房地產(chǎn)法自考題-8

房地產(chǎn)法自考題-8(總分：100.00，做題時間：90分鐘)一、{{B}}單項選擇題{{/B}}(總題數(shù)：33，分數(shù)：33.00)1.下列關(guān)于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的說法正確的是______A.動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件B.不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以交付為生效要件C.動產(chǎn)的訴訟管轄地只能為動產(chǎn)所在地D.不動產(chǎn)的訴訟管轄地只能為不動產(chǎn)所在地

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]不動產(chǎn)物權(quán)變動一般以登記為生效要件，動產(chǎn)物權(quán)變動則一般以物的交付為要件；不動產(chǎn)發(fā)生的糾紛，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄，而動產(chǎn)的訴訟管轄則比較靈活。2.下列不屬于處理相鄰關(guān)系的原則的是______A.有利生產(chǎn)B.方便生活C.互利共贏D.公平合理

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]《物權(quán)法》第84條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。3.下列不屬于禁止登記機構(gòu)作出的事項的是______A.要求對不動產(chǎn)進行評估B.就登記事項進行公告C.以年檢名義進行重復登記D.超出登記職責范圍的其他行為

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]《物權(quán)法》第13條禁止登記機構(gòu)為下列行為：(1)要求對不動產(chǎn)進行評估；(2)以年檢等名義進行重復登記；(3)超出登記職責范圍的其他行為。4.申請人在異議登記之日起______日內(nèi)不起訴，異議登記失效。A.10B.15C.20D.30

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效，如果異議登記不當(異議登記不成立)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求賠償。5.土地補償費和安置補助費的總和______A.不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍B.不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的二十倍C.不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍D.不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的五十倍

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。6.下列關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的編制的說法正確的是______A.土地利用總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村六級B.全國土地利用總體規(guī)劃由國務院編制C.省級土地利用總體規(guī)劃由省級人民政府編制D.省級土地利用總體規(guī)劃編制后報國務院批準

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]土地利用總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級，根據(jù)需要可編制跨行政區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃。全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關(guān)部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，報國務院批準。7.下列屬于特殊用地的是______A.機場B.礦場C.墓地D.醫(yī)院

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]國土資源部2001年的《土地分類》中特殊用地指軍事設(shè)施、使領(lǐng)館、宗教、監(jiān)教、墓地等用地。8.市縣級人民政府作出房屋征收決定的前提是______A.發(fā)展本行政區(qū)域經(jīng)濟的需要B.公共利益的需要C.優(yōu)化本行政區(qū)域城市結(jié)構(gòu)的需要D.吸引社會資金投資建設(shè)的需要

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]只有為了公共利益，確需征收房屋的，市、縣級人民政府才能作出房屋征收決定。9.申請機關(guān)對人民法院不予受理房屋征收申請的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起15日內(nèi)向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院作出裁定的期限為自收到復議申請之日起______A.10日B.15日C.30日D.60日

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]作出房屋征收決定的市縣人民政府提出申請后，人民法院應當在法定期限內(nèi)立案受理或裁定不予受理。申請機關(guān)對不予受理的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起15日內(nèi)向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起15日作出裁定。10.有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應當______A.由出讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金C.由出讓方和受讓方一起辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金D.由出讓方或者受讓方辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”11.下列哪個說法是錯誤的?______A.在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應當自中止施工之日起1個月內(nèi)，向發(fā)證機關(guān)報告B.建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關(guān)報告C.中止施工滿1年的工程恢復施工前，建設(shè)單位應當報發(fā)證機關(guān)核驗施工許可證D.建筑工程施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，施工許可證繼續(xù)有效

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]建筑工程施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領(lǐng)取施工許可證。12.下列關(guān)于專業(yè)分包與勞務分包說法正確的是______A.專業(yè)分包是將建設(shè)工程的某一部分施工項目有限制地交由第三人施工建設(shè)，勞務分包則是將建設(shè)工程中的勞務部分轉(zhuǎn)由第三人完成B.除在施工總承包合同中有約定外，專業(yè)分包與勞務分包均必須經(jīng)建設(shè)單位即工程發(fā)包人許可C.專業(yè)工程的分包人既不能將其分包的工程二次分包，也不能將勞務作業(yè)部分交由第三人完成D.以上說法均不正確

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]專業(yè)分包工程除在施工總承包合同中有約定外，必須經(jīng)建設(shè)單位即工程發(fā)包人許可，而工程的勞務作業(yè)分包則無須經(jīng)過發(fā)包人或者總承包人的同意，故B錯。專業(yè)工程的分包人不能將其分包的工程二次分包，但可以將勞務作業(yè)部分交由第三人完成，故C錯。13.下列說法有幾個屬于現(xiàn)場監(jiān)理工程師的決定權(quán)的內(nèi)容?______

(1)在工程承包合同議定的價格范圍內(nèi)，工程款支付的審核、簽訂

(2)結(jié)算工程款的復核權(quán)

(3)對索賠事項的審核、確認

(4)發(fā)布工程施工的開工令、停工令、復工令A.1B.2C.3D.4

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]根據(jù)國際慣例，現(xiàn)場監(jiān)理工程師的決定權(quán)主要包括在工程承包合同議定的價格范圍內(nèi)，工程款支付的審核、簽訂；結(jié)算工程款的復核權(quán)，對索賠事項的審核、確認；對設(shè)計、施工總包單位選定的分包單位的批準或否定。14.下列有關(guān)房屋預售條件的表述中，不符合法律規(guī)定的是______A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的15%以上，并獲房地產(chǎn)管理部門批準

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。15.面積誤差比絕對值超出相關(guān)規(guī)定的，買受人有權(quán)退房。下列說法錯誤的是______A.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足B.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人C.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人D.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]按套內(nèi)建筑面積計價或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。若買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。16.商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當事人應當承擔的責任不包括______A.通報批評B.罰款C.停止發(fā)布D.補償

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當事人應承擔通報批評、罰款、停止發(fā)布等責任，構(gòu)成犯罪的，還應依法承擔刑事責任。17.下列情形不適用買賣不破租賃規(guī)則的是______A.房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)。因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的B.房屋在出租后出賣給第三人發(fā)生所有權(quán)變動的C.房屋在出租后設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的D.房屋出租后因房屋所有人死亡將房屋遺贈給第三人發(fā)生所有權(quán)變動的

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定時不適用買賣不破租賃的規(guī)則：(1)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的說法中有幾個是不正確的?______

(1)委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以拒絕接受委托

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)在其經(jīng)營場所醒目位置公示政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同示范文本

(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受委托提供服務時，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，一般應采取書面形式，特殊情況下可以采取口頭或其他形式

(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，應當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，或者由從事該業(yè)務的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名A.1B.2C.3D.4

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第23條規(guī)定，委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當拒絕接受委托，故(1)錯誤。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)在其經(jīng)營場所醒目位置公示政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同示范文本，故(2)正確。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第16條規(guī)定，在接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務時，應與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，故(3)錯誤。根據(jù)該法第20條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，應當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名，故(4)錯誤。19.下列關(guān)于期限的說法哪個是不正確的?______A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的，應當在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機關(guān)提出申請B.房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格注冊有效期屆滿前30日，持證者應到原注冊管理機構(gòu)辦理再次注冊C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)新設(shè)立分支機構(gòu)的，應當自領(lǐng)取分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到分支機構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門備案D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門備案

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為3年，有效期滿前3個月，持證者應到原注冊管理機構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。再次注冊的，必須提供受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。20.在確定基價包銷情況下，下列哪個選項不是開發(fā)商與包銷商約定由包銷商決定的事項?______A.付款方式B.包銷基價C.付款期限D(zhuǎn).對外銷售價格

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]確定基價包銷是指開發(fā)商與包銷商只約定包銷基價、付款期限、對外銷售價格由包銷商決定。21.在物業(yè)管理中，物業(yè)管理的主體是______A.業(yè)主B.物業(yè)管理公司C.業(yè)主管理公司D.業(yè)主委員會

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。因此，物業(yè)管理的主體是業(yè)主。22.召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開______日以前通知全體業(yè)主。A.5B.7C.15D.20

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。23.物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后______日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。A.10B.20C.30D.50

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。24.在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同的是______A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.房屋管理部門C.房地產(chǎn)中介機構(gòu)D.房地產(chǎn)承建企業(yè)

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]依據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。25.下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)融資采取的主要方式的是______A.股權(quán)融資B.債權(quán)融資C.合作開發(fā)D.個人住房貸款

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)融資采取的主要方式有股權(quán)融資、債權(quán)融資和合作開發(fā)，房地產(chǎn)消費融資則主要是個人住房貸款。26.1999年，國家暫停了正常的企業(yè)債券發(fā)行工作。目前，只有______才能夠通過國務院特批發(fā)行企業(yè)債券。A.國有企業(yè)B.大型企業(yè)C.外資企業(yè)D.上市企業(yè)

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]1999年，國家暫停了正常的企業(yè)債券發(fā)行工作。目前，只有大型企業(yè)才能夠通過國務院特批發(fā)行企業(yè)債券。27.房地產(chǎn)開發(fā)貸款擔保，以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設(shè)定抵押權(quán)，抵押率不得超過______A.20%B.30%C.40%D.50%

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)貸款擔保要合法、有效、足值，并符合貸款銀行貸款擔保的有關(guān)規(guī)定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設(shè)定抵押權(quán)，且抵押率不得超過50%。28.關(guān)于中國個人住房抵押貸款保險制度強制性、捆綁性的現(xiàn)狀說法錯誤的是______A.是否投保，借款人沒有選擇權(quán)B.向誰投保，沒有選擇C.投保多少，沒有選擇D.抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：[解析]保險業(yè)務的強制性體現(xiàn)在三個方面：(1)是否投保，借款人沒有選擇權(quán)。以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。這種保險是強制性的，不容當事人自愿選擇。(2)向誰投保，沒有選擇。在購買保險時，銀行和保險公司往往“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此，投保人根本無法自由選擇保險公司。(3)抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。29.關(guān)于置業(yè)擔保中的保證和抵押反擔保表述錯誤的是______A.住房置業(yè)擔保當事人應當簽訂書面保證合同B.住房置業(yè)擔保的保證期間，由擔保公司與貸款人約定，可以短于借款合同規(guī)定的還款期限，但不得超過擔保公司的營業(yè)期限C.借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，擔保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進行抵押反擔保D.設(shè)定住房置業(yè)擔保，借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以依保證合同的約定要求擔保公司在其保證范圍內(nèi)承擔債務清償責任

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]住房置業(yè)擔保的保證期間，由擔保公司與貸款人約定，但不得短于借款合同規(guī)定的還款期限，且不得超過擔保公司的營業(yè)期限。30.限價商品住房購房人取得房屋權(quán)屬證書后______年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房。A.5B.10C.15D.20

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]限價商品住房購房人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定，回購的房屋繼續(xù)作為限價商品住房向符合條件家庭出售。31.下列各項中，應當征收土地增值稅的是______A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物，這里的“轉(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，只有A項為有償轉(zhuǎn)上。32.房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為______A.1.2%B.2%C.12%D.20%

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：[解析]房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。33.納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起______日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報。A.5B.10C.15D.20

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：[解析]納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。二、{{B}}多項選擇題{{/B}}(總題數(shù)：5，分數(shù)：10.00)34.下列屬于平等主體間的房地產(chǎn)關(guān)系的有______A.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系B.房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系C.建設(shè)工程施工合同關(guān)系D.房屋征收補償關(guān)系E.房地產(chǎn)中介委托合同關(guān)系

（分數(shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

√

D.

E.

√解析：[解析]平等主體間的房地產(chǎn)關(guān)系主要體現(xiàn)為民事性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，受民法規(guī)則的調(diào)整，主要包括：(1)房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系；(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同關(guān)系；(3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系；(4)建設(shè)工程施工合同關(guān)系，建設(shè)工程監(jiān)理合同關(guān)系；(5)房地產(chǎn)交易中的合同關(guān)系；(6)房地產(chǎn)中介委托合同關(guān)系；(7)物業(yè)管理服務合同法律關(guān)系；(8)房地產(chǎn)融資中的合同關(guān)系，等等。C項房屋征收補償關(guān)系為非平等主體間的房地產(chǎn)關(guān)系。35.征地中的補償包括土地補償以及地上附著物和青苗的補償，下列關(guān)于征地補償?shù)恼f法錯誤的有______A.征地補償和青苗補償費全部發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織，由該組織決定其使用分配B.土地補償發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織，地上附著物和青苗的補償直接發(fā)給農(nóng)戶C.土地補償直接發(fā)給農(nóng)戶，地上附著物和青苗的補償發(fā)給被征地的集體經(jīng)濟組織D.征地補償全部發(fā)給農(nóng)戶E.征地補償和地上附著物補償費發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織

（分數(shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

√

E.

√解析：[解析]征地中的補償包括土地補償以及地上附著物和青苗的補償。其中土地補償發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織，由該集體經(jīng)濟組織決定補償費的使用和分配；地上附著物和青苗的補償費直接發(fā)給農(nóng)戶。36.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則和要求說法正確的有______A.房地產(chǎn)開發(fā)活動不僅要盡可能提高自身的經(jīng)濟效益以及對國家、社會的經(jīng)濟效益，同時也要提高房地產(chǎn)開發(fā)對社會文化和生態(tài)環(huán)境的效益B.房地產(chǎn)開發(fā)應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則C.房地產(chǎn)開發(fā)應當保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施E.房地產(chǎn)開發(fā)要根據(jù)先地上、后地下的原則實施

（分數(shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

√

D.

√

E.解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施，因此E項錯誤。37.下列屬于房屋不得出租的情形的有______A.屬于違法建筑的B.尚未裝修的C.沒有取得房屋所有權(quán)的D.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的E.不符合安全、防災等工程建設(shè)強制性標準的

（分數(shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

D.

√

E.

√解析：[解析]房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。有下列情形之一的房屋不得出租：(1)屬于違法建筑的；(2)不符合安全、防災等工程建設(shè)強制性標準的；(3)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；(4)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。38.同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款的清償順序，下列說法正確的有______A.抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的先后順序清償B.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償C.不管抵押權(quán)是否登記，均按照抵押權(quán)的設(shè)立順序清償D.抵押權(quán)已經(jīng)登記，并且登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償E.按照抵押金額的大小進行清償

（分數(shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.解析：[解析]根據(jù)《物權(quán)法》第199條的規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款依照下列規(guī)定清償：(1)抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；(3)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。三、{{B}}名詞解釋題{{/B}}(總題數(shù)：5，分數(shù)：15.00)39.房地產(chǎn)市場

（分數(shù)：3.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(房地產(chǎn)市場是指國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。)解析：40.建設(shè)用地使用權(quán)

（分數(shù)：3.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對國家所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利；建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。)解析：41.質(zhì)量保證期

（分數(shù)：3.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(質(zhì)量保證期是建筑企業(yè)或承包人對建設(shè)產(chǎn)品承擔質(zhì)量保證責任的最長期限。)解析：42.建筑物區(qū)分所有權(quán)

（分數(shù)：3.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(建筑物區(qū)分所有權(quán)，《物權(quán)法》稱之為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)的復合所有權(quán)。)解析：43.個人住房抵押貸款保險

（分數(shù)：3.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(個人住房抵押貸款保險，是指申請人在申請住房抵押貸款時，根據(jù)合同的約定購買相應的保險，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時負責替借款人償還本息的行為。)解析：四、{{B}}簡答題{{/B}}(總題數(shù)：4，分數(shù)：24.00)44.簡述相鄰關(guān)系的特征。

（分數(shù)：6.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：((1)相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有人或使用人之間。(2)相鄰關(guān)系的客體一般不是不動產(chǎn)和動產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或者使用權(quán)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟利益或者其他利益。(3)相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個以上所有人或者使用人的財產(chǎn)應當是相鄰的。)解析：45.簡述違法分包的情形。

（分數(shù)：6.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(違法分包，是指下列行為：(1)總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位的；(2)建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；(3)施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；(4)分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。)解析：46.簡述商品房包銷的特征。

（分數(shù)：6.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：((1)合作性與分工性。商品房包銷實際上是開發(fā)商對其銷售業(yè)務的分出，通過這種方式，開發(fā)商集中精力進行商品房開發(fā)，而不用在銷售環(huán)節(jié)耗費精力。商品房包銷使開發(fā)商和包銷商在分工和合作的基礎(chǔ)上實現(xiàn)共贏。(2)風險性。開發(fā)商對商品房銷售的外包，不僅是業(yè)務的分出，更重要的是一種風險的分出。(3)排他性。與一般的委托代理不同，商品房包銷下，包銷商擁有獨家銷售權(quán)，其包銷行為具有排他性。(4)包銷商權(quán)限的廣泛性。相對于普通的代理而言，包銷商擁有更為廣泛的銷售權(quán)限。包銷商對包銷的商品房享有銷售權(quán)，包銷商具有相對獨立的銷售權(quán)限，在一定程度上不受開發(fā)商的制約。)解析：47.簡述與住房抵押貸款有關(guān)的三種保險。

（分數(shù)：6.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：(與住房抵押貸款有關(guān)的保險基本上可分為三種：(1)財產(chǎn)保險。是指為防止由于意外災禍造成較重房屋損失而以房屋或其有關(guān)利益作為保險對象的保險。(2)信用保險。是指借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房產(chǎn)不致被收回或拍賣。與借款人貸款本金余額相稱，保額逐年遞減。(3)保證保險。是指由保險公司對購房者提供違約保證，當借款者不能還清本息時由保險公司負責償還，或當房地產(chǎn)作為抵