜。從xx大廈的建筑形象投資、功能、結構材料、裝修材料，設備等方面考察，本大廈原為本市最高水平、屬三星級賓館，目前市場上尚無此類交易案例，為商場、餐廳、酒店客房、會議廳、娛樂五個部門。經(jīng)過分析、比較，對x×大廈價值的評估，宜采用收益還原法進行分部評估，另外采用成本法(土地部分用市場比較法)進行校核。十、評估結果委估房地產(chǎn)共一處，屬鋼結構商業(yè)服務用房，總建筑面積11055.40m2,在評估基準日1999年1月10日的評估總值為人民幣4196姓名趙×錢×略略略十二、估價作業(yè)日期1999年1月3日至1999年1月10日。十三、估價報告應用的有效期根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評估報告有效期為評估基準日后一年。即本報告評估結果有效期為1999年1月10日至2000年1月9日。本評估目的在評估基準日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，要以評估結果作為底價或作價依據(jù)，超過一年，需要重新進行評估。十四、評估說明1.權屬的界定以房屋所有權證為準。房屋的建筑面積以權屬登記測量結果為依據(jù)，經(jīng)實地核對，取其確認的合法面積。2.本次評估價值中房地產(chǎn)附屬物的價值適當考慮。3.本次評估結果僅供確定其抵押貸款價值時參考。房地產(chǎn)估價技術報告一、個別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價方法選用根據(jù)評估目的，結合房屋用結構材料，裝修材料、設備等方面考察，本大廈均為本市的最高水平，屬于三星級賓館。目前市場上尚無此類交易案例。所以采用市場比較法無法評估其市場現(xiàn)值。x×大廈從使用功能方面劃分，可以分為商場、餐廳、酒店、會議廳、娛樂五個部分。經(jīng)過分析、比較，對xx大廈市值的評估，宜采用收益還原法進行分部評估，另外采用成本法(土地部分用市場比較法)進行校核。六、估價測算過程(一)以收益還原法進行分部評估1.計算公式V=V?+V?+V?+V?+Vs=(a?+a?+a?+ay+a?)/r=A/r年期貸款利率，加上必要的風險利率后確定。2.年純收益A的確定該大廈年純?nèi)藛T的工資+各種營業(yè)稅及管理費等)以下收益和支出的測算均根據(jù)x×商廈財政部提供的有關資料。(1)商場部分房地產(chǎn)的年純收益a1年收益=(按每天收入1萬元計)1萬元/天×30天/月×12月=360萬元年支出=工資及福利38萬元+房產(chǎn)及柜臺折舊28萬元+稅金8萬元+水電費5萬元+管理費5萬元+成本費用265萬元=349萬元年純收益ai=360-349=11萬元(2)餐廳部分房地產(chǎn)的年純收益a?年收益=(包廳12滿客率41.3%=5.04萬元/次×2次×30天/月×12月×滿客率41.3%工資福利180萬元+房產(chǎn)桌具折舊約60萬元+稅金95萬元+水電費30萬元，管理費用85萬元+成本費用900萬元+物料消耗等40萬元=1390萬元年純收益az=1500-125個×出租率60%×360天=864萬元年支出=工資及福利195萬元+房產(chǎn)及床具折舊150萬元+稅金55萬元+水電費80萬元·管理費用105萬元+物料消耗等50萬元=635萬元年純收益a?=864-635=229萬元(4)會議廳部分房地產(chǎn)的年純收益a?年純收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=18萬元年支出=工資及福利3萬元+房產(chǎn)及桌具折舊2萬元+稅金1.5萬元+水電費2萬元+管理費用0.50萬元=9萬元年純收益a?=18-9=9萬元(5)娛樂部分房地產(chǎn)的年純收益as年收益=舞廳1個7萬元+KTV包房5個36萬元+1000人茶座30萬元=73萬元年支出=工資及福利10萬元+房產(chǎn)及桌具折舊5萬元+稅金8萬元+水電費2萬元+管理費用1萬元+成本費用10萬元=36萬元年純收益as=73-36=37萬元總之，A=al+a?+a?+aq+as=11+110+229+9+37=396萬元還原利率r的確定：以目前銀行一年期貸款利率7.13%計，再加上7.13%×30%=2.14%的風險利率，即還原利率為9.27%。整體xx大廈房地產(chǎn)的現(xiàn)時評估價格為：V=A/r=397萬元/9.27%=4282.632萬元(二)成本法(土地部分用市場比較法)進行校核評估1.土地價格評估整個酒店占地約12畝，60萬元/畝(計算過程略),土地價格=12畝×60萬元/畝=720萬元。2.建筑物價格評估建筑物價格評估分為酒店和附屬工程部分進行。(1)酒店部費1)重置價：根據(jù)酒店財務部及后勤部提供的資料并經(jīng)評估人員審核、調(diào)整，各重置價組成部分如下：A:成本費用3500萬元(其中主體工程1300萬元，裝修安裝工程1700萬元，專業(yè)及前期工資費500萬元);B:利息200萬元；C:利潤350萬元；D:各項稅費300萬元。重置價：A+B+C+D:4350萬元。2)成新率：成新率用直線折舊法進行計算，由于主體工程部分和裝修安裝部分耐用年限并不相同，因此，應分別計算其成新率。主體工程部分耐用年限80年，殘值率為0,到估價時點(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率為(80-10)/80=87.5%;裝修安裝部分耐用年限25年，70%為1998年重新裝修，剛剛使用，尚可使用年限確定為17.5年，殘值率為10%,因此，其成新率為：1-(1-10%)×7.5/25=73%3)酒店成本價：主體工程直接投資1740萬元，裝修安裝投資2610萬元，二者分別約占40%和60%,整個酒店的成本價可以以此比例分成主體和裝修安裝兩部分，因此酒店成本評估出鍋爐、配電、供冷暖等配套房產(chǎn)40萬元(包括地面、圍墻、大門等)和30萬元，共計70萬元。(3)建筑物總價=3088.5+70=3158.5(萬元)(三)房地產(chǎn)總價房地產(chǎn)總價格=土地價格+建筑物價格=720+3158.5=3878.5(萬元)七、評估結果確定用以上兩種方法得出的評估價格分別為4174.757萬元和4217.80萬元。考慮到本次評估的目的是作為抵押貸款之用，我們選擇二者的算數(shù)平均值4196.28萬元為最終評估值，作為抵押房地產(chǎn)的公開市場價格。委估房產(chǎn)在評估基準日的現(xiàn)時價格為4196.28萬元，取整為4196萬元，大寫人民幣：肆仟壹佰玖拾陸萬元整。標準答案：本題中有如下之錯誤和不足：1.致委托方函缺“估價目的”。2.估價報告有效期的起算日期錯誤3.結果報告與致委托方函中的總建筑面積不一致。4.缺土地的權屬狀況。5.不同的部分采用了相同的資本化率。6.凈收益中沒有8.估價機構資質(zhì)等級表達錯誤，應為二級，而不是B級。9.安全利率選擇錯誤，應選一年期定期存款利率或一年期國債利率，而不是選一年期貸款利率。10.風險利率的確定缺乏依據(jù)。11.凈收益中不應扣除房產(chǎn)折舊。12.“整個酒店誤。14.收益法的評估不應根據(jù)實際收益和實際支出。15.報告中未說明市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影n向。16.收益法的計算公式：V=a/