土地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

土地開發(fā)整理項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1.2研究論證范圍 1.3研究依據(jù) 21.4項(xiàng)目建設(shè)意義及必要性 1.5項(xiàng)目效益分析 41.6編寫說明 4第二章項(xiàng)目界定與選址 2.1項(xiàng)目建設(shè)主體 2.2項(xiàng)目位置及用地規(guī)模 2.3項(xiàng)目現(xiàn)狀與規(guī)劃用途 2.4土地出讓計(jì)劃安排 2.5項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 2.6項(xiàng)目自然條件與區(qū)位 2.7****市**總體發(fā)展規(guī)劃 2.8****控制性詳細(xì)規(guī)劃 2.9**推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 2.11項(xiàng)目選址合理性結(jié)論 第三章項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 3.1項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀 3.2宏觀經(jīng)濟(jì)概況 203.3房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 263.4土地開發(fā)政策分析 3.5項(xiàng)目建設(shè)必要性結(jié)論 第四章項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施與運(yùn)作 364.1項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案 4.2道路建設(shè)內(nèi)容與施工方案 4.3給排水實(shí)施方案 414.4天然氣工程實(shí)施方案 464.5綠化工程實(shí)施 484.6環(huán)境影響評價(jià)及環(huán)保措施 4.7招標(biāo)方案 第五章成本估算與資金籌措 56 5.2項(xiàng)目資金籌措 第六章財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分析 6.2風(fēng)險(xiǎn)分析 第七章社會效益評價(jià) 737.1對就業(yè)效益的影響 7.2對環(huán)境效益的影響 7.3對政府財(cái)政的影響 7.4對區(qū)域發(fā)展的影響 第八章主要結(jié)論和建議 75 77 78第一章概述n關(guān)于批準(zhǔn)****市**城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤建**2011年第2批次n關(guān)于批準(zhǔn)****市**城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤建**2011年第3批次第二章項(xiàng)目界定與選址圖2-1地塊示意圖（注：項(xiàng)目范圍——紫線內(nèi)，但不包括藏青色區(qū)域）率2.5，建筑密度<35%，綠化率>35%。二類居住用地可建設(shè)用地面積學(xué)、小學(xué)用地、雨污處理用地、醫(yī)院用地、中等專圖2-2項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀情況本項(xiàng)目總用地面積為136.64萬平方米，地塊形狀比要集中在夏季。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬濕潤地區(qū)。日照時數(shù)2019.4****市是中國民族工商業(yè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)祥地。改革開放以來，****表2-22012年****市主要國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)元規(guī)劃范圍：北起**大道，南至**河，西至**、**河，東至**鎮(zhèn)行政規(guī)劃定位：以產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)鮮明、區(qū)域功能完善、人文環(huán)境優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：國際先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)，國家科技創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)，**南國圖2-3******總體發(fā)展規(guī)劃（2005-2020）—遠(yuǎn)景發(fā)展引導(dǎo)圖規(guī)劃目標(biāo)：滿足新城區(qū)居民生活以及城市旅游職能的需要，利用**總體布局：此次規(guī)劃總體構(gòu)思強(qiáng)調(diào)城市與生態(tài)共存、歷史和現(xiàn)代呼七軸：**線發(fā)展軸；**路和南部水系的兩條文化軸；**路和**路兩六核：在**線、**高速公路道口形成的交通服務(wù)核；**和****兩個十一片區(qū)：分別為三處特色居住片區(qū)，三處工業(yè)片區(qū)，一處現(xiàn)代物圖2-4******高薪產(chǎn)業(yè)區(qū)C區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2006-2020）市各地區(qū)率先基本現(xiàn)代化進(jìn)程的評價(jià)，2012年**基本現(xiàn)代化綜合得分為量和農(nóng)耕文化特色的休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)園，發(fā)展具有自身特色的現(xiàn)代都市農(nóng)在快速推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中，****把新型城鎮(zhèn)化作為鞏固提升城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的重要抓手，奮力推動更高水平的現(xiàn)代化，本項(xiàng)目的開本項(xiàng)目位于**河南側(cè)、**路東側(cè)、**東路西側(cè)，屬于**特色居住景觀區(qū)，是**總體發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，項(xiàng)目地塊用途主要為居住、商圖2-5******總體發(fā)展規(guī)劃（2005-2020）—城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引圖本項(xiàng)目位于**新城商業(yè)居住區(qū)，該區(qū)為**路以南，**路以東，**路以西的廣闊區(qū)域，與**政府緊鄰，為園區(qū)的地產(chǎn)板塊。整體風(fēng)格為簡約中式，低層低密度，擬引進(jìn)高端城市綜合體項(xiàng)目，與核心項(xiàng)目——中國**主題公園相鄰，通過高端帶動一般，品牌帶動市場，形成****東部的第三章項(xiàng)目建設(shè)必要性分析有多個商品住宅在售，如**\**等。項(xiàng)目北端**港對岸即是規(guī)劃建設(shè)中的注：各季度均為累計(jì)值圖3-12010年1月-2013年6月全國GDP走勢圖顯疲乏，增**較慢。2013年上半年全市總體經(jīng)濟(jì)形勢優(yōu)于去年同期，工業(yè)企業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值1779.70億元和480.07億元，分別增**6.8%和投資增速好于去年同期，平穩(wěn)提升。2013年1-9月全市完成固定資從產(chǎn)業(yè)投向看，第三產(chǎn)業(yè)投資增速較快。2013年1-9月第二產(chǎn)業(yè)完從房地產(chǎn)銷售情況看，商品房銷售趨緩。2013年1-9月商品房銷售從出口主體看，生產(chǎn)企業(yè)增速最快，2013年1-9月生產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出2012年，****市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入35663元，比上年增**12.7%，而2012年全國城鎮(zhèn)居民均可支配收入增**速度高于全國，則****市城鎮(zhèn)居民具有較好的經(jīng)濟(jì)基******是****市經(jīng)濟(jì)增**、改革開放和參與國際競爭的產(chǎn)業(yè)高地。居全國高**第二位，已加入國家級高新技術(shù)開2012年在宏觀環(huán)境較嚴(yán)峻、經(jīng)濟(jì)增速總體放緩、國內(nèi)外市場疲軟的支配收入為35663元，同比增**12.72%，高于全國城鎮(zhèn)居民可支配收入等一批新興產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)投入額同比下降了約15%，但**高端住宅由此可見，2012年**整體經(jīng)濟(jì)較平穩(wěn)，房地**總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資額也較大。工業(yè)基礎(chǔ)良好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，居民收入水平較高，為本項(xiàng)目的上半年經(jīng)營性用地成交回暖，成交主體**區(qū)、**區(qū)出讓地塊多為生活配套建設(shè)用地，導(dǎo)致樓面地價(jià)下降，首例地下空間——**廣場地下空/平方米，同比分別增加24.53%和-2表3-12013年上半年市區(qū)經(jīng)營性用地分用途統(tǒng)計(jì)表66圖3-2****市2013年上半年市區(qū)經(jīng)營性用地成交情況2013年上半年**經(jīng)營性用地出讓面積14.85萬平方米，占全市的表3-2******2013年上半年成交土地一覽表序號地塊編號土地位置土地面積（m2）土地用途容積率成交總價(jià)（萬元）競得人成交148260.30商業(yè)、居住用地≤1.1177552013.1262240.40二類居住用地A≤2.2-2.5B≤2.0-2.5297002013.5324702.10住宅混合用地≤2.5109002013.546176.10商業(yè)（品牌≤1.0-1.12013.557033.90商業(yè)（品牌≤1.0-1.12013.5在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的推動下，**致力于打造生態(tài)、人文宜居之表3-3**近年來出讓土地一覽表-0.06%、-3.59%。其中二季度商品房供應(yīng)面積2013年上半年商品房成交量的月度走勢與供應(yīng)量大體類似，且運(yùn)行的不均勻性。與2012年同期相比，2013年上半年商品房成交量下降了春節(jié)過后的這幾個月成交量均不及去年同期，春季房交會影響下的5、6n房價(jià)持續(xù)平穩(wěn)。從2012年1月起，過去的一年半中，全市商品房均價(jià)基本保持在7900-8500元/平方米（2012年4月受商業(yè)用房大量成交的影響，商品房圖3-32012.01-2013.06年商品房量價(jià)走勢表3-42013年上半年****市區(qū)分板塊商品住宅成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：****房地產(chǎn)市場網(wǎng)2013年上半年******成交均價(jià)約7214元/平方米，其中6月份均價(jià)穩(wěn)且整體略上浮，2013年上半年基本維持在7200元/平方米左右小幅振圖3-42012年以來******商品房成交走勢圖主要分兩塊，一塊位于規(guī)劃新建中的**新市政范圍內(nèi)；另一塊則位于**的**新城商業(yè)居住區(qū)內(nèi)，目前已建的商品房主要分布在本項(xiàng)目南端的**路沿線。目前**新城商業(yè)居住區(qū)內(nèi)已有****等在售商品住宅，均價(jià)在表3-5**在售商品房一覽表序號樓盤名稱開盤時間物業(yè)類型銷售動態(tài)12013.1商鋪一期尾房，面積130平，均價(jià)5300元/特價(jià)單身公寓，面積55平，一口價(jià)27萬元/套；別墅面積200-300平，最低價(jià)168萬/套。22013.9住宅、別墅三期小高層，面積86-113平285套，均價(jià)4800元/平；二期高層127、134平房源，折后均價(jià)4800元/平；二期一層60-200平底商鋪，均價(jià)13000元/平，二層商鋪100-300平，均價(jià)7000元/平。32012.9住宅、公寓元/平，24-35萬元/套。42013.5住宅現(xiàn)三房優(yōu)惠3萬，首付9萬起；18層高層房源，面積90平、133平和136平，均價(jià)5000元/平；頂樓140平現(xiàn)房，均價(jià)5600元/均價(jià)5400元/平。52012.12住宅小高層和多層，面積72-118平，均價(jià)54元/平，現(xiàn)購房一次性付款98折，按揭99折。62010.9住宅現(xiàn)房90平米房源均價(jià)5000元/平，16#一樓90平方米均價(jià)5000元/平，一期五套閣樓183-215平米均價(jià)3500元/平，二期四套閣樓112-140平米均價(jià)5500元/平。72010.10別墅一期聯(lián)排別墅，面積為287-315平，均價(jià)450萬/套，價(jià)格為430-480萬元/套。82012.10別墅10棟108戶疊加別墅，面積240-260平，價(jià)格168-240萬/套。92011.6別墅一期獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排別墅現(xiàn)房房源，面積341-600平，價(jià)格范圍在350-1800萬/套。服飾專賣店等，可以滿足周邊居民的基本生活需要，此外，規(guī)劃中的**2007年《國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國土資發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。”用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》國土資發(fā)【2010】151號提出“土地出讓必住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得‘毛第四章項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施與運(yùn)作表4-1道路工程量表名稱**度702249794095720206020合計(jì)6689n《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ37-90n《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JTGB01-2004n《公路路基設(shè)計(jì)規(guī)范》JTGD30-2004n《城市道路交通規(guī)劃規(guī)范》GB50220-95n《道路交通標(biāo)志和標(biāo)線》GB5768-1999n《城市道路照明工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》CJJ89-2001②根據(jù)地形、地物、地質(zhì)條件，因地制宜，合理設(shè)置構(gòu)筑物，在滿土+15cm厚石灰水泥粉煤灰碎石上基層（面灑透層油）+15cm厚石灰粉+20cm厚石灰水泥粉煤灰碎石上基層（面灑透層油）+15cm末篩分碎石4cm厚C25水泥砼路面磚+3cm厚墊砂層（干拌5%水泥）+10cm干路與次干路相交視交通情況采用信號燈管理或加強(qiáng)交通管制，由于**在相應(yīng)人行橫道前，距離人行橫道2米處設(shè)置。減速讓行線采用寬20厘米的白色虛線。交叉口進(jìn)口道設(shè)置導(dǎo)向前頭標(biāo)明各車道車輛行駛方③道路照明燈具選用半截光型類具；光源采用高表4-2道路照明工程量表雙邊雙叉822雙邊雙叉8雙邊雙叉8雙邊雙叉8雙邊雙叉8合計(jì)施工主要要求：符合給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范要求，由建28米的要求，高層建筑結(jié)合單體設(shè)計(jì)增設(shè)加壓泵。根據(jù)水廠位置確定項(xiàng)目給水主干管走向，主干管管徑為DN800，其他給水管網(wǎng)主要圍繞區(qū)域管基溝槽開挖邊坡按1:0.33放坡，槽底鋪設(shè)碎石墊層和砂回填層，明設(shè)鋼管外防腐采用IPN8710互穿網(wǎng)絡(luò)系列涂料，埋地鋼管采用IPN8710-3H涂料、中堿玻璃布進(jìn)行一底、一布、三油防腐，電火花不擊穿為合格。涂層厚度每層為40～50微米。室外消防給水與生活給水合用同一管網(wǎng)系統(tǒng)，給水壓力不小于0.28兆帕，區(qū)內(nèi)同一時間發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按2次計(jì)，一次滅火用水量為45升/設(shè)計(jì)施工主要內(nèi)容：規(guī)劃區(qū)按設(shè)計(jì)要求鋪設(shè)了排水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)施工主要要求：符合市鎮(zhèn)排水管渠工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)要求，由管徑d400采用UPVC管(內(nèi)徑400，橡膠圈接口)，邊井支管采用車行道下溝槽回填采用4%灰土回填，土塊應(yīng)粉碎，配料應(yīng)準(zhǔn)確，石砼管兩側(cè)和管頂以上50厘米范圍內(nèi)及UPVC管頂砂回填部位以上至50鋼纖維砼井篦座)。其余采用磚砌落底窨井，環(huán)剛度在8千帕以上，技術(shù)指標(biāo)參照《埋地排污、廢水用硬聚氯乙烯筋砼管均采用180°-C15砼基礎(chǔ)，管溝槽頂采用6%灰圈的質(zhì)量進(jìn)行必要的檢查。在污水井井壁與UPVC管連接處須增加一個形鋼纖維砼井蓋座，井蓋應(yīng)達(dá)到建材行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JC889-2001《鋼纖維砼檢的交叉處兩側(cè)應(yīng)設(shè)置標(biāo)志樁(牌)。對易于遭到車輛碰撞和人畜破壞的管n《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》n交通部公路發(fā)包（1995）1036號文《公路工程基本建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)n交通部發(fā)JTJ/T006-98《公路環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范》n《交通建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》n****省園林綠化有關(guān)規(guī)定n現(xiàn)場勘察測繪資料③行道樹定植株距，應(yīng)以其樹種壯年期冠幅為準(zhǔn)。最小種植株距為①路側(cè)綠帶應(yīng)根據(jù)相鄰用地性質(zhì)、防護(hù)和景觀要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，并應(yīng)②路側(cè)綠帶寬度大于8m時，可以設(shè)計(jì)成開放式綠地。開放式綠地中，綠化用地面積不得小于該段綠帶總面積的70%。路側(cè)綠帶與毗鄰的④綠籬植物和觀葉灌木選用萌芽力強(qiáng)、枝繁葉“三同時制度”等有關(guān)國家環(huán)境保護(hù)政策、法規(guī)和原則。4.6.3施工期環(huán)境影響分析及④評標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》4.7.4評標(biāo)委員會的人員組成和②評標(biāo)委員會成員的資格要求：評標(biāo)委員會應(yīng)是副高級以上技術(shù)職表4-3招標(biāo)計(jì)劃安排情況表(萬元)√√√整√√√√√√設(shè)√√√第五章成本估算與資金籌措表5-1項(xiàng)目成本測算表一3442146.87%二24346三2520.34%四8575五1.38%六41565.66%七0.000.00%八6760.92%73441征地預(yù)存款制度是指征地申請單位在征地報(bào)批材料報(bào)送省級國土部新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)：根據(jù)**財(cái)綜（2006）91號，****省每平表5-2項(xiàng)目拆遷工程量表400152000223000表5-3項(xiàng)目拆遷情況表11520001979222300041403414.320.5%23932.005175000.0087.505175000.0087.500.5%23932.0024346.3拆遷工作嚴(yán)格按****市及**現(xiàn)行有關(guān)拆遷政策對被拆遷居民等進(jìn)行表5-4前期工程費(fèi)估算表129.003442.88567842.8898.5868.60252.38表5-5基礎(chǔ)設(shè)施成本測算表一152186平方米2003044二66890平方米200三6689米2184四.83平方米202733五8575％，表5-6總投入資金使用計(jì)劃表時間項(xiàng)目名稱建設(shè)期第一年第二年2季度3季度4季度2季度3季度4季度本項(xiàng)目總投資73441萬元，其中自有資金為28441萬元，所占比重表5-7項(xiàng)目總投入成本資金來源構(gòu)成12圖5-1出讓地塊示意圖表5-8土地出讓計(jì)劃表（單位：畝）104.096.90120.5983.09134.21182.5189.06727.62191.67269.5261.17522.37224.67274.76387.69202.28182.5189.061360.97第六章財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分析6.1財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要來自經(jīng)過基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)整理的經(jīng)營性用地出讓收入。本項(xiàng)目共拆遷居民住宅及非住宅用房17.5萬平方米，表6-1商住用地成交案例123選取的三個案例位于**，用途為居住，成交價(jià)格為200-239.6萬元/價(jià)格較高。綜合考慮，基于謹(jǐn)慎原則，本項(xiàng)目居住用地出讓價(jià)格為200表6-2居住用地成交案例123/合考慮各種因素，本項(xiàng)目商業(yè)用地出讓價(jià)格為250萬元/畝。表6-3商業(yè)用地成交案例123表6-4分年度土地出讓金額104.0925026021.5347365.27120.5921343.74191.6720038334.4453040.6883.0914706.24269.5220053904.4474820.9220916.486.902501725.0037714.3261.1720012234.44134.2123754.87182.5132303.9732303.9789.0615763.3215763.321360.97261008.49261008.49表6-5商業(yè)用地出讓相關(guān)費(fèi)用道擔(dān)戶表6-6分年度出讓相關(guān)費(fèi)用（單位：萬元）10169.22674.1310843.358612.265934.018439.869585.1613034.756360.5551966.6015276.2821480.934875.4341632.6418781.4821210.3029920.7915134.7213034.756360.55104442.59本項(xiàng)目還款來源為土地出讓金凈收益，土地出讓金總凈收益為表6-7分年度出讓金凈收益（單位：萬元）26021.5310169.2215852.3121343.748612.2612731.4838334.4415276.2823058.1614706.245934.018772.2353904.4421480.9332423.5120916.488439.8612476.621725.00674.131050.8712234.444875.437359.0223754.879585.1614169.7132303.9713034.7519269.2215763.326360.559402.77261008.49104442.59156565.89本項(xiàng)目借款45000萬元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款期及償還期共5年，**表6-8貸款償還計(jì)劃表12345135000450003000015000245000350001000031066128913253216845566128911825317168160844500015000150001500010661289132532168536265478913325317168350004500030000150000表6-9資金來源與運(yùn)用表第1年334450634411000047365530417482137714323041576326100804736553041748213771432304157632844128441000450003500010000002099946344110000370343837946005151351303563616928562176710900010444318781212102992115135130356361450000015000150001500010661289132532168538090010331146622881622580192699403001033124993538097638995658105061