保障性住房建設(shè)市場研究

/保障性住房建設(shè)市場研究住房保障是各國政府都十分關(guān)注的重大民生問題，有其共同性的一面，但因所在國國情的不同，具體實(shí)施的政策措施又各具特點(diǎn)。中國未來的保障性住房發(fā)展建設(shè)可以借鑒國外成熟的保障性住房市場建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，因此我們對各國的保障性住房的特征和發(fā)展情況分析比較如下：一、國際保障房情況1981年4月在英國倫敦召開的“城市住宅問題國際研討會(huì)”上通過的《住宅人權(quán)宣言》指出，一個(gè)環(huán)境良好、適宜于人的住所是所有居民的基本人權(quán)。20世紀(jì)初以來，發(fā)達(dá)國家為保證“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊?，滿足低收入者的基本居住需求，先后建立了較完善的住房保障制度。例如，美國的住房保障制度從各方面入手，包括：1、區(qū)別高、中、低收入者，制定不同的住房政策。對高收入者，由市場供應(yīng)商品房；對中等收入者，供應(yīng)公共住房，政府對開發(fā)建設(shè)社會(huì)住房的企業(yè)給予貸款擔(dān)保和貼息優(yōu)惠支持，并調(diào)控社會(huì)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)；對低收入者，則提供標(biāo)準(zhǔn)較低的廉租屋，只租不售，房租超過家庭收入25%以上的部分由政府補(bǔ)貼。2、住房金融支持。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)、政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅抵押協(xié)會(huì)為中低收入家庭提供購房貸款。同時(shí)，由政府出面對符合條件的中低收入家庭購房進(jìn)行擔(dān)保，如果居民無力償還銀行貸款，政府可為其安排廉租房，并將原來的住房出售，歸還貸款，以避免銀行出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。3、對購買自有住房實(shí)行稅收減免。對使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者，按照每月歸還貸款的數(shù)額，核減一定比例的稅款，并免繳財(cái)產(chǎn)增值稅，以鼓勵(lì)私人購房。4、住房租金補(bǔ)貼。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請住房租金補(bǔ)貼，享受補(bǔ)貼的家庭拿出總收入的25%支付租金，其余由政府發(fā)放的住房券支付。5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由老人退休金支付外，不足部分由政府承擔(dān)；私立老人公寓由慈善團(tuán)體、政府和個(gè)人三者共同承擔(dān)住宅費(fèi)用。6、多管齊下的立法保障。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》等，對住房保障中包括擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補(bǔ)貼和幫助低收入者家庭獲得房屋所有權(quán)等方面作了明確規(guī)定。其他發(fā)達(dá)國家如瑞典、英國、澳大利亞、日本、新加坡等國家都根據(jù)國慶的不同建立了不同的保障住房制度體系。國外大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表明，在住房供應(yīng)總量不足的階段，政府需要通過大規(guī)模開建保障性住房來緩解供求矛盾，如英國曾在1946-1969年間大規(guī)模的興建保障住房，并補(bǔ)貼私有住房建設(shè)，保障性住房占住房總量的比例一度曾達(dá)到58%。國外部分國家的保障房政策變遷與市場變化情況如下表：國家保障房政策市場占比英國1946年以前，限制租金和小規(guī)模保障住房建設(shè)階段不到10%1946-1969年，大規(guī)模興建保障住房，并補(bǔ)貼私有住房建提高到58%1970-1979年，繼續(xù)大規(guī)模興建保障住房，但開始住房私有化下降到48%1980年至今，直接補(bǔ)貼中低收入家庭，住房私有化大規(guī)模展開降低到20%日本戰(zhàn)后至1995年，大規(guī)模新建保障住房，補(bǔ)貼住房建設(shè)者超過52%1996年至今，公營住房管理市場化，補(bǔ)貼低收入家庭下降至44%綜上所述，發(fā)達(dá)國家已建立成熟的保障性住房體系，從發(fā)達(dá)國家的保障性住房體系發(fā)展史中不難看出，在他們的經(jīng)濟(jì)成長過程中，保障性住房所占市場比例都經(jīng)歷過在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期政府鼓勵(lì)下由低到高，然后在經(jīng)濟(jì)成熟穩(wěn)定后，從高降到低的一個(gè)過程。二、我國保障性住房現(xiàn)狀我國保障性住房包括兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以與政策性租賃房（或公共租賃房）。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的《典型城市09年保障性住房建設(shè)情況調(diào)查》報(bào)告，以北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶六個(gè)典型城市為調(diào)研樣本，對各城市09年保障性住房建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，六成城市對保障性住房建設(shè)都予以大力的支持，保障性住房用地的供應(yīng)力度在逐漸加大；同時(shí)，近七成城市09年保障性住房計(jì)劃建設(shè)面積較08年有較大提高。但多數(shù)城市實(shí)際新開工面積仍顯不足，可見保障性住房建設(shè)的開發(fā)執(zhí)行力度依然偏弱。09年保障性住房建設(shè)、開工情況詳細(xì)如下表：單位：萬平方米城市09年計(jì)劃建設(shè)面積09年開、竣工面積總量廉租房經(jīng)濟(jì)適用房其他計(jì)劃面積開工面積竣工面積上海800400400800950北京123020160105085019776廣州158－2008－100213.975.340.1深圳134.882.30000武漢704200504000重慶326.9451.99274.950000與商品房相比，我國保障性住房制度還不完善，目前我國正在準(zhǔn)備落實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房已逐漸變?yōu)樯鐣?huì)的“雞肋”，主要原因可歸結(jié)為：1、保障性住房無法使政府像商品房一樣有高額的賣地款可得，反而要政府倒貼配套資金。2、高速的商品住房價(jià)格的上漲把保障性住房建設(shè)的機(jī)會(huì)成本無形中抬高。3、西方發(fā)達(dá)國家收入結(jié)構(gòu)呈橄欖型，高收入群體和低收入群體兩頭小，而中產(chǎn)階層、中等收入群體所占比重高和大。中國目前的收入結(jié)構(gòu)是寶塔型，中低收入和低收入者占的比重大，塔身中等收入次之，高收入群體處于塔尖占極少數(shù)。4、保障性住房供應(yīng)少，需求大。2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障住房用地供地量在住房總體供地中所占比例僅有13%，根據(jù)2009年出臺(tái)的未來三年住房建設(shè)規(guī)劃，至2011年這一比例將也才將擴(kuò)張到20%，而我國70%以上的常住人口都是中低收入家庭。三、保障房發(fā)展空間發(fā)達(dá)國家如英國、日本等國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期保障性住房市場占比約在50%左右，而正在處于發(fā)展中的中國2009年保障性住房供地所占面積僅為13%，且保障性住房建設(shè)開發(fā)執(zhí)行力度薄弱，建設(shè)緩慢。但是，我國政府已意識到商品住房價(jià)格的瘋狂增長給經(jīng)濟(jì)帶來的壓力以與保障性住房是住房市場化的不可缺少的補(bǔ)充，它在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。我國的住房保障制度建設(shè)正在全面展開，構(gòu)建具有中國特色的住房保障體系已提上議事日程。2009年出臺(tái)的未來住房建設(shè)規(guī)劃中指出，2011年保障性住房比例將達(dá)到20%。2010年發(fā)布的綱領(lǐng)性保障性住房政策如下：政策核心內(nèi)容國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。國土資源部會(huì)議召開提出在2010年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。住建部召開電視電話會(huì)議要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲。《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》發(fā)布1、要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機(jī)制；2、增加住房有效供給：探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)；3、加快保障性安居工程建設(shè)；4、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。綜上所述，盡管目前我國保障性住房建設(shè)實(shí)施困難重重，但是我國政府已意識到保障性住房的擴(kuò)建是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必須路徑，開始鼓勵(lì)支持保障性住房建設(shè)，未來幾年甚至幾十年我國保障性住房比例將明顯提高。四、企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的模式根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)于2010年6月30日撰寫的《保障房專題研究》，國內(nèi)參與保障性住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本可分為三種類型：第一類是以萬科、富力和遠(yuǎn)洋為代表的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出于品牌和利潤率的考慮，這些企業(yè)通常只參與限價(jià)房項(xiàng)目，很少涉與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目，他們依托自身的管理優(yōu)勢和控制成本的經(jīng)驗(yàn)，能夠獲得超出平均水平的項(xiàng)目利潤率。第二類是以北京住總為代表的政府資源性國有房地產(chǎn)企業(yè)，作為國有企業(yè)，這些房企通常需要承擔(dān)很多政府的保障性住房項(xiàng)目，其中既包括利潤率較高的限價(jià)房也包括利潤率很低的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)由于國有企業(yè)大而全的特點(diǎn)，集團(tuán)內(nèi)部一般都可以包攬從設(shè)計(jì)、施工到銷售的所有環(huán)節(jié)，他們的成本控制能力也很強(qiáng)。第三類參與保障性住房建設(shè)的房企是以碧桂園為代表的二線郊區(qū)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)一般都專注于郊區(qū)大盤的開發(fā)，積累了豐富的控制成本和營銷郊區(qū)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，而通常保障性住房的位置都為城郊，因此碧桂園這類房企就成為了建造保障性住房的天然對象，他們參與的項(xiàng)目從經(jīng)適房到限價(jià)房不等。從參與保障性住房建設(shè)的三類房地產(chǎn)企業(yè)來看，如果要想從保障性住房項(xiàng)目中獲得合理回報(bào)，良好的成本控制能力是必不可少的先決條件，同時(shí)項(xiàng)目的選擇上也應(yīng)側(cè)重于限價(jià)商品房項(xiàng)目，否則應(yīng)謹(jǐn)慎考慮進(jìn)入保障性住房項(xiàng)目。典型地產(chǎn)公司參與保障性住房建設(shè)情況如下表：企業(yè)優(yōu)勢項(xiàng)目備注萬科能較好的控制成本，專注大眾住宅，住宅標(biāo)準(zhǔn)化。上海華漕213、上海金色城市、廣州新里程等兩限房項(xiàng)目。保障性住房項(xiàng)目凈利潤率一般在3-4%左右。而萬科的保障性住房項(xiàng)目凈利潤率高達(dá)6%。北京住總與政府關(guān)系良好，長期開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，積累了豐富的開發(fā)中低端住房經(jīng)驗(yàn)。南苑鄉(xiāng)東鐵營定向安置用房項(xiàng)目、通州梨園鎮(zhèn)銅牛廠公共租賃房項(xiàng)目，翠城大興康莊等項(xiàng)目，涵蓋公租房，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房。北京住總保障性住房業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)總業(yè)務(wù)量的80%。碧桂園碧桂園具有開發(fā)郊區(qū)大盤的豐富經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)和銷售速度快，控制成本經(jīng)驗(yàn)豐富惠東、滿洲里等經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。立項(xiàng)項(xiàng)目所在地還包括增城、順德、江門等20余個(gè)城市，在國內(nèi)眾多房地產(chǎn)開發(fā)商中，碧桂園是首個(gè)準(zhǔn)備大面積參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)巨頭。五、保障性住房公租房準(zhǔn)入條件公共租賃房屬于保障性住房的一種，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)和棚戶改造力度的逐步加大，公共租賃房也得到政府大力宣傳和推廣。我國各省、自治區(qū)、直轄市人民政府例如浙江杭州、深圳、河南鄭州、江蘇常州、重慶等地已相繼推出了當(dāng)?shù)氐墓沧赓U房管理辦法，各地的準(zhǔn)入條件和管理辦法因地而異，但是其立法精神均是符合《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》建保（2010）87號中提出的解決中等偏下住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題?，F(xiàn)對已出臺(tái)公租房重點(diǎn)城市的管理辦法中關(guān)于準(zhǔn)入條件比較如下：城市政策出臺(tái)時(shí)間公租房準(zhǔn)入條件收入與戶口條件新就業(yè)職工條件外來務(wù)工條件昆明市2010年9月3日具有本市戶籍的申請人，其申請家庭成員中至少有1人取得本市戶籍時(shí)間滿3年；申請人家庭人均收入符合本市中等偏下收入家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)；申請人家庭在本市無住房或住房困難。無明確規(guī)定。不具有本市戶籍的申請人，應(yīng)持有本市居住證和用工合同滿5年，或持有本市營業(yè)執(zhí)照和地稅部門完稅證明2年。鄭州市2010年8月17日家庭成員中至少有1人取得本市常住戶口3年以上；家庭成員有戶口遷入的，遷入時(shí)間必須在2年以上；

無自有住房或未租住公有住房；

家庭人均月收入低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的5倍。具有本市常住戶口；已與用人單位簽訂勞動(dòng)(聘用)合同；月工資低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的5倍；本人與其父母在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房且未租住公有住房。連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)1年以上或累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)3年以上；已與用人單位簽訂2年以上的勞動(dòng)合同；月工資低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的5倍；在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房；非本市的戶籍證明。重慶市2010年6月8日單身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府將根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入、物價(jià)指數(shù)等因素的變化定期調(diào)整，并向社會(huì)公布。符合政府規(guī)定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校與職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工與外地來渝工作的無住房人員。申請人應(yīng)年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力。常州市2009年7月16日有本市市區(qū)城市常住戶口且實(shí)際居住三年以上；家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的80%；無房。具有大專以上學(xué)歷；自畢業(yè)的次月起計(jì)算，畢業(yè)不滿五年。已與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同；本人與其父母在本市市區(qū)范圍內(nèi)無私有房產(chǎn)且未租住公房。深圳市2008年1月18日具有本市戶籍；不擁有任何自有形式的住房和建房用地；家庭人均年可支配收入在提出申請前連續(xù)兩年均低于本市低收入標(biāo)準(zhǔn)線；家庭總資產(chǎn)不超過一定限額；申請人與共同申請人沒有違反國家計(jì)劃生育政策。無明確規(guī)定。無明確規(guī)定。上述表格可以看出各城市對公租房的限入條件中對收入條件以與是否有住房都做出了明確規(guī)定，申請人必須是中低收入家庭且屬于無住房或住房困難范疇。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)于2010年6月30日撰寫的《保障房專題研究》以與上海易居房地產(chǎn)研究院于編寫的2010年第30期《中國特色