小區(qū)業(yè)主被盜案中物業(yè)公司責任承擔的法律分析

一、法院判例案例一：王某訴重慶市永川區(qū)某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案(2011)永民初字第04574號（業(yè)主只提供報案材料，案件未偵破，重慶法院駁回訴訟請求）。某小區(qū)業(yè)主王某先后于2009年9月16日、2011年7月30日遭遇兩次被盜事件，現(xiàn)起訴要求某物業(yè)公司賠償其因被盜造成的經(jīng)濟損失5020元、滯納金3482.10元、精神損害賠償1000元、交通費和電話費100元。法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告要求被告承擔因盜竊造成的損失，就必須舉證證明存在盜竊的事實，因盜竊而造成的財產(chǎn)損失以及被告存在過錯，沒有盡到合理的安全保障義務(wù)。但原告沒有向法院提交該刑事案件的處理結(jié)果，其所提交的證據(jù)只能證明原告報案的事實，并不能充分證明存在盜竊事實，而原告也未向本院提交其他證據(jù)證明其所受到的損失，因盜竊產(chǎn)生的財產(chǎn)損失的具體金額亦無法準確確定。因此，原告要求被告賠償經(jīng)濟損失及其他費用的訴訟請求缺乏充足的證據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，判決駁回原告王某的訴訟請求。二、物業(yè)公司責任承擔的法律分析（一）責任分析依據(jù)物業(yè)公司在業(yè)主被盜案中是否承擔責任除了依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定外，還需要依據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的相關(guān)約定。下文的法律分析均以某小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議為例。該小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定，物業(yè)對秩序維護的管理服務(wù)內(nèi)容為：“協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序”、“確保轄區(qū)全天24小時處于受控狀態(tài)”、“杜絕因管理責任造成的重大刑事案件和重大火災(zāi)”；物業(yè)承擔責任范圍：“對因管理責任造成的事故和損失負責”、“對客戶的人身和財產(chǎn)、車輛不負保險、保管責任”。另，該協(xié)議針對秩序維護物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)質(zhì)量為：“安全護衛(wèi)各崗位（含監(jiān)控中心）實行24小時值守”、“杜絕因管理責任造成的重大刑事案件和火災(zāi)事故”。（二）物業(yè)公司承擔責任的條件1.特殊情況物業(yè)管理合同對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的保管、保護進行了特別約定或者交納的物業(yè)管理費用中包含了“保安費”。此種情況下，合同有明確約定的從約定，若物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的合同里未明確約定且物業(yè)管理費用中未包含“保安費”，則物業(yè)公司僅有義務(wù)依據(jù)合同約定維護公共部位軼序。2.一般情況（1）物業(yè)公司未盡到管理職責。物業(yè)公司應(yīng)履行法定、約定的義務(wù)并在事件發(fā)生后積極采取必要的措施。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)政府發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標準、合同約定及物業(yè)公司公示的服務(wù)標準切實履行管理職責，做好小區(qū)安全防范工作（以前述某小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議為例），即包括安全護衛(wèi)各崗位（含監(jiān)控中心）實行24小時值守及其它公示服務(wù)標準，如定期巡邏、門衛(wèi)登記等；且在業(yè)主失竊后應(yīng)積極配合公安部門調(diào)查或采取其他可以阻止損害進一步擴大的措施。若物業(yè)公司未盡到管理職責，或無相關(guān)證據(jù)佐證已盡到管理職責，則對業(yè)主失竊財物承擔相應(yīng)的法律責任。（2）已報案但是否需要偵破以及通過偵破結(jié)果確定損失金額有不同判例。從司法實踐來看，目前各地法院將盜竊案件是否偵破及盜竊數(shù)額確定與否作為物業(yè)公司承擔責任的前提持有不同意見。其中一種觀點認為，僅憑單方報案記錄不能作為損失認定依據(jù)，若物業(yè)公司確應(yīng)承擔責任，也需先確定盜竊事實存在以及能確定相應(yīng)的損失數(shù)額，且該損失數(shù)額應(yīng)以公安機關(guān)偵破案件認定的數(shù)額為準。另一種觀點認為，業(yè)主因生活所需而在住所放置的物品在案發(fā)中被盜符合常理，且業(yè)主在此糾紛中為無過錯方，苛求其對遭受的具體損失金額承擔舉證責任有失公平，故在判決中對業(yè)主主張的賠償數(shù)額酌情予以支持，物業(yè)公司將依其過錯責任予以賠償。（三）結(jié)論以前文提到的某小區(qū)為例，根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，未對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)保管、保護進行特別約定，只要物業(yè)公司履行了法定及約定的安全防范工作，且能提供相關(guān)證據(jù)佐證，物業(yè)公司就可免責；反之，需承擔相應(yīng)的法律責任。三、物業(yè)公司的風險防范建議（一）切實履行應(yīng)盡的管理義務(wù)第一，物業(yè)公司的服務(wù)標準應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定、政府發(fā)布的物業(yè)公司收費標準及對應(yīng)的服務(wù)標準、合同約定及物業(yè)公司明示的服務(wù)標準。包括但不限于所有的秩序維護設(shè)備到位并維護其正常運行，做好門衛(wèi)登記、定期巡邏等；第二，對日常管理工作做好書面記錄，達到能為自己完全履行管理職責提供佐證。如做好門衛(wèi)登記、定期巡邏、做好門衛(wèi)值班記錄、小區(qū)巡邏記錄、外來車輛登記以及外來人員登記工作，保證監(jiān)控視頻按規(guī)定存儲等；第三，在事故發(fā)生后積極配合公安機關(guān)破案或采取必要的措施阻止損失的進一步擴大。如積極提供監(jiān)控視頻、登記簿，若發(fā)現(xiàn)可疑人員實施盤查等。（二）將“保安員”統(tǒng)一改為“秩序維護員”由于相關(guān)規(guī)定將物業(yè)的職責界定為安全防范協(xié)助義務(wù)，且物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護費”的內(nèi)容，并無“保安費”的表述。為消除不必要的誤解，準確界定行業(yè)責任，建議今后物業(yè)公司對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)與業(yè)主進行充分協(xié)商，確定“秩序維護管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“維護社區(qū)治