物業(yè)管理制度

物業(yè)管理保安員交接班制度按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前十分鐘到達(dá)崗位。接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。

二、接班人要詳細(xì)了解上一班執(zhí)勤情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)做到三明:

1、

上班情況明；

2、

本班接辦的事情明；

3、

物品、器械清點(diǎn)明。

三、交班人在下班前必須填好值班記錄，應(yīng)做到三清：

1、

本班情況清；

2、

交接的問(wèn)題清；

3、

物品、器械清。

四、當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理，不能移交給下班的事情要繼續(xù)在崗處理完，接班人協(xié)助完成。

五、交接時(shí)要做好記錄,填寫(xiě)《保安值班交接班記錄》，并簽名。

六、接班后按照本崗位服務(wù)規(guī)范、規(guī)程等要求，做好本崗位工作。

七、做好執(zhí)勤器材、裝備的保養(yǎng)工作，如對(duì)講機(jī)、充電器、手電筒等，確保在任何時(shí)間、任何情況下均可正常使用。

八、及時(shí)搞好崗位周?chē)那鍧嵭l(wèi)生，如：煙頭、紙屑等細(xì)小垃圾，交接班時(shí)必須打掃干凈，保持工作現(xiàn)場(chǎng)整潔有序。物業(yè)管理小區(qū)保安巡邏制度一、依照法律法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章制度對(duì)小區(qū)治安情況進(jìn)行巡視檢查。

二、保安員實(shí)行24小時(shí)全天候巡邏服務(wù)，盡可能扼制各類(lèi)違法犯罪發(fā)生，確保轄區(qū)安全。三、

對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及隱患及時(shí)做出處理，并通過(guò)對(duì)講機(jī)向保安隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告。

四、

保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)治安巡邏的檢查、監(jiān)督工作，協(xié)助小區(qū)負(fù)責(zé)人處理突發(fā)事件。

五、

保安巡邏員在巡邏過(guò)程中應(yīng)多看、多聽(tīng)、多嗅以確保完成巡邏任務(wù)。

六、

嚴(yán)格執(zhí)行《保安巡邏規(guī)程》，對(duì)重點(diǎn)部位實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控，阻止閑雜人員在小區(qū)內(nèi)亂竄，阻止未經(jīng)許可的人員進(jìn)入小區(qū)重點(diǎn)要害部位。

七、

注意來(lái)往人員的動(dòng)向及攜帶物品，對(duì)可疑人員應(yīng)前往盤(pán)問(wèn)、檢查證件，必要時(shí)可檢查所帶物品。八、

發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗歐時(shí)，應(yīng)予以勸止。

九、

發(fā)現(xiàn)火燭，應(yīng)立即組織撲救并迅速報(bào)警。

十、

接受住戶(hù)信息反饋，積極為住戶(hù)聯(lián)系，及時(shí)解決和協(xié)助處理住戶(hù)投訴和求助。

十一、

在執(zhí)勤過(guò)程中，當(dāng)保安隊(duì)長(zhǎng)檢查到各崗位的保安員時(shí)，保安員應(yīng)向隊(duì)長(zhǎng)或班長(zhǎng)敬禮并匯報(bào)巡邏情況，保安隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)向保安員回禮。

十二、

嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在接崗隊(duì)員尚未到崗時(shí)，原班隊(duì)員不得離開(kāi)，

巡邏隊(duì)員下崗后將巡視器材進(jìn)行交接，并做好相關(guān)記錄。（2）簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值。

（3）驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周?chē)那闆r。

（4）查看本部各類(lèi)記錄、出入登記，檢查有無(wú)可疑情況和人員。

（5）對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化。

（6）對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)。

（7）對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作；對(duì)明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。

（8）對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)并由保安組組長(zhǎng)協(xié)助調(diào)查處理。

（9）保安組組長(zhǎng)在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。

（10）保安組組長(zhǎng)組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)派出所、有關(guān)部門(mén)及管理辦主任。

3.斗毆等暴力事件的處理程序

（1）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵。

（2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)或其它最快的方式報(bào)告宿舍保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安中心的指令。

（3）保安中心接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。（4）斗毆事件中如大廈的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。

（5）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

（6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。

4.盜竊等破壞事件的處理程序

（1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)宿舍內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對(duì)講機(jī)、消防電話或其它方式盡快報(bào)告保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安中心的指令。

（2）保安中心接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。

（3）事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償。

（4）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

5.水浸處理程序

（1）當(dāng)值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)宿舍范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點(diǎn)和情況報(bào)告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

（2）當(dāng)值組長(zhǎng)接報(bào)后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，組織搶險(xiǎn)。

（3）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來(lái)自宿舍外的暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來(lái)自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將反溢的地下水道通往宿舍的入口封閉，并用排水泵將宿舍的積水抽排出宿舍外；如水浸來(lái)自宿舍機(jī)管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

（4）組織當(dāng)值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開(kāi)啟排水泵、用吸水機(jī)吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)宿舍的正常運(yùn)作。

6.停電事故的處理程序

（1）未預(yù)知的情況下突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復(fù)供電。

（2）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

（3）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視各樓層，以防有人趁機(jī)制造治安問(wèn)題。維修管理制度管理處接到的維修的訴求后，必須在30分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修。維修工到現(xiàn)場(chǎng)后，要做到：自覺(jué)維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽(yù)的事情。不要不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程技術(shù)人員匯報(bào)并請(qǐng)求支援解決。維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí)，應(yīng)主動(dòng)征求業(yè)主意見(jiàn)，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)，應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí)，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。維修工進(jìn)行維修時(shí)，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。維修工作完成后，維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復(fù)各物品的原貌（位置）。全部工作完成后，維修工要試驗(yàn)維修后的效果給業(yè)主看，試驗(yàn)次數(shù)不少于3次，同時(shí)要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果業(yè)主有不滿(mǎn)意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿(mǎn)意為止。確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修工離開(kāi)業(yè)主單位現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。清潔管理制度1、日常垃圾處理專(zhuān)人負(fù)責(zé)、日產(chǎn)日清，定點(diǎn)傾倒、分類(lèi)傾倒，定時(shí)收集、定時(shí)清運(yùn)，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責(zé)等。2、保潔的標(biāo)準(zhǔn)是“五無(wú)”，即無(wú)裸露垃圾，無(wú)垃圾死角，無(wú)明顯積塵積垢，無(wú)蚊蠅蟲(chóng)孳生地，無(wú)“臟亂差”頑疾。爭(zhēng)創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”標(biāo)準(zhǔn)，即不見(jiàn)積水，不見(jiàn)積土，不見(jiàn)雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈和廢物箱凈。宿舍管理制度一、嚴(yán)禁自行拆改住房和室內(nèi)設(shè)備，不許隨意在墻壁、地面上開(kāi)門(mén)挖洞。二、宿舍區(qū)公共活動(dòng)場(chǎng)所內(nèi)，嚴(yán)禁任意蓋小房，挖菜窯，確保房屋基礎(chǔ)、交通消防、地下管道和院內(nèi)整體布局不受影響。三、樓內(nèi)供水、供電、供暖設(shè)備，嚴(yán)禁隨意拆動(dòng)、改裝。四、每戶(hù)用電度表及電線設(shè)備，因住戶(hù)自行增加設(shè)備而超負(fù)荷燒壞電器設(shè)備由用戶(hù)照價(jià)賠償。五、堅(jiān)決查處竊電行為，發(fā)現(xiàn)竊電者，除按電業(yè)局規(guī)定罰款外，并通報(bào)本人所在單位。六、水表、電表的修理、更換、電表測(cè)試等費(fèi)用由住戶(hù)自理。（如有損壞，應(yīng)第一時(shí)間通知甲方，以便甲方更準(zhǔn)確的結(jié)算費(fèi)用。）七、戶(hù)內(nèi)碰鎖、電視接收端盒、引線、燈泡、燈管或增裝插座、燈具、風(fēng)扇、玻璃等非房屋設(shè)備一律自費(fèi)解決。（如增改完畢后，要通知甲方進(jìn)行安全審核）因使用不當(dāng)造成門(mén)窗損壞由住戶(hù)自費(fèi)修理。房屋使用單位要經(jīng)常檢查房屋的安全狀況，特別要加強(qiáng)對(duì)墻體和屋頂?shù)臋z查，發(fā)現(xiàn)下沉、塌陷、開(kāi)裂等異常現(xiàn)象要立即報(bào)告甲方主管部門(mén)，以便及時(shí)維修。十、嚴(yán)禁私自改接用電線路、亂拉電線，不得私自使用電褥子、電爐子、電熱杯等禁用電器。十一、嚴(yán)禁在墻面亂涂亂畫(huà),不得以任何理由破壞屋面、墻面、地面以及室內(nèi)硬件設(shè)施，確保房屋安全和使用壽命。十二、嚴(yán)禁在床上吸煙和在房?jī)?nèi)點(diǎn)蠟燭，二樓地面嚴(yán)禁扔帶有明火的火源，潑水。十三、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)燒飯、燒菜。十四、建立宿舍值日制度，搞好室內(nèi)衛(wèi)生，宿舍內(nèi)生活垃圾要放到大的塑料袋中，在統(tǒng)一放到生活區(qū)指定的垃圾點(diǎn)中。十五、愛(ài)護(hù)生活區(qū)及宿舍內(nèi)的公共財(cái)物、公用設(shè)施，嚴(yán)禁隨地吐痰，大小便。十六、應(yīng)在規(guī)定區(qū)域外曬衣服、曬被子、注意個(gè)人衛(wèi)生。十八、嚴(yán)禁房屋內(nèi)水龍頭