【惠州商品房高房價的危害及優(yōu)化建議探析16000字（論文）】

惠州商品房高房價的危害及完善對策研究摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟增長中占有重要地位，同樣是十分重要的民生工業(yè)之一。房地產(chǎn)安全將會直接影響國家金融安全與宏觀經(jīng)濟安全?；葜菔俏覈恼?、文化、國家交往、科技創(chuàng)新中心，其迅速的城市化、國家金融中心的地位和不斷增長的活力，對各種大型機構的存在和在世界各地匯集青年人才有著持續(xù)吸引力，資本和人才的大量涌入不可避免地伴隨著資產(chǎn)價格的大幅上漲。過去10年，惠州的房價曾多次上漲，近年房價處于高價平穩(wěn)狀態(tài)。從居民生活質量下降、貧富差距的擴大、人才流失等方面阻礙著經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。本文總結了惠州高房價的成因，并對高房價的危害進行了分析，提出了抑制房價的具體策略，包括建設保障住房、優(yōu)化供給結構、提高土地資源利用率、多渠道投資以及引導合理需求等，采用這些措施能夠控制房價過快增長。關鍵詞：商品房；房價；原因目錄29309第1章緒論 1186531.1研究背景 117001.2文獻綜述 1102451.2.1關于房價的影響因素研究 170231.2.2關于高房價的研究 317273第2章我國商品房價分析——以惠州地區(qū)為例 6270612.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 6277482.2惠州商品房的房價現(xiàn)狀 7102012.2.1惠州近年商品房價格指數(shù) 7214792.2.2人均住房面積 8169232.2.3房價收入比 815572.2.4租售比 875072.3惠州商品房高房價的原因 9167132.3.1國民收入水平的上升 978822.3.2土地因素 10222222.3.3政策因素 10304962.3.4開發(fā)成本因素 1120284第3章惠州商品房高房價的危害 1395023.1居民生活拮據(jù) 13114013.2擴大貧富差距 14204853.3人才流失 14311093.4加劇通貨膨脹 1515770第4章優(yōu)化惠州商品房高房價問題的對策 16313144.1建設保障住房 1623554.2優(yōu)化供給結構 17116804.3提高土地資源利用率 17114154.4引導合理需求 183245結論 2010327參考文獻 22第1章緒論研究背景我國全面推行商品房代替福利分房政策是從1998年開始的，至今已走過了二十載歷程。此前全部房地產(chǎn)歷史加在一起，都無法與這壯闊的二十年相比。房地產(chǎn)市場化改革加快了城市商品房建設步伐，在推動城市經(jīng)濟發(fā)展的同時還改善了人們生活質量。同時，城市房價過度上漲導致供求不平衡問題日益嚴重。房地產(chǎn)價格是市場價格體系中的一個重要基本價格，它直接關系到房地產(chǎn)價格在市場經(jīng)濟條件下發(fā)揮著重要職能與作用。由于家庭消費支出中住房支出所占比例非常大，所以住房價格占據(jù)了社區(qū)整體消費價格中的很大比重，這在某種程度上對市場消費價格起著決定性的影響。另外，做為市場經(jīng)濟極為重要的調控機制，商業(yè)供需平衡，對住房的需求可以通過調整價格的杠桿作用，購物消費和住房供應結構，可實現(xiàn)綜合結構的平衡，房價和促進國民經(jīng)濟的全面發(fā)展。因此，房地產(chǎn)價格的高低，房地產(chǎn)價格是否比較合理，現(xiàn)已成為與居民切身利益相關的一個重要經(jīng)濟問題，同時也是一個重要社會問題。而房地產(chǎn)能否良性發(fā)展，會關系到國民經(jīng)濟能否平穩(wěn)繁榮。深入分析房價居高不下的原因，并探討其中存在的問題，這對于房地產(chǎn)健康發(fā)展而言有著十分重要的意義。1.2文獻綜述1.2.1關于房價的影響因素研究房價會受到各種因素的影響，因此國內很多外學者從不同的視角探討了影響房價的因素，本文在眾多具有代表性的文獻資料中，選取了成本、需求、政策這三個方面進行探究。1.成本房價指的是建筑物在某一特定時間內占用土地的市場價格，即房價為地價加上建筑物綜合價格。在這些因素中，土地成本變化被一些學者視為房價波動的主要因素。Abraham＆Hendershott（1994）提出房價取決于實際建筑成本以及稅后利率的變化。平新喬和陳敏彥（2004）認為開發(fā)商對土地價格表現(xiàn)更為敏感，對低價土地的獲取動力遠超對房價逐高的動力。在我國，土地價格對于房價會有明顯的推動作用。梁玉萍和吳喜（2006）也表示認可，他們通過分析得出土地供給在眾多供給因素當中對房價的影響十分顯著。馬吉孝（2006）通過研究認為在短期內是房價決定了地價，而從長遠來看，則兩者互相影響。鄒至莊和牛霖琳（2010）認為收入和成本的變動對房價起到?jīng)Q定性作用。葉貴等（2016）提出了不同的意見，他們以重慶市為例，對房價與地價的聯(lián)系進行了研究，結果表明重慶市房價與地價具有單方面因果關系，但是地價并不是導致房價上升的關鍵性因素。2.需求價格一般是由供需關系決定的，而需求則受居民收入水平，人口數(shù)量以及人口結構等方面的影響。一些學者認為，隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進程的有序推進，家庭結構和住房需求的變化，再加上城鎮(zhèn)人口的聚集，使得居民的住房需求驟然增長。同時隨著居民收入的持續(xù)增長，很多隱性需求漸漸轉化成實際購買力，造成房地產(chǎn)的需求量非常高，進而造成房價持續(xù)走高。1981年Nellis與Longbottom研究英國房價的供求關系，認為影響房價的首要因素為居民收入。劉雪冬和劉繼穆（2005）指出地價在房價中起著舉足輕重的作用，但是決定房價高低的真正原因還是市場需求，而不是成本。梁云芳和高鐵梅（2006）通過MTV模型提出，資本可獲取程度和居民需求的狀態(tài)對房價影響較為強烈，供給因素則影響較小，同時又在2007年提出人均GDP對房價存在顯著影響。白霜（2008）也持相同觀點。董志勇等（2010）同樣論證了需求是推動房價的主要因素這一觀點，同時提出地方政府對房價也存在不可忽視的影響。此外，由于當前投資渠道單一、存款利率的持續(xù)下滑以及對房地產(chǎn)的預期看好，眾多投資者將房產(chǎn)作為了目標投資對象，從而導致市場上購房需求進一步提升。李偉（2010）研究后得出，預期和投機對房價變化都有很大的影響，而開發(fā)成本對房價變化影響比較弱。3.政策政府對經(jīng)濟市場的介入是導致房價的波動重要因素，有學者提出政策對于房價有著不可忽視的影響力。周京奎（2005）獲取了4個直轄市的房價指數(shù)展開研究，結果顯示房價上升與寬松的貨幣政策有著很大的關聯(lián)性。王來寶等（2007）指出貨幣政策對房價會存在長時間的影響。鄧利民和劉義（2012）表示在較長的時間內，貨幣政策則會明顯影響房價與房產(chǎn)投資。況偉大等（2012）則認為在政策層面，房產(chǎn)稅雖然能夠促使房價下跌，不過在實際操作中存在很大的約束性。比房產(chǎn)稅更有效的手段是制定通過改變預期、抑制投機的相關政策。吳霞（2013）認為房產(chǎn)稅可以對社會財富進行再分配，從而達到抑制投資需求過熱的目的，且短期內促使房價下跌，但長期來看，仍取決于供求關系。陳鑫和方意（2016）觀測了房價上漲和在調控政策實施后房價迅速回落的現(xiàn)象，基于VECM和DSGE模型研究表明，在一線城市適合實施有效針對投機性需求的限購政策，而在非一線城市更適合推行針對剛性需求的信貸政策進行調控。余泳澤和張少輝（2017）研究發(fā)現(xiàn)，限購政策雖然沒有顯著影響房價，但在實施過程中，有效地抑制了房價上漲所造成的負面影響。除此之外，利率、匯率、貨幣供應量、通脹率，消費者期望值等諸多因素都會直接和間接的對房價產(chǎn)生影響。1.2.2關于高房價的研究1.高房價對勞動力的影響Helsley、Strange（1990）的研究發(fā)現(xiàn)，房價能夠通過影響勞動力轉移而對產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來影響。Coe與Heplman（1995）的研究認為，房價越高，勞動力相對效用就會越小，這將引起勞動力轉移。Helpman(1998)在新經(jīng)濟地理學模型中放入房地產(chǎn)市場成分的進行考量，最后得出房價過高則會對勞動者的相對效用產(chǎn)生影響；居民花費的居住成本會隨著房價的上漲而增加，從而影響區(qū)域內勞動力聚集。Hanson等（1996,2005）通過實證分析驗證了Helpman提出的結論。Cameron和Muellbauer（2000）通過分析1972-1995年間英國房價數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)高房價在控制勞動力流動方面具有一定的抑制作用。Monk（2000）認為，高房價引起了英國東南部勞動力短缺的現(xiàn)象。Brakman等（2002）對德國房價數(shù)據(jù)分析之后，得到同樣的結論。Murphy等（2006）的研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場繁榮將導致房價相對上漲，從而抑制勞動力流進。Dohmen等（2005）發(fā)現(xiàn)房價假如太高，會對勞動力流入有阻礙影響。Rabe和Taylor（2012）對英國勞動力流出的現(xiàn)象進行了詳細分析，通過1992-2007年間的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，勞動力流出主要發(fā)生在房價比較高的地區(qū)。王澤（2010）認為，房價和地價是企業(yè)生產(chǎn)成本和工人生活成本中最為重要的組成部分，房價和地價變動將對企業(yè)勞動力流動產(chǎn)生影響。安偉城等（2011）在新經(jīng)濟地理學模型中加入房屋部門后發(fā)現(xiàn)，城市房價上升將影響技能類型勞動力流動。高苑超等（2012）認為，當其它條件不發(fā)生變化時，勞動力流出誘因之一就是城市相對房價上漲，這將對附加值程度較低的行業(yè)造成擠出影響。劉澤洋（2013）運用我國全國性面板數(shù)據(jù)研究一線城市房價和勞動力流動的情況，發(fā)現(xiàn)相對房價上漲會抑制勞動力的流動，還會造成就業(yè)率的減少。朱明國等（2016）通過對全國285個地級市時間與截面數(shù)據(jù)深入分析后發(fā)現(xiàn)，相對房價上漲極易造成普通勞動力外流。羅輝等（2016）研究商品房價格對農(nóng)村勞動力轉移產(chǎn)生的影響，發(fā)現(xiàn)城市的高房價對農(nóng)村剩余勞動力的轉移具有抑制作用。但是一些學者則認為，房價和勞動力流動之間不存在明顯相關性。Nord（1998）對美國數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，勞動力流動和居住成本之間不存在一致關聯(lián)性。Saiz(2007)分析1983-1997年間美國各城市的資料，其結果則顯示住房成本并非移民的主要影響因素。同樣，Akbari(2009)對加拿大數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，房價和勞動力流動沒有明顯的關聯(lián)。另外，也有學者提出房價和勞動力流動關系較為復雜，如Stillwell（2005）指出，住房市場與勞動力流動之間存在明顯作用關系，高房價抑制了勞動力流入，但是住房市場中的其它因素，例如住房的面積、結構、質量以及房屋產(chǎn)權保有期均會對勞動力流動產(chǎn)生影響。Jeanty等（2010）認為，房價和勞動力流動之間因時間和空間相互依賴而錯綜復雜，因此，應同時考慮人口變化和房價波動，并納入計量模型當中，得出：高房價有可能把居民“驅趕”到鄰近房價偏低的地區(qū)，而人口較多地區(qū)的房價就會增長很更快。2.高房價對資本的影響Paul(1992)通過內生性增長模型研究發(fā)現(xiàn)，當泡沫附著在房地產(chǎn)這一類非生產(chǎn)性資產(chǎn)上時，投機性泡沫對生產(chǎn)性投資具有一定擠出效應，過多資源很有可能會配置在泡沫的資產(chǎn)上，這不益于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。Miao和Wang(2014)表示，由于有了泡沫，將促使各部門之間重新分配資本；當資本有限時，若將其配置于有泡沫的部門，而部門內沒有技術外溢效應時，資本要素再配置對經(jīng)濟增長將產(chǎn)生負面影響；此外，杠桿效應也會對泡沫部門實體經(jīng)濟產(chǎn)生影響，再加上房價持續(xù)上漲將使房地產(chǎn)部門投資收益率水平高于其它部門，所以高房價還將持續(xù)誘使非房地產(chǎn)部門加大房地產(chǎn)部門投資力度，會使社會資本在實體經(jīng)濟中投入下降，并產(chǎn)生擠出效應。奧村洋彥（2000）指出，泡沫經(jīng)濟期間，日本“資金需求從過去的制造業(yè)轉向非制造業(yè)，特別是轉向不動產(chǎn)和股票市場”，而且“制造業(yè)貸款明顯減少，由22.1%減少到15.1%”。同樣，高鑫磊（2004）的研究也表明，“在兩個泡沫期間，企業(yè)投資目標已經(jīng)從經(jīng)濟快速成長期的擴大生產(chǎn)能力和引進技術，向房地產(chǎn)和金融市場及服務行業(yè)轉移?！彼€在該書中特別提到：“在1980年到1989年期間，銀行對各行業(yè)的總貸款額增加了120%，但對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額卻增加了300%。對非銀行行業(yè)的貸款額增加了700%。這一方面的大部分貸款額都用在了房地產(chǎn)投機上”。金炎等（2003）指出，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀高將大大提高房地產(chǎn)部門利潤率，進而吸引更多的資源流入房地產(chǎn)部門，并對其它行業(yè)產(chǎn)生直接擠出效應。李浩等（2011）研究表明，“房價上漲讓房地產(chǎn)業(yè)變得更有利可圖。從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司能夠獲取巨大利潤。因此，資金就會從別的行業(yè)流向房地產(chǎn)業(yè)。”王風（2012）的表示，房地產(chǎn)投資對其它產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生擠出效應，特別是對東部比較發(fā)達的城市。吳鴻煊（2012）指出，廣東省工業(yè)投資在2010年前三個季度同比增幅僅為11.9%，但同期房地產(chǎn)投資卻能高達35.5%，并且工業(yè)固定資產(chǎn)投資占比在2007年后持續(xù)下降，由49.3%下降至42.2%，巨額資金分配給房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)；民營企業(yè)也在實體產(chǎn)業(yè)中抽資，炒作房地產(chǎn)業(yè)，降低技術研發(fā)投入，導致行業(yè)出現(xiàn)“規(guī)?？招幕焙汀靶士招幕薄＠盍⒊堑龋?013）實證研究結果表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)非理性投資既排擠了制造業(yè)發(fā)展所需要的資本，又抬高了要素成本。榮文春等（2014）通過全國35個大中城市上市企業(yè)數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)：“2007年全國35個大中城市有60%上市工業(yè)企業(yè)有房地產(chǎn)業(yè)務”并且“房價漲得越快，本地企業(yè)涉足房產(chǎn)概率就會越大?！蹦敲雌髽I(yè)在其它經(jīng)營活動中的投資就會有所下降。張惜靈（2015）分析了國內房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)投資的關系后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資會擠出非房地產(chǎn)投資，且后者對前者具有一定的推動作用。楊源川等（2015）的分析結果顯示，房地產(chǎn)投資會對加工制造業(yè)部門資源配置效率帶來影響，這主要是因為房地產(chǎn)投資會擠出制造業(yè)投資。余嫻雅等（2015）表示，房地產(chǎn)部門投資回報率上漲將對其它部門投資產(chǎn)生擠出效應。高儀（2015）研究認為，房價上漲對工業(yè)發(fā)展具有吸附效應、抵押擔保效應以及成本效應等影響因素，而這些影響因素的最終效果取決于這三種影響因素的共同作用，并通過實證分析認為我國高房價會對工業(yè)具有擠出效應。第2章我國商品房價分析——以惠州地區(qū)為例2.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)作為一個和人民生活緊密相連的產(chǎn)業(yè)，會對我國各行各業(yè)產(chǎn)生非常大的影響。在我國放開商品市場以來的三十年間，我國的房地產(chǎn)市場總體上呈爆發(fā)式發(fā)展態(tài)勢，房價也是水漲船高。近些年來，隨著我國城市化進程的加快和城市人口的逐年增多，人們對住宅的要求越來越高，與此同時各種“炒房”、“投資”行為不斷涌現(xiàn)，使得商品房買賣市場需求日益擴大，另一方面城市土地資源的比較有限，城市土地出讓面積與價格的攀升使得城市房地產(chǎn)供應量受到約束。買方和賣方的合力使得我國房價連年攀高，在一些地區(qū)甚至躍居為全球房價之首，極大地影響了我國人民的工作和生活。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，除了2008年金融危機外，我國房價始終處于不斷增長趨勢。從2005年到2016年，除了通貨膨脹之后，全國房價基本保持了10%的速度上漲，遠超出收入的增長水平。由于房價上漲太快，對我國居民造成了巨大的生存問題，一方面房價上漲太快使得城市低收入群體住房保障難度加大，而房價上漲不僅增加了低收入人群對住房的購買力，還在某種程度上拉高了房屋租住價格，進一步加重了低收入人群住房保障問題。而且對一般收入群體來說，不斷攀升的房價還加大了他們買房的難度，進一步分散了他們在生活、醫(yī)療、教育等方面的資源，從而使得人們的生存壓力更加沉重。對高收入人群來說，房價的上漲將促進投資熱和炒房團有擴張的傾向，并和其他收入人群一起擠占房產(chǎn)，從而使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)虛假繁榮、房價不斷上漲，進而增加了低收入人群買房的困難。根據(jù)世界銀行的做法，本文采用房價收入比來劃分某一區(qū)域內房價過高還是過低。我國目前階段是一個發(fā)展中國家，世界銀行給出的發(fā)展中國家房價收入比的合理區(qū)間是3-6，當一個發(fā)展中國家的城市房價收入比超過6的時候，那么這個城市房價屬于高房價范圍，如果低于6（包括6），那么房價就處于一個合理范圍。從采集到的數(shù)據(jù)來看，全國大部分一線城市房價收入比都在6以上。通過與世界各國和地區(qū)（如圖2-1所示）進行橫向比較發(fā)現(xiàn)：2021年中國大陸房價收入比達到24.98，位居全球第六，最前列的發(fā)達國家新加坡房價收入比達為23.17，比中國房價收入比低，西方發(fā)達國家如美國、法國、英國房價收入比都遠低于中國房價收入比，在這當中美國房價收入比數(shù)據(jù)為3.34，比多數(shù)國家都低，這與世界銀行給出的發(fā)達國家房價收入比合理區(qū)間是一致的。這說明中國房價已大大超過合理范疇，高房價已成為制約人民日常消費，擠壓其他消費的首要原因。圖2-1世界部分國家房價收入比針對目前我國房價持續(xù)上升的局勢，中央和地方政府相繼推出多項調控房價的政策。為抑制房價過快上漲，一些地區(qū)制定最高交易價格限制，力圖使房價保持在合理范圍內，但是由于一線城市需求較大，交易價格限制并未能有效地控制房價，相反卻滋生出陰陽合同等問題。目前應用較多且效果較好的辦法就是限購政策，即把購房資格和社保，戶口聯(lián)系起來，在限制或者取消二套房購房資格、限定購房貸款比例等方式下，盡可能地保障剛需人群購房需求。還有一個有效政策就是廉租房、公租房的出臺，不僅可以解決低收入人群居住問題，還可以緩解低收入人群對于住房的迫切要求，在很大程度上控制了房價的上漲強度。同時，土地出讓、首套房購入補貼等諸多措施也限制了房價上升和平衡各大城市之間房價差異，從而解決住房難題。2.2惠州商品房的房價現(xiàn)狀2.2.1惠州近年商品房價格指數(shù)2019年-2021年惠州市商品房價格指數(shù)，如表2-1所示:表2-1惠州商品房價格指數(shù)時間綜合指數(shù)住宅指數(shù)寫字樓指數(shù)商鋪指數(shù)201943924510433637902020445345304423392320214474455443784017通過上表能夠明顯得知，除寫字樓房價指數(shù)有較小幅度的回落外，其余都處在持續(xù)上升態(tài)勢，2021年度綜合房價指數(shù)由上升至4474點，呈現(xiàn)持續(xù)性增長趨勢。2.2.2人均住房面積近幾年以來，惠州市人均居住面積從2019年31.6m2增至2021年32.12m2。不但絕對值量始終較小，且每年的增長幅度都十分有限。此外，這一指標還遭到了社會各界人士的質疑，主要是人均住房面積的計算方法是用總建筑面積除以居住總人數(shù)，那么高級住房中的花園、草坪和游泳池應包括在總建筑面積中，但這些面積無法滿足居民對住房的基本需求。根據(jù)惠州市歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，截至到2020年底，惠州市常住人口為354.2萬人，比2019年下降了16萬人，但房價依然居高不下。2.2.3房價收入比房價收入比是聯(lián)合國人類住區(qū)生境中心所公布的城市指標指南，指的是居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入的比例。但根據(jù)國務院文件中的提法，房價收入比是指區(qū)域內一套建筑面積為60m2經(jīng)濟適用房均價與雙職工家庭年均工資的比例?；葜菔蟹績r收入比由2019年7.31上升至2021年15.29，遠超國際公認的4-6合理區(qū)間。而這僅僅是整個惠州的平均數(shù)據(jù)，市中心局部區(qū)域房價收入比值已經(jīng)升值了50以上。盡管房價收入比這一數(shù)據(jù)是比較籠統(tǒng)的指標，僅能粗略地體現(xiàn)出某一城市家庭收入和房價的變化情況，在房價收入比降低的情況下，將其簡單歸因于“房價偏高”并不是十分合理，但通過各年房價收入比就會發(fā)現(xiàn)，該城市居民在購房時支付能力有所降低。2.2.4租售比租售比，即每平方米使用面積月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。計算方法為：租售比每平方米建筑面積的月租金每平方米建筑面積的房價月租金房價。國際上在衡量某一地區(qū)房產(chǎn)運行狀況好壞時，通常將租售比定在1：300-1：200之間。若租售比小于1：300則說明房產(chǎn)的投資價值較小，房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)，若大于1：200則說明該地區(qū)房產(chǎn)投資潛力比較大，未來前景樂觀。租售比能夠較好地解決供求關系干擾問題，是判別炒作程度高低的試金石，因為不會有開發(fā)商去炒作租金水平。2019年惠州市租售比為1：842.86,2020年租售比為1：712,2021年租售比為1：651，最高的是2021年，僅有1：651，盡管呈上升趨勢，但和房產(chǎn)運行較好的租售比差距很大，也說明房價較高，投資價值較低，并可能出現(xiàn)泡沫。2.3惠州商品房高房價的原因2.3.1國民收入水平的上升國民收入水平的高低，直接決定著居民收入，企業(yè)收入，政府收入，以及它們之間的具體分配情況。首先，居民收入的高低，決定著他們購買力的強弱，也影響著他們的總體消費水平。人均可支配收入增長代表著人們生活水平提高，而可支配收入增長會使居民支付生活必須用品后用于購買住房的閑余資金增多，也會使其提高居住水平的意愿可能變?yōu)楝F(xiàn)實，這便會激發(fā)房地產(chǎn)需求，進而在某種程度上促進了房地產(chǎn)價格上升。因而房地產(chǎn)價格水平和人均收入之間應體現(xiàn)為正向關系。其次，企業(yè)收入情況如何，決定了企業(yè)累積的程度和擴大經(jīng)營規(guī)模的實力。擴大再生產(chǎn)規(guī)模越大，用于生產(chǎn)的房地產(chǎn)需求量就會越大，大量生產(chǎn)用地需求會推動價格上漲，隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、實力和利潤的持續(xù)擴大，也就逐漸加快用于生產(chǎn)的房地產(chǎn)需求，因而也就進一步推動了房地產(chǎn)價格上漲的速度，這個就是宏觀經(jīng)濟學所談到的庇古加速原理。此外，政府收入也會對其財政支出以及政府轉移支付造成影響，從而影響到政府對房地產(chǎn)開發(fā)商投資以及對貧困家庭的住房補貼。政府財政收入越大，那么轉移支付與財政購買也就越大，住房補貼越大，那么居民購買力也就越強，對住房有效需求量就會提高?；葜菔惺俏覈?jīng)濟發(fā)展中的杰出代表，2021年度生產(chǎn)總值較2020年度上升了6.1%，同時2021年度惠州市民人均可支配收入達到67756元，較2020年度有了較大幅度提升，上升了8.7%。城市的整體經(jīng)濟實力有了很大的提高，人們的生活水平得到了明顯的改善。由于住房不僅是人們生活最基本的保障，而且高端住房也是人們生活水平提高后的一種正常需求，這一特殊性就決定了它對人們社會生活具有必需品和奢侈品的雙重作用。隨著人民生活水平不斷提高，過去買不起房子的人如今可以購買一套房子了，這種住房需求也將越來越大。已擁有房屋的居民，在精神文化素養(yǎng)不斷提高的情況下，對房屋固有的條件、裝修品位、周圍環(huán)境等都會有更高的要求，這個時候也產(chǎn)生了買新房子的需求，這個時候，房屋由必需品變成奢侈品，高端房屋需求由此而增長。此外，人們手頭寬裕資金增多后，對房地產(chǎn)投入力度就會加大，在一定程度上加大了對房地產(chǎn)的需求。2.3.2土地因素土地是人們生存與發(fā)展的根本，是社會財富的關鍵源泉和人民賴以生存的基本保障。社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展需要有充足的土地做為保障，城市人民生活質量不斷提高需要許多土地供應來支撐住房與商業(yè)區(qū)建設、綠化與交通設施的硬件完善，此外土地還能不斷供應糧食、蔬菜、肉以及各類農(nóng)副食品?？偠灾?，土地是關乎國計民生的大事，百姓衣食住行都與土地有著千絲萬縷的聯(lián)系?；葜菔且粋€土地資源極為有限的特大城市，耕地經(jīng)過逐年萎縮后更顯得十分寶貴?；葜菁缲撝云謻|開發(fā)開放為首要目標，把惠州盡快建設成為國際經(jīng)濟、金融和貿(mào)易中心的歷史性任務。隨著我國城市功能轉換及浦東開發(fā)步伐的加快，土地資源緊缺問題必將日益突出。土地作為房屋最基本的要素，土地稀缺必然會造成土地下游產(chǎn)品（如農(nóng)副產(chǎn)品，房地產(chǎn)）的匱乏與高昂。首先，惠州土地面積為1.641萬m2，僅占全國土地面積的0.17%，全市陸域面積已被高度利用，在郊區(qū)土地不斷開發(fā)的情況下，城市建設會導致土地需求不斷增長。由于建筑周期比較長，且資金投入很大，土地總量增加非常有限。所以，惠州土地供需矛盾越來越突出。其次，惠州市農(nóng)用地的減少，耕地生態(tài)環(huán)境質量的退化。這將直接影響市政府農(nóng)用地轉非的數(shù)量，進而影響住宅用地的供應，同時由于資源稀缺性就會把房價拉高?；葜蒉r(nóng)業(yè)用地大部分為耕地，惠州市耕地面積從126413.31公頃減少為91372.14公頃。2.3.3政策因素房地產(chǎn)政策，可劃分為制度性政策與調控性政策兩個方面。前者是基礎性的政策，屬房地產(chǎn)市場運行的基本法律、法規(guī)、條例、制度和辦法，它是一種在相對較大框架內的制度性規(guī)定，而后者則主要是在制度性政策基礎之上，為了確保基礎政策得到落實，促進市場運行更加科學合理，屬于不同時期出臺的相關文件、辦法、細則等，是從更為具體的方面進行的細致規(guī)定。首先，房地產(chǎn)政策在制定過程中具有時滯，不連續(xù)現(xiàn)象。時滯也分為內部時滯與外部時滯兩種。內部時滯指的是，當一種新房地產(chǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，到被管理層所感知，然后到管理層付諸行動，最后到房地產(chǎn)政策制定這段時期的滯后。外部時滯指的是政策實施之后它開始在市場上發(fā)揮效果所出現(xiàn)的滯后性。制度性政策制定滯后，在實踐時必然需要調控政策的及時頒布，但是有時候較為倉促，單個調控政策頒布欠缺連續(xù)性，難免會顧此失彼。其次，房地產(chǎn)政策在實際執(zhí)行中力度不夠。比如政策中規(guī)定的最少首付比例、最低保障房用地比例、開發(fā)商自有資金不少于項目總投資等，現(xiàn)實實施過程中由于各方利益存在沖突通常會不了了之，真有效實行的政策很少。這一方面表明制度缺失會造成管理混亂、實施困難，另一方面則表明調控政策過于理想化，沒有良好的監(jiān)督管理機制做支撐，那么再完善、再強有力的調控政策也只會流于形式，并沒有落到實處。然后，房地產(chǎn)政策對于保障性住房傾斜力度不足，開發(fā)商由于沒有太多的收益可圖，無法有效實行本已非常有限的保障房建設制度，這不能有效緩解惠州市居民的住房需求，也難以從根源上遏制需求，因此無論什么樣的舉措，在最后成效上都將會大打折扣。最后，房地產(chǎn)政策沒有有效監(jiān)督機制。上有政策下有對策，這在房地產(chǎn)行業(yè)中已是默認的事實了，怎樣遏制投機需求的產(chǎn)生，規(guī)范開發(fā)商的拿地、施工和銷售流程，才能真正維護廣大購房者的利益，也許我們還需要在法律方面找到更多的突破口來確保房地產(chǎn)政策在執(zhí)行時，能夠對其進行有效的監(jiān)督。2.3.4開發(fā)成本因素商品價格主要由市場需求、生產(chǎn)成本和生產(chǎn)者預期利潤決定。很多開發(fā)商都是直接采用預期利潤率法來測算售房單價的，而預期利潤法就是利用開發(fā)成本預期利潤率來簡單地測算房屋的總售價，所以房屋開發(fā)成本的高低會影響房價的高低。近年來，由于土地、建材、行政費和勞務費不斷漲價，商品房開發(fā)成本越來越高。（1）土地成本上升?；葜菔姓ㄟ^土地出讓金取得的收入在地方財政收入高占比問題。在土地財政問題中與惠州市政府地位相對的就是開發(fā)商，惠州市政府通過土地財政取得的收入自然也就是開發(fā)商拿地的成本，土地出讓金的巨幅增長也自然導致開發(fā)商拿地成本高企。（2）建筑成本上升，房屋建筑材料價格漲幅較大，部分主要材料價格呈現(xiàn)出翻倍增長現(xiàn)象，特別是最近幾年，我國政府強制性實施新型建筑材料的建設，新材料的價格約為普通材料價格的一倍，原材料的漲價直接造成建筑成本的增加。另外，建筑工人的勞務費用也越來越多。建筑工人勞務費從往年每天200元左右，目前普遍上漲至每天400元左右，且結算日期較短，給開發(fā)商資金鏈造成了很大壓力，人工成本在建筑成本中占有很大比重。（3）社會管理成本增加。社會管理成本主要指的是由于各種監(jiān)管的需要，為保證各項事務有條不紊的運行，各種辦事流程和手續(xù)自然會變得煩瑣。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目從開始運作到結束，前后需要經(jīng)數(shù)十個部門的批、監(jiān)、管、驗的各種授權和流程，管理收費和服務收費都是逐漸嚴格，甚至持續(xù)走高，各種管理、服務收費攤在建筑面積里逐年增加，還存在重復收費的現(xiàn)象。一個開發(fā)項目從動土到收尾，須有多個許可證等手續(xù)，并許可、管制、監(jiān)測和檢查等幾十個部門，管理費用、服務收費出現(xiàn)更高水平，只漲不降。第3章惠州商品房高房價的危害惠州高房價是我國當前經(jīng)濟發(fā)展階段中的一種特殊現(xiàn)象，它具有以下幾個方面的積極意義。首先，高房價是惠州市政府期望看到的，因為土地是房屋之本，雖然是土地成本變化造成房屋價格發(fā)生了改變，但是房屋價格上漲必然會對土地價格的提高產(chǎn)生反向影響，進而提高惠州市政府土地出讓金的收入，從上文分析能夠得知，土地出讓金在地方財政收入中占有很大的比重，因此惠州市政府財政狀況可從高房價當中獲得巨大的經(jīng)濟效益。其次，住房是居民的重要財產(chǎn)，而房價較高說明已擁有住房居民的財產(chǎn)也會隨之增長。最后，在當前我國整體經(jīng)濟高速發(fā)展的外部環(huán)境中，適度的高房價不僅具有經(jīng)濟基礎和可接受性，還能激發(fā)居民消費和投資的積極性，并會大力推進城市化進程。近年來，我國把房地產(chǎn)培育成為支柱性產(chǎn)業(yè)，并將其做為推動經(jīng)濟發(fā)展的強大動力，盡管它對我國經(jīng)濟崛起功不可沒，但是將房地產(chǎn)定位成國家的支柱型產(chǎn)業(yè)實在是不恰當，在不斷拉高房價的過程中，但為我國的經(jīng)濟發(fā)展埋下了重大的安全隱患。下面將會從四個方面來論述高房價具體的危害性。3.1居民生活拮據(jù)眾所周知，促進經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”是消費、投資和出口，而長時間存在于我國特殊的經(jīng)濟現(xiàn)象是經(jīng)濟主要依靠投資和出口進行推動，而消費僅占全部比重一小部分。胡錦濤同志在十七大上指出：要加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，不斷走出一條中國特色新型工業(yè)化的道路，堅持擴大內需，尤其是消費需求政策。讓投資和出口促進經(jīng)濟發(fā)展向消費、投資、出口并重方向進行轉變；從提升物質消費轉為以科學技術進步、提升人口素質與創(chuàng)新為重點的創(chuàng)新管理。投資和出口是外生的經(jīng)濟驅動力量，是難以持續(xù)，也是極不穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展方式，唯有提高消費和國內需求才是經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)健道路。居民之所以缺乏日常消費，主要是由于高房價在居民收入中所占比例過大?；葜菔挟斍胺績r只有高收入者才能較為從容地接受，但對于中等收入和低收入人群而言，買房壓力極大。因此，高房價首先帶來的危害便是占據(jù)了居民過高的收入占比，這會直接造成居民每天消費的排擠。3.2擴大貧富差距房價對收入再分配有一定的影響。購房所需的資金都流向了政府、開發(fā)商、建筑公司和材料供應商。而且我國與西方國家不同的是，我國土地是歸國家所有。由于房產(chǎn)建設、出售時，土地費稅在總銷售額中占了非常的比例，因此，在某種程度上可以把我國房價視為一種稅收。但是，從再分配的角度看，高房價將會造成非常嚴重的影響。首先，已是我國高收入人群的開發(fā)商，卻依然可以在房價飆升中獲得巨額利潤，1%的開發(fā)商掌控了我國40%的社會財富。另一方面購房者一般是中產(chǎn)階級的核心人群，當他們把全部收入用于住房時，其財富水平與社會地位將會大幅度降低。因此，高稅收的住房價格會導致財富分配的兩極分化，富的人越來越富，窮的人越來越窮，而中產(chǎn)階級的比例就會逐漸縮小。這種社會結構對一個國家而言，會產(chǎn)生許多不穩(wěn)定的因素。而良性的社會結構應當是呈橄欖球狀，也就是中間大、兩頭小，中產(chǎn)階級多，富人和窮人少，房價太高會導致富人更富，中產(chǎn)階級更貧窮，從而造成社會結構朝著中間小，兩頭大的方向發(fā)展，有悖于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。3.3人才流失在市場經(jīng)濟中，所有的競爭說到底都是人才的競爭。誰能夠吸引并留住更多的人才，才能在市場競爭中立于不敗之地。惠州市地理位置非常優(yōu)越，經(jīng)濟實力十分雄厚，發(fā)展?jié)摿O大，吸引了全國各地的優(yōu)秀人才。不管是在重點大學數(shù)量、高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況以及全球性科研機構的規(guī)模而言，惠州市均位居國內前列，因此惠州市為人才提供了豐富的發(fā)展機遇。但由于高房價為生活帶來了很大成本，反而讓許多人才對惠州市望而生畏。比如，目前惠州市211大學本科畢業(yè)生的年薪工資約為15萬，若是他想在非中心市區(qū)買房一套60平方的房子，假設房子單價為5萬，那么總共需要花費300萬才能買一套房，根據(jù)其現(xiàn)在的薪資并考慮到隨著工作年齡增長工資提高的那一部分，該名211名牌本科大學畢業(yè)生至少需要20年無其他支出的情況下才能夠買房。面對這一情況，許多人才迫不得已為了生活離開了惠州市，從人才高地轉移到生活成本較低的人才洼地。在惠州市艱苦生活的白領人數(shù)非常多，他們的生活幸福指數(shù)卻極低?？梢坏┧麄冸x開了惠州市到人才洼地去，通常也會獲得同類型企業(yè)的認可和器重，不但對企業(yè)發(fā)揮了重要作用，而且還能實現(xiàn)有車有房，使其生活幸福指數(shù)顯著提升。3.4加劇通貨膨脹房價大幅上漲對我國通貨膨脹產(chǎn)生的影響可以從以下兩個方面來看：首先是對比價復歸因素產(chǎn)生影響。比價復歸是指存在比價關系的各種商品價格會在同方向、同幅度產(chǎn)生變動，使得比價關系在很大程度上得到恢復。各類商品間固有的價值比例構成了商品比價關系存在的依據(jù)，但是由于商品價格與價值偏離程度上存在差異，就會導致比價復歸所引起的后果也會有所不同。例如，企業(yè)內部會被劃分為各個不同的部門，其中一些部門生產(chǎn)率高、技術革新迅速，則為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟效益，因而該部門的平均薪水也就會隨之提高。但是企業(yè)其它部門員工雖對業(yè)績增長沒有起到很大的作用，但在同企業(yè)內部薪水回歸效應的影響下，這一些部門薪水亦存在上升需求。近些年來，房價繼續(xù)上漲，在中國許多地區(qū)，房價上漲了兩倍多，在此期間，谷物價格總體上保持穩(wěn)定，甚至多年來呈下降趨勢。農(nóng)民種植谷物的積極性下降。房地產(chǎn)價格與生產(chǎn)資料之間的價格差異越來越大，在內部回歸力的作用下，首先要恢復房地產(chǎn)價格與生產(chǎn)資料之間的相對價格。隨后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格經(jīng)過多年的大幅度上漲，繼續(xù)大幅度上漲。房價與糧價之間的比價復歸，最終，這將導致谷物價格大幅上漲，加劇當前的通脹狀況。其次，拉動成本上漲。實際上，成本因素也是比價復歸過程中間接造成的結果。房價漲的根本原因就是地價在上漲，眾所周知近年來地價上漲幅度遠超房價的上漲的速度，當?shù)胤績r上漲就會拉動房價漲，那么在土地上種下的農(nóng)產(chǎn)品價格就會隨之暴漲，這就是比價復歸所展現(xiàn)出的一個方面。與此同時，比價復歸并不僅限于房價和糧價，住房建設和很多種行業(yè)也密切關聯(lián)，比價復歸還存在房價和鋼筋、水泥產(chǎn)業(yè)中，一旦房價迅速上升，也就會造成該類產(chǎn)品的漲價，進而推動了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格的上升。高房價其中原因之一就是房地產(chǎn)能抵御通貨膨脹的預期使資金源源不斷地流入房市，進而推高了房價，但從上文分析中我們能夠得知，高房價實際上也是促進通貨膨脹向不斷發(fā)展的一個主要因素。第4章優(yōu)化惠州商品房高房價問題的對策由于前文是從供給與需求的角度討論惠州市房價高的原因，因此筆者也從供給與需求兩個方面去尋找高房價的解決對策。筆者認為，盡管在需求層面上有很多影響因素，但像是經(jīng)濟實力提升、人民生活水平改善，城市化進程推進等都屬于硬性需求，同樣是社會發(fā)展必然結果，所以將尋找解決對策的重點集中在需求層面上是沒有成效的，甚至還會對有效需求產(chǎn)生影響。增加供給則是解決高房價的重要途徑，特別是要增加保障房的建設，能夠對實際的需求做到對癥下藥，因此筆者認為解決高房價問題仍要多從供給上挖掘潛力。接下來將會從供給和需求兩個方面具體來談。盡管土地資源壟斷性、稀缺性以及住房做為商品的特殊性等因素導致住房供給與需求曲線并不一定與馬歇爾供需理論所描述的供求關系完全一致，但住房商品所具有的本質屬性還是能夠讓我們借助它的經(jīng)典動態(tài)平衡理論去剖析供給與需求的具體變化對均衡值產(chǎn)生的影響。4.1建設保障住房保障性住房是政府為中低收入家庭進行分類保障時，給予的限定供應對象、建設標準、銷售價格或者租金標準等，具有社會保障性質的住房。保障性安居工程是以城市廉租住房、城市經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性租賃房為主。保障性住房是與百姓生活密切相關的頭等大事，近年來，由于商品房價格持續(xù)走高，保障性住房現(xiàn)已成為普通百姓尤其是住房困難人群關心的重點。由于保障性住房以中低收入者為直接服務對象，可以直接解決最真實有效的市場住房需求問題，所以不管是從遏制房價和社會保障角度考慮，保障性住房都是一個十分有效的途徑。為此，惠州市政府有必要采取積極的經(jīng)濟政策以及有力的方案，加強保障性住房的投資建設、擴大住房保障覆蓋面、保障每個中低收入家庭和困難戶都能夠實現(xiàn)“居者有其屋”。首先，在籌集公共租賃房房源上，政府與企業(yè)需要進行多方面的努力，通過新建、改造、購買及代理經(jīng)租在內的多渠道上進行籌集。其次，公共租賃住房建設必須與整個市場住房供求關系相結合，并與租賃市場良性發(fā)展相協(xié)調。然后，以公共租賃住房作為保障性租賃住房建設和運營，因其資金沉淀時間長，欠缺有效的投融資機制，很難建立長期投資和回報的模式，應該從政府財政投資、房地產(chǎn)信托投資、實力雄厚企業(yè)的長期投資以及證券市場融資等方面來拓展公共租賃住房籌資渠道。最后，還要提供相對完善的供給、中介和后期退出機制。其次，保障性住房供給如果能夠大量增加，不但從供給方面利于降低房價，而且能夠起到分流商品房需求的作用，從而從減少需求，也就是說大量公租房廉租房和經(jīng)濟適用房的建設還能從需求方面緩解房價的漲速。4.2優(yōu)化供給結構受房地產(chǎn)市場運行、監(jiān)管調控體系的不健全，房地產(chǎn)開發(fā)商只尋求利益最大化的開發(fā)原則等因素影響，當前我國住房結構出現(xiàn)了以下不合理之處：一是部分地區(qū)房屋和非房屋、高檔房屋和低價位房屋在結構上不太合理、占比上不是很均衡。二是，90m2以下的住房比重較小。三是，保障性住房的供給非常少。對于上述情況，惠州市政府應在以下幾個方面改善住房供給結構，嚴格落實《惠州市住房建設規(guī)劃》，確保新開工建設商品住房，持續(xù)禁止開發(fā)低容積率別墅類項目，對大型、豪華型高檔住宅倡導實用、經(jīng)濟型住房新理念，最為關鍵的一點就是要增加保障房體系建設幅度。以下部分筆者將具體探討保障房體系構建。提高惠州市土地利用效率的戰(zhàn)略思路能夠從以下方面來進行考慮：通過土地利用現(xiàn)狀與需求預測分析，目前惠州土地資源利用程度已經(jīng)非常高，隨著大規(guī)模經(jīng)濟建設，土地供求矛盾日益突出。具體可從以下三方面節(jié)約土地資源、提升土地利用效率：一是挖掘出土地資源深度發(fā)展?jié)摿?，改善土地質量和提高產(chǎn)量；二是在土地上一定要使用開闊的空間，才能讓所有土地獲得最大限度的利用；三是對土地加大開發(fā)力度。4.3提高土地資源利用率土地這一不可再生資源無論其需求量如何改變，在城市化進程不斷向縱深推進的過程中，其供應必然會逐年下降。首先，惠州市政府應合理編制土地利用規(guī)劃。例如，要整頓土地資源嚴重浪費的“地毯式”工廠，要對土地各方面用途進行合理規(guī)劃等。城市土地利用規(guī)劃在城市規(guī)劃中處于核心地位，其編制與管理水平直接影響城市綜合效益與土地利用程度。根據(jù)國外數(shù)據(jù)顯示，若工業(yè)用地分布合理，通常能節(jié)省城市用地10%-20%，交通運輸線能縮短4%-20%，工程管線能減少10%-20%，其中節(jié)省土地10%-20%的直接經(jīng)濟意義在于能夠節(jié)省和降低工業(yè)部門的土地成本10%-20%，還可以在不增加城市土地規(guī)模的情況下提高城市工業(yè)生產(chǎn)數(shù)量和盈利的10%-20%。其次，積極建設高層建筑，開發(fā)城市地下空間。城市的不斷發(fā)展與人口迅速增長使得人們在地上活動的空間變得越發(fā)稠密，同時伴隨著深基礎施工、泵送混凝土技術的進步以及大型塔式起重機等設備的改進，使得高層建筑得到了良好的發(fā)展。與此同時，地下城市的建立具有保護環(huán)境、節(jié)約能源和貯藏物品成本低等優(yōu)勢，地下空間開發(fā)在國外蓬勃發(fā)展，他們把可以埋設于地下的一切設施均埋設于地下，以便出騰出地面空間用于改善環(huán)境。因此，建設高層建筑和開發(fā)地下空間，是提高城市土地利用水平的一個重要途徑。最后，管控開發(fā)商非理性唯利是圖型的土地規(guī)劃，對長期閑置房屋國家強制性征收高額資源閑置稅。開發(fā)商是以贏利為目的的商人，因此就會忽視社會效用最大化，其行為