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地籍管理土地權(quán)屬管理土地利用管理城市土地市場(chǎng)管理土地管理學(xué)內(nèi)容土地管理學(xué)內(nèi)容體系1
第五章土地權(quán)屬管理內(nèi)容提要第一節(jié)土地制度第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容第四節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理第五節(jié)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理第六節(jié)土地征收第七節(jié)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處2土地制度概述我國(guó)現(xiàn)階段土地制度及其形成第一節(jié)土地制度3一、土地制度概述1、土地制度的概念:土地制度是一定社會(huì)制度下土地關(guān)系的總和,是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。土地制度的主要內(nèi)容包括土地所有制度和土地使用制度。42、土地所有制度(LandOwnership)土地所有制,是指人們?cè)谝欢ǖ纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問(wèn)題,誰(shuí)應(yīng)該享有土地的所有權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地所有制是整個(gè)土地制度的核心,是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán),即土地所有者對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。5土地使用制度,是人們?cè)谝欢ǖ耐恋厮兄葡率褂猛恋氐男问健l件和程序的規(guī)定。它表明人們?nèi)绾螌?duì)土地加以利用和取得收益,誰(shuí)應(yīng)當(dāng)享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地使用制度的核心內(nèi)容是確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán),以解決土地資源的合理與有效利用問(wèn)題。土地使用制度的法律體現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。3、土地使用制度(LandEmploymentSystem)6(1)土地所有制決定著土地使用制,土地所有制是土地使用制的前提;(2)土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn),而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。4、土地使用制與土地所有制的關(guān)系
土地制度變遷是指新土地制度(或新土地制度結(jié)構(gòu))產(chǎn)生,并否定、揚(yáng)棄或改變舊土地制度(或舊土地制度結(jié)構(gòu))的過(guò)程。5、土地制度變遷71、我國(guó)現(xiàn)階段土地所有制度及其形成形式:我國(guó)現(xiàn)階段的土地制度為社會(huì)主義土地公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。二、我國(guó)現(xiàn)階段土地制度及其形成8土地全民所有制及其形成:
我國(guó)土地的全民所有制具體采取的是社會(huì)主義國(guó)家所有制形式,由國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地,行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。中華人民共和國(guó)成立前后,通過(guò)土地改革、土地立法以及接管、沒(méi)收等方式,逐步建立了農(nóng)村土地國(guó)有制;
城市土地國(guó)有制是通過(guò)以下方式逐步建立:①接管、沒(méi)收;②贖買(mǎi);③土地征收;④立法。9農(nóng)村集體土地所有制及其形成:我國(guó)土地的勞動(dòng)群眾集體所有制,采取的是農(nóng)民集體土地所有制形式,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地,并對(duì)其行使經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)。通過(guò)以下運(yùn)動(dòng)逐步形成:①土地改革——個(gè)體農(nóng)民土地所有制;②農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)——農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體土地所有制;③人民公社化運(yùn)動(dòng)——人民公社土地所有制;④十一屆三中全會(huì)以來(lái)的土地承包制——社會(huì)主義農(nóng)民集體土地所有制。102、我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度及其形成形式:由我國(guó)土地所有制度規(guī)定,土地使用制度包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度及其形成:
(1)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的基本特征:無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)
有償、有期限、有流動(dòng)。11(2)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的形成:①十一屆三中全會(huì)以后,進(jìn)行了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓試點(diǎn),對(duì)合理、節(jié)約用地起到了積極作用;②為使土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓有法可依,1988年4月12日第七屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議修訂《憲法》第十條第四款:由“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?!毙拚秊椤叭魏谓M織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?!雹坌抻啞锻恋毓芾矸ā返诙l第二款、并增加第四款和第五款;④1990年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。12農(nóng)村集體土地使用制度及其形成:(1)農(nóng)村集體土地使用制度的形成:
(經(jīng)歷從兩權(quán)結(jié)合到兩權(quán)分離的轉(zhuǎn)變)①個(gè)體農(nóng)民土地所有制階段——個(gè)體農(nóng)民既有土地所有權(quán),又有土地使用權(quán);②高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社和人民公社化階段——集體既有土地所有權(quán),又有土地使用權(quán);③家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制階段——集體擁有土地所有權(quán),個(gè)體農(nóng)民擁有土地使用權(quán)。(2)農(nóng)村集體土地使用制度的特點(diǎn):
土地屬農(nóng)民集體所有,農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的而成員承包經(jīng)營(yíng),也可由本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。13土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性我國(guó)土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容我國(guó)土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)14一、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性1、土地產(chǎn)權(quán)的涵義:指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。2、土地產(chǎn)權(quán)的特性:具有排他性;土地產(chǎn)權(quán)客體必須具有可占用性和價(jià)值性;土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記,才能得到法律的承認(rèn),并受到法律的保護(hù);土地產(chǎn)權(quán)具有相對(duì)性。15二、我國(guó)土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容1、土地所有權(quán)的涵義:是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利。它包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)等四方面的內(nèi)容。土地占有權(quán)指對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)指土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際利用和取得收益的權(quán)利。土地收益權(quán)指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。土地處分權(quán)指土地所有人依法處置土地的權(quán)利。它決定土地的最終歸屬,是土地所有權(quán)的核心。162、我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體:國(guó)家(惟一主體),由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使客體:一切屬于國(guó)家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定,包括:①城市市區(qū)的土地;②依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地;③依照法律規(guī)定國(guó)家征收的土地;④依照憲法規(guī)定屬?lài)?guó)家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其它土地。內(nèi)容:依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定,國(guó)有土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使,地方各級(jí)政府無(wú)權(quán)擅自處置國(guó)有土地,只能依法根據(jù)國(guó)務(wù)院的授權(quán)處置國(guó)有土地。173、我國(guó)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體:農(nóng)民集體,一般包括三類(lèi):一是村農(nóng)民集體,二是村民小組農(nóng)民集體;三是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。
客體:屬于農(nóng)民集體所有的一切土地,包括:①農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,原則上屬于集體所有;②宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。內(nèi)容:農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。18自留地、自留山農(nóng)村村民的自留地、自留山是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給農(nóng)民個(gè)人使用的少量的土地和山坡地或山嶺地。自留地、自留山長(zhǎng)期歸農(nóng)民使用,種植物歸農(nóng)民個(gè)人所有,作為農(nóng)民個(gè)人生活和收入的補(bǔ)充來(lái)源。自留地和自留山屬于農(nóng)民集體所有,農(nóng)民個(gè)人只有使用權(quán)。按照法律規(guī)定,自留地、自留山不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)、出租和轉(zhuǎn)作宅基地。補(bǔ)充內(nèi)容19三、我國(guó)土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容1、土地使用權(quán)的涵義:是指使用土地的單位或個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或農(nóng)民集體所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分處分的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第九條的規(guī)定,土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)。202、我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體:任何依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人客體:國(guó)家依法提供給單位或個(gè)人使用的國(guó)有土地內(nèi)容:國(guó)有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定:“使用土地的單位和個(gè)人,有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)?!钡谖迨鶙l規(guī)定:“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地”。213、我國(guó)農(nóng)民集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體:依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位或個(gè)人客體:使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等內(nèi)容:集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定:“……農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或個(gè)人使用,使用土地的單位或個(gè)人,有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。”第十四條規(guī)定“……承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)?!?2四、土地他項(xiàng)權(quán)利涵義:《土地登記規(guī)則》所稱(chēng)土地他項(xiàng)權(quán)利,是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利,包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。補(bǔ)充內(nèi)容23土地他項(xiàng)權(quán)利依設(shè)定目的的不同可以分為土地抵押權(quán)、土地承租權(quán)和其他土地他項(xiàng)權(quán)利。土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分,并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。土地他項(xiàng)權(quán)利的分類(lèi):
補(bǔ)充內(nèi)容24其他土地他項(xiàng)權(quán)利:地役權(quán)是指為自己土地(需役地)的利用需要,而對(duì)他人土地(供役地)加以支配的權(quán)利,包括在他人所有或者他人使用的土地上實(shí)施一定行為或者限制土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在其土地上實(shí)施一定行為的權(quán)利。地役權(quán)主要包括通行權(quán)、用水權(quán)、建筑物地役權(quán)、工作物地役權(quán)和嘹望地役權(quán)??罩袡?quán)和地下權(quán)空中權(quán)主要指以他人土地為依托,在其上空建造并維持某種建筑物、工作物的權(quán)利。
地下權(quán)主要指在他人土地的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并維持地下設(shè)施的權(quán)利。土地借用權(quán)是指借用人無(wú)償占有、使用出借人擁有土地使用權(quán)的土地的權(quán)利。耕作權(quán)是指在他人土地上進(jìn)行種植活動(dòng)并獲取收獲物的權(quán)利。補(bǔ)充內(nèi)容25
第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)土地權(quán)屬管理的內(nèi)容26一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)
1、鞏固、維護(hù)和不斷完善社會(huì)主義土地公有制。
2、保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,調(diào)動(dòng)其合理開(kāi)發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性。
3、調(diào)整土地關(guān)系。27二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容
1、依法確認(rèn)土地權(quán)屬。即國(guó)家依法對(duì)每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過(guò)土地申報(bào)、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記發(fā)證等法律程序,進(jìn)行土地權(quán)屬的確認(rèn)。
2、依法管理土地權(quán)屬變更。①土地所有權(quán)變更。主要是國(guó)家征用集體土地,除此還有國(guó)家與集體、集體與集體之間調(diào)換土地等;②土地使用權(quán)變更。主要形式有:土地劃撥、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛸?zèng)與、繼承、買(mǎi)賣(mài)、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權(quán)變更的,以及因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因而引起土地使用權(quán)變化的。③他項(xiàng)權(quán)利變更及主要用途變更等。
土地權(quán)屬及主要用途變更要向縣級(jí)以上土地管理部門(mén)申報(bào)變更登記,經(jīng)過(guò)批準(zhǔn),方具有法律效力。
3、依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛。保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益,保障土地的合理利用。28
第四節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理29一、國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)1、國(guó)有土地使用權(quán)的取得(1)有償取得——出讓、作價(jià)出資(入股)、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
(2)無(wú)償取得——國(guó)有土地使用權(quán)劃撥(3)依法承包經(jīng)營(yíng)取得(4)依照法律、政策規(guī)定取得2、國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)依土管法第8條的規(guī)定:“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地,由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書(shū),確認(rèn)使用權(quán)。”303、國(guó)有土地使用權(quán)收回的條件(土管法58條)
為公共利益的需要使用土地的;為實(shí)施城市改造規(guī)劃,需要對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整的;土地有償出讓期限已滿(mǎn)的,使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等用地。31關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)劃撥①什么是國(guó)有土地使用權(quán)劃撥?是指國(guó)家將土地使用權(quán)在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后交付其使用,或者無(wú)償交付其使用的行為。②國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥對(duì)象(土管法54條)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。32二、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理1、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特征概念:是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征:
①受讓主體廣泛性;②有償性;③計(jì)劃性。332、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本原則所有權(quán)與使用權(quán)分離原則;平等、自愿、有償、誠(chéng)信原則;國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯原則;充分合理利用土地資源。343、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限、方式和程序(1)土地使用權(quán)出讓期限居住用地——70年工業(yè)用地——50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年綜合或者其他用地——50年35(2)土地使用權(quán)出讓方式和程序協(xié)議出讓?zhuān)褐赣墒?、縣土地管理部門(mén)根據(jù)土地用途、建設(shè)規(guī)劃要求、土地開(kāi)發(fā)程度等情況,與受讓申請(qǐng)人協(xié)調(diào)用地價(jià)款和條件,根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議出讓土地使用權(quán)。協(xié)議出讓的一般程序是:
①用地者持經(jīng)政府批準(zhǔn)的投資計(jì)劃等文件向土地所有地的市、縣土地管理部門(mén)提出協(xié)議受讓土地使用權(quán)的申請(qǐng);
②經(jīng)縣、市土地管理部門(mén)審查同意,通知申請(qǐng)人洽談?dòng)玫貤l件及土地使用權(quán)出讓價(jià)款,簽訂《土地使用權(quán)出讓合同(草案)》;
③土地管理部門(mén)收齊有關(guān)材料后,按照規(guī)定權(quán)限予以審查報(bào)批;
④經(jīng)批準(zhǔn)后,由市、縣土地管理部門(mén)與受讓人正式簽訂土地使用權(quán)出讓合同,受讓人按土地出讓合同規(guī)定付清土地出讓價(jià)款后,到市、縣土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》,取得土地使用權(quán)。36招標(biāo)出讓?zhuān)菏怯墒小⒖h土地管理部門(mén)向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)或者向社會(huì)公布招標(biāo)條件,通過(guò)合法招標(biāo),向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)出讓的一般程序是:
①土地管理部門(mén)印制好《投標(biāo)須知》、《土地使用權(quán)投標(biāo)書(shū)》和《土地使用權(quán)出讓合同》等文件,并制作好標(biāo)箱等必要的工具。
②市、縣土地管理部門(mén)向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出《招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》或者向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布《招標(biāo)公告》。
③有意參加投標(biāo)者在規(guī)定時(shí)間里到指定地點(diǎn)領(lǐng)取招標(biāo)文件。
④投標(biāo)者在投標(biāo)截止日期之前到指定的地點(diǎn)將密封的投標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱,并按土地管理部門(mén)的規(guī)定交付投標(biāo)保證金。
⑤土地管理部門(mén)組織開(kāi)標(biāo)會(huì)議,按照招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)規(guī)定的日期、地點(diǎn),在公證員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)證的情況下,當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo),宣布不符合投標(biāo)規(guī)定的標(biāo)書(shū)無(wú)效。
⑥由土地管理部門(mén)組織招標(biāo)機(jī)構(gòu)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。
⑦中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后,按規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
⑧中標(biāo)人按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定付清地價(jià)款后,持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證,辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》,取得土地使用權(quán)。37拍賣(mài)出讓?zhuān)菏怯墒?、縣土地管理部門(mén)或者所委托的合法的拍賣(mài)機(jī)構(gòu),在指定的時(shí)間、地點(diǎn),向符合規(guī)定條件的用地需求者公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投,并以競(jìng)投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。拍賣(mài)出讓的一般程序是:
①土地管理部門(mén)印刷好土地使用權(quán)拍賣(mài)須知、土地使用權(quán)出讓合同樣式等文件,并在拍賣(mài)前不少于三十天的時(shí)間里將土地使用權(quán)拍賣(mài)的有關(guān)事宜登報(bào)公告。
②有意參加拍賣(mài)競(jìng)投者按公告指示領(lǐng)取有關(guān)文件。
③拍賣(mài)主持人按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣(mài)活動(dòng)。
④竟得人應(yīng)即時(shí)與土地管理部門(mén)簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同并按規(guī)定交付定金,余額按出讓合同規(guī)定的時(shí)間、方式交付。
⑤競(jìng)得人付清地價(jià)款后,持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證,辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》,取得土地使用權(quán)。38掛牌出讓?zhuān)菏侵赋鲎屓税l(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓程序:
①發(fā)布掛牌公告:出讓人至少在掛牌開(kāi)始日前20天發(fā)布掛牌公告,公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。②出售掛牌文件:在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件,并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。③受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng):在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi),競(jìng)買(mǎi)人持競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證復(fù)印件)辦理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng),并繳納競(jìng)買(mǎi)保證金。④審查掛牌資格:根據(jù)掛牌文件要求,對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)錄等進(jìn)行審查,對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。⑤掛牌:在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所,出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告,并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。⑥揭牌:在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買(mǎi)人,競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書(shū),同時(shí)繳納定金。⑦公布成交結(jié)果:掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi),出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布,并退還競(jìng)買(mǎi)保證金。⑧簽訂出讓合同:按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間,簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。39劃撥出讓:是政府以行政劃撥方式進(jìn)行的土地出讓。劃撥的土地僅繳納土地征收補(bǔ)償、安置等費(fèi)用,或者無(wú)償使用,而且沒(méi)有使用期限的限制。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,城鎮(zhèn)土地一般都是通過(guò)劃撥進(jìn)行配置的。協(xié)議出讓:供方(政府)和需方(開(kāi)發(fā)商)在議定條款時(shí),特別是確定土地使用費(fèi)方面,都有較大的靈活性。因此,這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。相比于劃撥出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓已經(jīng)有市場(chǎng)參與的因素,土地價(jià)格的確定經(jīng)過(guò)了土地供給方和土地需求方雙方的談判,并確定了土地出讓后的使用方式。掛牌出讓:掛牌出讓的方式綜合了招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn),具有交易便捷、成本低廉、公開(kāi)性強(qiáng)的特點(diǎn);從市場(chǎng)參與程度上看,掛牌既保證了較高的市場(chǎng)參與程度,又給了需求方充分的時(shí)間分析和考慮掛牌條件。招標(biāo)出讓:招標(biāo)是指代表國(guó)家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門(mén)向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng),招引他人投標(biāo),然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同,引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于開(kāi)發(fā)性或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)性用地。拍賣(mài)也叫“拍讓”:是指土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng),就某一土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)買(mǎi),按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以拍賣(mài)方式訂立土地使用出讓合同,國(guó)家可以獲得較高的土地使用費(fèi),因此,這種方式適用于已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓。招標(biāo)、掛牌和拍賣(mài)都是市場(chǎng)參與程度較高的出讓方式。劃撥與幾種出讓方式的比較補(bǔ)充內(nèi)容4012補(bǔ)充內(nèi)容41三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其特征概念:是指以出讓方式取得的自有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為,是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系?;拘问接谐鍪?、交換和贈(zèng)與。特征:①是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為;②只是轉(zhuǎn)讓一定年限(有效出讓年限內(nèi))的國(guó)有土地使用權(quán),所有權(quán)仍屬于國(guó)家;③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;④土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。422、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、內(nèi)容和程序(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件情況1:直接通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件
(《城市房地產(chǎn)管理法》第38條)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用證書(shū);按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建筑工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。43情況2:以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件首先應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,有兩種處置方式:
一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,受讓方由此取得出讓土地使用權(quán);
二是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。
劃撥土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地漁利。否則,要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。44(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)移建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓使用期限(原使用者已使用年限的剩余年限)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格,如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)45(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序
法律雖沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作出具體的規(guī)定,但規(guī)定了以下幾項(xiàng)轉(zhuǎn)讓的必經(jīng)程序:
①
轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
②
轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶(hù)登記及轉(zhuǎn)讓方辦理注銷(xiāo)登記。
③
分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),向市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)批準(zhǔn)。
④
經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),補(bǔ)簽出讓合同及補(bǔ)交出讓金,或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家。
46四、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理1、土地使用權(quán)出租的概念是指合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體(即出租人)將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人(承租人)使用,承租人為此而支付租金的行為。2、土地使用權(quán)出租的法律特征①
遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)、信用等民法原則;②不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)轉(zhuǎn)移;③出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊;④出租后,出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù);⑤出租主體(出租人)是通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人,不同于土地所有人;⑥必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。47五、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理1、土地使用權(quán)抵押的概念是指土地使用權(quán)人以土地使用作為履行債務(wù)的擔(dān)保,當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人享有從變賣(mài)土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。2、土地使用權(quán)抵押的法律規(guī)定(1)抵押權(quán)的設(shè)立與登記(2)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷(xiāo)登記。因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記。以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán),處分土地使用權(quán)時(shí),應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù),補(bǔ)交出讓金。48土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)是指土地產(chǎn)權(quán)在不同經(jīng)濟(jì)主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。在我國(guó),土地所有權(quán)除了因征收發(fā)生轉(zhuǎn)移外,不允許進(jìn)入土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn)主要指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按流轉(zhuǎn)土地的所有權(quán)的主體不同可以分為國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn);按流轉(zhuǎn)的客體不同,可以分為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和未利用地流轉(zhuǎn);按流轉(zhuǎn)的層次不同分為一級(jí)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、二級(jí)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。關(guān)于土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)補(bǔ)充內(nèi)容49國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)國(guó)有未利用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn)國(guó)有未利用地使用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)國(guó)有未利用地使用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
國(guó)有土地使用權(quán)出租
國(guó)有土地使用權(quán)抵押
發(fā)包
轉(zhuǎn)讓
出租
抵押
誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)使用承包轉(zhuǎn)讓
出租
抵押
關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)補(bǔ)充內(nèi)容50農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義和背景(自學(xué))農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理(自學(xué))第五節(jié)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理51一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的取得現(xiàn)行的農(nóng)民集體土地所有權(quán)是在土地改革、農(nóng)業(yè)合作化、人民公社化的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的;土地管理法第10條規(guī)定,農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體是村農(nóng)民集體或村民小組農(nóng)民集體或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。2、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得(1)依法承包經(jīng)營(yíng)取得;(2)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得;(3)依法用于非農(nóng)建設(shè);(4)依法用作宅基地、自留山、自留地;(5)其他方式取得。523、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)(1)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的確認(rèn)土管法11條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書(shū),確認(rèn)所有權(quán)。”(2)農(nóng)村承包地使用權(quán)的確認(rèn)農(nóng)村土地承包法第23條規(guī)定:“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證,并登記造冊(cè),確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。(3)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn)土管法實(shí)施條例第4條第2款規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書(shū),確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。”534、集體土地所有權(quán)的變更(土管法實(shí)施條例第2條)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有;因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地,轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有;國(guó)家依法征收農(nóng)民集體土地,并給予補(bǔ)償,征收后的農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)。5、集體土地使用權(quán)收回的條件(土管法65條)因撤消、遷移等原因而停止使用土地的;為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),需要使用土地的;不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的。54二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義和背景(自學(xué))三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理(自學(xué))(自學(xué)后,完成課后作業(yè))55
第六節(jié)土地征收土地征收的概念土地征收補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限土地征收的程序561、土地征收的含義國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要,依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后,將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為。土地征收與土地征用的區(qū)別:土地被征收以后,會(huì)發(fā)生土地所有權(quán)的改變;而土地征用只是土地使用權(quán)的改變。
一、土地征收的概念572、土地征收的特征(1)土地征收的公益性(2)土地征收的強(qiáng)制性(3)土地征收的補(bǔ)償性(4)土地征收程序的合法性3、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家土地征收的特點(diǎn)(1)國(guó)家征收土地必須是為了公共目的;(2)征地必須經(jīng)過(guò)法定程序;(3)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大都接近或等于土地市場(chǎng)價(jià)格。58二、土地征收補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)1、征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成土地補(bǔ)償費(fèi)青苗費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)社會(huì)保障費(fèi)用新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金拆遷補(bǔ)償費(fèi)592、征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)①土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(土管法47條)征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。60②安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(土管法47條)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。61征收耕地安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算公式:
F=S×(4~6)×P÷P總/H
S:被征收前3年平均年產(chǎn)值(元)
P:征收耕地面積(公頃)
P總:被征收單位的耕地總面積(公頃)
H:被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)
P總/H:人均耕地面積注意:土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。62實(shí)例:現(xiàn)征收某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織耕地40公頃,該單位耕地總面積為400公頃,農(nóng)業(yè)人口為500人,被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值為1000元/公頃,試計(jì)算征收該耕地需要的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)?(1)土地補(bǔ)償費(fèi)
=前三年平均年產(chǎn)值*補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)*被征收的耕地?cái)?shù)
=1000*補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)*40
由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍因此,耕地補(bǔ)償費(fèi)為240000~400000元(2)安置補(bǔ)助費(fèi)
=每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)*需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù)=被征收的耕地?cái)?shù)/征地前被征地單位人均耕地?cái)?shù)=40/(400/500)=50(人)每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)=前三年平均年產(chǎn)值*補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
=1000*補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由于每一農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍,每公頃最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍安置補(bǔ)助費(fèi)=每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)*需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù)
=1000*補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)*50
因此,安置補(bǔ)助費(fèi)為200000~300000元,最高為600000元補(bǔ)充內(nèi)容63③新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金收取標(biāo)準(zhǔn)在城市人口(指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口,下同)100萬(wàn)以上的城市,每征收1公頃菜地,繳納105000~150000元。在城市人口50萬(wàn)以上,不足100萬(wàn)的城市,每征收1公頃菜地,繳納75000~105000元;在城市人口不足50萬(wàn)的城市,每征收1公頃菜地,繳納45000~75000元。
64④土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)的補(bǔ)充規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的,省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。
土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。省級(jí)人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià),征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)。
對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目,農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民,納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系,并建立社會(huì)保障制度;在城市規(guī)劃區(qū)外,征收農(nóng)民集體所有土地時(shí),當(dāng)?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應(yīng)的工作崗位;對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無(wú)地農(nóng)民,應(yīng)當(dāng)異地移民安置。65三、土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限1、土地征收的審批權(quán)限(土管法45條)(1)征收下列土地,由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的其他土地超過(guò)70公頃的(2)征收以上規(guī)定以外的土地,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。662、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限(土管法44條)(1)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限:國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地的;省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線(xiàn)工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目;直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市,城區(qū)人口在100萬(wàn)以上的其他城市以及國(guó)務(wù)院指定的其他城市擴(kuò)張用地。(2)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)權(quán)限:上述規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。
67四、土地征收的程序1、用地預(yù)審?fù)恋毓芾聿块T(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書(shū)中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)審。2、用地申請(qǐng)與審查預(yù)審?fù)戤吅?,用地單位向用地所在地的地、市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng),受理用地申請(qǐng)的國(guó)土資源行政主管部門(mén),對(duì)用地是否進(jìn)行預(yù)審、用地位置、用地規(guī)模及占用耕地情況進(jìn)行審查,對(duì)符合條件的,擬訂“一書(shū)四方案”。3、批前公告和確認(rèn)在土地征收?qǐng)?bào)批前,要將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告之被征地農(nóng)民;并由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)確認(rèn)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果;確有必要時(shí),應(yīng)組織聽(tīng)證會(huì)。684、用地審批將擬征土地的有關(guān)資料按要求整理成冊(cè),報(bào)本級(jí)人民政府審核簽署意見(jiàn)后,逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)限的一級(jí)政府土地行政主管部門(mén)審查后,報(bào)同級(jí)人民政府審批。5、征地方案實(shí)施(1)發(fā)布征地批準(zhǔn)公告經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)在被征地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村范圍內(nèi)予以公告。(2)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?/p>
被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在征地批準(zhǔn)公告規(guī)定時(shí)間內(nèi),持土地權(quán)屬證明,到指定的地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?9(3)發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告
聽(tīng)取被征地單位和個(gè)人對(duì)方案的意見(jiàn),建立和完善補(bǔ)償安置爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)和裁決機(jī)制。(4)頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》
建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)并實(shí)施后,由土地所在地的市、縣(市)土地行政主管部門(mén)向用地單位頒發(fā)。劃撥的,核發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》。6、征地實(shí)施監(jiān)督補(bǔ)償安置不落實(shí)的,不得強(qiáng)行使用被征土地;對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的分配和使用進(jìn)行監(jiān)督。7、土地登記用地單位應(yīng)依法申請(qǐng)土地登記,被征地方應(yīng)依法申請(qǐng)土地變更登記。70土地權(quán)屬糾紛的概念及其產(chǎn)生的原因土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的原則土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的程序第七節(jié)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處71一、土地權(quán)屬糾紛的概念土地權(quán)屬糾紛指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的爭(zhēng)議。包括兩種情況:
土地侵權(quán)糾紛——依法取得的土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害時(shí)引起的權(quán)屬糾紛;包括集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及土地他項(xiàng)權(quán)利受到侵犯而引起的糾紛。土地權(quán)屬爭(zhēng)議—
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