第二章 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測一、房地產(chǎn)市場調(diào)查二、房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場預(yù)測一、房地產(chǎn)市場調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查概述（二）房地產(chǎn)市場細(xì)分（三）房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)資料的收集（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查概述房地產(chǎn)市場調(diào)查概念房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法1.房地產(chǎn)市場調(diào)查概念房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時正確地做出投資和營銷決策，而客觀系統(tǒng)地收集、整理、分析、研究房地產(chǎn)市場信息資料的工作過程。2.房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用識別市場機(jī)會，掌握市場環(huán)境的變化情況分析市場潛力，有針對性地提出推廣計劃評價房地產(chǎn)產(chǎn)品的贏利性以及售后客戶滿意度為做出正確市場決策和管理決策提供信息3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序（1）提出問題，確定市場調(diào)查專題（2）市場調(diào)查設(shè)計（制定調(diào)查計劃、方案）探索性調(diào)查：在調(diào)查問題不太明確，通過收集初步的資料，發(fā)現(xiàn)問題，從而得到關(guān)于調(diào)查問題的某些假定或設(shè)想，以供進(jìn)一步研究。結(jié)論性調(diào)查：描述性調(diào)查和因果調(diào)查。（3）收集數(shù)據(jù)（4）資料甄審與分析（5）撰寫市場調(diào)查報告

4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法按選擇調(diào)查對象來劃分全面普查重點調(diào)查隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣按照調(diào)查方法劃分

訪問法觀察法實驗法全面普查全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。優(yōu)點：能獲得全面數(shù)據(jù)，正確反映客觀實際，效果明顯。缺點：工作量大很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。重點調(diào)查重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。優(yōu)點：耗費人力、物力、財力較少，在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。不足：由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。隨機(jī)抽樣

隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。在實際工作中應(yīng)用很廣泛。一是簡單隨機(jī)抽樣，整體中所有個體都有相等機(jī)會被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分層，然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。非隨機(jī)抽樣法①就便抽樣也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。非隨機(jī)抽樣法②判斷抽樣即通過市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。非隨機(jī)抽樣法③配額抽樣即市場調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本?！纠纭磕撤康禺a(chǎn)公司需要調(diào)查消費者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費者購房的欲望，以便做好投資的準(zhǔn)備?，F(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國國情劃定為27歲以下和28歲-35歲、36歲-55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對每個標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個類別的樣本數(shù)。訪問法——設(shè)計調(diào)查表設(shè)計調(diào)查表步驟1.根據(jù)研究目的明確列出調(diào)查表所需收集的信息。例如：對房地產(chǎn)公司需要得到在它所投資的地區(qū)消費者對購房的興趣、消費者的收入以及購房的承受能力，還有消費者對住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。2.按照所需收集的信息，寫出問題，并確定問題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平及存款情況，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設(shè)計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關(guān)政策等。3.按照問題的類型、難易程度，確定題型及詢問次序。4.選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。5.按照測試結(jié)果，再對調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項問題要短；問題的含義不要模棱兩可，一個問題只能包含一項內(nèi)容；問題中不要使用專門術(shù)語；問題答案不宜過多；注意問問題的方式。教材p61房地產(chǎn)市場情況問卷調(diào)查樣表觀察法調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。表現(xiàn)得自然，調(diào)查效果理想。直接觀察法：派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。實際痕跡測量法：調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。行為記錄法：在取得被調(diào)查者同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。實驗法實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。(二)房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分可以從以下四個方面來進(jìn)行：1.地理位置的細(xì)分2.消費者的人口經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計因素年齡、家庭規(guī)模、家庭收入、教育水平、民走、宗教等3.消費者對房屋的特殊要求4.對市場細(xì)分結(jié)果進(jìn)行評價市場細(xì)分要考慮的重點因素市場細(xì)分重點因素收入狀況購買動機(jī)需求檔次房型(三)房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)資料的收集房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)資料需求資料供給資料市場交易資料金融資料其他信息資料1.需求資料：①宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r②消費者狀況2.供給資料：①現(xiàn)有房地產(chǎn)的數(shù)量、檔次、功能；②需要拆除的房地產(chǎn)的數(shù)量、檔次、功能；③未來一段時間內(nèi)可能投入的房地產(chǎn)的數(shù)量、檔次、功能等。3.市場交易資料：四個重要指標(biāo)：租金水平、售價水平、出租比率、空置率4.金融資料：利率、貸款難易程度、抵押貸款的違約發(fā)生率5.其他信息資料：主要是政府政策方面信息資料第一手資料第二手資料房地產(chǎn)信息資料收集口頭交流電話調(diào)查書面問卷調(diào)查實地觀察報刊、網(wǎng)絡(luò)相關(guān)部門二、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析的概念房地產(chǎn)市場分析是在充分了解房地產(chǎn)市場特點的基礎(chǔ)上，依據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所得到的信息資料，通過對這些信息資料進(jìn)行科學(xué)有效的分析，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場目前發(fā)展?fàn)顩r和相應(yīng)發(fā)展機(jī)會的一種活動。（一）房地產(chǎn)市場分析的價值科學(xué)的房地產(chǎn)市場分析，至少有以下作用：1.為新項目開發(fā)提供決策依據(jù)；2.便于房地產(chǎn)經(jīng)營者制定合理的經(jīng)營決策；3.便于房地產(chǎn)開發(fā)商正確制定開發(fā)方案；4.有利于開發(fā)商制定合理的營銷方案；5.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營者正確判斷自己在市場上的地位；6.有利于經(jīng)營者改進(jìn)經(jīng)營行為，提高經(jīng)營水平。（二）房地產(chǎn)市場分析的過程確定市場分析的目的和目標(biāo)有效實施方案設(shè)置市場分析方案

撰寫并提交市場分析報告（三）房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容總體市場分析特定地段市場分析房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容總體市場分析總體市場分析:對某一城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的特定類型的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的分析；總體市場分析市場供求現(xiàn)狀分析（空置率）房地產(chǎn)市場周期階段分析房地產(chǎn)信貸條件分析空置率自然空置率實際空置率二者之間的區(qū)別與聯(lián)系；如何通過空置率指標(biāo)來判斷市場供求狀況？特定開發(fā)地段市場分析一般包括四方面內(nèi)容：1.該地段限制因素分析；限制因素：城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通運輸條件、社會環(huán)境、地主情況以及環(huán)境保護(hù)等。2.進(jìn)行類似項目的價格租金分析；3.對市場需求的房型進(jìn)行分析；住宅項目：家庭結(jié)構(gòu)、消費水平、行為習(xí)慣等商業(yè)用房：預(yù)期的營業(yè)范圍、顧客量、所處商業(yè)中心的級別等。4.分析是否提供特殊配套服務(wù)設(shè)施。三、房地產(chǎn)市場預(yù)測（一）房地產(chǎn)市出預(yù)測的主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場需求預(yù)測2.房地產(chǎn)市場供給預(yù)測3.房地產(chǎn)市場價格預(yù)測（二）住宅市場需求預(yù)測住宅市場需求預(yù)測的內(nèi)容：住宅市場預(yù)測數(shù)量需求住房標(biāo)準(zhǔn)需求總?cè)丝谌丝谀挲g結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)收入水平消費結(jié)構(gòu)案例：香港和記黃埔商業(yè)物業(yè)調(diào)查報告2006濟(jì)南市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析成果2007年秋季房地產(chǎn)住宅市場需求調(diào)查報告住宅市場需求預(yù)測的方法1.額定需求預(yù)測法在假設(shè)人均住宅保持相對不變的條件下，預(yù)測未來的住宅市場需求。該方法適用于中低收入人群的住宅需求預(yù)測。2.有效需求預(yù)測法根據(jù)住戶對住宅的支付能力來預(yù)測住宅市場的需求量。該方法適用于中高收入家庭的住宅需求預(yù)測。額定需求預(yù)測法的步驟及內(nèi)容第一步：分析目前住宅狀況及未來發(fā)展趨勢。包括：1.現(xiàn)有住宅的規(guī)模和特點；2.人口家庭的變化狀況；3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢；第二步：通過分析研究提出預(yù)期可以達(dá)到的住房標(biāo)準(zhǔn)住房標(biāo)準(zhǔn)可以用人均居住面積或以戶均單元數(shù)來表示以人均居住面積表示住宅標(biāo)準(zhǔn)預(yù)期年均開發(fā)建設(shè)住宅量Sf

=Df

/n+ADf—預(yù)期年限的住宅需求與現(xiàn)有供給之差A(yù)—原住宅年均報廢量Df=（預(yù)期人口數(shù)）Pf×（預(yù)期住房標(biāo)準(zhǔn)）Tf

–（現(xiàn)有供給量）Sc以戶均單元數(shù)表示住宅標(biāo)準(zhǔn)Df

=Pf×Tf

/HPf–ScHPf

—預(yù)測未來的家庭平均人口數(shù)有效需求預(yù)測的步驟及內(nèi)容第一步：調(diào)查歷年來的人口資料和住宅單元數(shù)第二步：分析每單元居住人口數(shù)的變化趨勢第三步：預(yù)測未來各年人口的數(shù)量及平均每單元的居住人數(shù)住宅