(2012)8章10節(jié)土地增值稅法

第十節(jié)土地增值稅法8/16/20241學(xué)習(xí)目標1、了解土地增值稅的概念、特征、稅率和稅收征收管理2、熟悉土地增值稅的征稅范圍、納稅人和稅收減免優(yōu)惠3、掌握土地增值稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算8/16/20242基礎(chǔ)會計目錄一、土地增值稅概述二、土地增值稅納征稅范圍三、土地增值稅納稅義務(wù)人四、土地增值稅稅率五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算六、土地增值稅稅收優(yōu)惠七、土地增值稅征收管理8/16/20243基礎(chǔ)會計一、土地增值稅概述（一）土地增值稅概念對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國1994年1月1日起開征土地增值稅8/16/20244基礎(chǔ)會計（二）土地增值稅特征：1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象2）征稅面較廣3）采用四級超率累進稅率4）按次征收8/16/20245基礎(chǔ)會計（三）土地增值稅的作用對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為增加國家財政收入8/16/20246基礎(chǔ)會計二、土地增值稅納征稅范圍土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。8/16/20247基礎(chǔ)會計征稅范圍的一般界定標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。8/16/20248基礎(chǔ)會計（一）基本范圍

1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

2、地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

3、存量房買賣8/16/20249基礎(chǔ)會計有關(guān)事項是否屬于征稅范圍1、出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2、繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈予，征。3、出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4、房地抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5、房地交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。2.具體規(guī)定（二）征稅范圍的具體界定8/16/202410基礎(chǔ)會計有關(guān)事項是否屬于征稅范圍6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7、合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9、代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10、房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）。8/16/202411基礎(chǔ)會計【多選題】下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（）。A、房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬B、個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.個人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)D.因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)8/16/202412基礎(chǔ)會計【答案】ABD。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項所述為經(jīng)營性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。8/16/202413基礎(chǔ)會計【單選題】下列各項中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)【答案】C8/16/202414基礎(chǔ)會計三、土地增值稅納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。

單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。8/16/202415基礎(chǔ)會計第一，不論法人與自然人第二，不論經(jīng)濟性質(zhì)。第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人。第四，不論部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。8/16/202416基礎(chǔ)會計【多選題】轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A.學(xué)校B.稅務(wù)機關(guān)

C.外籍個人D.國有企業(yè)【答案】ABCD小思考：8/16/202417基礎(chǔ)會計級數(shù)增值額占扣除項目比例稅率

速算扣除系數(shù)

1

50％以下

30％

0

2

50％－100％

40％

5%

3

100％－200％

50％

15%

4

200％以上

60％

35%四、土地增值稅稅率

（小例算法，收入500，扣除100兩種過程；推導(dǎo)速算扣除數(shù)）8/16/202418基礎(chǔ)會計【計算題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額4200萬元，計算其應(yīng)適用的稅率。如果扣除項目是2000？8/16/202419基礎(chǔ)會計8/16/202420基礎(chǔ)會計五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算8/16/202421基礎(chǔ)會計（一）應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。1、貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。8/16/202422基礎(chǔ)會計2、實物收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材。水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。一般要對這些實物形態(tài)的財產(chǎn)進行估價。3、其他收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。其價值需要進行專門的評估。8/16/202423基礎(chǔ)會計轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）扣除項目的確定8/16/202424基礎(chǔ)會計1.轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項目的確定（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。A、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。8/16/202425基礎(chǔ)會計B、取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。8/16/202426基礎(chǔ)會計（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。

土地的征用及拆遷補償費前期工程費、建筑安裝費基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用等。8/16/202427基礎(chǔ)會計（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用1、能夠計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率）。2、不能計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。全部自有資金，沒有利息支出也是8/16/202428基礎(chǔ)會計8/16/202429基礎(chǔ)會計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、印花稅

、城建稅、教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金8/16/202430基礎(chǔ)會計（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%8/16/202431基礎(chǔ)會計2.對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定（1）房屋及建筑物的評估價格

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率重置成本：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。8/16/202432基礎(chǔ)會計成新度折扣率：

按新舊程度作一定比例的折扣。例如：一幢房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新？則該房的評估價格為：

4000×60%=2400（萬元）。8/16/202433基礎(chǔ)會計（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。注意：A、不能取得評估價，但有購房發(fā)票？從購買之年起每年加計發(fā)票金額5%計算扣除。B、沒有評估價，又沒發(fā)票，實行核定價C、購進的契稅可在此扣。不作為加計5%的依據(jù)8/16/202434基礎(chǔ)會計【例題】某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.計算該企業(yè)在繳納土地增值稅時的增值額。8/16/202435基礎(chǔ)會計【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：（1）房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（萬元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用，本題沒有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額＝10000－8400－115＝1485（萬元）8/16/202436基礎(chǔ)會計3.轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)的扣除項目金額的確定（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。8/16/202437基礎(chǔ)會計（三）應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額=增值額×稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)8/16/202438基礎(chǔ)會計8/16/202439基礎(chǔ)會計例：順馳公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為460萬元，其中扣除項目金額為100萬元，計算應(yīng)納土地增值稅。第一步：計算增值額增值額=460-100=360萬元第二步：計算增值額與扣除項目比率360/100=360%

8/16/202440基礎(chǔ)會計第三步：計算應(yīng)納稅款方法一：分段計算，土地增值稅=5030%+5040%+10050%+16060%=15+20+50+96=181萬元方法二：速算扣除，土地增值稅=增值額60%—扣除項目35%=36060%—10035%=181萬元8/16/202441基礎(chǔ)會計六、土地增值稅稅收優(yōu)惠（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。8/16/202442基礎(chǔ)會計（二）國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。8/16/202443基礎(chǔ)會計（三）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。8/16/202444基礎(chǔ)會計（四）其他減免1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營作價入股的，暫免，再轉(zhuǎn)讓時要征。2、合作建房，建成分房自用暫免，建成轉(zhuǎn)讓時要征。3、企業(yè)兼并中，暫免4、個人互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征8/16/202445基礎(chǔ)會計計算案例1：2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅：8/16/202446基礎(chǔ)會計【解析】根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：計算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬元）；計算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬元）；計算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬元）。8/16/202447基礎(chǔ)會計計算案例2：

新新房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，獲得貨幣收入20000萬元，支付土地款4000萬元，開發(fā)成本3800萬元，開發(fā)費用共計1200萬元（其中利息1000萬元，未超過標準，其他開發(fā)費用扣除比例5％），按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅(5％)、城建稅(7％)、教育費附加(3％)和印花稅(0.5‰)，計算該公司應(yīng)納土地增值稅。8/16/202448基礎(chǔ)會計[計算案例2：答案]轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：20000萬元允許扣除項目金額：1、開發(fā)費用=1000+(4000+3800)×5％=1390萬元2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=20000×5％×(1+7％+3％)=1100萬元，房地產(chǎn)公司的印花稅不允許扣除。3、加計扣除=(4000+3800)×20％=1560萬元8/16/202449基礎(chǔ)會計允許扣除總計=4000+3800+1390+1100+1560=11850萬元增值額=20000-11850=8150萬元增值額占扣除項目比例=8150÷11850=68.78％，適用稅率40％，扣除率5％土地增值稅=8150×40％-11850×5％=3260-592.5＝2667.5（萬元）8/16/202450基礎(chǔ)會計計算案例3：興業(yè)公司是主營產(chǎn)品制造的生產(chǎn)企業(yè)，該公司建造普通住宅一棟銷售給本企業(yè)職工，獲得貨幣收入5000萬元，支付土地款2000萬元，開發(fā)成本1600萬元，開發(fā)費用計800萬元，利息支出不能提供金融機構(gòu)證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費用扣除比例為10％，按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅250萬元，城建稅和教育費附加共計25萬元，印花稅2.5萬元，計算該公司應(yīng)納土地增值稅。8/16/202451基礎(chǔ)會計[計算案例3：答案]轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5000萬元允許扣除項目金額：開發(fā)費用=(2000+1600)×10％=360萬元轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=250+25+2.5=277.5萬元，一般企業(yè)的印花稅允許扣除，但沒有加計扣除。8/16/202452基礎(chǔ)會計允許扣除總計=2000+1600+360+277.5=4237.5（萬元）增值額=5000-4237.5=762.5（萬元）增值額占扣除項目比例=762.5÷4237.5=17.8％因是普通住宅，增值額又扣除項目的20％，故免土地增值稅。8/16/202453基礎(chǔ)會計計算案例4：興華公司是一家倉儲企業(yè)，現(xiàn)因管理需要，將一座倉庫出售。倉庫賬面原值500萬元，已提取折舊100萬元，現(xiàn)出售價格700萬元。經(jīng)評估機構(gòu)評估，該倉庫重置成本400萬元，成新率80％，按照規(guī)定繳納營業(yè)稅35萬元，城建稅和教育費附加3.5萬元，印花稅0.35萬元。計算該公司應(yīng)納土地增值稅。8/16/202454基礎(chǔ)會計[計算案例4：答案]轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入700萬元允許扣除的評估價格=400×80％=320萬元允許扣除稅金=35+3.5+0.35=38.85萬元，轉(zhuǎn)讓舊房，印花稅允許扣除，但沒有加計扣除。8/16/202455基礎(chǔ)會計允許扣除總計=320+38.85=358.85（萬元）增值額=700-358.85=341.15（萬元）增值額占扣除項目比=341.15÷358.85=95％，適用稅率40％，扣除率5％。應(yīng)納土地增值稅=341.15×40％-358.85×5％=136.46－17.94=118.52（萬元）8/16/202456基礎(chǔ)會計七、土地增值稅征收管理（一）土地增值稅的征收管理土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算8/16/202457基礎(chǔ)會計（二）納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！胺康禺a(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。8/16/202458基礎(chǔ)會計1、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。8/16/202459基礎(chǔ)會計（三）納稅申報土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。8/16/202460基礎(chǔ)會計

對于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)、在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。8/16/202461基礎(chǔ)會計本章把握的要點：

1.征稅范圍

2.扣除項目

3.土地增值稅應(yīng)納稅額計算

4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算小思考：8/16/202462基礎(chǔ)會計補充（不要）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理P189（一）土地增值稅的清算單位P190

房地產(chǎn)開發(fā)項目分期項目同時開發(fā)普通與非普通則分別8/16/202463基礎(chǔ)會計（二）土地增值稅的清算條件1、應(yīng)進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。8/16/202464基礎(chǔ)會計2、可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；8/16/202465基礎(chǔ)會計【多選題】下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（）。

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的

C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】ABC8/16/202466基礎(chǔ)會計（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。8/16/202467基礎(chǔ)會計（四）土地增值稅的扣除項目（五）土地增值稅的核定征收（六）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積8/16/202468基礎(chǔ)會計土地增值稅有問有答一、單項選擇題1、下列各項中應(yīng)征土地增值稅的有（

）。A．房地產(chǎn)的繼承B．房地產(chǎn)的代建房行為C．房地產(chǎn)的交換D．房地產(chǎn)的出租8/16/202469基礎(chǔ)會計【答案】C【解析】房地產(chǎn)的繼承、房地產(chǎn)的代建房行為和房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。8/16/202470基礎(chǔ)會計2、下列各項中，應(yīng)征土地增值稅的是（

）。A、贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)B、經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實的個人之間互換自有住房C、抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)8/16/202471基礎(chǔ)會計【答案】C【解析】贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)雖發(fā)生了權(quán)屬變更，但未取得收入，不征土地增值稅。個人之間互換自有住房，經(jīng)稅務(wù)局核實，可免征土地增值稅。抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬變更并給轉(zhuǎn)讓人帶來利益（作價抵債），應(yīng)征土地增值稅。兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到房地產(chǎn)，不征土地增值稅。8/16/202472基礎(chǔ)會計3、某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當(dāng)時的造價為1000萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定,該樓的重置成本價為4000萬元，成新度折扣率為六成。在計算土地增值稅時，其評估價格為（

）。A．500萬元

B．2400萬元C．2000萬元

D．1500萬元8/16/202473基礎(chǔ)會計【答案】B【解析】轉(zhuǎn)讓舊房使用評估的方法，要用評估的重置成本價與成新度折扣率計算評估價格。評估價格=4000×60%=2400萬元。8/16/202474基礎(chǔ)會計4、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其（

）按規(guī)定計算繳納土地增值稅。A．超過部分的金額B．全部增值額C．扣除項目金額D．出售金額8/16/202475基礎(chǔ)會計【答案】B【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計算繳納土地增值稅。8/16/202476基礎(chǔ)會計5、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權(quán)時支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生相關(guān)費用6萬元，不考慮印花稅,其應(yīng)納土地增值稅（

）萬元。A．37．89

B．38

C．38．12

D．38．23好8/16/202477基礎(chǔ)會計【答案】A【解析】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓扣除項目=420+6+（560-420）×5％×（1+7％+3％）=433．7（萬元）土地增值額=560-433．7=126．3（萬元）第三步，增值額與扣除項目金額之=126．3÷433．7=29．12％應(yīng)納土地增值稅額=126．3×30％=37．89（萬元）8/16/202478基礎(chǔ)會計好6、某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(已做

)。A．400萬元

B．1485萬元

C．1490萬元

D．200萬元8/16/202479基礎(chǔ)會計【答案】B【解析】評估價格＝12000×70%=8400（萬元），有關(guān)的稅金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0．5‰=115（萬元），增值額＝10000-8400-115=1485（萬元）8/16/202480基礎(chǔ)會計7、（完整）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一住宅出售，取得銷售收入2000萬元（城建稅稅率7%，教育費附加3%）。建此住宅支付地價款和相關(guān)過戶手續(xù)費200萬元，開發(fā)成本400萬元，繳納印花稅3萬元，該企業(yè)利息支出無法準確計算分攤，該省政府規(guī)定的費用扣除比例為10%。其應(yīng)納的土地增值稅為（

）A、412．3萬元

B、421．5萬元

C、422．1萬元

D、422．35萬元8/16/202481基礎(chǔ)會計【答案】B【解析】收入總額為2000萬元扣除項目金額=200+400+（200+400）×10%+2000×5%×（1+7%+3%）+（200+400）×20%=200+400+60+100+10+120=890（萬元）增值額=2000-890=1110（萬元）增值率=1110÷890=124．72%，適用于第三檔稅率，50%，速算扣除系數(shù)15%應(yīng)納稅額：1110×50%-890×15%=555-133．5=421．5（萬元）8/16/202482基礎(chǔ)會計二、多項選擇題1．土地增值稅的納稅義務(wù)人可以是（

）。A．外商獨資企業(yè)

B．國家機關(guān)C．事業(yè)單位

D．醫(yī)院【答案】ABCD【解析】土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織、個人、個體戶。8/16/202483基礎(chǔ)會計2、以下應(yīng)征土地增值稅的項目有（

）。A．取得奧運會占地的拆遷補償金B(yǎng)．將一項房產(chǎn)直接贈與某私立學(xué)校以支援教育事業(yè)C．被兼并企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中D．房地產(chǎn)開發(fā)商銷售樓房8/16/202484基礎(chǔ)會計【答案】BD【解析】土地使用人取得國家征用土地的土地補償金免征土地增值稅；未通過政府機關(guān)和境內(nèi)非營利團體的房地產(chǎn)直接捐贈應(yīng)繳納土地增值稅；被兼并企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中暫免征收土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)商銷售樓房，土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)繳納土地增值稅。8/16/202485基礎(chǔ)會計3、不屬于土地增值稅征稅范圍的有（

）。A．以收取出讓金的方式出讓國有土地使用權(quán)B．以繼承方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)C．以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)D．以收取租金的方式出租房地產(chǎn)8/16/202486基礎(chǔ)會計【答案】ABD【解析】土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)的出讓；不包括未取得收入的繼承行為；不包括未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的出租行為；包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的行為。8/16/202487基礎(chǔ)會計好4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，允許從收入中直接扣減的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”有（

）。A．營業(yè)稅

B．印花稅C．契稅

D．城建稅8/16/202488基礎(chǔ)會計【答案】AD【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅金包括營業(yè)稅、印花稅、城建稅及教育費附加（視同稅金）。其中印花稅通過管理費用進行扣除，營業(yè)稅、城建稅直接從收入中扣除。契稅由購買、承受方繳納，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為銷售方不涉及。8/16/202489基礎(chǔ)會計5．下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（

）。A．以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B．以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C．被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D．以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的8/16/202490基礎(chǔ)會計【答案】AB【解析】以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的和以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的，都沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，不屬于土地增值稅的征稅范圍。被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征收土地增值稅；以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的應(yīng)征收土地增值稅。8/16/202491基礎(chǔ)會計6．轉(zhuǎn)讓舊房的，以下（

）可作為扣除項目金額。A．房屋及建筑物的評估價格B．取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用C．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金D．房地產(chǎn)開發(fā)費用8/16/202492基礎(chǔ)會計【答案】ABC【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，可作為扣除項目金額扣除的項目有：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。不涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)費用。8/16/202493基礎(chǔ)會計三、實訓(xùn)題（課堂作業(yè)與考題參考）某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)寫字樓一棟，共取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率為5%，城建稅等其他稅金共計25萬元）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為500萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），比按工商銀行同類同其貸款利率計算的利息多出10萬元。另知公司所在政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。8/16/202494基礎(chǔ)會計1、答案（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，轉(zhuǎn)讓為5000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元；2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬元；房地產(chǎn)的開發(fā)費用為（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210萬元3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為5000×5%+25=250+25=275萬元8/16/202495基礎(chǔ)會計4）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為（500+1500）×20%=400萬元5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為500+1500+210+275+400=2885萬元（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為5000-2885=2115萬元（4）增值額與扣除項目金額的比率為2115÷2885=73.3%（5）應(yīng)納的土地增值稅稅額為2115×40%-2885×5%=701.75萬元8/16/202496基礎(chǔ)會計第八章教材習(xí)題答案五、計算題1、評估價=650×60%=390萬元扣除項目=390+29.5=419.5萬元增值額=600-419.5=180.5萬元增值額與扣除項目的比率=180.5/419.5=43%應(yīng)納土地增值稅=180.5×30%=54.15萬元8/16/202497基礎(chǔ)會計2、應(yīng)納城市維護建設(shè)稅=（71000+80000）×7%=10570元應(yīng)納教育費附加=（71000+80000）×3%=4530元3、應(yīng)納房產(chǎn)稅=5000×（1-30%）×1.2%=42萬元8/16/202498基礎(chǔ)會計4、200萬×0.5‰=1000元300萬×0.3‰=900元500萬×0.05‰=250元應(yīng)納印花稅=1000+900+250=2150元8/16/202499基礎(chǔ)會計5、應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（6000-800-500）×3=14100元6、應(yīng)納車輛購置稅=｛140+17/（1+17%）｝×10%=15.45萬元8/16/2024100基礎(chǔ)會計補充：土地增值稅的會計核算（不要）8/16/2024101基礎(chǔ)會計補充：土地增值稅的會計核算（不要）（1）賬戶設(shè)置應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”明細賬戶。

貸方核算本期應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,

借方核算實際繳納數(shù)額，

貸方余額表示企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅稅額。8/16/2024102基礎(chǔ)會計（2）具體核算要求

①主營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)：

計算出應(yīng)交的土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”賬戶；實際繳納時，借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。8/16/2024103基礎(chǔ)會計②非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物的，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的土地增值稅借記“固定資產(chǎn)清理”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”賬戶；實際繳納時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。8/16/2024104基礎(chǔ)會計例題1

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售一棟寫字樓，取得收入1000萬元，扣除項目金額為550萬元。

計算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅并進行會計核算？8/16/2024105基礎(chǔ)會計增值額=1000-550=450（萬元）增值額與扣除項目金額的比率=450÷550=81.82%應(yīng)納土地增值稅稅額=450×40%-550×5%=152.5（萬元）計提稅金時借：營業(yè)稅金及附加1525000

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅1525000實際繳納時借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅1525000

貸：銀行存款1525000

8/16/2024106基礎(chǔ)會計例題2

某兼營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)銷售房屋一棟，取得收入2000萬元，按稅法規(guī)定繳納了相關(guān)稅費110萬元，該企業(yè)為建造房屋支付地價款220萬元，投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為160萬元。計算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅并進行會計核算?8/16/2024107基礎(chǔ)會計轉(zhuǎn)讓收入=2000（萬元）扣除項目金額=110+220+500+160=990（萬元）增值額=2000-990=1010（萬元）增值額與扣除項目金額的比率=1010÷990=102%應(yīng)納土地增值稅額=1010×50%-990×15%=356.5計提稅金時借：營業(yè)稅金及附加3565000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅3565000實際繳納時借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅3565000

貸：銀行存款

35650008/16/2024108基礎(chǔ)會計例題3

某企業(yè)為商業(yè)企業(yè)，銷售其辦公大樓一棟，收入800萬元，扣除金額為650萬元。計算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅并進行會計核算。8/16/2024109基礎(chǔ)會計增值額=800-650=150（萬元）增值額與扣除項目金額的比率=150÷650=23%應(yīng)納土地增值稅稅額=150×30%=45（萬元）會計核算為：計提稅金時借：固定資產(chǎn)清理

450000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅450000實際繳納時借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅450000

貸：銀行存款4500008/16/2024110基礎(chǔ)會計謝謝觀賞！8/16/2024111基礎(chǔ)會計一、單選題1.下列項目應(yīng)繳納土地增值稅的是（B）。A、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的房產(chǎn)B、農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地C、房產(chǎn)所有人通過當(dāng)?shù)亟逃窒虍?dāng)?shù)匦W(xué)捐贈的房屋D、以房地產(chǎn)作價入股投資后將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓8/16/2024112基礎(chǔ)會計2.個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點為（C）。A、納稅人居住地B、納稅人戶口所在地C、辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所在地D、房地產(chǎn)坐落地8/16/2024113基礎(chǔ)會計3.下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)征收土地增值稅的是（D）。A、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)B、出租土地使用權(quán)C、用于貸款抵押期間的房地產(chǎn)D、單位之間相互交換的房地產(chǎn)8/16/2024114基礎(chǔ)會計4.某單位轉(zhuǎn)讓一幢位于城區(qū)的舊辦公樓，原造價400萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定其重置成本為1200萬元，成新度為七成，轉(zhuǎn)讓價格2000萬元，支付有關(guān)稅費500萬元，轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)納土地增值稅為（B）萬元。A、90B、198C、415D、4418/16/2024115基礎(chǔ)會計5.納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或者提供扣除項目金額不實的或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)的（B）計算征收。A、市場交易價格B、評估價格C、重置成本D、組成計稅價格8/16/2024116基礎(chǔ)會計二、多選題1.下列項目屬于土地增值稅征稅范圍的有（ACD）。A、以房地產(chǎn)清償?shù)狡趥鶆?wù)B、國有土地使用權(quán)出讓C、存量房地產(chǎn)買賣D、以房地產(chǎn)作價入股進行投資，聯(lián)營企業(yè)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓8/16/2024117基礎(chǔ)會計2.下列各項中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有（ACD）。A、個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅B、個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增值稅C、個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅D、個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的