民法第二編物權(quán)（法考學習筆記）

民法第二編物權(quán)

（法考學習筆記大綱簡版）

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民法第二編物權(quán)

物權(quán)法基本原理

?物的特征

?須存在于人體之外（特殊：死者尸體，遺骸屬于物）；

?是有體物（特殊物：電熱聲光）；

?支配權(quán)（風月雷電不是物）；

?有獨立性（樓房里的電梯不是物）；

?能滿足人們生產(chǎn)生活需要；

?特定性（海水不是法律意義上的物）；

?物的分類

?動產(chǎn)與不動產(chǎn)

?動產(chǎn)（交付）

?能夠移動且不因移動損害其價值，如自行車，機器設(shè)備等；

?動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓自交付時發(fā)生效力

?噂《民法典》第224條

?主觀要件：要有交付的合意

?客觀要件：要有直接占有或間接占有的移轉(zhuǎn)

?不動產(chǎn)（登記）

?不能移動或雖可移動但會因移動損害其價值的物，如土地及其定著物，建筑物等；

?不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生

效力，但法律另有規(guī)定的除外

?不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立

?原物與孳息

?天然孳息

?動物生蛋；

?植物結(jié)果實；

?當事人有約定從約定；

?由所有權(quán)人取得；

?有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人時，由用益物權(quán)人取得；

?法定孳息

?利息、租金、其他因法律關(guān)系所得收益，如射幸孳息：彩票，抽獎，保險；

第1頁

?當事人有約定從約定，沒有約定或約定不時按交易習慣；

?夫妻一方個人財產(chǎn)婚后產(chǎn)生的收益應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，除孳息和自然增值外；

?夫妻一方個人財產(chǎn)在婚姻關(guān)條信息存續(xù)期間所生的收益，其中的孳息與自然增值仍

屬個人財產(chǎn)；孳息和自然增值以外的其他收益才屬夫妻共同共有；

?歸屬原則

?標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有；交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所

有，當事人另有約定的除外

?主物與從物

?從物與主物歸同一人所有；

?如空調(diào)與搖控器；

?注：房屋和車位不屬于主物和從物的關(guān)系，二者是獨立的物，可以分開單獨轉(zhuǎn)讓

?貨幣

?具有高度可替代性的特殊種類物，其占有和所有權(quán)不可分割；

?物的效力

?追及效力

?物權(quán)成立后，不論如何輾轉(zhuǎn)，只要在最后占有人處發(fā)現(xiàn)自己的物，即可予以取回；（善意取

得而阻斷追及效力）

?排他效力

?同一物上不得同時存在兩個所有權(quán)或兩個內(nèi)容相沖突的他物權(quán)；

?優(yōu)先效力

?物權(quán)對債權(quán)優(yōu)先，物權(quán)相互間優(yōu)先

?民事主體需要同時承擔民事責任、行政責任和刑事責任但其財產(chǎn)不足以支付的,應(yīng)當優(yōu)先承擔

民事責任

?物權(quán)類型

?自物權(quán)（所有權(quán)）

?民事主體依法對自己的所有物所享有的物權(quán)

?是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能

?他物權(quán)（限制物權(quán)）

?用益物權(quán)

?以一定范圍內(nèi)的使用、收益為目的而在他人之物上設(shè)立的定限物權(quán)

?如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)、自然資源

使用權(quán)等

?擔保物權(quán)

?為擔保債權(quán)的實現(xiàn)，由債務(wù)人或第三人提供特定物或權(quán)利作為標的物而設(shè)定的限定

物權(quán)

第2頁

?如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等

?物權(quán)優(yōu)先效力

?原則

?先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)得到實現(xiàn)，先成立的物權(quán)壓制后成立的物權(quán)

?物權(quán)的優(yōu)先效力

?物權(quán)優(yōu)于債權(quán)

?同一財產(chǎn)向2個以上債權(quán)人抵押、拍賣、變賣，清償順位

?除民法典414

?抵押權(quán)已經(jīng)登記按登記時間先后確定清償順序；

?抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

?抵押權(quán)未登記的按債權(quán)比例清償；

?其他可登記的擔保物權(quán)，清償順序可參照；

?動產(chǎn)擔保物權(quán)順位

?同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先

后確定清償順序；

?等民法典415

?動產(chǎn)抵押擔保的主債權(quán)是抵押物的價款，標的物交付后10日內(nèi)辦理抵押登記，該抵押權(quán)人

優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔保物權(quán)人受償，但留置權(quán)人除外；

?警民法典416

?同一動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置，留置權(quán)人優(yōu)先受償；

?尊民法典456

?留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)

?先設(shè)立質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)，后成立留置權(quán)

?留置權(quán)優(yōu)先于質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)；

?除民法典456

?先成立留置權(quán)，后設(shè)立質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)

?留置權(quán)成立后，動產(chǎn)所有人以自己名義再設(shè)立質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)，則先成立留置權(quán)優(yōu)先

于后設(shè)立的質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)；

?留置權(quán)成立后，留置權(quán)人以自己名義再設(shè)立質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)，則后設(shè)立的質(zhì)權(quán)、抵押

權(quán)優(yōu)先于先成立的留置權(quán)；

?質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)

?原則：先設(shè)立的優(yōu)先于后設(shè)立的；

第3頁

?特別規(guī)則

?先登記的動產(chǎn)抵押權(quán)〉后登記的動產(chǎn)抵押權(quán)＞未登記的動產(chǎn)抵押權(quán)；

?泳民法典414

?同一動產(chǎn)并存質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)：先公示（交付、登記）＞后公示（交付、登記）；

?答民法典415

?買賣動產(chǎn)時，為擔保轉(zhuǎn)讓價款所設(shè)立（交付后10日內(nèi)辦理登記）的動產(chǎn)抵押權(quán)＞動

產(chǎn)買受人以該動產(chǎn)設(shè)立的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)；

?尊民法典416

?質(zhì)權(quán)人轉(zhuǎn)質(zhì)，無論承諾轉(zhuǎn)質(zhì)還是責任轉(zhuǎn)質(zhì)，轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)均優(yōu)先于質(zhì)權(quán)；

?尊民法典434

?法院應(yīng)支持情形

?擔保人在設(shè)立動產(chǎn)浮動抵押并辦理抵押登記后又購入或融資租賃方式承租新動產(chǎn)，為擔保價

款債權(quán)或租金的實現(xiàn)而訂立擔保合同，并在該動產(chǎn)交付后10日內(nèi)辦理登記，主張其權(quán)利優(yōu)

先于在先設(shè)立的浮動抵押權(quán)

?*民法典擔保制度解釋57

?在該動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)或保留所有權(quán)的出賣人；

?為價款支付提供融資而在該動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的債權(quán)人；

?以融資租賃方式出租該動產(chǎn)的出租人；

?買受人取得動產(chǎn)但未付清價款或承租人以融資租賃方式占有租賃物但未付清全部租金，又以

標的物為他人設(shè)立擔保物權(quán)，為擔保物權(quán)或租金的實現(xiàn)而訂立擔保合同，并在該動產(chǎn)交付后

10日內(nèi)辦理登記，主張其權(quán)利優(yōu)先于買受人為他人設(shè)立擔保物權(quán)；

?卷民法典57

?承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)

?尊民法典807

?構(gòu)成要件

?發(fā)包人與承包人間成立建設(shè)工程施工合同或裝飾裝修施工合同；

?發(fā)包人經(jīng)承包人催告后經(jīng)過合理期間仍未支付到期工程價款；

?建設(shè)工程適宜折價或拍賣；

?建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收質(zhì)量合格或未竣工工程經(jīng)驗收質(zhì)量合格；

?行使方式

?發(fā)包人可與承包人協(xié)議將建設(shè)工程折價歸承包人所有，優(yōu)先抵償?shù)狡诠こ虄r款；

?承包人亦可申請法院拍賣建設(shè)工程，并以拍賣所得價款優(yōu)先清償?shù)狡诠こ虄r款；

?效力

第4頁

?房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)〉承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)〉建設(shè)工程的不動產(chǎn)抵押權(quán)

和發(fā)包人其他債權(quán)人的債權(quán)；

?承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)，不包括承包人逾期支付建設(shè)工程價款的利息、違約金、

損害賠償金等；

?期限

?承包人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，最長不超過18個月，自發(fā)包

人應(yīng)當給付建設(shè)工程價款日起算；

?房屋消費者物權(quán)期待權(quán)

?普九民紀要125、126

?法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

?所購房是用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

?消費者已支付價款超過合同約定總價款50%,從寬認定；

?一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)

?尊九民紀要127

?法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

?法院查封前已合法占有該不動產(chǎn)；

?已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按法院要求交付執(zhí)行；

?非因買受人自身原因未辦理過戶登記

?買受人有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出辦理過戶登記請求等

積極行為；

?其他合理客觀理由未辦理過戶登記的；

?物權(quán)保護

?確認物權(quán)請求權(quán)

?因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利

?如借名買房；

?物權(quán)請求權(quán)

?獨立于物權(quán)的一種行為請求權(quán)

?物權(quán)未受到妨害也不存在受到妨害的可能性時，物權(quán)人不享有物權(quán)請求權(quán)

?物權(quán)請求權(quán)是基于物權(quán)而派生的權(quán)利，性質(zhì)上屬于救濟權(quán)

?可以適用債權(quán)的有關(guān)規(guī)定

?不能與物權(quán)分離而單獨存在

?無權(quán)占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物

?分類

?返還原物請求權(quán)

第5頁

?益民法典235

?無權(quán)占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)，權(quán)利人可請求返還原物；

?效力：被請求人應(yīng)返還原物及孳息；

?不動產(chǎn)：不受訴訟時效限制；

?動產(chǎn)

?特殊動產(chǎn)：不受訴訟時效限制；

?普通動產(chǎn)

?一般情況：3年訴訟時效；

?特殊情況：2年除斥期間；

?排除妨礙請求權(quán)

?妨害物權(quán)或可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或消除危險

?效力

?被請求人須采取措施排除妨害；

?排除妨害費用承擔

?原則上應(yīng)由妨害人承擔；

?因自然力造成妨害的，雙方合理分擔；

?清除危險請求權(quán)

?可能妨害物權(quán)，權(quán)利人可請求消除危險；

?效力

?消除危險；

?消險危險的費用，原則上應(yīng)由被請求人負擔；

?行權(quán)方式

?和解，調(diào)解，仲裁，訴訟等途徑；

?不適用訴訟時效（未登記的動產(chǎn)物權(quán)除外）；

?物上請求權(quán)（要物不要錢）

?占有保護請求權(quán)

?占有返還請求權(quán)

?占有人的占有被侵奪；

?請求人為占有物被侵奪的占有人；

?必須自占有被侵奪日起1年內(nèi)行使；

?被請求人為侵奪人及其繼受人；

?侵占發(fā)生日起算，1年除斥期間；

?排除妨礙請求權(quán)

?占有被妨害；

?妨害具有不法性或超越正常容忍限度；

?提出請求時，妨害仍在持繼中；

?請求人為占有被妨礙者；

第6頁

?被請求人為對不法妨害的除去具有支配力的人；

?消除危險請求權(quán)

?恢復原狀請求權(quán)

?造成不動產(chǎn)或動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或恢復原狀

?債權(quán)請求權(quán)（要錢不要物）

?以債權(quán)受侵害為前提，恢復被損害的利益，通常以相對人主觀上有過錯為要件，賠償損失，

原則上一般受訴訟時效的限制；

?適用訴訟時效；

所有權(quán)

?所有權(quán)取得

?原始取得

?又稱權(quán)利新生，是非基于原權(quán)利人的意志或意思而取得，是基于法律的規(guī)定而取得某物的所

有權(quán)

?如：先占、孽息，勞動生產(chǎn)，善意取得，拾得，發(fā)現(xiàn)，添附，征收等；

?繼受取得

?又稱傳來取得，是基于原權(quán)利人的意志或意思而取得某物的所有權(quán)

?如：合同，繼承或受遺贈；

?物權(quán)變動

?規(guī)貝IJ

?,除孟憲貴之民法精講

?公示原則

?不公示不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果

?動產(chǎn)物權(quán)變動生效要件：交付

?不動產(chǎn)物權(quán)變動生效要件：登記

?一般物權(quán)變動=有權(quán)處分+有效合同+登記/交付=物權(quán)變動=繼受取得；

?權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供

?等《民法典》第218條

?不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿

時發(fā)生效力

?等《民法典》第214條

?基于法律行為

第7頁

?類型

?單方民事法律行為

?拋棄，捐助；

?雙方民事法律行為

?合同；

?多方民事法律行為

?設(shè)立公司協(xié)議；

?物權(quán)變動公示手段（生效要件）

?不動產(chǎn)以登記

?公示對抗主義

?土地承包經(jīng)營權(quán)：自合同生效時設(shè)立，流轉(zhuǎn)時未經(jīng)登記不得對抗善

意第三人；

?地役權(quán)：自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人;

?動產(chǎn)抵押權(quán)：自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三

人；

?更正登記

?不動產(chǎn)登記薄記載權(quán)利人書面同意更正或證據(jù)證明登記確有錯誤，

登記機構(gòu)應(yīng)予以更正；

?異議登記

?情形：借名買房；

?原因：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正；

?效力：申請人自異議登記日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效；

?異議登記不當，造成權(quán)利人損害，權(quán)利人可向申請人請求損害賠償;

?法律效力：不阻卻債權(quán)與物權(quán)，僅阻卻善意取得的發(fā)生；

?預告登記

?情形：解決期房買賣中的“一房數(shù)賣”，基于房屋買賣合同而產(chǎn)生

的債權(quán)；

?預告登記后的效力

?買方對房屋享有的仍然是債權(quán)而非物權(quán)；

?仍可出賣該房屋，仍是有權(quán)處分，合同仍合法有效；

?預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的,

不發(fā)生物權(quán)效力

?預告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90

日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效

?法律效力：不阻卻債權(quán)，僅阻卻物權(quán)；

?動產(chǎn)以移轉(zhuǎn)占有

?現(xiàn)實交付

?直接交付標的物；

第8頁

?觀念交付

?簡易交付

?先租借后買；

?指示交付

?購買前第三人占有，合同成立時第三人代替交付；

?占有改定

?先賣后租借；

?擬制交付

?交付標的物的單證；

?非基于法律行為

?事件和事實行為

?善意取得

?尊民法典311

?特殊物權(quán)變動=無權(quán)處分+有效合同+登記/交付=物權(quán)變動=原始取得=善

意取得；

?不動產(chǎn)=賣方無權(quán)處分+買方主觀善意且無重大過失+買方客觀支付合理對價

+已經(jīng)完成公示=善意取得

?適用范圍

?動產(chǎn)

?占有委托物，如租賃合同關(guān)系，保管合同關(guān)系，承攬合同關(guān)

系等；

?占有脫離物，如盜贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物等（不適

用善意取得）；

?不動產(chǎn)

?夫妻共有房屋，產(chǎn)權(quán)只登記在一人名下；

?法院作出判決后導致記名產(chǎn)權(quán)人和實際產(chǎn)權(quán)人不一致；

?房屋買賣合同被認定為無效或被撤銷后尚未辦過戶登記手續(xù)

期間；

?抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等可善意取得；

?效力

?行為人善意取得標的物后對標的物的再處分屬于有權(quán)處分，二者簽

訂的合同合法有效，第三人可繼受取得標的物所有權(quán)；

?盜贓物、遺失物不適用于善意取得制度

?拾得遺失物

*含義

第9頁

?發(fā)現(xiàn)他人遺失的動產(chǎn)并予以占有的一種民事法律事實；

?拾得人義務(wù)

?返還義務(wù)，拒不返還按侵權(quán)之訴處理；

?通知義務(wù)

?拾得人應(yīng)當及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或送交公安等有關(guān)部門

?保管義務(wù)（因故意或重大過失致遺失物毀損滅失應(yīng)承擔民事責任）；

?拾得人權(quán)利

?必要費用請求權(quán)；

?懸賞報酬請求權(quán)；

?拾得人侵占遺失物，喪失必要費用請求權(quán)和懸賞報酬請求權(quán)；

?所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物

?遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠

償，或者自知道或者應(yīng)當知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請求返

還原物

?受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)

利人請求返還原物時應(yīng)當支付受讓人所付的費用

?權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償

?效力

?發(fā)布招領(lǐng)公告日起1年內(nèi)無人認領(lǐng)，歸國家所有；

?拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物，參照適用拾得遺失物的有關(guān)

規(guī)定，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定

?遺失物不適用于善意取得制度

?無主動產(chǎn)的先占

?須以自己所有的意思占有無主物；

?標的物是無主動產(chǎn)；

?不違反法律法規(guī)的強制性或禁止性規(guī)定；

?添附

?安民法典322

?附合

?不動產(chǎn)與動產(chǎn)

?附合物的所有權(quán)由不動產(chǎn)所有人取得，應(yīng)給原動產(chǎn)所有人補

償；

?動產(chǎn)與動產(chǎn)

?價值較高的原所有人取得合成物的所有權(quán)，并給予對方補償;

混合

第10頁

?動產(chǎn)與動產(chǎn)

?價值較高的原所有人取得合成物的所有權(quán)，并給予對方補償;

?加工

?勞力與他人動產(chǎn)

?加工物的所有權(quán)原則上歸原物所有人，并給加工人以補償；

?例外：加工物價值大于原物時，可歸加工人所有，給原物所

有人補償；

?合法建造房屋、拆除房屋

?里民法典231

?因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)

生效力

?取得孽息

**民法典321

?公法上的行為

?征收、沒收、強制執(zhí)行

?尊民法典229

?有公共利益的需要，方可進行征收，實現(xiàn)國家、集體和個人利益的統(tǒng)一

?征收須依照法定權(quán)限和程序進行，保證程序公正

?征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予征收補償，維護被征

收人的合法權(quán)益

?征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件

?繼承

?等民法典230

?因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力

?除《民法典》第230條

?生效法律文書

?耍民法典229

?法院判決

?人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅

的，自法律文書生效時發(fā)生效力

?物權(quán)變動公示手段（生效要件）

?不以登記或移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)變動的公示手段，以其他方式如法律文書等為公示手段;

?動產(chǎn)無須交付、不動產(chǎn)無須登記，即可發(fā)生物權(quán)變動的法律效果

業(yè)主建筑物

第11頁

專有權(quán)

?業(yè)主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分權(quán)利；

?言《民法典》第271條

?業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益；

?建筑物及其附屬設(shè)施費用分攤、收益分配等事項，有約定從約定，沒有約定或約定不明，按

業(yè)主專有部分面積所占比例確定；

?尊《民法典》第283條

?共有權(quán)

?業(yè)主對建筑物專有部分外的共有部分，享有權(quán)利承擔義務(wù)；

?不得放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)；

?共有部分的權(quán)利隨建筑物一并轉(zhuǎn)讓；

?各區(qū)分所有權(quán)人間不存在優(yōu)先購買權(quán)，不同于按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)；

?業(yè)主共有：小區(qū)道路、小區(qū)綠地，小區(qū)公共場所及公共設(shè)施，小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房，小區(qū)維修

資金等；

?全樓共有：建筑物外墻、屋頂，樓梯等；

?注：車位、車庫屬于開發(fā)商所有，由開發(fā)商通過出售、附贈或出租的方式轉(zhuǎn)移給業(yè)主，不屬

于業(yè)主共有

?成員權(quán)

?尊《民法典》第278條

?基于建筑物管理、維護和修繕等共同事務(wù)產(chǎn)生的成員權(quán)；

?一般事項

?制定與修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

?選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；

?選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；

?使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

?行權(quán)

?應(yīng)由專有部分面積占2/3以上業(yè)主且人數(shù)占2/3以上業(yè)主參與表決；

?應(yīng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意；

?特殊事項

?籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

?改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

?改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動；

?行權(quán)

?應(yīng)由專有部分面積占2/3以上業(yè)主且人數(shù)占2/3以上業(yè)主參與表決；

?應(yīng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主

同意；

?業(yè)主權(quán)利

第12頁

自治權(quán)

?可設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會；

?業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依法律法規(guī)規(guī)定；

?地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導

和協(xié)助；

?決定撤銷權(quán)

?業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定，對業(yè)主具有法律約束力；

?業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可請求法院予

以撤銷；

?物業(yè)管理權(quán)

?自主管理權(quán)，委托管理權(quán)；依法更換解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；

?監(jiān)督權(quán)，知情權(quán)；

?積極配合開展應(yīng)急處理措施；

?救濟權(quán)

?建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益行為，有權(quán)請

求其承擔民事責任；

?優(yōu)先保障權(quán)

?建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要

?業(yè)主義務(wù)

?禁止住改商

?應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意才可變更（利害關(guān)系人享一票否決權(quán)）；

?禁止權(quán)利濫用

?共有制度

?按份共有

?管理

?有約定從約定，沒有約定或約定不明，各共有人都有管理權(quán)利和義務(wù)；

?對共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或用途，應(yīng)經(jīng)占2/3以上按份共有人同

意，另有約定除外；

?管理行為：對共有物保值、增值的行為；

?收益分配

?有約定從約定，沒有約定以出資額原則，出資不明以等額為原則；

?費用分擔

?有約從約，無約按份額分擔；

?分割原則

?有約從約，無約隨時可分；按份共有人請求分割共有物，不受訴訟時效期間限制；

?方式：協(xié)商，實物，折價，變價，拍賣，變賣都可；

?暇疵擔保：其他共有人分擔；

第13頁

?共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系應(yīng)按約定，但共有人

有重大理由需要分割的，可以請求分割；

?因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當給予賠償

?處分

?共有物

?需2/3以上份額共有人同意，否則屬無權(quán)處分；

?合同有效+善意取得=善意取得共有物所有權(quán)；

?份額

?轉(zhuǎn)讓自由，無須經(jīng)其他按份共有人同意；

?按份共有人之間轉(zhuǎn)讓份額，其他按份共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)

?對外轉(zhuǎn)讓的限制

?同等條件下，其他按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；

?應(yīng)及時將轉(zhuǎn)讓條件通知其他共有人，使合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購權(quán)；

?多人行使優(yōu)先購買權(quán)時，協(xié)商確定，協(xié)商不成按共有份額比例行使;

?第三人損害共有物

?連帶債權(quán)：對外連帶，對內(nèi)按份

?各共有人均可行使全部物上請求權(quán)或債權(quán)請求權(quán)；

?共有物害第三人

?萼《民法典》第307條

?連帶債務(wù)

?第三人可請求各共有人清償全部損失；

?超過份額，有權(quán)向其他共有人追償；

?共同共有

?分類

?夫妻關(guān)系

?家庭關(guān)系

?遺產(chǎn)繼承關(guān)系

?合伙關(guān)系

?同居關(guān)系

?管理

?有約從約，無約則各共有人都有管理權(quán)利和義務(wù)；

?全體共有人一致同意；

?考《民法典》第301條

?收益分配

第14頁

?共同享有；

?費用負擔

?有約從約，無約共同負擔；

?分割原則

?共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割

?因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當給予賠償

用益物權(quán)

?建設(shè)用地使用權(quán)

?設(shè)立

?建設(shè)用地使用權(quán)可在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立；

?設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境要求；

?可采取有償出讓或無償劃撥方式；

?建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立；

?經(jīng)營性或2個以上意向用地，公開競價方式；

?建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利

?不得擅自改變土地用途；

?建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，有證據(jù)證明其所屬的除外;

?有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與，應(yīng)由登記機構(gòu)申請變更登記，附著于該土

地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施與其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并處分；

?設(shè)立抵押應(yīng)以書形式訂立，抵押權(quán)自登記時設(shè)立；

?房地一體

?房隨地走

?建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，與附著于土地上的建筑物隨之一并處分；

?地隨房走

?建筑物轉(zhuǎn)讓出資，該建筑物等占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分；

?續(xù)期

?住宅的期限屆滿自動續(xù)期；

?非住宅的限屆滿依法律規(guī)定辦理；

?消滅

?建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)及時辦理注銷登記，登記機構(gòu)應(yīng)收回權(quán)屬證書；

?土地承包經(jīng)營權(quán)

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雙層經(jīng)營體制

?農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合；

?工；《農(nóng)村土地承包法》第3條

?農(nóng)村集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、草地、林地及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法

實行；

?不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開

協(xié)商等方式承包

?尊《農(nóng)村土地承包法》第3條

?設(shè)立（合同生效）

?土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立；

?登記機構(gòu)應(yīng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證，林權(quán)證等證書并登記造冊，確認土

地承包經(jīng)營權(quán)；

?承包期

?耕地承包期：30年；

?草地承包期：30~50年；

?林地承包期：30~7。年；

?承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人依農(nóng)村土地承包法律規(guī)定繼續(xù)承包；

?發(fā)包

?應(yīng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同

意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準

?噂《農(nóng)村土地承包法》第52條第1款

?優(yōu)先承包權(quán)

?以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)

?法《農(nóng)村土地承包法》第51條

?繼承

?林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包

?“耕地”或“草地”等農(nóng)用地上的土地承包經(jīng)營權(quán)不能繼承，只能繼承承包收益

?流轉(zhuǎn)（登記）

?“流轉(zhuǎn)登記對抗主義”

?土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人可向縣以上登記機構(gòu)申請登記，未經(jīng)登記不得

對抗善意第三人；

?土地承包經(jīng)營權(quán)人依法律規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓；

?土地承包經(jīng)營權(quán)人可自主決定依法采取出租、入股或其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)；

?土地經(jīng)營有權(quán)在合同約定期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益；

第16頁

?流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立，可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登

記，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人；

?通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書，可依法采取出

租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)；

?限制

?非經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)；

?宅基地使用權(quán)

?宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定；

?登記

?已登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅，應(yīng)及時辦理變更登記或注銷登記；

?消滅

?宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失，宅基地使用權(quán)消滅，對失去宅基地的村民應(yīng)依法重新分配宅

基地；

?宅基地使用權(quán)不得抵押；

?居住權(quán)

?居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要

?登記時設(shè)立

?設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同

?居住權(quán)未登記的，不影響合同的債權(quán)效力

?居住權(quán)無償設(shè)立，另有約定的除外；

?設(shè)立居住權(quán)應(yīng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立；

?遺囑設(shè)立居住權(quán)

?遺囑繼承和遺贈；

?遺囑有效是前提；

?有相應(yīng)義務(wù)的，繼承人或受遺贈人應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)；

?繼承人或受遺贈人不得有違反法律強制性規(guī)定的行為；

?受遺贈人應(yīng)及時作出接受的意思表示；

?限制

?居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承；

?設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，另有約定的除外；

?居住權(quán)不得設(shè)定抵押，不得遺贈；

?消滅

?居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡；

?居住權(quán)消滅應(yīng)及時辦理注銷登記；

第17頁

?地役權(quán)

?特征

?從屬性

?從屬于需役地，不得單獨轉(zhuǎn)讓或抵押；

?優(yōu)先性

?地役權(quán)優(yōu)先；

?不可分性

?需役地與供役地的部分轉(zhuǎn)讓不影響其效力；

?地役權(quán)有期限，相鄰關(guān)系才是無期限；

?內(nèi)容

?享受性的權(quán)利，書面約定或書面協(xié)議，可以有償或無償，有期限，不一定毗鄰；

?利用他人不動產(chǎn)提高自己不動產(chǎn)收益；

?如通行便利和觀看風景

占有制度

?占有的要素

?一種事實狀態(tài)或事實管領(lǐng)力

?占有的意思；

?占有的分類

?依據(jù)本權(quán)

?有權(quán)占有

?對物享有占有的物權(quán)，債權(quán)，監(jiān)護權(quán)，身份權(quán)，扣押的公權(quán)力等，是合法原因而取

得的占有；

?無權(quán)占有

?無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物

?弁《民法典》第235條

?返還原物請求權(quán)的權(quán)利人系物權(quán)人，義務(wù)人系無權(quán)占有人

?占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；

?無權(quán)占有人對占有物不享有使用權(quán)利

?號民法典459

?惡意占有人應(yīng)承擔賠償責任；

?善意自主占有人不承擔賠償責任；

?善意他主占有人超越假想占有權(quán)限使用占有物導致?lián)p害應(yīng)承擔賠償；

第18頁

無權(quán)占有人與權(quán)利人間的返還與費用補償

?尊民法典460

?無權(quán)占有人無論善意還是惡意占有，對權(quán)利人負有返還原物與孽息的義務(wù)；

?無權(quán)占有期間，無權(quán)占有人為維持占有物的存在或其效用所支出的必要費用,

善意占有人有權(quán)請求權(quán)利人返還補償，惡意占有人無權(quán)請求返還補償；

?對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；

?因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)依法請求損害賠償

?》《民法典》第462第1款

?無權(quán)占有人毀損滅失后的返還與賠償

**民法典461

?無權(quán)占有人無論善意還是惡意占有，對權(quán)利人負有返還現(xiàn)存不當?shù)美牧x務(wù);

?無現(xiàn)在不當?shù)美蚍颠€現(xiàn)存不當?shù)美圆蛔銜r

?惡意占有人無論對占有物毀損滅失是否有過錯，均承擔損害賠償，

不受不可抗力的限制；

?善意自主占有人不承擔賠償責任；

?善意他主占有人超越假想占有權(quán)限行為造成占有物毀損滅失應(yīng)承擔

賠償；

?例：遺失物拾得人的占有，小偷對贓物的占有，無效買賣合同中買受人的占有，租

賃期滿后承租人對租賃物的占有；

?區(qū)分的意義

?無權(quán)占有人在本權(quán)人請求返還原物時，有返還義務(wù)；

?主觀心理

?善意占有

?無權(quán)占有人“不知道也不應(yīng)當知道自己的占有欠缺占有的權(quán)利來源”；

?例：乙拾得甲丟失的手機，然后當禮物贈送給不知情的丙；

?不動產(chǎn)或動產(chǎn)被占有人占有，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)支付善意占

有人因維護該不動產(chǎn)或動產(chǎn)支出的必要費用

?善意取得

?區(qū)別：無權(quán)處分場合，受讓人受讓時“不知道讓與人的行為系無權(quán)處分”；

?例：甲借手機給乙，乙謊稱自己的，以市價出賣給不知情的丙并交付；

?（盜贓、遺失物不適用善意取得）

?惡意占有

?占有人知道其無占有的權(quán)利來源或?qū)τ谠撐镒约菏欠裼袡?quán)占有雖有懷疑而仍然占有

?風險負擔

第19頁

?占有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)?，?/p>

有人應(yīng)當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或補償金等返還給權(quán)利人；

?權(quán)利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人應(yīng)當賠償損失

?區(qū)分的意義

?無權(quán)占有人使用占有物導致受損折舊，惡意占有人應(yīng)承擔賠償責任；

?善意自主占有人不承擔賠償；

?善意他主占有人超越假想占有權(quán)限，應(yīng)賠償；

?權(quán)利人請求返還占有物時，善意占有人有權(quán)請救濟