富民縣房地產市場調研研究報告合并

富民縣房地產市場調研匯報3月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章富民城市計劃分析 41.1解析城市發(fā)展背景 41.2全國城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展新形勢 41.3中、小城鎮(zhèn)應該走特色發(fā)展道路 51.3.1昆明優(yōu)越區(qū)位 51.3.2富民——“滇北鎖鑰” 61.3.3富民中心城區(qū)位優(yōu)越、 71.4明確城市發(fā)展方向 81.4.1成功經驗 81.4.2發(fā)展思緒 8第二章富民地域整體情況介紹 102.1地理、人口、交通 102.2地質、生物、水系 102.3富民城鎮(zhèn)計劃現(xiàn)實狀況 112.3.1大營片區(qū) 112.3.2麥竜片區(qū) 112.3.3者北片區(qū) 122.4富民縣近期城鎮(zhèn)發(fā)展計劃 122.5城市布局及相關配套設施 122.6富民整體經濟情況 13第三章房地產市場分析 143.1現(xiàn)已開發(fā)項目情況 143.2近期開發(fā)項目情況 153.3二手房市場 243.4現(xiàn)有商業(yè)房地產分析 243.5目標地塊分析 253.5.1地塊地理位置及基礎情況 253.5.2地塊SWOT分析 25第四章消費分析、市場定位 274.1富民地域消費人群分析 274.1.1現(xiàn)有就職員作單位及收入分析 274.1.2居民家庭結構分析 284.1.3居民現(xiàn)居住情況分析 294.1.4居民對未來項目期許分析 304.1.5人群對住房需求等方面分析 324.1.6人群對房屋各功效分區(qū)需求 334.2市場策略 344.3產品定位 344.3.1住宅方面 344.3.2小區(qū)內商業(yè)配套 344.3.3相關支持 35第一章富民城市計劃分析昆明城市圈北部輔城富民●印象——青山相襯，碧水環(huán)城滇北富民靈秀寶地天高云淡，掩映在山水之間綠色伊甸園?！暗岜辨i鑰”，高原古全部昆明西北門戶。多彩民俗，獨特魅力高原明珠。1.1解析城市發(fā)展背景昆明是中國對外交流關鍵平臺：因為云南省地處中國西南部，又和東南亞、南亞和亞洲其它地域相鄰，伴隨區(qū)域性旅游合作加強，云南省將成為東盟“10+1”自由貿易區(qū)經濟圈、大湄公河次區(qū)域經濟合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經濟合作圈關鍵力量；昆明是世界級黃金旅游勝地：云南省是中國旅游大省，擁有極具競爭力自然風光、厚重歷史文化及豐富民族風情，在世界享譽盛名。中國外、多名族文化在此碰撞，成為中國向各國展示窗口。1.2全國城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展新形勢十七屆三中全會宣告新一輪農村改革拉開帷幕：城市和農村面臨新整合方法，打破二元結構，建設新型城鎮(zhèn)空間結構已迫在眉睫，新型土地扭轉政策已勢在必行，各地城鎮(zhèn)建設面臨全新挑戰(zhàn)；1.3中、小城鎮(zhèn)應該走特色發(fā)展道路中小城鎮(zhèn)競爭越演越烈：在中國千篇一律毫無特色小城鎮(zhèn)比比皆是，怎樣從中脫穎而出，拔得頭籌，必需要走特色化、差異化發(fā)展道路。昆明是全省絕對中心：省會昆明聚集了云南全省50%財力和物力，不僅是云南省地理中心，更是全省政治、經濟、文化中心，在全省中地位不可撼動。昆明急需疏解城市壓力：因為昆明城市建設快速膨脹，城市消費擴散，昆明急需尋求新外擴區(qū)域來自我優(yōu)化城市功效，減輕城市空間壓力；富民應“近水樓臺先得月”：富民是離昆明最近郊縣，且擁有良好生態(tài)環(huán)境和交通區(qū)位，是承接昆明功效轉移關鍵地域之一，應努力和昆明功效整合完夠、互動發(fā)展，主動融入“新昆明經濟圈”。1.3.1昆明優(yōu)越區(qū)位

昆明處于云南中部，東、北面和中國四川、貴州相連，西、南部和國外緬甸、越南相接，起到了溝通東西、連接南北作用。能夠說是：“東連黔貴通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”。1.3.2富民——“滇北鎖鑰”富民縣地處滇東高原西部，昆明市西北部，距昆明23公里，自古為川藏、滇北入滇中重鎮(zhèn)昆明之要津，是離昆明最近郊縣，G108、安富公路使富民和昆明、安寧緊密相連年底，昆富高速公路（新G108）將破土動工，經新G108到昆明二環(huán)只需10分鐘，到時富民將迎來城市發(fā)展又一關鍵機遇，將成為真正意義上昆明衛(wèi)星城和后花園。1.3.3富民中心城區(qū)位優(yōu)越、富民富民新城西山區(qū)西山區(qū)武定縣官渡區(qū)祿豐縣祿勸縣嵩明縣富民縣昆武高速安富公路富民中心城區(qū)處于富民縣中心位置，東、南部直接和昆明西山區(qū)對接，是富民離G108、昆富高速公里最近區(qū)域，也是富民和昆明聯(lián)絡最便捷地域，發(fā)展?jié)摿o限。富民中心城區(qū)還能夠經過安富公路使富民和安寧（溫泉）緊密相連，有利于未來旅游圈打造，含有融入整個大昆明旅游系統(tǒng)有利區(qū)位條件。1.4明確城市發(fā)展方向1.4.1成功經驗挖掘專題，特色為先文化和旅游相互促進高端化、優(yōu)質發(fā)展傳統(tǒng)民族文化挖掘、整理。以文化保護帶動旅游發(fā)展，以旅游發(fā)展促進文化保護。豐富多元文化資源是旅游城市發(fā)展不竭動力。自然山水和城市有機融合。充足利用山水資源，盡可能打通部分景觀通廊，引水入城，把山水和城區(qū)完全融為一體。城市特色空間和形象營造。能夠吸引旅游者是鮮活城市本身。著力打造一個獨一無二含有本身強烈風格城市空間氣氛。經過旅游開發(fā)促進了城市復興和文化復興。旅游和文化相互促進，不僅激活了城市面貌，還對當?shù)匚幕鸬搅藗鞒泻捅Ｗo作用。1.4.2發(fā)展思緒高品質空間風貌完善旅游配套設施宜居城市環(huán)境充足發(fā)揮中心城區(qū)優(yōu)勢，依靠山水田園，突顯本身特色。城市功效引入要考慮公共性和高價值性。構建新型旅游休閑產業(yè)體系，整體包裝策劃，打響富民旅游新紀元。策略打造關鍵精品區(qū)，帶動周圍升值。景區(qū)和城市整體開發(fā)，經過關鍵區(qū)展示能夠快速提升城市形象和品味，帶動周圍城市開發(fā)，從而提升城市整體經濟收益。載體優(yōu)質環(huán)境品質+人文內涵。沒有資源能夠發(fā)明資源，優(yōu)質空間品質、人性化旅游環(huán)境也是最好優(yōu)勢資源。目標旅游帶動區(qū)域發(fā)展和居住開發(fā)。城市經營手段之一：讓人喜愛這里并停留下來，把旅游目標地變?yōu)榇蠹议L久居住地方。在互補、共贏、空間一體化前提下，富民中心城區(qū)必需在發(fā)展中同中求異，走特色化發(fā)展道路。第二章富民地域整體情況介紹針對投資企業(yè)富民縣中心城區(qū)項目，在以前3月初步調研基礎上，我們對富民縣商品房在售項目、立即銷售項目做市場調研。并結合政府統(tǒng)計數(shù)據，對居民基礎資料、現(xiàn)工作及收入、居住情況、購房需求、商業(yè)設施等方面進行數(shù)據分析。2.1地理、人口、交通富民縣在昆明市西北部，距昆明23千米。東和嵩明、尋甸相鄰，北和祿勸山水相連，西和祿豐、武定接壤，南靠西山區(qū)。面積993平方千米。地勢南高北低，境內盆地山嶺相間，河谷和盆地面積占總面積12.5%。最高海拔為2817米，最低海拔為1455米。氣候為經典低緯度亞熱帶高原季風氣候，年平均氣溫15.8℃，年極端最高氣溫33.4℃，最低氣溫-7℃；無霜期245天，整年日照2287小時，年平均降雨量846.5毫米，蒸發(fā)量2032.5毫米。截至底，富民縣共有4.56萬戶、14.27萬人。其中非農人口1.89萬,農業(yè)人口12.38萬。依據第五次人口普查數(shù)據：永定鎮(zhèn)28076人、大營鎮(zhèn)19057人勤勞鄉(xiāng)13196人、者北鄉(xiāng)11567人、羅免鄉(xiāng)9015人、赤鷲鄉(xiāng)9298人、東村鄉(xiāng)13188人、款莊鄉(xiāng)20727人。自富民縣被市委、市政府確定為昆明城市圈北部輔城后，富民抓住機遇謀發(fā)展，立即對縣城總體計劃進行了修編，將縣城計劃上升為“北部輔城”計劃，以立即形成中心城市龍頭帶動效應。依據《富民縣縣城總體計劃－2025》，根據高起點、高標準、高端“三高”要求，完成商貿物流區(qū)3平方公里《富民縣商貿物流組團城市設計》、《富民縣商貿物流組團控制性具體計劃》；完成富民新城8平方公里《富民新城區(qū)城市設計》、《富民新城區(qū)控制性具體計劃》；完成了富民縣城區(qū)域養(yǎng)生活動中心片區(qū)、螳螂川北岸片區(qū)、觀音山片區(qū)、花果山片區(qū)、法華山片區(qū)等多個開發(fā)片區(qū)修建性具體計劃。，根據計劃，以完善基礎設施結構、提升城市功效、改善人居環(huán)境工程正大舉推進。縣城管網改造，實施燃氣工程，污水處理廠建成并試運行，按生態(tài)標準設計文昌路和螳螂川南岸道路開工建設。加之配套綠化、亮化、美化工程，富民縣城生態(tài)宜居、交通節(jié)點、新經濟帶、特色旅游等功效和特點正逐步顯現(xiàn)。富民在融入昆明城市圈發(fā)展中，正用勤勞雙手描繪著北部輔城藍圖。2.2地質、生物、水系礦產資源己探明含有工業(yè)開采價值礦產有硝鹽礦、鈦礦、鋁土礦、硅礦、鐵礦、磷礦、方解石、彩玉石、大理石、石灰石等20余種。鈦礦遠景儲量達1000萬噸，其中B+C+E級儲量800萬噸，含有品位高，易開采特點，其二氧化鈦含量高于48.5%。硝鹽礦遠景儲量32億噸以上，經審批工程控制D級儲量6.1億噸。鋁土礦祥查儲量700萬噸，遠景儲量2500萬噸。大理石儲量200萬立方米。彩玉石儲量170萬立方米。生物資源關鍵栽培植物有30O多個品種。富民大米雪白光亮、軟糯適口，飯如玉粒。富民板栗早熟、粒大、少蟲蛀、色澤光潔、味甘美。富民是昆明地域茭瓜之鄉(xiāng)，茭瓜品質上乘，雪白細嫩、香脆可口、無黑心。野生菌雞縱號稱“菌中之王”，味鮮嫩甜脆，營養(yǎng)豐富，有益胃清神之功效，為珍貴佐料佳品?；瓷剿幏蚀笕饽?，味鮮美，既是佐餐佳品，又是含有保健營養(yǎng)作用名貴藥材。柑桔、葡萄早熟果大，酸甜適中。大樹楊梅果大核小、肉多味甜、色紅品瑩，是果中佳品。野生樹種、飼草320余種，人工喂養(yǎng)品種23個。草場理論載畜量2.58萬個黃牛單位，森林覆蓋率為59.2％。水資源境內11條河流均屬金沙江水系，關鍵河流螳螂川源于滇池，在縣境內約長64.3公里，河床平均寬度約65米，平均流量27.5立方米/秒，入境水量8.63億立方米，出入落差258米。全縣總水量為14.38億立方米，其中境內產水量3億立方米。水能理論儲藏量13.3萬千瓦，可開發(fā)裝機容量4.16萬千瓦。地下水蘊藏豐富，地下徑流量3320萬立方米，露出泉水50余處，總流量0.71萬立方米／秒。2.3富民城鎮(zhèn)計劃現(xiàn)實狀況2.3.1大營片區(qū)該片區(qū)關鍵分布在大營后山，西北面和縣種雞廠相連，東面至沙鍋村后山，片區(qū)總面積3499畝，計劃面積1228畝，集中在大營山和肖家山之間，區(qū)內含有一定規(guī)模企業(yè)有水泥廠、新龍磷酸氫鈣廠、大營凈水劑廠、大營冶化廠、合豐磷肥廠，其它關鍵是雙飛粉（重質碳酸鈣）加工企業(yè)，共20余戶。該片區(qū)緊接大營鎮(zhèn)，距富民縣城3公里，處于縣城壩子東南山麓，計劃區(qū)內沒有村落，水、電、路均已初具規(guī)模，主導風向為西南風，距昆明市區(qū)21公里。2.3.2麥竜片區(qū)該片區(qū)關鍵集中在黃磷廠周圍地帶，分布在螳螂川兩岸及老108國道兩側，總面積2882畝，計劃面積2696畝，主導風向為西南風，該地域現(xiàn)有黃磷廠、鈦白粉廠、富民福保造紙廠、永定電鍍廠、萬通磷酸廠等多家骨干企業(yè)，是我縣現(xiàn)在最大化學工業(yè)區(qū)。計劃區(qū)域具體分7個開發(fā)地塊。2.3.3者北片區(qū)該片區(qū)南起者北鄉(xiāng)北營村委會北營村后山，北至小高倉村，西接昆祿公路，東至得樂村后山谷底，大多為平緩丘陵地，含部份水田。該片區(qū)西邊緣沿昆祿公路長達1公里，計劃面積1790.7畝，區(qū)內現(xiàn)有縣硝鹽礦及二磚廠。距富民縣城8公里，距昆明市區(qū)31公里。2.4富民縣近期城鎮(zhèn)發(fā)展計劃改造“一水”、構建“二心”、形成“三條骨架”、美化“四大景觀”。縣城環(huán)城南路、環(huán)城西路和昆祿公路三角骨架，形成“一條水帶”。立即螳螂川穿城4公里河帶為建設中心，做為富民縣城城市發(fā)展中軸線，修建沿江道路，在螳螂川靠縣城下游修建一座節(jié)制閘，確保安全行洪，把河水在枯水節(jié)季關半河，利爰壩子自然落差，使水流動和靈氣融入城市建設中。建設“兩個中心”。即縣城老城區(qū)商業(yè)中心和伴隨縣委辦公大樓東移，在靠近南環(huán)路和大營轉盤地帶，形成政治文化中心，關鍵計劃環(huán)城南路、環(huán)城西路。財政撥款樓盤建成后，創(chuàng)建全新農家樂一條街、燒烤一條街，整合縣城農貿市場，使縣城兩中心隔江相望，互顯優(yōu)勢，并在兩大中心中間地帶預先留一塊（50—100畝）城市綠化用地，以使未來城鎮(zhèn)發(fā)展新形象塑造留足空間。改造、擴建“三條主干道”，形成未來人流、物流交通骨架。一是環(huán)城南路，現(xiàn)已初具規(guī)模，提議在街心綠化帶形成一條灌木林，立即開啟縣文體中心建設，立即擺布空余地塊樓房建設。二是環(huán)城西路。關鍵是今年年底完工西環(huán)路擴建1336米道路，作為行政辦公用地。三是昆祿公路，打造玫瑰天堂，擬建3000畝玫瑰園，形成玫瑰大道。美化四橋景觀。以后幾年富民城市發(fā)展關鍵集中在該片區(qū)。而沿螳螂川這2.34平方公里地帶集中了四座橋梁，沿河而下分別是黎陽橋、永定橋、富民橋、螳螂川大橋。所以，將四橋美化成城鎮(zhèn)景觀，以豐富旅游小鎮(zhèn)環(huán)境建設。2.34平方公里建設要和產業(yè)布局相配套，在表現(xiàn)昆明后花園，休閑天地、綠色家園同時，全力打造新型旅游小鎮(zhèn)。所以，計劃建設應避免千城一面，從建設高度、墻體、布局等融入民族元素，表現(xiàn)富民特色，要精心提升城鎮(zhèn)品位和文化底蘊。2.5城市布局及相關配套設施富民縣縣城以環(huán)城路和西街、拂曉路、永定路組成“L”型網絡交通系統(tǒng)。所以關鍵配套設施也多集中于這兩條主干道上。關鍵配套包含：政治：縣政府、縣委、稅務局、公安局、法院等政府機關和職能部門全部沿兩條主干道分布。商業(yè)：縣城商業(yè)和購物區(qū)關鍵集中在西街、拂曉路、永定路東、西兩側，大型商廈或商場較少，多以一、二層中型商場，富民百貨大樓、華富購物廣場是現(xiàn)在縣城內規(guī)模最大、品種最齊全超市。沿街小型品牌專賣店大致分為三類：第一類是正裝類、第二類是休閑服裝類、第三類是品牌電腦和摩托車店。相比看來，這些電腦專賣店（聯(lián)想、TCL）經營情況略顯差部分，這關鍵和當?shù)厝讼M習慣和收入有直接關系。教育：縣城教育體系較為完善，當?shù)乜诒芎糜校焊幻褚恢?、富民永定小學、凱迪莎幼稚園、星星幼稚園。現(xiàn)有校舍也比較陳舊，在開發(fā)區(qū)正在興建新校舍，教學樓正在進行主體施工。文化娛樂：這類設施現(xiàn)在嚴重缺乏，大型娛樂場所幾乎沒有。金融：工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業(yè)銀行、信用社等金融機構比較完善，全部沿兩條主干道分布。2.6富民整體經濟情況上六個月實現(xiàn)地域生產總值8.37億元,同比增加8.1％，增速較一季度提升2個百分點。其中:一產業(yè)增加值1.62億元，同比增加6.4％；二產業(yè)增加值3.89億元,同比增加9.1％;三產業(yè)增加值2.86億元,同比增加7.6％。和一季度相比，一、二產業(yè)增速分別提升了2個和8.4個百分點，三產業(yè)下降了6.2個百分點。三次產業(yè)對經濟增加貢獻為13.3％、53.7％、33.0％；分別拉動經濟增加了1.1、4.3和2.7個百分點。固定資產投資快速增加。上六個月完成城鎮(zhèn)固定資產投資5.10億元，占年計劃50.7％，同比增加37.2％，其中工業(yè)固定資產投資2.98億元，占年計劃62.5％,同比增加15％；房地產投資是上年同期3.4倍。商品房銷售面積快速增加及全市固定資產投資連續(xù)走高，富民縣建筑業(yè)生產勢頭相對強勢，加之上年招商引資項目大部分落地開工，從根本上保障了富民縣在經濟危機中財政通常預算收入穩(wěn)定增加。城鎮(zhèn)居民收入平穩(wěn)提升。上六個月,期內農民人均現(xiàn)金收入5191元，同比增加10.8％；期內人均現(xiàn)金支出2728元，同比下降0.7％;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7344元，同比增加18.1％。全縣累計發(fā)放在崗職職員資總額10152萬元，同比增加10.1％；人均月工資1535元，同比增加14.4％。第三章房地產市場分析3.1現(xiàn)已開發(fā)項目情況現(xiàn)有商品房項目銷售，在沒有優(yōu)異銷售團體和不重視包裝情況下，均表現(xiàn)很良好局面。出現(xiàn)這種現(xiàn)象關鍵有兩個原因：第一，在縣城，商品房還是一個新生事物，較之原來居住平房、老樓，優(yōu)勢很顯著，所以成為有購房能力人群追求目標；第二，正是因為商品房剛剛進入該區(qū)域，現(xiàn)仍處于供不應求階段。不過現(xiàn)在商品房市場正日漸成熟、規(guī)范，現(xiàn)在現(xiàn)有項目因為競爭不甚猛烈，可能尚可維持一段時間。現(xiàn)在在縣城及開發(fā)區(qū)開發(fā)項目標多為部分昆明市里中小型開發(fā)商，因為受市區(qū)猛烈競爭所迫，到富民縣——這一新地域來淘金，假如有大型開發(fā)商進入，原有中小型開發(fā)商將受到很大沖擊。但該區(qū)域市場總量有限，連續(xù)開發(fā)能力較弱，同時，年度市場容量也有限，這對于大型項目標開發(fā)節(jié)奏存在一定影響。富民縣歷年房屋施工和完工面積全部不大，在各區(qū)縣比較中處于一個較低水平。3.2近期開發(fā)項目情況工程名稱富民縣工商花園住宅小區(qū)工程施工招標正昌花園住宅工程富民彩玉國際旅游商業(yè)中心工程富民縣廉租房建設項目施工招標富民縣廉租房建設項目(三期)施工招標富民縣新建廉租住房安居小區(qū)四期施工工程建設單位昆明圣邦房地產開發(fā)富民正盛房地產開發(fā)昆明志龍房地產開發(fā)富民縣城鎮(zhèn)建設局富民縣城鎮(zhèn)建設局富民縣住房和城鎮(zhèn)計劃建設局中標單位云南昌霖建筑昆明協(xié)力建筑工程有限責任企業(yè)昆明協(xié)力建筑工程有限責任企業(yè)云南昌霖建筑云南昌霖建筑昆明潤興建筑中標價2465萬元1307萬元4249萬元1539萬元1148萬元1082萬元公布時間-8-7-9-9-9-11-9-14-2-10-1-24工期承諾期243天240天346天102天100天168天現(xiàn)在，富民縣城在建、籌建項目有：楓橋桃源、沁園、假日尚島花園、半山灣、正盟金川。楓橋桃源、沁園、假日尚島花園還未正式開盤，但已開始經過關系購置，項目操作很原始，沒有樓書、售樓處很簡易。據調研，有一部分政府高層官員和一部分私營企業(yè)業(yè)主正在計劃購置。墅鎮(zhèn)（已售完）地點昆祿公路18公里處開盤時間-12開盤價3000元/㎡開發(fā)單位云南經典房地產開發(fā)村上春墅（已售完）地點富民區(qū)富民縣大營鎮(zhèn)成器墩村昆祿路以北更新時間-06開盤價5000元/㎡開發(fā)單位昆明富達房地產開發(fā)經營物業(yè)類型別墅獨棟、雙拼、聯(lián)排占地面積71326㎡建筑面積33100㎡總戶數(shù)180容積率0.63交房時間-12-31小結：村上春墅是前兩年一個比較火熱別墅項目，大部分業(yè)主全部是昆明市民，做投資和度假自住居多。二手房售價：別墅200平米、總價90萬元、均價4500元/平米。黎陽晟市（已售完）地點富民區(qū)城環(huán)城西路更新時間-08開盤價2286元/㎡開發(fā)單位昆明萬通房地產物業(yè)類型花園洋房多層占地面積66.8畝建筑面積10萬㎡總戶數(shù)612由萬通打造黎陽晟市，占地10萬平米，物業(yè)類型為純多層現(xiàn)房景觀花園洋房，戶型面積為91平米—194平米滿足不一樣需求；頂樓贈予超大花園露臺，超大棟間距，低公攤，采光通透。小結：黎陽晟市是剛交房項目，銷售情況即使很不錯，但入住情況通常，居住氣氛有待提升。二手房售價：128平米、總價65萬元、均價5078元/平米。房屋租賃價格：70平米2室2廳1衛(wèi)2陽臺600元/月。原因分析，富民縣城不大，外來人員不太多，所以租房市場比較冷清，價格不會太高。投資客關鍵市場也在于二手房市場。楓橋桃源（新房）地點昆武高速公路富民立交橋出口更新時間-10開盤價待定物業(yè)類型洋房、別墅、一般住宅占地面積618畝開發(fā)單位富民楓橋房地產開發(fā)楓橋桃源在富民縣，整個項目共占地618畝，住房形式為別墅、花園洋房，楓橋桃源旁邊就是昆武高速公路富民立交橋出口，交通便利，空氣怡人，從昆京高速公路、108國道可直接通往昆明及攀枝花等周圍城市。伴隨昆武高速公路建設，估計明年10月份，富民到昆明旅程將縮短為15分鐘，富民到攀枝花只需要2小時，此地必將成為未來昆明第二居所。銷售電話：8213844龍騰苑（已售完）地點昆明市富民縣龍騰苑度假山莊交房時間5月開盤價物業(yè)類型別墅、公寓、寫字樓占地面積開發(fā)單位昆明龍恒置地龍騰苑座落于昆明富民縣龍騰苑，項目總占地多畝，兩大交通樞紐昆祿公路、昆武告訴緊密圍繞。昆明市中心經昆祿公路到富民僅23公里，是昆明半小時經濟圈經典表現(xiàn)。整個項目計劃分五期開發(fā)，計劃由健康生態(tài)園區(qū)，別墅旅游度假園區(qū)，森林SPA區(qū)，會議中心，醫(yī)療配套服務園區(qū)組成。本項目將成為集投資、商務、度假、休閑、療養(yǎng)等為一體。沁園（在售）地點云南省昆明市富民縣大營鎮(zhèn)開盤時間開盤價7000元/㎡開發(fā)單位昆明龍恒置地產權年限50年物管企業(yè)錦江國際交房時間12月31日占地面積2300多畝建筑面積1期1.4萬平米總戶數(shù)207戶沁園是醞釀籌備三年第一個高端地產項目。開發(fā)企業(yè)屬于集團性質，分別由“玉龍園珠寶企業(yè)”、“昆明中恒創(chuàng)新投資企業(yè)”及“昆明龍恒置地”組成，企業(yè)實力雄厚?？傉嫉丶s2300畝森林覆蓋率達成80%，可開發(fā)量約畝，更值得一提是項目配套就用去300余畝土地，共分為兩期開發(fā)，一期產權式酒店及項目多元化高端配套建設及改造，酒店主體已封頂斷水，現(xiàn)處于內外裝修施工階段，估計12月31日交房。二期以低密度住宅為主，如溪谷別墅、山地別墅、SPAvilla等高端養(yǎng)生居住小區(qū)，開發(fā)周期估計為3-5年。沁園配套有周圍近萬畝原始森林覆蓋、超五星級酒店、馬術俱樂部、紅酒莊、親子農田、垂釣中心、果林、葡萄園、薰衣草花海、多功效會議中心、水景餐廳、山地車公園、無邊際泳池、親子戲水池等，伴隨整體項目標開發(fā)，估計3-5年內將陸續(xù)推出。現(xiàn)在住宅均價7500元/㎡鳥瞰圖三大功效分區(qū)A戶型0室0廳0衛(wèi)0廚40.0B戶型0室0廳0衛(wèi)0廚80.0C戶型0室0廳0衛(wèi)0廚120.0D戶型0室0廳0衛(wèi)0廚88.0E戶型0室0廳0衛(wèi)0廚60.0假日尚島花園（新房）地點富民縣伽峰山伽峰路1號更新時間均價均價3700元/平物業(yè)類型小高層、高層占地面積開發(fā)單位昆明全拓房地產開發(fā)銷售代理包豪斯產權年限70年占地面積51畝容積率3.0綠化率45%總戶數(shù)1000戶開盤時間3月交房時間底假日尚島花園占據北部新城富民精華位置，總建筑面積為13萬平米，綠化面積達17000余㎡。共十一棟現(xiàn)代美學建筑佇立其中，計劃中1000余戶高層住宅，戶型面積88—177㎡，涵蓋兩房、三房、四房等精品奢變戶型為一梯二戶、二梯四戶。項目總用地規(guī)模33962㎡，總建筑面積13萬平米，總投資約3.6億元，計劃建設3棟32層、2棟25層、1棟18層、5棟11層共11棟建筑，可入住1046戶。項目充足考慮人和自然友好發(fā)展計劃理念，依據地勢、水流、人工和自然緊密結合，形成山水靈動、設施現(xiàn)代、功效完善、建筑和自然環(huán)境友好統(tǒng)一，含有新江南主義風格北部輔城宜居公園小區(qū)。假日尚島花園營銷中心已于11月28日正式開放。該項目自10月中旬動工以來拆遷工作已全方面完成，項目正式進入施工階段。小結：假日尚島花園價格不會低，保守估量期房價格也在4000元/平米以上。富民彩玉國際旅游商業(yè)中心建筑面積30233.67平建筑密度53.34%容積率1.28綠地率32.45%開發(fā)單位昆明志龍房地產開發(fā)彩玉國際旅游商業(yè)中心是集購物、餐飲、娛樂、休閑、土特產、彩玉等于一體商業(yè)綜合體。采取中式古典設計，三層建筑，鋪面區(qū)間由120平方米到180平方米，空間能夠自由組合，含有更高價值和使用價值，商業(yè)交易、經營、住宿兼?zhèn)?。商業(yè)中心總用地面積21774.05平,道路用地面積1532.36平方米,地下車庫建筑面積2022.17平方米,設有50個停車泊位,地上建筑面積27768.71平方米,地下建筑面積2464.96平方米,地下設備用房建筑面積442.79平方米,農貿市場鋪面45個。鴻盛.致尚國際建筑面積2666.4平方米項目地址：富民縣環(huán)城南路和永定街交叉口（客運站對面）銷售代理旺馬地產機構開發(fā)單位富民鴻盛房地產開發(fā)該樓盤占地約4畝，開發(fā)成精品點滴公寓房，為富民縣城區(qū)首個精品房，下三層為商鋪，上為住宅現(xiàn)在全部還沒確定銷售價格，商鋪規(guī)格、價格、售租形式還未確定。住宅主推面積為99.6和116.22三室兩廳戶型。依據對當?shù)卣{查估算，住房均價應該在5000元左右/平方，商鋪銷售估量在15000——0元/平方。地段和位置和本項目及其相同?，F(xiàn)在處于施工階段。3.3二手房市場當?shù)囟址渴袌鲆呀涢_始活躍起來，僅在環(huán)城路上就有兩家私人辦房屋中介服務中心，關鍵經營項目基礎囊括了全部二手房交易領域。缺乏行業(yè)整體規(guī)范性，多數(shù)憑借和政府職能部門關系來經營自己中介所。在調研過程中，我們了解到，當?shù)厝思偃缃洕鷮嵙Σ皇呛軓娫?，多?shù)依舊是選擇購置二手老樓或是二手平房。這一樣表現(xiàn)出當?shù)胤康禺a三級市場尚處于不規(guī)范狀態(tài)。另外，雙方簽訂一個簡單買賣協(xié)議，既不過戶，也不公證。究其原因，關鍵是當?shù)厝朔磻^戶手續(xù)很繁瑣，而且過戶費用過高。這也說明當?shù)厥杖胨竭€處于較低水平，而且法律意識較為淡薄。3.4現(xiàn)有商業(yè)房地產分析富民縣現(xiàn)有商業(yè)房地產仍拘泥于住宅底商形式，只有在新建設“彩玉國際”為獨立式建筑?，F(xiàn)有底商絕大多數(shù)采取租賃地取得方法，租賃價格較之市里低了很多?，F(xiàn)有商業(yè)房地產經營范圍過于單調，大多集中在服裝、電器、摩托車、五金水暖等行業(yè)上，沒有其它娛樂健身等服務配套性建筑設施。經過問卷調查，現(xiàn)有消費人群普遍反應對現(xiàn)有商業(yè)配套不滿意，期望有部分娛樂健身公共場所。在對現(xiàn)有商家調研過程中，商家關鍵關注還是人流量問題，對于在開發(fā)區(qū)新建商品房中商業(yè)部分，表示并不看好。而且現(xiàn)有商業(yè)集中地域商家對現(xiàn)在經營情況還較為滿意，沒有擴大經營或動遷到趨向。即使縣城向新區(qū)移動趨勢已深入人心，但商家依舊持觀望和等候態(tài)度，無法脫離老城生活區(qū)域。3.5目標地塊分析3.5.1地塊地理位置及基礎情況目標地塊坐落于富民縣中心城區(qū)，東至永定街，西至巷道邊，南至濱河公園，北至黎陽路。緊鄰富民縣百貨大樓，屬于富民老縣城關鍵地段。旁邊就是客運站和縣人民醫(yī)院、農業(yè)銀行、步行街等設施。購物有：富民百貨大樓，華富購物廣場、新華電器和正在交房裝修彩玉國際城；金融單位有：農業(yè)銀行、農村信用社等。藥店有：一心堂、東俊大藥房等。醫(yī)院有：縣人民醫(yī)院、永定鎮(zhèn)中心醫(yī)院。有聯(lián)通、電信、移動營業(yè)廳。緊靠螳螂川旁濱江公園，含有靈性。教育配套：富民一中；永定中學；永定鎮(zhèn)中心小學。依據調查結果，項目所在地已經有成熟商圈和人氣，伴隨富民發(fā)展，將有較高升值潛力和發(fā)展空間。從現(xiàn)在情況看，地塊上為破舊建筑物，需估算拆遷及回遷安置成本。用地面積為1607.058平方米。地塊南部緊臨河道，為建筑體基坑加固增加難度。項目地項目地（項目區(qū)域衛(wèi)星圖）項目周圍環(huán)境一項目周圍環(huán)境二項目周圍環(huán)境三項目周圍環(huán)境四濱江公園濱江公園3.5.2地塊SWOT分析◆優(yōu)勢分析富民縣現(xiàn)在不管是縣城內還是開發(fā)區(qū)內在建、在售項目規(guī)模通常全部較小、對應配套設施和小區(qū)環(huán)境設計通常，也較為原始（只有簡單綠化和車庫等），大規(guī)模、配套設施齊全產品在一定程度上會帶動部分消費者購置。在調查中，我們看到有一部分消費者已經經過報紙和其它媒體路徑對開發(fā)商品牌有一定認知度。地塊周圍區(qū)域城市配套很密集、生活方便，緊鄰河道空氣新鮮，愈加適于居住?？h級城市即使有新城開發(fā)需求，但在內，城市內只會有一個中心區(qū)域，這是新城配建無法替換城市人文條件?！袅觿莘治鼍o鄰河道，基坑加護成本較高。地塊上有建筑物，拆遷回遷時間及物資成本較高。拆遷成本和地質結構對高層抗性，形成一個無法化解關鍵矛盾。勢必影響投資回報率。用地面積小，同時還有狹長地帶，只能作為公建部分計入成本。項目內部配建設施較少，只能依附外部城市配建。和其它項目相比，此處無升值特色。企業(yè)改制遺留問題還未處理◆機會分析中心城區(qū)是縣城范圍內無法替換關鍵區(qū)域。周圍項目定位無法和此項目產生關鍵商品價值分歧。很輕易讓當?shù)貪撛谛璺空弋a生購置欲望。周圍完備小區(qū)配建是富民縣已建、在建現(xiàn)在尚沒有，優(yōu)質小區(qū)環(huán)境和齊全配套設施會給人以全新感受。伴隨一線城市限購令出臺及房價飛漲，越來越多購房者及投資者向二三線城市轉移。依據遠期計劃，富民縣將有20萬人，城區(qū)永定鎮(zhèn)將擴充為9萬人?！籼魬?zhàn)分析：從現(xiàn)在已經購置商品房用戶看，收入大多數(shù)在中、高級次，而對于收入在低級人群現(xiàn)在無法承受商品房價格，相對于已經購房消費者來看，此部分人群購置力怎樣被調動，怎樣被消化是一大問題。居于現(xiàn)在商品房市場情況，住宅檔次比較單調，沒有產品檔次上差異，而從現(xiàn)在需求來看，一部分高收入階層（比如政府高層領導、私營業(yè)主、個體工商戶）需要高級次產品出現(xiàn)，所以對于產品檔次提升需要有所側重，而且要把握好其尺度。從現(xiàn)在調研結果看，今年在縣城內和開發(fā)區(qū)內會有一個項目和我們競爭，在這其中會有價格低廉適應工薪階層項目，同時也會出現(xiàn)高級次商業(yè)（如彩玉國際項目），對于多種競爭力量要做好多種方法，把握好項目推進步伐?，F(xiàn)在已經有致尚國際離我們項目地最近，定位也關鍵以商鋪加小高層為主，估計交房，基礎和我們項目定位相同。假日尚島估計在交房，容量為1000多套，為我們項目帶來用戶分流。中央及地方政府為了深入控制房價，將推出一系列新調控方法。周圍縣區(qū)房地產開發(fā)，如宜良、安寧、嵩明等縣區(qū)房地產開發(fā)影響。第四章消費分析、市場定位4.1富民地域消費人群分析4.1.1現(xiàn)有就職員作單位及收入分析現(xiàn)在在縣城工作人員關鍵集中在政府部門和部分機關，個人月收入大全部在1500元左右，家庭月收入基礎在元左右，上下沒有太大浮動，且收入比較穩(wěn)定。經過調研問卷做出數(shù)據分析見下列圖表。但這些單位工作人員收入在當?shù)匾呀浰闶侵械仁杖胨?。在沉入訪談過程中，我們了解到，在當?shù)厥杖雰蓸O分化近幾年來愈演愈烈，并有連續(xù)發(fā)展下去趨勢。部分個體戶和原來大邱莊連帶產業(yè)和政府高層是關鍵高收入人群。4.1.2居民家庭結構分析在富民縣縣城內，家庭結構關鍵以三口之家為主（雙職員），多數(shù)家庭孩子正在上學，經濟負擔較重，即使有能力購房，也持持幣觀望態(tài)度。為孩子未來求學積攢大量資金。4.1.3居民現(xiàn)居住情況分析從調研問卷反應，現(xiàn)在居民關鍵集中在縣城中，房屋關鍵起源為購置商品房和自建平房，居住類型多以兩室和三室居多，住宅面積在90～120㎡之間。且配套設施均不完善。具體分布詳見下列圖表：4.1.4居民對未來項目期許分析大多數(shù)居民對現(xiàn)有居住條件并不滿意，對于新房住形式和居住理念較為期盼，多數(shù)人買房是基于改善自己現(xiàn)有住房條件為出發(fā)點，而且計劃購房人群不在少數(shù)。經過調研發(fā)覺，當?shù)丶词鬼椖坎僮鬏^為原始，但一部分消費者對商品房要求和居住理念還是比較優(yōu)異。包含對多種建筑形式了解和偏好也基礎上靠近市區(qū)消費者觀念。4.1.5人群對住房需求