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北京市商品房買賣服務(wù)合同(34篇)
第七條買賣雙方在主合同及本補(bǔ)充協(xié)議履行過程中,如無任何約定或法定的解除條件下單方面要求解除主合同及本補(bǔ)充協(xié)議的,均視為違約,違約方按合同約定的購房總款的5%向守約方支付違約金后方可解除主合同及本補(bǔ)充協(xié)議。買、賣雙方行使合同解除權(quán)并導(dǎo)致主合同及本補(bǔ)充協(xié)議解除的,自解除之日起5日內(nèi)買受人應(yīng)協(xié)助出賣人到房管局辦理買賣合同備案登記的撤銷手續(xù),否則出賣人有權(quán)拒絕退還買受人購房款。
第八條買賣雙方中的任何一方均應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來對(duì)待相對(duì)人在履行合同時(shí)的通知、告知事項(xiàng),如因重大事項(xiàng)需履行書面通知義務(wù)的,則應(yīng)按照雙方在合同中約定的通訊地址以特快專遞的形式通知相對(duì)人,寄發(fā)特快專遞的一方在郵局寄發(fā)通知或告知內(nèi)容時(shí)的相關(guān)憑證可以作為履行通知義務(wù)的依據(jù)。在成都市市內(nèi),寄發(fā)特快專遞后的第3日視為送達(dá)日;在成都市以外的中華人民共和國(guó)境內(nèi),寄發(fā)特快專遞后的第5日視為送達(dá)日,否則相對(duì)人因無法盡到通知義務(wù)的后果應(yīng)由過錯(cuò)人自行承擔(dān)。
第九條在本協(xié)議簽訂后,買賣雙方中的任何一方因住所地、電話等通信及通訊聯(lián)系方式發(fā)生變化的,均應(yīng)以書面方式2日內(nèi)告知對(duì)方。否則相對(duì)人因無法盡到通知義務(wù)的后果應(yīng)由過錯(cuò)人自行承擔(dān)。
第十條出賣人在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂之前已向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣(預(yù)售)合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、預(yù)售許可證(或者城市房屋權(quán)屬證書)、國(guó)有土地使用證等相關(guān)證件及文件,買受人已了解并知悉上述法律法規(guī)、示范文本和證件所表明的內(nèi)容,出賣人還在簽訂本補(bǔ)充協(xié)議前,向買受人明示了《極地海洋世界住宅板塊臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》并予以了說明,買受人在此承諾遵守該《極地海洋世界住宅板塊臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
第十一條出賣人已對(duì)《商品房買賣(預(yù)售)合同》及本協(xié)議中所有作黑體字標(biāo)識(shí)的條款對(duì)買受人進(jìn)行了充分說明,并對(duì)其他條款根據(jù)買受人的重述進(jìn)行了說明,買受人在此承諾無異議。
第十二條本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
出賣人:買受人:
授權(quán)代表:委托代理人:
年月日年月日
北京市商品房買賣服務(wù)合同篇18
一、填寫范本合同,一定要認(rèn)真閱讀范本說明,按照說明要求的格式、圖例填寫;
二、合同內(nèi)容填寫指導(dǎo)內(nèi)容:
(一)合同雙方當(dāng)事人:
出賣人:
按照民法典的有關(guān)規(guī)定,原則上該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是符合下列條件的法人:
①具有合法的營(yíng)業(yè)資格和資質(zhì);
②是項(xiàng)目的所有人,持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證,國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設(shè)工程施工許可證;
③具有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或者住所;
④電話、郵政編碼、法定代表人的情況真實(shí)、可靠;
⑤一定要填寫全稱,不得使用間寫內(nèi)容,商品房買賣合同范本填寫。
在填寫該出賣人必須注意以下幾個(gè)方面:
1、區(qū)別開發(fā)商和投資商或者發(fā)展商:在投資房地產(chǎn)開發(fā)過程中,按照契約關(guān)系可以把參與房地產(chǎn)開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)別為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方,但是只有符合出賣人條件的當(dāng)事人才能在本條出賣人一覽中署名;
2、代理商即使具備包銷資格,也不能作為出賣人在本覽中署名,只能在代理機(jī)構(gòu)一欄中署名;關(guān)于包銷問題涉及開發(fā)商和包銷商之間的,對(duì)于商品房買受人不具備任何約束力。
3、代理商必須具備代理資格和資質(zhì);曾經(jīng)有代理商在鄭州市房地產(chǎn)管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案,鄭州市房管局為此停止了該代理機(jī)構(gòu)的所有代理業(yè)務(wù),還連累了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),甚至因此處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我們姑且不問鄭州市房管局的行政行為是否合法,但是這樣做客觀上影響了開發(fā)企業(yè)的形象和銷售。
買受人:
可以是法人,也可以是自然人。如果是法人,應(yīng)當(dāng)按照法人單位的稱謂填寫全稱,地址,法定代表人以及其他聯(lián)系方式。另應(yīng)當(dāng)填寫委托代理人的情況。無論是買受人的法定代表人或者是代理人,均應(yīng)當(dāng)填寫詳細(xì)的資料,地址和郵政編碼應(yīng)當(dāng)填寫,不得空缺。代理人和自然人買受人應(yīng)當(dāng)填寫真實(shí)的住址,身份證與實(shí)際住址不一致,應(yīng)當(dāng)在征得當(dāng)事人同意后填寫實(shí)際住址。提供實(shí)際住址的責(zé)任在于買受人和代理人,該當(dāng)事人和代理人提供上述住址時(shí),應(yīng)當(dāng)讓其親自填寫,不能有銷售人員代位填寫。如果由銷售人員代位填寫時(shí),應(yīng)當(dāng)讓代理人和買受人提供手寫的關(guān)于其實(shí)際住址的資料留在銷售檔案中。
自然人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)填寫該自然人的情況;如果屬于未成年人購房,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求其填寫監(jiān)護(hù)人,由于格式版本沒有提供監(jiān)護(hù)人的內(nèi)容,可以要求監(jiān)護(hù)人在共有人一覽中署名。需要說明的事,買受人一欄中可以填寫該未成年人,但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂,該簽字行為是當(dāng)事人民事行為能力的表示,未成年人不能親自行使。所以,未成年人購房必須提供法定監(jiān)護(hù)人的情況并由法定監(jiān)護(hù)人代理。
如何確認(rèn)法定監(jiān)護(hù)人的身份證明?可以從以下幾個(gè)方面考察:
①該未成年人與法定監(jiān)護(hù)人的戶口證明;
②未成年人的父母離婚時(shí),應(yīng)當(dāng)察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書,該協(xié)議或者判決書有關(guān)于未成年人監(jiān)護(hù)的內(nèi)容;
③未成年人與其父母為在一起居住生活時(shí),由指定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)法定監(jiān)護(hù)人的責(zé)任。這種指定監(jiān)護(hù)可能是生父母授權(quán),也可能是法院或者未成年人保護(hù)機(jī)關(guān)的指定;
④未成年人的父母去世后,其祖父母或者外祖父母可以承擔(dān)監(jiān)護(hù)人的責(zé)任,也可以由未成年人的兄姊擔(dān)任,這種情況下應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)或者民政機(jī)關(guān)的證明。
自然人購房,如果本人不能親自辦理購房事宜,應(yīng)當(dāng)要求辦理該等事務(wù)的當(dāng)事人提供委托手續(xù),按照民法典的規(guī)定,當(dāng)事人之間的委托可以是特別委托一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù),也可以概括委托受托處理一切事項(xiàng)。關(guān)鍵是如何審查這類委托手續(xù)的真實(shí)內(nèi)容,如何區(qū)別是一攬子委托還是單項(xiàng)委托,這就比較麻煩。不要說不是法律專業(yè)的銷售人員,就是律師有時(shí)候也不能準(zhǔn)確辨別其委托的性質(zhì)。尤其是有的委托書僅僅寫明“委托某某代為辦理購房事宜”,就很難判斷是單項(xiàng)委托者這是一攬子委托。嚴(yán)格審查委托權(quán)限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括合同簽訂、履行中款項(xiàng)支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關(guān)的合同撤銷、變更、合同權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)和主張等事項(xiàng)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)留委托人(購房者)和受托人的全部身份和委托文件,納入購房合同檔案。
應(yīng)當(dāng)注意:有些事項(xiàng)無法通過委托行為實(shí)施,比如貸款銀行要求貸款當(dāng)事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的,這類合同不能由委托人代理。未成年人除其法定監(jiān)護(hù)人或者指定監(jiān)護(hù)人之外,其他當(dāng)事人不能作為委托人出現(xiàn),道理很簡(jiǎn)單,由于其無民事行為能力,當(dāng)然也就不可能產(chǎn)生合法有效的委托行為。
對(duì)于委托書的審查會(huì)涉及另一個(gè)更加專業(yè)的問題即具名代理和匿名代理的問題。在民法典上有兩種委托代理關(guān)系。一般而論,受托人代理委托人辦理委托事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以委托人的名義進(jìn)行,在代理權(quán)限范圍內(nèi)的代理行為直接約束委托人和第三人,所以民法典第63條規(guī)定:代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi),以被代理人名義實(shí)施民事法律行為,被代理人對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。我們稱這種代理行為為具名代理。如果代理人不是以被代理人的名義實(shí)施代理行為,而是以自己的名義實(shí)施民事法律行為,這種情況如何處理?民法典在第402條有如下規(guī)定:受托人以自己名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人,但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。(天成公司與某購房人之間的合同關(guān)系,實(shí)際是合法有效的,檢察機(jī)關(guān)的處理是否合法值得商榷)
第一條:項(xiàng)目建設(shè)依據(jù):注意以下內(nèi)容:
1、屬于分期規(guī)劃,尤其是沒有取得土地使用權(quán)手續(xù)的規(guī)劃,不要納入本條填寫內(nèi)容。因此該條第二款的“地塊”面積應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)證記載宗地出讓面積一致。
“規(guī)劃用途”按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的記載為準(zhǔn)。如果土地使用證上的記載與建設(shè)用地規(guī)劃許可證上記載不完全一致,應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證記載為準(zhǔn)。按照我國(guó)土地管理法的規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃的要求,因此城市規(guī)劃法相對(duì)于土地管理法來說屬于特別法。特別法優(yōu)于普通法。按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條的規(guī)定,土地規(guī)劃用途按照下列用途進(jìn)行規(guī)劃:住宅、商業(yè)、旅游、娛樂用地;教、科、文、衛(wèi)、體育用地;工業(yè)用地;綜合或者其他用地。
關(guān)于土地使用年限規(guī)定:應(yīng)當(dāng)按照土地使用證上記載的年限(年月日填寫)沒有土地使用證或者尚未取得使用證時(shí),在填寫時(shí)一定要注意按照有關(guān)批準(zhǔn)文家內(nèi)容填寫。比如沒有土地證,只有土地出讓合同,在填寫時(shí)就應(yīng)當(dāng)注意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時(shí)間問題。
2、關(guān)于“商品房”的概念:雖然有關(guān)商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎所有的開發(fā)商出售的房屋建筑,但是我們建議對(duì)于本條第三款的內(nèi)容,還是應(yīng)當(dāng)給予必要的區(qū)別。把商品房定位在“商品住宅”比較合適,對(duì)于不屬于商品住宅的其他商品房屋,應(yīng)當(dāng)分別給予明確,分別填寫:比如:綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。
3、建議在本條空白部位補(bǔ)充填寫以下內(nèi)容:該土地使用權(quán)范圍內(nèi)的具體的修建性規(guī)劃按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的具體規(guī)劃文件執(zhí)行。本條關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)劃用途的約定與本合同第三條商品房用途不一致的,按照合同第三條規(guī)定執(zhí)行。
第二條:如果出售商品房的審批機(jī)關(guān),不是鄭州市房管局,應(yīng)當(dāng)填寫清楚其他審批機(jī)關(guān)。
第三條:本條填寫內(nèi)容注意以下幾點(diǎn):
1、戶型設(shè)計(jì)比較復(fù)雜的商品房,應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充內(nèi)容填寫清楚:比如,有躍層的房屋應(yīng)當(dāng)分別填寫清楚,有沉降設(shè)計(jì)的部分,也要填寫清楚;屬于內(nèi)置樓梯的復(fù)式結(jié)構(gòu)要與面積結(jié)合起來填寫;有飄窗結(jié)構(gòu)或者頂層有老虎窗結(jié)構(gòu)的房屋,應(yīng)當(dāng)給予注明是否計(jì)算面積,以及如何計(jì)算面積;如果有連廊結(jié)構(gòu)的房屋也應(yīng)當(dāng)注明是否計(jì)算面積以及面積計(jì)算辦法;
2、對(duì)于層高內(nèi)容應(yīng)當(dāng)給予解釋或者說明:所謂層高應(yīng)當(dāng)是指商品房主體結(jié)構(gòu)層高,并非所有買受人購買的面積層高全部為某一個(gè)數(shù)據(jù),特殊面積應(yīng)當(dāng)說明,包括坡屋面結(jié)構(gòu),飄窗結(jié)構(gòu)、沉降結(jié)構(gòu)部分的房屋面積所對(duì)應(yīng)的層高不屬于一個(gè)數(shù)據(jù)的,應(yīng)當(dāng)分別注明。
3、商品房的結(jié)構(gòu)形式:應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)說明部分要求填寫:一般情況下的商品房屋結(jié)構(gòu)形式有土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框混結(jié)構(gòu)、全部框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)?,F(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)形式變化多樣,但是按照設(shè)計(jì)圖紙?zhí)顚懀话悴粫?huì)出錯(cuò)。
4、本條關(guān)于商品房的用途的填寫,與第一條中土地使用權(quán)的規(guī)劃用途不完全一致。但是在該條關(guān)于商品房的用途應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體出售的房屋實(shí)際用途填寫,在規(guī)劃為住宅的土地使用權(quán)范圍內(nèi),仍然有個(gè)別樓棟或者個(gè)別面積屬于商業(yè)鋪面或者其他服務(wù)行業(yè)用房。
第四條關(guān)于計(jì)價(jià)方式和價(jià)款:
按照商品房銷售的規(guī)定,建筑面積是計(jì)算價(jià)款比較符合現(xiàn)實(shí)的辦法。按套銷售或者按照套內(nèi)面積計(jì)算,目前都存在困難。不管是管理機(jī)關(guān)或者我們的測(cè)量規(guī)范,都存在不太可行的問題。因此按照建筑面積計(jì)算價(jià)格是必然選擇,實(shí)踐證明,按照其他銷售辦法銷售的結(jié)果,仍然不能排除消費(fèi)者的心理誤區(qū)。
如果計(jì)價(jià)面積中的單價(jià)有不一致的地方,應(yīng)當(dāng)分別填寫單價(jià)和總價(jià)之間的關(guān)系。計(jì)價(jià)方式中的價(jià)格內(nèi)涵也是一個(gè)比較重要的問題:
(1)房地產(chǎn)單價(jià)成本核算問題內(nèi)容,這個(gè)問題比較敏感,涉及成本組成,分?jǐn)偯娣e和社區(qū)配套、共建面積等內(nèi)容;由于房地產(chǎn)成本核算標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),更沒有統(tǒng)一執(zhí)行要求,現(xiàn)行價(jià)格政策是備案制度,而不是審批制度,開發(fā)企業(yè)執(zhí)行自己的成本核算制度,這樣開發(fā)商在核算過程為了抬高價(jià)格可能把所有社區(qū)投資成本都納入成本中并且在價(jià)格備案機(jī)關(guān)留下書面核算文件,而在銷售過程中不可能把諸如小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等公建面積分?jǐn)備N售,這樣一旦政策變化,會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果
(2)市政配套機(jī)關(guān)或者壟斷性公司收費(fèi)問題既然其集資費(fèi)用、暖氣集資費(fèi)等;
(3)涉及向國(guó)家和地方人民政府交納的稅金等。
(4)國(guó)家和體方人民政府不斷出臺(tái)的物業(yè)政策以及法律風(fēng)險(xiǎn)問題;比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定,民法典等法律法規(guī)頒布后,對(duì)小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須在價(jià)格政策、面積分?jǐn)?、產(chǎn)權(quán)約定等方面未雨綢鉚,在銷售合同中明確約定,排除任何產(chǎn)權(quán)不明確的內(nèi)容。
第五條面積確認(rèn)及面積差異處理:
1、一般情況下,我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。但是按照第2款執(zhí)行仍然存在不明晰的地方:主要是因面積增建絕對(duì)值超過3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、維修基金、燃?xì)饧Y費(fèi)、暖氣集資費(fèi)等與面積有關(guān)的稅費(fèi)承擔(dān)的問題。示范文本僅僅提供了房?jī)r(jià)款處理的方式,沒有提供與面積差異有關(guān)的稅費(fèi)處理的方式。因此,為了不發(fā)生爭(zhēng)議或者發(fā)生爭(zhēng)議后減少交易費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)充規(guī)定關(guān)于這部分費(fèi)稅承擔(dān)問題:“因面積差異產(chǎn)生的契稅、維修基金、暖氣集資費(fèi)、燃?xì)饧Y費(fèi)(如果有)等據(jù)實(shí)由買受人承擔(dān),多退少補(bǔ)”。
2、如果選擇自行約定,那么約定的內(nèi)容可以如下填寫:
①面積誤差絕對(duì)值在1%以內(nèi)(含1%)的部分,雙方不在辦理結(jié)算即多不退,少不補(bǔ);
②面積誤差絕對(duì)值在1%以上至3%的部分(含3%,其中1%以內(nèi)部分扣除),雙方同意據(jù)實(shí)計(jì)算即多退少補(bǔ);
③面積誤差絕對(duì)值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%),屬于面積短少,出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔(dān)該約定違約金支付責(zé)任。屬于面積增加的,產(chǎn)權(quán)歸買受人,該部分房款出賣人承擔(dān)。
前述情況下,雙方約定均不主張退房,合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
④面積誤差絕對(duì)值在5%以上的(不含5%),買受人有權(quán)提出退房。買受人提出退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)退還所有已付房款并自付款之日起承擔(dān)該資金同期商業(yè)銀行存款利息,同時(shí)承擔(dān)全部購房款5%的違約金;買受人不退房的,面積誤差絕對(duì)值在5%以內(nèi)(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后,超過5%的部分,雙方協(xié)商處理并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)商不成按照本款退房處理。
第六條付款方式及期限
【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款:按照本付款方式的步驟如下:
1)本合同簽訂生效后7日內(nèi),買受人支付首付款計(jì)人民幣:(例如)123456元;其他應(yīng)付款人民幣123456元,出賣人提供銀行按揭付款協(xié)助條件,賣受人向按揭銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押借款支付。
2)買受人必須在支付完首付款的同時(shí),提交個(gè)人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個(gè)人法律文件,出賣人給予協(xié)助。需要出賣人提交的法律文件,出賣人按時(shí)提交(需要買受人提交的個(gè)人資料見附件內(nèi)容)
3)非出賣人原因,買受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個(gè)人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的,視為買受人付款違約,按照本合同第七條逾期付款約定處理。
4)買受人按照逾期付款承擔(dān)責(zé)任后,買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式,出賣人同意繼續(xù)履行合同的,雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議,變更合同約定,約定具體付款方式。
第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任:
增加:按照本合同約定的付款方式和期限,買受人付款逾期或者付款的時(shí)間在房屋交付期限之后的,出賣人有權(quán)順延交付日期直至買受人付清全部購房款。
付款預(yù)期的違約金,應(yīng)當(dāng)能夠達(dá)到懲罰違約的目的。因此,違約金的約定不能太低,逾期在60日內(nèi)(含60日)的,按日計(jì)算的違約金應(yīng)當(dāng)保留在日萬分之三(3)之上;
逾期超過60日的,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按照累計(jì)應(yīng)付款的()%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進(jìn)結(jié)果有直接的邏輯關(guān)系)
出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同或者買受人要求繼續(xù)履行合同并經(jīng)出賣人同意的,合同繼續(xù)履行。買受人承擔(dān)的違約金應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付款部分的日萬分之四(4)計(jì)算。
本條約定的問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)解除合同的通知:買受人逾期付款,出賣人通知買受人解除合同,雙方關(guān)系終止,這是徹底終止雙方關(guān)系的辦法。這種法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單,但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款,存在一個(gè)核算問題??鄢`約金后,剩余房款存在退還問題,但是示范文本沒有約定退還內(nèi)容,因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款,這種情況下,對(duì)于出賣人是沒有任何擔(dān)保的,應(yīng)當(dāng)盡快解除合同,防止損失擴(kuò)大。
(2)出賣人要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利問題:示范文本沒有約定出賣人不解除合同的情況下如何處理,只約定解除合同內(nèi)容以及買受人要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容。因此,出賣人能否要求買受人繼續(xù)履行合同?回答是肯定的。問題是出賣人要求繼續(xù)履行合同時(shí)的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定。買受人要求繼續(xù)履行合同時(shí)的違約金在示范合同中有約定,但是出賣人要求繼續(xù)履行合同的違約金沒有約定。
(3)合同解除權(quán)的行使期間問題:民法典和相關(guān)法律沒有規(guī)定解除權(quán)行使的期間。民法典第95條規(guī)定:法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱高法解釋)意見中的第十五條規(guī)定“根據(jù)《民法典》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅”。因此,具有解除權(quán)的當(dāng)事人一方,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不行使解除權(quán),超出規(guī)定時(shí)間就不能提出解除合同的要求。
第八條交付期限:
(一)關(guān)于交付條件:
5.該商品房經(jīng)五方質(zhì)量責(zé)任主體(出賣人、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理)聯(lián)合驗(yàn)收并簽署了工程合格意見的,本條約定不應(yīng)理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。
(二)關(guān)于不可抗力以及其他特殊原因延期交付:
1、遭遇不可抗力
2、遭遇重大市政工程施工,影響本合同約定工程施工的,出賣人應(yīng)當(dāng)自該事實(shí)發(fā)生之日起15日內(nèi)告之買受人,并在此后每經(jīng)過三十日,告之該事實(shí)解除或者延續(xù)的情況;
3、持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。
(三)關(guān)于本條第一款中“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”:鑒于對(duì)于房屋建筑和市政設(shè)施的竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)十分專業(yè)的工作,而且驗(yàn)收所依據(jù)的國(guó)家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請(qǐng)買受人接受房屋時(shí)不能一一列舉所有的驗(yàn)收規(guī)范和規(guī)定。
第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任:(不做修訂,但應(yīng)當(dāng)注意違約金之間的邏輯關(guān)系)
第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定:增加:買受人接到規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更書面通知或者買受人逾期接到設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來時(shí)買受人獲得了設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更的事實(shí)時(shí),買受人均有權(quán)決定退房。買受人提出退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之書面申請(qǐng)之日起30日內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起,按照月息5‰支付資金利息。買受人決定不退房的,雙方應(yīng)當(dāng)自知道規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事實(shí)之日起30日內(nèi),協(xié)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。雙方未在約定時(shí)間內(nèi)完成協(xié)商過程,任何一方均未向?qū)Ψ教岢隼^續(xù)協(xié)商的書面要求的,視同雙方同意按照退房處理。
第十一條交接
填寫:視同出賣人已經(jīng)履行了房屋交付的合同義務(wù),買受人自出賣人通知接房之日起承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用并對(duì)于房屋維護(hù)不及時(shí)產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任、無因管理責(zé)任承擔(dān)賠償或者補(bǔ)償責(zé)任。
買受人應(yīng)當(dāng)在交付之前付清購房款而未完成支付義務(wù)的,出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構(gòu)成任何違約,也不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十二條(出賣人對(duì)出賣房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任)
增加:
發(fā)生本條前款產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務(wù)糾紛的,出賣人應(yīng)當(dāng)盡快與有關(guān)當(dāng)事人協(xié)商解決。如果協(xié)商不成導(dǎo)致買受人在本合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記需出賣人履行產(chǎn)權(quán)登記備案的期間結(jié)束后的180個(gè)日歷天內(nèi)或者按照現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定,買受人無法從本質(zhì)上獲得產(chǎn)權(quán)登記的,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。本條欠款約定的“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記”包括本款約定的期間不能和本質(zhì)上不能的情況。
第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:
增加:雙方同意對(duì)本條第一款所謂“規(guī)定期限內(nèi)”定義如下:①規(guī)定期限是指180個(gè)日歷天;②該期限的起始日為雙方約定的出賣人履行備案日期結(jié)束日。
我們將本條約定的“規(guī)定期間”變成了雙方約定期間,是否有效?這點(diǎn)確實(shí)容易引起爭(zhēng)議。事實(shí)上這種約定有其不合理或者廣義上的不合法之處。因?yàn)榘凑战ㄔO(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(20__年8月15日修訂)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,無論初始登記或者轉(zhuǎn)移登記,上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(shí)(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。我們約定180天,而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產(chǎn)權(quán)登記備案時(shí)間,確實(shí)不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。
《高法解釋》第十八條由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
前述司法解釋中,并沒有排除雙方當(dāng)事人特殊約定的效力,也不否定合同約定的內(nèi)容。
在實(shí)踐中下列情況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯(cuò),造成買受人無法按照合同約定取得房屋權(quán)屬登記手續(xù)的情況:
(1)沒有依法取得國(guó)有土地使用權(quán)證書或者證明文件或者土地使用權(quán)尚未解除抵押;
(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;
(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全;
(4)房屋抵押或者被法院或者行政機(jī)關(guān)依法限制出賣的;
(5)預(yù)售商品房沒有取得預(yù)售許可證或者超越預(yù)售范圍銷售商品房的;
(6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;
(7)沒有委托測(cè)量并將測(cè)量結(jié)果按照正常途徑報(bào)發(fā)證單位的;
(8)建設(shè)施工手續(xù)不全的;
(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)不符合要求;
(10)商品房買受人沒有交納維修基金,開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。
(11)出賣人在房屋竣工后由于自身原因無法向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。
出現(xiàn)上述情況屬于開發(fā)企業(yè)的責(zé)任和過錯(cuò),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
注意:違約金的約定和違約金本質(zhì)意義。
事實(shí)上本條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記備案的約定,仍然存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時(shí)間內(nèi)買受人沒有取的房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書,并沒有約定在規(guī)定期間之外不可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)或者在根本上就無法取得產(chǎn)權(quán)證書的情況。如果發(fā)生這種情況怎么辦?為此司法解釋顯然注意到合同的不足,通過解釋給予補(bǔ)充。這就是第十九條的規(guī)定:商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。為此,司法解釋把最后的解決方式放在了合同解除上。因?yàn)樵谒械难a(bǔ)救辦法無效的情況只有使合同歸于消滅,才能最終解決當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定:預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。
在實(shí)踐中,按照房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)的要求,買受人作為產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人,應(yīng)當(dāng)在提出申請(qǐng)時(shí)提供以下文件:
(1)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人的身份文件;
(2)填寫房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表和審批表;
(3)商品房交易審批表;
(4)國(guó)有土地使用權(quán)證書或者其他證明文件;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者建筑許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗(yàn)收證書和其他與房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)的消防、環(huán)保部門的驗(yàn)收文件;
(8)商品房買賣合同;
(9)預(yù)售(現(xiàn)售)許可證;
(10)商品房買賣合同備案證明書;
(11)辦理產(chǎn)權(quán)登記備案表;
上述登記文件中,除第(1)(2)(3)(8)以及契稅完稅憑證應(yīng)當(dāng)由買受人提供外,其他登記資料均應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)提交,開發(fā)企業(yè)不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交上述資料,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;按照本司法解釋規(guī)定,如果買受人因此在上述辦證時(shí)間結(jié)束后的一年內(nèi)仍然不能提供登記所需文件,應(yīng)當(dāng)按照本條解釋承擔(dān)合同解除的責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任,屬于違約責(zé)任,應(yīng)承擔(dān)買受人因此造成的全部損失或者按照雙方約定承擔(dān)責(zé)任。如果不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因是由于出賣人存在本解釋第八條、第九條規(guī)定的情況,出賣人應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。
北京市商品房買賣服務(wù)合同篇19
1、合同當(dāng)事人訂立合同前,須認(rèn)真協(xié)商各項(xiàng)條款。合同一經(jīng)簽字或蓋章即生效,任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后,簽字或蓋章確認(rèn)。
2、合同空格部分若為空白句,應(yīng)用“/”劃掉。涂改之處,須經(jīng)合同當(dāng)事人簽字或蓋章確認(rèn)。
3、合同自訂立之日起30日內(nèi),當(dāng)事人應(yīng)到商品房買賣合同登記備案機(jī)關(guān)登記備案。合同發(fā)生重大變更、解除及合同文本遺失的,應(yīng)及時(shí)到原備案機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。
4、本合同不得翻印。
合同編號(hào):
天津市商品房買賣合同
出賣人:
法定代表人:聯(lián)系電話:
注冊(cè)地址:郵政編碼:
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:
開戶行:帳號(hào):
委托代理人:
法定代表人:聯(lián)系電話:
注冊(cè)地址:郵政編碼:
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書編號(hào):
開戶行:帳號(hào):
買受人:
國(guó)籍/法定代表人:身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:
地址:
郵政編碼:聯(lián)系電話:
委托代理人:
國(guó)籍/法定代表人:身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:
地址:
郵政編碼:聯(lián)系電話:
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》、《天津市房屋權(quán)屬登記條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則,經(jīng)協(xié)商一致,達(dá)成如下條款:
第一條商品房情況
該商品房銷售許可證號(hào):
商品房座落:區(qū)、縣路、道、街。設(shè)計(jì)用途,建筑結(jié)構(gòu),建筑層數(shù)為層。建筑面積
平方米,其中:套內(nèi)建筑面積平方米,公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米。
商品房平面圖見附件一,商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為:。以出讓方式取得土地使用權(quán)的,土地使用年限為年,自年月日至年月日止。
第二條商品房?jī)r(jià)款
商品房銷售按建筑面積計(jì)算,每平方米價(jià)格為元,價(jià)款為元,計(jì)。
第三條商品房交付及交付日期
商品房竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的,不得交付。
甲方于年月日前,將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力,不能履行合同的,按下列第種方式處理:
1、變更合同。
2、解除合同。
3、
第四條乙方付款形式及付款時(shí)間
雙方約定,乙方按下列第種形式付款:
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、其他方式。
第五條甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房,逾期在日內(nèi)的,乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息,利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過上述約定期限的,乙方有權(quán)按照下列第種約定,追究甲方違約責(zé)任:
1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息,利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的‰。向乙方支付違約金。解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息,利息自
2、同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的‰。向乙方支付違約金。乙方的實(shí)際損失超過甲方支付的違約金時(shí),甲方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、
第六條乙方逾期付款的處理
乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款,逾期在日內(nèi)的,甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息,利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過上述約定期限的,甲方有權(quán)按照下列第種約定,追究乙方違約責(zé)任:
1、合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息,利息自合同約定的應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,乙方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的‰。向甲方支付違約金。
2、解除合同。乙方應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的‰。向甲方支付違約金。
3、
第七條商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理
商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過±3%的,每平方米價(jià)格保持不變,商品房?jī)r(jià)款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過±3%的,雙方約定如下:
第八條商品房質(zhì)量及保修責(zé)任
甲方交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾,未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的,甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
在乙方正常使用情況下,甲方應(yīng)按照《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定履行保修責(zé)任。因乙方擅自拆改造成損壞的,甲方不承擔(dān)責(zé)任。
第九條商品房配套設(shè)施運(yùn)行的約定
下列配套設(shè)施運(yùn)行日期約定如下:
1、上水。
2、下水。
3、供電。
4、燃?xì)狻?/p>
5、暖氣。
上述配套設(shè)施未按約定日期運(yùn)行的,甲方應(yīng)在日內(nèi)采取補(bǔ)救措施,并賠償乙方損失超過上述約定期限的,甲方應(yīng)賠償損失,并且每項(xiàng)還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的%向乙方支付違約金。
第十條商品房設(shè)計(jì)變更的約定
甲方未征得乙方同意,不得擅自變更商品房的房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局。確需變更的,甲方應(yīng)自設(shè)計(jì)變更方案確定之日起日內(nèi)與乙方協(xié)商。
乙方同意變更的,雙方訂立補(bǔ)充合同。乙方不同意變更,或甲方擅自變更的,乙方有權(quán)解除合同。解除合同的,甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款的利息,利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,甲方還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的%向乙方支付違約金。
第十一條商品房交接
商品房交付時(shí),甲方應(yīng)書面通知乙方辦理商品房交接手續(xù),提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》,交接房屋鑰匙。
第十二條商品房權(quán)屬登記
雙方約定,在下列第種期限內(nèi),辦結(jié)房屋權(quán)屬登記:
1、自初始登記完畢之日起日。
2、訂立本合同時(shí),房屋尚未建成的,自房屋交付使用之日起90日訂立合同時(shí),房屋已竣工的,自合同訂立之日起90日。
3。
由于甲方的原因,未能在上述期限內(nèi)辦結(jié)房屋權(quán)屬登記的,按下列第_種約定處理:
1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的%向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息,利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,甲方還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的%向乙方支付違約金。
3、第十三條前期物業(yè)管理
甲方已向乙方明示已經(jīng)備案的《天津市前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》,乙方對(duì)該合同及公約相關(guān)內(nèi)容予以書面確認(rèn),并承諾遵守。
第十四條權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定
甲方保證在交付商品房時(shí),無權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如存在權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十五條爭(zhēng)議處理
本合同發(fā)生爭(zhēng)議,甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí),按下列第種方式處理:
1、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁
2、向人民法院提起訴訟。
第十六條合同附件
本合同未盡事宜,甲乙雙方另行訂立補(bǔ)充合同。
附件一至附件五均為本合同不可分割的部分,具有同等效力。
第十七條合同份數(shù)
本合同連同附件共頁,一式五份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,備案機(jī)關(guān)存留一份,其他二份備用,具有同等效力。
第十八條合同生效
本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當(dāng)事人另有約定的,從其約定。
甲方:乙方:
年月日年月日
委托代理人:委托代理人:
年月日年月日
北京市商品房買賣服務(wù)合同篇20
(合同編號(hào):)
合同雙方當(dāng)事人:
出賣人:
注冊(cè)地址:
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):
企業(yè)資質(zhì)證書號(hào):
法定代表人:聯(lián)系電話:
郵政編碼:
委托代理人:_地址:_
郵政編碼:_聯(lián)系電話:_
委托代理機(jī)構(gòu):_
注冊(cè)地址:_
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):_
法定代表人:_聯(lián)系電話:_
郵政編碼:_
第2頁
買受人:
本人姓名:國(guó)籍:中國(guó)
居民身份證:
地址:
郵政編碼:聯(lián)系電話:
買受人:
共有人姓名:國(guó)籍:中國(guó)
居民身份證:
地址:
郵政編碼:聯(lián)系電話:
第3頁
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議:
第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以出讓方式取得位于、編號(hào)為的地塊的土地使用權(quán)。出讓證號(hào)為:
該地塊土地面積為,規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)商業(yè)和住宅用地,土地使用年限自日至
出賣人經(jīng)批準(zhǔn),在上述地塊上建設(shè)商品房,暫定名:浩森·中央公園1#、2#、3#樓。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為建字第號(hào),施工許可證號(hào)為
___________________________________。
第二條商品房銷售依據(jù)。
買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為馬山縣房地產(chǎn)管理所,商品房預(yù)售許可證號(hào)為馬房預(yù)售證第號(hào)。
___________________________________。
第三條買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:
__馬山縣白山鎮(zhèn)西華路___路___434___號(hào)______浩森中央公園___(項(xiàng)目)第____________【樓】__________【單元】_______【層】__________號(hào)房。
該商品房的用途為__住宅__,屬__鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)_結(jié)構(gòu),層高為____3____米,建筑層數(shù)地上___23__層,地下____1____層。
該商品房有封閉式陽臺(tái)_______個(gè),非封閉式陽臺(tái)_________個(gè)。
第4頁
該商品房合同約定建筑面積共_____________平方米,其中,套內(nèi)建筑面積__________平方米,分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e____________平方米(有關(guān)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e構(gòu)成說明及分層分戶尺寸圖見附件二)。
該商品房面積測(cè)算單位:馬山縣金威信息測(cè)繪中心;
注冊(cè)地址:馬山縣白山鎮(zhèn)新興街(國(guó)土大樓);
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:_D;資質(zhì)證書號(hào)碼:丙測(cè)資字4521108;資質(zhì)等級(jí)丙級(jí);
法定代表人:蘇州;聯(lián)系電話:;
通訊地址:馬山縣白山鎮(zhèn)信息你姐4號(hào)國(guó)土資源局;
郵編:530699。
第四條該商品房的權(quán)利瑕疵
1、出賣人告知買受人,該商品房存在下列權(quán)利瑕疵:
(1)其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記,抵押權(quán)人為_,抵押權(quán)登記日期為_。
(2)已設(shè)定在建工程抵押并辦理在建工程抵押權(quán)登記,抵押權(quán)人為_,抵押權(quán)登記日期為_。
(3)_。
2、出賣人在辦理該商品房預(yù)售許可手續(xù)前已取得抵押權(quán)人同意,并承諾對(duì)該商品房存在的上述權(quán)利瑕疵按以下第5種方式處理:
(1)本合同簽訂后_日內(nèi)注銷該商品房的抵押權(quán)登記。
(2)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)前注銷抵押權(quán)登記。
(3)該商品房交付使用前注銷抵押權(quán)登記。
(4)辦理商品房現(xiàn)售備案前注銷抵押權(quán)登記。
(5)____辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)登記前注銷抵押權(quán)登記________。
3、因出賣人原因?qū)е律鲜鲎N抵押權(quán)登記手續(xù)遲延辦理,雙方同意按下列_(2)__方式處理:
(1)買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起_日內(nèi)將買受人已付款及按_利率計(jì)算的利息退還給買受人,并按總價(jià)款的_%賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
第5頁
(2)買受人不退房的,出賣人按每遲延一日1元計(jì)算,向買受人支付違約金。
(3)_。
第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
出賣人與買受人約定該商品房?jī)r(jià)款按下列方式計(jì)算:
該商品房屬預(yù)售房,按建筑面積計(jì)價(jià),該商品房單價(jià)為(人民幣)每平方米_________元,總金額(人民幣)____________元(大寫:____佰____拾____萬_____仟____佰____拾____元)整。
分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e的購買費(fèi)用已計(jì)入上述建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),不再另行計(jì)價(jià)。
第六條面積確認(rèn)及面積差異處理。
雙方約定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
合同約定計(jì)價(jià)建筑面積與實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積有差異的,以實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積為準(zhǔn)。
商品房竣工交付后,實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積與合同約定計(jì)價(jià)建筑面積發(fā)生差異的,雙方同意按以下第____2_____種方式進(jìn)行處理:
1、方式一
(1)建筑面積差異比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含0.6%)的,雙方互不補(bǔ)差價(jià);
(2)建筑面積差異比絕對(duì)值在0.6%以上至1%以下(含1%)的,面積差異比絕對(duì)值在0.6%至1%之間(含1%)部分的房?jī)r(jià)款由雙方按合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ);
(3)建筑面積差異比絕對(duì)值在1%以上的,買受人有權(quán)退房。
買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____日內(nèi)將買受人已付款及按_利率計(jì)算的利息退還給買受人,并按總價(jià)款的_%賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
買受人不退房的,實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積大于合同約定計(jì)價(jià)建筑面積時(shí),建筑面積差異比在0.6%至1%之間(含1%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出1%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積小于合同約定計(jì)價(jià)建筑面積時(shí),建筑面積差異比絕對(duì)值在0.6%至1%之間(含1%)部分的房?jī)r(jià)
第6頁
款由出賣人退還買受人;絕對(duì)值超出1%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
建筑面積差異比=(實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積-合同約定計(jì)價(jià)建筑面積)∕合同約定計(jì)價(jià)建筑面積_100%
(4)共有共用建筑面積出現(xiàn)差異的,不得另行結(jié)算。
2、方式二
雙方自行約定如下:
(1)實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積與合同約定計(jì)價(jià)建筑面積存在差異的,面積差異部分的房?jī)r(jià)款由雙方按合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。
(2)買受人不得以合同約定計(jì)價(jià)建筑面積與實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)建筑面積存在差異為由解除本合同。
(3)出賣人應(yīng)在得到經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的竣工測(cè)量建筑面積結(jié)果后,將該結(jié)果以書面形式通知買受人。買受人在接到該通知之次日起15日內(nèi)到出賣人營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或指定的其他地點(diǎn)補(bǔ)交或者領(lǐng)回面積差價(jià)款;買受人逾期不補(bǔ)交差價(jià)或者出賣人拒絕退還差價(jià)的,每逾期一日,違約方應(yīng)按應(yīng)補(bǔ)交款或者應(yīng)退款的萬分之三向守約方計(jì)付違約金;買受人未按時(shí)前往出賣人營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或指定的其他地點(diǎn)領(lǐng)會(huì)面積差價(jià)款的,視為買受人放棄差價(jià)款。
第七條付款方式及期限。
買受人按下列第3種方式按期付款
1、一次性付款《商品房買賣合同》簽訂后,按如下時(shí)間如期將總房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付出賣人或匯入出賣人指定的銀行賬號(hào)。買受人同意在《商品房買賣合同》簽訂之日付清全部房?jī)r(jià)款,計(jì)人民幣圓整(含定金)。
2、分期付款_。
3、其他方式銀行按揭,詳見合同補(bǔ)充協(xié)議第二條。
雙方同意買受人支付的預(yù)售款應(yīng)“專款專用”于所購商品房項(xiàng)目的工程建設(shè),在該項(xiàng)目取得《商品房現(xiàn)售備案證明》前不得用于其它用途。
為保證預(yù)售款專用于工程建設(shè),買受人應(yīng)將商品房預(yù)售款支付至以下商品房預(yù)售款專用賬戶(此賬戶須為預(yù)售資金監(jiān)管部門、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共簽訂的《南寧市商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》中指定開設(shè)的專用賬戶)
。
第7頁
專用賬戶開戶名稱:馬山浩森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;
專用賬戶開戶行:廣西馬山農(nóng)村商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)部;
專用賬戶賬號(hào):。
第八條買受人逾期付款的違約責(zé)任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款,按下列第2種方式處理:
1、按逾期時(shí)間,分別處理(不作累加)
(1)逾期在60日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約
金,合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過60日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按該商品房房?jī)r(jià)總額的10%向出賣人支付違約金。出賣人要求繼續(xù)履行合同的,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五(該比例應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比例)的違約金,合同繼續(xù)履行。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2、(1)按逾期時(shí)間,分別處理(不作累加)
①逾期在60日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金,合同繼續(xù)履行;
②逾期超過60日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按該商品房房?jī)r(jià)總額的10%向出賣人支付違約金。出賣人要求繼續(xù)履行合同的,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金,合同繼續(xù)履行。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
(2)如買受人選擇銀行按揭付款,應(yīng)在簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日開始辦理
第8頁
按揭貸款手續(xù),并在交付首付款之日起7日內(nèi)向出賣人指定的銀行提交全部符合貸款要求的真實(shí)資料并簽訂借款合同,交納貸款所需費(fèi)用。否則,視為買受人逾期付款,逾期按本合同第八條條款的第2條的(1)條執(zhí)行。
(3)如買受人選擇公積金貸款付款方式,應(yīng)在簽訂本合同后自行辦理公積金貸款相關(guān)手續(xù)。出賣人在合同取得《商品房買賣合同登記備案證明》后通知買受人領(lǐng)取辦理資料,買受人應(yīng)當(dāng)在收到出賣人通知之日起三日內(nèi)領(lǐng)取資料,并在領(lǐng)取資料后的3個(gè)工作日內(nèi)向公積金管理中心提交齊全的符合貸款要求的申請(qǐng)資料并取得《受理回執(zhí)單》,同時(shí)保證在向出賣人領(lǐng)取資料后30日內(nèi)將公積金貸
款款項(xiàng)支付至出賣人指定賬戶,買受人違反上述約定的,應(yīng)分別承擔(dān)如下違約責(zé)任:
①買受人逾期領(lǐng)取辦理資料或者領(lǐng)取資料后逾期向公積金管理中心提交齊全的符合貸款要求的申請(qǐng)資料并取得《受理回執(zhí)單》的,每逾期一天,應(yīng)向出賣人支付違約金500元;
②買受人向出賣人領(lǐng)取資料后30日內(nèi)未將公積金貸款款項(xiàng)支付至出賣人指定賬戶的,視為買受人逾期付款,逾期按本合同第八條條款的第2條的(1)條執(zhí)行。
第九條交付期限及交付條件。
出賣人應(yīng)當(dāng)在20__年10月31日前,依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列第2種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:
1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、建筑工程竣工合格證明文件。
2、該商品房經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察五方驗(yàn)收合格。
如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:
1、遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生不可抗力事由之日起30日內(nèi)告知買受人的;
第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第九條規(guī)定的特殊原因外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該
第9頁
商品房交付買受人使用,按下列第1種方式處理:
1、按逾期時(shí)間,分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過60日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金,合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過60日后,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付款及按人行活期利率計(jì)算的利息退還給買受人,并按總價(jià)款的_%賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金。
2、_。
第十一條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi),書面通知買受人:
(1)該商品房所在棟與相鄰棟正面間距減少的;
(2)該商品房結(jié)構(gòu)形式發(fā)生變化的;
(3)該商品房戶型發(fā)生變化的;
(4)該商品房空間尺寸發(fā)生變化,導(dǎo)致層高變化或合同約定建筑面積發(fā)生變化的;
(5)該商品房朝向發(fā)生變化的;
(6)_;
(7)_。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受變更不退房。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房。
買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付款及按人行活期利率計(jì)算的利息退還給買受人,并按總價(jià)款的_%
第10頁
賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
買受人不退房的,出賣人應(yīng)按變更給買受人造成的實(shí)際影響,給予買受人相應(yīng)補(bǔ)償。雙方應(yīng)按公平合理的原則就補(bǔ)償問題另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
關(guān)于本條款的其他約定詳見本合同補(bǔ)充協(xié)議。
第十二條交接。
商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí),出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因,未能按期交付的,雙方對(duì)延期交房的責(zé)任及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用約定如下:
(1)因買受人未能按合同約定配合出賣人辦理完畢合同備案、銀行按揭手續(xù),或買受人未付清房款、按揭款、有關(guān)稅、辦證及代辦費(fèi)及合同約定的違約金等;
(2)因買受人未能按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任造成延期交房的;
(3)買受人所留通訊地址錯(cuò)誤、不詳或地址變更未通知出賣人,導(dǎo)致交房通知無法送達(dá)買受人的;
(4)買受人未按本合同簽訂的時(shí)間或者交房通知指定的時(shí)間辦理交接手續(xù)的;
(5)買受人拒不驗(yàn)收房屋或因非正當(dāng)原因拒絕簽署《房屋交接單》的;
(6)其他非出賣人導(dǎo)致買受人不按期辦理交房手續(xù)的。
如出現(xiàn)上述情況,出賣人有權(quán)拒絕交付房屋,并不承擔(dān)由此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任。同時(shí)視為房屋已交接給買受人,與房屋有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)自出賣人通知的交房之日轉(zhuǎn)移到買受人,買受人必須支付延期交房期間的物業(yè)管理費(fèi)和其他因延期交房引起的一切費(fèi)用。該房屋的保修期自出賣人通知的交房日期算起。
該商品房經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察五方驗(yàn)收合格后,即達(dá)到本合同約定的交房條件,如房屋存在局部瑕疵的,由出賣人根據(jù)合同約定及時(shí)整改,
第11頁
不視為質(zhì)量不合格,買受人不得以此為由拒絕交接房屋,出賣人在整改期間不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
買受人在收到出賣人發(fā)出的書面通知后15日內(nèi)辦理交房手續(xù)并接收房屋;買受人在《房屋交接單》上簽字,視為買受人已受領(lǐng)房屋,出賣人已履行交房義務(wù)。
第十三條出賣人保證銷售的商品房沒有抵押權(quán)、產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理房屋所有權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
_。
第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)(附件三)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理:
1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
2、買受人應(yīng)在出賣人交房后15日內(nèi)書面通知出賣人,雙方確認(rèn)屬實(shí)后,出賣人應(yīng)進(jìn)行整改達(dá)到合同(附件三)約定的標(biāo)準(zhǔn)。
3、_。
第十五條出賣人關(guān)于建筑節(jié)能內(nèi)容的承諾
出賣人交付使用的商品房建筑節(jié)能指標(biāo)應(yīng)符合雙方約定的內(nèi)容(附件四)。與約定內(nèi)容不符的,雙方同意按以下方式處理:
1、_。
2、_。
第十六條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
出賣人承諾下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的要求:
1、供水排水供電設(shè)施為_20___年_10_月;
2、教育文體設(shè)施為/年/月;
3、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施為/年/月;
4、物業(yè)管理用房為/年/月;
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5、社區(qū)管理用房為/年/月;
6、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及環(huán)保設(shè)施為/年/月;
7、人防設(shè)施為/年/月;
8、郵政設(shè)施為/年/月;
9、園林綠化及景觀為/年/月;
10、_____________________________________________;
11、___________________________________________。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,雙方同意按以下方式處理:
1、買受人不主張相關(guān)違約責(zé)任,但出賣人應(yīng)當(dāng)在上述日期到期后180日內(nèi)將相關(guān)設(shè)施、配套建筑達(dá)到相關(guān)條件,但非因出賣人原因?qū)е碌挠馄诔?
2、___________________________;
3、___________________________。
第十七條合同登記備案、預(yù)告登記和房屋所有權(quán)登記的約定。
1、屬于商品房預(yù)售的,本合同簽訂后30日內(nèi)(應(yīng)當(dāng)不超過30日),出賣人應(yīng)按規(guī)定向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理合同登記備案手續(xù)。
2、出賣人與買受人協(xié)商一致,本合同登記備案后30日內(nèi),雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記,出賣人未按約定協(xié)助辦理預(yù)告登記的,買受人有權(quán)單方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。
3、雙方同意選擇以下第(1)種方式辦理房屋所有權(quán)登記:
(1)買受人委托出賣人辦理
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后720日內(nèi),向房屋登記機(jī)構(gòu)為買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記,并將以買受人為產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)證書交付買受人。
(2)買受人自行辦理
買受人自行辦理房屋所有權(quán)登記的,出賣人應(yīng)在商品房交付使用后_日內(nèi)辦結(jié)《商品房現(xiàn)售備案證明》,并將房屋登記機(jī)構(gòu)要求的需出賣人提供的證件資料提交買受人。
4、因出賣人過錯(cuò),導(dǎo)致本條約定的上述手續(xù)遲延辦理的,雙方同意按下列第(3)項(xiàng)處理:
(1)買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____日內(nèi)將
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買受人已付款及按_利率計(jì)算的利息退還給買受人,并按總價(jià)款的_%賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
(2)買受人不退房的,出賣人按每遲延一日_元計(jì)算,向買受人支付違約金。
(3)買受人不退房,每逾期一日,出賣人向買受人按日支付已付房款萬分之零點(diǎn)壹的違約金。
因買受人原因?qū)е卤緱l約定的上述手續(xù)遲延辦理的,出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
第十八條保修責(zé)任。
1、買受人購買的商品房為商品住宅的,《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件;出賣人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任;買受人購買的商品房為非商品住宅的,雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
2、在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,出賣人應(yīng)按國(guó)家規(guī)定和本合同約定履行保修義務(wù)。
保修期內(nèi),買受人發(fā)現(xiàn)該商品房存在工程質(zhì)量問題的,應(yīng)及時(shí)通知出賣人或其受托人;出賣人或其受托人接到買受人的報(bào)修通知后應(yīng)在__72__小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)檢查(雙方另約時(shí)間的除外),并根據(jù)工程質(zhì)量問題的實(shí)際情況與買受人商定具體維修日期,及時(shí)、合理安排維修。買受人應(yīng)在出賣人或其受托人檢查、維修期間給予必要配合。
出賣人或其受托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)按下列第(2)方式承擔(dān)責(zé)任:
(1)按每遲延一日_元計(jì)算,向買受人支付違約金。
(2)_____由雙方協(xié)商解決__________________________。
該商品房在保修期內(nèi)因工程質(zhì)量問題造成買受人經(jīng)濟(jì)損失的,出賣人按下列第(2)方式賠償買受人:
(1)買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。
(2)出賣人按《房屋質(zhì)量保證書》對(duì)其相關(guān)工程質(zhì)量進(jìn)行保修,不負(fù)責(zé)保修范圍以外的任何費(fèi)用。
雙方對(duì)該商品房工程質(zhì)量問題發(fā)生爭(zhēng)議的,任何一方均可委托__具有建筑
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工程質(zhì)量檢測(cè)評(píng)定資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè),另一方應(yīng)當(dāng)配合和協(xié)助檢測(cè)工作。檢測(cè)結(jié)果支持一方主張的,由對(duì)方承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用。
3、因不可抗力或者非出賣人原因房屋損壞的,出賣人不承擔(dān)責(zé)任,但可協(xié)助維修,維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
第十九條前期物業(yè)服務(wù)約定。
買受人的房屋僅作住宅使用,買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,并按占地和分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
買受人不能改變所購商品房的建筑外觀,不得在該商品房所在項(xiàng)目任何建筑外部安裝加建物,不得破壞該商品房的主體結(jié)構(gòu)及擅自改變內(nèi)部使用功能,不得侵占公共區(qū)域,不得破壞小區(qū)環(huán)境。
第二十條前期物業(yè)服務(wù)。
1、出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為:廣西南寧龍鼎物業(yè)服務(wù)有限公司,資質(zhì)證號(hào)為【20__】桂建房物字4501A0028,資質(zhì)等級(jí):貳級(jí)。
2、前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為:多層聯(lián)排住宅0.55元/月·平方米(建筑面積),高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.15元/月·平方米(建筑面積),商鋪(業(yè))物業(yè)服務(wù)費(fèi)2.00元/月·平方米(建筑面積),車位服務(wù)費(fèi)0.58元/月·平方米,公共車位停車費(fèi)(個(gè))100元/月,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照月收取。
_________________________________________________。
3、出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定提供物業(yè)服務(wù)。
4、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容和《臨時(shí)管理規(guī)約》的內(nèi)容詳見附件五。買受人已詳細(xì)閱讀附件五有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和《臨時(shí)管理規(guī)約》,同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù),并承諾遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》。
第二十一條專項(xiàng)維修資金
買受人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,維修資金屬于業(yè)主所有。買受人未交納專項(xiàng)維修資金的,出賣人不得將商品房交付買受人。
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買受人按下列___2___方式交納專項(xiàng)維修資金:
1、買受人委托出賣人代交。
買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金的,出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起______日內(nèi)將專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶,并向買受人提交專項(xiàng)維修資金交納憑證。
2、買受人自行交納。
買受人自行交納專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前將專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。
第二十二條本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)共有299個(gè)停車位,其中地上停車位120個(gè),地下停車位179個(gè)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的停車位共_個(gè)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有,其余共299個(gè)停車位產(chǎn)權(quán)屬于出賣人所有。
第二十三條本合同在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,提交_該商品房所在地_仲裁委員會(huì)仲裁(當(dāng)事人未在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu),事后又未達(dá)成仲裁協(xié)議的,可以依法向人民法院起訴)。
第二十四條本合同未盡事項(xiàng),可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件六)。
第二十五條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十六條本合同連同附件共___35_______頁,一式____伍_____份,具有同等法律效力,合同持有情況如下:
出賣人壹份,買受人壹份,馬山縣房地產(chǎn)管理所壹份,馬山縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心壹份,按揭銀行壹份或南寧住房公積金管理中心馬山縣管理處壹份。
第二十七條本合同自雙方簽訂之日起生效。
第16頁
出賣人(簽章):買受人(簽章):
【法定代表人】:【法定代表人】:
【委托代理人】:【委托代理人】:
(簽章)(簽章)
簽于簽于
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附件一:房屋分層平面圖
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附件二:分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成說明及分層分戶尺寸圖
按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-20__)及《南寧市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》(南房字【20__】5號(hào))的規(guī)定計(jì)算面積。分層分戶尺寸圖詳見馬山浩森中央公園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)公示的《房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書》(編號(hào):)。
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附件三:裝飾標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
一、公共部分
(1)外墻:高級(jí)外墻彈性涂料;
(2)首層入戶大堂:地面貼地磚,墻面、頂棚刮膩?zhàn)蛹捌胀▋?nèi)墻涂料;
(3)標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳:地面貼地磚,墻面、頂棚刮膩?zhàn)蛹捌胀▋?nèi)墻涂料;
(4)安防(智能)系統(tǒng):小區(qū)內(nèi)設(shè)門禁系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),停車場(chǎng)入口管理系統(tǒng);
(5)電梯:品牌電梯。
二、戶內(nèi)部分
(1)門
1、入戶門:品牌鋼制入戶門配機(jī)械鎖(當(dāng)建筑消防規(guī)范有要求時(shí)則使用防火入戶門);
2、陽臺(tái)門:鋁合金中空玻璃推拉門或平開門,不含紗扇;
3、內(nèi)門:預(yù)留門洞(當(dāng)建筑消防規(guī)范有要求時(shí)局部需裝防火門)。
(2)窗
1、臥室及客廳窗:鋁合金中空玻璃窗,不含紗扇(當(dāng)建筑消防規(guī)范有要求時(shí)則使用防火玻璃窗);
2、衛(wèi)生間及廚房窗:鋁合金普通單玻窗,不含紗扇(當(dāng)建筑消防規(guī)范有要求時(shí)則使用防火玻璃窗)。
(3)地面:結(jié)構(gòu)板面。
(4)墻面:混合砂漿抹面。
(5)頂棚:結(jié)構(gòu)板面。
(6)陽臺(tái)
1、預(yù)(埋)留排水地漏;
2、欄桿:鐵藝欄桿;
3、墻面:高級(jí)彈性外墻涂料;
4、頂棚:高級(jí)彈性外墻涂料。
(7)廚房:
1、預(yù)留排煙道及排水口;
2、墻面:水泥砂漿抹面或混凝土結(jié)構(gòu)面;
3、頂棚:結(jié)構(gòu)板面;
4、地面:結(jié)構(gòu)板面。
(8)衛(wèi)生間
1、沉箱做好防水,預(yù)留主排水管道接口,回填由業(yè)主自理;
2、墻面:水泥砂漿抹面或混凝土結(jié)構(gòu)面;
3、頂棚:結(jié)構(gòu)板面。
供水系統(tǒng):每戶在戶外設(shè)獨(dú)立水表,冷水管安裝到戶內(nèi)公衛(wèi)并安裝一個(gè)水龍頭,其他用堵頭封堵。
配電系統(tǒng):每戶在戶外設(shè)獨(dú)立電表,戶內(nèi)設(shè)總配電箱并安裝總開關(guān),總配電箱后各用電回路由用戶自理。
電視、電話、寬帶:戶內(nèi)設(shè)總?cè)蹼娤?,弱電箱前端及后端線路由用戶自理。
管道燃?xì)猓喝绠?dāng)?shù)毓艿廊細(xì)膺\(yùn)營(yíng)公司已將市政主管道安裝至本小區(qū),則由用戶自行向燃?xì)夤旧暾?qǐng)開通,所涉及費(fèi)用由用戶自行承擔(dān)。
空調(diào)系統(tǒng):無,預(yù)留空調(diào)外機(jī)位和外墻空調(diào)孔。
針對(duì)以上裝修標(biāo)準(zhǔn),出賣人保留以更優(yōu)質(zhì)的材料及設(shè)備代替的權(quán)利。
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附件四:建筑節(jié)能指標(biāo)
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附件五:《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》
詳見馬山浩森中央公園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)公示的《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》。
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附件六:合同補(bǔ)充協(xié)議
買受方確認(rèn):出賣方已就本合同正文的所有條款,特別是其中與本補(bǔ)充條款之間存在差異的條款或有可能限制買受人權(quán)利、減輕或免除出賣方義務(wù)和責(zé)任部分,以及違約責(zé)任部分,采取合理的方式逐字逐句提醒買受方注意并作充分說明。買受方同意購買出賣方開發(fā)的房屋。經(jīng)雙方友好協(xié)商,現(xiàn)就本商品房買賣相關(guān)事宜簽訂補(bǔ)充條款如下:
第一條、商品房限購責(zé)任約定
1、買受方確認(rèn):在簽署本合同前,出賣方已充分告知和說明了國(guó)家及地方關(guān)于商品房限購的政策規(guī)定,若買受方暫不符合在本市(縣)購房的條件,買受方自愿承擔(dān)依因此暫不能辦理買賣合同備案、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的后果,若屆時(shí)因買受方不符合限購政策規(guī)定而導(dǎo)致本合同被解除的,買受方同意承擔(dān)合同總價(jià)10%的違約金,若造成出賣方損失的(包括但不限于房?jī)r(jià)下降損失、因追究買受方違約責(zé)任而支出的律師費(fèi)、鑒定費(fèi)、訴訟費(fèi)等,下同),買受方還應(yīng)全額賠償。
2、雙方一致同意,若買受方暫不符合在本市(縣)購房的條件,則在具備備案條件或政府相關(guān)主管部門同意受理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后,雙方將合同約定的條件辦理相應(yīng)備案或轉(zhuǎn)移登記,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限自具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記條件,政府相關(guān)主管部門同意受理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起計(jì)算。屆時(shí)若需要重新簽訂相應(yīng)文件的,則雙方同意按照與本合同相同的條件簽訂相應(yīng)的合同或文件,如買受方不配合導(dǎo)致相關(guān)備案或轉(zhuǎn)移登記不能辦理的,責(zé)任方應(yīng)承擔(dān)合同總價(jià)10%的違約金,若造成另一方損失的,責(zé)任方還應(yīng)全額賠償。
第二條、對(duì)付款條款的補(bǔ)充約定
1、銀行按揭:
(1)受買人同意在《商品房買賣合同》簽訂之日付清首期款,占全部房?jī)r(jià)款的20.00%,計(jì)人民幣:元(大寫:)整(含定金)。
(2)余款占全部房?jī)r(jià)款的80%,計(jì)人民幣:元(大寫:)整,由買受人向按揭銀行申請(qǐng)按揭付款。
2、買受方如需按揭貸款,有關(guān)貸款的條件、成數(shù)、期限、金額、利率以及應(yīng)提交的資料,以買受方簽訂的貸款銀行的最后審批為準(zhǔn),出賣方不承諾為買受方
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代辦按揭貸款、公積金貸款或組合按揭貸款手續(xù)。
3、如按揭銀行批準(zhǔn)的按揭款少于買受方申請(qǐng)的按揭款的,則買受方應(yīng)當(dāng)接到銀行或出賣方通知后10日內(nèi)將差額部分的購房款一次性支付給出賣方,并重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議及《按揭合同》交納相關(guān)按揭費(fèi)用。如逾期應(yīng)按買賣合同第八條約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
4、如買受方的按揭申請(qǐng)非因出賣方原因最終未獲銀行接納的,則買受方應(yīng)當(dāng)在接到銀行或出賣方通知之日起7日內(nèi),一次性支付剩余房款,逾期未付清房款的,視為買受方單方面違約,買受人應(yīng)按買賣合同第八條約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
5、銀行貸款審批通過后,如非因出賣方原因?qū)е裸y行未能按貸款合同發(fā)放貸款的,出賣方有權(quán)要求買受方接到銀行或出賣方通知后7日內(nèi)支付全額房款,逾期未付清房款的,買受方應(yīng)按買賣合同第八條約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
6、買受方應(yīng)及時(shí)履行貸款合同的相應(yīng)義務(wù),因買受方未及時(shí)履行相關(guān)貸款合同義務(wù),而導(dǎo)致出賣方承擔(dān)連帶責(zé)任的,出賣方有權(quán)解除買賣合同,并在承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向買受方追償,同時(shí)出賣方有權(quán)在不通知買受方的情況下收回該房屋
另行出售。買受方除賠償出賣方損失(含銀行索賠)外,還應(yīng)當(dāng)按總房款20%向出賣方支付違約金,另外還需承擔(dān)出賣方因?qū)崿F(xiàn)債權(quán)、解除合同、處置房屋等產(chǎn)
生的訴訟費(fèi)用及律師代理費(fèi)、拍賣費(fèi)、差旅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
7、本補(bǔ)充條款的貸款機(jī)構(gòu)包括銀行或其他貸款機(jī)構(gòu),本補(bǔ)充條款所列的貸款包括商業(yè)貸款、住房公積金貸款及商業(yè)與公積金組合貸款。
8、買受方確認(rèn):在簽訂本買賣合同前已充分了解國(guó)家及房屋所在地的購房政策、商業(yè)貸款及公積金貸款政策,并明確知悉國(guó)家及當(dāng)?shù)卣畷?huì)不時(shí)對(duì)購房政策及貸款政策進(jìn)行調(diào)整。如因買受方不符合購房政策或貸款政策的變化導(dǎo)致買受方無法購買該商品房的,出賣方有權(quán)單方解除本買賣合同,并按照該補(bǔ)充協(xié)議第十條履行相關(guān)手續(xù)。
9、買受方同意按買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定向出賣方支付該房屋的房?jī)r(jià)款,買受方保證其支付的購房款項(xiàng)及有關(guān)費(fèi)用
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