未取得產(chǎn)權(quán)證是否導(dǎo)致租賃合同無效

取被告中介服務(wù)費(fèi)30萬元。同日，原、被告簽署了一份《協(xié)議書》，《協(xié)議書》商定：原告將魯谷東路7-XX號(hào)某綜合樓A（1-4）層，建筑告有權(quán)自行決定將上述房子轉(zhuǎn)租別人。該《協(xié)議書》應(yīng)付款方式及兩方年12月15日，被告與大豐咨詢企業(yè)簽署了一份《房子使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告將上述房子中的第三層建筑面積為585平方米的房子轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議商定，被告將上述房子中的基層，建筑面積為房子的工程質(zhì)量作了核驗(yàn)，結(jié)論為切合合格等級(jí)?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房子已由被人民法院以為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是怎樣合用法律確認(rèn)訴爭(zhēng)租借合無效，應(yīng)該以全國人大及其常委會(huì)擬訂的法律和國務(wù)院擬訂的行政法規(guī)為依照，不得以地方性法例、行政規(guī)章為依照。本案中，原告以為建設(shè)部《城市房子租借管理方法》第六條規(guī)定“有以下情況之一的房屋不得出租一）未依法獲得房子全部權(quán)證的”，據(jù)此要求確認(rèn)租借合同無效。原告的此一主張，是以行政規(guī)章作為確認(rèn)合同無效的依照，明顯與最高人民法院上列司法解說的規(guī)定不相切合，本院不產(chǎn)權(quán)并無爭(zhēng)議，房子的建筑質(zhì)量也切合使用條件。原、被告簽署合同用<中華人民共和國合同法>若干問題的解說（一）》第四條規(guī)定，裁本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于未獲得房子產(chǎn)權(quán)證能否影響租借合同的效力。司法實(shí)踐中，有人以為，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子不可以出租，原由是法擁有房子全部權(quán)并對(duì)房子履行據(jù)有、使用、利潤和處罰權(quán)益的獨(dú)一合法憑據(jù)，所以未獲得產(chǎn)權(quán)證，就意味著無權(quán)“據(jù)罰”該房子，包含出租，故出租未獲得產(chǎn)權(quán)證的房子，因而應(yīng)歸于無效；此外，建設(shè)部《城市房子租借管理方法》第六條也明確規(guī)定：“有以下情況之一的房子不得出租一）未依法獲得房子全部合同法實(shí)行此后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)該以全國人大及其常委會(huì)擬訂的法律和國務(wù)院擬訂的行政法例為依照，不得以地方性法例、賃管理方法》，均為行政規(guī)章，不可以作為確認(rèn)合同無效的依照，不然明顯與上述司法解說的規(guī)定不相切合。第二，從我國現(xiàn)行法來看，合同法第五十二條對(duì)于無效合同種類的規(guī)定，相較于民法公則來說，其范圍明顯減小，所以嚴(yán)格限制無效合同的范圍，促使交易、減少社會(huì)成本是該規(guī)定的立法目的，立法上采納了對(duì)合同的有效要件之范圍和無效合同的范圍盡量限制的立法思路。第三，“未獲得產(chǎn)權(quán)證，就意味著無權(quán)據(jù)有、使用、利潤和處罰”之原由，實(shí)在難以茍同。比如在商品房預(yù)售合同中，在建房子必定還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證，可否定定此類合同無效？不然厚此而薄彼，難以切合“同樣事物同樣對(duì)待”的形式正義于未經(jīng)消防查收合格而訂立的房子租借合同怎樣認(rèn)定其效勞的請(qǐng)示》時(shí)指出：“認(rèn)定房子租借合同因出租房子未辦理產(chǎn)權(quán)證書而如上，法律并無規(guī)定，出租房子未辦理產(chǎn)權(quán)證書的，租借合同必定無效。但在實(shí)踐中，房子出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的，詳細(xì)原由有好多。除了一部分是土地出讓金等已經(jīng)繳納，產(chǎn)權(quán)清楚，因?yàn)檎毮懿块T的原由，房子產(chǎn)權(quán)證不可以實(shí)時(shí)下發(fā)外，還有的屬于違章建筑或未查收合格的房子，對(duì)于后者，因房子存在違犯國家對(duì)于建筑、規(guī)劃等認(rèn)定房子租借合同能否無效的問題，應(yīng)依據(jù)不一樣狀況分別對(duì)待：1、房子已經(jīng)查收合格，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，產(chǎn)權(quán)清楚，沒有爭(zhēng)議：房子租借合同無效。這種房子既可能因?yàn)槠溥`犯了有關(guān)的法律法例，屬于被充公或限時(shí)拆掉的對(duì)象，也可能因存在質(zhì)量問題和其余問題而不可以獲得查收合格證，對(duì)承租人的居住與使用將組成威迫，這種房子自然不可以作為房子租借的標(biāo)的物。在司法實(shí)踐中對(duì)租借違章建筑能否有效也存在很大的爭(zhēng)議，有的法院認(rèn)定租借的標(biāo)的物違紀(jì)也不影響租借合同總之，在確認(rèn)房子租借合同的效勞時(shí)，應(yīng)要證的原由，屬于違章建筑或未查收合格的房子，可能被認(rèn)定為無效；不屬于上述種類，只是還未獲得產(chǎn)權(quán)證的，不影響租借合同的效勞。本案中，訴爭(zhēng)的房子，是由原告提出申請(qǐng)，在獲取有關(guān)管理部門同意后建筑的，建成后由工程質(zhì)量監(jiān)察管理部門核驗(yàn)合格，故房子的產(chǎn)權(quán)并無爭(zhēng)議，房子的建筑質(zhì)量也切合使用條件。所以，房子未獲得產(chǎn)權(quán)證，不影的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以租借無產(chǎn)權(quán)的房子，承租人應(yīng)慎重。律師建議：如3、如出于特別原由要租借沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，如上，承租人在簽署無建筑房子的合法手續(xù)或證明其為合法全部權(quán)人的其余憑據(jù)（如購房合），