房地產(chǎn)估價(jià)第9章 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)

第九章 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)學(xué)習(xí)指導(dǎo)

通過本章學(xué)習(xí)要求重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的概念和方法，了解新巴塞爾資本協(xié)議中對(duì)房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的相關(guān)規(guī)定，理解房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的意義。9.1 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的概念、研究背景和意義9.1.2 研究背景

9.1.3 研究意義一方面，由于個(gè)別市場(chǎng)體系狀況和實(shí)踐的差異，國(guó)際化顯著增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，使比較更加困難；另一方面，跨國(guó)交易的增加產(chǎn)生了新的管理規(guī)定，如?國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么?和巴塞爾協(xié)議Ⅱ。這些準(zhǔn)那么的正確執(zhí)行需要依靠系統(tǒng)化的工具，借助評(píng)級(jí)進(jìn)行房地產(chǎn)比較。9.2 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)相關(guān)理論

9.2.2 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)理論房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)理論主要是來(lái)源于信用評(píng)級(jí)的相關(guān)理論。信用評(píng)級(jí)9.2.2 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)理論國(guó)際三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用等級(jí)符號(hào)：圖9.3 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)9.3.1 指標(biāo)體系設(shè)計(jì)原那么全面性科學(xué)性一致性代表性可操作性9.3.2 指標(biāo)體系的根本架構(gòu)在房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)指標(biāo)體系中，從上至下的支配關(guān)系形成遞階層次，最上層的為目標(biāo)層，最下層的為指標(biāo)層，中間的層次為準(zhǔn)那么層。房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)最根本目標(biāo)——獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益 由多個(gè)分支目標(biāo)合成指標(biāo)層準(zhǔn)則層目標(biāo)層可進(jìn)一步劃分特性：可直接衡量各項(xiàng)目的效果通過因素屬性值反映到此層9.3.3 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)體系分類9.4 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)影響因素9.4.2 區(qū)位因素區(qū)位因素描述了房地產(chǎn)在相關(guān)市場(chǎng)上的中期銷售前景，因此應(yīng)針對(duì)不同類型分別確定區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)。可進(jìn)一步劃分為宏觀區(qū)位和微觀區(qū)位。微觀區(qū)位適宜性交通設(shè)施區(qū)域配套設(shè)施環(huán)境質(zhì)量9.4.3 實(shí)體特征9.4.4 收益能力9.4.5 居住類房地產(chǎn)評(píng)級(jí)指標(biāo)體系影響居住類房地產(chǎn)評(píng)級(jí)的主要區(qū)位因素生活效勞設(shè)施和教育配套設(shè)施的完備程度。公共交通便捷程度。環(huán)境質(zhì)量。9.4.5 居住類房地產(chǎn)評(píng)級(jí)指標(biāo)體系影響居住房地產(chǎn)評(píng)級(jí)的主要實(shí)體因素朝向與樓層。設(shè)備設(shè)施。內(nèi)部裝修。在定義了房地產(chǎn)評(píng)級(jí)的根本影響因素之后，結(jié)合住宅的特點(diǎn)，可將居住類房地產(chǎn)指標(biāo)體系進(jìn)一步細(xì)分為32個(gè)指標(biāo)。9.5 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)方法研究9.5.1 評(píng)級(jí)方法的選擇本章在各指標(biāo)權(quán)重確實(shí)定上采取德爾菲法〔DelphiModel〕。這種方法既保持了專家會(huì)議法、頭腦風(fēng)暴法的優(yōu)點(diǎn)，又克服了這些方法易受專家之間心理干擾的弊端。本章在對(duì)評(píng)級(jí)因素的權(quán)重進(jìn)行專家調(diào)查時(shí)，選取了房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)者、銀行界人士、房地產(chǎn)估價(jià)師、政府官員等各類專家。9.5.2 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)模型的建立表9.6 案例分析9.6.1 工程概況工程名稱：新城·國(guó)際公寓工程地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街6號(hào)工程類型：高檔住宅目標(biāo)居住者：商務(wù)成功人士為主，30～45歲，家庭成員簡(jiǎn)單，受教育程度高，認(rèn)同西方文化以及西方中產(chǎn)階級(jí)生活方式，工作節(jié)奏快，收入高〔40萬(wàn)元/年以上〕，事業(yè)處于上升期，且有開展?jié)摿?。工程區(qū)位：地處北京市商務(wù)中心區(qū)，CBD的核心區(qū)，是北京最好的區(qū)位。9.6.1 工程狀況

9.6.2 案例評(píng)級(jí)市場(chǎng)狀況最終評(píng)級(jí)為3〔較好〕區(qū)位因素最終評(píng)級(jí)為2〔好〕實(shí)體特征最終評(píng)級(jí)為2〔好〕收益能力最終評(píng)級(jí)為2〔較好〕綜合以上四個(gè)準(zhǔn)那么層的評(píng)級(jí)本案例的房地產(chǎn)評(píng)級(jí)為3×30%＋2×30%＋2×25%＋2×15%=2〔好〕9.6.3 評(píng)級(jí)結(jié)論9.7 房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)需要進(jìn)一步研究的問題巴塞爾協(xié)議Ⅱ房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)指標(biāo)體系德爾菲法復(fù)習(xí)思考題什么是房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)？房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的理論依據(jù)是什么？為什么需要進(jìn)行房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)？房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的