人信地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理手冊(cè)

人信地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理手冊(cè)

湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

財(cái)務(wù)管理手冊(cè)

受控文件

版本：A

審核：

持有人：

編號(hào)：HBRX-GMS-03

2005年月日公布2005年月日實(shí)施

目錄

1手冊(cè)說明.................................................2

2財(cái)務(wù)管理制度...............................................3

2.1財(cái)務(wù)管理辦法.............................................3

2.2會(huì)計(jì)制度（會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)科目）........................6

2.3支票管理制度............................................12

2.4現(xiàn)金管理制度............................................14

2.5會(huì)計(jì)檔案管理制度........................................15

3成本管理制度..............................................17

3.1開發(fā)成本核算辦法........................................17

3.2管理費(fèi)用核算辦法........................................23

3.3營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算辦法........................................25

4財(cái)務(wù)操縱制度..............................................26

4.1資金管理辦法............................................26

4.2固定資產(chǎn)管理辦法........................................28

4.3全面預(yù)算管理實(shí)施辦法....................................32

4.4資金計(jì)劃預(yù)算制度........................................39

4.5財(cái)務(wù)付款操縱規(guī)程........................................41

4.6差旅費(fèi)開支管理規(guī)定......................................46

4.7銷售收款內(nèi)部操縱辦法....................................48

4.8財(cái)務(wù)人員調(diào)離工作交接制度................................51

4.9內(nèi)部財(cái)務(wù)稽查制度.......................................52

4.10財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員處罰管理規(guī)定...............................55

4.11內(nèi)部審計(jì)管理辦法.......................................56

5財(cái)務(wù)分析報(bào)告制度..........................................61

5.1財(cái)務(wù)分析報(bào)告編制規(guī)定....................................61

5.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析管理辦法....................................65

6法律事務(wù)管理..............................................67

6.1法律事務(wù)管理辦法........................................67

6.2合同管理制度............................................69

6.3印章管理辦法............................................75

7業(yè)務(wù)招待費(fèi)管理辦法.......................................77

1手冊(cè)說明

1手冊(cè)內(nèi)容

本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入GMS管理模式，實(shí)施全面管理體系所編制而成，包含：

——公司財(cái)務(wù)管理與法律事務(wù)管理體系的范圍；

——公司關(guān)于財(cái)務(wù)管理與法律事務(wù)管理體系要求的制度、規(guī)程文件。

2適用范圍

本手冊(cè)適用于公司、各部門、各項(xiàng)目部、各分、子公司的財(cái)務(wù)管理與有關(guān)事務(wù)管理。

各分、子公司的有關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置與公司有差異而導(dǎo)致的不適用部分，可參照?qǐng)?zhí)行。

3手冊(cè)管理

3.1本手冊(cè)為公司受控文件，由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)管理的所有有關(guān)事宜

由公司人力資源中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供給公司以外人

員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還人力資源中心，辦理核收登記。

3.2手冊(cè)持有者：

(1)總經(jīng)理；

(2)副總經(jīng)理；

(3)財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)；

(4)人力資源中心(存檔)；

(5)各有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人。

3.3本手冊(cè)除持有人外，有關(guān)文件應(yīng)發(fā)放至有關(guān)執(zhí)行人員，人力資源中心做好復(fù)印與

發(fā)放登記。

3.4手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管手冊(cè)，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴(yán)禁私自復(fù)印或者轉(zhuǎn)

借給其他公司或者人員。

3.5在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見，及時(shí)反饋到公司人

力資源中心。由人力資源中心組織各部門對(duì)手冊(cè)的適宜性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)對(duì)

手冊(cè)予以修改。

3.6本手冊(cè)的解釋權(quán)在財(cái)務(wù)管理中心。

3.7本手冊(cè)自總經(jīng)理批準(zhǔn)公布之日起施行。

2財(cái)務(wù)管理制度

2.1財(cái)務(wù)管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范本公司的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》及本公司章程，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本公司財(cái)務(wù)管理工作。

第二章資金籌集與管理

第三條公司變更資本金結(jié)構(gòu)，或者注入新的資金，須經(jīng)公司股東會(huì)批準(zhǔn)。

第四條公司流淌資金由公司法人代表或者授權(quán)代表負(fù)責(zé)籌集。未經(jīng)授權(quán)的內(nèi)部機(jī)

構(gòu)或者個(gè)人以公司名義籌資，公司不負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任，并保留追究其有關(guān)責(zé)任的權(quán)利。

第五條公司流淌負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，

籌建期間的，計(jì)入開辦費(fèi)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；清算期間的，計(jì)入清算損

益。其中，與購(gòu)建資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者者雖已交付使用但未辦理竣工

決算往常，計(jì)入購(gòu)建資產(chǎn)價(jià)值。與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的，在項(xiàng)目竣工前發(fā)生的計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目

成本。

第六條加強(qiáng)應(yīng)付款項(xiàng)的管理。應(yīng)付款項(xiàng)經(jīng)審核后合理支付。如發(fā)生債權(quán)人原因確

實(shí)無法支付的計(jì)入資本公積。

第七條資金權(quán)限的管理。資金開支實(shí)行“一支筆”簽批，資金開支由經(jīng)辦人提出，

報(bào)主管經(jīng)理批示，經(jīng)財(cái)務(wù)管理中心審核后，再報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。從嚴(yán)操縱費(fèi)用，發(fā)揮資金

效益。

第三章流淌資產(chǎn)

第八條搞好貨幣資金及其他流淌資產(chǎn)管理。付出款項(xiàng)要審慎，預(yù)付與應(yīng)付款項(xiàng)，

憑據(jù)合同及有關(guān)票據(jù)，由經(jīng)辦人提出，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人、分管副總經(jīng)理簽字同意，由總經(jīng)

理批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)審核后予以支付。對(duì)應(yīng)收帳款，誰經(jīng)手，誰負(fù)責(zé)，各責(zé)任人要認(rèn)真組織清

收結(jié)算，及時(shí)與財(cái)務(wù)管理中心核對(duì)相符；如發(fā)生缺失視情況追究連帶責(zé)任。

第九條建立完善的存貨物資管理制度，并設(shè)置相應(yīng)的管理帳簿或者卡片。對(duì)材料

物資的進(jìn)出要有嚴(yán)格的購(gòu)進(jìn)入庫(kù)、領(lǐng)用發(fā)放手續(xù)，須有經(jīng)辦、驗(yàn)收兩人以上簽字，方可

批準(zhǔn)報(bào)銷；對(duì)材料物資要定期盤點(diǎn)；對(duì)盤盈、盤虧、毀損及報(bào)廢存貨，應(yīng)及時(shí)查明原因,

列表上報(bào)公司總經(jīng)理辦公室，分別情況處理。

第四章固定費(fèi)產(chǎn)

第十條固定資產(chǎn)的購(gòu)建由需用單位提出，由總經(jīng)理辦公室提出審核意見并報(bào)總經(jīng)

理批準(zhǔn)后辦理。財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的資金形態(tài)管理，包含建帳、折舊、處置。

各使用部門安排專人負(fù)責(zé)所使用的固定資產(chǎn)的基本保護(hù)、保養(yǎng)?？偨?jīng)理辦公室負(fù)責(zé)固定

資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的全面管理，包含購(gòu)建、領(lǐng)用、大修、更新、內(nèi)部轉(zhuǎn)移、對(duì)外租借、轉(zhuǎn)讓

及清理、報(bào)廢等工作，年終負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)固定資產(chǎn)帳、實(shí)記錄進(jìn)行核對(duì)。

第十一條固定資產(chǎn)折舊方法使用平均年限法。不計(jì)凈殘值。

第五章對(duì)外投資

第十二條公司依照國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定，能夠使用貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)等方式

對(duì)外投資。對(duì)外投資經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)。

第六章無形資產(chǎn)'遞延資產(chǎn)

第十三條無形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，從使用之日起，在有效使用期限內(nèi)

平均攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)項(xiàng)目的，該土地使用權(quán)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)項(xiàng)目成本。

沒有明確使用期限的，按十年攤銷。

第十四條遞延資產(chǎn)中開辦費(fèi)從企業(yè)開始開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的次月起，一次性攤?cè)牍芾碣M(fèi)

用。

第七章成本費(fèi)用

第十五條開發(fā)產(chǎn)品成本包含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程

費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。土地綜合費(fèi)包含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征

用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)

遷用房支出等。前期工程費(fèi)包含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)

繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)包含公司以出包方式支付給承包單位的建筑安

裝工程費(fèi)與以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)包含開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、

供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套費(fèi)用

包含人防、教育、體育娛樂設(shè)施、水電房、物業(yè)管理用房等配套性支出。

第十六條銷售費(fèi)用是指公司在銷售房產(chǎn)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，與專設(shè)銷售機(jī)

構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，包含應(yīng)由公司負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽

費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，與專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、

提成、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、物料消耗及其他經(jīng)費(fèi)等。

第十七條管理費(fèi)用是指公司行政管理部門為管理與組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用，包

含公司經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、有關(guān)稅金、土地使用費(fèi)、土地缺失補(bǔ)償費(fèi)、開

辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬缺失、存貨盤虧、毀損與報(bào)廢（減盤盈）與其他管理費(fèi)用。

公司經(jīng)費(fèi)包含公司總部管理人員工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、

修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費(fèi)。

第十八條公司發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用，據(jù)實(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

第八章收入'利潤(rùn)與利潤(rùn)分配

第十九條收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)。收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)遵循下列原則：1、在商品房的法定所

有權(quán)上的要緊報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)；2、當(dāng)商品房尚未竣工或者

者客戶有退房選擇權(quán)時(shí)，不確認(rèn)收入；3、當(dāng)分期收款銷售商品房時(shí)，估計(jì)房款不能收回

的，不確認(rèn)收入，已收回的部分，作預(yù)收款處理；4、出租房屋按合同、協(xié)議約定的付租

日期，在承租方付款時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；提早預(yù)付的，作預(yù)收款處理，在約定的

租期內(nèi)確認(rèn)收入。5、其他情況。

第二十條公司發(fā)生的銷售折讓或者銷售退回，沖減銷售收入。

第二十一條營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、銷

售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。銷售稅金及附加包含營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方

教育進(jìn)展費(fèi)、副食品平抑基金、地方教育進(jìn)展費(fèi)與堤防費(fèi)。

第二十二條公司利潤(rùn)分配，按章程規(guī)定處理。

第九章財(cái)務(wù)報(bào)告及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

第二十三條公司定期向有關(guān)的報(bào)表使用者提供必要的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。

第二十四條企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告包含會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)狀況說明書。會(huì)計(jì)

報(bào)表包含資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表與利潤(rùn)分配表、現(xiàn)金流量表及有關(guān)附表。

第二十五條財(cái)務(wù)狀況說明書，要緊包含下列內(nèi)容：

（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)與分配、資產(chǎn)增減與周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)收支、稅金繳納、

各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資變動(dòng)等情況。

（二）其他需要說明的事項(xiàng)。

第二十六條年終總結(jié)與評(píng)價(jià)公司財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況。

第十章附則

第二十七條本辦法由財(cái)務(wù)管理中心制定、解釋，根據(jù)公司實(shí)際進(jìn)行修改。

第二十八條本辦法未盡事宜遵照《通則》與《制度》。其他有關(guān)專項(xiàng)管理規(guī)定另行

制定。

第二十九條本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

2.2會(huì)計(jì)制度（會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)科目）

1總則

1.1為了習(xí)慣湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下列簡(jiǎn)稱公司）戰(zhàn)略進(jìn)展的需要，規(guī)

范公司的會(huì)計(jì)行為，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)

管理的要求，特制定本制度。

1.2本制度適用范圍

本制度適用于總公司及所屬分公司、子公司。

1.3要緊會(huì)計(jì)政策

1.3.1會(huì)計(jì)年度

會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。

1.3.2會(huì)計(jì)制度

執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定。

1.3.3記賬原則與計(jì)價(jià)基礎(chǔ)

會(huì)計(jì)核算使用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則與借貸記賬法進(jìn)行核算，資產(chǎn)計(jì)價(jià)以歷史成本為計(jì)價(jià)

基礎(chǔ)。

1.3.4記賬本位幣

以人民幣為記賬本位幣。

1.3.5壞賬缺失的核算方法

壞賬缺失使用“備抵法”，按期末應(yīng)收賬款與其他應(yīng)收款余額使用賬齡分析法計(jì)提壞

賬準(zhǔn)備，計(jì)提比比如下：

賬齡計(jì)提壞賬比例

1年以內(nèi)6%

1一2年10%

2—3年30%

3—4年50%

4-5年80%

5年（含）以上100%

公司內(nèi)部的應(yīng)收款項(xiàng)不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。符合下列條件且經(jīng)總公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的即

確認(rèn)為壞賬：

（1）因債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡，以其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或者遺產(chǎn)清償后仍然無法收回的;

（2）因債務(wù)人逾期三年未能履行償債義務(wù)，且具有證據(jù)說明無法收回的。

1.3.6存貨核算方法

存貨按實(shí)際成本法計(jì)算，低值易耗品按一次攤銷法核算，對(duì)單位價(jià)值200元以上或

者不足200元但相對(duì)使用期限較長(zhǎng)的低值易耗品應(yīng)建立相應(yīng)的輔助賬、表予以登記、備

查。

1.3.7長(zhǎng)期投資核算方法

（1）債權(quán)投資。按實(shí)際支付的價(jià)款記賬。

（2）股權(quán)投資。股權(quán)投資在取得時(shí)按初始投資成本入賬。股權(quán)投資占被投資企業(yè)

股權(quán)比例20%下列（含）的按成本法核算；股權(quán)比例在20%以上50%下列（含）的按權(quán)

益法核算；股權(quán)比例在50%以上的按權(quán)益法核算，并合并報(bào)表。

（3）長(zhǎng)期投資可收回金額低于賬面價(jià)值的，逐項(xiàng)按照可收回金額低于賬面余額的

差額計(jì)提長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備。

1.3.8固定資產(chǎn)核算方法

按照《固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、分類、計(jì)價(jià)與折舊》的規(guī)定進(jìn)行固定資產(chǎn)核算。

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備使用單項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提的方法，按照可收回金額低于賬面價(jià)值的差額

計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

已提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，按照該固定資產(chǎn)的帳面余額與尚可使用壽命計(jì)算折舊率

與折舊額。

1.3.9無形資產(chǎn)核算方法

無形資產(chǎn)在取得時(shí)按實(shí)際成本計(jì)量。無形資產(chǎn)自取得當(dāng)月起在估計(jì)使用年限內(nèi)分期

平均攤銷，計(jì)入損益，如估計(jì)使用年限超過了有關(guān)合同規(guī)定的受益年限或者法律規(guī)定的

有效年限，按合同規(guī)定的受益年限與法律規(guī)定的有效年限兩者之中較短者。若取得的無

形資產(chǎn)是土地使用權(quán)則不進(jìn)行攤銷，待正式開發(fā)時(shí)計(jì)入開發(fā)成本。

無形資產(chǎn)若發(fā)生減值，期末應(yīng)按可收回金額低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提無形資產(chǎn)減值

準(zhǔn)備。

1.3.10長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算方法

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生額核算，在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期內(nèi)分期平均攤銷。

1.3.11長(zhǎng)期借款利息的會(huì)計(jì)處理方法

長(zhǎng)期借款發(fā)生的利息，屬于籌建期間的，計(jì)入開辦費(fèi)；屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間的，若是

流淌資金貸款產(chǎn)生的利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，若是開發(fā)貸款產(chǎn)生的利息則計(jì)入開發(fā)成本。

1.3.12所得稅的會(huì)計(jì)處理方法

使用應(yīng)付稅款法。

1.3.13收入確認(rèn)的方法

公司按下列規(guī)定確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)，并按已實(shí)現(xiàn)的收入記賬，計(jì)入當(dāng)期損益。

銷售商品，本公司已將商品所有權(quán)上的要緊風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)換給購(gòu)貨方，公司不再對(duì)

該商品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)與實(shí)際操縱權(quán)，有關(guān)的收入已經(jīng)收到或者取得了收款的證據(jù)，同

時(shí)與銷售該商品有關(guān)的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

提供勞務(wù)（不包含長(zhǎng)期合同），按照完工百分比法確認(rèn)有關(guān)的勞務(wù)收入。在確認(rèn)勞務(wù)

收入時(shí)，以勞務(wù)合同的總收入、勞務(wù)的完成程度能夠可靠地確定，與交易有關(guān)的價(jià)款能

夠流入，已經(jīng)發(fā)生的成本與完成勞務(wù)將要發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量為前提。

提供他人使用本企業(yè)的無形資產(chǎn)等而應(yīng)收的使用費(fèi)收入，按有關(guān)合同、協(xié)議規(guī)定的

收費(fèi)時(shí)間與方法計(jì)算確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

1.3.14會(huì)計(jì)政策變更

上述會(huì)計(jì)政策變更務(wù)必經(jīng)公司財(cái)務(wù)管理中心審核，報(bào)公司財(cái)務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

1.4本制度運(yùn)用會(huì)計(jì)科目的規(guī)定：

（1）本制度統(tǒng)一規(guī)定會(huì)計(jì)科目的編號(hào)，以便于編制會(huì)計(jì)憑證，登記賬簿，查閱賬

目，實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。各分、子公司不能隨便打亂重編。

（2）各分、子公司應(yīng)按本制度的規(guī)定，設(shè)置與使用會(huì)計(jì)科目。明細(xì)科目的設(shè)置，

除本制度已有規(guī)定者外，在不違反統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算要求的前提下，各分、子公司能夠根據(jù)

需要，自行規(guī)定。

（3）各分、子公司在填制會(huì)計(jì)憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)填制會(huì)計(jì)科目的名稱，

或者者同時(shí)填列會(huì)計(jì)科目的名稱與編號(hào)，不能只填編號(hào)，不填科目名稱。

1.5本制度由公司財(cái)務(wù)管理中心解釋。本制度需要變更時(shí)，由公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)

責(zé)修訂。

2會(huì)計(jì)科目的設(shè)置與使用

順序號(hào)編號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱備注

一、資產(chǎn)類

11001現(xiàn)金

21002銀行存款按開戶行與賬戶設(shè)立明細(xì)科目

31009其他貨幣資金

41101短期投資

1101.01股票

1101.02債券

1101.03基金

1101.04其他

51102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備

61111應(yīng)收票據(jù)

71121應(yīng)收股利

81122應(yīng)收利息

91131應(yīng)收賬款

101133其他應(yīng)收款

1133.01內(nèi)部借支

1133.02公司往來

1133.03其他

111141壞賬準(zhǔn)備

1141.01應(yīng)收賬款準(zhǔn)備

1141.02其他應(yīng)收款準(zhǔn)備

121151預(yù)付賬款

131211庫(kù)存材料

141243開發(fā)產(chǎn)品

151244分期收款開發(fā)產(chǎn)品

161245出租開發(fā)產(chǎn)品

171246周轉(zhuǎn)房

181281存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

191301待攤費(fèi)用

201401長(zhǎng)期股權(quán)投資

1401.01股票投資

1401.02其他股權(quán)投資

211402長(zhǎng)期債權(quán)投資

1402.01債券投資

1402.02其他債權(quán)投資

221421長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備

231501固定資產(chǎn)參見《固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、分類、計(jì)價(jià)與折舊》的規(guī)定

241502累計(jì)折舊單項(xiàng)計(jì)提

251505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

261701固定資產(chǎn)清理

271801無形資產(chǎn)

順序號(hào)編號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱備注

281805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

291901長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

301911待處理財(cái)產(chǎn)損益

311912撥付所屬資金總公司用

二、負(fù)債類

322101短期借款

332111應(yīng)付票據(jù)

342121應(yīng)付賬款

2121.01工程類按往來單位名稱設(shè)立三級(jí)科目

2121.02營(yíng)銷類按往來單位名稱設(shè)立三級(jí)科目

2121.03其他按往來單位名稱設(shè)立三級(jí)科目

352131預(yù)收賬款

362151應(yīng)付工資

372153應(yīng)付福利費(fèi)

382161應(yīng)付利潤(rùn)

392171應(yīng)交稅金

2171.02應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

2171.05應(yīng)交所得稅

2171.06應(yīng)交土地增值稅

2171.07應(yīng)交城市保護(hù)建設(shè)稅

2171.08應(yīng)交房產(chǎn)稅

2171.09應(yīng)交土地使用稅

2171.10應(yīng)交車船使用稅

2171.11應(yīng)交個(gè)人所得稅

402176其他應(yīng)交款

2176.01教育費(fèi)附加

2176.02平抑基金

2176.03堤防費(fèi)

2176.04地方教育進(jìn)展費(fèi)

412181其他應(yīng)付款

422191預(yù)提費(fèi)用

432301長(zhǎng)期借款

442321長(zhǎng)期應(yīng)付款

452341遞延稅款

三、所有者權(quán)

益

463101實(shí)收資本

473102上級(jí)撥入資金分公司用

483111資本公積

493121盈余公積

3121.01法定盈余公積

3121.02任意盈余公積

3121.03法定公益金

順序號(hào)編號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱備注

503131本年利潤(rùn)

513141利潤(rùn)分配

3141.01其他轉(zhuǎn)入

3141.02提取法定盈余公積

3141.03提取法定公益金

3141.09提取任意盈余公積

3141.15未分配利潤(rùn)

四、成本類

524101開發(fā)成本參見《開發(fā)成本核算管理辦法》

534105開發(fā)間接費(fèi)用參見《開發(fā)成本核算管理辦法》

五、損益類

545101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分類與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本對(duì)應(yīng)

555102其他業(yè)務(wù)收入

565201投資收益

575301營(yíng)業(yè)外收入

585401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本分類與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入對(duì)應(yīng)

595402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

605405其他業(yè)務(wù)支出

615501營(yíng)業(yè)費(fèi)用參見《營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算管理辦法》

625502管理費(fèi)用參見《管理費(fèi)用核算管理辦法》

635503財(cái)務(wù)費(fèi)用

5503.01手續(xù)費(fèi)

5503.02利息收入

5503.03利息支出

5503.10其他

645601營(yíng)業(yè)外支出

655701所得稅

665801往常年度損益調(diào)整

3本制度自批準(zhǔn)公布之日起施行。

2.3支票管理制度

為加強(qiáng)公司資金管理，根據(jù)《票據(jù)法》的有關(guān)規(guī)定，并根據(jù)本公司的有關(guān)規(guī)定特制

定本制度。

1支票的保管

1.1支票由財(cái)務(wù)管理中心出納統(tǒng)一向銀行購(gòu)買，購(gòu)買支票應(yīng)在《支票登記簿》上登

記。

1.2支票統(tǒng)一由出納保管。保管支票者不得同時(shí)保管全套財(cái)務(wù)印章。

1.3出納因故離崗超過一天，應(yīng)在離崗前報(bào)告財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)，經(jīng)批準(zhǔn)并辦理有

關(guān)票據(jù)與印章移交手續(xù)。

1.4由于填寫錯(cuò)誤或者超過付款期限等原因作廢的支票，應(yīng)將廢票與原票根附在一

起加蓋“作廢”章后，單獨(dú)或者附在有關(guān)會(huì)計(jì)憑證上妥善保管。

2支票的領(lǐng)用

2.1轉(zhuǎn)賬支票的領(lǐng)用

2.1.1各部門因業(yè)務(wù)需要領(lǐng)用支票時(shí)，財(cái)務(wù)管理中心出納應(yīng)按照公司《財(cái)務(wù)付款操

縱規(guī)程》嚴(yán)格核實(shí)付款簽字齊全后，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，方可簽發(fā)支票。

2.1.2出納辦理完畢支票簽發(fā)手續(xù)后，由經(jīng)辦人員通知業(yè)務(wù)單位領(lǐng)取支票，領(lǐng)用支

票時(shí)由經(jīng)辦人員在《支票登記簿》簽字、支票領(lǐng)用人員在支票存根處簽字后領(lǐng)取支票。

2.1.3因業(yè)務(wù)需要調(diào)整各銀行的存款時(shí)，經(jīng)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理審核后，方可調(diào)整。

2.1.4本公司以外人員第一次來領(lǐng)取支票，務(wù)必提供單位委托結(jié)賬介紹函。

2.1.5公司人員領(lǐng)用支票因故未使用，領(lǐng)用人于當(dāng)天（最遲不超過次日）退回財(cái)務(wù)

管理中心，并說明理由。出納應(yīng)在支票上加蓋“作廢”章，并在支票登記簿上登記作廢字

樣。

2.2現(xiàn)金支票的領(lǐng)用

2.2.1現(xiàn)金支票原則上只用于出納提現(xiàn)。

2.2.2需用現(xiàn)金支票提取現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)首先報(bào)財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)批準(zhǔn)。

3支票的簽發(fā)

3.1簽發(fā)支票前，應(yīng)先核對(duì)銀行存款余額，不得開空頭支票。

3.2簽發(fā)支票務(wù)必使用碳素筆，并嚴(yán)格按照規(guī)定填寫收款人、金額、用途、日期；

金額大小寫務(wù)必一致；支票開出后不得涂改，否則無效。

3.3簽發(fā)小額費(fèi)用開支支票時(shí)，如無法確定收款人與金額，應(yīng)在支票上規(guī)定限額并

填寫用途與簽發(fā)時(shí)間，嚴(yán)禁簽發(fā)空白支票。若業(yè)務(wù)急需攜帶空頭支票外出時(shí)，須由財(cái)務(wù)

人員一同辦理。

3.4支票結(jié)算起點(diǎn)為1000元，支票的付款期限為10天（從簽發(fā)的次日算起，到期

日遇法定節(jié)假日順延）。

3.5簽發(fā)支票需加蓋預(yù)留銀行印鑒方能生效，印章保管者應(yīng)從嚴(yán)審核后再予蓋章。

4報(bào)賬

4.1因業(yè)務(wù)需要領(lǐng)用支票外出付款，尚未取得付款票據(jù)的，需由經(jīng)辦部門持領(lǐng)導(dǎo)簽

批的借支單領(lǐng)取支票。對(duì)外付款后應(yīng)索要合法發(fā)票或者收據(jù)，報(bào)財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)審核,

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后方可報(bào)賬；已取得付款票據(jù)的，按照《財(cái)務(wù)付款操縱規(guī)程》辦理。

4.2因業(yè)務(wù)管理費(fèi)用開支領(lǐng)用的支票，支票領(lǐng)用人應(yīng)于領(lǐng)用支票的五日內(nèi)（用支票

購(gòu)機(jī)票的應(yīng)于出差回公司五日內(nèi)），將正式票據(jù)送財(cái)務(wù)管理中心報(bào)賬，報(bào)賬時(shí)應(yīng)做到下列

-一*八占、、??

4.2.1費(fèi)用單務(wù)必由經(jīng)辦人、財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)及主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。

4.2.2收款人簽章與支票上所填收款人一致。

5收取支票

5.1公司因銷售房屋或者其他原因收取支票，支票收取人應(yīng)嚴(yán)格檢查支票金額、日

期、收款單位及印章是否清晰、準(zhǔn)確。

5.2使用支票形式收取房款的，開據(jù)收據(jù)時(shí)應(yīng)注明“支票到賬時(shí)收據(jù)生效”字樣。

5.3支票收取人在收到支票后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交出納，出納應(yīng)在當(dāng)日送存銀行，特殊情

況經(jīng)總監(jiān)同意后可在次日送交銀行。

5.4公司收到的支票送存銀行后，應(yīng)及時(shí)查詢支票是否到帳，若出現(xiàn)退票現(xiàn)象，出

納應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)業(yè)務(wù)人員，并規(guī)定在五日內(nèi)換取新的支票。

6有關(guān)責(zé)任

6.1財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)應(yīng)不定期對(duì)支票管理及使用情況進(jìn)行檢查。

6.2由于財(cái)務(wù)管理中心對(duì)支票保管不善或者簽發(fā)錯(cuò)誤造成經(jīng)濟(jì)缺失的，應(yīng)由支票保

管人或者簽發(fā)人負(fù)直接的經(jīng)濟(jì)責(zé)任與法律責(zé)任。

6.3由于支票領(lǐng)用人遺失支票的，罰款500元，由于保管不善及使用不當(dāng)造成缺失

的，應(yīng)由領(lǐng)用人負(fù)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任。

6.4為杜絕公司資金風(fēng)險(xiǎn)，支票領(lǐng)用人如不及時(shí)報(bào)賬，財(cái)務(wù)管理中心將停止簽發(fā)其

本人及其所在部門所需領(lǐng)用的所有支票，直至報(bào)賬后方可解凍。

7本制度由財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋與修改。

2.4現(xiàn)金管理制度

1公司能夠在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金：

1.1員工工資、津貼、獎(jiǎng)金；

1.2個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬；

1.3出差人員務(wù)必?cái)y帶的差旅費(fèi)；

1.4零星支出2000元下列；

1.5總經(jīng)理批準(zhǔn)的其他開支；

1.6退還房款。

2除本規(guī)定第一條外，財(cái)務(wù)人員支付個(gè)人款項(xiàng)，按照規(guī)定確需全額支付現(xiàn)金的，經(jīng)

財(cái)務(wù)管理中心審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后支付現(xiàn)金。

3公司固定資產(chǎn)購(gòu)置及執(zhí)行合同付款均務(wù)必采取轉(zhuǎn)帳結(jié)算方式，不得使用現(xiàn)金。

4日常零星開支的現(xiàn)金庫(kù)存限額為20,000元。超額部分應(yīng)存入銀行。

5財(cái)務(wù)人員支付現(xiàn)金，能夠從公司庫(kù)存現(xiàn)金限額中支付或者從銀行提取，不得從現(xiàn)

金收入中直接支付（即坐支）。

6財(cái)務(wù)人員從銀行提取現(xiàn)金，并應(yīng)寫明用途與金額，由財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)批準(zhǔn)后提

取。

7公司員工因工作需要借用現(xiàn)金，按照《財(cái)務(wù)付款操縱規(guī)程》辦理。

8符合本規(guī)定第一條的，憑費(fèi)用發(fā)票、工資單、差旅費(fèi)單及公司認(rèn)可的有效報(bào)銷或

者領(lǐng)款憑證，經(jīng)手人簽字，財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后由出納支付現(xiàn)金。

9報(bào)銷單經(jīng)經(jīng)手人簽字，部門負(fù)責(zé)人審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)，出納根據(jù)金額數(shù)量無誤報(bào)

銷單付款?！冻霾钌暾?qǐng)表》附在原始憑證上，公司招待費(fèi)申請(qǐng)單統(tǒng)一按規(guī)定訂裝保管，

并注明憑證編號(hào)。

10工資表由人力資源中心編制，轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，出納辦

理發(fā)放，工資表交由會(huì)計(jì)填制記帳憑證。

11工程零星付款按照《財(cái)務(wù)付款操縱規(guī)程》執(zhí)行。

12出納人員應(yīng)當(dāng)建立健全現(xiàn)金帳目，逐筆記載現(xiàn)金收付。帳目應(yīng)當(dāng)日清月結(jié)，每

日結(jié)算，帳款相符。

2.5會(huì)計(jì)檔案管理制度

會(huì)計(jì)檔案是公司經(jīng)營(yíng)管理的重要資料，為了保守公司的機(jī)密，保護(hù)會(huì)計(jì)檔案的安全

與完整，特制訂本制度。

1總則

1.1財(cái)務(wù)管理中心務(wù)必加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)檔案管理工作的重視，建立會(huì)計(jì)檔案的立卷、歸

檔、保管、查閱等管理制度，保證會(huì)計(jì)檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴(yán)防毀損、

散失與泄密。

1.2會(huì)計(jì)憑證登記完畢后，務(wù)必按照分類與編號(hào)順序保管，不得散亂、丟失。

1.3記賬憑證應(yīng)當(dāng)連同所附的原始憑證或者者原始憑證匯總表，按照編號(hào)順序折疊

整齊，按期裝訂成冊(cè)，并加具封面，注明單位名稱、年度、月份與起止日期、憑證起止

號(hào)碼，由裝訂人在裝訂線封簽處簽名或者蓋章。

2會(huì)計(jì)檔案類別

2.1會(huì)計(jì)憑證類：原始憑證，記賬憑證，匯總憑證，其他會(huì)計(jì)憑證。

2.2會(huì)計(jì)賬簿類：總賬、明細(xì)賬、日記賬、固定資產(chǎn)卡片、輔助賬簿、其他會(huì)計(jì)賬

溥。

2.3財(cái)務(wù)報(bào)告類：月報(bào)、季報(bào)、年度財(cái)務(wù)報(bào)告，包含會(huì)計(jì)報(bào)表、附注及財(cái)務(wù)狀況說

明書，其他財(cái)務(wù)報(bào)告。

2.4其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對(duì)賬單、付款簽報(bào)及招待費(fèi)申請(qǐng)單及其他

應(yīng)當(dāng)保管的會(huì)計(jì)核算專業(yè)資料、會(huì)計(jì)檔案移交清單、會(huì)計(jì)檔案保管清單等。

3會(huì)計(jì)檔案的儲(chǔ)存

財(cái)務(wù)管理中心應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保管會(huì)計(jì)檔案，定期將財(cái)務(wù)管理中心歸檔的會(huì)計(jì)資料按

類別、按順序立卷登記有效。

3.1會(huì)計(jì)檔案的保管期為永久儲(chǔ)存與定期儲(chǔ)存兩類,具體類別與保管年限詳見附表。

3.2會(huì)計(jì)檔案需要銷毀時(shí)，由會(huì)計(jì)檔案管理人員提出銷毀意見，經(jīng)財(cái)務(wù)副總審查，

總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。由會(huì)計(jì)檔案管理人員編制會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)，銷毀時(shí)應(yīng)由財(cái)務(wù)管理

中心總監(jiān)共同參加，并在銷毀清冊(cè)上簽名，銷毀清冊(cè)永久儲(chǔ)存。

4會(huì)計(jì)檔案的借用

4.1財(cái)務(wù)人員因工作需要查閱會(huì)計(jì)檔案時(shí)，務(wù)必按規(guī)定借閱，及時(shí)歸還原處，若要

查閱入庫(kù)檔案務(wù)必履行查閱會(huì)計(jì)檔案登記手續(xù)。

4.2公司內(nèi)部其他人員若因公需要查閱會(huì)計(jì)檔案時(shí)，務(wù)必經(jīng)財(cái)務(wù)副總同意后，方能

由檔案管理人員接待查閱。

4.3外來單位人員因公需要查閱會(huì)計(jì)檔案時(shí)，應(yīng)持有關(guān)單位介紹信，并報(bào)財(cái)務(wù)副總

同意，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方能由檔案管理人員接待查閱，并由檔案管理人員全面登記查

閱會(huì)計(jì)檔案人的工作單位、查閱日期、會(huì)計(jì)檔案名稱及查閱事由。

4.4會(huì)計(jì)檔案通常不得帶出室外，如有特殊情況，需帶出室外復(fù)印時(shí)，應(yīng)由檔案管

理人員進(jìn)行復(fù)印。

5其他規(guī)定

由于公司會(huì)計(jì)人員的變動(dòng)或者會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的改變等，會(huì)計(jì)檔案需要轉(zhuǎn)交時(shí)，須辦理轉(zhuǎn)

交手續(xù)，并由監(jiān)交人、移交人、同意人簽字。

會(huì)計(jì)檔案保管期限表

序號(hào)檔案名稱保管期限（年）

1記賬憑證及原始憑證15

2銀行存款余額調(diào)節(jié)表及對(duì)賬單5

3手工會(huì)計(jì)簿賬15

4計(jì)算機(jī)賬簿永久

5輔助賬15

6各類報(bào)表3

7年度會(huì)計(jì)報(bào)表永久（包含文字說明）

8會(huì)計(jì)移交清冊(cè)15

9會(huì)計(jì)檔案保管清冊(cè)永久

10會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)永久

3成本管理制度

3.1開發(fā)成本核算辦法

1目的

為了加強(qiáng)公司的成本、費(fèi)用核算，提高公司的經(jīng)濟(jì)效率，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司成本

核算方法，根據(jù)《公司財(cái)務(wù)通則》、《公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》與《房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)制度》，結(jié)

合本公司實(shí)際情況及管理要求，特制定本辦法。

2適用范圍

本制度適用于公司財(cái)務(wù)管理中心及與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的有關(guān)部門。

3職責(zé)分配

3.1開發(fā)公司按照分級(jí)、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與生產(chǎn)

管理體制相習(xí)慣的責(zé)任制。

3.2財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計(jì)劃成本與降低成本措施，核算

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本，負(fù)責(zé)編制與匯總年、季度成本報(bào)表。

3.3公司總經(jīng)理對(duì)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任；各分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助

總經(jīng)理的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與成本操縱工作。

3.4合同審算中心預(yù)算造價(jià)人員協(xié)助財(cái)務(wù)管理中心的工作。采取有效措施，節(jié)約投

資、降低成本，對(duì)成本操縱效果負(fù)責(zé)。

3.5公司各職能部門，應(yīng)結(jié)合本部門的職責(zé)，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以合同審算中心

預(yù)算造價(jià)人員為核心參與公司成本管理，向財(cái)務(wù)管理中心提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)本部門

的成本管理負(fù)責(zé)。

(1)營(yíng)銷中心

——組織有關(guān)部門編制商品房銷售計(jì)劃、確定產(chǎn)品價(jià)格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織

收取購(gòu)房定金，及時(shí)辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供市場(chǎng)信息。

(2)企業(yè)進(jìn)展中心

——組織開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目提出決策性建議。

(3)設(shè)計(jì)管理中心

——負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化；

——按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格操縱開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。

(4)項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)

——編制年度開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格操縱建設(shè)周期；

一按開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃征購(gòu)建設(shè)用地，及時(shí)組織拆遷安置與地上、地下物處理，及“七

通一平”，減少前期工程費(fèi)用；

——按基本建設(shè)程序與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施；

—負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評(píng)定與竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收。

（5）合同審算中心（成本計(jì)劃表中二至五項(xiàng)）

——參與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，編制開發(fā)項(xiàng)目投資概算與審核施工圖預(yù)算；

——合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底；

——同有關(guān)部門簽訂合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；

——編制計(jì)劃成本；

——負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，核算材料設(shè)備的價(jià)格，降低采購(gòu)成本；

——健全保管與收發(fā)制度，加強(qiáng)材料、設(shè)備的管理；

一辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時(shí)結(jié)算購(gòu)房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價(jià)，降低材料

成本。

（6）總經(jīng)理辦公室

——負(fù)責(zé)編制管理費(fèi)用開支計(jì)劃，制定管理費(fèi)的節(jié)約措施并組織實(shí)施；

——對(duì)管理費(fèi)用實(shí)行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。

（7）人力資源中心

——負(fù)責(zé)編制并執(zhí)行工資與福利預(yù)算計(jì)劃；

4成本核算的對(duì)象及要求

4.1成本核算對(duì)象通常應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能

混淆、串戶。成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因

素，分別做下列處理：

（1）通常的開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或者每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算

所列的單項(xiàng)開發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。

（2）同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)

伍施工，能夠合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

（3）關(guān)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，能夠結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)

項(xiàng)目的一定區(qū)域或者部位劃分成本核算對(duì)象。

4.2各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本（計(jì)劃成本）與實(shí)際成本的核算范圍，計(jì)算口徑務(wù)必一

致。

4.3成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗與實(shí)際價(jià)格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的

原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照“收益與費(fèi)用配比”

的原則，正確使用“待攤費(fèi)用”與“預(yù)提費(fèi)用”科目。

5成本項(xiàng)目與開支范圍

5.1根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為：

——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

——前期工程費(fèi)；

——建筑安裝工程費(fèi)；

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

——公共配套設(shè)施費(fèi)；

——開發(fā)間接費(fèi)(開發(fā)公司沒有二級(jí)管理機(jī)構(gòu)則無此項(xiàng)目)。

5.2成本開支范圍

房地產(chǎn)公司開發(fā)成本構(gòu)成要素一覽表

成本構(gòu)成要素名稱具體內(nèi)容

一級(jí)二級(jí)三級(jí)備注

1.土地批租費(fèi)

(1)土地征用費(fèi)

(2)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)

(3)青苗補(bǔ)償費(fèi)

樹木、糞窖、水井、牲畜

2.征地費(fèi)(4)地上、地下附著物拆

圈、墳?zāi)沟韧恋馗街锏?/p>

遷補(bǔ)償費(fèi)

補(bǔ)償

(-)土地征用及(5)新菜地建設(shè)基金

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

(6)耕地占用稅

(1)房屋征購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)

(2)過渡費(fèi)

3.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)(3)搬家費(fèi)

(4)拆遷還建費(fèi)

(5)安置動(dòng)遷用房支出

4.其他

項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行可行性研

1.項(xiàng)目可行性研究費(fèi)究咨詢論證、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等

發(fā)生的費(fèi)用

(1)勘測(cè)費(fèi)勘察測(cè)量、測(cè)繪補(bǔ)勘

(二)前期工程費(fèi)

(2)規(guī)劃費(fèi)小區(qū)規(guī)劃、市政規(guī)劃

2、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)建筑單體及市政公共工

(3)設(shè)計(jì)費(fèi)程設(shè)計(jì)、修改、圖紙加曬

等

抗震設(shè)計(jì)審計(jì)審批管理、

(4)其它消防審查費(fèi)、衛(wèi)生防疫審

查費(fèi)等

(1)施工道路小區(qū)施工便道

小區(qū)施工期間供電線路，

(2)施工供電安裝費(fèi)

臨時(shí)變、配電房及設(shè)備

小區(qū)施工期間給水管網(wǎng)

(3)施工供水安裝費(fèi)

及臨時(shí)加壓發(fā)生的費(fèi)用

3.“三通一平”費(fèi)用(4)施工排水小區(qū)施工排水管網(wǎng)

小區(qū)場(chǎng)地平整(含大型土

(5)場(chǎng)地平整費(fèi)

石方工程)

施工占道費(fèi)、地下障礙物

(6)其它費(fèi)用排除費(fèi)與建設(shè)過程中發(fā)

生的臨時(shí)維修費(fèi)等

單位工程(含土建、水衛(wèi)、

電照及設(shè)備、民煤、天線、

1.住宅

通訊與化糞池內(nèi)的排水

管網(wǎng)與窖井等)

單體工程(含土建、水衛(wèi)、

2、公建(1)單體電照及設(shè)備、通訊與化糞

池以內(nèi)的窖井等)

(三)建筑安裝工

與單體配套的室外場(chǎng)地、

程費(fèi)

(2)室外設(shè)施花壇、水池、休息室、凳、

非綠化設(shè)計(jì)的工程

(1)質(zhì)監(jiān)費(fèi)

(2)白蟻防治費(fèi)

3、其它(3)預(yù)決算審查及招議標(biāo)

手續(xù)費(fèi)，合同公證費(fèi)

(4)其它

1.道路

(1)小區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)

水泵房上建加壓設(shè)備水、

(2)水泵房

2.工程費(fèi)用及水增容電、通訊

費(fèi)(3)水塔

(4)供水

(5)其它與小區(qū)有關(guān)的供水工程

小區(qū)內(nèi)化糞池以外的排

污管網(wǎng)與雨水管網(wǎng)、與小

(四)基礎(chǔ)設(shè)施建3.排水工程費(fèi)

區(qū)有關(guān)的城市雨污水干

設(shè)費(fèi)

管工程

(1)小區(qū)外供電線路

小區(qū)內(nèi)供電線路與變、配

(2)小區(qū)內(nèi)供電線路

電設(shè)備

4.供電工程費(fèi)及電增

變、配電站土建、水電、

容費(fèi)(3)變配電房

通訊