建設(shè)可行性研究報(bào)告(城中村)2

13.1.1地塊周邊狀況3.1.2地塊周邊配套現(xiàn)狀商業(yè)配套設(shè)施：武青三干道飲食街、中北倉儲鋼花店、建青山區(qū)是由于國家“一五”期間重點(diǎn)項(xiàng)目武鋼確定在此興建，而2武漢市城區(qū)東北部，東南鄰洪山區(qū)，西接武昌區(qū)，北瀕長江，南倚東生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國著名的冶金工業(yè)基地，享有“十里鋼城”的美譽(yù)。青山區(qū)是武漢市的重點(diǎn)傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)，轄區(qū)內(nèi)擁有門類齊全的工“鋼、油、煙”，而青山就占有“鋼”和“油”兩部分。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，是武漢市財(cái)政收入的重要支撐之一。作為建國后成立的新區(qū)，它在城市規(guī)劃和配套設(shè)施上都是比較完善的。加之它以其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)為依托，擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一貫比較重視城市環(huán)境方面的建設(shè)，該區(qū)道路由建區(qū)初期的一條主干道布該區(qū)各地，基本能夠滿足此地區(qū)居民的各種需求。居民生活比較方的固定人群，外來人口不多。他們大都是在該區(qū)各種工廠企業(yè)的原有職工，而且由于那些企業(yè)大都有自己的居住區(qū)或者宿舍，所以其居住規(guī)模上呈現(xiàn)區(qū)域化特征，基本上都是在某個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)工作和生相對都是比較安穩(wěn)的。青山區(qū)一向以環(huán)境建設(shè)領(lǐng)先于其它各區(qū)，在建設(shè)山水園林城市的同時(shí)，重點(diǎn)發(fā)展的是要加大城市服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，不斷提升產(chǎn)業(yè)檔次，完善服務(wù)體系，配套武鋼，依托大廠大院發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代都市居住新區(qū)。個(gè)左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、個(gè)大盤可以算得上是比較高端的產(chǎn)品了。這些高端產(chǎn)品的出現(xiàn)同時(shí)也拉動了該地區(qū)房價(jià)的上升。性樓盤加以闡述，其余就不一一列舉了）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)模(萬平米)建成時(shí)間銷售均價(jià)青鵬大廈友誼大道2.1蘭亭雅居和平大道3.8康馨佳園建設(shè)四路鋼洲大廈建設(shè)一路1.2青山廣場工業(yè)二路美地家園青山園林路虹琦花園和平大世界9寶安公園家工業(yè)二路綠景苑武青三干道江南公寓余家頭5成功花園工業(yè)二路9碧苑花園冶金大道現(xiàn)代花園工業(yè)四路鶴園小區(qū)建設(shè)一路/綠苑花園工業(yè)四路面歐景苑和平大道明顯低于其它城區(qū)，如果把我市房地產(chǎn)市場比作一個(gè)正處于發(fā)育高峰期的青少年的話，那么青山區(qū)則只是處于剛剛開始發(fā)育的少兒階段。下，這里才漸漸進(jìn)入人們的視野。我們從上表就可以看出來。5年度年度第一季度第二季度第三季度第四季度季度第四季度第三季度第二季度第一季度高居武漢七大城區(qū)之首。盡管漲幅很大，但其平均水平價(jià)格在武漢城區(qū)來說仍是最低的。這從某個(gè)方面也間接說明了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場還是具有一個(gè)很大的成長空間?？v觀青山近幾年所開發(fā)的樓盤，我們不難發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)量普遍不成功花園、鶴園小區(qū)等，近一些的就當(dāng)屬綠景苑、寶安公園家以及美6地家園、虹琦花園、華城廣場等項(xiàng)目了。大多數(shù)樓盤的開發(fā)面積都集設(shè)施的完備，和平大道和友誼大道沿線樓盤明顯增多，小高層和高層的商住樓供應(yīng)量增大，且都集中在這兩條主干道的沿線。我們來看下花園等樓盤也都分布在這兩條主干道上?？梢赃@么說，此地段今后將成為青山區(qū)最大的住宅區(qū)域。下面僅就今年在售和在建的部分樓盤從其規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格水平、銷售情況及客群特征等方面來簡要分析一下：項(xiàng)目項(xiàng)目青鵬蘭亭康馨鋼洲鋼花美地綠景苑名稱大廈雅居嘉園大廈花園南苑花園家園位置友誼和平建設(shè)建設(shè)建設(shè)建設(shè)建設(shè)武青三大道大道三路三路路在上述幾個(gè)樓盤中，其規(guī)模均不是很大功告成，它們這些樓盤在位置上均處于和平大道和友誼大道沿線。在類型上本期的在建項(xiàng)目均以高層或小高層為主，其戶型仍以三房兩廳的大面積為主，主要集中所調(diào)查的樓盤中，只有鋼洲大廈有這樣的戶型，且銷售情況極好，在其它大戶型還剩很多的情況下，幾乎都已全部售完。由于該區(qū)域在公共基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境方面自身的條件是十分的優(yōu)越，所以該片區(qū)的樓盤在這方面的投入就相對減少。據(jù)我所知，就只有寶安公園家建有一座國際雙語幼兒園。而其余的樓盤在這方面的投入幾乎沒有。而且由于該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠樹成蔭，極大提高了樓盤本身的附加值。我認(rèn)為這也是該區(qū)未來發(fā)展?jié)摿λ诘囊粋€(gè)重要因素。這些樓盤在銷售情況方面雖然沒有中心城區(qū)那樣星光燦爛，但總外，其余均是在建項(xiàng)目。在我調(diào)查的過程中，各個(gè)售樓部里來看房的人群絡(luò)繹不絕。在這些客群中，主要還是以本地區(qū)的居民為主，另外再就是一些與該地區(qū)各類工廠企業(yè)有生意往來的個(gè)體經(jīng)營者。外來購之，也就是還沒有把它的優(yōu)勢充分的體現(xiàn)出來。當(dāng)然，針對不同的樓盤，其購買的人群還是不同的，比如，象寶安公園家、綠景苑等比較高端的樓盤，其購買客群大都是一些層次和綜合素質(zhì)較高，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年人，他們注重的是社區(qū)環(huán)境和居住氛圍，購房時(shí)多把自身享受放在第一位，而價(jià)格倒在其次。而對于大多數(shù)工薪階層來說則傾向于那些價(jià)格較低而稍具規(guī)模的普通住宅了。他們在買房時(shí)首先考慮的往往是價(jià)格，然后才是環(huán)境。那些地理位置優(yōu)越，占據(jù)交通要道的商住兩用樓則被那些生意業(yè)務(wù)往來頻繁的生意人士所看中。我覺得值得一提的卻是那些有購買小面積戶型需求的人群，這部分人群往往是那些處于是婚育高峰卻又沒有多少經(jīng)們對小戶型的需求往往更強(qiáng)烈卻又得不到更多的選擇。這部分人群應(yīng)該是一個(gè)很大、很有潛力的市場。我想這也應(yīng)是發(fā)展商們可以考慮的一個(gè)方向。8針對青山片區(qū)的具體情況來說，據(jù)我實(shí)地考察和各項(xiàng)資料顯示，該區(qū)域的整體環(huán)境在武漢其它幾個(gè)城區(qū)來可說是最好的。它北臨長江，南倚嚴(yán)西湖，東鄰北湖，西藏楊春湖，還有眾多零星小湖點(diǎn)綴其大道三條主干道貫穿整個(gè)區(qū)域，建一路至建十路，工業(yè)一路至工業(yè)四路橫貫其中，路面寬敞平整。沿著和平大道進(jìn)入青山，一路都是綠樹工廠也好，都是滿目翠色。我想，這樣一種居住環(huán)境，在武漢城區(qū)是再找不到第二個(gè)的。把青山建設(shè)成國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，以青山區(qū)為核心區(qū)、以武漢市為發(fā)展區(qū)、以華中地區(qū)為輻射區(qū)的武漢青山國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地的議案已被批準(zhǔn)，促進(jìn)青山工業(yè)生態(tài)化和經(jīng)濟(jì)綠色化。，以“山、灘、港、文明城區(qū)，用五年時(shí)間建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的奮斗目標(biāo)，使該區(qū)逐漸成為山質(zhì)量良好的現(xiàn)代化山水園林城區(qū)。另外規(guī)劃中的還有青山經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和青山環(huán)保科技園工程的逐步推進(jìn)。以雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力為基區(qū)將呈現(xiàn)在人們眼前。青山區(qū)目前的市場現(xiàn)狀提醒我們，不能只看到將來的美景，更要注重現(xiàn)實(shí)的發(fā)展，目前，在青山城區(qū)內(nèi)大多數(shù)都還是以前的老舊宿舍，9這些老房子大都是上世紀(jì)七八十年代的產(chǎn)物，雖然布局整齊，但在建筑品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)、建筑材料甚至色彩上都早已不能滿足人們的需求。這與其優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套形成鮮明對比。對這些老舊宿舍的更新?lián)Q代已是勢在所趨。這對我們來說無疑是一個(gè)巨大的有待開發(fā)的市即有先天的環(huán)境優(yōu)勢，又有可待開發(fā)的市場，可是為什么該區(qū)域念因素，長期以來，人們已經(jīng)習(xí)慣把青山看作是一個(gè)工業(yè)區(qū)，而非居住區(qū)，總是把那里與冒煙的煙囪和轟鳴的機(jī)器聯(lián)系在一起，居住本來就是一個(gè)心理上享受，這種先入為主的觀念對其影響可謂是深遠(yuǎn)的。（2）人流因素，長期以來，青山形成了一個(gè)相對封閉的區(qū)域，那里的人也許因?yàn)楣ぷ髟?，很少與外界過于頻繁的聯(lián)系，因而也使得外界對它也知之甚少，那里的人口流動量相對其它城區(qū)來說幾乎可說是相當(dāng)穩(wěn)定的，試想有誰會到一個(gè)自己不熟悉的地方去買房子居住呢？這也是它對其周邊客群吸納力不強(qiáng)的原因之一。優(yōu)勢一：青山美化工程明顯青山區(qū)在全市率先實(shí)施環(huán)境創(chuàng)新，“咬定綠化不放，綠化青山，明，鋼城文化品位突出，整體環(huán)境質(zhì)量良好的現(xiàn)代化山水園林城區(qū)。的空氣污染，不再是制約青山樓市的一大因素。優(yōu)勢二：青山區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯機(jī)、環(huán)”三大支柱產(chǎn)業(yè)；全市財(cái)政收入的主要來源是“鋼、油、煙”，而青山就占有“鋼”和“油”，青山區(qū)具有不可比擬的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，而產(chǎn)業(yè)是推動樓市發(fā)展的內(nèi)在動力，因此，青山樓市產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢十分業(yè)職工收入水平和消費(fèi)水平較高。青山區(qū)主要企業(yè)一覽表：人，為中央直管企業(yè)集團(tuán)，武漢市百強(qiáng)企業(yè)之首。青山熱電廠現(xiàn)有員工1646人，資產(chǎn)總額2億元，年?duì)I業(yè)收入2.98億元，武漢市百強(qiáng)企業(yè)武漢鋼鐵設(shè)計(jì)研究總院現(xiàn)有職工1700余人，資產(chǎn)總額近3億元，年產(chǎn)值近1億元，為中國重點(diǎn)設(shè)計(jì)研究單位之一。優(yōu)勢三：生活配套完善和師教人員數(shù)量已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。青山區(qū)著名教育設(shè)施一覽表小學(xué)教育中學(xué)教育大學(xué)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)武鋼一中、武鋼三中、武鋼四中、武鋼六中、武鋼十六中等武漢科技大學(xué)、武漢理工大學(xué)等青山區(qū)知名醫(yī)療設(shè)施一覽表大型醫(yī)院武鋼附屬一醫(yī)院、武鋼附屬二醫(yī)院、武鋼中心醫(yī)院等。中型醫(yī)院一冶附屬醫(yī)院、熱電力附屬醫(yī)院、青山造船廠附屬醫(yī)院等。商業(yè)設(shè)施：全區(qū)共有各類大中型商業(yè)設(shè)施46個(gè)，而且多集中在港華新村、鋼都花園等幾大居民區(qū)的中間區(qū)位，居民購物休閑十分便利。青山區(qū)主要商業(yè)設(shè)施一覽表綜合商場連鎖超市商業(yè)街青山商場、建二商場等中百倉儲、華聯(lián)超市等南干渠寶安商業(yè)步行街等優(yōu)勢四：青山未來發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢突現(xiàn)青山區(qū)道路系統(tǒng)由建區(qū)初期的一條主干道發(fā)展為四條主干道，主初步形成了寬敞便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。而且規(guī)劃中，青山區(qū)內(nèi)還將修建武通設(shè)施，青山區(qū)的交通優(yōu)勢將全面突出。區(qū)中人均儲蓄最多的地區(qū)，隨著企業(yè)房改的推進(jìn)，以及原有房屋的老化，年輕一代婚育高峰的出現(xiàn)，孕育著青山區(qū)巨大的購房潛力。精明的有遠(yuǎn)見的開發(fā)商紛紛搶灘青山，繼青山城開公司開發(fā)國家級康居示范工程，大大提升青山房價(jià)之后，寶安公司開發(fā)了寶安公園家，去年青山區(qū)有四幅掛牌土地被開發(fā)商瓜分，這四幅地都在紅鋼城附近，其武昌地區(qū)樓面地價(jià)最高的一個(gè)城區(qū)，也高于漢陽地區(qū)，僅次于漢口三個(gè)城區(qū)。因此，可以預(yù)見今后兩年內(nèi)，青山區(qū)的房價(jià)將會大幅度上升，.5億開發(fā)商對青山區(qū)房地產(chǎn)前景的看好，也意味著青山區(qū)房地產(chǎn)即將迅速崛起。項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模容積率均價(jià)3000元/平方米(多層)高層尚未定價(jià)，估計(jì)在3300/平方米主力戶型：3×2×2開發(fā)商：武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/武漢華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主打廣告語：層以中心廣場向外成發(fā)射狀排列。社區(qū)內(nèi)會所、幼兒園、商業(yè)步行街生活設(shè)施配套齊全，車位配比充足。寶安·公園家（四期）項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模容積率0.6均價(jià)現(xiàn)銷售率開盤時(shí)間主力戶型：3×2×2開發(fā)商：武漢新時(shí)代創(chuàng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主打廣告語：大公園·自然派·休閑家樓盤描述：區(qū)內(nèi)是公園式園林布局，并配有小型商業(yè)步行街，主要有4棟小高虹琦花園（三期）項(xiàng)目地址武昌武青三干道項(xiàng)目規(guī)模容積率均價(jià)3.5:1現(xiàn)銷售率開盤時(shí)間主力戶型：2×2×2開發(fā)商：湖北威利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主打廣告語：學(xué)林雅苑，教育園林社區(qū)樓盤描述：建筑成行列式排列，底層為架空層車庫，頂層為復(fù)式單位，與武漢大學(xué)隔街相望，緊臨徐東平價(jià)。綠景苑（二期）項(xiàng)目地址青山區(qū)園林路項(xiàng)目規(guī)模容積率均價(jià)1.87:1現(xiàn)銷售率開盤時(shí)間主力戶型：3×2×24×3×2開發(fā)商：武漢市青山城市綜合開發(fā)公司主打廣告語：樓盤描述：恒慶花園（一期）項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模容積率均價(jià)3:1現(xiàn)銷售率開盤時(shí)間主力戶型：開發(fā)商：主打廣告語：樓盤描述：還有地下車庫，占地比較小，小區(qū)內(nèi)基本上無園林景觀、配套設(shè)施；多層由于開發(fā)較早，均價(jià)較低。一室一廳一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳其它(6)現(xiàn)住房面積(平方米)分布統(tǒng)計(jì)：數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值極差方差標(biāo)準(zhǔn)差變異系數(shù)偏度正偏正偏住房面積戶型結(jié)構(gòu)配套設(shè)施通風(fēng)采光物業(yè)管理生活不夠便利交通狀況小結(jié)數(shù)理統(tǒng)計(jì)值變異系數(shù)0.42偏度1.05正偏數(shù)理統(tǒng)計(jì)值變異系數(shù)0.16偏度0.73正偏或-35-25-30-20下萬數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值極差方差標(biāo)準(zhǔn)差變異系數(shù)偏度8正偏數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值極差方差標(biāo)準(zhǔn)差變異系數(shù)均值兩室兩廳三室一廳三室兩廳四室兩廳兩室一廳一年內(nèi)三至五年五年或以后分期付款分期付款一次性付款的政策可能會對這一部分人有一定的影響）房價(jià)區(qū)域位置物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)房型設(shè)計(jì)配套設(shè)施房屋升值空間房屋朝向樓宇質(zhì)量樓層住戶素質(zhì)公共交通生活便利環(huán)境優(yōu)良教育配套車庫建筑外立面報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告親朋介紹宣傳單張戶外廣告電視廣告雜志廣告電臺廣告高層(12-20)高層(20-30)4.00%平層復(fù)式錯(cuò)層躍式頂層帶閣樓首層帶花園其它4--6超市 肉菜集貿(mào)市場幼兒園及中小學(xué)文化活動中心體育設(shè)施診所餐飲娛樂派出所銀行中西藥店書店兒童游樂場商務(wù)中心9.00%數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值極差方差標(biāo)準(zhǔn)差變異系數(shù)偏度正偏數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值極差方差標(biāo)準(zhǔn)差變異系數(shù)偏度正偏小結(jié)余的偏好中式園林人文優(yōu)勢：周邊高校眾多，有武漢理工大學(xué)、湖北大學(xué)、漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景，這決定了主體目標(biāo)對象為青山徐東周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。6.3產(chǎn)品定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提天興洲長江大橋和青山公園等都將決定五豐新村在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。（產(chǎn)品定位的具體建議見第七章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。）7.1.項(xiàng)目總體規(guī)劃建議容積率---1.8未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形居住社區(qū)的整體特色。型和變化的立體效果。規(guī)劃上，未來五豐新村業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。應(yīng)該為一個(gè)中高檔類型的樓盤。美林·青城未來發(fā)展趨勢相融合。美林·青城：楚文化、中式庭院大社區(qū)的配套以及本項(xiàng)目建筑低密度的優(yōu)勢，使社區(qū)規(guī)劃上在生活資源、居住氛圍等方面優(yōu)于周邊同一檔次的樓盤。對于周邊區(qū)域內(nèi)的歐式風(fēng)格的樓盤，如歐洲花園、綠景苑等，基本上只取其名而未有其實(shí)，其小區(qū)在規(guī)劃上也僅僅是滿足最基本的居住功能，因此，以上著重對行分析。針對于以上三點(diǎn)的分析可以看出，本項(xiàng)目規(guī)劃定位方面應(yīng)該考慮到與周邊中高檔樓盤在同一價(jià)位水平的基準(zhǔn)上，在建筑風(fēng)格上有所差異，在居住功能上有所優(yōu)越性。那么，項(xiàng)目的總體規(guī)劃定位定義為：具有舒適寧靜的現(xiàn)代都市風(fēng)格的、有著豐富的社區(qū)生活資源以及活躍的社區(qū)生活氛圍的中高檔樓盤。7.2住宅建筑設(shè)計(jì)建議7.2.1總體規(guī)劃布局構(gòu)思（1）住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。（2）住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新（4）戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小小洋樓、小高層、別墅）等。7.2.2項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議（1）由于涂料對色彩的表達(dá)更為豐富并且基本不會存在安全隱患，因此，建議使用環(huán)保型優(yōu)質(zhì)高級涂料，如果以冷色調(diào)為主，可適當(dāng)采用明快、活潑的暖色調(diào)加以點(diǎn)綴，或者用同種色系的深淺搭配，并結(jié)合立面構(gòu)圖適當(dāng)安排外景構(gòu)架，形成錯(cuò)落有致，極賦跳躍感、時(shí)代感的天際線，豐富小區(qū)的空間層次，使得整個(gè)視覺效果更加富有動感。（2）主色調(diào)的選擇應(yīng)符合時(shí)代發(fā)展的潮流，能夠自然的融入到城市新的感覺，增強(qiáng)視覺的第一效果。并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。7.2.3道路系統(tǒng)布局建議（1）小區(qū)道路分為車行道、人行道、休閑通道，人車分離，步行道路要有足夠的寬度符合無障礙通道體系的設(shè)計(jì)要求。（2）住宅組團(tuán)形成全貫通外圍環(huán)形車道，將機(jī)動車活動范圍限制在外環(huán)路附近，亦使各組團(tuán)在內(nèi)部全步行的條件下最方便地使用現(xiàn)代交通工具，充分保證了內(nèi)部步行系統(tǒng)的合理性。（3）組團(tuán)內(nèi)部道路設(shè)呈流線型，避免盡端式設(shè)計(jì)，使小區(qū)內(nèi)以交通功能為主的道路完整、貫通，以娛樂休閑為主的道路系統(tǒng)曲折、迂回，富有游樂性，增加業(yè)主公共交流的時(shí)間，增進(jìn)小區(qū)鄰里的融洽氣氛。既滿足緊急通道安全、通暢的要求，又能保證步行體系的完整和組團(tuán)空間的豐富。7.2.4景觀設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。（1）景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮有序的為小區(qū)發(fā)展出戶外空間之間的總體脈絡(luò)和層次配合不同的使用需要，建立不同層次的戶外使用空間，包括公共的、半公共的、私人的，并巧妙將其融合到一起。（2）設(shè)計(jì)注重保持整體風(fēng)格統(tǒng)一，貫徹水平一致。配合綠化以及少量水景應(yīng)用，營造不同具有個(gè)性空間的感覺。（3）戶外景觀的布局設(shè)計(jì)風(fēng)格以的簡約明快為主調(diào)，具有現(xiàn)代感。并配合建筑設(shè)計(jì)的風(fēng)格，以取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)的效果。7.3.1.商業(yè)配套建議根據(jù)本項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告的供應(yīng)市場調(diào)查部分，友誼大道沿線新近樓盤均有臨街底商設(shè)置，且項(xiàng)目方圓一公里范圍內(nèi)便利超市、中西藥店、書店等較為缺根據(jù)本項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告的供應(yīng)市場調(diào)查部分，友誼大道沿線新近樓盤均有臨街底商設(shè)置，且項(xiàng)目方圓一公里范圍內(nèi)便利超市、中西藥店、書店等較為缺結(jié)合以上分析，建議項(xiàng)目商業(yè)配套為集成肉菜集貿(mào)市場的便利超店，書店等。根據(jù)本項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告的需求市場調(diào)查部分，社區(qū)對商業(yè)配套需求較多的有超市、肉菜集貿(mào)市場、餐飲娛樂、銀行、中西7.3.2交通配套建議交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。7.3.3體育娛樂設(shè)施建議根據(jù)本項(xiàng)目市場調(diào)查結(jié)果，人們需求的小區(qū)內(nèi)會所配套設(shè)置依次為游泳池、閱覽室、小型兒童游樂場、健身房、棋牌室、乒乓球室等。考慮到閱覽室可能是由于問卷設(shè)計(jì)中題目次序設(shè)定的而達(dá)到比較高的需求比例，因此，但并不排求消費(fèi)者對它的實(shí)際需求，因此，把它并入本項(xiàng)目的特色配套考慮（詳見教育文化配套一節(jié)）。另根據(jù)健康住宅技術(shù)要點(diǎn)，設(shè)置如下室外健身設(shè)施：鍛煉耐力、力量、平衡協(xié)調(diào)的綜合健身器械，慢跑路徑、足底按摩路徑、小型活動場所供老人鍛煉身體，小型娛樂場所供小孩玩耍嬉戲。7.3.4醫(yī)療衛(wèi)生配套建議套有所需求，而結(jié)合本項(xiàng)目周邊較為缺乏中大型醫(yī)院的區(qū)域特點(diǎn)，以及建設(shè)部關(guān)于《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》，建議在建立小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)話等通訊方式方便的取得聯(lián)系。7.3.5教育文化配套建議注的重要方面，主張?jiān)谛^(qū)內(nèi)直接引入中小學(xué)校。建議的操作方式為在小區(qū)內(nèi)設(shè)置的高質(zhì)量幼兒園和小學(xué)，而中學(xué)教育配套可以以開發(fā)商投資或贊助周邊中學(xué)等形式，使本項(xiàng)目入住居民子女的教育問題能夠得到很好的解決，同時(shí)亦使這些舉措能夠成為本項(xiàng)目的吸引客戶的“教育牌”?；顒又行倪@一配套，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃定位特點(diǎn)，建議在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置如圖書館、科技館等特色配套，此配套不僅針對小區(qū)居民開放，亦可對外來使用者開放，用以提升本項(xiàng)目的文化檔次。7.3.6戶車比建議根據(jù)本項(xiàng)目供應(yīng)市場調(diào)查，目前新近中高檔樓盤的戶車比大多數(shù)7.3.7戶型配比建議優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會帶動產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過價(jià)格淘汰，因而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下：兩房兩廳單兩房兩廳單三房兩廳兩房兩廳單兩房兩廳單三房兩廳雙三房兩廳雙三房兩廳雙三房兩廳雙四房兩廳雙7.3.8安防智能系統(tǒng)建議在新的時(shí)代發(fā)展背景下，現(xiàn)代住宅小區(qū)除具有舒適性、安全性、系統(tǒng)成為住宅小區(qū)務(wù)必的配套功能。建議本項(xiàng)目引進(jìn)目前較為成熟的幾項(xiàng)智能化管理技術(shù)：實(shí)現(xiàn)樓宇單元安全門對講或可視對講，實(shí)現(xiàn)對住宅偷盜、火災(zāi)、有害氣體泄漏、突然病發(fā)的緊急呼叫報(bào)警，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，便于物業(yè)部門管理。采用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、自動化技術(shù)及集中監(jiān)控技術(shù)對小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備及設(shè)施實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控管理；對關(guān)鍵設(shè)施的運(yùn)行實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)行進(jìn)行集中監(jiān)控管理。將住戶的水電、燃?xì)庀臄?shù)據(jù)自動采集并傳輸?shù)焦芾聿块T的計(jì)算機(jī)中，免去入戶抄表、收費(fèi)等，實(shí)現(xiàn)分戶計(jì)量收費(fèi)，打出用戶帳單實(shí)現(xiàn)收費(fèi)。利用小區(qū)信息中心實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外信息互通，資源共享，通過家庭電腦可閱覽各圖書館內(nèi)的電子書籍合出版物，用戶在家中通過網(wǎng)絡(luò)終端購物并自動結(jié)算，與小區(qū)物業(yè)管理中心實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)費(fèi)用的自動結(jié)算。上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。8.1項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊西南部分為突破口。其依據(jù)有：好，宣傳也更為方便。目看待。區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基同時(shí)借助于五豐新村的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。8.2項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)改變而調(diào)整。管理費(fèi)等項(xiàng)目。月底全面完成。各種稅費(fèi)按武漢市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。整個(gè)項(xiàng)目土地取得建安工程小區(qū)配套園林綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)配套稅費(fèi)項(xiàng)目管理不可預(yù)見費(fèi)建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的總利息為項(xiàng)目總投資8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為節(jié)約投資本項(xiàng)目計(jì)劃分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一期，交付使用一期?？尚行詧?bào)告審批后，應(yīng)立即開展全面工作。安排好建設(shè)規(guī)劃，縮短建設(shè)周期提前受益。本項(xiàng)目建設(shè)周期，根據(jù)工期定額，建筑工作程序分式預(yù)售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下：可行性研究工程住宅及主要附屬建筑工程6月9.1經(jīng)濟(jì)效益分析9.1.1項(xiàng)目經(jīng)營策略通過市場預(yù)測，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營策略：公司長期持有物業(yè)。9.1.2成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。銷售費(fèi)用按市場慣例，包括代理、廣告、律師等費(fèi)用以銷售收入按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，營業(yè)稅按照營業(yè)收入按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所9.1.3投資利潤根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相9.2環(huán)境效益分析本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營造出一個(gè)良好的居住氛圍。項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。它對改善光谷周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都會有顯著的環(huán)境效益。9.3社會效益分析影響影響項(xiàng)目建成后屬高尚住宅主要銷售對象為青山地區(qū)及周邊人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難對居民收入的影響措施建議分期付款社會因素良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高對居民生活水平與生活質(zhì)量的影水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也有所物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮響增加提供千余個(gè)就業(yè)機(jī)會補(bǔ)充了周邊中、小學(xué)校生源完善地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程重才惜才加強(qiáng)招聘工作為住戶提供信息適當(dāng)擴(kuò)大服務(wù)范圍不盲目擴(kuò)建對就業(yè)的影響對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響9.4風(fēng)險(xiǎn)性分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場當(dāng)大的潛在居民，即與本項(xiàng)目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。并隨著青山地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好售中，可適