部分按份共有人處分不動產的登記問題

部分按份共有人處分不動產的登記問題作者:崔文強時間:2016-12-07按份共有是指兩個或者兩個以上共有人按照各自份額對共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系?！吨腥A人民共和國民法通則》（下文簡稱《民法通則》）第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務?！薄吨腥A人民共和國物權法》（下文簡稱《物權法》）第九十四條亦規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權?！庇纱丝芍?，按份共有是區(qū)別于共同共有的一種共有形式，其按份共有人基于份額而享有的所有權各自獨立，不似共同共有彼此混同。因共有不動產被分割成了一定份額，在實務中不乏部分按份共有人基于處分其占有份額而向不動產登記機構提出不動產登記申請，此種情形較為常見，基于《民法通則》第七十八條第三款的規(guī)定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓?！惫识捶莨灿腥丝梢宰杂商幏制湔加蟹蓊~，無論其采用何種方式處分或受讓對象為誰，均不必征得其他共有人同意。但是倘若部分按份共有人基于處分整個共有不動產而向登記機構申請登記，此種情形可否受理？值得探究。此種情形下受讓人多為共有人之外的第三方主體，本文有意就此情形展開討論。細究《物權法》以及《不動產登記暫行條例實施細則》（下文簡稱《實施細則》）之中的相關規(guī)定，不難發(fā)現，部分按份共有人其所占財產份額倘若達到一定比例，其處分整個不動產并申請產權登記是有據可尋的。而這個比例被《物權法》和《實施細則》定為2/3，故而筆者將部分按份共有人處分不動產問題分為兩個問題，一為占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產的登記問題，其二為占有份額1/3以下的按份共有人處分不動產的登記問題。占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產的登記問題《物權法》第九十一條有關共有物的處分規(guī)定：“處分共有的不動產或動產以及對共有的不動產或動產作重大修繕的應當經份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！绷硗狻秾嵤┘殑t》第十條規(guī)定：“處分共有不動產申請登記的，應當經占有份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。”《實施細則》延續(xù)了物權法的精神，賦予占有份額2/3以上的按份共有人處分權。此處“以上”沿襲民法及刑法的慣例，應含本數，而下文“以下”亦含本數。通過《物權法》及《實施細則》的規(guī)定不難看出，按份共有人的處分權只要份額達到一定比例便可觸發(fā)，此時部分按份共有人因處分不動產而申請登記當然應予受理。但是有不同觀點質疑：倘若受理，一則不利于保護占比例較小的其他按份共有人的權益，同時容易忽視按份共有人之間的約定；另外會對未申請登記的其他按份共有人，即占比例較小且無處分權的其他按份共有人之優(yōu)先購買權造成損害?；诖朔N觀點，其認為，不動產登記部門在受理占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產的登記申請時，應對按份共有人之間有無事關處分的約定進行審查，同時登記部門還應審查未申請登記的其他按份共有人是否放棄優(yōu)先購買權。另有觀點則直接援引《中華人民共和國城市房地產管理法》（下文簡稱《房地產管理法》）第三十八條中關于“不得轉讓的房地產”第（四）項的規(guī)定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的?！币源朔穸苏加蟹蓊~2/3以上的按份共有人處分整個不動產的可能。針對第一種觀點的質疑，筆者認為，按份共有之所以規(guī)定占2/3以上份額的共有人有權處分，其初衷基于按份共有份額獨立，可靈活分配的特點，旨在增強財產的流動性，并使得財產處分更為便捷，提升效率。同時按份共有因份額登記于登記簿中，其公示效力足以使買受人信賴占有足夠份額的按份共有人有權處分，至于共有人之間是否存在有關不動產的處分約定，其為共有人之間的內部約定，并不能約束共有人之外的第三人以及登記機構。換言之，倘若按份共有人之間存在此種約定，比如共有人約定處分不動產必須全體按份共有人同意，即使占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產亦不產生效力。然而此種約定只是基于按份共有人內部共有關系的約定，并不能對抗因占有份額2/3以上的按份共有人處分不動產而獲得產權的受讓人，縱使其他按份共有人提出異議，受讓人因登記簿中公示的按份共有人份額而有理由相信其有權代理其他按份共有人處分其份額，故而其可援引表見代理制度從而獲得不動產的產權。至于登記機構，對于當事人之間有無此種處分約定更無從審核，亦無審核義務。另外，對于按份共有人優(yōu)先購買權放棄與否，登記機構無能力亦無義務進行審核。對于按份共有人優(yōu)先購買權的保護是基于物權共有法律關系而產生的法律賦予共有人的一種權益。此種權益雖因物權處分而觸發(fā)，但與登記機構并無過多關聯，登記機構若要求當事人提供此種放棄優(yōu)先購買權聲明，一則加重了登記申請人的負擔，存在過度干預的可能。二則有可能會引發(fā)占有份額2/3以上的按份共有人惡意提高“同等條件”，迫使其他按份共有人放棄優(yōu)先購買權，從而損害其權益。故而筆者認為，按份共有因其份額的各自獨立性，其占有絕大多數份額的共有人在對共有物的占有、使用、收益乃至處分上擁有較多的優(yōu)勢，同時物權法亦規(guī)定了按份共有人可自行約定對共有物的使用及處分，旨在尊重當事人的意思自由。故而占有小部分份額的共有人亦應承擔不能參與不動產處分的風險，并做好不動產隨時可能被絕大多數按份共有人處分的心理準備。此種按份共有類似于公司股權結構中大小股東對公司股權的占有，因公司治理的特殊性，不可能使全部股東悉數參與進來，故而占份額絕大多數的股東自然便成了決策的掌握者，權利的行使者。按份共有中亦遵循了此種“絕大多數”原則，其對于效率的提高，財產的流轉，是利大于弊的。至于《房地產管理法》中關于房地產轉讓需全部共有人同意的規(guī)定，筆者認為，其條款創(chuàng)立初衷旨在規(guī)范房地產交易市場以及交易行為，然而縱觀其設立時期，于上世紀九十年代設立的該條款如今已經明顯不能適應房地產交易的需要，反而更為成熟專業(yè)的《物權法》更能代表物權變動的精神，其關于占有份額2/3以上的按份共有人處分權的規(guī)定，兼顧公平性和效率性，符合現代法制的特征。這也是緣何《實施細則》延襲了《物權法》精神的原因。同時《房地產管理法》該項規(guī)定為管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，并不能以此規(guī)定認定占有2/3份額的按份共有人對共有財產處分合同的效力無效。另有一種情形，因登記簿記載錯誤而導致實際占有份額未及2/3的按份共有人達到2/3以上份額而申請?zhí)幏值怯浀?。此種情形實則與下文討論的占有份額1/3以下的按份共有人處分問題存在競合，只不過因登記簿記載錯誤而使得申請人具備了2/3份額的表征，實則為無權處分之情形。此種情形可能會造成受讓人因善意取得而取得不動產權。而倘若因登記機構登記錯誤而致，則登記機構必然難逃其疚，故而在受理登記申請時，有必要對不動產產權首次登記的原始材料進行復核，避免因登記機構職權所致錯誤發(fā)生。占有份額1/3以下的按份共有人處分不動產的登記問題及其權利保護的幾點思考占有份額1/3以下的按份共有人倘若申請不動產轉移登記，依照《物權法》及《實施細則》的規(guī)定，應不予受理。但是存在一種特殊情形，倘若申請人提出按份共有人之間存在約定可以處分的，登記機構是否應當受理呢？此情形下，倘若其他按份共有人能夠到場并在當事人約定材料上簽署意見，則并無實際討論意義，此情形下，全體按份共有人共同申請便可。但是倘若其他占有份額2/3以上的按份共有人無法到場，僅占有份額1/3以下的按份共有人持共有人約定申請登記，應否受理？筆者認為，此種因申請人一方提交的多方協(xié)議或約定，本著審慎性原則，應對其真實的意思表示進行審核，然而介于協(xié)議中一方無法到場，建議申請人將此種協(xié)議或約定進行公證后再申請登記。因為作為不動產登記機構，其無條件亦無能力審核當事人之間對于財產關系約定的真?zhèn)?，而通過公證賦予此種約定較強的證據效力，登記機構當然可依此進行登記。分析此種申請，實則類似于按份共有人之間的一種權利委托，未申請登記的按份共有人通過約定，賦予了其他共有人處分權利，綜合《實施細則》關于委托的規(guī)定，若不經公證便需當面委托，事后持不動產登記機構鑒證的委托辦理。然而實務中占有份額1/3以下的按份共有人仍處于弱勢地位，如何保護其合法權益，筆者有幾點淺顯的思考：首先，在首次登記時，按份共有人可通過“約定備案”的方式保護其權益，既申請將共有人關于處分的約定記載于登記簿中，《不動產登記暫行條例》第八條第三款規(guī)定：“不動產登記簿應當記載以下事項:……（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項”據此可知，對于處分的約定完全在可以記載于登記簿的范圍之內。通過此種記載，可達到限制占有份額2/3以上的共有人處分不動產的目的。其次，在登記簿記載份額存在錯誤的情況下，實際份額共有人或其他利害關系人應及時申請異議登