某廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告001

市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線圍。未停耕而交由原土地所為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)與東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南規(guī)劃區(qū)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一區(qū)，在用地紅線邊緣由北向南穿過(guò)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開發(fā)區(qū)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西本規(guī)劃區(qū)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵隔聲墻和防護(hù)綠化帶以與沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說(shuō)明居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并211312112213111111511111151133168989————————————建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞?dòng)力元元12345元排水管道工程37.6萬(wàn)元/公頃×33.08公頃1243.80.序號(hào)項(xiàng)目建筑面積/㎡單價(jià)/元/㎡金額/萬(wàn)元文化活動(dòng)中心65292投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81（萬(wàn)元）×5%(三)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表4—3—13）預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見(jiàn)表4—2—14“投資計(jì)劃與資金籌措銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資與還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸12銷售收入12銷售收入25222655866558612374123741470090009000470090009000345612237414276292719271927198122976298129812根據(jù)成本估算與市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的分類分類——根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資分年度銷售金額/萬(wàn)元223423489C：1703456789A1：C：170A2：27797C：142A2：27796C：142A3：B3：C：259A3：B3：C：259A4：B4：47384C：329A4：B4：47383C：329268212020227833265352748226821278331詳見(jiàn)“開發(fā)成本構(gòu)成表”2345600號(hào)1212345銷售稅金教育專項(xiàng)1———2建3設(shè)4經(jīng)5營(yíng)6789—634—634————————————————3）123456789教育專教育附護(hù)建設(shè)稅費(fèi)利潤(rùn)總額—1—————————2建3設(shè)4495經(jīng)5—營(yíng)6—7—8—9—合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效潤(rùn)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表4—2零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見(jiàn)趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為122123434加稅稅量1————232建3設(shè)4期789112211——2880建3設(shè)4892345634入加稅稅量—22金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期贏利能力的動(dòng)態(tài)動(dòng)動(dòng)資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見(jiàn)表4—21234212息1—2建3設(shè)4期789345634加款本息0本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。因本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)部收益率和投資利潤(rùn)案案25.1%投資利全部投資全部投資益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加業(yè)工程項(xiàng)目。這是一項(xiàng)以科技為先導(dǎo)，涉與住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品與高新技術(shù)的研究和開發(fā)以與經(jīng)營(yíng)管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工如何滿足人們對(duì)提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要程的發(fā)展研究計(jì)劃和實(shí)施方案，通過(guò)示小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時(shí)通過(guò)提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，從而我們期望通過(guò)該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會(huì)展示出一個(gè)具的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普與的示作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)該市與周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，從這個(gè)意義上講，該項(xiàng)目具有良好的可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、則，利用項(xiàng)目周圍環(huán)抱的果園以與通過(guò)規(guī)劃區(qū)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建與住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以與自然通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場(chǎng)好的；項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通市政與配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時(shí)有河涌通過(guò)，容易營(yíng)造良好的居住環(huán)境。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但敏感性分析表明，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，而且項(xiàng)目盈利水平較低，在同類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，在提本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件與本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價(jià)的減免情況還有待落實(shí)，因此礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前該市房地