房地產(chǎn)經(jīng)濟學4土地和住房制度

《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）【能力目標】1.能夠分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理中涉及的我國土地和住房制度的基本內容。2.能夠對我國實施二次房改的條件及結果進行預測?！局R目標】1.掌握土地所有制、土地使用及土地管理制度的相關知識。2.掌握住房制度改革的基本條件、意義，預測今后的住房制度改革方向及機制。第四章

土地和住房制度

【教學建議】

1.針對實際房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中涉及的土地制度方面存在的問題積極引導學生開展制度創(chuàng)新探討。

2.結合我國自第一次房改以來所暴露出的諸多弊病，在教學中應因勢利導地去引導學生積極思考這些問題?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）王某未經(jīng)申請在國有土地建房被行政處罰案例導入【案例思考題】1.取得國有土地使用權須有哪些程序？2.在現(xiàn)實生活中，城鎮(zhèn)居民在未取得土地使用權的情況下，對自有住房的改擴建屬不屬于違法建筑？其權益受不受法律保護？《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）第一節(jié)

土地制度土地制度有廣義和狹義之分。廣義的土地制度是指包括一切土地問題的制度，是人們在一定社會經(jīng)濟條件下，因土地的歸屬和利用問題而產(chǎn)生的所有土地關系的總稱。廣義的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。

狹義的土地制度僅僅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的國家管理制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）土地制度是反映人與人、人與地之間關系的重要制度。它既是一種經(jīng)濟制度，又是一種法權制度，是土地經(jīng)濟關系在法律上的體現(xiàn)，是構成上層建筑的有機組成部分。

隨著我國社會經(jīng)濟制度的不斷變化和發(fā)展，人們對我國土地制度含義的理解不斷深化和發(fā)展。新的觀點擺脫了舊的思想觀念的束縛，更強調廣義的土地制度，在重視土地所有制度、土地使用制度、土地的國家管理制度的同時，更增強了對新形勢下由新的土地關系所產(chǎn)生的新的土地制度的關注程度。我國的土地制度是以社會主義土地公有制為基礎和核心的土地制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）一、土地所有制

土地所有制是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎，是社會制度中的根本制度之一。其法律體現(xiàn)形式就是土地所有權。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！睘榱耸雇恋剡@種寶貴的自然資源得到更優(yōu)化的配置，我國實行土地所有權和土地使用權分離制度，雖然土地所有權本身不能轉讓，但使用土地的權利卻是可以轉讓的?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（一）國家土地所有權及其法律特征國家土地所有權，是指國家作為土地所有者的權利主體依法對國家所有土地的占有、使用、收益和處分的權利。國家土地所有權是我國土地所有制的重要內容，是確定社會主義全民所有制經(jīng)濟占主導地位的經(jīng)濟制度的基礎。國家土地所有權的法律特征表現(xiàn)為：

1.權利主體的唯一性國家土地所有權的權利主體是國家。在我國社會主義制度下，國家是人民利益的代表，國家所有即為全民所有，國家作為土地所有權的唯一權利主體，便使全體人民成為土地的真正主人?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）2.權利客體的廣泛性（1）城市市區(qū)的土地。（2）國家依法沒收、征用的土地。（3）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。（4）國有公路、鐵路、學?；蚱渌檬聵I(yè)單位占用的土地。（5）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。（6）其他一切不屬于集體所有的土地?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）3.取得方式的強制性國家具有對外的獨立自主權和對內的最高權力，用強制的方式取得國家所有的土地。自新中國成立以來，先后采取了以下幾種方式：（1）國有化。（2）沒收。（3）承繼。（4）征用。4.權利確認的法律化直接以法律的形式予以確認，不進行土地所有權登記?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）5.國家土地所有權的消滅一般來說，引起財產(chǎn)所有權消滅的原因主要有所有權主體的消滅、所有權客體的消滅、所有權的轉讓、所有權的拋棄及因強制手段被消滅等五種。土地作為一種財產(chǎn)，其所有權在理論上也具備上述五種消滅原因，但對國家土地所有權來說：首先，土地是不可能被消滅的，因而不存在所有權客體消滅的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權也不可能被強制剝奪；再次，根據(jù)我國憲法和法律的規(guī)定，國家土地所有權不能被處分，因而土地所有權也不能因轉讓和拋棄而消滅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）集體土地所有權及其法律特征集體土地所有權，是指勞動群眾集體對屬于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利，是土地集體所有制在法律上的表現(xiàn)。集體土地所有權的法律特征表現(xiàn)為：

1.權利主體分散依據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國集體土地所有權的主體及其代表有三個層次。2.權利客體范圍有限我國《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，包括宅基地、自留地、自留山，均屬于集體所有?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）3.取得方式不具備強制性我國農村的集體土地所有制是通過合作化開始推行的，具體來說，集體土地所有權取得有以下三種形式：（1）合作化。（2）公社化。（3）調整。4.權利確認必須登記集體土地所有權的確認必須進行所有權登記，由國土資源行政主管部門登記，核發(fā)證書，確認所有權?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）

5.集體土地所有權的消滅引起集體土地所有權消滅的原因有兩個：（1）集體土地所有權因所有權人意志以外的原因而消滅。包括四種情況：第一，國有化。第二，征用。第三，沒收。第四，調整。（2）集體土地所有權因所有權人的分立與合并而消滅。土地所有權人的分立與合并，必然帶來土地所有權的變更，從而導致舊的土地所有權主體對土地所有權的喪失。土地所有權人的合并與分立所導致的土地所有權的消滅是針對具體的所有權權利主體而言的。舊的土地所有權人消滅了，新的土地所有權人也產(chǎn)生了，土地所有權從一個權利主體轉移給了另一個權利主體?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）二、土地使用制度土地使用制度是在一定土地所有制度下，人們使用土地的程序、手段、方式的規(guī)定，是土地財產(chǎn)制度的組成部分，是人們在使用土地時所形成的經(jīng)濟關系。

就所有權與使用權兩者之間的關系而言，土地使用制度大致可分為所有權與使用權相結合及所有權與使用權相分離兩大類。在土地使用權與所有權分離條件下的土地使用制，又分為無償使用制和有償使用制兩大類別。就土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟利益關系而言，其根本利益則可分為對立和一致兩大類。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（一）國有土地使用制度

1.土地使用權出讓土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（1）土地使用權出讓的特征①取得的土地使用權是有償?shù)?。②取得的土地使用權是有期限的。③取得的土地使用權是一種物權。（2）土地使用權的出讓形式土地使用權的出讓形式有三種，即協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）2.土地使用權劃撥土地使用權劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。（1）土地使用權劃撥的基本形式①經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。②經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。（2）土地使用權劃撥的基本程序①申請。②審批。③劃撥。④發(fā)證。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）3.土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。（1）土地使用權轉讓的條件①所轉讓的土地使用權必須是依法取得的國有土地使用權。②土地使用權和其范圍內的建筑物、附著物的權屬應一致。③轉讓土地使用權引起地上建筑物、附著物等產(chǎn)權轉移的，雙方應到市、縣土地行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門辦理過戶登記手續(xù)。④土地使用權轉讓應簽訂土地使用權轉讓合同?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（2）土地使用權轉讓的形式土地使用權轉讓的形式有出售、交換和贈與三種。①土地使用權出售，即土地使用權的買賣，指土地使用者將土地使用權讓渡給他方，并由受讓方向其支付價款的行為。②土地使用權交換，也叫土地使用權互易，指當事人雙方約定互相轉移土地使用權或一方讓渡土地使用權，而另一方讓渡土地使用權以外的其他物權的行為。③土地使用權贈與，是指土地使用者將其所享有的土地使用權無償讓渡給另一方，而另一方表示接受的一種行為?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（3）土地使用權轉讓的程序①轉讓申請與審核。②地價評估。③地價評估結果確認和報批。④簽訂轉讓合同。⑤繳納有關稅費。⑥進行土地使用權變更登記?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）4.土地使用權出租和抵押根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人（抵押權人）履行債務做出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）

5.國有土地租賃國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式。國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金。采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式等；最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）6.土地使用權作價出資（入股）和授權經(jīng)營土地使用權作價出資（入股）是指國家根據(jù)需要，以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依法轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權委托給有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。土地使用權授權經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，以一定年限的國有土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司，由作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）7.土地使用權終止土地使用權終止是指因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權出讓合同及土地滅失等原因而終止。土地因自然原因造成土地消失，土地使用權自然終止。土地使用權期滿，土地使用權連同地上建筑物、其他附著物使用權由政府無償收回。國家對土地使用者依法取得的土地使用權不得提前收回。但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）集體土地使用制度1.農村土地承包經(jīng)營制度

2002年8月29日，第九屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過了《中華人民共和國農村土地承包法》，規(guī)定：“我國實行農村土地承包經(jīng)營制度?！鞭r村土地承包采取農村集體經(jīng)濟組織內部的家庭承包方式，即在土地所有權歸集體的條件下，把土地使用權平均承包給農戶，以戶為單位獨立經(jīng)營，自負盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農業(yè)稅以外，其余全部收入歸農戶個人。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）2014年1月19日中共中央《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》進一步明確了關于家庭承包的土地經(jīng)營權的改革思路及措施，包括：（1）完善農村土地承包政策。（2）發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。（3）抓緊抓實農村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作。（4）對于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）2.農村集體非農建設用地使用制度根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)、農村村民住宅等建設用地應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。2014年中共中央《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》對于農村非農建設用地也提出了若干改革建議，具體包括：（1）引導和規(guī)范農村集體經(jīng)營性建設用地入市。（2）完善農村宅基地管理制度。（3）完善城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作,切實保證耕地數(shù)量不減少、質量有提高。（4）加快推進征地制度改革?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）知識鏈接《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》的相關解讀城鎮(zhèn)化的車輪在帶著億萬農民進城就業(yè)的同時，也給廣袤的田野留下了大大的問號：今后誰來種地？地怎么種？小規(guī)模的分散經(jīng)營與發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)不相適應，眼下，解決誰來種地的問題更加緊迫，培育發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的新型經(jīng)營主體亟待農業(yè)經(jīng)營體制創(chuàng)新。2014年的中央一號文件給出了破題之策，就是以解決地怎么種為導向，加快構建新型農業(yè)經(jīng)營體系。仔細解讀本文，可以發(fā)現(xiàn)其有"三大新亮點"與"一個法律設計滯后"的問題。

三大新亮點

亮點一：鼓勵農戶流轉土地經(jīng)營權發(fā)展多種形式的規(guī)模經(jīng)營，探索建立工商企業(yè)流轉農業(yè)用地風險保障金制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營是構建新型農業(yè)經(jīng)營體系的重要途徑，也是現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展方向。截至2013年6月底，全國農戶承包土地流轉面積達到3.1億畝，占家庭承包耕地面積的23.9%。2014年的中央一號文件要求鼓勵有條件的農戶流轉承包土地的經(jīng)營權。需要明確的是，鼓勵流轉的是經(jīng)營權，而不能誤讀為其他別的什么權利。一號文件把經(jīng)營權從承包經(jīng)營權中分離出來，實現(xiàn)了理論和實踐上的一次重大突破，意圖是在維護農戶土地承包權長久不變的基礎上，為實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營開拓發(fā)展空間。發(fā)展多種形式的規(guī)模經(jīng)營，也鼓勵工商資本到農村發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的種養(yǎng)業(yè)，但要建立嚴格的準入和監(jiān)管制度。一號文件要求探索建立工商企業(yè)流轉農業(yè)用地風險保障金制度，嚴禁農用地非農化。工商企業(yè)租賃農地必須從事農業(yè)，還得用保障金的形式來防范經(jīng)營風險可能對農民利益造成的損害。文件特別指出，土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營要尊重農民意愿，不能強制推動。農民想種自己承包的地，就讓他自己種，任何人無權干涉。規(guī)模經(jīng)營也應適度，要與農業(yè)人口轉移、農業(yè)技術進步、農業(yè)社會化水平相適應，而不是土地經(jīng)營規(guī)模越大越好?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）

亮點二：扶持新型農業(yè)經(jīng)營主體農民合作社、家庭農場、專業(yè)大戶、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型主體蓬勃興起。我國有種糧大戶（南方經(jīng)營耕地面積50畝以上、北方100畝以上）68.2萬戶，經(jīng)營全國7.3%的耕地，產(chǎn)了全國12.7%的糧食；全國糧食生產(chǎn)合作社有5.59萬個，經(jīng)營全國4.0%的耕地，產(chǎn)了全國8.2%的糧食。截至2013年9月底，全國依法登記的農民合作社達到91.1萬家，入社社員6838萬戶。一號文件明確，扶持發(fā)展新型農業(yè)經(jīng)營主體，在財政補貼、用地指標、金融支持、稅收優(yōu)惠、人員培訓等方面，出臺了扶持這些主體的一系列政策，其中允許財政項目資金直接投向符合條件的合作社，允許財政補助形成的資產(chǎn)轉交合作社持有和管護，這些有力度的舉措，必然為新型主體成長營造良好的政策環(huán)境，促進它們盡快與作為基礎的農戶家庭經(jīng)營共同構筑立體式的經(jīng)營結構。

亮點三：農戶家庭經(jīng)營是基本面從農業(yè)生產(chǎn)特性和國際普遍經(jīng)驗看，家庭經(jīng)營始終是農業(yè)生產(chǎn)最根本、最基礎的組織形式。新型主體和適度規(guī)模經(jīng)營，應當在農戶家庭的土壤上繁衍和發(fā)展。同時，在未來相當長的時間里，農戶家庭無論在主體數(shù)量上還是經(jīng)營土地的《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）數(shù)量上，都仍將占據(jù)絕大多數(shù)。

因此，一號文件指出，必須堅持家庭經(jīng)營與多種經(jīng)營形式共同發(fā)展。無論怎么創(chuàng)新農業(yè)經(jīng)營體系，都必須堅持集體土地的承包權屬于農戶家庭，在鼓勵、支持各類新型經(jīng)營主體的同時，也不能忽視農戶家庭經(jīng)營這個基本面，這是農村基本經(jīng)營制度的根本。解決好誰來種地，必須解決好誰來服務。健全的農業(yè)社會化服務體系，是新型農業(yè)經(jīng)營體系的重要一翼，與各類經(jīng)營主體形成復合型結構。從我國人多地少、農戶經(jīng)營主體數(shù)量眾多的基本國情農情看，更要注重以擴大服務規(guī)模來彌補土地經(jīng)營規(guī)模的不足。一號文件從創(chuàng)新公益性服務手段和創(chuàng)新多元化服務主體兩個方面，做出了具體部署。

一個法律設計滯后農村土地制度改革成為全面深化農村改革的大平臺、新亮點。文件提出，穩(wěn)定農村土地承包關系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營權抵押、擔保權能?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）

一號文件提出的系列改革措施，其中的重大問題歸根到底都涉及農村土地。如探索推進農產(chǎn)品價格形成機制與政府補貼脫鉤，逐步建立農產(chǎn)品目標價格制度，涉及農業(yè)支持政策核心的提高補貼精準性問題，必須從農村承包地確地確權確股著手。關于落實所有權、穩(wěn)定承包權、放活經(jīng)營權，承包地所有權、承包權、經(jīng)營權"三權分離"正式提上農村土地制度和產(chǎn)權法治建設層面，再一次推動農村生產(chǎn)力的大釋放。依法推動承包權主體同經(jīng)營權主體分離，是生產(chǎn)力、生產(chǎn)關系調整之必需，也是保障農民權益當務之急。然而，當務之急，是修改包括農村土地承包法、物權法等。承包經(jīng)營權分離、集體建設用地入市、宅基地管理制度改革等涉及產(chǎn)權制度改革，是全面深化改革的重要內容。應堅持頂層設計、長遠立法與試點結合，可以確保改革紅利最大釋放并用之于農。（資料來源：中央1號文件起草組。人民日報，2014.1.21）《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）問題診斷

問題：

某農村因規(guī)劃建廠房、修路，占用農民不少土地，村委會隨便賠了點錢，許多農民在不知道國家賠償標準的前提下，很高興地讓村委會占地了。請問：占用農民土地（土地上有桃樹、蘋果樹，且已結果7年)按照國家規(guī)定應該得到什么賠償?

診斷：按照《土地管理法》和當?shù)厥≌贫ǖ臉藴恃a償，前者規(guī)定了補償?shù)姆N類和范圍，后者規(guī)定了具體的補償標準?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

三、土地管理制度土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地權屬、地籍、土地利用、土地市場和土地稅費等在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調控的制度、機構和手段的總稱。土地管理是國家為維護土地制度，調整土地關系，合理組織土地利用所采取的行政、經(jīng)濟、法律和技術的綜合措施。一般而言，國家把土地管理權授予政府及其土地行政主管部門，因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部門依據(jù)法律和運用法定職權，對社會組織、單位和個人占有、使用、利用土地的過程或者行為所進行的組織和管理活動。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（一）土地管理的基本原則1.維護土地的社會主義公有制原則2.合理開發(fā)利用土地的原則3.切實保護耕地的原則4.實行土地用途管制的原則5.土地有償使用的原則6.土地統(tǒng)一管理的原則7.保護土地所有者和土地使用者合法權益的原則8.正確處理中央與地方、土地所有者與土地使用者之間利益分配關系的原則《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）土地管理的范圍1.地籍管理地籍管理的內容包括土地調查、土地登記、土地統(tǒng)計、土地分等定級和地籍檔案管理。地籍管理為土地管理的各項工作提供基礎資料和科學依據(jù)，是整個土地管理工作的基礎。2.土地權屬管理土地權屬管理的內容包括土地所有權或使用權的審核和確認、土地權屬變更(土地征用、劃撥、出讓、轉讓等)、土地權屬糾紛的調處、對違法侵犯土地所有權與使用權行為的查處等?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）3.土地利用管理土地利用管理的內容包括土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃(土地的開發(fā)、整治、保護規(guī)劃)、土地利用計劃(中期和年度計劃)、土地利用動態(tài)監(jiān)測等。土地利用管理主要是合理組織土地利用，實現(xiàn)土地的宏觀控制和計劃管理，是土地管理工作的核心內容。（三）土地管理的基本依據(jù)1.土地法規(guī)《中華人民共和國土地管理法》自1986年6月25日由第六屆全國人民代表大會常務委員會第16次會議通過，其間經(jīng)過1988年、1998年和2004年的三次修改，明確了國有土地《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）和集體所有土地在范圍上的劃分，確立了土地用途管理制度，編制土地利用總體規(guī)劃，對耕地實施保護，詳細規(guī)范了建設占用土地及農用地轉為建設用地辦理的審批手續(xù)，加強了各級土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)行為的監(jiān)督檢查力度，強化了違法者的法律責任。2.全國各地區(qū)和各土地使用單位的土地利用現(xiàn)狀它主要包括土地利用現(xiàn)狀的調查分析材料、土地面積調查統(tǒng)計資料、土地質量評價圖及說明書。3.土地權屬證明文件它主要包括土地證、土地劃撥批件等。4.有關土地糾紛和違反土地法行為的調查核實資料?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（四）土地管理的任務（1）查清土地的數(shù)量、質量與分布，并進行綜合評價。（2）制定并貫徹執(zhí)行國家的土地法規(guī)和地方行政機構的土地管理條例以及企事業(yè)單位各項土地管理辦法。（3）確定和保護土地的所有權和使用權。（4）掌握土地的數(shù)量和質量狀況及動態(tài)變化（5）對土地的利用、保護和改造進行經(jīng)常性的監(jiān)督。（6）建立健全土地管理體制及相應的管理機構。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）經(jīng)典案例“違章建筑”引來三年紛爭“空中樓閣”主人究竟是誰第二節(jié)住房制度住房制度，是城鎮(zhèn)居民生活用房的所有權和使用權的表現(xiàn)形式，是住房生產(chǎn)、流通、分配、消費的運行機制及相應貫穿于各個環(huán)節(jié)的一整套法規(guī)、政策和制度的總稱一、住房供給制度（一）城市住房供給制度在計劃經(jīng)濟體制條件下，我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房制度是一種公建、公有、低租的福利供給制。絕大多數(shù)住房由政府投資建造并提供給社會，由地方政府及各單位負責住房的分配和管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）1.福利供給制的主要特征（1）住房建設投資由國家和企事業(yè)單位統(tǒng)包，職工個人不承擔住房建設投資的責任。（2）住房分配采用無償?shù)膶嵨锓峙涓＠?，根?jù)一些非經(jīng)濟性因素如工齡、家庭人口等來分配住房，同職工的勞動貢獻和成果相脫離，并游離于工資分配之外。（3）住房經(jīng)營排斥市場交換和市場機制的調節(jié)，實行低租金使用，房租不能抵償住房建設、維修和管理成本，由國家和企事業(yè)單位提供補貼。（4）住房消費被當做公共消費和公共福利，否認住房的商品屬性和個人消費品屬性。（5）住房管理行政化，單純用行政手段管理城市住房，不計成本，不講經(jīng)濟核算和經(jīng)濟效益。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）2.我國城市住房制度改革歷程自改革開放以來，住房政策開始轉向商品化，其改革經(jīng)歷了6個重要階段。（1）商品化試點階段（1978—1987年）。（2）商品化突破階段（1988—1993年）。（3）貨幣化過渡階段（1994—1998年）。（4）貨幣化突破階段（1998—2003年）。（5）市場化深化階段（2003—2007年）。（6）保障化建設階段（2007年至今）?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）3.我國住房制度改革的基本原則和主要政策（1）我國住房制度改革的基本原則①堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則。②堅持租、售、建并舉的原則。③堅持統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。④堅持機制轉換原則。（2）我國住房制度改革的主要政策①全面推行住房公積金制度，實行住房公積金管理法制化。②正確處理調租與物價、居民承受能力的關系，穩(wěn)步推進租金改革。③穩(wěn)步出售公有住房，制定公房出售后的再交易政策。④把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（3）我國住房制度改革的主要內容與思路我國住房制度改革的主要內容：①改革住房建設投資體制。②改革住房建設、分配、維修、管理體制。③改革住房分配體制。④建立雙軌制的住房供應體系。⑤建立住房公積金制度。⑥建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險。⑦建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）我國未來住房制度改革的核心思路：國務院于2014年3月16日頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面進行了闡述：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求?！币虼耍磥碜》恐贫雀母锏暮诵乃悸房梢愿爬ㄈ缦拢旱谝?，健全住房供應體系。其次，健全保障性住房制度。第三，健全房地產(chǎn)市場調控長效機制?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）農村住房供給制度農村的住房供給制度要相對簡單些，表現(xiàn)為建房用土地(宅基地)作為福利的無償獲得，以及農民對住房的自建和私有。農村居民的住房供給方式是住戶因分戶等需要向村民小組或村民委員會提出建房申請，申請建房用地，經(jīng)上級主管部門批準后無償獲得宅基地，農民自籌資金建房(如圖4-1所示)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）圖4-1農村住房供給制度圖示二、住房保障制度住房保障制度作為社會保障制度的重要組成部分之一，既是維護社會安定的重要手段，也是實現(xiàn)社會收入再分配的一種重要方式，是城市化進程中的一個重要課題。它是指由政府和社會負擔起給所有社會成員提供最基本的居住條件的責任，即由政府作為責任主體，以解決國民住房困難和改善住房條件為目的，具有經(jīng)濟福利性的國民居住保障系統(tǒng)。住房保障制度是我國社會保障體系的重要組成部分，是各級政府社會職責的重要內容，也是建立城鎮(zhèn)住房新體制的關鍵環(huán)節(jié)。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（一）住房保障制度概述住房保障制度是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，對城鎮(zhèn)居民中低收入家庭進行扶持和救助的住房政策措施的總和。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。住房保障制度包含的范圍很廣。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。

在市場經(jīng)濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）住房保障制度的基本體系1.住房公積金制度住房公積金制度是一種強制性的住房儲蓄制度，實行專戶存儲，專項用于職工購買、建造、大修自住住房，具有義務性、互助性和保障性的特點。2.經(jīng)濟適用住房制度經(jīng)濟適用住房制度是針對低收入群體的半市場化方式的保障制度，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房，政府通過減免土地出讓金或提供土地補貼、減免稅費等方式建設的經(jīng)濟適用房就是這種制度的體現(xiàn)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學（第2版）》（張文洲主編）3.廉租住房制度廉租住房制度是針對困難群體的非市場化保障方式，是指政府向城鎮(zhèn)最低收入居民家庭提供的基本住房保障，屬于完全的政府保障性質。它是針對住房困難的城鎮(zhèn)最低收入家庭實施的一種住房保障制度。經(jīng)濟適用房畢竟還是讓購房者