?？趧e墅策劃項目建議書模板

?？趧e墅策劃項目提議書—海洋文化利用一、濱海房地產(chǎn)項目及企業(yè)品牌策劃意義

二、專業(yè)工作步驟

三、住宅和商業(yè)市場調(diào)查初步模型

四、對泰盛海景別墅項目標(biāo)策劃意見綱要

五、泰盛企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設(shè)意見

六、?？谖骱０秳e墅項目工作初步計劃

七、楊寶民策劃工作室介紹

序言

海南島在軍事上是中國戰(zhàn)略支點，它是中國南海不沉航空母艦。在經(jīng)濟上，海南島最大優(yōu)勢是豐富海洋資源和熱帶海島旅游資源。海南發(fā)展前景是無限光明，經(jīng)過90年代早期房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，今日海南旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，作為一家實力雄厚投資企業(yè)，泰盛控股企業(yè)整合島內(nèi)外資源，進行大手筆策劃，一定能夠在海南房地產(chǎn)市場高起點譜寫新篇章。

楊寶民策劃工作室作為一家高水平策劃機構(gòu)，愿意為泰盛提供專業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)，在共贏中快速發(fā)展。

一、商業(yè)房地產(chǎn)策劃意義

面對競爭猛烈房地產(chǎn)市場，沒有充足市場調(diào)查，沒有切合市場實際專業(yè)策劃服務(wù)，房地產(chǎn)項目極難達成預(yù)期目標(biāo)。

依據(jù)中國泰盛控股企業(yè)董事長吉大為先生戰(zhàn)略構(gòu)思，楊寶民先生提出具體提議，期望本項目能夠打造為可體驗海南第一濱海健康小區(qū)，項目包含經(jīng)營中華海洋健康養(yǎng)生園項目，樹立健康地產(chǎn)品牌形象。

1.經(jīng)過對西海岸別墅項目全方面市場調(diào)查和策劃，對項目進行正確市場定位，借鑒中國外海濱名盤，經(jīng)過高水平創(chuàng)新策劃引導(dǎo)市場，降低投資風(fēng)險，經(jīng)過總體策劃和建筑計劃經(jīng)濟性分析提升發(fā)展商投資收益。

2.經(jīng)過和中國泰盛控股合作，促進產(chǎn)品銷售，增強開發(fā)商在高尚住宅項目方面競爭實力，充足挖掘項目標(biāo)商業(yè)價值，提升項目標(biāo)價值空間。

3.幫助企業(yè)整合媒介資源、零售業(yè)專業(yè)資源，降低無須要廣告投放，降低營銷成本，提升營銷效率。

4.經(jīng)過整合強勢資源，依據(jù)泰盛發(fā)展戰(zhàn)略，加大樹立海南第一地產(chǎn)品牌力度，為項目品牌輸出奠定基礎(chǔ)。

5．幫助中國泰盛集團?？诜康禺a(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)出一批最優(yōu)異房地產(chǎn)銷售人員，為項目營銷奠定堅實基礎(chǔ)，經(jīng)過人材當(dāng)?shù)鼗档蜖I銷成本。

圖1圖為楊寶民先生為海南長信地產(chǎn)企業(yè)講授團體建設(shè)新知識

二、專業(yè)工作步驟

1.楊寶民房地產(chǎn)策劃工作室企業(yè)管理資訊顧問工作步驟

人力資源財務(wù)成本投資和營銷建筑計劃設(shè)計工程管理物業(yè)管理用戶服務(wù)

圖2企業(yè)文化策劃步驟

2.楊寶民工作室住宅項目全程策劃工作步驟圖

宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市市場研究項目環(huán)境評定項目地塊價值評定方法

區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研各類物業(yè)市場調(diào)研目標(biāo)用戶定性和定量調(diào)查

項目計劃概念設(shè)計環(huán)境和景觀概念設(shè)計建筑產(chǎn)品概念設(shè)計小區(qū)服務(wù)創(chuàng)新

圖3住宅項目策劃步驟圖

3.楊寶民工作室商業(yè)地產(chǎn)（步行街）項目策劃工作步驟圖

宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市商業(yè)市場研究項目環(huán)境評定項目地塊商業(yè)價值評定

區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研目標(biāo)用戶定性和定量調(diào)查

項目計劃概念設(shè)計環(huán)境和景觀概念設(shè)計建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計概念設(shè)計

圖4商業(yè)房地產(chǎn)策劃步驟圖

三、住宅和商業(yè)市場調(diào)查初步模型

1、環(huán)境質(zhì)量調(diào)查內(nèi)容：

周圍地域河流、綠地、空氣質(zhì)量、噪聲污染、光污染、山體地形和綠化、周圍建筑對小區(qū)影響，周圍商業(yè)設(shè)施，教育醫(yī)療、交通設(shè)施等綜合環(huán)境

2、競爭對手項目調(diào)研模型

序號名稱具體內(nèi)容或推斷

1企業(yè)關(guān)鍵競爭力代表作品

2地塊土地價值、建設(shè)成本售價

3建筑計劃特點分析當(dāng)?shù)赜脩魧ㄖ媱濓L(fēng)格偏好

4戶型當(dāng)?shù)鼐用窠M成和戶型偏好不一樣戶型銷售率？

5立面建筑里面特點和偏好分析

6會所當(dāng)?shù)貢?jīng)營內(nèi)容和實際效果評定

7物業(yè)管理物業(yè)管理水平和取費情況？

一般消費者問卷調(diào)查

利害相關(guān)者調(diào)查

醫(yī)院

市場

學(xué)校

小區(qū)居民文化活動和消費偏好？

市場定位工作關(guān)鍵點

□項目宏觀、區(qū)域和各類物業(yè)得全方面市場信息

□目標(biāo)用戶市場調(diào)研和細分

□項目SWOT分析和動態(tài)競爭分析

□項目定位：理念性和形象定位、功效定位、文化定位、用戶定位、價格定位

□品牌定位及推廣

□產(chǎn)品和服務(wù)關(guān)鍵競爭力確實定

□分期開發(fā)建設(shè)步驟提議

□物業(yè)類型提議

□戶型和面積百分比確定

□戶型功效選擇

□會所和配套設(shè)施提議

□創(chuàng)新策劃和市場引導(dǎo)方法

最終形成市場定位匯報

3.?？谖骱０秳e墅項目建筑策劃參考模型

中國建設(shè)項目標(biāo)可行性研究起步較晚，它關(guān)鍵停留在對項目投資經(jīng)濟損益分析研究上。而建筑策劃關(guān)鍵研究投資立項以后建設(shè)項目標(biāo)規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功效要求、心理環(huán)境等等影響建筑設(shè)計和使用各原因，從而為建筑師進行建筑設(shè)計依據(jù)。

因為現(xiàn)行可行性研究匯報關(guān)鍵是請工程咨詢企業(yè)完成，因為她們并不對開發(fā)商投資決議負擔(dān)任何實際責(zé)任，它本身結(jié)論可靠性令人懷疑，所以，建筑策劃工作能夠幫助修正可行性投資匯報。

案例1我想經(jīng)過唐山海濱旅游區(qū)實例說明建筑策劃和可行性研究匯報關(guān)系。10月我受沿海物業(yè)集團企業(yè)委托去唐山購置1000畝土地，用于建設(shè)海濱旅游度假區(qū)。

旅游區(qū)在河北樂亭縣打網(wǎng)港島，首先我們進行外部條件調(diào)研，關(guān)鍵調(diào)研地理條件，摸清海島實際面積和等高線等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。同時對冀東文化進行認真調(diào)研，從中國共產(chǎn)黨創(chuàng)始人李大釗等前輩成長足跡，分析號稱冀東糧倉唐山地域文化特色。

圖5唐山濱海度假區(qū)實地考察策劃

首先我們請新加坡計劃師進行總體計劃，聘用唐山建筑設(shè)計院測量隊對島嶼進行道路基礎(chǔ)測量，聘用大連海洋環(huán)境保護研究所進行地形圖測量，同時徒步勘查全島，依據(jù)獲取海洋風(fēng)暴潮、植物生長環(huán)境等自然條件分析，否定了大型海濱高爾夫球項目和其中不適合北方綠化風(fēng)景。本計劃設(shè)計是以實現(xiàn)一個適合中國國民口味兼顧海外游客國際標(biāo)準(zhǔn)旅游度假區(qū)，設(shè)計專題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉國際級海濱度假區(qū)。

建筑計劃完成后，我們和工程咨詢中心合作，編制初步預(yù)可行性研究匯報，在環(huán)境保護局支持下，聘用大連環(huán)境保護研究所作海洋環(huán)境影響評價，策劃以后抓建筑策劃，依據(jù)建筑策劃依據(jù)編制設(shè)計任務(wù)書，以后開始建筑設(shè)計，最終編制出正式可行性匯報。整個可行性研究和策劃投入經(jīng)費150萬元，歷時4個月完成。

案例2楊寶民率領(lǐng)岳永平建筑計劃碩士、范峻（北大房地產(chǎn)碩士）等完成北京偉業(yè)別墅15萬平方米住宅小區(qū)市場調(diào)研任務(wù)，對初步計劃設(shè)計方案進行了重大調(diào)整，很好處理了住宅和商業(yè)建筑關(guān)系，對商業(yè)建筑依據(jù)零售業(yè)要求，對商業(yè)交通入口出口，商業(yè)內(nèi)部流向，商業(yè)服務(wù)設(shè)施進行正確計劃。對于住宅部分，我們依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，正確劃分了聯(lián)排別墅和一般多層住宅百分比，對多層住宅戶型百分比進行料定量分析計劃，為發(fā)展商增加直接效益600多萬元，整個市場調(diào)查和策劃時間30天。

案例3東方時代廣場，茂業(yè)百貨決議投資東方時代廣場，總投資6億元，前期開發(fā)包含收購?fù)恋氐韧顿Y3億元，其中建設(shè)投資2億元，裝修投資1個億。

楊寶民組織一批專業(yè)市場調(diào)查人材對華強北項目進行兩個月調(diào)研，確保東方時代廣場住宅項目標(biāo)銷售和商業(yè)廣場正確定位，因為本項目處于海口黃金地段，所以，住宅銷售沒有困難，商業(yè)定位則是難點。

在?？诎舜笊倘χ校A強北商圈大有趕超東門商圈而領(lǐng)導(dǎo)未來?？谏虡I(yè)時尚之勢，已成為眾商家必爭之地。

在福田區(qū)華強北原是個廠房集中工業(yè)區(qū)，伴隨改革深入，市場經(jīng)濟這只看不見手不停撩拔著華強北這條不甘寂寞街區(qū)。到上世紀(jì)九十年代末，一家家商場如新鮮血液般注入華強北，使華強北在短短幾年內(nèi)就成為令人矚目標(biāo)?？谥鞔蛏虡I(yè)旺區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達紅荔路，?？诖髣用}深南大道橫貫其中，面積達1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10多萬人，交通四通八達，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可達50萬人次。

伴隨華強北商業(yè)不停繁榮發(fā)展，和往昔相比，近兩年來已發(fā)生了兩在改變：其一是老商圈組員不停升級擴容；其二是新組員搶灘入駐。在經(jīng)營方面，展現(xiàn)出四大特色：○1、模式新；○2、檔次高；○3、規(guī)模大；○4、業(yè)態(tài)全：華強北以電子市場為龍頭，聚集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，尤其是?？跁侨胱?，大大提升了商業(yè)街文化品位。

華強北商圈繁榮源動力來自于國民經(jīng)濟發(fā)展。?？诮鼛啄闓DP一直保持13%左右增加勢頭，高于全國平均水平。經(jīng)濟發(fā)展結(jié)果是提升了居民收入和購置力，使消費水平穩(wěn)步提升，零售也所以展現(xiàn)出空前活躍繁榮局面，社會商品零售額大幅度增加。根據(jù)現(xiàn)有商圈規(guī)模和?？诰用裣M水平，我們初步測算出華強北商業(yè)街零售市場飽和系數(shù)約為2.2萬元。伴隨其改造方案出臺和實施，必將喚起華強北商業(yè)繁榮“第二春”。

客流量既是商店經(jīng)營前提，又是經(jīng)營結(jié)果?？土髁康乩矸植记闆r直接影響著商場經(jīng)營情況。華強北客流量地理分布關(guān)鍵指華強北路南口、北口、公共汽車站及振華路、振興路和華強北路入口處。據(jù)測試，以上多個關(guān)鍵地點日平均客流量大約為28萬人次。

每個商圈用戶組成各不相同，不一樣用戶群又存在不一樣消費習(xí)性，為了對華強北商圈用戶組成及其消費習(xí)性有個初步了解，我們進行了街訪式問卷調(diào)查，結(jié)果顯示用戶組成方面有以下特點：1、工薪白領(lǐng)為主（占49%）；2、中青年、高學(xué)歷特征顯著；3、單身一族百分比最大（占31.5%）；4、用戶關(guān)鍵來自二級商圈(占52.1%)。在用戶消費習(xí)性方面，我們發(fā)覺：1、用戶來華強北目標(biāo)關(guān)鍵是購物；2、商品質(zhì)量一直是用戶關(guān)心首要原因；3、外在環(huán)境原因是吸引用戶來華強北購物關(guān)鍵原因；4、大型百貨商場仍為用戶購物關(guān)鍵場所。

圖6全程策劃東方時代廣場—服裝特色購物中心

案例4中達集團東方海景別墅及濱海度假區(qū)項目策劃

假日海景家園在深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。

中達集團計劃在這里興建度假村和老年公寓。

圖7深圳海景假日家園別墅效果圖

深圳東部旅游項目是中達集團可連續(xù)發(fā)展新里程碑，對東部項目標(biāo)綜合開發(fā)需集思廣議，博采眾長，不僅有利于集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而且有利于提升項目開發(fā)水準(zhǔn)。

依據(jù)策劃唯一性、權(quán)威性、排她性標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項目地理位置和自然條件實際情況，理性地把握深圳旅游和住宅市場實際需求，我們利用泛地產(chǎn)理論，大膽創(chuàng)新，將健康休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，形成獨具特色策劃方案。

圖8西班牙別墅效果圖

建筑用地30萬平方米，提議計劃五星級酒店５萬平方米(項目可行性匯報另報)，高等級墅區(qū)３萬平方米左右，老年公寓15萬平方米，針對一般游客市場三星級標(biāo)準(zhǔn)度假公寓5萬平方米，形成深圳最具特色老年小區(qū)，吸引深圳香港和廣東地域較為富裕老年退休人群居住。

圖9總體策劃鳥瞰圖—海水直接流入小區(qū)

建筑策劃方法論

在建筑策劃中建筑已經(jīng)不僅是一個具體物質(zhì)結(jié)果，而成為一個現(xiàn)象。用信息論見解來看建筑就是一個事件，研究事件中信息交換和轉(zhuǎn)換方法，尋求事件中相關(guān)量相互作用和協(xié)調(diào)正是建筑策劃方法論基礎(chǔ)內(nèi)涵。

生活估計目標(biāo)設(shè)定—用途，目標(biāo)，規(guī)模性質(zhì)

外部條件調(diào)查——社會環(huán)境人文環(huán)境，自然環(huán)境，計劃設(shè)計條件

內(nèi)部條件調(diào)查——使用者，作用方法，功效要求空間評價反饋

空間構(gòu)想——空間內(nèi)容，平立剖構(gòu)想，動線空間修成長，感觀環(huán)境，空間形式

技術(shù)構(gòu)想——材料，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)，設(shè)備空間改良經(jīng)濟策劃——投資估算，增值，贏利，回報率

匯報確定——設(shè)計要求，功效分配，任務(wù)書

圖1建筑策劃程序

計劃設(shè)計完成前后調(diào)查問卷？

計劃設(shè)計完成后，依據(jù)我們計劃特點？

向用戶展示模式、平面圖和三維動畫？

提議貴企業(yè)委托我們征求經(jīng)典用戶意見，調(diào)查樣本數(shù)100—150人左右？依據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，提出總體策劃意見，依據(jù)市場調(diào)查和策劃意見，委托著名建筑計劃機構(gòu)拿出計劃設(shè)計初步方案，關(guān)鍵調(diào)查用戶對計劃意見？依據(jù)反饋意見和教授討論，以后修改建筑計劃？

四、對泰盛海景別墅策劃意見提要

市場范圍擴大，加大對海南島外旅游房地產(chǎn)用戶吸引力，經(jīng)過大手筆策劃和精心組織開發(fā)優(yōu)異產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價值，實現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)和小區(qū)文化建設(shè)升級。新思緒是針對外地游客市場，達成10000元起價，實施更高標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)，成為海南服務(wù)水平最高可體驗式健康文化小區(qū)。下述意見僅僅是初步提要，雙方達成合作協(xié)議后，會提出具體策劃方案。

1.海南國際海洋健康養(yǎng)生園落戶泰盛別墅花園

本項目周圍近鄰黃金海岸別墅、海航國賓館和游艇會，區(qū)域檔次較高，客觀形勢促進我們必需創(chuàng)新。

圖10黃金海岸別墅

圖11海航國賓館

在項目中，設(shè)置對外開放旅游項目—海南國際海洋健康養(yǎng)生園項目，改變傳統(tǒng)會所面貌，提煉中西健康養(yǎng)生文化，設(shè)置系統(tǒng)健康養(yǎng)生服務(wù)項目，其中海水健康保養(yǎng)重心設(shè)置個性化SPA,充足利用深層海水和一般海水保健功效，開展海洋深層海水健康食品等食療項目，利用海南豐富地下溫泉水資源,關(guān)鍵策劃了一個以水療水浴、活水保養(yǎng)為中心，包含健康咨詢服務(wù)系統(tǒng)、健康信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、心理休閑中心、養(yǎng)生支持系統(tǒng)組成養(yǎng)生服務(wù)綜合系統(tǒng)，填補中國海洋健康文化空白。

圖12項目地塊

海洋文化藝術(shù)展示和動態(tài)演出

2.采取產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方法，充足挖掘瀕臨高爾夫及西海岸環(huán)境優(yōu)勢

3.對景觀設(shè)計進行細化和創(chuàng)新

依據(jù)旅游計劃和建筑計劃相結(jié)合思想選擇景觀樹木和花卉，采取綠色材料。園區(qū)形成若干可體驗路徑，讓游客在體驗中流連忘返。

4.根據(jù)體驗營銷思緒制訂營銷方案

體驗經(jīng)濟是二十一世紀(jì)經(jīng)濟發(fā)展特色，哈利波特成功就是體驗經(jīng)濟成功案例。房地產(chǎn)營銷正在向體驗營銷方向發(fā)展，深圳萬科、中海等一流房地產(chǎn)企業(yè)開始廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷實踐，體驗營銷重視和用戶之間互動，重視情感體驗，重視用戶產(chǎn)生第一印象賣場體驗，所以我們在本項目策劃中以用戶體驗作為策劃基礎(chǔ)出發(fā)點，圍繞用戶體驗對各個景觀要素和建筑要素，進行合理布局，用戶進行本小區(qū)海濱入口到會所達成視覺體驗高潮。

體驗營銷若干特點：

第一，重視購樓用戶健康運動愉快體驗，并使體驗成為用戶價值必需組成成份。

第二，戲劇化和互動概念，成為海南泰盛別墅營銷策劃關(guān)鍵概念和指導(dǎo)方法。

第三，體驗經(jīng)濟中營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來，所以我們重視海南地域文化及海洋文化對本項目影響，采取北京、海南等地用戶輕易接收方法表現(xiàn)我們可體驗濱海健康小區(qū)特點，讓用戶從好奇觀看引導(dǎo)到最終決議購置。

5.數(shù)字化圖書館引入到小區(qū)會所之中，滿足高級白領(lǐng)和老板人士商務(wù)旅游需求。

6.建立兒童可參與式游樂區(qū)

提議創(chuàng)辦中澳雙語幼稚園和著名小學(xué)教育，同時對整體策劃進行完善，增大住宅或產(chǎn)權(quán)式酒店百分比。

7.低成本、高效率建立營銷網(wǎng)絡(luò)，為海南地產(chǎn)走出去策略奠定堅實基礎(chǔ)。

8.在別墅開發(fā)成功基礎(chǔ)上，拿下國賓館用地作為項目二期用地，實現(xiàn)聯(lián)片開發(fā)。

圖13長信海景花園前面—國賓館用地

別墅項目對于泰盛房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)關(guān)鍵，項目標(biāo)成攻開發(fā)將為二期開發(fā)經(jīng)典堅實基礎(chǔ)。

海洋文化變遷歷程濱海小區(qū)文化設(shè)計

海洋在人類文化傳輸中含相關(guān)鍵作用，海洋是世界便捷通道。中國絲綢傳輸?shù)街袞|阿拉伯國家以后，價格等同于黃金，因為陸路路途遙遠，中國沿海有很多不凍港，造船技術(shù)發(fā)達，公元前140年至公元前87年漢武帝時期，中國海船從廣東雷州半島出發(fā)，將黃金和絲綢經(jīng)過越南、泰國、馬來西亞等遠航到印度半島換取珍珠和寶石。唐代，阿拉伯國家成為中國關(guān)鍵貿(mào)易對象，中國海船從南海到波斯灣巴士拉港需要3個月時間，中國絲綢成為阿拉伯國家貴族婦女奢侈品。

進取冒險海洋文化不是西方國家專利，《中國造船史》更以大量歷史記載和文物出土資料，無可反駁地證實了古代中國人不僅習(xí)于航海，而且更善于航海，明確提出，“內(nèi)涵豐富海洋文化，是中華民族古老文明組成部分?！薄包S河、長江和海洋共同孕育了中國舟船文化”。作者認為，浙江河姆渡出土木槳表明，早在7千年以前，中國人就走向了海洋。在幾千年歷史中，中國人不僅發(fā)明了輝煌燦爛農(nóng)耕文明，而且同時發(fā)明了博大精深海洋文化和舟船文明。和聯(lián)合國科教文組織“海上絲綢之路”調(diào)查結(jié)論相同，事實證實，“中國也是海洋文化起源地之一”。這一結(jié)論對我們更為全方面地認識中華古老文明傳統(tǒng)，不無啟迪意義。

《中國造船史》揭示，在一個很長歷史時期，中國古造船技術(shù)一直在世界上處于領(lǐng)先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、減搖龍骨等全部是中國首創(chuàng)。尤其船尾舵、水密艙壁、車輪舟和指南針更可稱為中國造船史上四大發(fā)明，是中國對世界造船技術(shù)重大貢獻。

從古代海上絲綢之路開辟到鄭和下西洋，海洋文化在中國文化寶庫中占據(jù)關(guān)鍵位置。明清時期腐敗封建王朝開始實施海禁政策，一個強大國家因為閉關(guān)自守，夜郎自大，

西方國家因為蒸汽機發(fā)明，在科學(xué)技術(shù)方面開始領(lǐng)先中國，在鴉片戰(zhàn)爭時期全方面暴露了封建制度衰敗，海洋文化影響日漸微小。

建國以后，中國用50多年時間建立一批企業(yè)，不過很多企業(yè)破產(chǎn)或潛在虧損，和國外大企業(yè)競爭后處于落后地位，美國、日本等一批跨國企業(yè)富可敵國，我們不僅缺乏強勢企業(yè)，更缺乏一批世界級企業(yè)家，因為制度部分缺點和傳統(tǒng)文化中保守落后影響，中國企業(yè)家群體一直在不健康環(huán)境中成長，時代迫使我們在世界范圍市場經(jīng)濟中培育一批企業(yè)家，不僅能夠占領(lǐng)世界市場，而且能夠傳輸現(xiàn)代中國優(yōu)異企業(yè)文化，從海洋文化中汲取精神力量，培養(yǎng)冒險、進取企業(yè)家精神成為時代對我們迫切要求。

二十一世紀(jì)是海洋世紀(jì)，從內(nèi)陸面向廣闊大海，海洋資源占用和利用成為各國考慮大事。中國很多省份已經(jīng)制訂海洋經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，比如山東和廣東省不僅分別提出“海上山東”、“海上廣東”戰(zhàn)略，而且兩省全部很重視海洋文化研究。在廣東省既使是內(nèi)陸梅州地域，因為有300多萬華僑在海外，客家人成才歷程也很輕易受到海洋文化影響。

客家文化和海洋文化研究方興未艾。

從地域文化角度分析，嶺南文化被看作中國海洋文化一部分。嶺南文化含有海洋文化兩個基礎(chǔ)要素，海洋舟楫之便帶來商業(yè)文明，二是移民—含有包容性移民族群結(jié)構(gòu)。

從古代移民進程來看，中原人移民在廣東成為客家人。以深圳特區(qū)建設(shè)為標(biāo)志，形成全國最現(xiàn)代化移民城市。

海洋文化研究和提煉，不僅有利于培養(yǎng)一批含有冒險進取精神企業(yè)家，而且海洋文化對海濱房地產(chǎn)項目標(biāo)開發(fā)含有指導(dǎo)意義，海洋文化是濱海小區(qū)建筑取之不盡源泉。

圖14海南三亞海濱一景

和海洋文明三個特點向?qū)?yīng)，現(xiàn)代企業(yè)家也必需含有三個特征：

1.以開放眼光面對全球競爭

伴隨全球一體化進程加緊，企業(yè)家必需含有面向世界開闊視野，因為海外投資及跨國企業(yè)興起，跨文化管理要求企業(yè)能夠?qū)嵤┊?dāng)?shù)鼗瘧?zhàn)略，重視海洋文化和地域文化結(jié)合。

2.海納百川博愛包容

要開拓世界市場，就必需在世界范圍內(nèi)進行人材經(jīng)營，包容不一樣民族職員文化個性，挖掘她們專長，不僅利用各國精英，占領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?，而且要用?yōu)異得企業(yè)文化武裝當(dāng)?shù)芈殕T頭腦，培育一批優(yōu)異人材。

海洋建筑含有兩個鮮明文化特征：海洋文化和地域文化。沒有地域文化標(biāo)識就沒有家感覺，沒有海洋文化標(biāo)識，濱海建筑也就失去了生命力。

獨特地域自然和社會條件決定了建筑地域性，而地域性建筑又在全球化趨勢下維持了建筑文化豐富和多元。

從三個層面表現(xiàn)海洋文化1.建筑文化特色和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。2.娛樂性和知識性結(jié)合，開闊大家視野。3.小區(qū)內(nèi)提倡心胸寬廣、相互關(guān)心、熱情好客海洋文化風(fēng)格。

五、泰盛企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設(shè)意見

1.企業(yè)文化建設(shè)新論

因為房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)和社會公眾利益親密相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)文化特點以下：

1.企業(yè)文化通常只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，但著名品牌企業(yè)文化建設(shè)往往對于整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。比如萬科品牌關(guān)鍵價值，正是這么一個對人性尊重和關(guān)心。這種強調(diào)個性、尊重她人人文情懷，在萬科“投訴文化”、“專題精神年”、《萬科周刊》和年輕而又敬業(yè)職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好表現(xiàn)。

2.不一樣社會文化環(huán)境，對企業(yè)文化約束力不一樣，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不一樣而產(chǎn)生差異。利用對人權(quán)研究重視，強調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大宗人文關(guān)心意識，而不僅僅是為少數(shù)人服務(wù)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化是一個追求可見時效，追求直接經(jīng)濟效果務(wù)實文化。比如房地產(chǎn)企業(yè)文化和營銷步驟結(jié)合緊密，直接能夠促進產(chǎn)品營銷。

4.企業(yè)文化是一個投資文化，是一個投入產(chǎn)出變換文化。

5.企業(yè)文化是一個集體文化，房地產(chǎn)集團企業(yè)文化在各地分支機構(gòu)表現(xiàn)應(yīng)該采取當(dāng)?shù)鼗问健?/p>

企業(yè)文化形成需要提煉和升華，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)文化建設(shè)是缺乏經(jīng)驗，在建設(shè)企業(yè)文化體系過程需要挖掘和梳理企業(yè)經(jīng)營思想。

首先企業(yè)文化建設(shè)要面向社會，面向基層百姓，和民族優(yōu)異文化相結(jié)合，比如唐代詩人杜莆：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”

其次，企業(yè)文化要和企業(yè)制度建設(shè)相互結(jié)合，經(jīng)過制度反應(yīng)企業(yè)文化，經(jīng)過企業(yè)文化活動推進企業(yè)管理制度化，讓大家主動地根據(jù)制度建設(shè)現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)。

企業(yè)文化應(yīng)該滲透到價值鏈各個鏈條，企業(yè)價值鏈追求企業(yè)價值最大化，構(gòu)建優(yōu)異價值鏈需要業(yè)務(wù)步驟再造（BPR），BPR以步驟為關(guān)鍵肯定引發(fā)職能部分變革，變革就肯定包含企業(yè)職員職務(wù)調(diào)整，良好企業(yè)文化能夠有利于職員支持變革。所以，很多企業(yè)ERP和BPR失敗和其說是工作失敗，不如說是企業(yè)文化失敗。

泰盛提倡價值觀念是主動向上，提倡創(chuàng)新進取企業(yè)文化。

打造泰盛品牌戰(zhàn)略

提議企業(yè)戰(zhàn)略遠景計劃中包含建設(shè)一家優(yōu)異地產(chǎn)上市企業(yè)。企業(yè)文化直接成為企業(yè)品牌標(biāo)簽，企業(yè)家是品牌塔尖，所以，企業(yè)品牌建設(shè)要做好以下工作：

1.建立以商標(biāo)、泰盛管理經(jīng)驗為關(guān)鍵知識管理體系

2.企業(yè)品牌推廣需要優(yōu)異職員，優(yōu)異企業(yè)文化實踐者是全體職員，所以企業(yè)文化不僅是企業(yè)家文化，也是全體職員文化，是團體共同價值觀念，要建設(shè)一流品牌企業(yè)，家必需理念先行，建立完善培訓(xùn)體系。

3.突出以企業(yè)家為企業(yè)靈魂宣傳工作，大范圍、低成本整合社會資源。

所以，提議辦好企業(yè)內(nèi)部期刊同時，對泰盛企業(yè)品牌進行高度概括和提煉，編著一本宣傳泰盛品牌圖書，集中反應(yīng)泰盛業(yè)績和團體建設(shè)情況，讓中國外好友更多了解泰盛。

3.楊寶民策劃工作室相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)集團戰(zhàn)略見解

加入ＷＴＯ以后，外資進入中國房地產(chǎn)市場加緊，政府出臺土地出讓政策，加速淘汰規(guī)模小效益差房地產(chǎn)企業(yè)；同時外資房地產(chǎn)企業(yè)等加緊投資步伐，中國發(fā)達地域房地產(chǎn)企業(yè)加速向內(nèi)地房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，不一樣企業(yè)之間在競爭中相互學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)企業(yè)集團競爭戰(zhàn)略模式發(fā)生改變：

第一，動態(tài)競爭戰(zhàn)略制訂是以重視動態(tài)競爭互動為基礎(chǔ)前提。

第二，過去制訂戰(zhàn)略另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己競爭優(yōu)勢打擊競爭對手弱點，然后對手在博弈中增強學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢發(fā)生改變或逆轉(zhuǎn)。

第三，靜態(tài)條件下，制訂競爭戰(zhàn)略目標(biāo)是保持長久競爭優(yōu)勢。而在動態(tài)競爭條件下，制訂競爭戰(zhàn)略目標(biāo)是發(fā)明新競爭優(yōu)勢，尤其是善于利用多個學(xué)科優(yōu)勢，經(jīng)過知識壁壘加大對手抬高競爭門欄。

第四動態(tài)競爭條件分析方法不一樣于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)分析方法用于對競爭對手行為和反應(yīng)分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手分析；利用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法利用于競爭戰(zhàn)略評價和選擇。

第五，在動態(tài)競爭條件下，大家愈加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企業(yè)行為和效益影響和企業(yè)資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，大家越來越關(guān)注企業(yè)能力、關(guān)鍵專長和企業(yè)戰(zhàn)略作用。

企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略研究步驟框圖以下：

六、?？谔┦⒑＞皠e墅及海南國際海洋健康養(yǎng)生園

項目工作計劃

項目策劃和營銷咨詢10月28日3月18日

時間地點工作內(nèi)容責(zé)任人

10月6日左右簽定協(xié)議。?？诮邮枕椖渴袌霾邉澱{(diào)查接收項目總體策劃者要求模型和問卷簽定市場調(diào)查和定位專題服務(wù)協(xié)議.楊寶民劉劍濤

10月22日—11月5日深圳兩個子項目同時工作，開始初步調(diào)查，完成關(guān)鍵住宅樓盤調(diào)研分析，比如萬科東海岸、水云間等楊寶民賴格園

10月28日——11月15日?？谖骱０?，北京，沈陽對項目進行初步概念構(gòu)思，提供自己調(diào)查模型和相關(guān)問卷楊寶民賴格園北京（范俊岳永平）

11月5-15日?？?.區(qū)域市場調(diào)查、各類物業(yè)市場調(diào)查、目標(biāo)用戶定性和定量調(diào)查、環(huán)境質(zhì)量調(diào)查2.完成了關(guān)鍵競爭對手分析和專業(yè)訪談分析和市場問卷。楊寶民賴格園

10月28-10月30日海南考察海南三亞同類項目，提出對于?？谖骱０俄椖磕軌蚪梃b新思緒。李敏楊寶民

11月6-8日?？诤蜅顚毭癫邉澒ぷ魇铱偨ㄖ熈_展帆（國際一級注冊建筑師）進行總體計劃分析，進行價值增值概念設(shè)計和構(gòu)思楊寶民羅展帆

11月15日—16日?？谕愖≌椖靠疾?，選擇海濱住宅項目深圳蔚藍海岸、鹿茵翠地、萬科東海岸參觀。楊寶民李敏負責(zé)組織

11月18日深圳、?？?1月20日楊寶民在?？谥鞒指拍钣媱澰O(shè)計研討1.計劃設(shè)計、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計方案細化和優(yōu)化2.開發(fā)理念設(shè)計、安排建筑計劃師和景觀計劃師進行概念設(shè)計及其整合工作李丹、楊寶民、羅展帆吉董事長等參與

11月20－30日?？谝罁?jù)?？诮ㄖ尚行苑治鲐攧?wù)評價規(guī)范和取費標(biāo)準(zhǔn)，了解開發(fā)各類成本數(shù)據(jù)多個方案比較分析，對項目融資成本、贏利水平、投資風(fēng)險給予科學(xué)估價，提出提議方案楊寶民王蓉等

11月30日項目關(guān)鍵里程碑?？谔┦⒑＞皠e墅項目總體策劃方案楊寶民謝暉

12月1日?？陔p方研討總結(jié)第一階段工作布署第二階段企業(yè)文化及企業(yè)CIS設(shè)計策劃工作楊寶民嚴(yán)省強

1月2-25日?？?.項目關(guān)鍵宣傳文章和品牌宣傳圖書寫作編輯工作2.幫助審查策劃項目售樓處設(shè)計及裝修方案，根據(jù)體驗營銷思緒打造李丹李敏劉劍濤巫雋清楊寶民

12月25日—26日項目評審會深圳咨詢中海地產(chǎn)董事長張一平先生對本項目策劃意見。楊寶民

請廣州星和灣原物業(yè)管理總經(jīng)理祁東林先生提出對西海岸項目物業(yè)管理意見楊寶民祁東林

12月1日—5日?？?，北京，深圳依據(jù)產(chǎn)品說明書對用戶進行關(guān)鍵書面調(diào)查楊寶民賴格園

12月5日—15日?？陧椖坑媱澓驮O(shè)計經(jīng)濟性分析，邀請著名企業(yè)施工總監(jiān)參與，設(shè)計單位同時聽取意見楊寶民李敏李經(jīng)理劉劍濤巫雋清

1月15日—20日?？?.項目售樓處開始施工3.項目CIS方案定稿楊寶民劉劍濤巫雋清

3月預(yù)先登記?？陬A(yù)售工作，辦理全部手續(xù)劉劍濤巫雋清

11月28日提交企業(yè)文化及海南第一品牌建設(shè)咨詢匯報項目里程碑?？谠?0月28日提交企業(yè)文化及海南第一品牌建設(shè)咨詢匯報楊寶民

七、楊寶民策劃工作室介紹

楊寶民策劃工作室是專業(yè)策劃機構(gòu)，在商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)策劃方面含相關(guān)鍵競爭力。本工作室擁有一批多學(xué)科高級人材，重視學(xué)科雜交和實際策劃效果，在旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝大盤住宅區(qū)策劃方面，含有突出優(yōu)勢，制訂了專業(yè)運作步驟。

楊寶民工作室含有強大人材資源調(diào)配能力和資源整合能力，善于策劃高難度項目，我們秉承“專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、用戶利益至上”理念，不停為用戶提供最專業(yè)策劃服務(wù)。

工作室科研項目以下：

1.超級大盤景觀配套項目—無土栽培營養(yǎng)液電腦配制系統(tǒng)

2.理想小區(qū)整體營造理論及其在千畝大盤中應(yīng)用

3.購物中心可行性研究和經(jīng)營創(chuàng)新

4.商業(yè)步行街理想布局模型及其應(yīng)用

5.海洋文化提煉及其在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用

已經(jīng)完成策劃方案例：

１．沿海武漢商業(yè)城總體策劃和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢，項目投資規(guī)模４億元，

在武漢最繁榮地段—漢正街。

２．深圳萬眾城服裝市場、萬眾城家居廣場用戶營銷活動總策劃

３．撫順恒昌商廈企業(yè)總體定位策劃，治理機制設(shè)計咨詢

４．深圳華強北大型購物中心---東方時代廣場全程策劃

5.虎門荔林華庭（裕隆別墅）精品小區(qū)市場調(diào)查和總體策劃

6.梅州千佛塔寺5000畝旅游區(qū)房地產(chǎn)總體策劃和計劃設(shè)計

7.深圳十大明星樓盤—鹿茵翠地策劃及全程營銷策劃

8.正在策劃深圳小梅沙東方海景別墅及第二代MALL購物中心項目—銅羅灣新干線策劃

工作室對外承接以下項目

1.住宅市場調(diào)查和策劃、營銷推廣

2.旅游區(qū)策劃和計劃，和廣東省旅游發(fā)展研究中心合作，含有一級旅游計劃資質(zhì)

3.購物中心和商業(yè)步行街策劃和委托經(jīng)營

4.房地產(chǎn)企業(yè)品牌管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢

我們負擔(dān)泰盛海景別墅項目標(biāo)突出優(yōu)勢：

1.對海洋文化含有多年研究及積累，了