11-Chapter05-土地權(quán)屬管理

地籍管理土地權(quán)屬管理土地利用管理城市土地市場管理土地管理學(xué)內(nèi)容土地管理學(xué)內(nèi)容體系1

第五章土地權(quán)屬管理內(nèi)容提要第一節(jié)土地制度第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容第四節(jié)國有土地使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理第五節(jié)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理第六節(jié)土地征收第七節(jié)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處2土地制度概述我國現(xiàn)階段土地制度及其形成第一節(jié)土地制度3一、土地制度概述1、土地制度的概念：土地制度是一定社會制度下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。土地制度的主要內(nèi)容包括土地所有制度和土地使用制度。42、土地所有制度（LandOwnership）土地所有制，是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應(yīng)該享有土地的所有權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地所有制是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。5土地使用制度，是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。它表明人們?nèi)绾螌ν恋丶右岳煤腿〉檬找?，誰應(yīng)當享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地使用制度的核心內(nèi)容是確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用制度的法律體現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。3、土地使用制度（LandEmploymentSystem）6（1）土地所有制決定著土地使用制，土地所有制是土地使用制的前提；（2）土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。4、土地使用制與土地所有制的關(guān)系

土地制度變遷是指新土地制度(或新土地制度結(jié)構(gòu))產(chǎn)生，并否定、揚棄或改變舊土地制度(或舊土地制度結(jié)構(gòu))的過程。5、土地制度變遷71、我國現(xiàn)階段土地所有制度及其形成形式：我國現(xiàn)階段的土地制度為社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。二、我國現(xiàn)階段土地制度及其形成8土地全民所有制及其形成：

我國土地的全民所有制具體采取的是社會主義國家所有制形式，由國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。中華人民共和國成立前后，通過土地改革、土地立法以及接管、沒收等方式，逐步建立了農(nóng)村土地國有制；

城市土地國有制是通過以下方式逐步建立：①接管、沒收；②贖買；③土地征收；④立法。9農(nóng)村集體土地所有制及其形成：我國土地的勞動群眾集體所有制，采取的是農(nóng)民集體土地所有制形式，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經(jīng)營、管理權(quán)。通過以下運動逐步形成：①土地改革——個體農(nóng)民土地所有制；②農(nóng)業(yè)合作化運動——農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體土地所有制；③人民公社化運動——人民公社土地所有制；④十一屆三中全會以來的土地承包制——社會主義農(nóng)民集體土地所有制。102、我國現(xiàn)階段土地使用制度及其形成形式：由我國土地所有制度規(guī)定，土地使用制度包括城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度。城鎮(zhèn)國有土地使用制度及其形成：

（1）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特征：無償、無期限、無流動

有償、有期限、有流動。11（2）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的形成：①十一屆三中全會以后，進行了國有土地使用權(quán)有償出讓試點，對合理、節(jié)約用地起到了積極作用；②為使土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓有法可依，1988年4月12日第七屆人民代表大會第一次會議修訂《憲法》第十條第四款：由“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”修正為“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！雹坌抻啞锻恋毓芾矸ā返诙l第二款、并增加第四款和第五款；④1990年5月國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。12農(nóng)村集體土地使用制度及其形成：（1）農(nóng)村集體土地使用制度的形成：

（經(jīng)歷從兩權(quán)結(jié)合到兩權(quán)分離的轉(zhuǎn)變）①個體農(nóng)民土地所有制階段——個體農(nóng)民既有土地所有權(quán)，又有土地使用權(quán)；②高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社和人民公社化階段——集體既有土地所有權(quán)，又有土地使用權(quán)；③家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制階段——集體擁有土地所有權(quán)，個體農(nóng)民擁有土地使用權(quán)。（2）農(nóng)村集體土地使用制度的特點：

土地屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的而成員承包經(jīng)營，也可由本集體經(jīng)濟組織之外的單位和個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。13土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性我國土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容我國土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)14一、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性1、土地產(chǎn)權(quán)的涵義：指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。2、土地產(chǎn)權(quán)的特性：具有排他性；土地產(chǎn)權(quán)客體必須具有可占用性和價值性；土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護；土地產(chǎn)權(quán)具有相對性。15二、我國土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容1、土地所有權(quán)的涵義：是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利。它包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)等四方面的內(nèi)容。土地占有權(quán)指對土地進行實際支配和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權(quán)利。土地收益權(quán)指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的權(quán)利。土地處分權(quán)指土地所有人依法處置土地的權(quán)利。它決定土地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。162、我國國有土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體：國家(惟一主體)，由國務(wù)院代表國家依法行使客體：一切屬于國家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：①城市市區(qū)的土地；②依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；③依照法律規(guī)定國家征收的土地；④依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其它土地。內(nèi)容：依照《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，地方各級政府無權(quán)擅自處置國有土地，只能依法根據(jù)國務(wù)院的授權(quán)處置國有土地。173、我國農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體：農(nóng)民集體，一般包括三類：一是村農(nóng)民集體，二是村民小組農(nóng)民集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。

客體：屬于農(nóng)民集體所有的一切土地，包括：①農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬于集體所有；②宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。內(nèi)容：農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。18自留地、自留山農(nóng)村村民的自留地、自留山是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給農(nóng)民個人使用的少量的土地和山坡地或山嶺地。自留地、自留山長期歸農(nóng)民使用，種植物歸農(nóng)民個人所有，作為農(nóng)民個人生活和收入的補充來源。自留地和自留山屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民個人只有使用權(quán)。按照法律規(guī)定，自留地、自留山不準買賣、出租和轉(zhuǎn)作宅基地。補充內(nèi)容19三、我國土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容1、土地使用權(quán)的涵義：是指使用土地的單位或個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或農(nóng)民集體所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分處分的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)。202、我國國有土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體：任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位或個人客體：國家依法提供給單位或個人使用的國有土地內(nèi)容：國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。”第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地”。213、我國農(nóng)民集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體：依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位或個人客體：使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等內(nèi)容：集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)。如《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“……農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個人使用，使用土地的單位或個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)?！钡谑臈l規(guī)定“……承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)?！?2四、土地他項權(quán)利涵義：《土地登記規(guī)則》所稱土地他項權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。補充內(nèi)容23土地他項權(quán)利依設(shè)定目的的不同可以分為土地抵押權(quán)、土地承租權(quán)和其他土地他項權(quán)利。土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項權(quán)利。土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他項權(quán)利。土地他項權(quán)利的分類:

補充內(nèi)容24其他土地他項權(quán)利：地役權(quán)是指為自己土地(需役地)的利用需要，而對他人土地(供役地)加以支配的權(quán)利，包括在他人所有或者他人使用的土地上實施一定行為或者限制土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在其土地上實施一定行為的權(quán)利。地役權(quán)主要包括通行權(quán)、用水權(quán)、建筑物地役權(quán)、工作物地役權(quán)和嘹望地役權(quán)?？罩袡?quán)和地下權(quán)空中權(quán)主要指以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物的權(quán)利。

地下權(quán)主要指在他人土地的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并維持地下設(shè)施的權(quán)利。土地借用權(quán)是指借用人無償占有、使用出借人擁有土地使用權(quán)的土地的權(quán)利。耕作權(quán)是指在他人土地上進行種植活動并獲取收獲物的權(quán)利。補充內(nèi)容25

第三節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)土地權(quán)屬管理的內(nèi)容26一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)

1、鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制。

2、保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性。

3、調(diào)整土地關(guān)系。27二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容

1、依法確認土地權(quán)屬。即國家依法對每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地申報、地籍調(diào)查、審核批準、登記發(fā)證等法律程序，進行土地權(quán)屬的確認。

2、依法管理土地權(quán)屬變更。①土地所有權(quán)變更。主要是國家征用集體土地，除此還有國家與集體、集體與集體之間調(diào)換土地等；②土地使用權(quán)變更。主要形式有：土地劃撥、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權(quán)變更的，以及因機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因而引起土地使用權(quán)變化的。③他項權(quán)利變更及主要用途變更等。

土地權(quán)屬及主要用途變更要向縣級以上土地管理部門申報變更登記，經(jīng)過批準，方具有法律效力。

3、依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛。保護土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保障土地的合理利用。28

第四節(jié)國有土地使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理國有土地使用權(quán)的確認城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押管理29一、國有土地使用權(quán)的確認1、國有土地使用權(quán)的取得（1）有償取得——出讓、作價出資（入股）、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

（2）無償取得——國有土地使用權(quán)劃撥（3）依法承包經(jīng)營取得（4）依照法律、政策規(guī)定取得2、國有土地使用權(quán)的確認依土管法第8條的規(guī)定：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)?！?03、國有土地使用權(quán)收回的條件（土管法58條）

為公共利益的需要使用土地的;為實施城市改造規(guī)劃，需要對土地進行調(diào)整的;土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的;單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的;經(jīng)核準報廢的公路、機場、礦場等用地。31關(guān)于國有土地使用權(quán)劃撥①什么是國有土地使用權(quán)劃撥?是指國家將土地使用權(quán)在土地使用者繳納補償安置等費用后交付其使用，或者無償交付其使用的行為。②國有土地使用權(quán)的劃撥對象（土管法54條）國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。32二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理1、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的概念和特征概念：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：

①受讓主體廣泛性；②有償性；③計劃性。332、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本原則所有權(quán)與使用權(quán)分離原則;平等、自愿、有償、誠信原則；國家主權(quán)神圣不可侵犯原則；充分合理利用土地資源。343、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓年限、方式和程序（1）土地使用權(quán)出讓期限居住用地——70年工業(yè)用地——50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年綜合或者其他用地——50年35（2）土地使用權(quán)出讓方式和程序協(xié)議出讓：指由市、縣土地管理部門根據(jù)土地用途、建設(shè)規(guī)劃要求、土地開發(fā)程度等情況，與受讓申請人協(xié)調(diào)用地價款和條件，根據(jù)雙方達成的協(xié)議出讓土地使用權(quán)。協(xié)議出讓的一般程序是：

①用地者持經(jīng)政府批準的投資計劃等文件向土地所有地的市、縣土地管理部門提出協(xié)議受讓土地使用權(quán)的申請；

②經(jīng)縣、市土地管理部門審查同意，通知申請人洽談用地條件及土地使用權(quán)出讓價款，簽訂《土地使用權(quán)出讓合同（草案）》；

③土地管理部門收齊有關(guān)材料后，按照規(guī)定權(quán)限予以審查報批；

④經(jīng)批準后，由市、縣土地管理部門與受讓人正式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按土地出讓合同規(guī)定付清土地出讓價款后，到市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。36招標出讓：是由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標邀請書或者向社會公布招標條件，通過合法招標，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標者出讓土地使用權(quán)。招標出讓的一般程序是：

①土地管理部門印制好《投標須知》、《土地使用權(quán)投標書》和《土地使用權(quán)出讓合同》等文件，并制作好標箱等必要的工具。

②市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出《招標邀請書》或者向社會公開發(fā)布《招標公告》。

③有意參加投標者在規(guī)定時間里到指定地點領(lǐng)取招標文件。

④投標者在投標截止日期之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，并按土地管理部門的規(guī)定交付投標保證金。

⑤土地管理部門組織開標會議，按照招標公告或者招標邀請書規(guī)定的日期、地點，在公證員現(xiàn)場監(jiān)證的情況下，當眾開標、驗標，宣布不符合投標規(guī)定的標書無效。

⑥由土地管理部門組織招標機構(gòu)評標、定標。

⑦中標人在接到中標通知后，按規(guī)定的時間與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

⑧中標人按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定付清地價款后，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。37拍賣出讓：是由市、縣土地管理部門或者所委托的合法的拍賣機構(gòu)，在指定的時間、地點，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價競投，并以競投的最高報價向該出價人出讓土地使用權(quán)的活動。拍賣出讓的一般程序是：

①土地管理部門印刷好土地使用權(quán)拍賣須知、土地使用權(quán)出讓合同樣式等文件，并在拍賣前不少于三十天的時間里將土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)事宜登報公告。

②有意參加拍賣競投者按公告指示領(lǐng)取有關(guān)文件。

③拍賣主持人按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣活動。

④竟得人應(yīng)即時與土地管理部門簽訂拍賣成交確認書、土地使用權(quán)出讓合同并按規(guī)定交付定金，余額按出讓合同規(guī)定的時間、方式交付。

⑤競得人付清地價款后，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。38掛牌出讓：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓程序：

①發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。②出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。③受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件)辦理競買申請，并繳納競買保證金。④審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。⑤掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。⑥揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。⑦公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。⑧簽訂出讓合同：按照成交確認書約定的時間，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。39劃撥出讓:是政府以行政劃撥方式進行的土地出讓。劃撥的土地僅繳納土地征收補償、安置等費用，或者無償使用，而且沒有使用期限的限制。在計劃經(jīng)濟時代，城鎮(zhèn)土地一般都是通過劃撥進行配置的。協(xié)議出讓:供方（政府）和需方（開發(fā)商）在議定條款時，特別是確定土地使用費方面，都有較大的靈活性。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。相比于劃撥出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)有市場參與的因素，土地價格的確定經(jīng)過了土地供給方和土地需求方雙方的談判，并確定了土地出讓后的使用方式。掛牌出讓:掛牌出讓的方式綜合了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，具有交易便捷、成本低廉、公開性強的特點；從市場參與程度上看，掛牌既保證了較高的市場參與程度，又給了需求方充分的時間分析和考慮掛牌條件。招標出讓:招標是指代表國家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標，然后根據(jù)一定的要求從投標者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進了市場競爭機制，有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于開發(fā)性或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)性用地。拍賣也叫“拍讓”:是指土地所有者代表在指定的時間、地點組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就某一土地的使用權(quán)公開叫價競買，按價高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以拍賣方式訂立土地使用出讓合同，國家可以獲得較高的土地使用費，因此，這種方式適用于已經(jīng)開發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓。招標、掛牌和拍賣都是市場參與程度較高的出讓方式。劃撥與幾種出讓方式的比較補充內(nèi)容4012補充內(nèi)容41三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其特征概念：是指以出讓方式取得的自有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系?；拘问接谐鍪?、交換和贈與。特征：①是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為；②只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家；③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；④土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時不可分離。422、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、內(nèi)容和程序(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件情況1：直接通過出讓取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

(《城市房地產(chǎn)管理法》第38條)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書；按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。43情況2：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件首先應(yīng)當報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，有兩種處置方式：

一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)；

二是有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國家或作其他處理。

劃撥土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地漁利。否則，要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。44(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)移建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓使用期限(原使用者已使用年限的剩余年限)轉(zhuǎn)讓價格。對于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，如明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)45(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

法律雖沒有對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作出具體的規(guī)定，但規(guī)定了以下幾項轉(zhuǎn)讓的必經(jīng)程序：

①

轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

②

轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶登記及轉(zhuǎn)讓方辦理注銷登記。

③

分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請批準。

④

經(jīng)批準同意轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補簽出讓合同及補交出讓金，或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國家。

46四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理1、土地使用權(quán)出租的概念是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。2、土地使用權(quán)出租的法律特征①

遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則；②不發(fā)生作為物權(quán)的整個轉(zhuǎn)移；③出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊；④出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)；⑤出租主體（出租人）是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人；⑥必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。47五、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押管理1、土地使用權(quán)抵押的概念是指土地使用權(quán)人以土地使用作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。2、土地使用權(quán)抵押的法律規(guī)定（1）抵押權(quán)的設(shè)立與登記（2）抵押權(quán)實現(xiàn)后登記抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷登記。因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過戶登記。以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時，應(yīng)補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。48土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)是指土地產(chǎn)權(quán)在不同經(jīng)濟主體之間的流動和轉(zhuǎn)移。在我國，土地所有權(quán)除了因征收發(fā)生轉(zhuǎn)移外，不允許進入土地市場流轉(zhuǎn)。土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn)主要指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按流轉(zhuǎn)土地的所有權(quán)的主體不同可以分為國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；按流轉(zhuǎn)的客體不同，可以分為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和未利用地流轉(zhuǎn)；按流轉(zhuǎn)的層次不同分為一級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、二級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。關(guān)于土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)補充內(nèi)容49國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

國有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)國有農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)國有未利用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)的一級流轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)的二級流轉(zhuǎn)國有農(nóng)用地使用權(quán)的一級流轉(zhuǎn)國有農(nóng)用地使用權(quán)的二級流轉(zhuǎn)國有未利用地使用權(quán)的一級流轉(zhuǎn)國有未利用地使用權(quán)的二級流轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)作價出資(入股)國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

國有土地使用權(quán)出租

國有土地使用權(quán)抵押

發(fā)包

轉(zhuǎn)讓

出租

抵押

誰開發(fā)，誰使用承包轉(zhuǎn)讓

出租

抵押

關(guān)于國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)補充內(nèi)容50農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義和背景（自學(xué)）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（自學(xué)）第五節(jié)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理51一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的取得現(xiàn)行的農(nóng)民集體土地所有權(quán)是在土地改革、農(nóng)業(yè)合作化、人民公社化的基礎(chǔ)上建立起來的；土地管理法第10條規(guī)定，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體是村農(nóng)民集體或村民小組農(nóng)民集體或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。2、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得（1）依法承包經(jīng)營取得；（2）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得；（3）依法用于非農(nóng)建設(shè)；（4）依法用作宅基地、自留山、自留地；（5）其他方式取得。523、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(1)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的確認土管法11條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)?！?2)農(nóng)村承包地使用權(quán)的確認農(nóng)村土地承包法第23條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府應(yīng)當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。(3)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認土管法實施條例第4條第2款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)?！?34、集體土地所有權(quán)的變更(土管法實施條例第2條)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校粐乙婪ㄕ魇辙r(nóng)民集體土地，并給予補償，征收后的農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)。5、集體土地使用權(quán)收回的條件（土管法65條）因撤消、遷移等原因而停止使用土地的；為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；不按照批準的用途使用土地的。54二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義和背景（自學(xué)）三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（自學(xué)）(自學(xué)后,完成課后作業(yè))55

第六節(jié)土地征收土地征收的概念土地征收補償與安置標準土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限土地征收的程序561、土地征收的含義國家為了社會公共利益的需要，依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤Ｍ恋卣魇张c土地征用的區(qū)別：土地被征收以后，會發(fā)生土地所有權(quán)的改變；而土地征用只是土地使用權(quán)的改變。

一、土地征收的概念572、土地征收的特征（1）土地征收的公益性（2）土地征收的強制性（3）土地征收的補償性（4）土地征收程序的合法性3、經(jīng)濟發(fā)達國家土地征收的特點（1）國家征收土地必須是為了公共目的；（2）征地必須經(jīng)過法定程序；（3）征地補償標準大都接近或等于土地市場價格。58二、土地征收補償與安置標準1、征地補償費的構(gòu)成土地補償費青苗費地上附著物補償費安置補助費社會保障費用新菜地開發(fā)建設(shè)基金拆遷補償費592、征地補償費標準①土地補償費標準（土管法47條）征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。60②安置補助費標準（土管法47條）征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定。61征收耕地安置補助費的計算公式：

F=S×（4～6）×P÷P總/H

S：被征收前3年平均年產(chǎn)值（元）

P：征收耕地面積（公頃）

P總：被征收單位的耕地總面積（公頃）

H：被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)

P總/H：人均耕地面積注意：土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。62實例：現(xiàn)征收某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織耕地40公頃，該單位耕地總面積為400公頃，農(nóng)業(yè)人口為500人，被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值為1000元/公頃，試計算征收該耕地需要的土地補償費和安置補助費？（1）土地補償費

=前三年平均年產(chǎn)值*補償標準*被征收的耕地數(shù)

=1000*補償標準*40

由于補償標準為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍因此，耕地補償費為240000～400000元（2）安置補助費

=每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費*需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù)=被征收的耕地數(shù)/征地前被征地單位人均耕地數(shù)=40/（400/500）=50（人）每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費=前三年平均年產(chǎn)值*補償標準

=1000*補償標準由于每一農(nóng)業(yè)人口的補償標準為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍，每公頃最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍安置補助費=每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費*需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù)

=1000*補償標準*50

因此，安置補助費為200000～300000元，最高為600000元補充內(nèi)容63③新菜地開發(fā)建設(shè)基金收取標準在城市人口（指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口，下同）100萬以上的城市，每征收1公頃菜地，繳納105000～150000元。在城市人口50萬以上，不足100萬的城市，每征收1公頃菜地，繳納75000～105000元；在城市人口不足50萬的城市，每征收1公頃菜地，繳納45000～75000元。

64④土地征收補償安置費的補充規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當批準增加安置補助費。

土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省級人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價。

對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當?shù)厝嗣裾畱?yīng)當將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時，當?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應(yīng)的工作崗位；對不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，應(yīng)當異地移民安置。65三、土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限1、土地征收的審批權(quán)限（土管法45條）（1）征收下列土地，由國務(wù)院批準：基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的其他土地超過70公頃的（2）征收以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。662、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限（土管法44條）（1）國務(wù)院批準權(quán)限：國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用農(nóng)用地的；省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100萬以上的其他城市以及國務(wù)院指定的其他城市擴張用地。（2）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準權(quán)限：上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。

67四、土地征收的程序1、用地預(yù)審?fù)恋毓芾聿块T對建設(shè)項目可行性研究報告或項目建議書中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進行預(yù)審。2、用地申請與審查預(yù)審?fù)戤吅?，用地單位向用地所在地的地、市、縣國土資源行政主管部門提出用地申請，受理用地申請的國土資源行政主管部門，對用地是否進行預(yù)審、用地位置、用地規(guī)模及占用耕地情況進行審查，對符合條件的，擬訂“一書四方案”。3、批前公告和確認在土地征收報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告之被征地農(nóng)民；并由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果；確有必要時，應(yīng)組織聽證會。684、用地審批將擬征土地的有關(guān)資料按要求整理成冊，報本級人民政府審核簽署意見后，逐級上報有批準權(quán)限的人民政府批準。有批準權(quán)限的一級政府土地行政主管部門審查后，報同級人民政府審批。5、征地方案實施（1）發(fā)布征地批準公告經(jīng)批準的征地方案由市、縣人民政府土地行政主管部門在被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內(nèi)予以公告。（2）辦理征地補償?shù)怯?/p>

被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在征地批準公告規(guī)定時間內(nèi)，持土地權(quán)屬證明，到指定的地點辦理征地補償?shù)怯洝?9（3）發(fā)布征地補償安置方案公告

聽取被征地單位和個人對方案的意見，建立和完善補償安置爭議的協(xié)調(diào)和裁決機制。（4）頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》

建設(shè)項目批準并實施后，由土地所在地的市、縣(市)土地行政主管部門向用地單位頒發(fā)。劃撥的，核發(fā)《國有土地劃撥決定書》。6、征地實施監(jiān)督補償安置不落實的，不得強行使用被征土地；對土地補償費的分配和使用進行監(jiān)督。7、土地登記用地單位應(yīng)依法申請土地登記，被征地方應(yīng)依法申請土地變更登記。70土地權(quán)屬糾紛的概念及其產(chǎn)生的原因土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的原則土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的程序第七節(jié)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處71一、土地權(quán)屬糾紛的概念土地權(quán)屬糾紛指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的爭議。包括兩種情況：

土地侵權(quán)糾紛——依法取得的土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害時引起的權(quán)屬糾紛；包括集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及土地他項權(quán)利受到侵犯而引起的糾紛。土地權(quán)屬爭議—