鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)分析報(bào)告：網(wǎng)紅鶴崗煥發(fā)新春

證券研究報(bào)告“網(wǎng)紅”鶴崗，煥發(fā)新春——鶴崗城市概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)2024年8月7日投資要點(diǎn)1、

鶴崗城市特點(diǎn)：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外貿(mào)”開啟轉(zhuǎn)型新動(dòng)能?產(chǎn)業(yè)資源：百年煤城，礦產(chǎn)、生態(tài)、外貿(mào)資源得天獨(dú)厚。1）東北地區(qū)重要資源寶庫(kù)：煤炭?jī)?chǔ)量

32

億噸，已有百年開發(fā)歷史，是黑龍江省四大煤城之一；石墨礦石儲(chǔ)量

20.08億噸，礦物量1.94

億噸，居亞洲第一；2）黑龍江沿岸生態(tài)康養(yǎng)之都：位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，是全國(guó)寒溫帶自然生態(tài)系統(tǒng)保存比較完整的地段，且夏季平均氣溫為20.6℃，是我國(guó)夏季避暑圣地；3）國(guó)家對(duì)俄開放橋頭堡：地處中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊，擁有國(guó)家一級(jí)口岸“蘿北口岸”，年吞吐能力達(dá)50

萬噸，4年內(nèi)中俄貿(mào)易額增加2.2倍，蘿北口岸貿(mào)易規(guī)模具備增長(zhǎng)空間。?財(cái)政特點(diǎn)：鶴崗財(cái)政收支不匹配，2021年成為全國(guó)第一個(gè)財(cái)政重整地級(jí)市。

2023年鶴崗市一般公共預(yù)算收入32億元，同比+4.5%，3年CAGR為11.9%；一般公共預(yù)算支出137億元，2020-2023年之間未有明顯變化；2023年債務(wù)余額合計(jì)為217億元，同比增長(zhǎng)33.9%，地方政府債務(wù)率升至674%。2021-2023年財(cái)政自給率保持在23%左右，意味著77%的資金需要通過財(cái)政轉(zhuǎn)移滿足。財(cái)政重整后，2021-2023年鶴崗市本級(jí)一般公共預(yù)算收入中稅收收入保持增長(zhǎng)，基建類、機(jī)關(guān)部門支出、安全類及社會(huì)發(fā)展類支出均有所壓降。2024年鶴崗市縮減上級(jí)補(bǔ)助，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)收支平衡。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：“網(wǎng)紅”效應(yīng)帶動(dòng)外地客群購(gòu)房，二手房市場(chǎng)回溫助力本地客群打通置換鏈條，商品房銷售規(guī)模連續(xù)4年保持增長(zhǎng)?二手房：低房?jī)r(jià)出圈，鶴崗為全國(guó)房?jī)r(jià)最低城市，外地客群助推二手房市場(chǎng)回溫。2024年7月鶴崗二手房均價(jià)為1780元/平，為全國(guó)房?jī)r(jià)最低的城市。部分低價(jià)房源總價(jià)可達(dá)1-2萬元/套，低價(jià)房特點(diǎn)主要為高樓層、樓齡長(zhǎng)、無電梯。2019-2023年鶴崗二手房交易48152筆，外地客群占比23%；2024年1-5月，鶴崗二手房成交同比增長(zhǎng)35%，外地客群占比31%，“網(wǎng)紅”效應(yīng)帶動(dòng)外地客群助推二手房市場(chǎng)回溫。?新房：商品房銷售規(guī)模連續(xù)4年增長(zhǎng)，外地客群為本地的改善置換需求提供支撐。2023年鶴崗新房銷售面積10萬平，4年CAGR為29.3%，是黑龍江省唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)連續(xù)四年正增長(zhǎng)的地級(jí)市。外地客群帶動(dòng)二手房銷售增長(zhǎng)，為本地人的改善置換需求提供了支撐，從而帶動(dòng)新房銷量增長(zhǎng)。鶴崗市新房在售房源較少，價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定在3200-4300元/平，新房項(xiàng)目主要具有面積大、有電梯、戶型改良、價(jià)格高的特點(diǎn)。3、短期內(nèi)鶴崗的低房?jī)r(jià)能夠承接購(gòu)房多樣化需求，長(zhǎng)期則需關(guān)注新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?短期能夠滿足購(gòu)房多樣化需求：短期內(nèi)低房?jī)r(jià)房源仍具備稀缺性，能夠滿足“新鶴崗人”多樣化的定居需求，具備購(gòu)房吸引力，外地客群能夠助力打通一二手房置換鏈條。?長(zhǎng)期仍需關(guān)注城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：鶴崗類城市長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展仍需發(fā)掘城市獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在城市規(guī)模逐步收縮的背景下挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從擴(kuò)張型策略轉(zhuǎn)向打造特色化、精品化小城策略。能夠轉(zhuǎn)型“第二賽道”的城市，例如鶴崗擁有石墨資源、蘿北口岸、旅游資源等優(yōu)勢(shì)，伴隨著這類城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)逐步成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)則具備修復(fù)的潛力。4、風(fēng)險(xiǎn)提示：鶴崗市財(cái)政補(bǔ)貼到位不及預(yù)期；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型推進(jìn)不及預(yù)期。0102030405鶴崗城市概況鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析目錄鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)探總結(jié)鶴崗產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型情況C

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S鶴崗財(cái)政重整情況301鶴崗城市概況4鶴崗城市概況011.1城市概況百年煤城，礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚?鶴崗位于黑龍江省東北部，北接黑龍江，南連松花江，西靠小興安嶺，東擁三江平原，與俄羅斯猶太自治州隔江相望，處于黑龍江省東部城市組團(tuán)對(duì)俄開放合作帶。?

1）東北地區(qū)重要資源寶庫(kù)：煤炭?jī)?chǔ)量

32億噸，已有百年開發(fā)歷史，是黑龍江省四大煤城之一；石墨礦石儲(chǔ)量

20.08

億噸，礦物量1.94

億噸，居亞洲第一；2）黑龍江沿岸生態(tài)康養(yǎng)之都：位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，是全國(guó)寒溫帶自然生態(tài)系統(tǒng)保存比較完整的地段，鶴崗是夏季的避暑圣地，夏季平均氣溫為20.6℃，全年平均氣溫為3.5℃，冬季平均氣溫為-13.7℃；3）國(guó)家對(duì)俄開放橋頭堡：地處中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊，擁有國(guó)家一級(jí)口岸——蘿北口岸，年吞吐能力達(dá)50

萬噸。圖：黑龍省發(fā)展規(guī)劃圖圖：五礦石墨高溫純化爐廠區(qū)外景圖：鶴崗地理位置對(duì)俄開放合作帶鶴崗市圖：蘿北口岸資料：《黑龍江省國(guó)土空間規(guī)劃（2021-2035年）》，政府官網(wǎng)，正解局，百度圖片，浙商證券研究所鶴崗城市概況011.2水文交通機(jī)場(chǎng)建設(shè)推進(jìn)中，規(guī)劃水陸空立體式大交通格局圖：黑龍江省都市發(fā)展軸?機(jī)場(chǎng)：鶴崗梧桐機(jī)場(chǎng)于2013年開始籌建，位于蘿北縣，距鶴崗市中心約21千米，為4C級(jí)國(guó)內(nèi)支線機(jī)場(chǎng)，目前機(jī)場(chǎng)仍處建設(shè)狀態(tài)。?水路：鶴崗東臨松花江，北臨黑龍江，處中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊，是黑龍江省重要口岸邊境城市，也是國(guó)家對(duì)俄開放橋頭堡。鶴崗的蘿北口岸與俄羅斯阿穆爾捷特口岸相距1.5千米，明水期乘船7分鐘、冰封期乘車5分鐘就可抵達(dá)，是距哈爾濱最近、道路交通條件最好的沿江口岸，經(jīng)黑龍江出?？蛇M(jìn)入韃靼海峽駛往韓、日等國(guó)，可實(shí)現(xiàn)江海聯(lián)運(yùn)和跨國(guó)運(yùn)輸。?陸路：鶴大、鶴伊、鶴名三條高速公路構(gòu)成外部交通主骨架，佳鶴鐵路使鶴崗融入哈爾濱兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。2023年公路貨運(yùn)量為897萬噸，4年CAGR為5.9%；鐵路貨運(yùn)量205.8萬噸，

4年CAGR為-5.6%；機(jī)動(dòng)車保有量為15.3萬輛，4年CAGR為7.9%。圖：鐵路、公路貨運(yùn)量及機(jī)動(dòng)車保有量鶴崗市10008006004002000201510589784681814.371470312.215.313.211.3259.2251.22022218.7205.8159.22020公路貨運(yùn)量（萬噸，左軸）02019202120236鐵路貨運(yùn)量（萬噸，左軸）機(jī)動(dòng)車保有量（萬輛，右軸）資料：

《黑龍江省國(guó)土空間規(guī)劃（2021-2035年）》，鶴崗政府官網(wǎng)，浙商證券研究所鶴崗城市概況011.3綠地及旅游資源旅游資源豐富，綠地面積快速提升?

2019年4月，發(fā)文指出“收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中”。收縮城市在規(guī)劃設(shè)計(jì)上主要有兩種策略，其一是應(yīng)對(duì)策略，也就是讓人口回流、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，比如鼓勵(lì)城市再開發(fā)、引入知名企業(yè)和刺激性的投資項(xiàng)目等；另外一種是適應(yīng)收縮，適應(yīng)人口的流失，比如說建立土地銀行、將廢棄用地轉(zhuǎn)換為公園綠地、都市農(nóng)業(yè)等綠色基礎(chǔ)設(shè)施。

鶴崗市綠地面積在2019年之后快速提升，2020年鶴崗市公園數(shù)量達(dá)到22個(gè)，較2015年的7個(gè)提升15個(gè)，綠地面積提升約20%。?鶴崗市位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，原生態(tài)保存完好，是全國(guó)寒溫帶自然生態(tài)系統(tǒng)保存比較完整的地段，旅游資源豐富。鶴崗市有3個(gè)國(guó)家森林公園，全市森林覆蓋率46.87%，城區(qū)森林覆蓋率69.7%。著名景點(diǎn)包括龍江三峽、名山風(fēng)景區(qū)、普陀山宗教文化風(fēng)景區(qū)等。鶴崗夏季平均氣溫20.6℃，風(fēng)速2.1米/秒，2023年城市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)359天，氣候舒適度和氣候旅游度假指數(shù)較高。圖：鶴崗人文地圖圖：鶴崗市區(qū)綠地面積4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050014%12%10%8%3455338229982863

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2870282425036%4%2%0%0-2%2011

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2021鶴崗市區(qū)綠地面積（公頃，左軸）

同比（%，右軸）7資料：Wind，鶴崗政府官網(wǎng)，百度百科，浙商證券研究所鶴崗城市概況011.4GDP及人口結(jié)構(gòu)23年人均GDP為全國(guó)50%水平，60歲以上人口占比超30%?根據(jù)鶴崗市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，鶴崗2023年全市實(shí)現(xiàn)GDP384億元，10年CAGR為+1.8%；人均可支配收入28712元，同比增長(zhǎng)5.1%，10年CAGR為+6.0%。2023年人均GDP為44605元，是2014年的1.85倍，約為全國(guó)平均水平的50%。?國(guó)際上通常把老齡化社會(huì)定義為：60歲及以上的人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到10%，或65歲及以上的人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%。鶴崗自2016年起，60及以上人口占比已超過了20%。截至2023年末，鶴崗全市戶籍總?cè)丝?4萬人，其中，城鎮(zhèn)人口占比80.9%，60歲及以上占比30.3%。鶴崗正面臨人口流失和老齡化趨勢(shì)日漸加劇的問題。圖：鶴崗GDP及人均可支配收入圖：鶴崗戶籍人口及人口結(jié)構(gòu)4504003503002502001501005035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00001101051009535%30%25%20%15%10%5%40930%38410628%9535835434026%33610425%9732023%9828712290101283266

26425910023%22%21%9619%94900850%2012

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2023鶴崗戶籍人口（萬人，左軸）

60歲以上占比（右軸，%）鶴崗GDP（億元，左軸）

鶴崗城鎮(zhèn)居民可支配收入（元/年，右軸）8資料：

Wind，鶴崗市統(tǒng)計(jì)局，浙商證券研究所02鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)9鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)022.1二手房銷售情況低房?jī)r(jià)出圈，2019-2024年鶴崗位列全國(guó)房?jī)r(jià)最低的城市排行榜首位，“網(wǎng)紅”效應(yīng)帶動(dòng)外地客群助推二手房市場(chǎng)回溫?根據(jù)光明網(wǎng)消息，2019-2023年鶴崗?fù)瓿啥址拷灰椎怯?8152筆，其中外地人到鶴崗購(gòu)房11138套，占比23.1%；2024年1-5月，鶴崗二手房交易登記6693筆，同比增長(zhǎng)35.27%，其中外地人購(gòu)房2080筆，同比增長(zhǎng)56.27%，外地人購(gòu)房占比31%。?根據(jù)58同城數(shù)據(jù)，2024年1-7月鶴崗二手房均價(jià)為1780元/平，同比增長(zhǎng)5.1%，較2021年高點(diǎn)下降16.5%。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，鶴崗市在2019-2024年7月均為全國(guó)房?jī)r(jià)最低的城市。圖：鶴崗二手房均價(jià)及同比圖：安居客統(tǒng)計(jì)全國(guó)低房?jī)r(jià)城市圖：鶴崗?fù)獾刭?gòu)房者購(gòu)房數(shù)量2,5002,0001,5001,00050015%10%5%城市鶴崗2024年7月房?jī)r(jià)（元/平）218921331948

19550.4%12.0%17802831346835633657371237893920392439965,0004,0003,0002,0001,00004731400%300%200%100%0%17805.1%1694吐魯番雙鴨山大興安嶺博爾塔拉鐵嶺371%21130%-5%-2.6%184%217830%-10%-15%-20%-25%16761667-21%-79%449-100%張掖-20.6%0遼陽-200%2019

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2024.72018

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2023外地人購(gòu)房數(shù)量（套，左軸）

同比（%，右軸）七臺(tái)河四平二手房均價(jià)（元/平，左軸）

同比（%，右軸）10資料：安居客，58同城，政府官網(wǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，解放日?qǐng)?bào)，南方都市報(bào)，浙商證券研究所鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)022.2商品房銷售情況2019年以來商品房銷售規(guī)模連續(xù)4年保持增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)回溫助力本地客群打通置換鏈條?隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、人口外流、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一等原因，自2011年起，鶴崗市商品房成交面積和成交金額持續(xù)下降，2019年降至低點(diǎn)，成交面積僅為3.6萬平，較2011年下降93%。2019年之后，鶴崗因低房?jī)r(jià)聞名，隨著環(huán)境治理持續(xù)推進(jìn)，鶴崗的居住環(huán)境逐步改善，加之低廉的房?jī)r(jià)，對(duì)外地年輕人產(chǎn)生了吸引力，外地人的到來又為本地人的置換需求提供了支撐。?2023年鶴崗市商品房銷售面積10萬平方米，同比增長(zhǎng)57%，2019-2023年CAGR為29.3%，商品房銷售面積恢復(fù)至2016年水平。2024年1季度，鶴崗商品房銷售面積2.53萬平方米，同比增長(zhǎng)36.02%。鶴崗商品房銷售面積從2019年持續(xù)增長(zhǎng)，成為黑龍江省唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)連續(xù)四年正增長(zhǎng)的地級(jí)市。圖：鶴崗商品房銷售面積圖：鶴崗商品房銷售額1816141210880%60%40%20%0%69%605040302010080%60%40%20%0%15.757%49.28.628.16.76.020.65.4-20%-40%-60%-80%-20%-40%-60%-80%617.715.44.03.83.513.312.03.0410.710.02.21.76.41.41.24.623.6

3.80銷售額（億元，左軸）同比（%，右軸）銷售面積（萬平，左軸）同比（%，右軸）11資料：Wind，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，浙商證券研究所鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)022.2商品房銷售情況新房在售房源較少，價(jià)格波動(dòng)上漲??伴隨著城市購(gòu)房熱度的提升，2019年以來鶴崗市新房房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)上漲的趨勢(shì)，2023年鶴崗新房銷售均價(jià)為3800元/平，同比增長(zhǎng)8.2%。根據(jù)鶴崗市房天下數(shù)據(jù)，截至2024年7月，共有5個(gè)新房項(xiàng)目顯示為在售狀態(tài)，在售項(xiàng)目均價(jià)在3200-4300元/平。鶴崗市在售新房項(xiàng)目較少，且主要以改善型房源為主，均為本地開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目。圖：鶴崗商品房銷售均價(jià)圖：鶴崗在售商品房圖：鶴崗在售商品房信息4,00037723800

15%35123692項(xiàng)目歐洲皇家花園財(cái)富家園

瑞達(dá)錦華公館

北國(guó)明珠

天水新城348533673059329529413,5003,0002,5002,0001,5001,0005003236279210%單價(jià)（元/平）30384100110-14045-57304000107-12743-5110430089-9131-39133200-5%主力戶型（㎡）120-140

101-1110%總價(jià)（萬元）38-45-1-5%-10%-15%-20%建筑面積（萬㎡）--容積率開盤時(shí)間開發(fā)商2.93-1.272.832015年5月

2013年5月

2013年5月

2012年6月

2018年6月0美邦房地產(chǎn)房地產(chǎn)

瑞達(dá)房地產(chǎn)1.2

1.66房地產(chǎn)歆通房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）1.5-2銷售均價(jià)（元/平，左軸）同比（%，右軸）12資料：Wind，房天下，浙商證券研究所鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)022.3

租售比租金相對(duì)穩(wěn)定，租售比保持高位?

2022年-2024年7月鶴崗市住宅平均租金保持相對(duì)平穩(wěn)，租金價(jià)格主要波動(dòng)區(qū)間在10-11元/平/月。根據(jù)58同城數(shù)據(jù)，鶴崗2024年1-7月二居室房屋的租金價(jià)格為664元/月，和2023年基本持平。?租售比：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，鶴崗市2024年7月住宅平均租金為10.09元/平/月，二手房掛牌均價(jià)為1948元/平，通過計(jì)算可得租售比約為6.2%，通過計(jì)算歷史數(shù)據(jù)，可以看到鶴崗市二手房?jī)r(jià)格、住宅租金及租售比自2022年以來保持相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2024年上半年我國(guó)重點(diǎn)50城租售比為2.03%，鶴崗市二手房租售比較重點(diǎn)50城優(yōu)勢(shì)明顯。圖：鶴崗市住宅平均租金圖：鶴崗市二手房租售比圖：鶴崗市二室房屋租金價(jià)格700680660640620600580560540520678141312111099%8%7%6%5%4%66766410.8110.096.2%579872021202220232024.1-7鶴崗市二室租金價(jià)格（元/月）鶴崗市住宅平均租金（元/平/月）租售比（%）13資料：Wind，58同城，浙商證券研究所；注：租售比根據(jù)wind提供的鶴崗市二手房掛牌價(jià)計(jì)算。03房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)探14房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)探033.1

實(shí)探地圖實(shí)探熱點(diǎn)新房及二手房?為探索鶴崗市在售新房及二手房現(xiàn)狀，我們選取不同價(jià)位的樓盤和房源進(jìn)行實(shí)地探索，新房項(xiàng)目中我們主要探尋在售熱點(diǎn)改善型項(xiàng)目，二手房項(xiàng)目選取1-9W不同價(jià)位，包括從極致剛需到中等價(jià)位的不同房源類別。圖：鶴崗市地圖圖：調(diào)研實(shí)拍歐洲皇家花園二期山水國(guó)際施工現(xiàn)場(chǎng)兒童公園新房：山水國(guó)際天水湖公園體育公園人民醫(yī)院比優(yōu)特時(shí)代廣場(chǎng)二手房：榮華家園平安寶塔鶴崗一中新房：歐洲皇家花園二期北國(guó)明珠光宇小區(qū)五指山公園二手房：北國(guó)明珠麓林山公園人民廣場(chǎng)二手房：光宇小區(qū)：高德地圖，浙商證券研究所資料房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)探033.2

二手房特點(diǎn)低價(jià)房特點(diǎn)主要為：高樓層、樓齡長(zhǎng)、無電梯?鶴崗市二手房的樓層差價(jià)較大：樓上樓下明顯的價(jià)差主要是因?yàn)槊鎸?duì)客群的不同，本地客戶購(gòu)房主要是置換需求，從高樓層換到低樓層，從舊房換到新房，外地客戶來鶴崗購(gòu)房的群體主要是追求性價(jià)比，因此買樓層較高的房源的客戶主要以外地人為主，即本地客群是1-4樓主要的購(gòu)買群體，而5-7樓的高樓層主要的購(gòu)買群體則為外地客群，

而外地人的到來為本地人的改善置換需求提供了支撐。??電梯房源少加大樓層差價(jià)：房齡在10年以上的老房源較多，電梯房源也很有限，且電梯房源的價(jià)格較普通房源要有明顯的漲幅。因此，在沒有電梯的情況下，低樓層和高樓層之間的價(jià)差就更加明顯。因?yàn)槭袇^(qū)面積相對(duì)有限，通勤較為方便，區(qū)位不是限制房?jī)r(jià)最明顯的因素，我們看到部分低價(jià)房源區(qū)位良好，生活便利。因此，我們認(rèn)為鶴崗市低價(jià)房特點(diǎn)主要為：高樓層、樓齡長(zhǎng)、無電梯。圖：鶴崗市光宇小區(qū)環(huán)境實(shí)拍圖：鶴崗市光宇小區(qū)樓道實(shí)拍圖：鶴崗市光宇小區(qū)在售房源室內(nèi)實(shí)拍備注：該套房源位于光宇小區(qū)，建面63平米，兩室一廳，7樓頂樓，無電梯，08年建成的回遷房，有房本。小區(qū)周邊為人民廣場(chǎng)，配套齊全、生活便利，售價(jià)1.8萬元，折合286元/平。16資料：浙商證券研究所實(shí)拍房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)探033.2

二手房特點(diǎn)老齡化催生置換需求，30萬以下房源中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3000元/套???外地的購(gòu)房群體主要包括：1）從周邊考到鶴崗市事業(yè)單位和公務(wù)系統(tǒng)的有編人群；2）在外地發(fā)展幾年后返回家鄉(xiāng)生活發(fā)展的本地人；3）可以遠(yuǎn)程辦公的新職業(yè)人群；4）也有人喜歡鶴崗的氣候，夏天避暑，冬天冰雪的度假人群。鶴崗的城鎮(zhèn)人口占比持續(xù)維持較高水平，2019-2023年均在80%以上，因此從農(nóng)村來到市里買房的新進(jìn)城人群占比較小。鶴崗60歲以上人口占比逐年升高，至2023年已升至30.3%，而且鶴崗電梯房源稀少，因此催生出老年人置換需求，即從高樓層置換到低樓層。中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)有所不同，低于30萬元的房源3000元/套，超過30萬元的房源收取1%的中介費(fèi)。圖：鶴崗市二手房中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示圖：鶴崗市城鎮(zhèn)人口占比圖：中國(guó)與鶴崗60歲及以上人口占比90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%35%30%25%20%15%10%5%81.4%81.2%81.2%81.0%80.9%30.3%21.1%27.9%26.0%18.9%24.8%18.7%23.4%18.1%19.8%0%2019202020212022202320192020202120222023城鎮(zhèn)人口占比（%）鶴崗60歲以上人口占比（%）中國(guó)60歲以上人口占比（%）17資料：Wind，鶴崗市政府官網(wǎng)，浙商證券研究所房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)探033.3

新房特點(diǎn)新房產(chǎn)品力改善明顯，主要體現(xiàn)在電梯及戶型優(yōu)化?在售新房特點(diǎn)主要為：1）面積大：鶴崗市新房項(xiàng)目在售面積普遍較大，其中部分項(xiàng)目最大戶型超200平，總價(jià)超120萬元；2）有電梯：在售的新房項(xiàng)目普遍有電梯，部分新房項(xiàng)目配備地暖；3）戶型改良：鶴崗部分老舊小區(qū)客廳較小，功能性差，在售新房項(xiàng)目戶型改良；4）價(jià)格高：與老舊項(xiàng)目存在明顯價(jià)差。?在售新房的客戶群體中，多以有老人的家庭或新婚夫婦為主的改善客群。圖：鶴崗市某新房在售項(xiàng)目案場(chǎng)圖：鶴崗市某新房在售項(xiàng)目173㎡戶型圖：鶴崗市某新房在售項(xiàng)目小區(qū)實(shí)景拍攝18資料：浙商證券研究所04產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況19產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況044.1鶴崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鶴崗被列入“第三批25座資源枯竭型城市”名單，第二產(chǎn)業(yè)占比逐步減小?

2011年，鶴崗被列入“第三批25座資源枯竭型城市”名單中。資源枯竭型城市是指礦產(chǎn)資源開發(fā)進(jìn)入后期、晚期或末期階段，其累計(jì)采出儲(chǔ)量已達(dá)到可采儲(chǔ)量的70%以上的城市。資源枯竭型城市往往會(huì)面臨較多社會(huì)問題，例如：①隨著資源枯竭，產(chǎn)業(yè)效益下降；②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，資源產(chǎn)業(yè)萎縮，替代產(chǎn)業(yè)尚未形成；③經(jīng)濟(jì)總量不足，地方財(cái)力薄弱；④職工收入低于全國(guó)城市居民人均水平。?

2011年鶴崗市第二產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到頂峰，占比達(dá)47.7%，此后持續(xù)降至2023年的32.6%。第三產(chǎn)業(yè)占比逐步提升，2019-2023年穩(wěn)定在40%左右。圖：鶴崗市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表：2011年第三批資源枯竭型城市中地級(jí)市名單1009080706050403020100城市省份24.1

23.727.046.626.425.929.146.432.343.632.834.7

34.441.8

42.534.9

35.8

36.2濮陽市河南省37.436.540.2

39.839.741.8南川區(qū)新余市鶴崗市瀘州市烏海市雙鴨山市韶關(guān)市重慶市江西省46.947.744.8

31.429.9

29.931.032.530.029.330.532.2

38.0

32.629.328.9黑龍江省四川省35.8

35.234.3

32.9內(nèi)蒙古28.1

29.4

29.228.127.723.5

23.1

24.1

24.525.5黑龍江省廣東省2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

202320第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）資料：Wind，，鶴崗政府官網(wǎng)，浙商證券研究所產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況044.2鶴崗產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型思路緊握“五大核心優(yōu)勢(shì)”，聚焦六個(gè)產(chǎn)業(yè)主攻方向?在十四五規(guī)劃中，鶴崗計(jì)劃實(shí)施轉(zhuǎn)型發(fā)展的“四大戰(zhàn)略”，即統(tǒng)籌推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)興市、融合強(qiáng)市、生態(tài)立市、開放富市”，聚焦“煤炭、石墨、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新經(jīng)濟(jì)、發(fā)展新業(yè)態(tài)”六個(gè)產(chǎn)業(yè)主攻方向。鶴崗市“正由國(guó)家能源工業(yè)城市向現(xiàn)代煤電化工基地、石墨新材料產(chǎn)業(yè)基地、“兩江一嶺”綠色食品加工基地和“龍江三峽”中俄風(fēng)情旅游集合區(qū)加速邁進(jìn)“。圖：鶴崗市“五大核心優(yōu)勢(shì)”轉(zhuǎn)化路徑優(yōu)勢(shì)名稱發(fā)展路徑依托煤種齊全、儲(chǔ)量豐富的優(yōu)勢(shì)，加大煤炭資源勘探勘查力度，加速釋放優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)和煤化工產(chǎn)業(yè)，做大焦炭產(chǎn)業(yè)鏈，培育精深加工產(chǎn)業(yè)鏈，延伸煤制肥產(chǎn)業(yè)鏈。優(yōu)質(zhì)的煤炭資源優(yōu)勢(shì)依托石墨儲(chǔ)量大、品位高的優(yōu)勢(shì)，加大石墨資源開發(fā)力度，提升石墨資源附加值，重點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)打造1個(gè)創(chuàng)新型石墨公共服務(wù)平臺(tái)，準(zhǔn)提升2個(gè)石墨新材料產(chǎn)業(yè)園區(qū)，升級(jí)新能源材料產(chǎn)業(yè)鏈、石墨烯材料產(chǎn)業(yè)鏈、超硬材料產(chǎn)業(yè)鏈等3條精深加工產(chǎn)業(yè)鏈豐富的石墨資源優(yōu)勢(shì)依托鶴崗良好的生態(tài)環(huán)境、富集的工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素和較強(qiáng)的環(huán)境承載能力，重點(diǎn)推動(dòng)農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、全域旅游產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)厚重的歷史文化優(yōu)勢(shì)依托鶴崗歷史文化資源，深度推進(jìn)清金文化、闖關(guān)東文化、抗聯(lián)文化、墾荒文化、知青文化、礦山文化等文化資源向縱深開掘，著力發(fā)掘團(tuán)結(jié)墓葬、奧里米古城、邵家店古城等遺址遺跡，為提升城市文化底蘊(yùn)，促進(jìn)文旅深度融合奠定基礎(chǔ)依托對(duì)俄開放前沿優(yōu)勢(shì)，持續(xù)深化對(duì)俄各領(lǐng)域合作，重點(diǎn)圍繞發(fā)展對(duì)俄貿(mào)易，培育新型外貿(mào)主體，抓好出口、進(jìn)口兩個(gè)市場(chǎng)，建設(shè)對(duì)俄貿(mào)易平臺(tái)，加強(qiáng)赴俄資源開發(fā)利用合作獨(dú)特的對(duì)俄合作優(yōu)勢(shì)21資料：觀研報(bào)告網(wǎng)，鶴崗政府官網(wǎng)，浙商證券研究所產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況044.3產(chǎn)業(yè)興市-煤炭產(chǎn)業(yè)因煤而興，為煤所困，實(shí)現(xiàn)向煤化工延伸轉(zhuǎn)型???煤炭產(chǎn)量：鶴崗市原煤產(chǎn)量自2019年以來持續(xù)增長(zhǎng)，2023年原煤產(chǎn)量為1318萬噸，同比增長(zhǎng)3.3%。煤炭是鶴崗市的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，曾與雞西、雙鴨山、七臺(tái)河并稱黑龍江四大煤城，煤炭年產(chǎn)量曾達(dá)到過2500萬噸/年的峰值。根據(jù)鶴崗市十四五規(guī)劃，十四五期間全市煤炭產(chǎn)能突破1600萬噸/年。煤炭?jī)?chǔ)量：2011年被列為枯竭型城市之后，2018年黑龍江國(guó)土資源廳核查表明，鶴崗煤炭礦區(qū)累計(jì)查明資源儲(chǔ)量32.6億噸，保有資源儲(chǔ)量22.7億噸，與2008年煤炭?jī)?chǔ)量表數(shù)據(jù)相比，累計(jì)查明增加約8.4億噸，保有增加約2.6億噸，分別增加了25.8%、11.4%。北京新常態(tài)智庫(kù)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)研究院院長(zhǎng)彭真懷曾表示，鶴崗市煤炭產(chǎn)業(yè)有三條轉(zhuǎn)型路徑：一是依靠存量的煤炭資源，從粗放走向集約，做精細(xì)化開發(fā)；二是此前開發(fā)中或存在“挑肥揀瘦”的問題，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)加大對(duì)不太豐厚的煤炭資源的開發(fā)利用；三是延伸煤炭產(chǎn)業(yè)鏈和利用效能。比如，對(duì)于煤矸石進(jìn)行資源化綜合利用、通過礦山治理賦能當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展等。鶴崗市十四五規(guī)劃中規(guī)劃煤炭產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)“煤頭”、強(qiáng)“化尾”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)向精細(xì)煤化工和現(xiàn)代煤化工延伸轉(zhuǎn)型。圖：鶴崗市原煤產(chǎn)量及同比圖：鶴崗市采礦業(yè)企業(yè)數(shù)量圖：鶴崗市煤炭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型路徑1,4001,2001,00080060040020001318

30%

35020%

3001263127612361187?

依靠存量的煤炭資源，從粗放走向集約，做精細(xì)化開11461047路徑1路徑2路徑395693810%

2503.3%2001501000%?

對(duì)不太豐厚的煤炭資源的開發(fā)利用-10%-20%-30%?

延伸煤炭產(chǎn)業(yè)鏈和利用效能201520162017201820192020202120222023原煤產(chǎn)量（萬噸，左軸）

同比（%，右軸）黑龍江:鶴崗:企業(yè)統(tǒng)計(jì):采礦業(yè):存量家數(shù)（個(gè)）22資料：Wind，鶴崗政府官網(wǎng)，第一財(cái)經(jīng)，浙商證券研究所產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況044.4產(chǎn)業(yè)興市-石墨產(chǎn)業(yè)以中國(guó)五礦為引擎，“1+N”石墨產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，儲(chǔ)量亞洲第一?石墨作為一種重要的工業(yè)原料，可廣泛應(yīng)用于電池、鋼鐵、化工等多個(gè)領(lǐng)域。鶴崗已探明的石墨礦石儲(chǔ)量達(dá)20.08億噸，儲(chǔ)量亞洲第一。其中，根據(jù)2023年鶴崗市官方資料，鶴崗市負(fù)極材料用天然石墨原料占全國(guó)80%以上，石墨精粉產(chǎn)量全國(guó)超過三分之一，蘿北縣的云山石墨礦享有“亞洲第一礦”的美譽(yù)。2023年產(chǎn)值突破53億元，石墨行業(yè)占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重達(dá)到7.4%，石墨產(chǎn)業(yè)已成為鶴崗僅次于涉煤產(chǎn)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)。根據(jù)鶴崗市《石墨產(chǎn)業(yè)十四五規(guī)劃》，鶴崗市計(jì)劃到2025年石墨及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到400億元。?

2024年1月中國(guó)五礦集團(tuán)的連續(xù)式高溫純化裝置在鶴崗啟動(dòng)，這是國(guó)內(nèi)首臺(tái)套連續(xù)式高溫純化裝置，可將石墨純度提升到99.99%以上。依托先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備和工藝，鶴崗市正著力打造黑龍江省石墨提純加工中心，年產(chǎn)10萬噸的化學(xué)法高純項(xiàng)目預(yù)計(jì)24年底建成投產(chǎn)。鶴崗市已匯集石墨企業(yè)37戶，以發(fā)展新能源材料產(chǎn)業(yè)鏈為主，石墨烯制品、密封散熱、超硬石墨、特種石墨等產(chǎn)業(yè)鏈的“1+N”石墨產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系初步形成。圖：石墨產(chǎn)業(yè)鏈圖：石墨行業(yè)占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重原材料產(chǎn)品材料級(jí)產(chǎn)品專用級(jí)產(chǎn)品應(yīng)用20%15%10%5%17.2%前沿產(chǎn)品石墨烯芯片處理器超級(jí)電容器石墨烯鋰電池防腐蝕涂料戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)石石墨精粉新能源汽車新能源儲(chǔ)能航空航天技術(shù)高端電力設(shè)備生物醫(yī)療及高性能醫(yī)療器械墨礦資源10.0%高端產(chǎn)品高純石墨球形石墨膨脹石墨柔性石墨鋰電子電池負(fù)極人造金剛石原子核反應(yīng)堆石墨構(gòu)件7.4%7.0%20195.6%20183.4%2017傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中低端產(chǎn)品石墨乳潤(rùn)滑劑和研磨劑導(dǎo)電石墨材料石墨電極硅化石墨鋼鐵有色金屬機(jī)械0%隱晶質(zhì)石墨晶質(zhì)石墨粉202020212022耐火材料石墨行業(yè)占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重（%）23資料：鶴崗市工業(yè)和信息化局，新華社，中國(guó)粉體技術(shù)網(wǎng)，鶴崗政府官網(wǎng)，浙商證券研究所產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況044.5生態(tài)立市-旅游業(yè)“涼資源”變?yōu)椤盁峤?jīng)濟(jì)”，政府發(fā)力城市轉(zhuǎn)型?2023年鶴崗市共接待游客505.9萬人次，同比增長(zhǎng)51%；旅游收入40億元，同比增長(zhǎng)52%，旅游收入恢復(fù)到2016-2017年的水平。鶴崗擁有豐富的歷史、自然資源，且與俄羅斯接壤，擁有得天獨(dú)厚的界江旅游資源等五大支撐。在因低房?jī)r(jià)出圈之后，鶴崗的“網(wǎng)紅”城市標(biāo)簽不僅為鶴崗帶來房屋銷量，也為鶴崗帶來旅游流量。根據(jù)《鶴崗市旅游業(yè)“十四五”規(guī)劃》，到2025年，全市旅游業(yè)總收入力爭(zhēng)突破50億元，年均增長(zhǎng)12%以上，旅游業(yè)增加值占全市GDP比重提高到10%以上。?

2024年6月，鶴崗市發(fā)布《2024年鶴崗市夏季避暑旅游“百日行動(dòng)”暨鶴崗盛夏消費(fèi)季實(shí)施方案》，從2024年6月24日至2024年10月8日，開展2024年夏季避暑旅游“百日行動(dòng)”，我們認(rèn)為政府這一舉動(dòng)能夠借助官方力量對(duì)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)進(jìn)行宣傳，有助于城市旅游業(yè)發(fā)展。圖：鶴崗市旅游五大戰(zhàn)略支撐圖：鶴崗旅游行業(yè)收入及接待游客數(shù)量核心支撐重點(diǎn)任務(wù)依托鶴崗豐富的文化旅游資源和交通優(yōu)勢(shì)，積極構(gòu)建以鶴崗為中心，蘿北、綏濱為兩翼的文化旅游圈，加強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)接與拓展，優(yōu)化我市文化旅游空間布局，針對(duì)文化旅游資源有重點(diǎn)地進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，形成歷史文化體驗(yàn)集聚區(qū)、主題公園、歷史紀(jì)念館等多層次旅游空間布局。優(yōu)化全域旅游空間布局706050403020100800700600500400300200100064.258.0668.8以特色文化為核心，以旅游資源為依托，以歷史發(fā)展為脈絡(luò)，實(shí)現(xiàn)旅游和文化的深度融合。使文化具有更長(zhǎng)久的價(jià)值和意味，讓消費(fèi)者去真切的感受文化資源的打造全域旅游功能載體

意趣、意境和意義。重點(diǎn)開發(fā)以綏濱奧里米古城、蘿北黑水靺鞨為代表的文化旅游資源，通過俄猶文化、墾荒文化、抗聯(lián)文化、知青文化、清金文化、礦山文化的精品，展現(xiàn)邊疆城市文化的獨(dú)特性和豐富性48.2587.240.037.0375.0469.634.1順應(yīng)文化旅游全域化、泛產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)，進(jìn)一步拓展文化產(chǎn)業(yè)鏈，充分研究客戶需求，引導(dǎo)開發(fā)邊境旅游、文化創(chuàng)意、養(yǎng)生度假、冰雪體驗(yàn)、俄猶風(fēng)情等新業(yè)態(tài)，豐富旅游演藝、特色小鎮(zhèn)、文化商品等新要素，提升旅游設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化程度，用文化旅游帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以城市歷史為依托，實(shí)施恢復(fù)歷史原貌計(jì)劃，重點(diǎn)發(fā)掘開采煤炭的鼻祖沈松年、抗聯(lián)英雄趙尚志、知青作家張抗抗等名人文化資源，并進(jìn)行演繹和升華，打造主505.926.325.6333.1加快全域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展335.014.2329.1160.1叫響全域旅游城市名片

題文化公園，實(shí)施精品戰(zhàn)略，做強(qiáng)文化旅游產(chǎn)業(yè)。建設(shè)精品景區(qū)，突出抓好“一江兩島三峽”等景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，深入研究對(duì)俄旅游，著力提升“龍江三峽”知名度和美譽(yù)度，叫響“游龍江三峽、賞兩國(guó)風(fēng)光”文化旅游品牌201520162017201820192020202120222023依托鶴崗市地域廣闊，文化紛呈，生態(tài)多樣的優(yōu)勢(shì)，整合已有文化節(jié)慶活動(dòng)，構(gòu)建以中國(guó)鶴崗中俄界江旅游節(jié)為主，蘿北縣戲水節(jié)、滾冰節(jié)等活動(dòng)為依托的節(jié)會(huì)舉辦體系。以城市文化要素、區(qū)域景觀特色、民族民俗文化等為依據(jù)整合、組織旅游活動(dòng)旅游收入（億元，左軸）接待游客人數(shù)（萬人次，右軸）厚植全域旅游成長(zhǎng)沃土資料：鶴崗政府官網(wǎng)，觀研報(bào)告網(wǎng)，浙商證券研究所產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況044.6開放富市-蘿北口岸蘿北縣2023年進(jìn)出口貿(mào)易規(guī)模為歷年最高水平?蘿北口岸于1989年4月8日經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家一類口岸，1992年中俄雙方政府換文，正式確認(rèn)蘿北——阿穆爾捷特口岸為國(guó)際客貨運(yùn)輸口岸。中俄蘿北互市貿(mào)易區(qū)的規(guī)劃定位是黑龍江省東部地區(qū)最大的中俄商品集散地，同時(shí)也是黑龍江省沿邊口岸城市中功能最全、最具特色的互貿(mào)區(qū)。2017年6月，蘿北口岸貿(mào)易區(qū)一期運(yùn)行，總面積8000平方米，分為監(jiān)管區(qū)和自由交易區(qū)兩個(gè)區(qū)域，監(jiān)管區(qū)主要經(jīng)營(yíng)俄羅斯面粉、豆油、食品、飲料、啤酒、白酒、化妝品、工藝品、燈具等，而自由交易區(qū)則設(shè)有“義烏小商品城”、“蘿北本土產(chǎn)品館”、寶泉嶺特色產(chǎn)品館等多家商鋪。??據(jù)《俄羅斯商業(yè)咨詢報(bào)》，2023年全年阿穆爾澤特-蘿北口岸共運(yùn)行210天，貨運(yùn)量同比增加了1384%，達(dá)到5.62萬噸。2023年全年，共有7200人從俄羅斯入境中國(guó)，從中國(guó)入境俄羅斯的人數(shù)為6800人。2023年蘿北進(jìn)出口貿(mào)易規(guī)模達(dá)到29.63億元，同比增長(zhǎng)56.4%。中國(guó)和俄羅斯曾在2018年定下了將兩國(guó)貿(mào)易額翻一倍的目標(biāo)，即到2024年之前，從1000億美元提高到2000億美元。2019年-2023年中俄貿(mào)易額從1108億美元增至2401億美元，4年內(nèi)貿(mào)易額增加2.2倍，提前超額實(shí)現(xiàn)貿(mào)易目標(biāo)。2024年1-6月，中俄貿(mào)易額達(dá)到1169億美元，同比增長(zhǎng)2%。根據(jù)此前確立的目標(biāo)，2024年雙邊貿(mào)易額將繼續(xù)提升至超過3000億美元。在中俄貿(mào)易的快速發(fā)展下，蘿北口岸貿(mào)易規(guī)模有望繼續(xù)增長(zhǎng)。圖：中俄進(jìn)出口貿(mào)易總額及同比圖：蘿北進(jìn)出口貿(mào)易規(guī)模圖：蘿北縣商務(wù)局“十四五”規(guī)劃中部分內(nèi)容3580%

3,00060%

2,50040%30%20%29.5%蘿北縣商務(wù)局“十四五”規(guī)劃中部分內(nèi)容社會(huì)商品零售總額年均增長(zhǎng)6%；進(jìn)出口貿(mào)易額年均增長(zhǎng)10%；利用外資年均增長(zhǎng)10%；口岸過貨量年均增長(zhǎng)10%；口岸過人年均增長(zhǎng)5%36.3%29.6240128.03025201510527.3%1071總規(guī)劃190322.122.0%56.4%2,0001,5001,00050040%20%0%39.0%抓住國(guó)家沿邊開放戰(zhàn)略的重要機(jī)遇，俄羅斯《2024年前遠(yuǎn)東發(fā)展國(guó)家綱要及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)》中提出的從2025年將研究升級(jí)改造阿穆爾捷特混合口岸的發(fā)展綱要為契機(jī)……努力把蘿北建設(shè)成為黑龍江東部地區(qū)對(duì)俄貿(mào)易重要平臺(tái)和對(duì)俄旅游經(jīng)貿(mào)合作高地。計(jì)劃到2025年，力爭(zhēng)出入境人員達(dá)到5萬人次，進(jìn)出口貨物達(dá)到20萬噸。19.3146926.2%打造對(duì)俄經(jīng)貿(mào)合作的高地--11081078-2.7%10%

跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)0%3.5%-19.3%-20%-40%一是加快推進(jìn)蘿北口岸碼頭改擴(kuò)建，建設(shè)3000噸級(jí)泊位一座，1000噸級(jí)泊位兩座，擴(kuò)建后方場(chǎng)地約20000平方米。建成后碼頭吞吐能力為年100萬噸。二是蘿北口岸海關(guān)監(jiān)管場(chǎng)所二期工程（保稅倉(cāng)庫(kù)），在現(xiàn)口岸海關(guān)監(jiān)管場(chǎng)所規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，建設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)4座(保溫倉(cāng)庫(kù)1座、制冷倉(cāng)庫(kù)1座、常規(guī)倉(cāng)庫(kù)2座)總面積8000平方米，硬化地面19000平方米。三是口岸聯(lián)檢大樓改擴(kuò)建項(xiàng)目。計(jì)劃投資約3500萬。0-10%打造輻射力強(qiáng)的對(duì)俄口岸大通道02018

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20232020202120222023中俄進(jìn)出口貿(mào)易總額（億美元，左軸）進(jìn)出口貿(mào)易總額（億元，左軸）同比（%，右軸）同比（%，右軸）資料：Wind，蘿北縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，第一財(cái)經(jīng)，中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)，俄羅斯商業(yè)咨詢報(bào)，政府官網(wǎng)，浙商證券研究所05鶴崗財(cái)政情況26鶴崗財(cái)政情況055.1鶴崗收支情況鶴崗財(cái)政收支不匹配，成為全國(guó)第一個(gè)財(cái)政重整地級(jí)市?

2021年12月23日，鶴崗市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布《關(guān)于取消公開招聘政府基層工作人員計(jì)劃的通知》，原因是，“因鶴崗市政府實(shí)施財(cái)政重整計(jì)劃，財(cái)力情況發(fā)生重大變化”，鶴崗成為全中國(guó)第一個(gè)財(cái)政重整的地級(jí)市。?

2021年在鶴崗市宣布財(cái)政重整之前，2018年、2019年、2020年，鶴崗市公共財(cái)政收入分別為25.2億元、24.9億元、23億元，而公共財(cái)政支出卻分別達(dá)到115.7億元、143億元和136.8億元。2018-2020年鶴崗市財(cái)政收入連年下降，財(cái)政支付不降反增。在鶴崗市宣布財(cái)政重整之后，2021-2023年財(cái)政自給率由17%左右提升至23%左右，雖然財(cái)政自給率有所提升，但仍意味著77%的財(cái)政支出需要通過財(cái)政轉(zhuǎn)移滿足。圖：鶴崗市財(cái)政收支情況1601401201008040%35%30%25%20%15%10%5%143.034.3%34.0%79.8136.8136.9134.830.2%121.3115.727.1%75.6111.2106.322.5%74.789.822.9%23.5%23.3%21.8%20.8%61.821.26051.315.517.3%17.7%16.8%17.4%24.932.24030.827.128.325.223.123.020.518.916.815.62000%2010201120122013201420152016201720182019202020212022202327地方公共財(cái)政收入（億元，左軸）公共財(cái)政支出（億元，左軸）財(cái)政自給率（%，右軸）資料：Wind，環(huán)球時(shí)報(bào)，浙商證券研究所鶴崗財(cái)政情況055.2鶴崗債務(wù)情況地方政府債務(wù)高筑，已進(jìn)入償債高峰?

2017-2023年鶴崗市地方債務(wù)余額持續(xù)增長(zhǎng)，其中，2020年鶴崗市地方政府債務(wù)余額為131億元，政府債務(wù)率達(dá)571%。2023年鶴崗市債務(wù)余額合計(jì)為217億元，同比增長(zhǎng)33.9%，地方政府債務(wù)率升至674%。?

2019年1月，鶴崗市財(cái)政局在鶴崗市第十六屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上作報(bào)告時(shí)指出，2018年鶴崗市已進(jìn)入償債高峰期。2021-2023年鶴崗市還本付息金額分別為15、16.1、29.1億元，償債規(guī)模逐步增加。圖：鶴崗市地方政府債務(wù)余額及同比圖：鶴崗市地方政府債務(wù)率圖：鶴崗市地方政府償債情況800%700%600%500%400%300%200%100%0%2502001501005040%35%353025201510535.4%34.2%21729.1674%571%33.9%

30%25%162524%

527%148463%16.115.013111524.2%6420%338%23.28515%271%

275%10.49.713.8%10%5.35.65.92023年12.8%09.6%5%2021年2022年00%還本金額（億元）付息金額（億元）2017

2018

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20232016

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2023債務(wù)余額合計(jì)（億元，左軸

）28還本+付息合計(jì)金額（億元）地方政府債務(wù)率（%）債務(wù)余額同比（%，右軸）資料：Wind，鶴崗政府官網(wǎng)，觀察者網(wǎng)，浙商證券研究所；注：本文地方政府債務(wù)率計(jì)算公式為（一般債務(wù)余額+專項(xiàng)債務(wù)余額）/地方公共財(cái)政收入。鶴崗財(cái)政情況055.3地方財(cái)政重整方法“88號(hào)文”提供了地方政府財(cái)務(wù)重整的法律依據(jù)?

2016年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案》中指出，市縣政府年度一般債務(wù)付息支出超過當(dāng)年一般公共預(yù)算支出10%的，或者專項(xiàng)債務(wù)付息支出超過當(dāng)年政府性基金預(yù)算支出10%的，債務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)小組或債務(wù)應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組必須啟動(dòng)財(cái)政重整計(jì)劃。?“88號(hào)文”作為財(cái)政重整的規(guī)則依據(jù)，對(duì)財(cái)政重整計(jì)劃的啟動(dòng)條件和實(shí)施要求做出了原則性的規(guī)定，把地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件劃分為四個(gè)等級(jí)。表：

《地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案》風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等級(jí)情形（1）省級(jí)政府發(fā)行的地方政府債券到期本息兌付出現(xiàn)違約；（2）省級(jí)或全?。▍^(qū)、市）15%以上的市縣政府無法償還地方政府債務(wù)本息，或者因償還政府債務(wù)本息導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；（3）省級(jí)或全?。▍^(qū)、市）15%以上的市縣政府無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，或者因履行上述責(zé)任導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；Ⅰ級(jí)（特大）（4）全?。▍^(qū)、市）地方政府債務(wù)本金違約金額占同期本地區(qū)政府債務(wù)應(yīng)償本金10%以上，或者利息違約金額占同期應(yīng)付利息10%以上；（1）省級(jí)政府連續(xù)3次以上出現(xiàn)地方政府債券發(fā)行流標(biāo)現(xiàn)象；（2）全?。▍^(qū)、市）或設(shè)區(qū)的市級(jí)政府轄區(qū)內(nèi)10%以上（未達(dá)到15%）的市級(jí)或縣級(jí)政府無法支付地方政府債務(wù)本息，或者因兌付政府債務(wù)本息導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；（3）全?。▍^(qū)、市）或設(shè)區(qū)的市級(jí)政府轄區(qū)內(nèi)10%以上（未達(dá)到15%）的市級(jí)或縣級(jí)政府無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，或者因履行上述責(zé)任導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；Ⅱ級(jí)（重大）（4）縣級(jí)以上地方政府債務(wù)本金違約金額占同期本地區(qū)政府債務(wù)應(yīng)償本金5%以上（未達(dá)到10%），或者利息違約金額占同期應(yīng)付利息5%以上（未達(dá)到10%）；（5）因到期政府債務(wù)違約，或者因政府無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，造成重大群體性事件，影響極為惡劣；（1）全?。▍^(qū)、市）或設(shè)區(qū)的市級(jí)政府轄區(qū)內(nèi)2個(gè)以上但未達(dá)到10%的市級(jí)或縣級(jí)政府無法支付地方政府債務(wù)本息，或者因兌付政府債務(wù)本息導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；（2）全省（區(qū)、市）或設(shè)區(qū)的市級(jí)政府轄區(qū)內(nèi)2個(gè)以上但未達(dá)到10%的市級(jí)或縣級(jí)政府無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，或者因履行上述責(zé)任導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；（3）縣級(jí)以上地方政府債務(wù)本金違約金額占同期本地區(qū)政府債務(wù)應(yīng)償本金1%以上（未達(dá)到5%），或者利息違約金額占同期應(yīng)付利息1%以上（未達(dá)到5%）；（4）因到期政府債務(wù)違約，或者因政府無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，造成較大群體性事件；Ⅲ級(jí)（較大）Ⅳ級(jí)（一般）（1）單個(gè)市縣政府本級(jí)償還政府債務(wù)本息實(shí)質(zhì)性違約，或因兌付政府債務(wù)本息導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；（2）單個(gè)市縣政府本級(jí)無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，或因履行上述責(zé)任導(dǎo)致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出；（3）因到期政府債務(wù)違約，或者因政府無法履行或有債務(wù)的法定代償責(zé)任或必要救助責(zé)任，造成群體性事件；9資料：中國(guó)政府網(wǎng)，浙商證券研究所鶴崗財(cái)政情況055.3地方財(cái)政重整方法財(cái)務(wù)重整注重“開源”和“節(jié)流”?《地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案》規(guī)定，財(cái)政重整期內(nèi)，除必要的基本民生政策支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出外，視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，本級(jí)政府其他財(cái)政支出應(yīng)保持“零增長(zhǎng)”或者大力壓減。具體涉及以下幾個(gè)方面：?一是“三不一退”，即不得新批政府投資計(jì)劃，不得新上政府投資項(xiàng)目，不得設(shè)立各類需要政府出資的投資基金，已經(jīng)設(shè)立的應(yīng)當(dāng)制定分年退出計(jì)劃并嚴(yán)格落實(shí)；????二是“削減經(jīng)費(fèi)”，包括實(shí)行公務(wù)出國(guó)（境）、培訓(xùn)、公務(wù)接待等項(xiàng)目“零支出”，大幅砍掉政府咨詢、差旅、勞務(wù)等各項(xiàng)支出；三是“縮編裁員”，即機(jī)關(guān)事業(yè)單位暫停新增人員，必要時(shí)采取核減機(jī)構(gòu)編制、人員等措施；四是“清理補(bǔ)貼”，即暫停地方自行出臺(tái)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位各項(xiàng)補(bǔ)貼政策，清理各類對(duì)企事業(yè)單位的補(bǔ)助補(bǔ)貼。另外，地方政府還得暫停土地出讓收入各項(xiàng)政策性計(jì)提，土地出讓收入扣除成本性支出后應(yīng)全部用于還債。如果以上措施加起來仍然“填不了坑”，地方政府可以申請(qǐng)省級(jí)政府臨時(shí)救助，手段包括代償部分政府債務(wù)、減免部分專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付配套資金等。但是，財(cái)政重整計(jì)劃結(jié)束后，省級(jí)政府可以決定是否收回相關(guān)資金。表：《地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案》主要舉措優(yōu)勢(shì)名稱發(fā)展路徑落實(shí)國(guó)有資源有償使用制度，增加政府性資源收益。除法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的財(cái)稅優(yōu)惠政策之外，可以暫停其他財(cái)稅優(yōu)惠政策，待危機(jī)解除后再行恢復(fù)。拓寬財(cái)源渠道優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)處置政府資產(chǎn)申請(qǐng)省級(jí)救助財(cái)政重整期內(nèi)，除必要的基本民生政策支出和政府有效運(yùn)轉(zhuǎn)支出外，視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí),本級(jí)政府其他財(cái)政支出應(yīng)當(dāng)保持“零增長(zhǎng)”或者大力壓減。指定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接管政府及其部門擁有的各類經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、行政事業(yè)資產(chǎn)、國(guó)有股權(quán)等，結(jié)合市場(chǎng)情況予以變現(xiàn)，多渠道籌集資金償還債務(wù)。采取上述措施后，風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)財(cái)政收支仍難以平衡的，可以向省級(jí)政府申請(qǐng)臨時(shí)救助，包括但不限于：代償部分政府債務(wù)，加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，減免部分專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付配套資金等。待財(cái)政重整計(jì)劃實(shí)施結(jié)束后，由省級(jí)政府自行決定是否收回相關(guān)資金。相關(guān)市縣政府涉及財(cái)政總預(yù)算、部門預(yù)算、重點(diǎn)支出和重大投資項(xiàng)目、政府債務(wù)等事項(xiàng)，在依法報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)或者其同時(shí)，必須報(bào)上級(jí)政府備案。確有不適當(dāng)之處，需要撤銷批準(zhǔn)預(yù)算的決議的，上級(jí)政府應(yīng)當(dāng)依法按程序提請(qǐng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議決定。會(huì)審查批準(zhǔn)的加強(qiáng)預(yù)算審查30改進(jìn)財(cái)政管理相關(guān)市縣政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施中期財(cái)政規(guī)劃管理，妥善安排財(cái)政收支預(yù)算，嚴(yán)格做好與化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)政策措施的銜接。資料：中國(guó)政府網(wǎng)，浙商證券研究所鶴崗財(cái)政情況055.4鶴崗收支明細(xì)一般公共預(yù)算保持增長(zhǎng)，24年計(jì)劃達(dá)到收支平衡?

2021年鶴崗市財(cái)政重整后，收入端在一般公共預(yù)算收入及債務(wù)收入的帶動(dòng)下保持增長(zhǎng)，支出端受債務(wù)還本金額增加影響整體支出規(guī)模增長(zhǎng)。?收入端：公共預(yù)算收入逐步增長(zhǎng)，由2020年的2023年億元增長(zhǎng)至2023年的32.2億元，3年CAGR為11.9%。上級(jí)補(bǔ)助收入基本保持穩(wěn)定，2019-2023年補(bǔ)助金額在96-110億元之間。債務(wù)收入增長(zhǎng)，其中2023年增長(zhǎng)明顯達(dá)41.6億元，與2022年相比幾乎翻倍。??支出端：2022和2023年與2020年相比一般公共預(yù)算支出未有明顯減少，受償債規(guī)模增加影響，

2023年整體支出規(guī)模明顯增加。根據(jù)《2023年預(yù)算執(zhí)行情況和2024年預(yù)算（草案）的報(bào)告》，2024年鶴崗市預(yù)計(jì)總收入達(dá)到155.7億元，其中一般公共預(yù)算收入安排增幅7.5%，財(cái)政補(bǔ)助減少37%至68.8億元，總支出預(yù)計(jì)為155.7億元，實(shí)現(xiàn)收支平衡。圖：鶴崗市預(yù)算執(zhí)行情況圖：鶴崗市收支情況單位：億元一般公共預(yù)算收入2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年E25020015010050227.824.923.013.39.7104.717.331.01.228.315.213.096.414.026.10.530.819.011.8104.321.431.61.332.219.412.8109.341.637.04.934.6其中：稅收收入

15.1191.1188.1157.0非稅收入9.9105.532.022.82.2178.2152.1179.1155.7

155.7166.4上級(jí)補(bǔ)助收入債務(wù)（轉(zhuǎn)貸）收入上年結(jié)轉(zhuǎn)動(dòng)用預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金調(diào)入資金收入合計(jì)一般公共預(yù)算支出上解支出68.8154.0134.848.73.50.61.11.21.72.8188.1143.06.5178.2136.86.0166.4121.33.6191.1134.84.9227.8136.92.7155.7153.42.3調(diào)出資金07.10.5157.131.008.50.8152.126.10.047.62.3134.831.60.110.43.8154.037.00.535.33.7179.148.7債務(wù)還本支出安排預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金支出合計(jì)031201920202021202220232024E155.7收入合計(jì)（億元）支出合計(jì)（億元）結(jié)轉(zhuǎn)下年資料：鶴崗政府官網(wǎng)，浙商證券研究所鶴崗財(cái)政情況055.5鶴崗?fù)恋刎?cái)政情況房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模限制土地出讓，土地財(cái)政難以為政府收入提供明顯支撐?

2016-2021年鶴崗國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入規(guī)模在0.9-2.3億元，收入規(guī)模占比政府財(cái)政收入比例較小。?土地財(cái)政往往是地方政府的重要收入，但鶴崗受房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷影響，土地財(cái)政收入十分受限。

2019-2022年鶴崗市新房銷售規(guī)模在3.6-6.4萬平之間，2023年鶴崗市新房銷售面積雖然同比高增57%，但絕對(duì)值僅為10萬平，我們認(rèn)為，鶴崗市新房銷售規(guī)模較小是限制開發(fā)商拿地的原因之一，從而限制了土地的出讓規(guī)模，使得鶴崗?fù)恋刎?cái)政難以為政府收入提供明顯支撐。圖：鶴崗市土地出讓收入表：鶴崗市土地購(gòu)置面積及土地購(gòu)置費(fèi)2.52.01.51.00.50.02.33504030201004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005002.2243.73,5003,1653,3861.502,6422,16412.21.322,2941.020.891,18010.610.66536501.09401.84312.96.16.22020.40.00.002011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022201620172018201920202021黑龍江:鶴崗:房地產(chǎn)開發(fā):本年購(gòu)置土地面積（萬平，左軸）32黑龍江:鶴崗:政府性基金收入:國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（億元）黑龍江:鶴崗:房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額:其他費(fèi)用:土地購(gòu)置（萬元，右軸）資料：Wind，浙商證券研究所鶴崗財(cái)政情況055.6鶴崗市本級(jí)收入拆分一般公共預(yù)算收入中稅收收入保持增長(zhǎng)，非稅收入規(guī)模保持穩(wěn)定?拆分鶴崗市本級(jí)的一般公共預(yù)算收入來看，其中2021-2023年稅收收入保持增長(zhǎng)，由2021年的6.1億元提升至2023年的9.1億元；非稅收入水平保持相對(duì)穩(wěn)定，穩(wěn)定在7-8億元的收入規(guī)模。?稅收收入中連續(xù)3年均保持增長(zhǎng)的增值稅及契稅，2021-2023年增值稅收入分別為1.9、2.2、2.8億元，契稅分別為0.3、0.5、1億元。此外，23年土地增值稅為0.2億元，同比增長(zhǎng)121%，增幅顯著。非稅收入增幅較大的主要為行政事業(yè)性收費(fèi)，21-23年分別為0.8、1.8、2.4億元。圖：鶴崗市本級(jí)一般公共預(yù)算收入拆分202120222023收入（億元）6.121.850.43同比（%）2.9%29.4%13.3%35.4%-18.1%4.2%-18.4%-8.3%-6.8%44.8%-5.8%-87.2%15.7%-0.6%11.0%-2.2%-31.7%20.4%4.2%收入（億元）8.492.150.38同比（%）38.8%16.1%-12.8%54.8%93.1%30.2%61.4%27.1%102.3%-32.0%23.1%收入（億元）9.112.790.52同比（%）7.3%29.8%36.9%-22.9%-2.0%-21.6%-18.6%-5.6%-35.4%120.8%7.7%104.1%105.2%-1.0%稅收收入國(guó)內(nèi)增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅資源稅城維稅房產(chǎn)稅0.160.911.000.420.150.450.150.180.020.310.107.780.540.794.471.330.251.751.300.680.180.900.100.220.020.490.068.182.221.842.071.720.201.711.020.550.170.580.220.240.051.000.067.850.642.442.321.55印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅車船稅耕地占用稅契稅26.3%57.1%-35.2%5.2%312.4%133.3%-53.7%29.4%環(huán)境保護(hù)稅非稅收入-4.1%專項(xiàng)收入-71.3%32.4%12.0%-10.0%176.2%行政事業(yè)性收費(fèi)罰沒收入33國(guó)有資產(chǎn)有償使用收入政府住房基金0.5370.0%0.33-38.6%0.90資料：鶴崗政府官網(wǎng)，浙商證券研究所鶴崗財(cái)政情況055.7鶴崗市本級(jí)支出拆分一般公共預(yù)算支出中基建類、機(jī)關(guān)部門支出、安全類及社會(huì)發(fā)展類支出均有所壓降?拆分鶴崗市本級(jí)的一般公共預(yù)算支出來，

2021-2023年基建類、機(jī)關(guān)部門支出、安全類及社會(huì)發(fā)展類支出均得到了壓