物業(yè)公司顧問書模版設(shè)備管理冊

****物業(yè)管理

咨詢咨詢顧問書（九）

設(shè)備管理冊

目錄

一、說明...........................................................3

二、公用設(shè)備管理程序...............................................3

三、供配電設(shè)備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手

冊.........................................................48

四、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊..................................

49

五、停電管理作業(yè)指導(dǎo)手冊.......................................51

六、1千伏以下電力電纜保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)手冊.............................52

七、各類泵保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊..................................

53

八、給排水系統(tǒng)異常狀況處理作業(yè)指導(dǎo)手冊.............................54

九、單級、多級分段式離心泵修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊.......................

56

十、清洗水池（箱）作業(yè)指導(dǎo)手冊....................................57

十一、消防泵試運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)手冊....................................59

十二、電梯操作作業(yè)指導(dǎo)手冊.....................................60

十三、電梯保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊.................................61

十四、電梯故障處理作業(yè)指導(dǎo)冊....................................62

十五、小型空調(diào)器安裝保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊.......................

64

十六、住宅風(fēng)冷式冷熱水中心空調(diào)機(jī)安裝保養(yǎng)修理修繕指導(dǎo)

冊...…???………………66

十七、泳樂設(shè)備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手

冊...........................................................68

十八、修理修繕維護(hù)設(shè)備及工具操作作業(yè)指導(dǎo)手

冊.........................71

十九、測量儀器年檢指導(dǎo)冊......................................73

二十、家庭修理修繕服務(wù)的提供和監(jiān)控程序...............................76

下期咨詢咨詢顧問書預(yù)報............................................78

（一）、說明

本冊咨詢咨詢顧問書內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目所涉及的設(shè)備種類，具體的設(shè)備操作修理

修繕因設(shè)備型號差異而不同，可依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況在本冊咨詢咨詢顧問書基礎(chǔ)上

調(diào)整完善。

（二）、公用設(shè)備管理程序

為規(guī)范小區(qū)機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)備的管理，保持公用設(shè)備的良好狀態(tài)，確保所

管轄區(qū)域公用設(shè)備發(fā)揮正常功能，特制定此管理程序。

一、公用設(shè)備的分類

1、供配電系統(tǒng)：發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、監(jiān)控柜（箱）、

公共照明、供電線路等。

2、給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管

網(wǎng)、水泵、各類閥門等。

3、消防系統(tǒng)：煙霧/溫度探測器、報警裝置、消防監(jiān)控主機(jī)、聯(lián)動柜、消防

廣播系統(tǒng)、消防對講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排

煙系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)、氣體自動滅火系統(tǒng)等。

4、電梯

5、空調(diào)系統(tǒng)：冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管、

自控箱、溫控開關(guān)、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。

6、電訊系統(tǒng)：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。

7、安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安對講系

統(tǒng)、居家報警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。

8、修理修繕維護(hù)設(shè)備及工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、打磨機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、

絲錐、板牙、各種檢測儀器儀表等。

9、其它公用設(shè)備：泳池及設(shè)備、娛樂場所及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰伴_關(guān)、停車場

及設(shè)備、剪草機(jī)及綠化設(shè)備、吸塵器等。

10、房屋本體及附屬設(shè)備：防雷系統(tǒng)、自行車棚（房）、外墻面、樓梯間、通

道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。

二、管理職責(zé)

1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕工作的檢查、監(jiān)督工作。

2、設(shè)備主管負(fù)責(zé)公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕工作的組織、支配和實(shí)施，建立設(shè)備

臺帳，解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。

3、設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕的日常工作。設(shè)備責(zé)任

人（技術(shù)修理修繕人員，以下及相關(guān)作業(yè)手冊同）

4、管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)不定時抽查設(shè)備保養(yǎng)狀況及相關(guān)質(zhì)量記錄，監(jiān)督

設(shè)備大修及重要修理修繕工作，對檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定，并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)

修理修繕記錄表》上。

三、管理細(xì)則

1、設(shè)備房管理

1.1設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品并按消防規(guī)

定配足有效滅火器材。

1.2設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請勿進(jìn)”等標(biāo)識，進(jìn)出隨手關(guān)門。

1.3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)備時，應(yīng)在設(shè)備上端加裝喇叭口等設(shè)

備，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的平安使用。

1.4凹凸壓配電室、變壓器房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等重要設(shè)備房,

應(yīng)裝置干濕球式溫度計(jì)，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測。設(shè)備房內(nèi)溫度須保

持在+40C以下，相對濕度須保持在80%以下。

1.5參觀來訪人員需進(jìn)入設(shè)備房，憑管理處經(jīng)理通知，并指派專人伴隨方可進(jìn)

入。

1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天檢查設(shè)備房，查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度，并把各種運(yùn)

行數(shù)據(jù)記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》上，每周清潔設(shè)備房一次。

2、設(shè)備保養(yǎng)修理修繕

2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備，正常狀況下無

需記錄，發(fā)覺問題及時處理，并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》

上。

2.2設(shè)備主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)修理修繕工作，發(fā)覺問題及時要求設(shè)備責(zé)

任人處理，并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》上。

2.3每月管理處經(jīng)理睬同設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人對各類公用設(shè)備的狀態(tài)及其

質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查，發(fā)覺問題及時在《設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表》中

予以記錄，明確整改處理的責(zé)任人、履行日期，履行后由設(shè)備主管進(jìn)行復(fù)

查，并做好記錄。

2.4設(shè)備檢修等級按以下分類進(jìn)行高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容：

2.4.1日檢：屬巡視性檢查維護(hù)。對設(shè)備房及四周環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備有

無漏水、漏油、漏電、漏氣等異?，F(xiàn)象，照實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)

行狀態(tài)是否有異常狀況。

2.4.2月檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對故障隱患部位進(jìn)行

修理或調(diào)整，預(yù)防事故的發(fā)生，保證設(shè)備正常運(yùn)行。

2.4.3季檢（半年檢）：屬維護(hù)性檢查。對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。

2.4.4年檢：屬恢復(fù)性檢查。對設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電

氣性能、機(jī)械精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。

2.4.5大修：屬徹底性修理。對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、

調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)的進(jìn)展需要

進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障狀況及時提請?jiān)O(shè)備大修報告，經(jīng)管

理處經(jīng)理審核后報小區(qū)業(yè)委會批準(zhǔn)執(zhí)行。

2.4.6分承包方保養(yǎng)修理修繕：依據(jù)協(xié)議內(nèi)容，在設(shè)備責(zé)任人的督促下進(jìn)行定

時保養(yǎng)及處理故障，并按要求記錄在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。

2.5管理處設(shè)備主管應(yīng)將設(shè)備檢修狀況和重要零部件更換狀況記錄在《公用設(shè)

備保養(yǎng)修理修繕記錄表》、《設(shè)備臺帳》及《設(shè)備（工具）匯總表》中。

2.6對重要設(shè)備、設(shè)備的易損易耗零、部件，管理處應(yīng)有適量貯備，便于突發(fā)

故障的及時處理。

2.7設(shè)備主管應(yīng)依據(jù)批準(zhǔn)的檢修方案和修理修繕內(nèi)容，做好修理修繕前的調(diào)查

籌備工作及防范措施。涉及人身平安和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起

顧客投訴或影響公司形象的重要修理修繕工作，管理處經(jīng)理需到場指揮、

溝通溝通協(xié)調(diào)、組織。

2.8設(shè)備大修，管理處客戶服務(wù)中心主管應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行修理修繕狀態(tài)檢查、督

導(dǎo)檢修人員按工藝要求檢修，解決技術(shù)難題，保證檢修質(zhì)量。驗(yàn)收須符合

國家相關(guān)行業(yè)驗(yàn)收規(guī)范要求。

2.9年度檢修方案由管理處在每年十二月十五日前上報公司審批。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行

檢修方案，如有特殊原因需變更檢修方案時間，應(yīng)提前一周上報公司批準(zhǔn)。

2.10管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品

說明書及相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料等設(shè)備管理檔案，以便

系統(tǒng)地把握設(shè)備狀態(tài)，便于今后修理修繕工作的查閱。

3、供配電系統(tǒng)管理

3.1管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守電力部門的《供用電協(xié)議》，明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及

供用電設(shè)備的所有權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資

料。

3.2管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)覺所有權(quán)分界點(diǎn)

處屬電力部門等他方管理的設(shè)備有異常狀況時，應(yīng)及時告知他方，以免影

響本小區(qū)的供電平安。

3.3管理處應(yīng)依據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器

的運(yùn)行方式，力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率，電容補(bǔ)償屏自動監(jiān)控器必

需始終處于良好狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運(yùn)行規(guī)定要求。

3.4對供配電設(shè)備的檢修應(yīng)盡量在不影響顧客的時間內(nèi)進(jìn)行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜

等設(shè)備，則須有一名持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)員作為供配電設(shè)備的設(shè)備

責(zé)任人。

3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)平安，對變壓器二次總開關(guān)的愛護(hù)整定值，設(shè)備責(zé)

任人不得任憑變更；若需變更整定值需報公司批準(zhǔn)。配電回路開關(guān)的整定

值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進(jìn)行，并報公司備案。

3.6備用發(fā)電機(jī)應(yīng)常常保持良好狀態(tài)，在市電停電的狀況下，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保

證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)供電，以確保重要負(fù)荷的正常使用，關(guān)于運(yùn)行

狀況記錄在《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》上。發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、

機(jī)械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動作可靠，防止反送電。

3.7設(shè)備責(zé)任人要及時、準(zhǔn)確地填寫電力系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行記錄表、發(fā)電機(jī)運(yùn)行

記錄表，每年需對發(fā)電機(jī)、電動機(jī)做絕緣測試，并予以記錄。

3.8停電設(shè)備檢修時平安注意事項(xiàng)

3.8.1由設(shè)備主管指派一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人，并填寫《停送電操作

票》。

3.8.2斷開隔離開關(guān)，必需由設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識。

3.8.3停電檢修設(shè)備必需由設(shè)備責(zé)任人用高、低壓驗(yàn)電筆對變壓器和配電柜進(jìn)

行測試，并掛接臨時接地線。

3.8.4最后由設(shè)備主管核對，確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。

3.8.5檢修完畢后，由原掛接地線人員拆去地線，同時原掛牌人員拆去“有人

工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識。

3.9低壓帶電作業(yè)平安注意事項(xiàng)

3.9.1嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。

3.9.2設(shè)備主管向管理處經(jīng)理匯報帶電檢修設(shè)備的原因、時間，并經(jīng)批準(zhǔn)后方

可進(jìn)行檢修。設(shè)備主管必需指派一名現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人。

3.9.3作業(yè)人員必需穿戴絕緣手套和絕緣鞋。

4、給排水系統(tǒng)管理

4.1無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動切換試驗(yàn)并記錄。

4.2消防泵、噴淋泵每兩月啟動一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水

試驗(yàn)閥。

4.3雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢，依據(jù)實(shí)際狀況確定是否解體檢查并

記錄。

4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視狀況而定，但至少5年應(yīng)重

新涂刷一次。

4.5泵房監(jiān)控柜日常維護(hù)由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。

4.6水箱、水池至少應(yīng)每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測中心取水樣檢測,

結(jié)果由管理處存檔。

5、消防管理

5.1報警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗(yàn)必需由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)

技術(shù)人員在場，試驗(yàn)時間應(yīng)盡量支配在不影響小區(qū)顧客休息或工作時間內(nèi)

進(jìn)行。

5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視狀況而定，但至少5年應(yīng)重

新涂刷一次。

5.3水流指示器每半年檢修一次，檢修前書面報管理處經(jīng)理審批，并及時通知

顧客。

5.4送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次，保證表面清

潔，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復(fù)位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常，

并做好記錄。

5.5破玻璃按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外部清潔，字跡清晰、玻璃完好

無損，具有報警功能。

5.6送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次，保證運(yùn)行正常。

5.7消防管閥門每月檢查一次，閥門處于常開位置。

5.8消防泵、噴淋泵，每兩月試運(yùn)行一次，保證手動、自動啟動正常。

5.9消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內(nèi)無雜物，箱門關(guān)

閉嚴(yán)密，打開順暢，消火栓玻璃完整，結(jié)實(shí)，按鈕功能正常，檢修完貼好

封條及檢驗(yàn)條，并在封條上簽字，最后做好記錄。

5.10滅火器材需每周檢查，做好記錄，要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍

內(nèi)，滅火器表面保持潔凈，擺放整齊，標(biāo)簽、鉛封完好無損，并核對滅火

器的使用說明及有效期限，依照使用說明要求對滅火器進(jìn)行壓力測試和充

裝。管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量，分布

位置及有效期，以備查閱。

5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時為專職消防人員滅火所

用，任何人不得挪作他用，必需按指派位置擺放，表面要保持清潔、整齊,

標(biāo)識清晰，油漆完好。

6、電梯管理

6.1電梯管理設(shè)備責(zé)任人必需持有本市勞動局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操

作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常巡視和清潔工作，發(fā)覺問題及時處理，自

己無法解決的通知修理修繕分承包方進(jìn)行修理修繕，同時知會設(shè)備主管，

并對分承包方的修理修繕及定時保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。填寫相關(guān)質(zhì)量記

錄。樂觀協(xié)作勞動平安檢查部門認(rèn)真做好審檢工作，轎廂內(nèi)應(yīng)張貼勞動平

安部門頒發(fā)的《準(zhǔn)用證》。停用電梯時應(yīng)將轎廂停放在最頂層。

6.2設(shè)備移交后，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)與前期介入人員進(jìn)行設(shè)備的交接；由設(shè)備責(zé)

任人負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)方提出年度檢修方案，每年簽訂的修理修繕保養(yǎng)分承包

協(xié)議須將年度檢修方案作為協(xié)議的一個附件。

6.3分承包公司簽訂保養(yǎng)協(xié)議時，應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時的扣款

條款，半保協(xié)議中應(yīng)明確零配件的價格。

6.4每半年由公司相關(guān)人員會同管理處經(jīng)理，對電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障狀

況進(jìn)行總結(jié)，并對分承包方的保養(yǎng)方案內(nèi)容和履行狀況綜合評價。每季度

由管理處經(jīng)理依據(jù)協(xié)議規(guī)定和質(zhì)量記錄對分承包的保養(yǎng)狀況進(jìn)行評估，確

定是否扣除一定比例的保養(yǎng)費(fèi)或終止保養(yǎng)協(xié)議。結(jié)果及建議書面知會分承

包單位。

6.5保期或保養(yǎng)協(xié)議到期前兩個月，部門應(yīng)對分承包方的工作進(jìn)行評估，確

定是否續(xù)簽協(xié)議或更換分承包方。協(xié)議簽訂后，部門經(jīng)理應(yīng)將保養(yǎng)條款書

面知會設(shè)備責(zé)任人。

7、空調(diào)系統(tǒng)管理

7.1空調(diào)主機(jī)及自動監(jiān)控系統(tǒng)的操作站為專用設(shè)備。微機(jī)操作密碼、時間、

溫度的重新設(shè)定應(yīng)報管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，非指派人員不得擅自操作。

7.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機(jī)、油泵異常、電磁閥失控、柜機(jī)故障、

冷卻塔等故障，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時處理并報告設(shè)備主管。

7.3央空調(diào)系統(tǒng)溫度達(dá)不到要求、冷凍機(jī)組監(jiān)控部分故障等應(yīng)通知設(shè)備主管

到現(xiàn)場處理并報告管理處經(jīng)理。

7.4閥出現(xiàn)爆裂故障時，應(yīng)實(shí)行緊急措施，或請有資格/資質(zhì)/資質(zhì)的技術(shù)人員

處理。

7.5冷水機(jī)組自動監(jiān)控系統(tǒng)工程出現(xiàn)故障時，設(shè)備主管應(yīng)及時向管理處經(jīng)理

報告。并通知自動監(jiān)控系統(tǒng)原承包方或有資格/資質(zhì)/資質(zhì)的技術(shù)人員進(jìn)行

檢修，查明原因向管理處經(jīng)理報告。

7.6自動監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)控模塊出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)經(jīng)理同意，不

得擅自拆修，應(yīng)及時邀請自動監(jiān)控系統(tǒng)原分承包方處理。

7.7每半年對網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控器及模塊箱進(jìn)行保養(yǎng)。

7.8小型空調(diào)器故障應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行處理。

8、電訊系統(tǒng)管理

8.1設(shè)備責(zé)任人應(yīng)確保電話、消防對講系統(tǒng)、有線電視、寬帶網(wǎng)、緊急廣播系

統(tǒng)等狀態(tài)良好。

8.2每周對廣播系統(tǒng)的CD機(jī)、功放機(jī)、音箱進(jìn)行清潔除塵一次。每月對線路

的絕緣狀況進(jìn)行一次檢修，對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試檢查，保證其常常處于良好的

工作狀態(tài)。并予以記錄。

8.3電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等要明確其責(zé)任范圍的劃分，要保證其機(jī)房設(shè)備

及其它相關(guān)設(shè)備的正常用電需要。每周對供電設(shè)備及線路一次檢修。

8.4電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)的故障，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)樂觀關(guān)心顧客與相

關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)系。在相關(guān)單位的修理修繕人員到達(dá)后要賜予樂觀的協(xié)作。

9、安防系統(tǒng)管理

9.1監(jiān)控中心值班人員通過顯示器畫面狀況，把握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài)，發(fā)

覺問題及時解決，自己無法解決的報監(jiān)控中心主管處理。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每

季檢查視頻電纜、監(jiān)控器、矩陣主機(jī)、視頻分配器、錄像機(jī)（或存儲硬盤）,

進(jìn)行外部及監(jiān)控臺后部除塵。確認(rèn)各插接口連接可靠。保證信號正常傳輸。

設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月對攝像機(jī)鏡頭進(jìn)行清潔保養(yǎng)，效果不好的要重新進(jìn)行調(diào)

整，并由中心主管確認(rèn)監(jiān)控范圍符合安防要求。監(jiān)控中心主管每周應(yīng)對監(jiān)

控主機(jī)的編程進(jìn)行確認(rèn)，對上周的錄像效果進(jìn)行檢查。結(jié)果記錄在值班記

錄本上。

9.2門禁系統(tǒng)中的電腦應(yīng)確保時刻處于正常進(jìn)行狀態(tài)，各種卡的授權(quán)、發(fā)行、

掛失狀況每月由監(jiān)控中心主管進(jìn)行匯總，記錄存檔并與管理處的記錄進(jìn)行

核對。設(shè)備責(zé)任人每周對防火門的電子鎖普查一次，發(fā)覺問題及時處理并

記錄。每月對停車場監(jiān)控系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次，發(fā)覺問題及時處理，或請有

專業(yè)技術(shù)資格/資質(zhì)/資質(zhì)的人員進(jìn)行修理修繕，并予以記錄。

9.3保安對講、消防對講、門禁對講、無線對講和居家報警系統(tǒng)主機(jī)部分由中

心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次，外圍部分每月由監(jiān)控中心主管支配普查一

次，進(jìn)行雙向測試，發(fā)覺問題及時處理并記錄。

9.4紅外線周界防越系統(tǒng)每周由中心設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行一次全面測試，確保

報警功能完好。并對檢查狀況予以記錄。

10、修理修繕維護(hù)設(shè)備及工具：

10.1由倉管員負(fù)責(zé)分門別類，擺放在指派、方便使用的位置。

10.2由修理修繕負(fù)責(zé)人依照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行定時保養(yǎng)、送檢、報廢等工作。

10.3使用者須辦理相關(guān)領(lǐng)借用手續(xù)，按關(guān)于操作指導(dǎo)手冊準(zhǔn)確使用。

10.4使用完畢，由使用者清潔整理，并由設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行一次檢查、保養(yǎng)，

倉管員驗(yàn)收后放回原處并完善關(guān)于手續(xù)。

10.5加工場地所使用的電器應(yīng)符合用電平安技術(shù)要求。

10.6加工場地應(yīng)配足消防器材。

11、其它公用設(shè)備管理

11.1設(shè)備責(zé)任人每周對泳池平安變壓器電壓值進(jìn)行測試一次，并將測試值予

以記錄，每年要對娛樂健身場所的接地裝置進(jìn)行一次檢查，接地體應(yīng)可靠

接地。

11.2燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每周檢查一次，設(shè)備責(zé)任人在巡視過程中，一旦發(fā)

覺管道有泄露狀況，應(yīng)立刻關(guān)閉燃?xì)夤艿揽傞y，及時通知燃?xì)夤九扇颂?/p>

理。燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每半年至少做一次切斷試驗(yàn)。

11.3剪草機(jī)、洗地機(jī)、拋光機(jī)、吸塵器等小型移動設(shè)備，應(yīng)由專人使用，并

指派修理修繕負(fù)責(zé)人。每周由修理修繕負(fù)責(zé)人進(jìn)行一次試機(jī)，檢查進(jìn)行和

平安狀況，發(fā)覺問題及時處理并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》

中。

11.4組合健身器、跑步機(jī)、登山機(jī)、單車機(jī)等健身器材，應(yīng)指派專門的修理

修繕保養(yǎng)負(fù)責(zé)人。每周檢查各器材的進(jìn)行狀況，保證各器材處于良好的使

用狀態(tài)。發(fā)覺問題及時處理并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中。

如未能及時處理，須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標(biāo)識。

12、房屋本體的管理及維護(hù)

12.1對于小區(qū)紅線內(nèi)的公用設(shè)備，以及房屋本體的公用部分，應(yīng)指派專人每

天巡視，發(fā)覺問題，及時向管理處經(jīng)理匯報。管理處經(jīng)理視存在問題的復(fù)

雜程度，如屬保修期內(nèi)，通知施工隊(duì)修理修繕，如超過保修期，依照相關(guān)

法規(guī)要求，完善手續(xù)后，合理支配自修或委托他方修理修繕，并做好相關(guān)

質(zhì)量記錄。

12.2天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內(nèi)的，通知地產(chǎn)公司返修隊(duì)及時

處理并對進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，保修期以外的，需聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公司查明原

因后處理，并做好與業(yè)主的溝通溝通協(xié)調(diào)工作。

12.3樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)備應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕粉刷一次。房屋

的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次。所需費(fèi)用從住宅修理修繕基

金支付?；鹗褂玫拿骷?xì)表，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。期限屆滿確實(shí)不需要粉刷

的修繕的，業(yè)委會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期，獲批準(zhǔn)后，可以延

期。

12.4房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)備應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次，其費(fèi)用由

業(yè)主或承租人承擔(dān)。申請延期的手續(xù)同上一條之規(guī)定。

12.5對裝修方案應(yīng)嚴(yán)格審核并對過程進(jìn)行監(jiān)督。嚴(yán)禁對房屋的內(nèi)、外承重墻、

梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得

影響相鄰房屋的使用或危及其他業(yè)主房屋的平安。

12.6發(fā)覺占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、單車房（棚）等

公用設(shè)備而影響其正常使用功能的，及時通知業(yè)主并進(jìn)行清理。

12.7房屋本體防雷系統(tǒng)應(yīng)在每年三月上旬進(jìn)行一次全面檢查，檢查避雷裝置

焊接點(diǎn)連接是否可靠，同時對避雷帶進(jìn)行除銹刷漆，確保接地體的可靠接

地，并做好相關(guān)記錄。

13、設(shè)備的前期介入

13.1前期介入人員應(yīng)樂觀與地產(chǎn)公司及施工單位聯(lián)系溝通，對機(jī)電設(shè)備和其

它設(shè)備的安裝調(diào)試工作進(jìn)行跟蹤，把握工程進(jìn)度，照實(shí)填寫《前期介入周

信息統(tǒng)計(jì)表》，及時向公司反饋信息。

13.2參加設(shè)備交接人員在設(shè)備交接進(jìn)程中，應(yīng)按設(shè)備的設(shè)計(jì)功能逐一進(jìn)行試

驗(yàn)、操作，對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改建議或建議或意見。

前期介入期間，相關(guān)人員應(yīng)主動收集設(shè)備資料文件資料資料文件資料文件

資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人，并整理歸檔。

13.3設(shè)備交接后應(yīng)及時確定設(shè)備責(zé)任人，由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)在一個月內(nèi)將設(shè)

備的操作規(guī)程編制履行并現(xiàn)場張掛，維護(hù)保養(yǎng)和故障處理規(guī)程在設(shè)備接管

后三個月內(nèi)履行。

四、各類設(shè)備（設(shè)備）保養(yǎng)一覽表

各類公用設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進(jìn)行

（“J”表示需要；“一”表示不需要）

類別日檢周檢月檢兩月季檢半年檢年檢每年

設(shè)備名^

檢三月

低壓配電室VV——VV—

發(fā)電機(jī)—V———VV—

電梯VV一一V一

空調(diào)系統(tǒng)VVV一VVV一

各類水泵V—VVV—VV

泳樂設(shè)備VV———VV

電訊系統(tǒng)V————VV

安防系統(tǒng)VVV———VV

防雷接地—V

燃?xì)饩o急切斷系統(tǒng)—V———V——

清潔綠化設(shè)備—V——————

消防系統(tǒng)及設(shè)備VVV一—

五、相關(guān)工作記錄表格

設(shè)備責(zé)任人日常保養(yǎng)和設(shè)備主管日常巡查工作中發(fā)覺的問題及處理狀況記

錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中，管理處經(jīng)理或助理每月巡查狀況和時

間記錄在《設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的

修理修繕保養(yǎng)記錄需在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》的“備注”欄內(nèi)予以標(biāo)

明修理修繕保養(yǎng)類別。大修工作、故障處理在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》

中予以記錄，對于設(shè)備的突發(fā)性故障的搶修還應(yīng)在《設(shè)備搶修（大修）記錄表》

中予以記錄，并將《設(shè)備搶修（大修）記錄表》報公司備存復(fù)印件。對于分承包

方在保修期內(nèi)設(shè)備的定時保養(yǎng)及故障的處理，必需在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)修理修

繕記錄表》中予以記錄。對分承包方保養(yǎng)修理修繕效果的評估，需填寫《分承包

方保養(yǎng)修理修繕效果評估表》。

附相關(guān)工作記錄表格：

1、《工作方案支配表》

2、《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》

3、《停水/電/氣/試消防設(shè)備通知單》

4、《分承包方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》

5、《分承包方保養(yǎng)修理修繕效果評估表》

6、《設(shè)備（工具）匯總表》

7、《設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表》

8、《機(jī)電設(shè)備年度檢修方案》

9、《設(shè)備搶修（大修）記錄表》

10、《電力運(yùn)行記錄表》

11、《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》

12、《消防主機(jī)運(yùn)行記錄表》

13、《消防聯(lián)動柜運(yùn)行記錄表》

14、《消防設(shè)備清單》

15、《二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表》

16、《前期介入狀況周記錄表NO.1》

17、《前期介入狀況周記錄表NO.2》

18、《前期介入狀況周記錄表NO.3》

19、《前期介入狀況周記錄表NO.4》

20、《前期介入狀況周記錄表NO.5》

21、《前期介入狀況周記錄表NO.6》

22、《前期介入狀況周記錄表NO.7》

23、《前期介入狀況周記錄表NO.8》

24、《前期介入狀況周記錄表NO.9》

25、《智能門禁系統(tǒng)檢查表》

26、《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)修理修繕記錄表》

27、《電纜絕緣測試記錄表》

28、《檢驗(yàn)/測量/試驗(yàn)儀器（設(shè)備）匯總表》

29、《測量儀表年檢記錄表》

30、《測量儀器年檢合格標(biāo)簽》

31、《停送電操作票》

32、《設(shè)備臺帳》

33、《設(shè)備標(biāo)識》

34、《家庭服務(wù)狀況記錄表》

附1：

***物業(yè)管理處

工作方案支配表

序號:

部門年月份

序號項(xiàng)目負(fù)責(zé)人方案時間履行時間

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

編制年月審批人年月日

人日

備

注

附2：

****物業(yè)管理處

公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表

序號:

設(shè)備名

部門責(zé)任人

稱

型號

規(guī)格

時原因內(nèi)容修理修監(jiān)督人備注

間繕人

附3：

****物業(yè)管理處

停水/電/氣/試消防設(shè)備通知單

序號:

敬重的業(yè)主（住戶）:

由于的原因，

（部位）需要（停水/電/氣/試消防設(shè)備），估量時間從__________至__________,

請您接到通知后，做好O

不便之處，敬請諒解!

******物業(yè)管理處

簽署：

年月日

附4：

****物業(yè)管理處

供方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表

序號:

部門設(shè)備名稱年月份至年月份

通知發(fā)通通知保養(yǎng)維修設(shè)備

保養(yǎng)修理修繕內(nèi)容、原因、結(jié)果保修人責(zé)任人

時間知人方式起止時間監(jiān)督人

附5：

****物業(yè)管理處

供方保養(yǎng)效果評估表

序號:

設(shè)備設(shè)備型號保養(yǎng)保養(yǎng)

部門

名稱編號規(guī)格單位方式

考核項(xiàng)目一年一月份_____年一月份_____年一月份

本月故障次數(shù)

本月重復(fù)出現(xiàn)的故障

招修招修招修

本月修理修繕不及時次數(shù)

例保例保例保

工作質(zhì)量工作質(zhì)量工作質(zhì)量

本月保養(yǎng)不合格次數(shù)

零配件零配件零配件

本季度故障次數(shù)

本季度重復(fù)出現(xiàn)的故障

執(zhí)行的全

本季度保養(yǎng)方案執(zhí)行狀況執(zhí)行的時間性

面性

本季度保養(yǎng)方案的合理性

本季度設(shè)備運(yùn)行狀況評估

設(shè)備責(zé)任人建議

經(jīng)理評價

附6：

****物業(yè)管理處

設(shè)備（工具）匯總表

序號:

部門

責(zé)任人或持有人變更

設(shè)備名稱型號規(guī)格產(chǎn)地備注

姓名時間姓名時間姓名時間姓名時間

附7：

****物業(yè)管理處

設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表

序號:

設(shè)備（設(shè)整改復(fù)查

部門檢查情況檢查人確認(rèn)人復(fù)查狀況復(fù)查人備注

備）名稱期限日期

附8:

****物業(yè)管理處

機(jī)電設(shè)備年度檢修方案

第一頁共—頁

部門（）年度檢修時間（月日）

序號設(shè)備編號設(shè)備名稱周（半月）檢月檢季（半年）檢年檢

編制：________________審核：_________________批芥2.

日期：日期：日其可：

附10：

****物業(yè)管理處

電力運(yùn)行記錄表序號:

\項(xiàng)目

變壓器負(fù)荷開關(guān)名稱及狀態(tài)變

配

功

無

壓

時Z電壓(V)電流(A)變壓有功功率電

器

行度

房抄表人

器行咬因數(shù)房

溫

UbUc溫員簽名

溫度度

u”Ic

L度

acb(℃

T)

期\標(biāo)

時w陸、

—■9:00

17:00

二9:00

17:00

三9:00

17:00

9:00

四17:00

9:00

五17:00

六9:00

17:00

9:00

日17:00

特殊事項(xiàng)：1、

2、年月日至日責(zé)任人

3、當(dāng)月第______周

監(jiān)督人

說明：1、變壓器所有需在標(biāo)準(zhǔn)值欄內(nèi)填寫當(dāng)時一段時期內(nèi)的穩(wěn)定值；具體抄表時若與標(biāo)準(zhǔn)值全都，在欄

目內(nèi)打“J”；不全都時需注明具體數(shù)值并在特殊事項(xiàng)欄內(nèi)說明狀況。

2、負(fù)荷開關(guān)接通時打“J”，斷開時打“X”；發(fā)覺異常狀況時，也需在特殊事項(xiàng)欄內(nèi)說明。

附11:

****物業(yè)管理處

柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表

序號:

部門發(fā)電機(jī)型號年月至年月

本年度備

啟動停機(jī)冷卻責(zé)任

日期累計(jì)運(yùn)燃油量機(jī)油位電壓電流頻率油壓水溫注

人

時間時間行時間水位

:1

附12：

****物業(yè)管理處

消防主機(jī)運(yùn)行記錄表

序號:

部門年月

份

7容

運(yùn)行狀故障點(diǎn)及原解除故火警點(diǎn)及原因解決方值班人

時況因障時間式

責(zé)任人監(jiān)督人

附13：

****物業(yè)管理處

消防聯(lián)動柜運(yùn)行記錄表

序號:

部門年月份

送風(fēng)排消火栓排煙風(fēng)值班

容1M警鈴噴灑泵電梯歸首

x煙閥泵機(jī)人

責(zé)任人監(jiān)督人

附14：

****物業(yè)管理處

消防設(shè)施清單

序號:

名稱分布狀況數(shù)量有效期保養(yǎng)周斯備注

統(tǒng)計(jì)時|0統(tǒng)計(jì)人

附15：

****物業(yè)管理處

二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表

序號:

清洗日開始清洗時

序號水池水箱位置完畢時間清洗消毒人員監(jiān)督人化驗(yàn)單化驗(yàn)結(jié)果

期間

附16:

****物業(yè)管理處

前期介入狀況周記錄表(N0.1)

序號:

項(xiàng)目內(nèi)容

01發(fā)電機(jī)06監(jiān)控柜(箱)

02高壓環(huán)網(wǎng)柜07公共照明

供配電

03變壓器08供電線路

系統(tǒng)

04配電柜09配電室

05動力柜10

工程進(jìn)展?fàn)?/p>

況

工程質(zhì)量

與地產(chǎn)或施

工隊(duì)交接事

項(xiàng)

關(guān)于問題

處理狀況

其他

備注

監(jiān)督人：記錄人：

年月日年月日

附17:

****物業(yè)管理處

前期介入狀況周記錄表(NO.2)

序號:

項(xiàng)目內(nèi)容

01水泵房06排污管網(wǎng)

02水池07水泵

給排水

03雨水井08

系統(tǒng)

04化糞池09

05供水管網(wǎng)10

工程進(jìn)展?fàn)?/p>

況

工程質(zhì)量

與地產(chǎn)或施

工隊(duì)交接事

項(xiàng)

關(guān)于問題

處理狀況

其他

備注

監(jiān)督人：記錄人：

年月日年月日

附18:

****物業(yè)管理處

前期介入狀況周記錄表(NO.3)

序號:

項(xiàng)目內(nèi)容

01消火栓系統(tǒng)06聯(lián)動柜

02自動噴淋系統(tǒng)07報警裝置

消防系統(tǒng)03氣體滅火系統(tǒng)08消防監(jiān)控主機(jī)

04防排煙系統(tǒng)09

05消防水泵10

工程進(jìn)展?fàn)顩r

工程質(zhì)量

與地產(chǎn)或施工

隊(duì)交接事項(xiàng)

關(guān)于問題

處理狀況

其他

備注

監(jiān)督人：記錄人：

年月日年月日

附19:

****物業(yè)管理處

前期介入狀況周記錄表(NO.4)

序號:

項(xiàng)目內(nèi)容

01機(jī)房06

02井道07

電梯03轎廂08

04底坑09

0510

工程進(jìn)展?fàn)?/p>

況

工程質(zhì)量

與地產(chǎn)或施

工隊(duì)交接事

項(xiàng)

關(guān)于問題

處理狀況

其他

備注

監(jiān)督人：記錄人：

年月日年月日

附20:

****物業(yè)管理處