物業(yè)多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)激勵(lì)及年終沖刺執(zhí)行方案

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理激勵(lì)及年終沖刺執(zhí)行方案物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理激勵(lì)方案一、目的為全面實(shí)行全員收費(fèi)方針，完成公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，提高員工工作積極性，提高物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，增加物業(yè)收益，規(guī)范各類經(jīng)營(yíng)收入獎(jiǎng)勵(lì)措施及分配原則，特制定本方案。二、適用范圍及定義1、本方案適用于**物業(yè)管理有限責(zé)任公司接管服務(wù)的所有項(xiàng)目；2、本方案包括公司當(dāng)期物業(yè)費(fèi)收取、歷史欠費(fèi)收取、多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；三、職責(zé)1、物業(yè)一線基層員工：物業(yè)項(xiàng)目客服、保安、保潔、工程等一線服務(wù)人員均有向業(yè)主、客戶提供、收集多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收業(yè)務(wù)信息、上門催收物業(yè)費(fèi)用的職責(zé)。各項(xiàng)信息由項(xiàng)目客服人員匯總；2、物業(yè)項(xiàng)目客服負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)中房屋、車位租賃信息的發(fā)布（調(diào)整、更新）、客戶的接待、初洽、來訪來電登記、各類費(fèi)用收取及票據(jù)開具、回訪等事宜；3、物業(yè)項(xiàng)目客服負(fù)責(zé)各項(xiàng)特約服務(wù)的登記派工，指派相關(guān)業(yè)務(wù)人員（保潔、保安、工程）負(fù)責(zé)特約服務(wù)的業(yè)務(wù)執(zhí)行，落實(shí)收費(fèi)及回訪工作，建立特約服務(wù)相關(guān)臺(tái)賬；對(duì)各類物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)情況分類并對(duì)收取情況進(jìn)行登記建立臺(tái)賬；4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：提報(bào)并執(zhí)行物業(yè)費(fèi)收取計(jì)劃，對(duì)歷史欠費(fèi)信息分類并按類別采取措施收取欠費(fèi)，對(duì)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)達(dá)成的各項(xiàng)溝通、洽談，掌握業(yè)務(wù)成交的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、合同簽訂雙方的權(quán)利和義務(wù)等事項(xiàng)的把控；主導(dǎo)業(yè)務(wù)合同的簽訂，協(xié)調(diào)配合相關(guān)部門落實(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)的落實(shí)提供可行性分析；5、物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本方案中各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成后的財(cái)務(wù)記賬、完成情況審核及獎(jiǎng)勵(lì)提成數(shù)據(jù)的采集、編制和審核；6、物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司年度各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)的分解，依據(jù)各項(xiàng)目年度目標(biāo)任務(wù)及實(shí)際收費(fèi)情況，按期進(jìn)行分解到項(xiàng)目。四、催費(fèi)方案1、各項(xiàng)目成立以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為組長(zhǎng)、客服工程保安等部門主管（領(lǐng)班）為副組長(zhǎng)、其余員工為組員的物業(yè)催費(fèi)攻堅(jiān)專項(xiàng)工作小組，落實(shí)全員收費(fèi)工作；2、分析欠費(fèi)原因，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的問題分類限期處理，制定詳盡的切實(shí)可行的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)催收措施；3、組長(zhǎng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)部核實(shí)的數(shù)據(jù)，將未完成指標(biāo)按照職能進(jìn)行分解，要求指標(biāo)任務(wù)（含戶數(shù)、金額）落實(shí)到個(gè)人，明確完成時(shí)限（落實(shí)倒計(jì)時(shí)警示）到每日，客服每天對(duì)欠費(fèi)客戶進(jìn)行電話催收，并做記錄；4、每天召開項(xiàng)目催費(fèi)總結(jié)會(huì)，集思廣益，對(duì)收費(fèi)工作好的點(diǎn)子、措施及收費(fèi)過程中遇到的問題進(jìn)行認(rèn)真分析和總結(jié)，并對(duì)每日完成的情況予以通報(bào)，有針對(duì)性的對(duì)措施進(jìn)行調(diào)整、修改、完善和補(bǔ)充；5、對(duì)于在接房或裝修過程中因開發(fā)公司遺留工程問題引起的業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的，可由開發(fā)公司進(jìn)行整改或物業(yè)公司整改，所產(chǎn)生費(fèi)用由開發(fā)公司承擔(dān)；對(duì)業(yè)主提出涉及的工程問題進(jìn)行分類（分為業(yè)主專有部分問題和公共區(qū)域問題兩大類），物業(yè)管理圈。按照先解決業(yè)主專有部分問題后處理公共區(qū)域問題的原則，對(duì)業(yè)主室內(nèi)專有部分問題進(jìn)行及時(shí)徹底解決。小問題5—10日內(nèi)解決，大問題報(bào)開發(fā)公司工程部提供技術(shù)和人力支持予以在20日內(nèi)解決。也可以根據(jù)具體情況，對(duì)整改問題涉及的費(fèi)用（在500元以內(nèi)的）直接以物業(yè)費(fèi)的形式?jīng)_抵，由業(yè)主自行處理，簽訂相關(guān)協(xié)議，物業(yè)不再承擔(dān)相關(guān)后續(xù)責(zé)任，費(fèi)用超過500元但業(yè)主也同意自行解決的，須報(bào)開發(fā)公司工程部核實(shí)問題、核價(jià)核量，報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批；6、對(duì)于因被盜、車輛管理責(zé)任（以報(bào)警記錄為準(zhǔn)）等原因造成業(yè)主欠費(fèi)的，由組長(zhǎng)帶領(lǐng)客服與業(yè)主反復(fù)溝通，協(xié)商解決，根據(jù)損失和責(zé)任的大小，最多可按1—3個(gè)月的物業(yè)費(fèi)予以補(bǔ)償解決，報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。責(zé)任原因?qū)儆陧?xiàng)目的由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)業(yè)主損失；7、對(duì)于未接房、未入住的欠費(fèi)業(yè)主，加強(qiáng)電話、短信、信函、微信聯(lián)系，可通過其水電表讀數(shù)變化確定是否真正入住，密切關(guān)注，上門催收；8、對(duì)于人在外地的欠費(fèi)業(yè)主，可通過短信、函件聯(lián)系，并可將公司賬號(hào)告知業(yè)主，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式收費(fèi)；9、對(duì)于正常入住在園區(qū)的欠費(fèi)業(yè)主，落實(shí)錯(cuò)時(shí)上班制度，充分利用周末、節(jié)假日及夜間上門催收，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可采取一定的非常規(guī)措施催收；10、加大宣傳，可通過橫幅、公示欄、展板等方式，對(duì)物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成、相關(guān)法律法規(guī)予以宣傳，并可制作相關(guān)案例予以警示，打好催費(fèi)攻堅(jiān)輿論戰(zhàn)；11、對(duì)個(gè)別惡意欠費(fèi)的業(yè)主，按照先發(fā)3次催費(fèi)通知單后予以起訴的流程處理。各項(xiàng)目要充分分析業(yè)主背景，有選擇性的提起訴訟，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果；12、加強(qiáng)公司內(nèi)部員工及公司關(guān)系戶（購(gòu)房時(shí)優(yōu)惠點(diǎn)大、業(yè)務(wù)合作關(guān)系單位）欠費(fèi)業(yè)主的催收；13、加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)費(fèi)的催收。對(duì)欠費(fèi)的商家采取影響其正常經(jīng)營(yíng)的措施催費(fèi)，并注意水電能耗費(fèi)的收取，杜絕因商家經(jīng)營(yíng)不善跑路導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)及水電能耗費(fèi)欠繳給公司造成的損失；14、各項(xiàng)目根據(jù)屬地實(shí)際情況制定相應(yīng)的差異化措施催費(fèi)。充分利用社會(huì)關(guān)系、紐帶關(guān)系、裙帶關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系，大力催費(fèi)。五、當(dāng)期物業(yè)費(fèi)收繳激勵(lì)措施1、定義：指各項(xiàng)目按合同、協(xié)議約定應(yīng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)商承擔(dān)，可不支付給物業(yè)公司，但須作為物業(yè)公司收入）。2、激勵(lì)方式2.1計(jì)算周期，以自然年度為單位，以是否完成項(xiàng)目年度目標(biāo)任務(wù)為基礎(chǔ)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；2.2項(xiàng)目均完成年度收費(fèi)目標(biāo)，對(duì)達(dá)成收費(fèi)目標(biāo)項(xiàng)目按排名獎(jiǎng)勵(lì)：第一名2000元、第二名1000

元、第三名500

元，第四名200

元；2.3個(gè)別項(xiàng)目完成收費(fèi)目標(biāo)，按照上述2.2項(xiàng)內(nèi)容從高到低進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；2.4項(xiàng)目如超額完成年度目標(biāo)任務(wù)的，按超額部分的30%給予項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)，超額部分的10%

給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)；2.5項(xiàng)目所獲得超額完成部分獎(jiǎng)勵(lì)中的10%、項(xiàng)目完成目標(biāo)任務(wù)排名獎(jiǎng)勵(lì)及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)的10%在春節(jié)前予以發(fā)放，項(xiàng)目超額完成部分獎(jiǎng)勵(lì)的剩余20%在6月份予以發(fā)放。六、歷史欠費(fèi)收繳激勵(lì)措施（含空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)商承擔(dān)，可不支付給物業(yè)公司，但須作為物業(yè)公司收入）。1、業(yè)主激勵(lì)措施：在

年

月

日前，繳清

年

月

日前所有欠費(fèi)的，可根據(jù)實(shí)際情況給予物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策，報(bào)集團(tuán)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批；2、內(nèi)部收繳激勵(lì)措施2.1計(jì)算周期，以月度為單位，以是否完成目標(biāo)任務(wù)為基礎(chǔ)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；2.2項(xiàng)目完成月度收費(fèi)目標(biāo)任務(wù)的，按項(xiàng)目月度實(shí)際收取金額的2%給予項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)，按項(xiàng)目月度實(shí)際收取金額的1%給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)；2.3項(xiàng)目超額完成年度收費(fèi)目標(biāo)任務(wù)的，按超額部分的30%給予項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)，超額部分的10%給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)；2.4項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)以實(shí)際收回欠費(fèi)為基數(shù)，申請(qǐng)沖抵、減免優(yōu)惠費(fèi)用、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不計(jì)入；2.5項(xiàng)目所獲得完成月度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)中的1%及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)的0.5%在次月予以發(fā)放；項(xiàng)目所獲得完成月度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)剩余的1%及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)剩余的0.5%在項(xiàng)目完成年度目標(biāo)任務(wù)的情況下于次年6月份予以發(fā)放；2.6項(xiàng)目超額完成年度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎(jiǎng)勵(lì)中的5%于春節(jié)前發(fā)放，剩余部分于次年6月份發(fā)放。七、多種經(jīng)營(yíng)激勵(lì)措施1、計(jì)算周期，以月度為單位，以是否完成項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)為基礎(chǔ)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；2、多種經(jīng)營(yíng)收入必須扣除各項(xiàng)成本、費(fèi)用（詳見2.1）后，才能進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；2.1各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)的成本費(fèi)用構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)（成本費(fèi)用主要由人力成本、物料成本、稅費(fèi)、代辦費(fèi)等構(gòu)成）：項(xiàng)目成本支出比例備注特約服務(wù)家政、保潔、維修15%人力成本（維修、保潔等主要物料成本由客戶承擔(dān)）文印服務(wù)50%損耗、物料成本代辦代購(gòu)10%人力等成本尾盤、車位銷售20%人力、物料、稅費(fèi)、開發(fā)公司代辦費(fèi)等成本二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)代售30%人力、物料、稅費(fèi)、開發(fā)公司代辦費(fèi)等成本代租10%人力等成本廣告、場(chǎng)地租賃等其他業(yè)務(wù)10%人力、稅費(fèi)、宣傳等成本2.2在項(xiàng)目完成月度多種經(jīng)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)情況下（以實(shí)際到賬金額為準(zhǔn)），多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入除去成本后，統(tǒng)一按“公司60%、項(xiàng)目30%、公司總部職能10%”的標(biāo)準(zhǔn)分配；公司提取的60%作為利潤(rùn)收入；項(xiàng)目提取30%及公司總部職能提取10%作為獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用；3、項(xiàng)目所獲得完成月度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)中的10%及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)的5%在次月予以發(fā)放；項(xiàng)目所獲得完成月度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)剩余的20%及給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)剩余的5%在項(xiàng)目完成年度目標(biāo)任務(wù)的情況下于次年6月份予以發(fā)放；4、項(xiàng)目超額完成年度目標(biāo)任務(wù)的，按超額完成部分的30%給予項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)，按超額完成部分的10%給予公司總部職能部門獎(jiǎng)勵(lì)，其中項(xiàng)目超額完成年度目標(biāo)任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎(jiǎng)勵(lì)中的5%于春節(jié)前發(fā)放，剩余部分于次年6月份發(fā)放。八、物業(yè)費(fèi)沖抵（優(yōu)惠）的原則1、沖抵/優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)必須為

年

月

日起計(jì)算，不得在當(dāng)期及歷史欠費(fèi)中沖抵；2、沖抵/優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)必須繳清本年度及以前年度的欠費(fèi)；3、須簽訂保密協(xié)議及責(zé)任終結(jié)相關(guān)承諾書或協(xié)議書；4、個(gè)案處理，單獨(dú)流程報(bào)審，一事一議一報(bào)；5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，保全資料檔案，便于審計(jì)查閱和核實(shí)。九、其他1、停車場(chǎng)收費(fèi)及其他收費(fèi)的獎(jiǎng)勵(lì)方式按上述第五項(xiàng)（當(dāng)期物業(yè)費(fèi)收繳激勵(lì)措）執(zhí)行；2、項(xiàng)目/部門需將項(xiàng)目所得獎(jiǎng)勵(lì)最終分配明細(xì)方案報(bào)公司總經(jīng)理審批；3、獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放日已不在職的員工不計(jì)發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)提成；4、累計(jì)提成涉及個(gè)人所得稅的，稅費(fèi)由個(gè)人承擔(dān)；5、獎(jiǎng)勵(lì)分配比例為項(xiàng)目經(jīng)理40%，其他部門60%；6、上述激勵(lì)措施不含案場(chǎng)；7、項(xiàng)目各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)審批流程：項(xiàng)目?jī)?nèi)勤發(fā)起→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人初審→財(cái)務(wù)經(jīng)理初審→綜合部經(jīng)理審核→副總經(jīng)理審核→總經(jīng)理審核→集團(tuán)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批；8、未完成項(xiàng)目各項(xiàng)年度目標(biāo)任務(wù)的依據(jù)公司績(jī)效考核制度及其他制度執(zhí)9、本方案由**物業(yè)有限責(zé)任公司綜合部負(fù)責(zé)解釋；10、本方案自

年

月

日起試行。年底沖刺方案為了確保公司年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的圓滿完成，特制定以下年底沖刺方案，旨在進(jìn)一步激發(fā)員工積極性，提升物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，全面加速各項(xiàng)收費(fèi)及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的推進(jìn)。一、目標(biāo)設(shè)定明確年度目標(biāo)：再次確認(rèn)各項(xiàng)目年度物業(yè)費(fèi)收取、歷史欠費(fèi)收取及多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的具體目標(biāo)，確保每位員工對(duì)目標(biāo)有清晰的認(rèn)識(shí)。設(shè)定沖刺目標(biāo)：在年度目標(biāo)基礎(chǔ)上，設(shè)定更為緊迫的沖刺目標(biāo)，如將剩余未完成的收費(fèi)任務(wù)細(xì)化到每周、每日，并設(shè)定具體數(shù)字指標(biāo)。二、組織架構(gòu)與責(zé)任落實(shí)強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)小組：由公司高層領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，成立年底沖刺領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項(xiàng)目的沖刺工作。項(xiàng)目責(zé)任制：各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，需制定詳細(xì)的沖刺計(jì)劃，明確團(tuán)隊(duì)成員的分工和職責(zé)，確保各項(xiàng)任務(wù)有人抓、有人管、有人負(fù)責(zé)?？绮块T協(xié)作：加強(qiáng)財(cái)務(wù)部、綜合部、市場(chǎng)部等職能部門的溝通與協(xié)作，形成合力，共同推進(jìn)沖刺工作。三、具體措施1.全員動(dòng)員大會(huì)：召開公司全體員工大會(huì)，進(jìn)行年底沖刺動(dòng)員，明確沖刺目標(biāo)，激發(fā)員工斗志。2.加大宣傳力度：通過橫幅、公示欄、微信公眾號(hào)等多種渠道，加大對(duì)物業(yè)費(fèi)收取、多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及優(yōu)惠政策的宣傳力度，營(yíng)造濃厚的沖刺氛圍。3.精準(zhǔn)催費(fèi)策略：分類施策：對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行細(xì)致分類，根據(jù)不同情況采取個(gè)性化催費(fèi)措施。重點(diǎn)突破：針對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)、惡意欠費(fèi)的大戶和難點(diǎn)戶，制定專項(xiàng)催收方案，必要時(shí)采取法律手段。情感溝通：加強(qiáng)與業(yè)主的溝通聯(lián)系，用真誠(chéng)的服務(wù)打動(dòng)業(yè)主，爭(zhēng)取理解和支持。4.多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新：拓展新業(yè)務(wù)：積極尋找新的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，如家政服務(wù)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、房屋租賃中介等。優(yōu)化服務(wù)流程：簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)辦理流程，提升服務(wù)效率和質(zhì)量，增強(qiáng)客戶滿意度。聯(lián)合營(yíng)銷：與周邊商家、社區(qū)組織等開展聯(lián)合營(yíng)銷活動(dòng)，共同促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。5.激勵(lì)機(jī)制強(qiáng)化：加大獎(jiǎng)勵(lì)力度：對(duì)于在沖刺期間表現(xiàn)突出的個(gè)人和團(tuán)隊(duì)，給予額外的獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。即時(shí)反饋：建立即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)每日、每周、每月完成任務(wù)的員工給予即時(shí)反饋和獎(jiǎng)勵(lì)。公開透明：確保獎(jiǎng)勵(lì)分配過程公開透明，增強(qiáng)員工的信任感和歸屬感。6.強(qiáng)化監(jiān)督與考核：定期督查：領(lǐng)導(dǎo)小組定期對(duì)各項(xiàng)目的沖刺工作進(jìn)行督查，確保各項(xiàng)措施得到有效落實(shí)。績(jī)效考核：將沖刺工作納入員工績(jī)效考核體系，作為年終評(píng)優(yōu)評(píng)先的重要依據(jù)。四、時(shí)間規(guī)劃準(zhǔn)備階段（即日起至X月X日）：制定沖刺方案，召開動(dòng)員大會(huì)，明確目標(biāo)責(zé)任，布置工作任務(wù)。實(shí)施階段（X月X日至X月X日）：全面開展沖