鄭州某大廈可行性研究報(bào)告

1XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析31.1項(xiàng)目位置介紹31.2鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析51.3商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu)61.4本項(xiàng)目的特點(diǎn)分析71.5本項(xiàng)目裙樓的客戶定位81.6裙樓定位的論證91.6.1銀行、證券公司的選址必要條件91.6.2本項(xiàng)目的區(qū)域唯一性91.6.3周邊繁華的經(jīng)三路存在的先天缺陷101.7裙樓情況簡(jiǎn)介122XX大廈寫字樓可行性研究分析172.1鄭州目前寫字樓市場(chǎng)狀況172.1.1目前市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀172.1.2甲級(jí)寫字樓的狀況192.2寫字樓發(fā)展的世界性趨勢(shì)202.2.1從國(guó)際寫字樓的普遍形式反映202.2.2國(guó)內(nèi)大城市的寫字樓形式反映212.3辦公商務(wù)形式演變的必然性242.4XX大廈領(lǐng)先市場(chǎng)的持續(xù)性優(yōu)勢(shì)262.4.1本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)262.4.2本項(xiàng)目的細(xì)部?jī)?yōu)勢(shì)272.4.3高檔寫字樓具有較大的升值空間292.4.4XX大廈符合國(guó)際甲級(jí)寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)302.5XX大廈的價(jià)格分析312.5.1XX大廈價(jià)格的市場(chǎng)水平312.5.2XX大廈的推廣價(jià)格策略簡(jiǎn)析332.5.3XX大廈的投資回報(bào)342.6從銷售情況預(yù)計(jì)升值空間351XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析1.1項(xiàng)目位置介紹本項(xiàng)目位于金水區(qū)，花園路側(cè)。金水區(qū)屬于鄭州商政一體的功能版塊。周邊省機(jī)關(guān)部門聚集；省電視臺(tái)以及其廣告業(yè)務(wù)部門、迎賓館、高檔別1.2鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析(1)鄭州西南城區(qū)作為老城區(qū)，曾經(jīng)有過(guò)相對(duì)繁華的時(shí)期。一些頗具規(guī)模(2)西南區(qū)域雖然是鄭州市市政府所在區(qū)域，但較之省政府機(jī)構(gòu)集中的東(3)所謂“東擴(kuò)”,即是建設(shè)鄭東新區(qū)(CBD)。鄭東新區(qū)是鄭州市政府重較為漫長(zhǎng)的過(guò)程；按經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該大約需要6~8年的時(shí)間。1.3商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu)類型名稱省、市機(jī)關(guān)單位省廣播電視中心、省工商局、省財(cái)政廳、省稅務(wù)局、省煙零售業(yè)汽車配件大世界、丹尼斯量販、國(guó)美電器城、河南科技市場(chǎng)、天榮院校省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、河南財(cái)經(jīng)學(xué)院、省水利學(xué)校其它大河錦江飯店、龍門大酒店、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)中心、中國(guó)聯(lián)通1.4本項(xiàng)目的特點(diǎn)分析超大容量停車場(chǎng)，有200多個(gè)車位，停車方便。輕松避免了鄭州眾多寫1.5本項(xiàng)目裙樓的客戶定位本項(xiàng)目裙樓的市場(chǎng)定位主要針對(duì)以下幾項(xiàng)依據(jù)：與整個(gè)金水區(qū)的區(qū)域定位相結(jié)合；與周邊商業(yè)環(huán)境相結(jié)合；與本項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合；與本項(xiàng)目的形象相結(jié)合。本項(xiàng)目商業(yè)裙樓的客戶定位為：有實(shí)力的、注重企業(yè)形象建設(shè)的、準(zhǔn)備開展多功能業(yè)務(wù)的銀行、證券公司1.6裙樓定位的論證1.6.1銀行、證券公司及高檔酒樓的選址必要條件此兩類企業(yè)營(yíng)業(yè)點(diǎn)的選址，估計(jì)有以下幾方面必要條件：周邊的消費(fèi)層次結(jié)構(gòu)組成豐富；交通方便；車位充足；方便形象展示，地域標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；所使用的物業(yè)在軟、硬件設(shè)施方面能符合企業(yè)現(xiàn)在及未來(lái)持續(xù)性發(fā)展的具備餐飲業(yè)建筑設(shè)計(jì)布局；1.6.2本項(xiàng)目的區(qū)域唯一性一般而言，銀行進(jìn)駐寫字樓裙樓物業(yè)，是最佳的選擇。因?yàn)閷懽謽堑拇筇?、物業(yè)管理等方面能達(dá)到銀行等金融業(yè)企業(yè)的使用要求。而本大廈是目前鄭州最頂級(jí)的寫字樓物業(yè)，軟、硬件設(shè)施一流。本大廈更是本區(qū)域內(nèi)唯一的頂級(jí)全新商業(yè)物業(yè)。它的唯一性，決定了它的商業(yè)價(jià)值。這對(duì)于類似銀行這種具有需要快速搶占市場(chǎng)份額的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的企業(yè)而言，是1.6.3周邊繁華的經(jīng)三路存在的先天缺陷缺陷一：車道狹窄，交通阻塞，人流、車流不通暢離本項(xiàng)目約3分鐘車程的經(jīng)三路，是金水區(qū)內(nèi)發(fā)展成熟的商業(yè)路。雖然此處缺陷二：物業(yè)軟、硬件方面均難以適合企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的辦公需求這里的寫字樓物業(yè)絕大部分屬于過(guò)渡性產(chǎn)品(這在下一節(jié)寫字樓的可行性研究分析中有詳細(xì)的敘述),無(wú)論物業(yè)質(zhì)素、檔次、機(jī)電設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管失已搶占的市場(chǎng)份額，這絕對(duì)是企業(yè)不可接受的。所以，本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓的功能上，是適合銀行、證券等金融企業(yè)使用的。大多數(shù)。這從另一角度也證實(shí)了這個(gè)結(jié)論的正確性。1.7裙樓情況簡(jiǎn)介樓層建筑面積(平方米)1南(101)1,000.87北(102)1,100.042南(201)1,629.01北(202)1,236.943南(301)1,700.92北(302)1,580.254南(401)1,129.23北(402)1,500.992.1鄭州目前寫字樓市場(chǎng)狀況2.2寫字樓發(fā)展的世界性趨勢(shì)2.3辦公商務(wù)形式演變的必然性在完全公有制經(jīng)濟(jì)年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場(chǎng)所，沒(méi)有太多的講究。這種狀況維持了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)開放年代的初期，一批民營(yíng)企業(yè)茁壯成長(zhǎng)，也是他們最先拓寬視野，與國(guó)內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。企業(yè)的辦公物業(yè)，開始由完全的工作場(chǎng)所逐漸轉(zhuǎn)向帶有社交性質(zhì)的辦公空間。但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場(chǎng)發(fā)展的階段性產(chǎn)物。而在經(jīng)濟(jì)開放的年代，尤其是中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對(duì)激烈的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，企業(yè)已識(shí)意到企業(yè)形象對(duì)他們贏得市場(chǎng)先機(jī)的重要性。企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的選擇，除具備完全辦公功能，實(shí)現(xiàn)日常商務(wù)社交外，更關(guān)注辦公物業(yè)對(duì)企業(yè)形象的影響，也即轉(zhuǎn)向精神層面的追求了。因?yàn)檫@是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。以上寫字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場(chǎng)的開放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過(guò)渡性的產(chǎn)物。既然是一種過(guò)渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點(diǎn)水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無(wú)法應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張所帶來(lái)的增長(zhǎng)性變化。氣質(zhì)：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)的氣質(zhì)風(fēng)格游離于現(xiàn)代商務(wù)要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無(wú)法克服的缺陷，使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對(duì)于企業(yè)品牌形象的塑造不利。管理：現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對(duì)于員工有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強(qiáng)，穩(wěn)定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規(guī)范員工，也無(wú)法有效的激發(fā)員工的工作動(dòng)力，提高工作效率。2.4XX大廈領(lǐng)先市場(chǎng)的持續(xù)性優(yōu)勢(shì)2.4.1本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)2.4.2本項(xiàng)目的細(xì)部?jī)?yōu)勢(shì)層高層凈高(達(dá)到2.86米),又可降低使用能耗。走廊寬使用率樓層使用率也是寫字樓客戶比較關(guān)注的方面(70%的使用率是客戶的心理項(xiàng)目的生態(tài)表現(xiàn)宇內(nèi)部空氣質(zhì)量、有效調(diào)節(jié)人們的精神狀態(tài)，有積極的作用；大廈前庭為5000平方米的大型生態(tài)廣場(chǎng)，為用戶提供了舒適的共享空間，增添了項(xiàng)目的人文與綠色氣息。停車位電梯數(shù)5部德國(guó)原裝德森高速電梯，符合高效的商務(wù)辦公要求。2.4.3高檔寫字樓具有較大的升值空間從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，隨著鄭州市未來(lái)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，新建寫字樓建設(shè)高檔甲級(jí)寫字樓順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，能夠滿足新經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們對(duì)于物業(yè)在政府大力扶持下，北移東擴(kuò)所形成的區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資熱光以免很快被淘汰。的物業(yè)質(zhì)素，并在格調(diào)上擁有與眾不同的時(shí)尚感和文化特力和影響力。2.4.4XX大廈符合國(guó)際甲級(jí)寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)☆純寫字樓☆層高10米以上的寬敞寫字樓大堂☆天花板吊頂后凈層高2.6米以上☆走廊凈寬1.8米以上，電梯間凈寬度3米以上☆平均每200平方米建筑面積配一個(gè)車位☆電梯數(shù)量平均每臺(tái)最多服務(wù)5層☆電梯速度每秒4米以上☆采用中央空調(diào)☆所在位置能5分鐘車程內(nèi)可到達(dá)繁華商業(yè)區(qū)☆自由空間組合，可靈活分隔☆專業(yè)品牌物業(yè)管理2.5.1XX大廈價(jià)格的市場(chǎng)水平項(xiàng)目成交均價(jià)(元/平方米)A新聞大廈3700AXX數(shù)碼大廈4850A財(cái)富廣場(chǎng)3500B融元廣場(chǎng)3500B廣匯國(guó)貿(mào)大廈4450BXX國(guó)際大廈3800C豫港大廈3200DXX大廈5040D河南報(bào)業(yè)大廈3960融元廣場(chǎng)、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價(jià)不超過(guò)4,000元/平方米；但屬于而本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的均價(jià)約為4,488元/平方米。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優(yōu)惠價(jià)格階段。面對(duì)火爆2.5.3XX大廈的投資回報(bào)樓盤售價(jià)元/平方米租金元/天·平方米投資回報(bào)率XX國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)38001.110.42%XX數(shù)碼大廈48501.39.65%XX數(shù)碼C座380019.47%數(shù)據(jù)采樣：2004年2月其投資回報(bào)也可達(dá)11.52%。非常可觀。這也應(yīng)驗(yàn)了物業(yè)市場(chǎng)上越是頂級(jí)物2.6從銷售情況預(yù)計(jì)升值空間本項(xiàng)目從4月2日正式進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)至今只有短短兩個(gè)月的推廣，就達(dá)到了占可銷售面積的15%的銷售率(以簽合同為準(zhǔn));平均每天保持有8批到訪客戶，約20個(gè)咨詢電話。市場(chǎng)反應(yīng)甚為熱烈。間保守估計(jì)有8%~10%的幅度。最終推廣均價(jià)將超越5000元/平方米。