物業(yè)多項經(jīng)營激勵及年終沖刺執(zhí)行方案

物業(yè)經(jīng)營管理激勵及年終沖刺執(zhí)行方案物業(yè)經(jīng)營管理激勵方案一、目的為全面實行全員收費方針，完成公司各項經(jīng)營指標，提高員工工作積極性，提高物業(yè)項目經(jīng)營創(chuàng)收，增加物業(yè)收益，規(guī)范各類經(jīng)營收入獎勵措施及分配原則，特制定本方案。二、適用范圍及定義1、本方案適用于**物業(yè)管理有限責(zé)任公司接管服務(wù)的所有項目；2、本方案包括公司當(dāng)期物業(yè)費收取、歷史欠費收取、多種經(jīng)營創(chuàng)收；三、職責(zé)1、物業(yè)一線基層員工：物業(yè)項目客服、保安、保潔、工程等一線服務(wù)人員均有向業(yè)主、客戶提供、收集多種經(jīng)營創(chuàng)收業(yè)務(wù)信息、上門催收物業(yè)費用的職責(zé)。各項信息由項目客服人員匯總；2、物業(yè)項目客服負責(zé)多種經(jīng)營中房屋、車位租賃信息的發(fā)布（調(diào)整、更新）、客戶的接待、初洽、來訪來電登記、各類費用收取及票據(jù)開具、回訪等事宜；3、物業(yè)項目客服負責(zé)各項特約服務(wù)的登記派工，指派相關(guān)業(yè)務(wù)人員（保潔、保安、工程）負責(zé)特約服務(wù)的業(yè)務(wù)執(zhí)行，落實收費及回訪工作，建立特約服務(wù)相關(guān)臺賬；對各類物業(yè)費欠費情況分類并對收取情況進行登記建立臺賬；4、項目負責(zé)人：提報并執(zhí)行物業(yè)費收取計劃，對歷史欠費信息分類并按類別采取措施收取欠費，對多種經(jīng)營業(yè)務(wù)達成的各項溝通、洽談，掌握業(yè)務(wù)成交的費用標準、合同簽訂雙方的權(quán)利和義務(wù)等事項的把控；主導(dǎo)業(yè)務(wù)合同的簽訂，協(xié)調(diào)配合相關(guān)部門落實，對業(yè)務(wù)的落實提供可行性分析；5、物業(yè)財務(wù)部負責(zé)本方案中各項經(jīng)營指標完成后的財務(wù)記賬、完成情況審核及獎勵提成數(shù)據(jù)的采集、編制和審核；6、物業(yè)財務(wù)部負責(zé)公司年度各項經(jīng)營指標任務(wù)的分解，依據(jù)各項目年度目標任務(wù)及實際收費情況，按期進行分解到項目。四、催費方案1、各項目成立以項目負責(zé)人為組長、客服工程保安等部門主管（領(lǐng)班）為副組長、其余員工為組員的物業(yè)催費攻堅專項工作小組，落實全員收費工作；2、分析欠費原因，對業(yè)主欠費的問題分類限期處理，制定詳盡的切實可行的項目物業(yè)費催收措施；3、組長根據(jù)公司財務(wù)部核實的數(shù)據(jù)，將未完成指標按照職能進行分解，要求指標任務(wù)（含戶數(shù)、金額）落實到個人，明確完成時限（落實倒計時警示）到每日，客服每天對欠費客戶進行電話催收，并做記錄；4、每天召開項目催費總結(jié)會，集思廣益，對收費工作好的點子、措施及收費過程中遇到的問題進行認真分析和總結(jié)，并對每日完成的情況予以通報，有針對性的對措施進行調(diào)整、修改、完善和補充；5、對于在接房或裝修過程中因開發(fā)公司遺留工程問題引起的業(yè)主欠繳物業(yè)費的，可由開發(fā)公司進行整改或物業(yè)公司整改，所產(chǎn)生費用由開發(fā)公司承擔(dān)；對業(yè)主提出涉及的工程問題進行分類（分為業(yè)主專有部分問題和公共區(qū)域問題兩大類），物業(yè)管理圈。按照先解決業(yè)主專有部分問題后處理公共區(qū)域問題的原則，對業(yè)主室內(nèi)專有部分問題進行及時徹底解決。小問題5—10日內(nèi)解決，大問題報開發(fā)公司工程部提供技術(shù)和人力支持予以在20日內(nèi)解決。也可以根據(jù)具體情況，對整改問題涉及的費用（在500元以內(nèi)的）直接以物業(yè)費的形式?jīng)_抵，由業(yè)主自行處理，簽訂相關(guān)協(xié)議，物業(yè)不再承擔(dān)相關(guān)后續(xù)責(zé)任，費用超過500元但業(yè)主也同意自行解決的，須報開發(fā)公司工程部核實問題、核價核量，報集團分管領(lǐng)導(dǎo)審批；6、對于因被盜、車輛管理責(zé)任（以報警記錄為準）等原因造成業(yè)主欠費的，由組長帶領(lǐng)客服與業(yè)主反復(fù)溝通，協(xié)商解決，根據(jù)損失和責(zé)任的大小，最多可按1—3個月的物業(yè)費予以補償解決，報集團分管領(lǐng)導(dǎo)審批。責(zé)任原因?qū)儆陧椖康挠上嚓P(guān)責(zé)任人承擔(dān)業(yè)主損失；7、對于未接房、未入住的欠費業(yè)主，加強電話、短信、信函、微信聯(lián)系，可通過其水電表讀數(shù)變化確定是否真正入住，密切關(guān)注，上門催收；8、對于人在外地的欠費業(yè)主，可通過短信、函件聯(lián)系，并可將公司賬號告知業(yè)主，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式收費；9、對于正常入住在園區(qū)的欠費業(yè)主，落實錯時上班制度，充分利用周末、節(jié)假日及夜間上門催收，適當(dāng)?shù)臅r候可采取一定的非常規(guī)措施催收；10、加大宣傳，可通過橫幅、公示欄、展板等方式，對物業(yè)費的構(gòu)成、相關(guān)法律法規(guī)予以宣傳，并可制作相關(guān)案例予以警示，打好催費攻堅輿論戰(zhàn)；11、對個別惡意欠費的業(yè)主，按照先發(fā)3次催費通知單后予以起訴的流程處理。各項目要充分分析業(yè)主背景，有選擇性的提起訴訟，達到以點帶面的效果；12、加強公司內(nèi)部員工及公司關(guān)系戶（購房時優(yōu)惠點大、業(yè)務(wù)合作關(guān)系單位）欠費業(yè)主的催收；13、加強商業(yè)物業(yè)費的催收。對欠費的商家采取影響其正常經(jīng)營的措施催費，并注意水電能耗費的收取，杜絕因商家經(jīng)營不善跑路導(dǎo)致的物業(yè)費及水電能耗費欠繳給公司造成的損失；14、各項目根據(jù)屬地實際情況制定相應(yīng)的差異化措施催費。充分利用社會關(guān)系、紐帶關(guān)系、裙帶關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系，大力催費。五、當(dāng)期物業(yè)費收繳激勵措施1、定義：指各項目按合同、協(xié)議約定應(yīng)收取的物業(yè)服務(wù)費（含空置房物業(yè)服務(wù)費，由開發(fā)商承擔(dān)，可不支付給物業(yè)公司，但須作為物業(yè)公司收入）。2、激勵方式2.1計算周期，以自然年度為單位，以是否完成項目年度目標任務(wù)為基礎(chǔ)進行獎勵；2.2項目均完成年度收費目標，對達成收費目標項目按排名獎勵：第一名2000元、第二名1000

元、第三名500

元，第四名200

元；2.3個別項目完成收費目標，按照上述2.2項內(nèi)容從高到低進行獎勵；2.4項目如超額完成年度目標任務(wù)的，按超額部分的30%給予項目獎勵，超額部分的10%

給予公司總部職能部門獎勵；2.5項目所獲得超額完成部分獎勵中的10%、項目完成目標任務(wù)排名獎勵及給予公司總部職能部門獎勵的10%在春節(jié)前予以發(fā)放，項目超額完成部分獎勵的剩余20%在6月份予以發(fā)放。六、歷史欠費收繳激勵措施（含空置房物業(yè)服務(wù)費，由開發(fā)商承擔(dān)，可不支付給物業(yè)公司，但須作為物業(yè)公司收入）。1、業(yè)主激勵措施：在

年

月

日前，繳清

年

月

日前所有欠費的，可根據(jù)實際情況給予物業(yè)費優(yōu)惠政策，報集團分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批；2、內(nèi)部收繳激勵措施2.1計算周期，以月度為單位，以是否完成目標任務(wù)為基礎(chǔ)進行獎勵；2.2項目完成月度收費目標任務(wù)的，按項目月度實際收取金額的2%給予項目獎勵，按項目月度實際收取金額的1%給予公司總部職能部門獎勵；2.3項目超額完成年度收費目標任務(wù)的，按超額部分的30%給予項目獎勵，超額部分的10%給予公司總部職能部門獎勵；2.4項目獎勵以實際收回欠費為基數(shù)，申請沖抵、減免優(yōu)惠費用、空置房物業(yè)服務(wù)費用不計入；2.5項目所獲得完成月度目標任務(wù)獎勵中的1%及給予公司總部職能部門獎勵的0.5%在次月予以發(fā)放；項目所獲得完成月度目標任務(wù)獎勵剩余的1%及給予公司總部職能部門獎勵剩余的0.5%在項目完成年度目標任務(wù)的情況下于次年6月份予以發(fā)放；2.6項目超額完成年度目標任務(wù)獎勵中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎勵中的5%于春節(jié)前發(fā)放，剩余部分于次年6月份發(fā)放。七、多種經(jīng)營激勵措施1、計算周期，以月度為單位，以是否完成項目目標任務(wù)為基礎(chǔ)進行獎勵；2、多種經(jīng)營收入必須扣除各項成本、費用（詳見2.1）后，才能進行獎勵；2.1各項多種經(jīng)營的成本費用構(gòu)成標準（成本費用主要由人力成本、物料成本、稅費、代辦費等構(gòu)成）：項目成本支出比例備注特約服務(wù)家政、保潔、維修15%人力成本（維修、保潔等主要物料成本由客戶承擔(dān)）文印服務(wù)50%損耗、物料成本代辦代購10%人力等成本尾盤、車位銷售20%人力、物料、稅費、開發(fā)公司代辦費等成本二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)代售30%人力、物料、稅費、開發(fā)公司代辦費等成本代租10%人力等成本廣告、場地租賃等其他業(yè)務(wù)10%人力、稅費、宣傳等成本2.2在項目完成月度多種經(jīng)營目標任務(wù)情況下（以實際到賬金額為準），多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入除去成本后，統(tǒng)一按“公司60%、項目30%、公司總部職能10%”的標準分配；公司提取的60%作為利潤收入；項目提取30%及公司總部職能提取10%作為獎勵費用；3、項目所獲得完成月度目標任務(wù)獎勵中的10%及給予公司總部職能部門獎勵的5%在次月予以發(fā)放；項目所獲得完成月度目標任務(wù)獎勵剩余的20%及給予公司總部職能部門獎勵剩余的5%在項目完成年度目標任務(wù)的情況下于次年6月份予以發(fā)放；4、項目超額完成年度目標任務(wù)的，按超額完成部分的30%給予項目獎勵，按超額完成部分的10%給予公司總部職能部門獎勵，其中項目超額完成年度目標任務(wù)獎勵中的10%及給予公司總部職能部門超額完成獎勵中的5%于春節(jié)前發(fā)放，剩余部分于次年6月份發(fā)放。八、物業(yè)費沖抵（優(yōu)惠）的原則1、沖抵/優(yōu)惠物業(yè)費必須為

年

月

日起計算，不得在當(dāng)期及歷史欠費中沖抵；2、沖抵/優(yōu)惠物業(yè)費必須繳清本年度及以前年度的欠費；3、須簽訂保密協(xié)議及責(zé)任終結(jié)相關(guān)承諾書或協(xié)議書；4、個案處理，單獨流程報審，一事一議一報；5、項目負責(zé)制，保全資料檔案，便于審計查閱和核實。九、其他1、停車場收費及其他收費的獎勵方式按上述第五項（當(dāng)期物業(yè)費收繳激勵措）執(zhí)行；2、項目/部門需將項目所得獎勵最終分配明細方案報公司總經(jīng)理審批；3、獎勵發(fā)放日已不在職的員工不計發(fā)獎勵提成；4、累計提成涉及個人所得稅的，稅費由個人承擔(dān)；5、獎勵分配比例為項目經(jīng)理40%，其他部門60%；6、上述激勵措施不含案場；7、項目各項獎勵申請審批流程：項目內(nèi)勤發(fā)起→項目負責(zé)人初審→財務(wù)經(jīng)理初審→綜合部經(jīng)理審核→副總經(jīng)理審核→總經(jīng)理審核→集團分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批；8、未完成項目各項年度目標任務(wù)的依據(jù)公司績效考核制度及其他制度執(zhí)9、本方案由**物業(yè)有限責(zé)任公司綜合部負責(zé)解釋；10、本方案自

年

月

日起試行。年底沖刺方案為了確保公司年度經(jīng)營指標的圓滿完成，特制定以下年底沖刺方案，旨在進一步激發(fā)員工積極性，提升物業(yè)項目經(jīng)營創(chuàng)收，全面加速各項收費及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的推進。一、目標設(shè)定明確年度目標：再次確認各項目年度物業(yè)費收取、歷史欠費收取及多種經(jīng)營創(chuàng)收的具體目標，確保每位員工對目標有清晰的認識。設(shè)定沖刺目標：在年度目標基礎(chǔ)上，設(shè)定更為緊迫的沖刺目標，如將剩余未完成的收費任務(wù)細化到每周、每日，并設(shè)定具體數(shù)字指標。二、組織架構(gòu)與責(zé)任落實強化領(lǐng)導(dǎo)小組：由公司高層領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，成立年底沖刺領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項目的沖刺工作。項目責(zé)任制：各項目負責(zé)人為第一責(zé)任人，需制定詳細的沖刺計劃，明確團隊成員的分工和職責(zé)，確保各項任務(wù)有人抓、有人管、有人負責(zé)?？绮块T協(xié)作：加強財務(wù)部、綜合部、市場部等職能部門的溝通與協(xié)作，形成合力，共同推進沖刺工作。三、具體措施1.全員動員大會：召開公司全體員工大會，進行年底沖刺動員，明確沖刺目標，激發(fā)員工斗志。2.加大宣傳力度：通過橫幅、公示欄、微信公眾號等多種渠道，加大對物業(yè)費收取、多種經(jīng)營業(yè)務(wù)及優(yōu)惠政策的宣傳力度，營造濃厚的沖刺氛圍。3.精準催費策略：分類施策：對欠費業(yè)主進行細致分類，根據(jù)不同情況采取個性化催費措施。重點突破：針對長期欠費、惡意欠費的大戶和難點戶，制定專項催收方案，必要時采取法律手段。情感溝通：加強與業(yè)主的溝通聯(lián)系，用真誠的服務(wù)打動業(yè)主，爭取理解和支持。4.多種經(jīng)營業(yè)務(wù)創(chuàng)新：拓展新業(yè)務(wù)：積極尋找新的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)增長點，如家政服務(wù)、社區(qū)團購、房屋租賃中介等。優(yōu)化服務(wù)流程：簡化業(yè)務(wù)辦理流程，提升服務(wù)效率和質(zhì)量，增強客戶滿意度。聯(lián)合營銷：與周邊商家、社區(qū)組織等開展聯(lián)合營銷活動，共同促進業(yè)務(wù)發(fā)展。5.激勵機制強化：加大獎勵力度：對于在沖刺期間表現(xiàn)突出的個人和團隊，給予額外的獎勵和表彰。即時反饋：建立即時獎勵機制，對每日、每周、每月完成任務(wù)的員工給予即時反饋和獎勵。公開透明：確保獎勵分配過程公開透明，增強員工的信任感和歸屬感。6.強化監(jiān)督與考核：定期督查：領(lǐng)導(dǎo)小組定期對各項目的沖刺工作進行督查，確保各項措施得到有效落實?？冃Э己耍簩_刺工作納入員工績效考核體系，作為年終評優(yōu)評先的重要依據(jù)。四、時間規(guī)劃準備階段（即日起至X月X日）：制定沖刺方案，召開動員大會，明確目標責(zé)任，布置工作任務(wù)。實施階段（X月X日至X月X日）：全面開展沖