現(xiàn)代花園小區(qū)項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案10五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置24九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度28十、投資估算28十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)33十三、社會(huì)評(píng)價(jià)34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析36十五、研究結(jié)論與建議38十六、附圖、附表41十七、組員評(píng)價(jià)55一．項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:現(xiàn)代花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)--以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書(shū)與其批復(fù)文件（2）國(guó)家與市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）市2001、2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)、定額（9）市與項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的科技新城的奮斗目標(biāo)?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開(kāi)發(fā)區(qū)二．項(xiàng)目概況擬建于關(guān)東科技工業(yè)園，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原城建學(xué)院、馬森林公園。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，與其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以與所需的各種市政條件與基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由宏達(dá)房本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)局從831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。4.項(xiàng)目投入總資金與效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金與附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金與公益金857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫(kù)面積平方米4820三．問(wèn)題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為2017.31元/m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤(pán)銷售量是上目前市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在10量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,1的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2--140m2的住宅面積目前是市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在21--30萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31--40萬(wàn)的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)以上調(diào)查結(jié)果顯示,市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)2002年第四季度武珞路沿線樓盤(pán)銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。在大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，大道沿線樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤?半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%，施工面積達(dá)到958.2萬(wàn)平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長(zhǎng)15.投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來(lái)看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬(wàn)㎡（其中住宅銷售面積393.13萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng)17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以與周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期釋放出來(lái)。3.購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以與物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入。萬(wàn)科、耀江、保利、三金等國(guó)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)房屋銷售大約每平方米1800外地企業(yè)紛紛進(jìn)入。由于市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備一．建設(shè)規(guī)模萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2)二．產(chǎn)品方案小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?，F(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：2.技術(shù)設(shè)備條件1.外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。1.墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門(mén)：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭與花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面與踏步為高級(jí)防滑地面磚。1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。1.安全防系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、小區(qū)停車、消費(fèi)“一卡通”。道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以與管理處等方便居庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。居住戶數(shù)戶996住宅平均層數(shù)層6.532.公建用地3.道路用地4.公共綠地4.37眼下人們買(mǎi)房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個(gè)位置(詳見(jiàn)附圖1：場(chǎng)址位置選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。擬建于關(guān)東科技工業(yè)園，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原城建學(xué)院、馬森林公園。擬建于華中科技大學(xué)西一門(mén)外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。一．項(xiàng)目概況通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工與地下工程排水。2.城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤(pán)有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。3.周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園，北靠武黃路，路對(duì)面是原城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市湖淡水湖之一，水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的小區(qū)地處光谷，且處在重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。人才。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。二．開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā)1.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。向土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位與有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。向市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門(mén)核定“紅(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門(mén)發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的(6)發(fā)證：由土地管理部門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2.對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見(jiàn)投資開(kāi)發(fā)方案中的項(xiàng)目的總?cè)ㄔO(shè)條件在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2.雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以與所需的各種市政條件與基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由宏達(dá)房本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)局從831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)4820平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。小區(qū)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行…………五．環(huán)境保護(hù)制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán)境敏感地段。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)外墻：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。除了在保溫節(jié)能做法與措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化與帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面與外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶采用高檔實(shí)木與鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；與時(shí)將小區(qū)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定圍補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水與利用自然滲透補(bǔ)充地下大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一．環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲與施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源與其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型與聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110施工階段運(yùn)輸容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料與主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以與各種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土與損壞或廢棄的各種建筑裝修材2.施工期環(huán)境影響分析根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機(jī)械和車潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；噪聲作業(yè)與施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲與爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)④建筑垃圾與時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹(shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析現(xiàn)代花園建有240個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫(kù)面積4820，層高約3.9m。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫(kù)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h2.水污染源分析耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水?，F(xiàn)代花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以與附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防措一．勞動(dòng)安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以與工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以與造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性2．安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、圍以與危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開(kāi)采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位與火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以與可能波與的圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源與員工培訓(xùn)等容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人組成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,.各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng).高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以行政副總運(yùn)營(yíng)副總銷售副總辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)部員工管理:對(duì)公司的部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以與資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。一.工程前期準(zhǔn)備3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)與必要的培訓(xùn)。4.其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開(kāi)工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有與時(shí)二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物與妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算與項(xiàng)目營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門(mén)和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能與時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。二．勞動(dòng)定員總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理行政管理其中：辦公室376376運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部5227銷售管理其中：營(yíng)銷部物業(yè)管理部217113647三．員工培訓(xùn)1.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。2.在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。5.培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)圍交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。③公司除舉辦各種申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)與成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以與任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以與榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň惩獾膬?yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7.培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)與研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2003年7月開(kāi)工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力與公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示2003.4—2005.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表任批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積接近13萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3具特色。小區(qū)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地圍建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a.居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)2600萬(wàn)人民幣。b.房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。c.其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)65.36萬(wàn)人民幣。（2）土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬(wàn)人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以與電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以與所需的各種市政條件與基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)綠化與景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)修建一個(gè)面積約1000平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹(shù)木，安裝路燈?？偨ㄖ娣e平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）2建筑工程費(fèi)5361.703安裝工程費(fèi)2056.484其他投資費(fèi)2070.866不可遇見(jiàn)費(fèi).317建設(shè)期利息946.56開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）2建設(shè)工程費(fèi)7418.18建筑工程費(fèi)5361.70安裝工程費(fèi)2056.483其他投資費(fèi)2070.865不可預(yù)見(jiàn)費(fèi).316建設(shè)期利息946.567項(xiàng)目投資總額14828.67現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)工程所需要金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。一．資金的渠道與方式難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去1.籌措和利用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以與可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢(qián)賺錢(qián)的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，強(qiáng)與誠(chéng)實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過(guò)程指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá)5879.50萬(wàn)元。二．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額2003200420052006小計(jì)1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.562.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金的任用和管理結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題：主要包括以下幾個(gè)方面a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料與工程設(shè)備的物化資金占e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.與時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.銷售收入、銷售稅金與附加估算表（見(jiàn)附表6）3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬(wàn)元財(cái)務(wù)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率投資回收期借款償還期項(xiàng)目總投資額為14828.67萬(wàn)元，總銷售收入為23185.92萬(wàn)元，總銷售利潤(rùn)額為7109.72萬(wàn)元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額×10047.95%銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷售收入×10030.66%投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）流動(dòng)資金估算表（見(jiàn)附表5）二．敏感性分析三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。十三、社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室環(huán)境和室環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居住。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括XX、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響與相關(guān)措施社會(huì)因素影響圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)的下崗職工、XX、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門(mén)圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和XX影響無(wú)無(wú)無(wú)十四、風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)現(xiàn)代花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少一．敏感性分析敏感性分析圖（見(jiàn)附圖5）二．定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。2.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以與相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。5.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。6.部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包1.通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。3.通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國(guó)加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過(guò)研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性*項(xiàng)目總建筑面積:12.9萬(wàn)平方米*項(xiàng)目總投資:14828.67萬(wàn)元*項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5701.73萬(wàn)元*項(xiàng)目財(cái)務(wù)部收益率:27.50%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)*在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少*現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈缺少可替代物業(yè)，且需求量較大*公司的資金具有優(yōu)勢(shì)*項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）*項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2.存在問(wèn)題1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2）項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。3.主要爭(zhēng)論與意見(jiàn)分歧通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷售形式，與本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案（1）為大面積開(kāi)發(fā)，方案（2）為小面積開(kāi)發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為5年。大面積開(kāi)發(fā)的貸款多于小面積開(kāi)發(fā)。根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測(cè)，前兩年需求量較高的概率為0.7,需求量較低的概率為0.3,后三年需求量較高的概率為0.9,需求量較底的概率為0.1在這種情況下用決策樹(shù)分析計(jì)算知：大面積開(kāi)發(fā)期望值：NPV（1）=5701.73萬(wàn)元小面積開(kāi)發(fā)期望值：NPV（2）=2546.76萬(wàn)元三．結(jié)論與建議從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決園區(qū)職工的生活與居住問(wèn)題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)又一個(gè)亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以與便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響?？v觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開(kāi)發(fā)方案是完全可行的。2.建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件與變化因素的預(yù)測(cè)與防對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。（1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。（2）公司各部門(mén)緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位（4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。（5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。十六、附圖、附表附圖3:各樓型單元平面圖①號(hào)樓單元平面圖（A、B型）②號(hào)樓單元平面圖（C、D型）③號(hào)樓單元平面圖（E、F型）④號(hào)樓單元平面圖（G、H型）各年銷售情況圖敏感性分析圖序號(hào)建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)（萬(wàn)元）費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）1①號(hào)樓型棟4195.4408435781.76337412②號(hào)樓型棟4243.1535712972.61428483③號(hào)樓型棟1597.934869441469.0230424④號(hào)樓型棟2297.195589282138.302964建筑工程費(fèi)用估算表國(guó)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)設(shè)備名稱設(shè)備購(gòu)置費(fèi)1人工天然氣9.830.786410.61642供電供熱系統(tǒng)483.9638.7168522.67684合計(jì)657.3752.5896709.9596安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)率）安裝費(fèi)用（萬(wàn)元）1人工天然氣0.01495352730.751629072供電供熱系統(tǒng)0.7362063981513.9937343智能系統(tǒng)0.248840075511.7346371項(xiàng)目投入總資金估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金的比例估算說(shuō)明1建設(shè)投資11413.8700.9869747951.1建設(shè)投資靜態(tài)部分10401.2100.8994087071.1.1建筑工程費(fèi)5443.703700.4707253231.1.2設(shè)備與工器具購(gòu)置費(fèi)709.959600.0613912851.1.3安裝工程費(fèi)2056.4800.1778269491.1.4工程建設(shè)其他費(fèi)用2070.8600.1790704091.1.5基本預(yù)備費(fèi)120.2100.0103947411.2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分1012.65800.0875660881.2.1漲價(jià)預(yù)備費(fèi)66.100.0057157671.2.2建設(shè)期利息946.5581400.081850322流動(dòng)資金150.6300.0130252053項(xiàng)目投入總資金（1+2）11564.501流動(dòng)資金估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流動(dòng)資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.795.61925.521.2.2在產(chǎn)品164.03462.7264113.659154.21.2.3產(chǎn)成品109.356125.453227.317462.761.3現(xiàn)金572.98209.088757.7247712.672流動(dòng)負(fù)債148.7370.13768.153368.542.1應(yīng)付賬款148.7370.13768.153368.543流動(dòng)資金（1-2）971.061720.753020.4712056.8銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表單位：萬(wàn)元20032004200520062007銷售（營(yíng)業(yè)）收入23185.92402090.883788.62154251881.084A房型銷售收入1719.586801.96917.63單價(jià)（含稅）25.70426.73226.98925.704銷售量（套）3034B房型銷售收入1755.724818.82936.9單價(jià)（含稅）26.24427.29427.55626.244銷售量（套）3034C房型銷售收入1472.781292.6.16