2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試精準(zhǔn)押題卷詳細(xì)參考解析898x - 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。(參考答案和詳細(xì)解析均在試卷末尾)一、選擇題

1、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙

2、邀請(qǐng)招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個(gè)以上B.5～10個(gè)C.5個(gè)以上D.3～10個(gè)

3、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測(cè)值為500萬(wàn)m2，實(shí)際銷售量為450萬(wàn)m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)該城市2016年商品房銷售量為（）萬(wàn)m2。A.465B.485C.665D.915

4、下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓

5、方案與項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)

6、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹

7、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級(jí)

8、關(guān)于盈利能力分析指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費(fèi)用凈利率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.股東權(quán)益報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)D.銷售毛利率越大，說(shuō)明企業(yè)通過(guò)銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)

9、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)

10、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%

11、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性

12、房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段，其中界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)屬于投資決策過(guò)程中的（）。A.決策階段B.分析階段C.策略階段D.明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件階段

13、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，資產(chǎn)平均總額為6000萬(wàn)元，負(fù)債為2000萬(wàn)元。則該企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)

15、在現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用組成中，夜間施工增加費(fèi)屬于（）。A.規(guī)費(fèi)B.措施費(fèi)C.直接工程費(fèi)D.企業(yè)管理費(fèi)

16、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%

17、某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24

18、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)

19、進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計(jì)算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響

20、關(guān)于預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化

21、在項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，租金或售價(jià)的確定是通過(guò)與（）進(jìn)行比較、修正后得來(lái)的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)B.市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)C.類似物業(yè)D.市場(chǎng)上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)

22、在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

23、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性

24、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

25、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.16B.18C.20D.22

26、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬(wàn)元，銷售收入凈額為700萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為112萬(wàn)元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

27、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

28、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷

29、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

30、在（）授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府

31、以下各項(xiàng)中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況

32、下列各項(xiàng)中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是（）。A.投資期限較長(zhǎng)B.資金來(lái)源廣泛C.流動(dòng)性好D.絕少涉及公開市場(chǎng)的操作

33、登記賬簿的直接依據(jù)是（）。A.自制憑證B.原始憑證C.記賬憑證D.會(huì)計(jì)報(bào)表

34、直接投資的特點(diǎn)是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況D.在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志

35、下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

36、竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個(gè)階段，下列（）是竣工驗(yàn)收的工作程序的第一階段。A.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收B.分部工程驗(yàn)收C.綜合驗(yàn)收D.單位工程驗(yàn)收

37、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過(guò)500mm時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水

38、目前我國(guó)采用的復(fù)式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法

39、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，下列不屬于資源調(diào)查主要內(nèi)容的是（）。A.建設(shè)地點(diǎn)B.項(xiàng)目用地C.交通運(yùn)輸條件D.競(jìng)爭(zhēng)能力

40、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43

41、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的()。A.損益表B.資金來(lái)源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表

42、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

43、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%

44、對(duì)于開發(fā)－持有出租－出售模式和購(gòu)買－持有出租－出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本

45、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).成本利潤(rùn)率D.投資收益率

46、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬(wàn)㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年

47、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營(yíng)收入D.經(jīng)營(yíng)資金出資額

48、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用

49、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3

50、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策二、多選題

51、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境

52、下列不屬于管理費(fèi)用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會(huì)D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)

53、下列方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法

54、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場(chǎng)占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率D.估算項(xiàng)目吸納量

55、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲

56、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。如果測(cè)算的收益價(jià)格偏高，則其原因可能是（）。A.空置率取值偏大B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大D.租金增長(zhǎng)率取值偏小

57、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

58、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

59、開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率表明了（）。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

60、關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

61、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià)D.評(píng)標(biāo)辦法

62、對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（）。A.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)

63、對(duì)于開發(fā)-持有出租-出售模式和購(gòu)買-持有出租-出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本

64、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的

65、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.100B.149C.232.3D.180

66、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動(dòng)費(fèi)用D.材料費(fèi)用

67、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.償債備付率D.利息備付率

68、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙

69、如果想了解“外墻裝修所用的材料、色彩”，應(yīng)查找（）。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

70、在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資

71、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益相關(guān)指標(biāo)

72、下列說(shuō)法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上D.一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%

73、下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

74、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

75、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機(jī)會(huì)選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段

76、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價(jià)工程師

77、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

78、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

79、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失，故通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無(wú)變化D.為零

80、關(guān)于盈利能力分析指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費(fèi)用凈利率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.股東權(quán)益報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)D.銷售毛利率越大，說(shuō)明企業(yè)通過(guò)銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)

81、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%

82、小兒蟲積，腹痛時(shí)作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補(bǔ)中益氣湯E.黃土湯

83、如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%

84、最常見的會(huì)計(jì)期間是（）。A.三個(gè)月B.六個(gè)月C.一年D.二年

85、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%

86、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)

87、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營(yíng)收入D.經(jīng)營(yíng)資金出資額

88、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

89、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20%D.不滿足目標(biāo)收益率要求

90、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

91、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B.是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D.采用名義利率還是實(shí)際利率

92、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長(zhǎng)期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入

93、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表

94、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有（）特點(diǎn)。A.短期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性

95、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%

96、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是（）法的缺點(diǎn)。A.橫道圖B.單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖C.雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖D.時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖

97、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)買能力

98、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)縫隙D.投資結(jié)構(gòu)分析

99、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有()的特點(diǎn)。A.土地費(fèi)用高B.無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)C.投資者易與政府溝通D.開發(fā)周期長(zhǎng)

100、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長(zhǎng)D.政府難以支持三、判斷題

101、土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。（）

102、房地產(chǎn)價(jià)格是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的眾數(shù)價(jià)格表示。（）

103、在獲取土地使用權(quán)的途徑中，土地使用權(quán)出讓即是土地使用權(quán)劃撥。

104、我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)境外投資的項(xiàng)目，以居住物業(yè)為主。（）

105、不宜與萊菔子同用的藥物是A.北沙參B.玄參C.太子參D.人參

106、財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（）

107、下列哪項(xiàng)不是道地藥材A.青海的大黃B.江蘇的薄荷C.東北的細(xì)辛D.廣東的薄荷

108、枸杞子、墨旱蓮和女貞子共同的功效是A.滋補(bǔ)肝腎B.明目C.涼血止血D.生津潤(rùn)燥

109、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資。（）

110、房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)兩個(gè)層面。（）

111、具有溫腎散寒功效的藥物是A.沉香B.檀香C.川楝子D.烏藥

112、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照利潤(rùn)最大化原則，選擇開發(fā)規(guī)模。（）

113、諸花皆升，獨(dú)降A(chǔ).金銀花B.菊花C.旋覆花D.紅花

114、在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。（）

115、功能解表透疹，清熱解毒，升舉陽(yáng)氣的藥物是A.柴胡B.升麻C.木賊D.葛根

116、整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境變化造成的影響大。（）

117、在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用。（）

118、既能散外風(fēng)，又能息內(nèi)風(fēng)的藥物是A.羌活B.防風(fēng)C.薄荷D.蟬蛻

119、在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（）

120、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。()

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

2、答案：A本題解析：工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式，可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。其中，邀請(qǐng)招標(biāo)又稱選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3個(gè)以上。

3、答案：A本題解析：簡(jiǎn)單指數(shù)平滑法的計(jì)算公式為：Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。式中Qt為t期預(yù)測(cè)值；St－1為t－1期實(shí)際觀察值；Qt－1為t－1期預(yù)測(cè)值；α為平滑指數(shù)，1≥α≥0。則2016年商品房預(yù)測(cè)銷售量＝平滑指數(shù)×2015年商品住宅實(shí)際銷售量＋（1－平滑指數(shù)）×2015年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量＝0.7×450＋（1－0.7）×500＝465（萬(wàn)m2）。

4、答案：D本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的內(nèi)容。

5、答案：D本題解析：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。要注意以下幾點(diǎn)：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）；②開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用；③在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。

6、答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)

7、答案：C本題解析：由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度通常會(huì)超過(guò)同期通貨膨脹率水平。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

8、答案：A本題解析：盈利能力分析指標(biāo)主要包括資產(chǎn)報(bào)酬率、股東權(quán)益報(bào)酬率、銷售毛利率、銷售凈利率和成本費(fèi)用凈利率。A項(xiàng)，資產(chǎn)報(bào)酬率反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。這一比率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。B項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。C項(xiàng)，股東權(quán)益報(bào)酬率反映了企業(yè)股東獲取投資報(bào)酬的高低。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。D項(xiàng)，銷售毛利率反映了企業(yè)的銷售成本與銷售收入凈額的比例關(guān)系，毛利率越大，企業(yè)通過(guò)銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)。銷售凈利率說(shuō)明了企業(yè)凈利潤(rùn)占銷售收入的比例，它可以評(píng)價(jià)企業(yè)通過(guò)銷售賺取利潤(rùn)的能力。

9、答案：C本題解析：[解析]投資組合理論

10、答案：B本題解析：投資者的預(yù)期收益率公式為：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）為在某一時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf為同一時(shí)間段內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率；E（Rm）為在同一時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)的整體平均收益率；βj為資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：E（Rj）＝2.28%＋0.6×（12%－2.28%）＝8.11%。

11、答案：B本題解析：暫無(wú)解析

12、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段：（1）策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)；（2）分析階段，即衡量可能的收益和風(fēng)險(xiǎn)；（3）決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。

13、答案：B本題解析：資產(chǎn)報(bào)酬率又稱資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)利潤(rùn)率或投資報(bào)酬率，是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤(rùn)與資產(chǎn)平均總額的比率。計(jì)算公式：資產(chǎn)報(bào)酬率＝凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)平均總額×100%＝1500÷6000×100%＝25%。

14、答案：A本題解析：[解析]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表

15、答案：B本題解析：措施項(xiàng)目費(fèi)是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的費(fèi)用。其主要包括安全文明施工措施費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、特殊地區(qū)施工增加費(fèi)、大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)以及腳手架工程費(fèi)等。

16、答案：A本題解析：由題意可采用公式：F＝P（1＋r/m）10m，式中，F(xiàn)為終值；P為現(xiàn)值；r為名義利率；m為年計(jì)息次數(shù)。本題中，m＝2，F(xiàn)＝2P，代入計(jì)算式，則：（1＋r/2）20＝2，得r＝7.05%。

17、答案：A本題解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

18、答案：B本題解析：[解析]個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

19、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。

20、答案：D本題解析：[解析]預(yù)算

21、答案：D本題解析：在項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，租金或售價(jià)的確定是通過(guò)與市場(chǎng)上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較往往未考慮租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。但同類型物業(yè)市場(chǎng)上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過(guò)程中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等因素的變化，都會(huì)對(duì)物業(yè)租售價(jià)格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先定量描述的。

22、答案：B本題解析：可行性研究分為四個(gè)階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評(píng)估與決策。其中，初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

23、答案：A本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成地域性的壟斷。

24、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見教材P201。

25、答案：B本題解析：物業(yè)的有效毛收入是從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20×（1－20%）＋2＝18（萬(wàn)元）。

26、答案：C本題解析：凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益報(bào)酬率、凈值報(bào)酬率或所有者權(quán)益報(bào)酬率。它是一定時(shí)期企業(yè)的凈利潤(rùn)與股東權(quán)益平均總額的比率。公式如下：股東權(quán)益報(bào)酬率＝（凈利潤(rùn)/股東權(quán)益平均總額）×100%。則該企業(yè)本年度的負(fù)債總額＝2000×60%＝1200（萬(wàn)元），所有者權(quán)益＝資產(chǎn)總額－負(fù)債總額＝2000－1200＝800（萬(wàn)元），凈資產(chǎn)收益率＝（112/800）×100%＝14%。

27、答案：C本題解析：當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值P的計(jì)算公式為：P＝F/（1＋i）n。本題中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（萬(wàn)元）。已知現(xiàn)值時(shí)，年金的計(jì)算公式為：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，計(jì)算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（萬(wàn)元）。

28、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，一手房（增量）市場(chǎng)壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)，二手房（存量）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷。參見教材P37。

29、答案：B本題解析：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

30、答案：D本題解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

31、答案：B本題解析：本題考查的是可行性研究的內(nèi)容。可行性研究中的開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查主要包括：開發(fā)項(xiàng)目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場(chǎng)地平整狀況等。

32、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。私募股權(quán)投資的特點(diǎn)包括：（1）資金募集和使用絕少涉及公開市場(chǎng)的操作，一般無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)；（2）多采取權(quán)益型投資方式和普通股、可轉(zhuǎn)讓優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債工具形式，絕少涉及債券投資；（3）一般投資于私有公司即非上市公司；（4）比較偏向于已形成一定規(guī)模和產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)；（5）投資期限較長(zhǎng)；（6）流動(dòng)性差；（7）資金來(lái)源廣泛；（8）PE投資機(jī)構(gòu)多采取有限合伙制；（9）投資退出渠道多樣化。

33、答案：C本題解析：會(huì)計(jì)憑證根據(jù)填制的程序和用途不同分為原始憑證和記賬憑證。記賬憑證是由會(huì)計(jì)部門依據(jù)審核后的原始憑證填制的，記賬憑證上最重要的內(nèi)容是作會(huì)計(jì)分錄，指明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所涉及賬戶名稱、金額和記賬方向。填制記賬憑證的目的是作為登記會(huì)計(jì)賬簿的直接依據(jù)。

34、答案：A本題解析：按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為以下兩類：①直接投資，是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購(gòu)置設(shè)備、收購(gòu)和兼并其他企業(yè)等，通過(guò)一定的經(jīng)營(yíng)組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，其特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)，這樣，投資人能有效控制資金的使用，并能實(shí)施全過(guò)程的管理；②間接投資，是指投資人以購(gòu)買外國(guó)或本國(guó)股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資，投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況，其主要特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。

35、答案：D本題解析：D項(xiàng)，差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。表達(dá)式為：式中（CI－CO）t′表示投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；（CI－CO）t″表示投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；n表示開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；ΔIRR即為差額內(nèi)部收益率。

36、答案：A本題解析：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序分為以下三個(gè)階段：①單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；②綜合驗(yàn)收；③竣工驗(yàn)收備案。單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的工作程序的第一階段。

37、答案：B本題解析：根據(jù)水位高低與地下室地坪的關(guān)系，地下室的防潮、防水的構(gòu)造做法有防潮、防潮與排水相結(jié)合、卷材防水以及鋼筋混凝土防水。其中，防潮與排水相結(jié)合的做法適用于常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過(guò)500mm時(shí)的時(shí)候。常用的做法是將地下室室內(nèi)地坪架空，在每間房的外墻上，開一個(gè)洞，把豐水期升起來(lái)的水引至集水坑，再用水泵抽至室外下水道。

38、答案：B本題解析：復(fù)式記賬是指對(duì)每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)所引起的會(huì)計(jì)要素?cái)?shù)量的增減變動(dòng)，都要以相等的金額，同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上相互聯(lián)系的賬戶中進(jìn)行登記的一種記賬方法。復(fù)式記賬法包括收付記賬法和借貸記賬法，目前我國(guó)采用的復(fù)式記賬法是借貸記賬法。

39、答案：D本題解析：資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。D項(xiàng)屬于市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。

40、答案：A本題解析：某個(gè)月的還款額計(jì)算公式為：At＝A1（1＋s）t－1。式中，At表示第t個(gè)月的還款額，A1表示第1個(gè)月的還款額，s表示月還款額等比增長(zhǎng)率，t表示第t個(gè)月。則第8年最后一個(gè)月份的還款額為：A96＝A1×（1＋s）t－1＝3000×（1＋0.2%）96－1＝3627.06（元）。

41、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表

42、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。參見教材P187。

43、答案：D本題解析：實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。本題，該抵押貸款的實(shí)際年利率i＝（1＋0.625%）12－1＝7.76%。

44、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉(zhuǎn)售收入；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買成本；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)。P147～148。

45、答案：A本題解析：參考教材的有關(guān)內(nèi)容。

46、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)指標(biāo)。參見教材40～41。

47、答案：D本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)ABC出現(xiàn)在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。

48、答案：B本題解析：銷售費(fèi)用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用一般包括：①銷售前期費(fèi)；②銷售推廣費(fèi)；③交易手續(xù)費(fèi)；④銷售代理費(fèi)；⑤其他費(fèi)用。

49、答案：D本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。很顯然，名義利率忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滾利”。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長(zhǎng)率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。

50、答案：A本題解析：可行性研究分為四個(gè)工作階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評(píng)估與決策。其中，投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場(chǎng)范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場(chǎng)需求的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

51、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。

52、答案：C本題解析：本題考查的是投資估算。管理費(fèi)用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。戶外發(fā)布會(huì)屬于銷售費(fèi)用。

53、答案：D本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。參見教材P230。

54、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析包括需求影響因素分析、需求預(yù)測(cè)、吸納率分析、市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。

55、答案：B本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長(zhǎng)率。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。因此，甲、乙、丙三筆貸款的實(shí)際年利率由大到小為丙＞乙＞甲。

56、答案：B本題解析：收益法測(cè)算公式為：V＝[A1/（Y－g）][1－（1＋g）n/（1＋Y）n]，式中，V為收益價(jià)格（元或元/m2）；A1為未來(lái)第1年的凈收益（元或元/m2）；Y為報(bào)酬率（%）；n為未來(lái)可獲收益的年限（年）；g為年凈收益遞增率。根據(jù)公式，收益價(jià)格與報(bào)酬率成反比，報(bào)酬率取值偏小，測(cè)算的收益價(jià)格偏高。

57、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬(wàn)元）。

58、答案：B本題解析：暫無(wú)解析

59、答案：A本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。

60、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測(cè)算。

61、答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）；②投標(biāo)人須知；③評(píng)標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計(jì)圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項(xiàng)，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)。招標(biāo)項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無(wú)標(biāo)底招標(biāo)。

62、答案：C本題解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)。參見教材P112。

63、答案：A本題解析：開發(fā)-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。購(gòu)買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本和購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。兩者的共同點(diǎn)是現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。

64、答案：B本題解析：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有以下五種：①按地域范圍細(xì)分；②按房地產(chǎn)用途細(xì)分；③按增量存量細(xì)分；④按交易方式細(xì)分；⑤按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。其中，按交易方式細(xì)分，面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。

65、答案：C本題解析：建筑物現(xiàn)值公式為：建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊額。建筑物重置價(jià)格是指：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。所以，建筑物重置價(jià)格為：800×3000＝240（萬(wàn)）。建筑物折舊額＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×折舊率＝240×2%＝4.8（萬(wàn)元），所以建筑物現(xiàn)值為：240－4.8＝235.2（萬(wàn)元），C最接近。

66、答案：C本題解析：本題考查的是成本控制。工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。

67、答案：A本題解析：B項(xiàng)，流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。C項(xiàng)，償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。D項(xiàng)，利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。

68、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

69、答案：C本題解析：建筑立面圖是建筑物的各個(gè)側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建筑物的外貌；②標(biāo)明各層建筑標(biāo)高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點(diǎn)的標(biāo)高尺寸；③標(biāo)明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標(biāo)注立面詳圖索引號(hào)。

70、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)。發(fā)行股票屬于權(quán)益融資，并且可以交易，屬于公開市場(chǎng)。P285。

71、答案：D本題解析：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：①時(shí)間類參數(shù)，包括開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租及經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期；②融資相關(guān)參數(shù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例，預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例；③收益相關(guān)指標(biāo)，包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛收入比率；④評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)，包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。

72、答案：A本題解析：A項(xiàng)，利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間。當(dāng)利息備付率小于2時(shí)，表示項(xiàng)目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

73、答案：D本題解析：D項(xiàng)，差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。表達(dá)式為：式中（CI－CO）t′表示投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；（CI－CO）t″表示投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；n表示開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；ΔIRR即為差額內(nèi)部收益率。

74、答案：D本題解析：半夏瀉心湯原方干姜是三兩，無(wú)生姜，而生姜瀉心湯：即半夏瀉心湯減干姜二兩，加生姜四兩。功用：和胃消痞，散結(jié)除水。主治：水熱互結(jié)。

75、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)教材中房地產(chǎn)開發(fā)的程序方面的內(nèi)容即可。

76、答案：A本題解析：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設(shè)計(jì)工作，而是作為主持人來(lái)組織或協(xié)調(diào)這些工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)題等。

77、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。

78、答案：C本題解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。ABD三項(xiàng)都屬于房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)投資組合理論的原則，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵銷。

79、答案：A本題解析：因?yàn)檎郜F(xiàn)率的提高會(huì)抵消通貨膨脹的影響。

80、答案：A本題解析：盈利能力分析指標(biāo)主要包括資產(chǎn)報(bào)酬率、股東權(quán)益報(bào)酬率、銷售毛利率、銷售凈利率和成本費(fèi)用凈利率。A項(xiàng)，資產(chǎn)報(bào)酬率反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。這一比率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。B項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。C項(xiàng)，股東權(quán)益報(bào)酬率反映了企業(yè)股東獲取投資報(bào)酬的高低。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。D項(xiàng)，銷售毛利率反映了企業(yè)的銷售成本與銷售收入凈額的比例關(guān)系，毛利率越大，企業(yè)通過(guò)銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)。銷售凈利率說(shuō)明了企業(yè)凈利潤(rùn)占銷售收入的比例，它可以評(píng)價(jià)企業(yè)通過(guò)銷售賺取利潤(rùn)的能力。

81、答案：B本題解析：詳細(xì)可行性研究階段對(duì)開發(fā)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大中型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。

82、答案：A本題解析：健脾丸功用：健脾和胃，消食止瀉。主治：脾虛食積證。食少難消，脘腹痞悶，大便溏薄，倦怠乏力，苔膩微黃，脈虛弱。肥兒丸功用：殺蟲消積，健脾清熱。主治：蟲積腹痛，消化不良。面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便稀溏等證。

83、答案：A本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。公式為：年名義利率＝月利率×計(jì)息周期數(shù)。本題中，年名義利率＝1%×12＝12%。

84、答案：C本題解析：會(huì)計(jì)分期又稱會(huì)計(jì)期間，是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)活動(dòng)劃分為若干個(gè)連續(xù)的、長(zhǎng)短相同的期間。最常見的會(huì)計(jì)期間是一年，以一年確定的會(huì)計(jì)期間稱為會(huì)計(jì)年度，按年度編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表又稱年報(bào)。

85、答案：C本題解析：通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。實(shí)際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本題中，代入數(shù)據(jù)得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通貨膨脹率Rd＝3.57%。

86、答案：D本題解析：征收補(bǔ)償費(fèi)分為集體土地征收費(fèi)用和城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用。其中，集體土地征收費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金；城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用主要包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，征收管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。

87、答案：D本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)ABC出現(xiàn)在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。

88、答案：B本題解析：本題考查的是償債備付率。

89、答案：C本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)利性的基本指標(biāo)。凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖示如圖6-1所示。圖6-1凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系本題中，根據(jù)內(nèi)部收益率的定義結(jié)合凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系的圖示，采用該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率計(jì)算凈現(xiàn)值應(yīng)等于0，而采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元＞0，因此該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率應(yīng)大于20%。

90、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。P312。

91、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

92、答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入包括以下幾項(xiàng)：①銷售收入；②租金收入；③自營(yíng)收入；④凈轉(zhuǎn)售收入；⑤其他收入；⑥長(zhǎng)期借款；⑦短期借款；⑧回收固定資產(chǎn)余值；⑨回收經(jīng)營(yíng)資金。

93、答案：B本題解析：A項(xiàng)，項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表，該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察