洛陽(yáng)市項(xiàng)目概況及市場(chǎng)定位核心策劃報(bào)告樣本

市場(chǎng)定位關(guān)鍵策劃目錄市場(chǎng)定位序言……………………4定位策略……………………………5定位推導(dǎo)……………………………5定位標(biāo)準(zhǔn)……………………………7項(xiàng)目總體……………………8項(xiàng)目概況……………………………9技術(shù)資料…………………………9地塊資源……………………………10周圍配套……………………………17交通條件……………………………19街區(qū)功效…………………………19項(xiàng)目綜合定……………………………37產(chǎn)品定位…………38市場(chǎng)定位序言本匯報(bào)志在了解研究洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況，估計(jì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，由市場(chǎng)反應(yīng)訊息定位本項(xiàng)目。（一）定位策略此次市場(chǎng)調(diào)研深入了解了洛陽(yáng)市場(chǎng)環(huán)境，依據(jù)市場(chǎng)制訂適宜，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。(二）定位推導(dǎo)思緒1、項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)定位了解潛在市場(chǎng)消費(fèi)群特征、年紀(jì)、分布，以之尋求消費(fèi)群體組成和可能購(gòu)置本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)群體，并經(jīng)過(guò)對(duì)這個(gè)群體描述，為項(xiàng)目基礎(chǔ)定位提供依據(jù)。2、建筑產(chǎn)品定位經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所處環(huán)境宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域人文習(xí)慣、生活方法和項(xiàng)目地塊交通、配套等基礎(chǔ)原因，并輔以對(duì)周圍環(huán)境地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)及建筑文化研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品建筑定位提供依據(jù)。3、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣專題定位

調(diào)查該項(xiàng)目環(huán)境習(xí)慣文化、心理趨向和開發(fā)商企業(yè)品牌、品牌（項(xiàng)目標(biāo)命名）、信息傳輸內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目銷售推廣包裝、形象、訴求內(nèi)容等和項(xiàng)目標(biāo)傳輸策略和定位提供依據(jù)。4、項(xiàng)目標(biāo)銷售價(jià)格定位

經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在小區(qū)商品房發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)查，周圍項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對(duì)消費(fèi)心理，購(gòu)置行為影響程度，為本項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格定位和營(yíng)銷組合提供依據(jù)。5、項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略定位

經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在小區(qū)宏觀市場(chǎng)調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購(gòu)置行為、購(gòu)置習(xí)慣、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周圍項(xiàng)目和本項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)、劣勢(shì)及周圍項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷策略，為項(xiàng)目營(yíng)銷決議提供依據(jù)。6、推廣通路定位

了解該小區(qū)消費(fèi)群接觸媒體習(xí)慣、文化層次，了解她們對(duì)媒體——廣告心理反應(yīng)。明確廣告定位，尋求最好廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳輸方法，進(jìn)行有效廣告定位及媒體組合。（三）定位基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：1、從消費(fèi)者心理尋求定位，而不是以開發(fā)或銷售者立場(chǎng)來(lái)確定；2、針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；3、充足考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，和發(fā)展商資金壓力；4、結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充足發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；5、走自己路，走她人還未走或不能走路，尋求差異化產(chǎn)品，發(fā)明出洛陽(yáng)市樣板品牌。二、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目在洛陽(yáng)市澗西區(qū)，中州西路一拖體育館西側(cè)，屬于洛陽(yáng)市老工業(yè)區(qū)中心。項(xiàng)目周遍以廠礦、廠礦家眷區(qū)為主，商業(yè)配套設(shè)施不齊全以小型生活商業(yè)和機(jī)械配件為主，交通十分便利。但屬于房地產(chǎn)不發(fā)達(dá)區(qū)域。（二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：3200多平方米;總建筑面積：約10000平方米;容積率：約3.1；（三）地塊資源項(xiàng)目地現(xiàn)為一拖物業(yè)企業(yè)車隊(duì)修理站，東臨一拖體育館，南面緊鄰洛陽(yáng)貫穿東西主干道中州西路果菜批發(fā)市場(chǎng)，西面是一拖家眷區(qū)，北臨大明渠（暗渠，表面未來(lái)綠化），項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，商業(yè)氣氛幾乎沒有?，F(xiàn)在，它現(xiàn)在展示在大家面前是較為嘈雜之地。1、周圍環(huán)境景觀A、東面，一拖體育館。B、南面，中州西路C、西面，一拖體育館D、北面，大明渠（暗渠）環(huán)境景觀綜述：地塊缺乏良好自然景觀，景觀資源評(píng)判幾乎為零，但體育設(shè)施豐富。2、污染情況A、工業(yè)污染：該地塊處于洛陽(yáng)工業(yè)區(qū)，周圍廠礦企業(yè)較多，形成一定工業(yè)性污染。

B、空氣污染：項(xiàng)目所在地周遍以廠礦家眷區(qū)為主，北面污水渠（大明渠）現(xiàn)已改造成暗渠，計(jì)劃為綠化地，故無(wú)污染項(xiàng)目地空氣質(zhì)量源頭。C、噪音污染：地塊東面即使緊鄰中州西路，但作為城市主干到道，嚴(yán)禁大型貨車上路，另外也無(wú)其它方面噪音，相對(duì)較平靜，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。3、社會(huì)治安情況因?yàn)橹鼙槿繛橐煌霞揖靺^(qū)，故社會(huì)治安環(huán)境相對(duì)不太復(fù)雜，環(huán)境很好。4、衛(wèi)生情況項(xiàng)目地周圍總體衛(wèi)生情況很好（四）周圍配套1、項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至年末，澗西區(qū)人口約42.8萬(wàn)，人口密度1937人/平方公里，多為多個(gè)大廠職員、家眷。2、居民習(xí)慣日常購(gòu)物場(chǎng)所項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槁尻?yáng)市工業(yè)區(qū)，區(qū)域以一拖家眷區(qū)為主，周圍缺乏上檔次，有特色商業(yè)設(shè)施，商業(yè)配套以居民日常生活消費(fèi)設(shè)施為主。和區(qū)位樓價(jià)在全市范圍內(nèi)不高市場(chǎng)相符。據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)最集中日常商品購(gòu)物場(chǎng)所為“上海市場(chǎng)步行街”提供居家生活配套，距離本項(xiàng)目最近步行十五分鐘。3、周圍居民文體設(shè)施含有大型公眾活動(dòng)文體場(chǎng)所-一拖體育館，市民戶外活動(dòng)機(jī)會(huì)比較多。4、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療較不發(fā)達(dá)，多為廠礦醫(yī)院。5、金融服務(wù)周圍銀行較少，多為中、小型儲(chǔ)蓄所如工行、建行、中行、農(nóng)行等，金融商業(yè)氣氛不濃。6、學(xué)校本項(xiàng)目因?yàn)樘幱诖笮蛷S礦家眷區(qū)，周遍廠礦教育發(fā)達(dá)。（五）交通條件交通通暢，幾條主干道貫穿城區(qū)東西。小區(qū)計(jì)劃很好。項(xiàng)目地周圍公交線路較多，（六）街區(qū)功效屬于居民集中居住區(qū)，人文、教育環(huán)境很好，商業(yè)氣氛不濃且商業(yè)配套設(shè)施不發(fā)達(dá)。但因?yàn)樵揖靺^(qū)改造、開發(fā)，整個(gè)區(qū)域會(huì)形成一個(gè)較適合居住區(qū)域?？偨Y(jié)論：項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺總而言之,項(xiàng)目所在地，周遍區(qū)域以廠礦家眷區(qū)為主，人文環(huán)境很好，但缺乏現(xiàn)代住宅開發(fā)應(yīng)含有自然景觀要求（如：山、水、樹等）；在商業(yè)方面，商業(yè)氣氛不好，不太利于寫字樓和商鋪、商場(chǎng)開發(fā)。從表面上看，本項(xiàng)目更利于住宅開發(fā)，但因?yàn)橹鼙槭袌?chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格偏低，假如低價(jià)銷售，銷售應(yīng)很快實(shí)現(xiàn)，但假如住宅定價(jià)過(guò)高，則銷售工作較難開展。故從實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目地塊最大價(jià)值角度出發(fā)，我企業(yè)依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)綜合素質(zhì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況,提議將本項(xiàng)目定義為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，方便最大化實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況洛陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展描述跨入洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在整體波動(dòng)不大，但平靜表面下卻風(fēng)起云涌，樓市關(guān)鍵有以下多個(gè)特點(diǎn)：1、中高級(jí)項(xiàng)目增多，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。洛陽(yáng)樓市中高級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將異常猛烈。住宅市場(chǎng)：如建業(yè)森林半島、順弛第一大街、文興陽(yáng)光水岸、帝景桃園，君臨華府廣場(chǎng)，盛世唐莊二、三期，美倫鳳凰城、洛浦御博城，中泰世紀(jì)花城二期，全城城市河畔二期等等中大型多個(gè)物業(yè)，將進(jìn)入強(qiáng)銷期。因?yàn)樯鲜鲰?xiàng)目大全部均價(jià)超出元/m2，甚至3000元/平方，而洛陽(yáng)實(shí)際綜合消費(fèi)水平約在1300元/m2左右，整年消化量約在60萬(wàn)m2左右，今年僅上述項(xiàng)目總量已大大超出總消化量，能夠說(shuō)今年是關(guān)系到洛陽(yáng)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡十二個(gè)月，競(jìng)爭(zhēng)將很猛烈。商業(yè)項(xiàng)目：洛陽(yáng)市現(xiàn)在在售、建商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積已超出30萬(wàn)平方米。現(xiàn)在現(xiàn)售項(xiàng)目中，老城區(qū)亞威金城步行街，建筑面積3萬(wàn)平方米，老集街居業(yè)家園臨街商鋪1萬(wàn)平方米，西工區(qū)君臨廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米，地下一層、地上四層。澗西區(qū)潤(rùn)峰廣場(chǎng)7萬(wàn)平方米地下一層、地上七層商業(yè)。中原人家一期1280平方米住宅底房和準(zhǔn)備開發(fā)二期2200平方米住宅底房，基礎(chǔ)銷售告磬。另外，正在籌建而還未開盤項(xiàng)目：、西工商業(yè)步行節(jié)正在拆遷、新全部匯、東方國(guó)際廣場(chǎng)正在擔(dān)心施工等等，且全部是攜手中國(guó)著名品牌或國(guó)際大型商業(yè)，以商業(yè)航母態(tài)勢(shì)出現(xiàn)，價(jià)格有望突破0元/平方。而洛陽(yáng)當(dāng)?shù)赜脩艚?jīng)過(guò)潤(rùn)峰廣場(chǎng)、君臨廣場(chǎng)珠江路步行街等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概念性沖擊和購(gòu)置消化，投資將變更理性、更專業(yè)。高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)猛烈假如對(duì)以上現(xiàn)售項(xiàng)目仔細(xì)分析，其總體銷售率估計(jì)在40%以下，那就是說(shuō)，今年市場(chǎng)最少會(huì)有18萬(wàn)平方米以上商業(yè)存量房。2、中低價(jià)位項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)主流前面說(shuō)過(guò)，洛陽(yáng)房地產(chǎn)消費(fèi)水平約1300元/m2左右，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平線?，F(xiàn)在，洛陽(yáng)市最多房地產(chǎn)消費(fèi)群體是中低端群體，據(jù)調(diào)研得悉在洛陽(yáng)潛在能購(gòu)置12萬(wàn)元以下房地產(chǎn)消費(fèi)者居多而這一類消費(fèi)群體面對(duì)市場(chǎng)選擇面卻很窄，這也造成現(xiàn)在在洛陽(yáng)旺銷項(xiàng)目，均價(jià)大多在1200元/m2左右，所以說(shuō)中低價(jià)位項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)主流。估計(jì)以后3-5年內(nèi)，市場(chǎng)仍將需求穩(wěn)定，大市看好，市內(nèi)商業(yè)、高質(zhì)素物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，同時(shí)又商機(jī)無(wú)限。3、現(xiàn)在洛陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品情況從現(xiàn)在洛陽(yáng)在售、建商業(yè)項(xiàng)目中不難看出，大型商場(chǎng)所占比重逐步上升，且從絕對(duì)量上也有顯著表現(xiàn)。（從以上市場(chǎng)供求情況中便可知）未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，大型商場(chǎng)將逐步替換臨街店鋪以往市場(chǎng)主導(dǎo)地位。這不管是從城市化進(jìn)程，還是從城市土地稀缺性來(lái)講，均是一個(gè)肯定趨勢(shì)。4、洛陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)入真正營(yíng)銷時(shí)代洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年探索及學(xué)習(xí)，現(xiàn)在從政府到開發(fā)商及相關(guān)單位，大多能重視房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)做，已經(jīng)有多家開發(fā)企業(yè)聘用外籍地產(chǎn)代理商合作經(jīng)營(yíng)，而面對(duì)本市實(shí)際國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目要在市場(chǎng)取得良好成績(jī)，必需有優(yōu)異地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷策略相輔助。四、項(xiàng)目綜合定位（一）產(chǎn)品定位開發(fā)一棟以住宿、會(huì)議接待、業(yè)務(wù)接待為主小高層（12層，一、二層裙房，3-12層客房），建筑面積在10000平方米左右，房間在30平方左右，最大實(shí)現(xiàn)發(fā)展商效益?，F(xiàn)在，在澗西區(qū)大型廠礦周圍酒店多以原廠礦招待所為主，因?yàn)槟昃檬?，硬件、軟件大多已滿足不了本區(qū)域接待需要，而澗西多個(gè)大廠全部是國(guó)家大型企業(yè)，平時(shí)接待、會(huì)務(wù)及全國(guó)各地客商來(lái)洛洽談業(yè)務(wù)現(xiàn)在本區(qū)域接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要。故開發(fā)酒店有著巨大需求。依據(jù)對(duì)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、結(jié)合本區(qū)域大型廠礦集中特點(diǎn)和本項(xiàng)目標(biāo)綜合質(zhì)素分析，萬(wàn)誠(chéng)認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)投資型“經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)權(quán)酒店”項(xiàng)目開發(fā)?！苯?jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店特征是舒適、潔凈、實(shí)惠、便利。規(guī)模不大、房?jī)r(jià)不高，能滿足客人住宿要求。它可分為汽車旅館、青年旅館、假日旅館等多個(gè)類型。經(jīng)濟(jì)型賓館面正確關(guān)鍵是三種人，一是背包旅行者；二是以家庭為單位游客；三是中小企業(yè)商務(wù)出差人員，這三種人通常要占旅行市場(chǎng)６０％以上。

經(jīng)濟(jì)型連鎖賓館始于美國(guó)，也就是汽車旅館，其收入占美國(guó)酒店業(yè)收入６４％，現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)型賓館已是酒店業(yè)發(fā)展世界性趨勢(shì)。美中國(guó)華達(dá)州大學(xué)酒店管理學(xué)訪問(wèn)學(xué)者杜宏新說(shuō)，美國(guó)酒店業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)表明，２０００年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)型賓館達(dá)成了５．３９萬(wàn)家，有客房４００多萬(wàn)間，客房平均出租率可達(dá)６３．７％。在美國(guó)零售業(yè)中，經(jīng)濟(jì)型賓館營(yíng)業(yè)收入排在第三位，每十二個(gè)月創(chuàng)利全部是以千億美元計(jì)。

一項(xiàng)對(duì)海外旅游發(fā)達(dá)城市調(diào)查也顯示，經(jīng)濟(jì)型酒店和豪華星級(jí)酒店百分比通常為７:３，而在中國(guó)，真正稱得上經(jīng)濟(jì)型連鎖賓館，只有幾十家。所以，教授指出，中國(guó)賓館業(yè)應(yīng)該進(jìn)行一場(chǎng)大變革，經(jīng)濟(jì)型酒店要成為行業(yè)“領(lǐng)軍先鋒”。中國(guó)現(xiàn)有招待所、旅館和低星級(jí)酒店等，其最好出路就是改造成為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。

經(jīng)濟(jì)型賓館年投資回報(bào)率，可達(dá)１０％甚至更高，所以，在正常情況下，通常賓館需要８年至１０年才能收回投資，而經(jīng)濟(jì)型賓館僅需五六年即可收回投資。

2、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者通常不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還能夠取得酒店贈(zèng)予一定時(shí)限無(wú)償入住權(quán)。國(guó)際通行產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：1）、時(shí)權(quán)型。即酒店和用戶約定部分客房使用期限，通常為三個(gè)月以上。用戶在約定時(shí)間內(nèi)，擁有客房使用權(quán)。2）、公寓型。用戶買斷酒店部分客房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)久居住或作為辦公用房，每個(gè)月上繳一定管理費(fèi)，如：空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。3）、投資型。用戶買斷酒店部分客房產(chǎn)權(quán)，投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定投資回報(bào)，是當(dāng)今較為流行投資類型。這種全新投資理念和投資方法，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理企業(yè)、投資者帶來(lái)了良好經(jīng)濟(jì)收益，其發(fā)展前景極其可觀。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地域最為流行，它通常建于一個(gè)城市旅游要道，以擁有充足客源和較高租用率，所以，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說(shuō)也是旅游產(chǎn)物，屬于旅游房地產(chǎn)范圍，符合了洛陽(yáng)市“旅游強(qiáng)市”城市發(fā)展目標(biāo)。3、洛陽(yáng)市酒店行業(yè)調(diào)查產(chǎn)品定位分析：※塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)格；※市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品（二）、形象定位：塑造“快捷、舒適、潔凈、價(jià)格低、服務(wù)好”酒店形象，使本物業(yè)成為“極具投資價(jià)值酒店物業(yè)”。（三）價(jià)格定位依據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格情況和“產(chǎn)權(quán)酒店”定位，待確定酒店管理企業(yè)（合作伙伴）后，再確定銷售價(jià)格。（四）目標(biāo)用戶群定位以投資為主中小家庭“投資型”用戶。用戶描述：依據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)者為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)行政機(jī)關(guān)職員、企機(jī)關(guān)管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，她們購(gòu)置物業(yè)目標(biāo)關(guān)鍵是“住房享受”和投資。其次，她們有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)置物業(yè)有一定知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以才真正知道所要購(gòu)置物業(yè)價(jià)值。（五）酒店管理企業(yè)-合作伙伴確實(shí)定作為本項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)酒店”定位是否成立和銷售是否順利關(guān)鍵，酒店管理企業(yè)起著至關(guān)關(guān)鍵作用。和酒店管理企業(yè)選擇、合作和宣傳應(yīng)和銷售同時(shí)進(jìn)行，起到本項(xiàng)目銷售推廣關(guān)鍵支柱。五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺（SWOT分析）S、優(yōu)勢(shì)分析1、緊臨中州西路，交通比較通暢；2、項(xiàng)目周圍圍繞各國(guó)家大型廠礦，輻射整個(gè)市區(qū)西部，對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)物業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)；3、項(xiàng)目作為高層展示面好，利于項(xiàng)目標(biāo)形象建設(shè)；4開發(fā)商享受政策優(yōu)勢(shì)，含有專業(yè)開發(fā)理念。5、經(jīng)濟(jì)型酒店屬于市場(chǎng)空白，利于市場(chǎng)銷售，快速回收資金6、緊鄰一拖體育館，配套設(shè)施在同類檔次酒店中獨(dú)一無(wú)二7、現(xiàn)在，市場(chǎng)同類物業(yè)和本項(xiàng)目沒有可比性，建成后本物業(yè)品質(zhì)較為突出8、現(xiàn)在本區(qū)域缺乏大眾投資型項(xiàng)目，本項(xiàng)目標(biāo)出現(xiàn)將引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注W、劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目周遍商業(yè)氣氛不濃；2、開發(fā)商市場(chǎng)著名度高，在后期銷售中，用戶信任度需培養(yǎng)3、需尋求管理較規(guī)范酒店管理企業(yè)4、周遍居民市場(chǎng)消費(fèi)力不高

O、機(jī)會(huì)分析伴隨旅游強(qiáng)市城市發(fā)展策略落實(shí)，酒店將得到大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)，將刺激大家消費(fèi)，尤其房地產(chǎn)方面家庭投資市場(chǎng)同類產(chǎn)品硬件、功效已滿足不了需求，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大；房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)，開發(fā)門檻抬高；市場(chǎng)投資回報(bào)高，風(fēng)險(xiǎn)小；伴隨本區(qū)域逐步改造，項(xiàng)目含有較大升值潛力；項(xiàng)目還處于計(jì)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目標(biāo)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；T、威脅原因1、整個(gè)市場(chǎng)開發(fā)過(guò)熱，增加開發(fā)商市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、本區(qū)域其它投資型樓盤競(jìng)爭(zhēng)。會(huì)分流部分用戶?？偨Y(jié)論：在項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷中還要關(guān)鍵在于確保項(xiàng)目物業(yè)品牌及形象基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面：※改善項(xiàng)目周圍綜合環(huán)境，提升項(xiàng)目地整體形象；※提升項(xiàng)目產(chǎn)品力，深入塑造高品質(zhì)項(xiàng)目形象及開發(fā)商本身品牌?！脿I(yíng)銷包裝，洛陽(yáng)市地產(chǎn)營(yíng)銷水平較低這一最大機(jī)會(huì)，利用合理、適度超前營(yíng)銷手段，促進(jìn)項(xiàng)目成功。六、營(yíng)銷思緒結(jié)合本項(xiàng)目“經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)權(quán)酒店”市場(chǎng)定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在項(xiàng)目整個(gè)推售過(guò)程中，采取返租十年和每十二個(gè)月有15天無(wú)償居住期策略進(jìn)行銷售。（一）市場(chǎng)預(yù)熱期時(shí)間：內(nèi)部咨詢認(rèn)購(gòu)期：銷售推廣目標(biāo)：經(jīng)過(guò)有目標(biāo)前期醞釀工作，使建業(yè)大廈“產(chǎn)權(quán)酒店”項(xiàng)目在一定范圍內(nèi)為市場(chǎng)所關(guān)注，初步樹立“產(chǎn)權(quán)酒店”及開發(fā)商品牌形象。聚集人氣，為掀起公開發(fā)售熱銷勢(shì)造勢(shì)。達(dá)成部分單位銷售、發(fā)展商資金回籠目標(biāo)。銷售必備條件地盤包裝到位（包含路燈旗、工地廣告牌、臨時(shí)綠化工作到位）；戶外廣告銷售資料（樓書、折頁(yè)、單張、展板、價(jià)格表、付款方法、認(rèn)購(gòu)書、酒店管理企業(yè)及其它）；組織銷售人員進(jìn)行開盤前系統(tǒng)培訓(xùn)；開始軟性宣傳及新聞炒作；其它相關(guān)工作到位。銷售對(duì)象萬(wàn)誠(chéng)企業(yè)以前所累積投資型目標(biāo)用戶；周圍居住及相鄰片區(qū)用戶為地盤包裝及戶外廣告所吸引用戶；為前期新聞炒作所吸引用戶。銷售渠道直銷渠道，經(jīng)過(guò)單頁(yè)發(fā)放宣傳，吸引用戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢；利用地盤廣告及戶外廣告，到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售；利用前期軟性宣傳及新聞炒作，吸引用戶電話咨詢并到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售；利用網(wǎng)絡(luò)宣傳造勢(shì)安排此階段內(nèi)市場(chǎng)醞釀工作是整體銷售工作關(guān)健，結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)及前期推售手法，提議本項(xiàng)目在前期關(guān)鍵采取系列較常規(guī)推售手法，如軟文炒作，入伙及開盤儀式，尤其折扣等，經(jīng)過(guò)充足利用萬(wàn)誠(chéng)企業(yè)積累用戶，快速打開銷售局面，使銷售達(dá)成高潮。（二）市場(chǎng)熱銷期時(shí)間：細(xì)分為三個(gè)階段：熱銷早期：熱銷中期：熱銷后期：銷售推廣目標(biāo)使“產(chǎn)權(quán)酒店”物業(yè)賣點(diǎn)得到全方面宣傳和演繹；使項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)酒店”投資形象定位在市場(chǎng)上得以深入深化和強(qiáng)調(diào)。深入樹立酒店管理企業(yè)及開發(fā)商“講信譽(yù)、重誠(chéng)信”良好形象。盡可能將房地產(chǎn)投資市場(chǎng)聚焦點(diǎn)集中在本項(xiàng)目上，制造“投資型產(chǎn)權(quán)酒店”談?wù)撛掝}。促進(jìn)大部分單位銷售，整體市場(chǎng)熱銷期累計(jì)銷售目標(biāo)努力爭(zhēng)取達(dá)成90%以上。銷售必備條件樣板房裝修完備預(yù)售證到位前期造勢(shì)基