物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

PAGEPAGE4物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋本體的維修、養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于：1房屋共用部位維護(hù)管理（1）建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；（2）墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；（3）對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；（4）根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；（5）發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。2裝修管理方面（1）按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報》；（2）每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。（二）設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于：1變配電系統(tǒng)（1）高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；（2）低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；（3）按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；（4）高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；（5）變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；（6）直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗；（7）功率因數(shù)自動補(bǔ)償運行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；（8）制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；（9）制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，按鈕應(yīng)當(dāng)有動作顯示；（3）火災(zāi)時應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；（4）報警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲光信號；（5）故障報警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；（6）火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預(yù)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報警信號；（7）電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運行；當(dāng)主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；（8）火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號均應(yīng)當(dāng)正常；(9)火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；(10)火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；(11)確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；(12)火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；(13)消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾；(14)自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警鈴聲；(15)安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時間；(16)消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；(17)聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3％；(18)消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；(19)消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；(20)控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；(21)消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；(22)保證消防用水的基本儲備，確?；馂?zāi)險情時的應(yīng)急滅火用水；(23)消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；(24)工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；(25)消防主機(jī)除檢修時間外，必需處于開機(jī)運行狀態(tài)；(26)發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修；(27)監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測試工作，按時段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備；(28)配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；(29)制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。5安全防范（監(jiān)控室）系統(tǒng)方面(1)系統(tǒng)設(shè)置時間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號有邏輯性；(2)矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識清楚；(3)傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；（4）錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔；（5）錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時間、日期及攝像機(jī)編號，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定；（6）攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；（7）畫面分割器工作正常、整潔；（8）監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；（9）多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應(yīng)及時響應(yīng)；（10）紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；（11）每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測；（12）維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件；（13）設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；（14）制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施；(15)每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。6樓控系統(tǒng)(1)服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；(2)工作站工作正常、通訊正常、整潔；(3)傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；(4)執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確；(5)直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；(6)末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固；(7)執(zhí)行計算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機(jī)設(shè)置和更換計算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；(8)制定應(yīng)急處理程序，定期對計算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；(9)每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對；(10)建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實行封閉管理，無老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。7停車場管理系統(tǒng)(1)服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；(2)工作站工作正常、通訊正常、整潔；(3)出入口機(jī)工作正常，通訊正常；(4)區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；(5)圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應(yīng)及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫；(6)電動道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；(7)車輛檢測器工作正常；(8)執(zhí)行計算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機(jī)設(shè)置和更換計算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；(9)每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)；(10)定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。8公共照明系統(tǒng)(1)制定公共照明節(jié)能管理制度；(2)每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時更換；(3)每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設(shè)備正常運行和安全用電。9標(biāo)識系統(tǒng)(1)辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點標(biāo)識等）；(2)辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識；(3)應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標(biāo)識，主要路口設(shè)路標(biāo)；(4)配置并在適當(dāng)時使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識；(5)各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范（三）公共秩序維護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)1門衛(wèi)(1)主出入口24小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；(2)保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)當(dāng)及時詢問，勸阻小商小販不要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點；(3)對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通；(4)對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進(jìn)出管理，必要時引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記；(5)對物品進(jìn)出實施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗，拒絕危險物品進(jìn)入。2巡邏(1)科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止；(2)按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)追查原因，同時通知有關(guān)部門；(3)巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；(4)收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時到達(dá)，并采取相應(yīng)措施；(5)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時報告并記錄。3安全監(jiān)控(1)監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；(2)監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并通知相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理；(3)監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；(4)保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。4交通和車輛停放管理(1)根據(jù)實際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費標(biāo)準(zhǔn)；(2)車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問；(3)收費管理的車場應(yīng)24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場；(4)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；(5)非機(jī)動車應(yīng)定點停放。5消防安全管理(1)應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；(2)樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；(3)定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時予以調(diào)換或報修；(4)制訂火險應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；(5)對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。6突發(fā)事件管理(1)根據(jù)各大廈的實際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí)；(2)當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。（四）公共環(huán)境保潔維護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)：1環(huán)衛(wèi)設(shè)施應(yīng)根據(jù)大廈的實際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時建渣堆放處等。2清潔、保潔責(zé)任制清潔、保潔實行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。3各區(qū)域清潔要求(1)區(qū)域衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)外圍及周邊道路地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水?。宦窡舯砻娓蓛魺o污漬。(2)綠化帶及水池綠地內(nèi)無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池?zé)o異味。(3)大廳、樓內(nèi)、公共通道地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。(4)樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。(5)公共衛(wèi)生間地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。(6)停車場地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。(7)電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。(8)電器設(shè)施燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。(9)垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過3個，垃圾不應(yīng)超過2/3，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。(10)消防栓、消防箱、公共設(shè)施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚(yáng)聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。(11)垃圾中轉(zhuǎn)房中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內(nèi)應(yīng)無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。(12)設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。(13)外墻目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。(14)平臺、屋頂無垃圾堆積。4環(huán)境消殺管理消殺工作應(yīng)在盡量不影響物業(yè)使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應(yīng)是有關(guān)部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護(hù)。5垃圾清運對大廈產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清；對大廈產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。