北京博大大廈物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)

北京博大大廈物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)第一部分投標(biāo)函 2第二部分開(kāi)標(biāo)一覽表 4第三部分物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)表 5第四部分創(chuàng)新物業(yè)資格證明文件 第五部分創(chuàng)新物業(yè)資格聲明 第六部分現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理資格聲明 第七部分物業(yè)管理主要人員情況表 第八部分創(chuàng)新物業(yè)近三年主要項(xiàng)目業(yè)績(jī)表 第九部分規(guī)章管理制度一覽表 第十部分中標(biāo)后的服務(wù)計(jì)劃及承諾 第十一部分創(chuàng)新物業(yè)技術(shù)文件 第十二部分其他說(shuō)明和資料 第一部分投標(biāo)函北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司(投標(biāo)人全稱)授權(quán)x(投標(biāo)人代表姓名)總經(jīng)理助理(職務(wù)、職稱)為我方代表，參加貴方組織的博大大廈(1)具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；(2)具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；(3)具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；(4)有依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄；(5)參加此項(xiàng)采購(gòu)活動(dòng)前三年內(nèi)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒(méi)有重大違法記錄。開(kāi)標(biāo)一覽表1份。情形之一的，將被處以投標(biāo)金額5%以上10%以下的罰款，列入不良(1)提供虛假材料謀取中標(biāo)、成交的；(5)拒絕有關(guān)部門(mén)監(jiān)督檢查或提供虛假情況的。投標(biāo)人(公章)投標(biāo)人代表(簽字):號(hào)投標(biāo)內(nèi)容投標(biāo)價(jià)(元)備注1物業(yè)管理年度2餐飲服務(wù)年度3投標(biāo)報(bào)價(jià)總價(jià)年度大寫(xiě)金額肆佰零壹萬(wàn)零肆佰伍拾肆元零陸分整投標(biāo)人公章：北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司第三部分物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)表(附：物業(yè)支出預(yù)算) 2)員工福利員工福利費(fèi)員工制服折舊費(fèi)洗熨費(fèi)員工人數(shù)每套價(jià)格每件制服洗熨總薪資每年每人套數(shù)1每人每月可洗套數(shù)1全年支出平均每月通訊費(fèi)辦公用品紙張印劇辦公設(shè)備折舊費(fèi)審計(jì)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)用公關(guān)費(fèi)含各種表格、證件、期刊、宣傳品等含業(yè)主聯(lián)誼、攝像照相等保安員、服務(wù)員3,600.002,400.006,000.006,000.00 4)公共區(qū)水/電費(fèi)(不包含)全年費(fèi)用平均每月寫(xiě)字樓公共照明電費(fèi)寫(xiě)字樓公共機(jī)電費(fèi)寫(xiě)字樓公共水費(fèi)5)工程維修費(fèi)5)工程維修費(fèi)平均每月電梯(外包)消防系統(tǒng)電梯(外包)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)其它平均每月6)外包維修費(fèi)平均每月6)外包維修費(fèi)81次/2年30人2次/年3次/年30人2次/年3次/年(含清潔設(shè)備)3次/年殺蟲(chóng)滅鼠綠化服務(wù)節(jié)日裝飾3次/年8)管理者酬金9)不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用11)稅項(xiàng)12)總支出第四部分創(chuàng)新物業(yè)資格證明文件標(biāo)，并證明提交的下列文件和說(shuō)明是準(zhǔn)確的和真實(shí)的。2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本)復(fù)印件(加蓋投標(biāo)人公章)一份。3、稅務(wù)登記證復(fù)印件(加蓋投標(biāo)人公章)。4、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件(加蓋投標(biāo)人公章)。5、北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)復(fù)印件(加蓋投標(biāo)人公章)。6、投標(biāo)人基本帳戶開(kāi)戶銀行在開(kāi)標(biāo)日前3個(gè)月內(nèi)開(kāi)具的資信證明(原件)。投標(biāo)人公章：北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司投標(biāo)人代表簽字：法定代表人授權(quán)委托書(shū)本授權(quán)書(shū)聲明：注冊(cè)于北京市朝陽(yáng)區(qū)裕民路12號(hào)華展國(guó)際公寓A-405(投標(biāo)人住址)的北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司(投標(biāo)人名稱)法定代表人趙鋼(法定代表人姓名、職務(wù))代表本公司授權(quán)在下面簽字的(投標(biāo)人本授權(quán)書(shū)于2004年6月29日簽字生效，特此聲明。第五部分創(chuàng)新物業(yè)資格聲明(2)地址：朝陽(yáng)區(qū)中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心A-1901(7)注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元人民幣(8)實(shí)收資本：1000萬(wàn)元人民幣(9)資產(chǎn)負(fù)債情況(附：近一年資產(chǎn)債表):2)流動(dòng)資金：1225.4萬(wàn)元人民幣3)長(zhǎng)期負(fù)債：13.8萬(wàn)元人民幣4)短期負(fù)債：1566.1萬(wàn)元人民幣博大大廈項(xiàng)目主任(1人)綜合服務(wù)副主任(1人)行政副主任(1人)工程副主任(1人)工程領(lǐng)班(1人)服務(wù)部服務(wù)部會(huì)計(jì)出會(huì)計(jì)出納行政人事兼任強(qiáng)弱電空調(diào)水綜合維修服務(wù)服務(wù)員門(mén)衛(wèi)值守6人監(jiān)控運(yùn)行8人巡視疏導(dǎo)人保潔外委園藝?yán)?15人理315人3人類別職務(wù)職責(zé)備注管理層(5名)管理中心經(jīng)理1負(fù)責(zé)管理中心日常事務(wù)管理、并分管安全部和工程部工作；副主任3協(xié)助主任工作，并分別分管保潔部、接待部、保安部、工程部工作；行政/出納1負(fù)責(zé)管理中心檔案管理和倉(cāng)庫(kù)管理，負(fù)責(zé)大樓的日服務(wù)部(23名)物業(yè)助理3園藝工2負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)綠化、園林維護(hù)；服務(wù)員負(fù)責(zé)會(huì)議及貴賓來(lái)訪接待，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室的衛(wèi)生保潔工作；保安部(38名)監(jiān)/消控室保安員8負(fù)責(zé)監(jiān)/消控室24小時(shí)值班工作，時(shí)刻監(jiān)視監(jiān)控、消控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)與巡邏保安員聯(lián)系，以防止一切突發(fā)性事件的發(fā)生；三班運(yùn)轉(zhuǎn)門(mén)衛(wèi)保安員6負(fù)責(zé)外來(lái)人員來(lái)訪的查詢與登記，證實(shí)來(lái)訪者經(jīng)被訪者同意后方可進(jìn)入轄區(qū)，負(fù)責(zé)大樓正門(mén)的標(biāo)兵形象崗：三班運(yùn)轉(zhuǎn)巡邏保安員負(fù)責(zé)露天停車場(chǎng)車輛停放的指揮與檢查工作，保證交通秩序，無(wú)違規(guī)停車，負(fù)責(zé)樓內(nèi)、外一切情況的巡查、巡視，發(fā)現(xiàn)并消除各種事故隱患；三班運(yùn)轉(zhuǎn)工程部(19人)工程領(lǐng)班1負(fù)責(zé)水、衛(wèi)、中央空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、土建的綜合管理、監(jiān)督、指導(dǎo)與檢查工作；空調(diào)、水工維修員5負(fù)責(zé)各種水、衛(wèi)、中央空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)的運(yùn)行維修、養(yǎng)護(hù)和局部小型技術(shù)改造：強(qiáng)弱電人員負(fù)責(zé)高低壓供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯的值班運(yùn)行工作；負(fù)責(zé)高低壓供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯的維修、養(yǎng)護(hù)和局部小型技術(shù)改造：負(fù)責(zé)各種會(huì)議的音木工1負(fù)責(zé)裝修家俱的日常維修工作：泥瓦工2負(fù)責(zé)房屋土建主體結(jié)構(gòu)的維修工作；(3)因同一項(xiàng)目中有兩個(gè)業(yè)主的同時(shí)存在，而兩個(gè)業(yè)主的業(yè)務(wù)范圍有相當(dāng)?shù)诹糠脂F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理資格聲明主要業(yè)績(jī)男1、戴德梁行項(xiàng)目經(jīng)理2、嘉銘桐城項(xiàng)目經(jīng)理3、寶嘉大廈項(xiàng)目經(jīng)理4、博泰大廈項(xiàng)目經(jīng)理5、中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心項(xiàng)目副經(jīng)理國(guó)際貿(mào)易大學(xué)專科13年項(xiàng)目總經(jīng)理從事本崗位工作時(shí)間8年聯(lián)系電話第七部分物業(yè)管理主要人員情況表C號(hào)名別齡職務(wù)(工種)職稱(等級(jí))少軍5高級(jí)策劃香港測(cè)量師協(xié)會(huì)國(guó)江4高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理3X8高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理4李斌6高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理5楊志剛4工程經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理6劉海軍0物業(yè)經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理7馮岷1財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)師8劉佳0人事行政經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計(jì)師9齊紅建2法律顧問(wèn)律師執(zhí)業(yè)證C0海4項(xiàng)目總經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理第八部分創(chuàng)新物業(yè)近三年主要項(xiàng)目業(yè)績(jī)表C項(xiàng)目名稱：博大大廈物業(yè)管理項(xiàng)目名稱名商大廈建筑面主鴻卓地產(chǎn)層數(shù)(層)17層項(xiàng)目地點(diǎn)中關(guān)村物業(yè)管理時(shí)間兩年項(xiàng)目經(jīng)理田秀坤合同金額2.8美金/質(zhì)量評(píng)定結(jié)論優(yōu)合同期業(yè)主聯(lián)系人姚桂山5A涉外寫(xiě)字樓業(yè)主聯(lián)系方式項(xiàng)目名稱湖北出版文化城建筑面積(m2)主湖北省出版總社層數(shù)(層)25層項(xiàng)目地點(diǎn)湖北武漢物業(yè)管理時(shí)間一年項(xiàng)目經(jīng)楊志剛合同金13元/m/C項(xiàng)理目名稱質(zhì)量評(píng)定結(jié)業(yè)論主業(yè)主聯(lián)系項(xiàng)人目地點(diǎn)業(yè)主聯(lián)系項(xiàng)方式目經(jīng)項(xiàng)理目名稱質(zhì)量評(píng)定結(jié)論業(yè)主業(yè)主聯(lián)系項(xiàng)人目地 系方項(xiàng)式目經(jīng)理項(xiàng)目名稱質(zhì)量評(píng)定結(jié)業(yè)論主業(yè)主聯(lián)系項(xiàng)人目地新天地商業(yè)城優(yōu)豪脈房地產(chǎn)邱久欽大連莊河王昌榮寶嘉大廈優(yōu)寶嘉大廈公司盧馨有大連李文濤博泰大廈優(yōu)博泰隆地產(chǎn)高啟君望京開(kāi)發(fā)積(合m2)同期層理注時(shí)間合同金積(合m2)同期層理注時(shí)間合同金積(合m2)同期層理注時(shí)間月6層寫(xiě)字樓、酒合樓宇13元/m2月綜合商業(yè)城兩、年酒店公寓15元/m2/月甲級(jí)寫(xiě)字一年樓點(diǎn)業(yè)主聯(lián)系項(xiàng)方式目經(jīng)合同金16.5元/m2理額質(zhì)量評(píng)定結(jié)論優(yōu)期業(yè)主聯(lián)系人劉寶剛甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主聯(lián)系方式第九部分規(guī)章管理制度一覽表投標(biāo)人公章：北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司規(guī)章管理制度名稱客務(wù)服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)客務(wù)服務(wù)部主任崗位職責(zé)客務(wù)服務(wù)部清潔主任崗位職責(zé)客務(wù)服務(wù)部秘書(shū)崗位職責(zé)客務(wù)服務(wù)部助理崗位職責(zé)II工程部崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)工程部副經(jīng)理崗位職責(zé)工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)工程部維修工崗位職責(zé)III保衛(wèi)部崗位職責(zé)保衛(wèi)部經(jīng)理崗位職責(zé)及權(quán)限保衛(wèi)部副經(jīng)理崗位職責(zé)及權(quán)限保衛(wèi)部文員崗位職責(zé)及權(quán)限車管主任崗位職責(zé)及權(quán)限車管班長(zhǎng)崗位職責(zé)及權(quán)限保安主任崗位職責(zé)及權(quán)限保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)及權(quán)限保安員門(mén)崗崗位職責(zé)保安員巡視職責(zé)消防主任崗位職責(zé)及權(quán)限消防、警衛(wèi)領(lǐng)班崗位職責(zé)及權(quán)限中控室值機(jī)員、警衛(wèi)崗位職責(zé)義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé)IV行政人事崗位職責(zé)經(jīng)理崗位職責(zé)人事、行政主任崗位職責(zé)V客務(wù)服務(wù)部制度客務(wù)服務(wù)部投訴管理制度客務(wù)服務(wù)部回訪制度客務(wù)服務(wù)部收樓工作流程車位租賃工作流程自行車存車牌辦理流程VI工程部制度工程部交接班制度工程部值班制度工作票制度發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定配電室管理規(guī)定水泵房管理規(guī)定直燃機(jī)房管理規(guī)定停電應(yīng)急處理措施電梯發(fā)生故障應(yīng)急方案直燃機(jī)緊急情況處理規(guī)程跑水事故處理規(guī)定VII保衛(wèi)部制度保衛(wèi)部三級(jí)警衛(wèi)工作方案停車場(chǎng)(庫(kù))管理規(guī)定車管員交接班操作規(guī)定保安人員交接班制度保安隊(duì)員請(qǐng)銷假制度保安隊(duì)管理制度保安隊(duì)宿舍內(nèi)務(wù)管理制度保安管理六條禁令保安管理十不準(zhǔn)規(guī)則保安隊(duì)會(huì)議學(xué)習(xí)訓(xùn)練制度保安隊(duì)衛(wèi)生制度保安隊(duì)文明值勤規(guī)定對(duì)講機(jī)的使用管理規(guī)定保安崗對(duì)郎件暫存管理規(guī)定保安隊(duì)儲(chǔ)物間管理規(guī)定防火安全三級(jí)檢查制度中控室值機(jī)員、警衛(wèi)工作標(biāo)準(zhǔn)消防中控室管理制度消防中控室門(mén)禁制度施工動(dòng)火管理規(guī)定電、氣焊施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定及防范預(yù)案消防器材、設(shè)備設(shè)施檢查內(nèi)容及規(guī)定消防安全檢查制度滅火與應(yīng)急疏散預(yù)案發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)警衛(wèi)應(yīng)急措施員工守冊(cè)有關(guān)勞動(dòng)合同的管理規(guī)定工服洗滌管理規(guī)定鑰匙管理規(guī)定電話管理規(guī)定員工餐卡、餐券使用管理規(guī)定辦公用品申領(lǐng)制度檔案管理制度公司保密管理制度IX財(cái)務(wù)制度財(cái)務(wù)管理制度總則賬簿的設(shè)置及管理制度流動(dòng)資金管理制度財(cái)產(chǎn)物資管理制度固定資產(chǎn)管理制度債權(quán)債務(wù)管理制度發(fā)票票據(jù)管理制度財(cái)務(wù)檔案管理制度庫(kù)房管理制度第十部分中標(biāo)后的服務(wù)計(jì)劃及承諾C項(xiàng)目名稱：博大大廈物業(yè)管理項(xiàng)目編號(hào)：BCMEC-2004-048投標(biāo)人公章：北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司投標(biāo)人代表簽字：第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃一.嚴(yán)格采用四星級(jí)酒店管理模式博大大廈的硬件配置及規(guī)模等方面都達(dá)到了四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又是一座智能化程度高的高檔寫(xiě)字樓。為此，我們鄭重承諾：1.自接管博大大廈之日起，嚴(yán)格按照四星級(jí)酒店的管理模式對(duì)辦公大樓實(shí)施物業(yè)管理；2.一年內(nèi)達(dá)到“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈“標(biāo)準(zhǔn)；3.嚴(yán)格Is09001國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，.嚴(yán)格辦公樓。二.我們的工作重點(diǎn)及深知政府機(jī)關(guān)業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，按四星級(jí)酒店的接待模式，確三.我們的工作措施措施之一：人文關(guān)懷與智能管理有機(jī)結(jié)合，充分實(shí)現(xiàn)2008年人括業(yè)主及使用人與物業(yè)管理人員),我們將定期舉辦智能化系統(tǒng)使用措施之二：治安管理上，引進(jìn)我公司管理大型寫(xiě)字樓宇的安防經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防“結(jié)合，確保安全。1.按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)要求，做好大樓公共區(qū)域，公共設(shè)施，設(shè)備，機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)辦公室以及會(huì)議室、接待室的全面衛(wèi)生保潔工作，加強(qiáng)對(duì)大樓環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)業(yè)主都自覺(jué)熱愛(ài)、維護(hù)大樓的環(huán)境；3.開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)，實(shí)施環(huán)境形象(EI)戰(zhàn)略，整合大樓環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃大樓的各種自然景觀.我們將擬定視覺(jué)手冊(cè)，環(huán)境手冊(cè)和環(huán)境管理方案.我們深信，經(jīng)過(guò)我們的努力和科學(xué)管理，博大大廈必將能通過(guò)ISO14001環(huán)保認(rèn)證，成為一個(gè)綠色環(huán)保大樓。措施之五：發(fā)揮公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。措施之六：充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)?！耙皇肿ゾ频晔椒?wù)和經(jīng)營(yíng)，一手抓精神文明建設(shè)”是我們管理高檔寫(xiě)字樓的一條重要法則。大樓文化定位是中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科針對(duì)博大大廈的特點(diǎn)，我們將超前性、創(chuàng)造性地實(shí)行24小時(shí)的酒店式服務(wù)，我們將在貫徹ISO9001第二節(jié)管理承諾一、總承諾●全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。●正式使用后，一個(gè)管理年度內(nèi)達(dá)到《北京市物公司IS09001、ISO14001國(guó)際質(zhì)要求完成的(辦公樓)物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分針對(duì)博大大廈物業(yè)管理工作中的新要求，我們還創(chuàng)造性采取體機(jī)關(guān)辦公樓管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級(jí)化，并予以補(bǔ)充承諾，博大大廈指標(biāo)承諾百分制考核標(biāo)準(zhǔn)(按國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)):標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值評(píng)分細(xì)則1、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用12、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)11簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1符合1.0,基本符合0.5,不符簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確1定107、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主1完善1.0,基本完善0.5,不完8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履1符合1.0,基本符合0.5,不符雙方責(zé)權(quán)利明確1符合1.0,基本符合0.5,不符并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意111、大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法2制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1及標(biāo)志符合0.3,不符合013、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代管理手段，提高管理效率1符合1.0,基本符合0.5,不符14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況1執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便1包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.116、建立住用戶檔案、房屋及配套設(shè)施屬清冊(cè)，查閱方便1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.217、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄2符合2.0,沒(méi)有值班制度的扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回訪記錄每次扣0.118、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)1符合1.0,基本符合0.5,不符19、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制：零修急修及時(shí)率100%、返修率不高18,并有回訪記錄2建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0,及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0:回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無(wú)回訪記錄0房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)9二1、大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志、明顯，大置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄1符合1.0,無(wú)示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒(méi)有標(biāo)志扣0.21符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5掛現(xiàn)象2符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2:是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損1符合1.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按處扣0.1,有安全隱患每處扣蝕2符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1符合.1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣三(一)綜合要求4并嚴(yán)格執(zhí)行1符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求1符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1故1(二)供電系統(tǒng)31、保證正常供電，限電、停電有明確的審批按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1格執(zhí)行1符合10,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.53、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用1(三)弱電系統(tǒng)21、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作1符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣按規(guī)定期限保存1符合1.0,基本符合0.5,不符(四)消防系統(tǒng)51、消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用1發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.52、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題1每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.23、組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人1符合1.0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.21無(wú)應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每5、無(wú)火災(zāi)安全隱患1每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5(五)電梯系統(tǒng)61、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備12、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.21上崗1現(xiàn)場(chǎng)維修11(六)給排水系統(tǒng)91、建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃1符合1.0,基全符合0.5,不符2、設(shè)備、閥門(mén)、管道工和正常，無(wú)跑冒滴漏1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.23、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員染2符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣1沒(méi)有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.25、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1符合1.0,基本符合0.5,不符庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象1符合1.0,基本符合0.5,不符1無(wú)處理方案扣0,5,方案不完善(七)空調(diào)系統(tǒng)31、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且1符合1.0,基本符合0.5,不符2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，維修人員在規(guī)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修1符合1.0,基本符合0.5,不符3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案1無(wú)應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案(八)供暖供氣系統(tǒng)31、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常12、管道、閥門(mén)無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.23、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃1四41、共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣無(wú)礙觀瞻1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣五91、大廈基本實(shí)行封閉式管理1符合1.0,不符合0言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)2符合2.0,無(wú)專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.23、結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施1對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范0.24、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通不影響行人通行1符合1.0,基本符合0.5,不符5、大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排1符合1.0,基本符合0.5,不符1符合1.0,基本符合0.5,不符7、非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落1符合1.0,基本符合0.5,不符1六1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔1未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無(wú)專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0,3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.23、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺2每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期4、房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈：大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙煙頭等廢棄物2符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣2符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣6、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜17、大廈風(fēng)排煙、排污、噪聲等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無(wú)污染1一次保環(huán)保部門(mén)下放整改通知七綠化管理41、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1符合1.0,基本符合0.5,不符無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿1長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.13、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物1符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣實(shí)1無(wú)措施扣1.0;有措施，但落實(shí)八精神文明建設(shè)3廈的各項(xiàng)管理規(guī)定1符合1.0,基本符合0.5,不符2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)1符合1.0,基本符合0.5,不符合03、大廈內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違法案件1符合1.0,基本符合0.5,不符九管理效益41、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率988以上2每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.52、提供有償服務(wù)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)1符合1.0,基本符合0.5,不符3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況1盈利1.0,持平0.5,虧本0第十一部分創(chuàng)新物業(yè)技術(shù)文件項(xiàng)目名稱：博大大廈物業(yè)管理(一)人才優(yōu)勢(shì)：達(dá)100%。采采購(gòu)部財(cái)務(wù)部人力資源部辦公室公寓項(xiàng)目部寫(xiě)字樓項(xiàng)目部市場(chǎng)各地分部市場(chǎng)北京總部序號(hào)姓名崗位及職務(wù)持何種資格證件發(fā)證時(shí)間從事本工作時(shí)間1王少軍高級(jí)策劃香港測(cè)量師協(xié)會(huì)1988年5月30年2鄧國(guó)江高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2000年3月3X高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2000年5月20年4李斌高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2000年12月20年5楊志剛工程管理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2001年1月15年6劉海軍物業(yè)管理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2001年7月7馮岷財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)師1997年7月9年8劉佳人事行政建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計(jì)師2002年9月1993年12月9齊紅建法律顧問(wèn)律師執(zhí)業(yè)證1998年11月6年序號(hào)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型承接時(shí)間物業(yè)面積(平方米)服務(wù)方式1中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心寫(xiě)字樓全權(quán)委托2華展國(guó)際公寓外銷公寓全權(quán)委托3名商大廈寫(xiě)字樓全權(quán)委托4博泰大廈寫(xiě)字樓全權(quán)委托5湖北出版文化城文化廣場(chǎng)全權(quán)委托6裕園廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)7大連莊河新天地商業(yè)城商業(yè)廣場(chǎng)8寶嘉大廈寫(xiě)字樓4、物業(yè)管理服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖(共85人)博大大廈項(xiàng)目主任(1人)博大大廈項(xiàng)目主任(1人)綜合服務(wù)副主任(1人)行政副主任(1人)工程副主任(1人)工程領(lǐng)班(1人)綜合維修3人監(jiān)控運(yùn)行8人人藝人空調(diào)水暖5人行政人事兼任保潔外委服務(wù)員強(qiáng)弱值守3人1人(人員架構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整)組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：(1)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能。管理服務(wù)中心直屬公司總部管轄，實(shí)行整個(gè)大樓管理中心整體管理和各分片管理(2)管理服務(wù)中心內(nèi)部實(shí)行重在領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率.主任和副主任屬于管理層，下設(shè)各部為操作層。管理層人數(shù)相(3)管理服務(wù)中心設(shè)三名副主任，一名分管接待部、保安部和保潔部；一名分管財(cái)務(wù)部和行政部；一名分管工程部。主任直接分管三(4)管理中心是指揮，控制的樞紐，24小時(shí)輪流值班。設(shè)置服(5)保安部負(fù)責(zé)大樓的治安，交通與消防管理；工程部負(fù)責(zé)設(shè)備公室衛(wèi)生保潔；保潔部負(fù)責(zé)大樓所有公共區(qū)域是自己所在崗位的專家能手，同時(shí)又是其他崗位的得力助手。二、整體運(yùn)作程序系統(tǒng)機(jī)構(gòu)組建擬定方案規(guī)章制度(1)整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，(2)整體運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司計(jì)劃導(dǎo)入Is09001、IS014001質(zhì)量環(huán)境管理體系進(jìn)行運(yùn)作。(1)在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮，監(jiān)督的思思工作機(jī)(1)激勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞健Ｗ鹬貍€(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。業(yè)主滿意率和保證大樓保值、增值是權(quán)衡考核的唯一的標(biāo)準(zhǔn)。(2)思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)(3)獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)員工往前走，通過(guò)懲罰鞭策員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。(4)培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集(5)工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。(6)文化活動(dòng)系統(tǒng)是創(chuàng)新物業(yè)的發(fā)展之源。通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)(7)在“以人為本”的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主工作計(jì)劃(一)、項(xiàng)目接管流程(一)、項(xiàng)目接管流程(二)、前期介入(三)、入住驗(yàn)收階段(三)、入住驗(yàn)收階段(1)、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照工程預(yù)決算供水協(xié)議書(shū)供氣協(xié)議書(shū)網(wǎng)絡(luò)協(xié)議防雷系統(tǒng)檢驗(yàn)報(bào)告(4)、客戶資料簽約客戶統(tǒng)計(jì)表其他涉及客戶及物業(yè)的資料3.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ7的允許變形值：不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。3.3磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.4外墻不得滲水。3.5各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不3.6樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，3.7鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件3.8進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鍍應(yīng)安裝牢固，底層外窗、3.9木裝修工程度表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽、3.15應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3.16照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，3.17各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符3.18電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的吸聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記3.19除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有3.20管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水3.21高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3.22衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)8m,并不3.23衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部3.25消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部3.28管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242的要求，管3.29設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。3.32室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窖井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順3.33化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，3.35房屋入口處必須做室外道路。并與主干道相通。路面不應(yīng)有3.36單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆3.37群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)3.38影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期3.39對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約4.1各類文案資料的交接4.2樓宇及系統(tǒng)交接對(duì)于驗(yàn)收合格樓層同時(shí)進(jìn)行鑰匙交接驗(yàn)收應(yīng)四方到場(chǎng)4.3驗(yàn)收記錄單一覽表《鑰匙移交清單》《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》《物業(yè)移交書(shū)》5.1檔案管理，建立健全管理制度和技術(shù)檔案及業(yè)主檔案。5.3安全防范，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行全封閉24小時(shí)不間斷巡視，技防、5.5經(jīng)常巡視：采取定點(diǎn)崗、巡視崗相結(jié)合，機(jī)動(dòng)車、自行車及步連動(dòng)。在任何一個(gè)部位發(fā)生情況，第一應(yīng)急救援人員30秒到現(xiàn)場(chǎng)，第二應(yīng)急救援人員40秒到位。5.6巡視值班要求：針對(duì)的實(shí)際情況與特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作主要是常規(guī)期的物業(yè)(一)治安管理(1)保安工作內(nèi)容：保安控制室負(fù)責(zé)園區(qū)弱電系統(tǒng)(包括消防報(bào)警系統(tǒng)、閉路(2)保安工作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行-應(yīng)急方案：根據(jù)博大大廈的實(shí)際情況，合理規(guī)劃大樓進(jìn)出口和行駛路2、實(shí)施車輛環(huán)保管理園區(qū)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、-進(jìn)出口控制意旨確保車庫(kù)內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員-警衛(wèi)人員須在接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。一車管主任在事故后填寫(xiě)報(bào)告，做好記錄及處理善后所需工(2)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)車輛與停放的車輛發(fā)生碰撞：擁堵。(3)在轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)車輛發(fā)生故障"拋錨"的事件處理：由保潔部派專人到各樓層收集，并予以集中分類處理，使大樓的垃(1)垃圾收集袋裝化：業(yè)主生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用管理中心(1)進(jìn)入大樓轄區(qū)車輛一律不準(zhǔn)鳴喇叭，其車速不得超過(guò)5公里(3)保證地下車庫(kù)排風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)作正常，使地下車庫(kù)的空氣得到很好的流通，不會(huì)對(duì)大樓的空氣質(zhì)量造成影響。(4)加強(qiáng)綠化、美化5、合理節(jié)能措施(1)能源管理及組織應(yīng)該成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門(mén)均應(yīng)設(shè)節(jié)能管理員。節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況和采取相應(yīng)節(jié)能措施。工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并(2)合理用電應(yīng)控制在0.9以上。(3)設(shè)備節(jié)能辦法簡(jiǎn)介博大大廈現(xiàn)在客梯五部，貨梯兩部，共計(jì)七部電梯?？梢?jiàn)，開(kāi)在總結(jié)過(guò)去管理高層樓宇經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們將實(shí)施專業(yè)化的科學(xué)方式。創(chuàng)新物業(yè)目前成立了電梯專業(yè)維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，并與上海三菱2、全面導(dǎo)入IS09001國(guó)際質(zhì)量系列標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)密的制度，備責(zé)任人制度。領(lǐng)導(dǎo)辦公室的衛(wèi)生保潔和大樓活動(dòng)中心的值班也是接待部的一項(xiàng)重要內(nèi)容。能否讓機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有一個(gè)整潔、舒適的辦公環(huán)境，能否在機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)休閑活動(dòng)時(shí)提供貼心的服務(wù)，都是衡量接待部工作是否到位2、領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)原則(1)安全保密原則●嚴(yán)格執(zhí)行辦公室管理規(guī)定；●不準(zhǔn)接聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)房間的電話；●不準(zhǔn)翻看領(lǐng)導(dǎo)桌上的文件、資料；●進(jìn)行房間清潔時(shí)，不允許關(guān)閉房門(mén)。(2)規(guī)范操作原則●注重員工日常考核和定期考評(píng)。(1)辦公室服務(wù)工作計(jì)劃表日期服務(wù)內(nèi)容每日領(lǐng)導(dǎo)上班前擦凈室內(nèi)塵土、清潔地面、更換開(kāi)水。給辦公室的盤(pán)栽綠化澆水、并擺放整齊。領(lǐng)導(dǎo)下班后，擦凈辦公室內(nèi)的辦公桌、椅、沙發(fā)、茶幾、書(shū)柜、茶具柜、衣帽柜、飾物；地面清潔、煙灰每周更換辦公室的綠化盆栽品種。清洗垃圾桶一次。文件柜、門(mén)窗清潔一次。每周五地板擦洗或地毯吸塵一次。每月沙發(fā)、茶幾、辦公臺(tái)等辦公家私養(yǎng)護(hù)一次(對(duì)不同材地板或地毯養(yǎng)護(hù)一次(對(duì)不同材料的地面進(jìn)行起漬、(2)領(lǐng)導(dǎo)辦公室作業(yè)規(guī)程步驟動(dòng)作規(guī)范要求開(kāi)門(mén)下班后或領(lǐng)導(dǎo)外出時(shí)，確認(rèn)不會(huì)影響領(lǐng)導(dǎo)辦公時(shí)，在專人方可進(jìn)入；開(kāi)左邊門(mén)用左手，開(kāi)右邊門(mén)用右手，把門(mén)輕輕推至自動(dòng)靜止。切勿用力過(guò)猛，以免發(fā)出不必要掛牌打開(kāi)房門(mén)后，把”正在清潔”牌從大的圓口處掛入門(mén)鎖把手上，輕輕擺放穩(wěn)，然后巡視一遍房間，以確定房間是否有人或什么特殊情況(工作過(guò)程中不得關(guān)上房門(mén))掛牌要輕、穩(wěn)、以免門(mén)或發(fā)出不必要的噪音。調(diào)節(jié)辦公室空調(diào)把空調(diào)出風(fēng)調(diào)至最大、溫度調(diào)至最低(高)使房間空氣清新拉開(kāi)窗簾雙手拉開(kāi)窗簾、窗紗至窗中間位置處，讓光線射進(jìn)來(lái)拉開(kāi)窗簾時(shí)要掌握好力度；窗簾拉開(kāi)后，房間空氣較為充足，便操作撤壺具把水壺中的剩水倒掉，用過(guò)的煙灰缸要清洗，先洗干凈壺具并放回到咖啡臺(tái)上，然后再洗用過(guò)的煙灰缸一定要洗干凈壺具后才洗煙灰缸準(zhǔn)備抹和把家具保潔劑均勻地噴在抹布上潔劑的末布各一條抹門(mén)用帶有家具保潔劑的布抹門(mén)框和門(mén)板次為柜門(mén)、咖啡臺(tái)、辦公臺(tái)、辦公椅、空調(diào)調(diào)節(jié)器；抹的過(guò)程要里至外的原則；抹時(shí)注意抹布的的物品抹咖啡臺(tái)和茶幾用帶有家具保潔劑的布抹臺(tái)面及臺(tái)腳干凈、無(wú)塵、無(wú)污漬抹椅用帶家具保潔劑的布抹椅子的木邊及椅腳，然后用干布抹墊及墊板無(wú)雜物、無(wú)污漬；抹后要復(fù)原吸家私底部塵先用刮邊角位污垢的工具來(lái)剔除地毯邊角位的毛塵等污垢(也可用濕面清潔)然后用吸塵機(jī)的吸管來(lái)吸是盡量徹底地清除地毯上的毛塵、灰粒等吸房間邊角位塵把吸塵機(jī)的開(kāi)關(guān)關(guān)上，然后拉開(kāi)電線插頭要防止灰塵長(zhǎng)期積聚在地毯邊角位處，以免滋生蟲(chóng)害關(guān)機(jī)把刻塵機(jī)的開(kāi)關(guān)關(guān)上，然后拉開(kāi)電線插頭不要未關(guān)上吸塵機(jī)便直接斷電源；不要用力將電線從電源插座上拉開(kāi)收機(jī)將電線繞在吸塵機(jī)的蓋上要避免電線扭成一團(tuán)擺放把吸塵機(jī)擺放在指定位置要防止吸塵機(jī)絆倒客人，同時(shí)還要保證樓層操作工具的擺放秩序房間檢查設(shè)備設(shè)施是否齊全、完好無(wú)缺，看有A.空調(diào)是否復(fù)位；B.垃圾桶內(nèi)有無(wú)雜物：C.咖啡臺(tái)、圈椅有無(wú)破損；D.窗簾、窗紗是否脫鉤、有無(wú)污漬；E.燈具是否亮；F.檢查噴上清新劑。道程序，也是關(guān)鍵的一環(huán)，應(yīng)予以重視，這樣才能保證辦公室設(shè)備設(shè)施的齊備、完好；空調(diào)應(yīng)復(fù)原到規(guī)定位置上，如領(lǐng)導(dǎo)人有特殊要求，則按領(lǐng)導(dǎo)人要求調(diào)回其所需的位置；在檢查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施損壞應(yīng)及時(shí)報(bào)修；檢查過(guò)的房間應(yīng)盡量保證無(wú)潮濕現(xiàn)象發(fā)生；若房間異味大，除噴上清新劑外，還要及時(shí)報(bào)告主管以便作出處理；若發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施退出A.關(guān)上房間燈具總開(kāi)關(guān)；B.輕輕關(guān)上門(mén)；C.取下清潔牌；D.在報(bào)表上記下完好工作的時(shí)間●定時(shí)檢查領(lǐng)導(dǎo)辦公室易耗物品的存量及種類，及時(shí)補(bǔ)充領(lǐng)導(dǎo)●注意做好清潔服務(wù)人員自用工具的清潔及養(yǎng)護(hù)。●對(duì)刻塵器、打磨機(jī)、吸水機(jī)等電器設(shè)備的電源線、機(jī)桶等做●各項(xiàng)服務(wù)均安排在上班前和下班后進(jìn)行。作業(yè)要求搬運(yùn)擺放維修使用不能在桌面上放置高濃度的酒精、香蕉水和剛煮沸的開(kāi)水等滾燙的東清潔保養(yǎng)分之二十五至三十五之間。每隔半年至一年可在家具上打臘一次。(二)會(huì)議及接待服務(wù)1、前臺(tái)服務(wù)(2)禮儀接待工作規(guī)范要求儀容儀表按規(guī)定著裝，上班昌必須摘除項(xiàng)鏈、戒指等飾物，站立時(shí)，兩腳合攏，雙手交叉在前。在規(guī)定場(chǎng)合應(yīng)站立服務(wù)，對(duì)賓儀態(tài)類型基本要求姿勢(shì)要領(lǐng)站姿“站如松”上身正直頭正目平，挺胸收腹，腰直肩平，兩臂自然下垂，兩腿相靠站直，肢肉略有收縮感。步姿“行如風(fēng)”身體重心應(yīng)稍向前，頭朝正前方，眼睛平視，面帶微笑；上身正直不動(dòng)，兩肩相平不搖，兩臂擺動(dòng)自然，步幅適中均勻。手勢(shì)恰當(dāng)運(yùn)用表達(dá)感情不宜過(guò)多，動(dòng)作不宜過(guò)大。表情微笑發(fā)自內(nèi)心，輕松友善眉頭舒展，目光坦誠(chéng)，微微頜首。操作禮節(jié)規(guī)范表序號(hào)操作禮節(jié)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1引導(dǎo)●為賓客引路時(shí)，應(yīng)走在賓客左前方，距離保持2-3步，隨●遇拐彎或臺(tái)階處，要回頭向賓客示意說(shuō)”請(qǐng)當(dāng)心”●引領(lǐng)客人時(shí)，應(yīng)用”這邊請(qǐng)”、”里邊請(qǐng)”2電梯手勢(shì)●電梯到達(dá)時(shí)，應(yīng)站在梯門(mén)前，一只手斜放梯門(mén)上，以免梯按電梯按紐，另一只手的手心朝著電梯門(mén)，隨電梯門(mén)的關(guān)閉而移動(dòng)，以防梯門(mén)關(guān)閉時(shí)夾住賓客衣物。●電梯運(yùn)行狀態(tài)時(shí)，用身體擋住電梯按紐，防止賓客不小心3沏茶●送茶時(shí)，應(yīng)一膝彎曲，右手從托盤(pán)上把茶端給客人；應(yīng)先客后主，先女賓后男賓；如有外賓，則●沏茶時(shí)，應(yīng)先一膝彎曲，然后打開(kāi)杯蓋，把茶端拿起來(lái)注水。注水時(shí)，茶杯應(yīng)輕拿輕放。打開(kāi)杯蓋，把杯蓋放到桌上時(shí)，杯蓋的內(nèi)側(cè)應(yīng)該朝上，手不能碰到杯口和杯蓋的內(nèi)●杯蓋開(kāi)啟、合蓋要緩而輕，避免杯蓋相碰(3)會(huì)議服務(wù)工作序號(hào)項(xiàng)目名稱主辦工作標(biāo)準(zhǔn)協(xié)辦工作標(biāo)準(zhǔn)1接受任務(wù)會(huì)務(wù)服務(wù)組接待任務(wù)明確日期、時(shí)間及與會(huì)人數(shù)并了解其它特殊要求2擬定方案會(huì)務(wù)服務(wù)組根據(jù)所接受的任務(wù)的具體要求，擬定詳細(xì)的接待方案，反饋給方管單位獲得批準(zhǔn)確認(rèn)。綜合部對(duì)擬定的方案提出修改意見(jiàn)3準(zhǔn)備物品會(huì)務(wù)服務(wù)組根據(jù)確認(rèn)的實(shí)施方案，做好以下種類物品的準(zhǔn)備：茶具、日用品、飲綜合部按需準(zhǔn)備好會(huì)標(biāo)、模幅、大屏幕等。物業(yè)部按需要準(zhǔn)備好盆花、鮮花、花籃、會(huì)議桌椅等。按需準(zhǔn)備好燈4布置場(chǎng)地會(huì)務(wù)服務(wù)組按實(shí)施方案，做好茶具、日用品、飲料、水果的擺放，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)其它設(shè)備的布置。物業(yè)部放桌、椅、掃場(chǎng)地、置放品、噴清香劑。工程部開(kāi)通道、光、音響、協(xié)助掛放會(huì)標(biāo)橫幅。按要求接妥電話專線，并保證線路暢通。放會(huì)標(biāo)、橫幅、設(shè)置大屏幕等。5總體驗(yàn)收會(huì)務(wù)服務(wù)組對(duì)所有的準(zhǔn)備工作作最后的確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知有關(guān)人員糾正補(bǔ)做?！窀鶕?jù)會(huì)議組織者的通知，向餐廳報(bào)告用餐晚到人序號(hào)名稱主辦工作標(biāo)準(zhǔn)協(xié)辦工作標(biāo)準(zhǔn)1整理物品會(huì)服組按單查驗(yàn)接待必需品，并做好剩量登記、物品整理，為下一次接待做好準(zhǔn)備。物業(yè)部整理桌椅、花卉，做好清潔歸還工作。工程部撤除裝修物、會(huì)標(biāo)、橫幅，關(guān)閉音響空調(diào)。2清掃場(chǎng)地會(huì)服組按操作規(guī)范對(duì)場(chǎng)會(huì)務(wù)服務(wù)組對(duì)接待室必需進(jìn)行清洗，為下一次接待做好準(zhǔn)備。3安全檢查會(huì)服組關(guān)閉所有應(yīng)該關(guān)閉的設(shè)備、燈光、會(huì)務(wù)服務(wù)組檢查場(chǎng)地內(nèi)是否有賓客的遺留物，如發(fā)序號(hào)會(huì)議類型服務(wù)要求1洽談會(huì)展覽會(huì)洽談會(huì)、展覽會(huì)一般要進(jìn)行展品陳列，陳工作由承辦單位負(fù)責(zé)，根據(jù)要求，要準(zhǔn)備若干小型會(huì)議室，供洽談業(yè)務(wù)。會(huì)議室要保持整潔衛(wèi)生，當(dāng)雙方業(yè)務(wù)人員洽談時(shí)，要及時(shí)供應(yīng)茶水或飲料，序號(hào)會(huì)議類型服務(wù)要求2高級(jí)會(huì)談會(huì)談氣氛莊嚴(yán)隆重，會(huì)場(chǎng)布置長(zhǎng)會(huì)議桌或環(huán)行會(huì)議桌，桌上鋪設(shè)呢毯，再在呢毯上鋪會(huì)議桌臺(tái)布，座椅與參加會(huì)談的人數(shù)相等。高規(guī)格的會(huì)談，要在會(huì)議桌中央安放會(huì)談兩國(guó)國(guó)旗，東道國(guó)國(guó)旗在左。會(huì)談桌上必須準(zhǔn)備文具用品，為了保持會(huì)議安靜，茶盤(pán)上放一3簽字儀式根據(jù)接待單位選定的多功能廳，經(jīng)全面清掃后在廳的中央部位安放一長(zhǎng)條形簽字臺(tái)，要求簽字臺(tái)背面臨近墻上最好有幅大型巨畫(huà)。簽字臺(tái)鋪設(shè)體質(zhì)臺(tái)布，桌上放兩國(guó)的國(guó)旗和兩簽字文具，另備一個(gè)吸干墨水器，并在相應(yīng)的地位安放兩把桌椅。在距離桌椅約1米處，放置一排高低層踏腳板，以便簽字雙方人員站立合影。4新聞發(fā)布會(huì)根據(jù)舉辦單位選定的多功能廳，在面對(duì)入口處的中央部位，放一長(zhǎng)條會(huì)議臺(tái)。會(huì)議臺(tái)長(zhǎng)短根據(jù)舉辦單位出席代表人數(shù)而定，會(huì)議臺(tái)后面墻面橫幅或在墻上作新聞發(fā)布會(huì)裝飾。會(huì)議開(kāi)始，先請(qǐng)客人入座，然后舉辦單位座。一般會(huì)議期間，只供應(yīng)會(huì)議臺(tái)茶水、毛巾，但也有全面供應(yīng)茶水、毛巾的。5國(guó)際會(huì)議國(guó)際會(huì)議的接待條件，應(yīng)具有同聲翻譯設(shè)備的大會(huì)場(chǎng)國(guó)際會(huì)議還經(jīng)常在上午、下午會(huì)議期間要求供應(yīng)茶點(diǎn)、國(guó)際會(huì)議還經(jīng)常在晚餐舉行雞尾酒會(huì)，便于與會(huì)代表交談商榷，一般時(shí)間應(yīng)掌握在三刻鐘左右。(4)會(huì)議室清潔保養(yǎng)措施標(biāo)準(zhǔn)窗、窗臺(tái)、框保持室內(nèi)的窗、窗臺(tái)、窗框干凈、整潔、無(wú)破墻面保持室內(nèi)墻面、天花板整潔、完好，無(wú)污漬、無(wú)浮灰、無(wú)破損、無(wú)蛛網(wǎng)。地面保持地面、地毯整潔、完好，無(wú)垃圾、無(wú)污漬、無(wú)破洞。家具保持室內(nèi)各種家具光潔，無(wú)灰塵，放置整齊。燈具保持室內(nèi)各種燈具、完好了，無(wú)破損?？照{(diào)保持室內(nèi)空調(diào)出風(fēng)口干凈、整潔、無(wú)積灰、無(wú)霉斑。裝飾、掛件室內(nèi)各種藝術(shù)裝飾掛件掛擺放端正，清潔無(wú)損?？諝獠┐蟠髲B領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、洽談室、客房、活動(dòng)室房屋內(nèi)部維護(hù)、維修將按照如下計(jì)劃和措施刊進(jìn)行。標(biāo)準(zhǔn)措施油飾失光、老化、翹皮、剝落見(jiàn)底部件應(yīng)2年油飾一次；木門(mén)窗及其各類木部件應(yīng)3年油飾一次。裝飾粉刷裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕、污跡較多室內(nèi)、樓梯間、公共走廊的室內(nèi)涂料，應(yīng)每5年涂刷一次。門(mén)窗木門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、糟朽；鋼門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、開(kāi)焊、嚴(yán)重銹蝕及時(shí)更換門(mén)窗梁板柱明顯變形、裂縫超過(guò)設(shè)計(jì)范圍規(guī)定、鋼筋保護(hù)層剝落、鋼筋出現(xiàn)銹蝕加固處理廚廁滲漏即時(shí)維修水管上、下水管線局部損壞、嚴(yán)重銹蝕和少量設(shè)備損壞。局部更換管線和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)措施承重承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，房屋隨時(shí)有可能倒塌時(shí)及時(shí)翻修結(jié)構(gòu)有明顯變化或損壞，裝修嚴(yán)重變形、、油漆普遍老化及時(shí)翻修設(shè)備陳舊，配件不齊全，管道嚴(yán)重銹蝕，管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞及時(shí)翻修水管上、下水管線及設(shè)備達(dá)到或超過(guò)使用年限，且嚴(yán)重?fù)p壞(設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞是指管道嚴(yán)重銹蝕、堵塞，零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、滴漏冒更新改造線路電氣路達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞更新房屋的日常養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)大理石在石材地面上搬運(yùn)重物時(shí)，輕拿輕放，不允許使用銳器刮劃石材，日常清洗和防護(hù)使用柔軟的布拖及專用防護(hù)劑保持石材美觀和光面效果瓷磚日常維護(hù)時(shí)禁止使用堿類、鹽類材料清磚面光潔鋁合金窗臺(tái)使用毛巾等柔軟工具。避免使用酸、咸性窗臺(tái)清潔，有光澤玻璃使用干毛巾或布清除玻璃上的手印、污漬，定期使用中性保養(yǎng)玻璃清潔劑和專業(yè)玻璃工具對(duì)玻璃表面進(jìn)行反復(fù)洗刷。玻璃通透明亮乳膠漆墻面使用干毛巾輕擦墻面的污跡，擦不掉的污跡使用細(xì)砂紙輕輕控掉。清潔、無(wú)污跡天花板每月要掃塵一次無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)明顯灰塵地毯定期清洗防污物門(mén)墊，用進(jìn)行吸塵清潔，采用泡沫清洗無(wú)污跡、雜物裝修項(xiàng)日和隊(duì)伍審核機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車管理保安消防消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)建立管理檔案清潔保潔樓宇服務(wù)管理樓宇及公用設(shè)施養(yǎng)護(hù)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車管理保安消防消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)建立管理檔案清潔保潔樓宇服務(wù)管理樓宇及公用設(shè)施養(yǎng)護(hù)空房線由視收系供電系統(tǒng)供暖系統(tǒng)空房線由視收系供電系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物資裝備情況安值班室、配件及工具庫(kù)房，工程技術(shù)人員值班、接待員值班室工的工作積極性、嚴(yán)格考核，并實(shí)行108的淘汰率，確保管理目標(biāo)職稱人數(shù)占管理總?cè)藬?shù)的比例學(xué)歷人數(shù)占管理總?cè)藬?shù)的比例高級(jí)職稱8本科5中級(jí)職稱大專初級(jí)職稱2中專公司劃撥培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)以請(qǐng)進(jìn)來(lái)(聘請(qǐng)專家授課)、走出去(到其它優(yōu)秀(一)培訓(xùn)系統(tǒng)的構(gòu)成圖