競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)培訓(xùn)知識(shí)

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)培訓(xùn)知識(shí)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。通俗地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的“千里眼”和“順風(fēng)耳”。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性a)市場(chǎng)調(diào)研是一樓盤(pán)定位銷(xiāo)售正確決策的前提；b)銷(xiāo)售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ)；c)是了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)、劣勢(shì)的有力方法；d)是樓盤(pán)本身提高經(jīng)濟(jì)效益的主要方法。三、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容1．地段（地點(diǎn)、交通、環(huán)境等）2．公司組成（發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計(jì)等）3．基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等）4．建筑類(lèi)別（商場(chǎng)、住宅、商住房、別墅等）5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）6．周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（周邊包括教育、購(gòu)物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會(huì)所、健身房等）7．價(jià)格（起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)）8．推廣策略（現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)方式、廣告推廣方式）9．銷(xiāo)售情況（銷(xiāo)售率等）10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）11．客戶群體（客戶群體分布情況）12．樓盤(pán)優(yōu)、劣勢(shì)等四、調(diào)研方法1．網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行一些基本資料收集，了解樓盤(pán)的概況。缺點(diǎn)----信息滯后性強(qiáng)，精確度低。2．電話調(diào)查法直接打電話到售樓處，電話調(diào)查時(shí)可用很客氣的語(yǔ)調(diào)表明自己是同行調(diào)研。缺點(diǎn)----調(diào)查內(nèi)容有限，真實(shí)度低。親臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查法親臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查法可采用以下幾種方法：扮客戶買(mǎi)房（暗調(diào)）：優(yōu)點(diǎn)----可以從銷(xiāo)售人員口中獲得有效信息；缺點(diǎn)----不夠詳細(xì)，只能針對(duì)小范圍了解數(shù)據(jù)，如問(wèn)太專(zhuān)業(yè)太多的問(wèn)題會(huì)讓售樓員察覺(jué)你是同行，反而無(wú)法獲得調(diào)研需要填寫(xiě)的內(nèi)容。以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點(diǎn)----以同行身份可以直接請(qǐng)銷(xiāo)售人員幫助填寫(xiě)調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點(diǎn)-----內(nèi)容雖然詳細(xì)，但不夠真實(shí)，實(shí)質(zhì)性的數(shù)據(jù)無(wú)法獲得。以同行身份去買(mǎi)房：同行也要買(mǎi)房，抱著確實(shí)要買(mǎi)房的心態(tài)去踩盤(pán)（切記：態(tài)度一定要好）你會(huì)收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調(diào)研。優(yōu)點(diǎn)-----可以用專(zhuān)業(yè)的語(yǔ)言去問(wèn)對(duì)方樓盤(pán)的詳細(xì)情況，讓售樓員感覺(jué)你是準(zhǔn)客戶時(shí)，你會(huì)得到樓盤(pán)的真實(shí)有效的信息。親臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中注意的問(wèn)題：先聽(tīng)銷(xiāo)售人員介紹，然后再問(wèn)一些作為購(gòu)房者十分關(guān)注的問(wèn)題，如價(jià)格、面積、戶型等，盡可能的不要提及比較專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)；容積率、建筑密度等專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題可以通過(guò)樓書(shū)或電話了解；如銷(xiāo)售率等必須了解的信息應(yīng)從側(cè)面了解，盡可能避免直接詢問(wèn)。對(duì)于一些比較重要的樓盤(pán)可以直接向?qū)Ψ酵嘎锻猩矸?。同時(shí)，對(duì)其銷(xiāo)售經(jīng)理進(jìn)行深度訪談，重點(diǎn)了解項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略及目標(biāo)客戶群體特征；對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將對(duì)樓盤(pán)的總體情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，尤其是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的評(píng)價(jià)；如果是非常重要的樓盤(pán)，可以分不同的幾組分不同的時(shí)間段完成調(diào)查，甚至是排號(hào)；在售樓盤(pán)調(diào)查結(jié)束后，通過(guò)對(duì)基本數(shù)據(jù)的了解，結(jié)合樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的感受