仁恒營(yíng)銷推廣方案

仁恒湖濱城營(yíng)銷推廣方案20XX提高產(chǎn)品的銷量，塑造并提升品牌形象是本案的目的和宗旨本方案在于為“仁恒湖濱城”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出原定銷售計(jì)劃，并為仁恒房地產(chǎn)提升品牌。前言推廣前推廣后項(xiàng)目認(rèn)識(shí)環(huán)境認(rèn)識(shí)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)品牌認(rèn)識(shí)仁恒湖濱城還有房嗎大品牌，大規(guī)模，精品現(xiàn)房，城市精粹哪里的天最藍(lán)，全唐山僅此一處，你怎能錯(cuò)過(guò)南湖不錯(cuò)，環(huán)境很好現(xiàn)房，還不錯(cuò)精裝修，高品質(zhì)，好服務(wù)，拎包入住，超高利用率仁恒是上市公司，大品牌低調(diào)入市，高調(diào)做事廣告需要達(dá)成的客戶認(rèn)知NOWLOADING目錄政策解讀競(jìng)品分布及分析競(jìng)品概述總結(jié)項(xiàng)目概述品牌價(jià)值項(xiàng)目SWOT分析價(jià)值梳理總結(jié)客群定位價(jià)格定位總體策略銷售策略總結(jié)推廣策略推廣計(jì)劃推廣主題客戶維護(hù)活動(dòng)展示微信營(yíng)銷01市場(chǎng)分析02項(xiàng)目分析03營(yíng)銷策略04推廣策略05VI展示1市場(chǎng)分析2月28日3月17日3月22日3月23日4月1日習(xí)近平總書(shū)記在兩會(huì)中指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”北京居民家庭已擁有1套住房或者在全國(guó)范圍內(nèi)有貸款記錄的，再買住宅算二套。石家莊、保定、廊坊、滄州、張家口等多地相繼出臺(tái)限購(gòu)政策。北京停辦異常形態(tài)房屋登記手續(xù)，過(guò)道學(xué)區(qū)住房不予入學(xué)中共中央、國(guó)務(wù)院決定設(shè)立雄安新區(qū)唐山市執(zhí)行公積金新政策唐山市出臺(tái)限購(gòu)量，非本市戶籍居民在中心城區(qū)僅限購(gòu)買一套住房4月13日房地產(chǎn)政策

重點(diǎn)打擊炒房客，剛需房源影響嚴(yán)重

唐山房地產(chǎn)基本情況競(jìng)品區(qū)域分布6個(gè)主要競(jìng)品項(xiàng)目，目前在售的是萬(wàn)科金域緹香、萬(wàn)科南湖春曉、新華聯(lián)國(guó)花園；已入市未銷售的是富力盛悅府、萬(wàn)科翡翠觀塘；待入市項(xiàng)目是華潤(rùn)地塊核心競(jìng)品分析建筑規(guī)劃基本信息建筑面積180000㎡開(kāi)發(fā)商唐山天壤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積53000㎡建筑類別板樓小高層高層超高層裝修狀況毛坯樓盤(pán)地址南新道與大理路交叉口東南角容積率2.5主力戶型一居(1)二居(5)三居(5)綠化率40%戶型面積66-136平米樓棟總數(shù)13棟交房時(shí)間預(yù)計(jì)20XX年12月31日1-13#樓交房總戶數(shù)1104戶銷售均價(jià)11000元/㎡車位--物業(yè)公司天壤地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)公司鳳城天鵝湖莊園競(jìng)品分布競(jìng)品概況炒房團(tuán)過(guò)后，項(xiàng)目已基本售罄，雖然距離本案較近但不是本案直接競(jìng)品。競(jìng)品分布競(jìng)品概況核心競(jìng)品分析新華聯(lián)國(guó)花園建筑規(guī)劃基本信息建筑面積552000㎡開(kāi)發(fā)商新華聯(lián)集團(tuán)占地面積258000㎡建筑類別板樓小高層高層裝修狀況毛坯樓盤(pán)地址南新道與衛(wèi)國(guó)路交叉口容積率2.4主力戶型二居(2)三居(4)四居(1)綠化率30%戶型面積74-240平米樓棟總數(shù)9棟交房時(shí)間預(yù)計(jì)20XX年9月30日1、4、5、6、7#樓交房總戶數(shù)974戶銷售均價(jià)10600元/㎡車位--物業(yè)公司廣美物業(yè)公司

在售房源為1#，4#，5#，6#，7#共計(jì)5棟456戶。戶型為74㎡/98㎡兩居192套，118㎡/120㎡/136㎡三居228套，240㎡四居36套。其中兩居房源只推售96套，剩余50%預(yù)留20XX年推售，20XX年推售產(chǎn)品與20XX年基本相同。兩居及三居為主，主攻剛需，兼顧改善核心競(jìng)品分析A2戶型兩室兩廳一衛(wèi)98㎡C戶型三室兩廳兩衛(wèi)126㎡戶型三室兩廳兩衛(wèi)128㎡A1戶型兩室兩廳兩衛(wèi)98㎡VSVS競(jìng)品贈(zèng)面積較多，本案戶型方正，無(wú)浪費(fèi)面積，綜合比較本案略好18115961013237124競(jìng)品分布競(jìng)品概況核心競(jìng)品分析萬(wàn)科金域緹香建筑規(guī)劃基本信息建筑面積179095㎡開(kāi)發(fā)商唐山寶宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積53399㎡建筑類別板樓多層小高層高層裝修狀況精裝樓盤(pán)地址長(zhǎng)虹道北側(cè)規(guī)劃路東側(cè)容積率2.5主力戶型二居(1)三居(4)四居(5)綠化率30%戶型面積116-183平米樓棟總數(shù)13棟層高2.95米，頂躍5.9米總戶數(shù)832戶社區(qū)規(guī)劃全封閉管理，人車分流建筑風(fēng)格新古典設(shè)備設(shè)施可視對(duì)講，一鍵門禁、新風(fēng)除霾園林風(fēng)格歐式園林交房時(shí)間預(yù)計(jì)20XX年5月31日1-5#、7-9#、11#、12#樓交房車位946銷售均價(jià)15000元/㎡車位配比1:1.1物業(yè)公司北京萬(wàn)科物業(yè)唐山分公司20XX年萬(wàn)科金域緹香預(yù)計(jì)加推6#、10#、13#共計(jì)222套，面積90-240㎡，貨值10億元。以三居為主，兼顧四居，兩居僅44套。預(yù)計(jì)售價(jià)1.4萬(wàn)元/平米起。三居為主，四居為輔，18年共計(jì)推售222套競(jìng)品分布競(jìng)品概況核心競(jìng)品分析萬(wàn)科金域緹香·精裝標(biāo)準(zhǔn)5、主衛(wèi)生間：地面：瓷磚墻面：瓷磚頂面：成品吊頂。部品：坐便器—“美標(biāo)”或同檔次。

洗手盆

衛(wèi)浴五金—洗手盆龍頭、紙巾架、淋浴龍頭帶手持花灑。

淋浴屏家具：成品浴室柜。6、次衛(wèi)生間濕區(qū)：地面：瓷磚墻面：瓷磚頂面：成品吊頂。部品：坐便器—“美標(biāo)”或同檔次。

衛(wèi)浴五金—紙巾架、淋浴龍頭帶手持花灑。

淋浴屏7、次衛(wèi)生間干區(qū)：地面：瓷磚墻面：瓷磚（被柜體遮擋部位不貼瓷磚，為水泥砂漿面層）、壁紙頂面：乳膠漆。部品：洗手盆

五金—洗手盆龍頭、洗衣機(jī)龍頭。家具：成品浴室柜。8、陽(yáng)臺(tái)：地面：瓷磚墻面：乳膠漆頂面：乳膠漆。部品：吸頂燈欄桿：成品欄桿。1、玄關(guān)：地面：瓷磚。墻面：壁紙。頂面：乳膠漆。家具：成品雙玄關(guān)柜。部品：可視對(duì)講。2、客廳、餐廳：地面：瓷磚。墻面：壁紙。頂面：乳膠漆。3、臥室：地面：強(qiáng)化復(fù)合地板。墻面：壁紙。頂面：乳膠漆。4、廚房：地面：瓷磚（被柜體等遮擋部位不鋪瓷磚，為水泥砂漿面層）。墻面：同上、局部不銹鋼板。頂面：成品吊頂。部品：燃?xì)庠睢胺教被蛲瑱n次。

抽油煙機(jī)—“方太”或同檔次。

水槽—“摩恩”或同檔次。

龍頭—“美標(biāo)”或同檔次。家具：成品櫥柜。核心競(jìng)品分析裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡競(jìng)品分布競(jìng)品概況核心競(jìng)品分析20XX-4-11 亮相20XX-5-08 樣板間開(kāi)放20XX-06-02 5#、9#取得預(yù)售證20XX-06-08 5#、9#開(kāi)盤(pán)，共計(jì)60戶，均價(jià)17000元/平米，戶型面積150㎡、160㎡20XX-06-29 8#、11#、12#取得預(yù)售證20XX-07-01 8#開(kāi)盤(pán)，共計(jì)60戶，主力戶型140、160平米20XX-07-13 加推12#，共計(jì)184戶。戶型面積90-140平米，5萬(wàn)抵10萬(wàn)20XX-08-01 加推11#，共計(jì)72戶，主力戶型140平米20XX-08-31 1#、2#取得預(yù)售證，主力戶型135平米20XX-09-25 7#取得預(yù)售證，戶型183平米，共22套20XX-10-09 加推7#20XX-10-27 10#，3#，4#，6#，13#取得預(yù)售證，3#、4#樓，主力戶型140-168平米20XX-10-30 加推2-4#，主力面積段116-183平米20XX-05-31 1-5#、7-9#、11#、12#樓交房，共530戶，戶型面積為90-183平米。萬(wàn)科金域緹香·營(yíng)銷節(jié)奏分析20XX年共計(jì)推售610套房源，目前去化66%。核心競(jìng)品分析A2戶型兩室兩廳一衛(wèi)98㎡詩(shī)錦庭戶型三室兩廳兩衛(wèi)127㎡戶型三室兩廳兩衛(wèi)128㎡香蜜軒戶型兩室兩廳一衛(wèi)90㎡VSVS戶型與本案基本相同，競(jìng)品略顯方正核心競(jìng)品分析138㎡戶型兩室兩廳兩衛(wèi)135㎡戶型三室兩廳兩衛(wèi)VS本案138㎡戶型南北雙陽(yáng)臺(tái)，優(yōu)勢(shì)明顯，競(jìng)品餐廳、廚房與衛(wèi)生間相鄰，規(guī)劃不合理。競(jìng)品分布競(jìng)品概況核心競(jìng)品分析萬(wàn)科南湖春曉建筑規(guī)劃基本信息建筑面積1260000㎡開(kāi)發(fā)商唐山綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積436230㎡建筑類別板樓高層裝修狀況毛坯樓盤(pán)地址南新道與學(xué)院南路交叉口南行1500米容積率2.18主力戶型二居(5)三居(11)四居(4)五居(1)五居以上(1)綠化率46%戶型面積66-136平米樓棟總數(shù)29棟交房時(shí)間20XX年10月29日三期111-118#樓交房總戶數(shù)5000戶銷售均價(jià)10500元/㎡車位2500個(gè)物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)20XX年萬(wàn)科南湖春曉五期預(yù)計(jì)900余套房源，面積90-172㎡，貨值5億元。預(yù)計(jì)銷售價(jià)格1.3萬(wàn)元/㎡。房型以三居為主，主力面積110-130㎡，兼顧四居和兩居。110-130平米三居為主，推售900余套，預(yù)計(jì)售價(jià)1.3萬(wàn)/㎡核心競(jìng)品分析A2戶型兩室兩廳一衛(wèi)98㎡C2戶型三室兩廳兩衛(wèi)123㎡戶型三室兩廳兩衛(wèi)128㎡A1戶型兩室兩廳一衛(wèi)90㎡VSVS競(jìng)品兩居純陽(yáng)面戶型設(shè)計(jì)，在使用感上略差，與本案南北通兩居沒(méi)有可比性。三居次臥門口與廚房相鄰，生活質(zhì)量受限，并且存在一定的浪費(fèi)面積，規(guī)劃性略差。競(jìng)品分布競(jìng)品概況20XX入市競(jìng)品萬(wàn)科翡翠觀唐建筑規(guī)劃基本信息建筑面積337700㎡開(kāi)發(fā)商唐山萬(wàn)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積106069㎡建筑類別板樓高層裝修狀況精裝樓盤(pán)地址文化路南延段以東、南新道以北樓棟總數(shù)29棟戶型面積111-199平米總戶數(shù)1809戶主力戶型130-140平米總貨值30億銷售均價(jià)13000-14000元/㎡主打文化、綠色、宜居理念，該項(xiàng)目保留了中國(guó)歷史上最早的一條標(biāo)準(zhǔn)軌距鐵路，將打造鐵路公園、商業(yè)廣場(chǎng)、高檔商業(yè)步行街和高檔住宅及綜合配套等多元聚集、立體互動(dòng)的城市商業(yè)、文化、活動(dòng)中心，建設(shè)具有城市文化印跡的新興商業(yè)地標(biāo)。130-140平米三居兼四居，推售700余套，貨值12億，預(yù)計(jì)售價(jià)1.2萬(wàn)/㎡20XX入市競(jìng)品富力盛悅府建筑規(guī)劃基本信息建筑面積187887㎡開(kāi)發(fā)商唐山富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積80639㎡建筑類別板樓低層多層小高層裝修狀況精裝樓盤(pán)地址龍華西道與友誼北路交口東北綠化率30%一期建面111694㎡（城市綜合體）容積率2二期建面38480.14㎡（高端住宅）樓棟總數(shù)7棟戶型面積90-160平米一期戶數(shù)786戶主力戶型130-160平米總貨值13億銷售均價(jià)12000-15000元/㎡1#樓和2#樓為17層兩梯四戶，3#樓為23層兩梯四戶，4#樓為23層兩梯三戶，5#-6#樓為23層兩梯三戶，7#樓為社區(qū)的高端疊拼產(chǎn)品，面積為133平米。分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期西鄰友誼路，南臨龍華道，東至規(guī)劃路，北至榮華道，規(guī)劃占地面積為42159.66㎡，總建筑面積為111694㎡，集住宅、風(fēng)情商業(yè)街、高端寫(xiě)字樓等多元業(yè)態(tài)組成，致力于打造鳳凰新城地標(biāo)性城市綜合體，二期西鄰規(guī)劃路，南臨龍華道，東至友誼路，北至榮華道，規(guī)劃用地面積為38480.14㎡，總建筑面積為76193.2㎡，總戶數(shù)412戶，致力于打造唐山高端宜居項(xiàng)目.130-160平米三居，推售786余套，貨值13億，預(yù)計(jì)售價(jià)1.5萬(wàn)/㎡競(jìng)品概況分析區(qū)域名稱均價(jià)18年推售戶數(shù)房型面積容積率綠化率裝修狀況路北富力盛悅府15000元/㎡7862/3/4居90-160㎡230%精裝萬(wàn)科金域緹香15000元/㎡2222/3/4居90-240㎡2.530%精裝路南鳳城天鵝湖11000元/㎡--1/2/3居66-136㎡2.540%毛坯萬(wàn)科翡翠觀唐12000元/㎡7002/3/4居111-199㎡2.530%精裝萬(wàn)科南湖春曉10500元/㎡9002/3/4/5居90-172㎡2.1846%精裝新華聯(lián)國(guó)花園10600元/㎡6142/3/4居74-240㎡2.430%毛坯路南本案11500元/㎡5562/3/4居96-178㎡2.0440%非毛坯競(jìng)品數(shù)據(jù)匯總20XX年同類產(chǎn)品新增放量預(yù)計(jì)在4008套，華潤(rùn)地塊放量不詳，精裝房源整體放量預(yù)判5000余套總結(jié)20XX年是高效去庫(kù)存的一年，隨著炒房團(tuán)的加入，唐山市10年庫(kù)存一朝去化，大量房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售熱度空前絕后，市場(chǎng)商機(jī)使得一線開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，品牌優(yōu)勢(shì)將被削弱；20XX年伴隨一線品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，高端改善類住宅大量進(jìn)入市場(chǎng)，本案同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)品間價(jià)差較??；房地產(chǎn)政策及金融政策不斷施壓，兩會(huì)過(guò)后勢(shì)必會(huì)面臨一輪新的調(diào)控政策，但是主要是針對(duì)剛需客，基于本案的改善房源，影響較小。價(jià)格戰(zhàn)即將開(kāi)啟2本體分析項(xiàng)目概述239871654項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)開(kāi)發(fā)商新加坡仁恒置地項(xiàng)目地址南新道與學(xué)院路交叉口南行200米占地面積190000平方米建筑面積390000平方米容積率2.04綠化率40%樓棟總數(shù)9棟總戶數(shù)1220戶主力戶型二居98㎡，三居138㎡裝修狀況精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡配套分析項(xiàng)目概述友誼中學(xué)唐山五中燕京小學(xué)唐山九中二五五醫(yī)院協(xié)和醫(yī)院婦幼醫(yī)院本案開(kāi)灤二中第二中學(xué)新華西道小學(xué)唐山婦幼醫(yī)院唐山第二五五醫(yī)院醫(yī)療配套教育配套唐山友誼中學(xué)唐山開(kāi)灤二中教育資源豐富，醫(yī)療配套齊全，完善的配套提升居住品質(zhì)項(xiàng)目概述環(huán)境配套與91平方公里的城市綠肺——唐山南湖生態(tài)城為鄰，在南湖生態(tài)區(qū)的東北部規(guī)劃了濕地保護(hù)區(qū)，該地已經(jīng)被國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)為國(guó)家城市濕地公園。這里是唐山未來(lái)生態(tài)最好的地方。本案南新道學(xué)院路交通及環(huán)境分析交通配套緊鄰學(xué)院路與南新道兩條城市主干道，交通便利；5分鐘直達(dá)城市中心區(qū)域，暢享生活。南湖生態(tài)公園南湖生態(tài)公園環(huán)境與交通是本案的主力優(yōu)勢(shì)戶型配比戶型銷售面積戶數(shù)戶數(shù)比總面積面積比兩室9831226%3079119%三室120（中）1049%122178%128（中）1049%130418%13831226%4154326%154-16121217%3192820%四室17817614%2994119%合計(jì)1220100%161565100%154154154154161161176176176176138120120138138120120154138989813813898981541389898138138989815413898981381389898154176128128176176128128176123456789推售樓棟銷售面積戶型面積套數(shù)8、9#40657.7696、125、137、155、1783123#5872.32163367#24808.1696、137、155208合計(jì)71338.24163556項(xiàng)目概述20XX年推售的主力戶型是96㎡兩居占比37.4%，137平米三居占比28%，合計(jì)占比65.4%。

仁恒地產(chǎn)建居中國(guó)24年里，以“仁信治業(yè)，持之以恒”為企業(yè)宗旨，以“善待土地，用心造好房”為開(kāi)發(fā)理念。緊跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，已在中國(guó)五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)10個(gè)重點(diǎn)高增長(zhǎng)城市扎根，分別是：(1)長(zhǎng)三角的上海、南京和蘇州；

（上海的仁恒濱江園、仁恒怡庭，南京的仁恒江灣城、仁恒國(guó)際公寓，蘇州的仁恒雙湖灣、星島仁恒）(2)珠三角的珠海及深圳；

（珠海的仁恒濱海半島、深圳的仁恒巒山美地花園，仁恒公園世紀(jì)）(3)中國(guó)西部的成都及貴陽(yáng)；

（成都的仁恒置地廣場(chǎng)，珠海的仁恒濱海中心，貴陽(yáng)新天商業(yè)中心，仁恒別墅）(4)渤海灣的天津與唐山；

（天津的仁恒海河廣場(chǎng)、河濱花園，唐山的仁恒湖濱城，仁恒金莎堡）(5)海南省三亞。

（三亞的仁恒海棠灣）品牌價(jià)值

仁恒置地倡導(dǎo)先進(jìn)的國(guó)際居住模式，以成熟的精裝修住宅產(chǎn)品、精細(xì)人性化的物業(yè)服務(wù)，舒適優(yōu)雅的國(guó)際生活氛圍，為海內(nèi)外成功人士在大陸置業(yè)安家打造理想之所。仁恒已發(fā)展成為一家成功的“精裝修國(guó)際社區(qū)營(yíng)造商”。仁恒湖濱城是仁恒和美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在唐山的實(shí)力巨作。品牌價(jià)值仁恒深耕中國(guó)24年，遍布10個(gè)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)城市。利用品牌發(fā)聲，先聲奪人。SWOT分析

緊鄰南新道與學(xué)院路兩條城市主干道，交通便利；毗鄰婦幼醫(yī)院，二五五醫(yī)院，配套完善；燕京小學(xué)，友誼中學(xué)，開(kāi)灤二中等名校林立，教育資源豐富；南湖生態(tài)公園，城市綠肺，生態(tài)環(huán)境俱佳；地塊平坦，易于規(guī)劃、設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)。南湖片區(qū)是城市重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃及前景利好。南湖片區(qū)在售競(jìng)品市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)本項(xiàng)目較低。本案累計(jì)客戶資源豐富，客戶基數(shù)大。20XX年市場(chǎng)同類產(chǎn)品放量較大，且多為一線品牌開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。萬(wàn)科南湖春曉，新華聯(lián)國(guó)花園以及新天地美域，截流部分客戶，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)化將愈加顯著。市區(qū)客戶區(qū)域性較強(qiáng)，由北向南遷移難度較大，對(duì)南部區(qū)域認(rèn)可度較低。房產(chǎn)政策和金融政策調(diào)控越發(fā)緊張，使購(gòu)房觀望氛圍濃厚。南湖片區(qū)位于南部采煤下沉區(qū)，地質(zhì)條件相對(duì)較差，客戶對(duì)該區(qū)域認(rèn)可度較低。SWOTSTRENGTHWEAKNESSOPPORTUNITIESTHREATS價(jià)值梳理完美心情，要和陽(yáng)光一樣燦爛。（園林：家就在花園里，誰(shuí)還要躲在家里）懂得挑剔，才理解環(huán)境的可貴。（環(huán)境：與南湖的鳥(niǎo)木蟲(chóng)雨一起呼吸）注重細(xì)節(jié)，方能彰顯身份地位。（品質(zhì)：細(xì)節(jié)成就經(jīng)典，品質(zhì)自然非凡）珍惜時(shí)間，才能懂時(shí)間的價(jià)值。（精裝：給你想要的，無(wú)可挑剔，拎包入住才夠暢爽）悅享生活，入則寧?kù)o出則繁華。（交通：用一首歌的時(shí)間，讓生活隨心所動(dòng)）成就夢(mèng)想，輕松暢享教育資源。（教育配套：咫尺名校，成就一生夢(mèng)想）智能管理，科技讓房子更智慧。（紅外防攀爬、車輛出入管理、人車分流、巡更系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)：智能化園區(qū)，讓生活更安全）靈動(dòng)空間，每一面都是種風(fēng)景。（產(chǎn)品：98-176㎡典藏宜居，每一個(gè)角度都體現(xiàn)設(shè)計(jì)的精妙）“五心”服務(wù)，盡情享受尊貴人生。

（物業(yè)：“貼心、安心、舒心、順心、放心”隨身服務(wù)）幸福生活，仁恒為您輕松締造。（品牌：仁恒地產(chǎn)，深耕24年，精工細(xì)作，實(shí)力巨獻(xiàn)）十大價(jià)值核心總結(jié)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)注重品牌，品質(zhì)，對(duì)生活有追求，相比地段更挑剔環(huán)境，頤養(yǎng)宜居是本項(xiàng)目的主要訴求方向。重新包裝項(xiàng)目，注重細(xì)節(jié)的打造，注重體驗(yàn)營(yíng)銷，打造圈層影響力，是本案的主要推廣方向。體驗(yàn)式營(yíng)銷

展示型銷售

精細(xì)化服務(wù)

精準(zhǔn)圈層營(yíng)銷拓展渠道營(yíng)銷

3營(yíng)銷策略經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)級(jí)富裕型富貴型富豪型主力客群收入（20萬(wàn)/年起）客群定位以兩居和緊湊三居為主，剛需客戶三居為主的改善型客戶，多為本地企事業(yè)單位客群，部分為外來(lái)置業(yè)客群客戶階層主力客群項(xiàng)目周邊小區(qū)，醫(yī)院，政府，學(xué)校等企事業(yè)機(jī)構(gòu)本案產(chǎn)品均為三居，客層中產(chǎn)及以上，故以改善為主，剛需為輔次要客群中心區(qū)改善客戶中心區(qū)三口之家、二胎家庭或者有與父母同住需求的改善客群輻射客群縣區(qū)進(jìn)城置業(yè)客群周邊臨近縣區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端客群進(jìn)城置業(yè)，以首次置業(yè)為主，剛需客戶客群定位客戶來(lái)源周邊改善型客戶為主，中心區(qū)改善兼顧進(jìn)城剛需家庭收入20萬(wàn)以上置業(yè)目的改善兼投資教育程度高等及以上家庭構(gòu)成3口及以上年齡25-40歲根據(jù)周邊配套等多重考慮，置業(yè)應(yīng)多為政府職員，醫(yī)生，教師，企事業(yè)中層管理者占比居多，外縣高端客群剛需置業(yè)次之。多為三口之家或三代同堂的首改客群。關(guān)注度教育、環(huán)境醫(yī)療、舒適客群定位客戶描摹注重環(huán)境，注重品質(zhì)的首改客群。價(jià)格定位在市內(nèi)選取3個(gè)競(jìng)品為參照依據(jù)，依次為萬(wàn)科綠城南湖春曉、萬(wàn)科金域緹香、新華聯(lián)國(guó)花園。分別根據(jù)地段、交通、景觀、配套、價(jià)格、產(chǎn)品、規(guī)模、環(huán)境、形象、周邊資源等進(jìn)行加權(quán)分析，給出本案20XX年推售房源的建議銷售均價(jià)。權(quán)重A：萬(wàn)科綠城南湖春曉B：萬(wàn)科金域緹香C：新華聯(lián)國(guó)花園M：本案位置0.156897價(jià)格0.156787交通0.127789配套0.127888產(chǎn)品0.126978環(huán)境0.129678形象0.127988小區(qū)規(guī)模0.059799周邊資源0.056988加權(quán)總分A1：6.87B1：7.73C1：7.96M1：7.87項(xiàng)目根據(jù)九個(gè)定級(jí)因素，按照重要性與影響力的高低，確認(rèn)每一個(gè)因素的權(quán)重。價(jià)格定位M=(A/A1+B/B1+C/C1)/3*M1M=(10500/6.87+15000/7.73+10600/7.96)/3*7.87M=4780.76/3*7.87M=12401.38結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)品情況及集團(tuán)對(duì)新品的推售期望，建議在市場(chǎng)計(jì)算均價(jià)的基礎(chǔ)上增加100元/m2A08地塊推售均價(jià)：12500元/m2價(jià)格定位以客戶為導(dǎo)向擴(kuò)大拓展范圍，以品牌為目標(biāo)渠道精準(zhǔn)營(yíng)銷，以項(xiàng)目?jī)r(jià)值為引力，樹(shù)立客戶信心項(xiàng)目總營(yíng)銷策略總體策略以客戶為導(dǎo)向：營(yíng)銷工作開(kāi)展的出發(fā)點(diǎn)與方向以品牌為目標(biāo)：短期占有市場(chǎng)，逐步盈利以價(jià)值感為原則：梳理項(xiàng)目亮點(diǎn)，優(yōu)勢(shì)就是項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值，也是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力策略解析市場(chǎng)需求客戶需求市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)成交分析客戶成交分析未成交分析客戶檔案建立以客戶為導(dǎo)向基本信息喜好、關(guān)注消費(fèi)習(xí)慣生活動(dòng)線微信群評(píng)價(jià)系統(tǒng)產(chǎn)品需求價(jià)格導(dǎo)向服務(wù)建議品牌價(jià)值提升價(jià)值感原則灌輸競(jìng)品分析核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)梳理價(jià)格引導(dǎo)房源引導(dǎo)成交服務(wù)推廣渠道活動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)銷策略價(jià)格目標(biāo)抗性銷售目標(biāo)20XX年銷售房源戶型配比房源96㎡125㎡137㎡155㎡163㎡178㎡合計(jì)3#--------36--367#104--7826----2088#--52------521049#104--7826----208合計(jì)2085215652365255620XX年總推售任務(wù)556套，銷售面積71338.24㎡，銷售目標(biāo)約8.2億（根據(jù)目前售價(jià)估算）20XX年銷售目標(biāo)Question1:如何保證去化Question2:如何準(zhǔn)確把握及挖掘客戶推售策略推廣策略活動(dòng)策略老客戶策略銷售策略20XX年主動(dòng)發(fā)聲、主動(dòng)站位、主動(dòng)突圍銷售策略小步快跑銷售方面保持彈性和靈活性，小步快跑，低開(kāi)高走。利用頻繁的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)推動(dòng)市場(chǎng)的持續(xù)熱度，做到短平快的銷售節(jié)奏總結(jié)20XX年是高效去庫(kù)存的一年，隨著炒房團(tuán)的加入，唐山市10年庫(kù)存一朝去化，大量房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售熱度空前絕后，市場(chǎng)商機(jī)使得一線開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，品牌優(yōu)勢(shì)將被削弱；20XX年伴隨一線品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，4000余套改善類精品房源進(jìn)入市場(chǎng)，本案同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)品間價(jià)差較??；房地產(chǎn)政策及金融政策不斷施壓，兩會(huì)過(guò)后勢(shì)必會(huì)面臨一輪新的調(diào)控政策，但是主要是針對(duì)剛需客，基于本案的改善房源，影響較小。把握時(shí)機(jī)，入市強(qiáng)銷4推廣策略先對(duì)人，在對(duì)味，找準(zhǔn)客群；快速建立品牌地位，通過(guò)項(xiàng)目豐滿品牌形象在造勢(shì)上達(dá)到全面轟動(dòng)；創(chuàng)造市面上新穎獨(dú)特的現(xiàn)場(chǎng)道具；營(yíng)造獨(dú)特定位下高性價(jià)比的產(chǎn)品氛圍；擺脫俗套的陳舊推廣手法，有效力的推廣！品牌地位地理位置整體形象產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)推廣宗旨公關(guān)傳播三大傳播手段媒介傳播體驗(yàn)傳播推廣策略媒體整合微信營(yíng)銷有效粘合線上線下?tīng)I(yíng)銷，進(jìn)行針對(duì)性推廣宣傳，快速收攏客戶信息及推廣口徑。DM單頁(yè)、樣板間，活動(dòng)低費(fèi)高效的DM快速擴(kuò)張，樣板間充分展示體驗(yàn)營(yíng)銷，活動(dòng)進(jìn)行銷售信息快速傳遞。網(wǎng)絡(luò)媒體提升項(xiàng)目調(diào)性，高性價(jià)比，公眾平臺(tái)提升品牌知名度。戶外、圍擋、道旗戶外媒介載體傳播，傳統(tǒng)方式增加項(xiàng)目體驗(yàn)感，拔升項(xiàng)目整體調(diào)性。低費(fèi)高效針對(duì)營(yíng)銷載體媒介線上形象線下體驗(yàn)粘合推廣階段劃分20XX.320XX.4.1020XX.5.1推廣期蓄客期3#加推強(qiáng)銷期20XX.7.158#、9#開(kāi)盤(pán)示范區(qū)開(kāi)放推廣7#開(kāi)盤(pán)20XX.8.25提升期微信派單

物料推

廣渠道老客戶商家聯(lián)盟結(jié)合各月活動(dòng)和渠道進(jìn)行微信推送，定期舉辦微信活動(dòng)配合各推廣主題，通過(guò)多種形式進(jìn)行派單邀約和推廣圍擋、隨手禮、海報(bào)、獎(jiǎng)品等全年貫徹老客戶維系主干渠道，圍繞老客戶展開(kāi)活動(dòng)營(yíng)銷制定商家聯(lián)盟跟進(jìn)周期，定期維護(hù)，畫(huà)面更換，客戶信息收集推廣計(jì)劃20XX年小步快跑推盤(pán)思路，全年持續(xù)銷售熱度2.154.101.1春節(jié)2.22上班3.1團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品推廣示范區(qū)開(kāi)放客戶梳理、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)延續(xù)主題去化剩余全面開(kāi)展推廣工作6.30簽約、去化8#9#5.18#、9#開(kāi)盤(pán)勞動(dòng)節(jié)蓄客21天40天8#9#4.5-7清明4.25-29排卡6.16-18端午節(jié)排卡37天8.2541天3#線上加推7#線下蓄客簽約收尾蓄客加推簽約、去化7#開(kāi)盤(pán)加推、蓄客12.31年底尾盤(pán)去化7.153、7#8、9#91天9.22-24中秋節(jié)10.1-7國(guó)慶節(jié)6.303#7#產(chǎn)品推廣期戶型引導(dǎo)產(chǎn)品推介價(jià)格引導(dǎo)蓄客期戶型引導(dǎo)二次裝戶二次價(jià)格引導(dǎo)春節(jié)活動(dòng)+微信搖獎(jiǎng)強(qiáng)銷期加推蓄水客戶篩選客戶簽約微信投票+樣板間開(kāi)發(fā)人偶游街+派單+微信轉(zhuǎn)發(fā)+微信集贊+微視頻拍攝+短信推送+宣傳車+小眾媒體+商家聯(lián)盟+編外經(jīng)紀(jì)人+老帶新+樣板區(qū)開(kāi)放老業(yè)主活動(dòng)開(kāi)盤(pán)+端午節(jié)+微信暢游上半年銷售鋪排老客戶維系系列+商家聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)+圈層營(yíng)銷+渠道團(tuán)隊(duì)組建拓展活動(dòng)推廣渠道銷售老帶新+微信集贊20XX年上半年上半年銷售鋪排推售鋪排微信推介2.154.101.1春節(jié)2.22上班3.1團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品推廣示范區(qū)開(kāi)放客戶梳理、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)延續(xù)主題去化剩余全面開(kāi)展推廣工作6.30簽約、去化8#9#5.18#、9#開(kāi)盤(pán)勞動(dòng)節(jié)蓄客21天40天8#9#4.5-7清明4.25-29排卡6.16-18端午節(jié)排卡加推+微信活動(dòng)強(qiáng)銷期去化剩余客戶篩選客戶簽約游泳培訓(xùn)班+七夕情人節(jié)+微信搖獎(jiǎng)人偶游街+派單+微信轉(zhuǎn)發(fā)+微信集贊+微視頻拍攝+短信推送+宣傳車+小眾媒體+商家聯(lián)盟+編外經(jīng)紀(jì)人+老帶新+樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)+微信點(diǎn)贊老業(yè)主活動(dòng)品牌提升物業(yè)交接客戶維系集中交房答謝會(huì)+交房活動(dòng)推廣渠道銷售老客戶維系系列+商家聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)+圈層營(yíng)銷+渠道團(tuán)隊(duì)組建拓展20XX年下半年下半年銷售鋪排推售鋪排37天8.2541天3#線上加推7#線下蓄客簽約收尾蓄客加推簽約、去化7#開(kāi)盤(pán)加推、蓄客12.31年底尾盤(pán)去化7.153、7#8、9#91天9.22-24中秋節(jié)10.1-7國(guó)慶節(jié)6.303#7#好禮送不止距惠讓不停看房就刮獎(jiǎng)100%中獎(jiǎng)+春節(jié)大禮包活動(dòng)支撐：看房刮刮樂(lè)春節(jié)大禮包推廣形式：DM+派單+短信+微信+入口桁架關(guān)鍵詞：口碑樹(shù)立、人際傳播、品牌提升2月春節(jié)期間籌備期推廣主題：推廣主題推廣主題3月推廣期主題：用心生活，悅享品質(zhì)張開(kāi)雙手，我們就能擁抱自然，打開(kāi)窗戶，讓陽(yáng)光灑滿每個(gè)角落，快樂(lè)奔跑，把活力的陽(yáng)光流淌在奔跑的腳步里，細(xì)細(xì)聆聽(tīng)，笑聲、鳥(niǎo)聲，聲聲悅耳，讓生活充滿活力，一切都精致到無(wú)可挑剔，用心生活，細(xì)節(jié)成就夢(mèng)想。仁恒湖濱城，享一湖美景，悅一城風(fēng)光。推廣主題4月樣板間開(kāi)放主題：心所向 安逸享一生所想，一心向往仁恒公園四季，豪華