房地產(chǎn) -龍湖地產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)營模式研究

龍湖地產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)營模式研究——呈金融街控股有限公司2報告摘要n通過7S模型對于龍湖進行分析n結(jié)合企業(yè)特點尋找可借鑒之處307年實現(xiàn)強勢破百后，每年皆取得新的規(guī)模突破?從2007年開始連續(xù)三年突破百億，躋身全國前十的地產(chǎn)企業(yè)。成為西南首家年營業(yè)銷售額突破百億的房地產(chǎn)企業(yè)。115億，全企業(yè)之一企業(yè)之一45企業(yè)規(guī)模迅速擴大，區(qū)域布局完善?土地儲備量快速增加,截止2009年底，企業(yè)土地儲備達到2172萬㎡，較2006增加近11倍。?區(qū)域分布逐漸均勻，擺脫中西部單一布局帶來的區(qū)域風(fēng)險。地區(qū)城市建筑面積所占比例環(huán)渤海北京5,320,68724.50%沈陽青島大連長三角上海4,194,56619.31%無錫常州杭州重慶12,204,46756.19%成都西安6龍湖財務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)高成長、高盈利和高負債狀態(tài)?高負債：在行業(yè)下行階段，企業(yè)的財務(wù)鏈條緊繃，隨時有可能破裂，*：核心凈利潤=凈利潤-（公允價值變動損益+匯率變動損益+一次性處----%7與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)比較，財務(wù)運營能力仍然具有優(yōu)勢2009年市值對比雖然上市一年不到，但是龍湖的市值評價較高，位于上市房企前列現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率對比現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率較高，財務(wù)杠桿使用嫻熟。資金運用率高，企業(yè)保持快速發(fā)展。成本/利潤堅持高端路線，利潤率較高。注重成本控制，三費比例較低。8有效的價值管理，資本市場關(guān)注度高資本市場表現(xiàn)上市后機構(gòu)評級保持90%以上的買入或者增持56.51倍超額認購?56.51倍超額認購?龍湖地產(chǎn)公開發(fā)售獲57.5億股有效申請，相當(dāng)于超額認購56.51倍，凍結(jié)資金408.3億元，創(chuàng)下同期內(nèi)地房地產(chǎn)股之最。知名機構(gòu)及富豪競相追逐?在龍湖招股的過程中，除了獲得新鴻基郭氏家族、陳發(fā)樹等知名富豪出手認購?fù)猓┝_德、霸菱、Invesco1.9、匯豐銀行、安聯(lián)、高橋、奧氏等多家國際頂級投資機構(gòu)追捧。納入MSCI中國指數(shù)?龍湖于2010年5月26日被納入MSCI指數(shù)。MSCI指數(shù)股以最具競爭力與盈利穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)公司為核心，是最受機構(gòu)投資關(guān)注的指數(shù)。龍湖是業(yè)內(nèi)第八家獲此殊榮的企業(yè)。報告數(shù)增持減持一個月805002兩個月0002三個月0103460103六個月144303一年1443039產(chǎn)品品類清晰劃分房產(chǎn)品受到市場肯定，形成“龍民”文化——上海龍湖滟瀾山置業(yè)顧問顧小姐物業(yè)服務(wù)受到認可，企業(yè)形象得到提升?龍湖物業(yè)高薪聘請擁有國際酒店管理經(jīng)驗的高管，引入目前國際一流物業(yè)管理服務(wù)公司推行的“家政式管家”中國物業(yè)服務(wù)滿意度領(lǐng)先企業(yè)20082009排名企業(yè)排名企業(yè)1中海物業(yè)管理有限公司1中海物業(yè)管理有限公司223深圳市萬科物業(yè)管理有限公司3深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司4上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司4浙江綠城物業(yè)管理有限公司5浙江綠城物業(yè)管理有限公司5上海上房物業(yè)管理有限公司6深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司6上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司7北京達文（中澳）物業(yè)管理有限公司7重慶隆鑫物業(yè)管理有限公司8佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司8北京天鴻寶地物業(yè)管理經(jīng)營有限公司9北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司9港聯(lián)物業(yè)集團有限公司港聯(lián)物業(yè)集團有限公司天津津濱聯(lián)合物業(yè)服務(wù)有限公司榜單發(fā)布機構(gòu)：由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”在房地產(chǎn)行業(yè)中，龍湖的核心能力遠遠超越同業(yè)水平，具有一定稀缺性龍湖體現(xiàn)?清晰的、風(fēng)格鮮明的、富有創(chuàng)新力的產(chǎn)品庫?受認可的物業(yè)服務(wù)?體現(xiàn)客戶感知的品牌?龍湖體現(xiàn)?清晰的、風(fēng)格鮮明的、富有創(chuàng)新力的產(chǎn)品庫?受認可的物業(yè)服務(wù)?體現(xiàn)客戶感知的品牌?不吝成本地搭建人才高地在行業(yè)中?有產(chǎn)品品類清晰劃分的公司不多?物業(yè)低質(zhì)量服務(wù)非常普遍?客戶體驗感不強，靠供需不平衡買房?行業(yè)整體水平不高，人才嚴重制約企業(yè)發(fā)展-UP-DOWN7S7S更為全面、綜合的房地產(chǎn)企業(yè)7s戰(zhàn)略分析模型戰(zhàn)略分析更全面、更細致戰(zhàn)略分析更全面、更細致重視戰(zhàn)略與資源的配合重視戰(zhàn)略與資源的配合各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略決策更為協(xié)調(diào)各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略決策更為協(xié)調(diào)戰(zhàn)略硬件要素與軟件要素的綜合配置戰(zhàn)略硬件要素與軟件要素的綜合配置截止2011年龍湖的三大目標(biāo)目標(biāo)一：結(jié)算凈利潤達到30億元目標(biāo)二：簽約收入超過260億元目標(biāo)三：投資性物業(yè)比重增至15%!!3、進一步完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，把房——吳亞軍i15龍湖地產(chǎn)從發(fā)展模式、區(qū)域選擇、土地、產(chǎn)品、品牌以及融資六大方面進行戰(zhàn)略管理，全面推動企業(yè)愿景實現(xiàn)發(fā)展模式發(fā)展模式區(qū)域選擇區(qū)域選擇土地戰(zhàn)略土地戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略龍湖認為戰(zhàn)略必須在高周轉(zhuǎn)和高利潤之間進行抉擇，龍湖更傾向于選擇高利潤，但也不放棄對周轉(zhuǎn)速度的追求。2007年龍湖地產(chǎn)利潤與周轉(zhuǎn)關(guān)系圖2009年龍湖地產(chǎn)利潤與周轉(zhuǎn)關(guān)系圖總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率龍湖2007稅前銷售利潤率稅前銷售利潤率稅前銷售利潤率企業(yè)逐步加強商業(yè)物業(yè)的比重，實現(xiàn)穩(wěn)定增長?龍湖十分依賴其住宅物業(yè)，其商業(yè)運營部分占其業(yè)務(wù)比重較小。?未來企業(yè)將會加強在商業(yè)部分的投資比重，力爭不再單純的依靠住宅物業(yè)，而形成住宅+商業(yè)的多元化企業(yè)計劃在未來五年內(nèi)，以不超過每年出售型物業(yè)15%的比例增加持有性物業(yè)商業(yè)物業(yè)運作鋪開，初步采取“擇優(yōu)持有，少量出售”的模式2009年龍湖各商業(yè)項目業(yè)績貢獻度租金收入2009年龍湖各商業(yè)項目業(yè)績貢獻度租金收入北城天街97.70125,79663.50%西城天街96.1044,78722.60%紫都城9,7284.90%晶酈館11,3885.80%停車場-9730.50%其他62.005,3032.70%總計／平均97.50197,975100.00%區(qū)域主題購物中心——主力店出租，其他店鋪出售，例如：重慶紫城天街，2個主力店鋪出租引進沃爾瑪+百安居，剩下的商鋪全部出售大型購物中心——所有商鋪全部自主運營，例如重大型購物中心——所有商鋪全部自主運營，例如重慶北城天街，主營商鋪：法拉利、MINI、BMW、APPLE、UME影院、遠東百貨國際時尚生活新都會——所有商鋪全部自主運營，例如重慶北城天街，國際時尚生活新都會——所有商鋪全部自主運營，例如重慶北城天街，從主力店鋪到其他皆為持有。主營商鋪為國內(nèi)外名牌在重慶的旗艦店社區(qū)鄰里生活中心——所有商鋪全部自主運營，社區(qū)鄰里生活中心——所有商鋪全部自主運營，例如：晶儷館1、2、3館。主營商鋪為餐飲，家居展示龍湖區(qū)域聚焦戰(zhàn)略：五項目標(biāo)?龍湖不斷完善自身區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，力爭在每個城市中完成企業(yè)區(qū)域布局的要求。龍湖的擴張路徑：西南區(qū)域——環(huán)渤?！L三角?龍湖實行區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，設(shè)定區(qū)域重心，均為一企業(yè)已由西南區(qū)域向外擴張進入環(huán)渤海及企業(yè)已由西南區(qū)域向外擴張進入環(huán)渤海及長三角區(qū)域。并且在西南區(qū)域深耕的同時，向西安輻射，擴大企業(yè)在中西部地區(qū)環(huán)渤海09年銷售貢獻率：34%中西部09年銷售貢獻率：53%長三角09年銷售貢獻率：13%龍湖區(qū)域聚焦戰(zhàn)略：持續(xù)變化?龍湖在2004年之前深耕重慶，實行多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)的運營模式，從2005年突破西南及進入成都之后開始進行全國化布局的步伐。NOWNOW區(qū)域聚焦戰(zhàn)略三大優(yōu)勢運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡所帶來的風(fēng)險?龍湖不斷完善自身區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，目前已經(jīng)調(diào)整為多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)的業(yè)務(wù)布局，有組織有支持的第一運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡所帶來的風(fēng)險在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在城市領(lǐng)先與新城市進入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進入首選目標(biāo)為具有歷史文化積淀及大量人口導(dǎo)入的城市 目 目標(biāo)城市?歷史文化?交通運輸?城市新移民?政治地位?國家特殊政策扶持進入城市政治地位截止至08年末常住人口（萬人）歷史文化北京首都3000余年的建城史及850年的建都史上海經(jīng)濟首都1888.46中國城市常住人口第一城市成都省會城市1270.6擁有2300多年的歷史，西南重鎮(zhèn)西安省會城市837.5217朝古都，中國四大古都之一重慶直轄市之一2839史稱“三都之地”把握市場調(diào)整機遇，進入一線重點城市當(dāng)時企業(yè)在重慶市場占有率較高，未來提升空間較小北京土地市場開始預(yù)熱，尚處于歷史較低價位全國房產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年的沖高后，調(diào)整在重慶十年已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)拈_發(fā)經(jīng)驗和資金t全國房產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年的沖高后，調(diào)整在重慶十年已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)拈_發(fā)經(jīng)驗和資金t受政策影響發(fā)生企業(yè)具有深厚的政府資源優(yōu)勢2005年同時進行企業(yè)具有深厚的政府資源優(yōu)勢2005年同時進行新增項目區(qū)位選擇，集中城市次中心或新區(qū)區(qū)”、“全國科普教育基地”、“中國文化產(chǎn)業(yè)示范基地”實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品與服務(wù)向高端延伸?從普通住宅到別墅專家，實現(xiàn)產(chǎn)品升級龍湖花園（1997-龍湖花園（1997-2001)香樟林（2001-藍湖郡（2003- 精細化設(shè)計和施工，產(chǎn)品細節(jié)考慮周全?建筑不張揚但是富有藝術(shù)格調(diào)，以品質(zhì)感獲得中高端客戶的認可。產(chǎn)品之“精”,層次分明，大面積綠化營造歐美高,灰色的色調(diào)和暗紅色的磚墻、灰色產(chǎn)品之“細”打造標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立多業(yè)態(tài)高端專業(yè)品牌商業(yè)地產(chǎn)——龍湖天街華夏柏欣（TCBL）經(jīng)營管理顧問有限公司項目運作國際化視野與豐富經(jīng)驗的專業(yè)團隊，憑借其全球化的視野，勢必引導(dǎo)龍湖商業(yè)運營團隊邁向國際化平臺。美國黑里爾（HILLIER）設(shè)計事務(wù)所整體規(guī)劃HILLIER作為目前美國最大的建筑設(shè)計公司之一，運用全球頂尖智慧，結(jié)合本地精神，規(guī)劃龍湖?西城天街260,000㎡城市綜合體，將冠絕西城。伍茲貝格（WoodsBagot）建筑設(shè)計公司購物廣場設(shè)計伍茲貝格是一家有著137年歷史、涉足多個領(lǐng)域的國際性建筑設(shè)計公司，運用最先進的設(shè)計理念、極富創(chuàng)意的空間布局和引用環(huán)境美術(shù)設(shè)計元素，打造一個年輕、時尚的國際化生活購物廣場。住宅地產(chǎn)——龍湖三千城間間全方位打造龍湖品牌形象企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準應(yīng)略高于行業(yè)標(biāo)準、企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準應(yīng)略高于行業(yè)標(biāo)準、慈善國家標(biāo)準以及市場期許標(biāo)準。捐贈30萬元，創(chuàng)辦希望小學(xué)2006捐贈30萬元，興辦希望小慈善國家標(biāo)準以及市場期許標(biāo)準。捐贈30萬元，創(chuàng)辦希望小學(xué)2006捐贈30萬元，興辦希望小產(chǎn)品責(zé)任物業(yè)景觀草地、長葉植被、球狀灌木、大灌木和喬木組成了層次強烈的院落景觀和步道景觀。引入“管家式服務(wù)”打造高端物業(yè)管理品牌形象20042005捐贈43萬助學(xué)基金學(xué)2006向重慶聾啞學(xué)校捐贈20萬元2007捐贈100萬元用于抗洪救災(zāi)2007向2所貧困小學(xué)捐贈50萬元200810萬元用于雪災(zāi)救助2008捐贈50萬元用于文物保護2008產(chǎn)品責(zé)任物業(yè)景觀草地、長葉植被、球狀灌木、大灌木和喬木組成了層次強烈的院落景觀和步道景觀。引入“管家式服務(wù)”打造高端物業(yè)管理品牌形象20042005捐贈43萬助學(xué)基金學(xué)2006向重慶聾啞學(xué)校捐贈20萬元2007捐贈100萬元用于抗洪救災(zāi)2007向2所貧困小學(xué)捐贈50萬元200810萬元用于雪災(zāi)救助2008捐贈50萬元用于文物保護2008捐贈700萬元由于汶川地震龍湖集團企業(yè)形成3+X+F的戰(zhàn)略融資格局?以工行、農(nóng)行、建行三大國有銀行結(jié)合招行等商業(yè)銀行為融資基礎(chǔ)格局,同時與國際性金融機構(gòu)進行戰(zhàn)略合作在原有融資框架基礎(chǔ)上，拓寬融資渠道，通過公開市場加大融資力度2007年，龍湖地產(chǎn)委任花旗和摩根士丹利為上市保薦人。IPO擬籌資10億美元。龍湖公司在前期做私募希望引進更多的戰(zhàn)略投資者,但市場下調(diào)使得投資機構(gòu)都變得很謹慎,公司上市工作并不如預(yù)期理想,所以被迫暫緩上市進程。2007年4月，龍湖聯(lián)合ING拍下成都航天通訊地塊。龍湖在上海龍湖滟瀾山項目上的權(quán)益2007年4月，龍湖聯(lián)合ING拍下成都航天通訊地塊。龍湖在上海龍湖滟瀾山項目上的權(quán)益僅為20%，80%股權(quán)為國際基金COFISRL擁2009年5月發(fā)行企業(yè)債前，龍湖擁有2009年5月發(fā)行企業(yè)債前，龍湖擁有銀行授信230億，尚未使用授信尚有1002009年10月，龍湖獲得中國農(nóng)業(yè)銀行180億元的授信，雙方將在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、并購貸款等多個方面開展廣泛合作。2009年5月5日，龍湖在上交所公開市場發(fā)行14億元企業(yè)債，債券信用等級為AA級，期限7年，債券在存續(xù)期內(nèi)前5年票面年利率為6.7％。懂得進退，擇機上市外部環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境始于2007年的美國金融危機在2008年將全球經(jīng)濟帶入下行的軌道中去。全球經(jīng)濟已經(jīng)開始呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，金融市場正在愈合由危機所造成的創(chuàng)傷，絕大多數(shù)國家在09年下半年及10的增長將"由負轉(zhuǎn)全國樓市進入2008年，樓市悄然發(fā)出的新信號，使得曾經(jīng)一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落，而“價滯量縮”成為當(dāng)前樓市的“標(biāo)準樣式”，房地產(chǎn)市場開始進入高位調(diào)整2009年房地產(chǎn)市場快速回暖，企業(yè)銷售業(yè)績不斷攀附新高。香港股市由于國家宏觀調(diào)控力度的加大，市場持續(xù)震蕩，香港地產(chǎn)股大幅下挫。香港資本市場已不再看好內(nèi)房股，此間上市的富力、碧桂園、世茂、綠城等一系列中國民營地產(chǎn)股開2009年前9個月，香港股市的集資總額為3643億港元，同比上升100%。交易所買賣基金平均每日成交額為20.32億港元，同比上升16%，國際資金持續(xù)流入香港。土地儲備-土地儲備能夠支持公司未來4-5年開發(fā)之資產(chǎn)狀況資產(chǎn)合計244億元（截至2007年年底）資產(chǎn)合計325億元（截至2008年年底）銷售數(shù)據(jù)2008年實現(xiàn)銷售108億元2009年前三季度實現(xiàn)銷售137億元，全年預(yù)計能完成180億元左右的銷售額。上市結(jié)果暫緩上市通過ipo聆訊家族集權(quán)與職業(yè)經(jīng)理人之間取得管理權(quán)限的平衡執(zhí)行董事人名職務(wù)進入企業(yè)時間學(xué)歷曾任職企業(yè)吳亞軍董事長兼首席執(zhí)行官1994西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系重慶佳辰經(jīng)濟文化發(fā)展有限公司林鉅昌首席財務(wù)官2006香港大學(xué)理科學(xué)士美林證券（亞太區(qū)）研究部的副總裁房晟陶首席人力資源官2005歐洲工商管理學(xué)院工商管理碩士寶潔（廣州）有限公司高級人力資源經(jīng)理陳凱運營及投資發(fā)展部總經(jīng)理2008浙江大學(xué)建筑系碩士華潤置地有限公司執(zhí)行董事及副總經(jīng)理秦力洪客戶及公司品牌部總經(jīng)理2008北京大學(xué)國際關(guān)系學(xué)院法律碩士廣州寶潔有限公司市場推廣部高級管理層樊琦成都業(yè)務(wù)總經(jīng)理1994四川輕化工學(xué)院管理工程系重慶市江北區(qū)石門稅務(wù)所趙男男上海及西安業(yè)務(wù)總經(jīng)理2001重慶建筑大學(xué)管理工程專業(yè)重慶住宅建設(shè)有限公司邵明曉北京業(yè)務(wù)總經(jīng)理2006中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)碩士學(xué)位航宇經(jīng)濟發(fā)展有限公司（北京首都創(chuàng)業(yè)集團附屬公司）周德康重慶業(yè)務(wù)總經(jīng)理2005重慶建筑大學(xué)建筑工程學(xué)院重慶市規(guī)劃設(shè)計研究院建筑所李軍沈陽業(yè)務(wù)總經(jīng)理2006北京工業(yè)大學(xué)格金國際地產(chǎn)咨詢（北京）有限公司馮勁義無錫及常州業(yè)務(wù)總經(jīng)理2008長沙交通學(xué)院上?？禈虬雿u（集團）有限公司佘遠蓮財務(wù)總監(jiān)2006香港中文大學(xué)工商管理學(xué)士學(xué)位和記黃埔地產(chǎn)（上海）有限公司“操心文化”與超精細化管理企業(yè)家精神職業(yè)經(jīng)理人超級員工價值體系企業(yè)家精神職業(yè)經(jīng)理人超級員工價值體系++統(tǒng)構(gòu)項目綠化采用顏色鮮艷的花卉北京龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡企業(yè)女性領(lǐng)導(dǎo)人的獨有性別特征，造就了龍湖產(chǎn)品溫柔、婉約的特質(zhì)項目綠化采用顏色鮮艷的花卉北京龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡項目宣傳頁面鏈接選擇動物等圖標(biāo)，宣傳語用散文詩的形式細節(jié)決定成敗，龍湖物業(yè)精細化服務(wù)無可匹敵優(yōu)質(zhì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)龍湖物業(yè)酒店式標(biāo)準花盆背后依然干凈外墻裝飾一塵不染人才標(biāo)準要求明確，選擇企業(yè)“同路人”道德n守法廉潔道德n敬業(yè)價值n成功＝寧靜的心靈+人生的目標(biāo)價值行為n信息的傳遞、溝通、處理工作上行為者n不能適應(yīng)公司發(fā)展要求，難以勝n與公司行為準則、企業(yè)理念不相兩大人才來源，優(yōu)勢互補內(nèi)部：不同業(yè)務(wù)板塊定制培養(yǎng)計劃，避免人才選擇失誤三大子弟兵培養(yǎng)計劃三大子弟兵培養(yǎng)計劃榜樣的力量內(nèi)部：確立入職引導(dǎo)人制度，培養(yǎng)龍湖需要的人才榜樣的力量引導(dǎo)新進員工成為“職場人”引導(dǎo)新進員工成為“職場人”更重要的是成為“龍湖人”方法方法引路人選擇引路人選擇典型案例典型案例外部：應(yīng)對企業(yè)發(fā)展選擇“同路人”段，公司需要有“背景”段，公司需要有“背景”力“雙維度，三大序列”晉升計劃，激勵員工?龍湖將員工從縱向和橫向兩個維度進行?縱向發(fā)展通道是指員工在本領(lǐng)域內(nèi)，朝更專業(yè)的高層級發(fā)展的通道?橫向發(fā)展通道是指員工水平層級跨領(lǐng)域的職業(yè)發(fā)展通道?龍湖將員工從縱向和橫向兩個維度進行?縱向發(fā)展通道是指員工在本領(lǐng)域內(nèi)，朝更專業(yè)的高層級發(fā)展的通道?橫向發(fā)展通道是指員工水平層級跨領(lǐng)域的職業(yè)發(fā)展通道總經(jīng)理副總經(jīng)理主管正式經(jīng)理專業(yè)技術(shù)人員管理人員行政人員法務(wù)中心體驗中心營銷中心客戶中心公共事務(wù)及行政中心物業(yè)中心戰(zhàn)略及營運中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運營中心信息中心會計中心風(fēng)險管理及內(nèi)部審計中心投融資中心績效考核中心招聘中中心龍湖組織架構(gòu)條線分明，形成“一室四部十七中心”的總線職能式組法務(wù)中心體驗中心營銷中心客戶中心公共事務(wù)及行政中心物業(yè)中心戰(zhàn)略及營運中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運營中心信息中心會計中心風(fēng)險管理及內(nèi)部審計中心投融資中心績效考核中心招聘中中心總經(jīng)理室投資發(fā)展中心通過權(quán)變管理達到組織結(jié)構(gòu)最優(yōu)化?經(jīng)過歷次改革調(diào)整，終于形成投資及運營發(fā)展部、人力資源部、客戶及公司------->2008年,'------->2008年,'管理項目進入營銷階段后的所有事務(wù)龍湖集團客戶及公司品牌部運營及投資發(fā)展部財務(wù)部人力資源部實現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及運營中心是企業(yè)內(nèi)部最為重要管理項目進入營銷階段后的所有事務(wù)龍湖集團客戶及公司品牌部運營及投資發(fā)展部財務(wù)部人力資源部統(tǒng)管項目進入營銷階段前的所有事務(wù)各城市公司基本構(gòu)架戰(zhàn)略及運營中心各城市公司基本構(gòu)架戰(zhàn)略及運營中心總部占主導(dǎo)決策權(quán)，項目經(jīng)由PMO系統(tǒng)后需交由總部審批企業(yè)產(chǎn)品核心競爭力人總部占主導(dǎo)決策權(quán)，項目經(jīng)由PMO系統(tǒng)后需交由總部審批企業(yè)產(chǎn)品核心競爭力人 投資論 投資論證設(shè)定項目基準項目指標(biāo) 集團運營體系集團運營體系 系公司一二三級計劃管理個人計劃管理頭寸保證防范風(fēng)頭寸保證防范風(fēng)險提高資金運營效率實現(xiàn)預(yù)定收益指標(biāo)實現(xiàn)預(yù)定收益指標(biāo)投資決策流程，從土地儲備計劃制定伊始，聯(lián)合土地、市場、研發(fā)、工程、采購部等職能條線，上報董事會批準，經(jīng)過審核方能拿地三年土地儲備計劃土地信息收集發(fā)展部項目預(yù)案研發(fā)部土地信息收集發(fā)展部項目預(yù)案研發(fā)部項目計劃工程部成本估算造價采購部市場調(diào)研及定位市場調(diào)研及定位營銷部投資測算模型——投資分析專員投資測算模型——投資分析專員完成上會資料 否上會資料初審→是否通過 否上會資料初審 上會資料批準及上報 上會資料批準及上報上會資料復(fù)審是否通過上會資料復(fù)審 投資論證及決策通過修改后重報通過修改后重報否決簽訂土地合同簽訂土地合同參與投標(biāo)/拍賣/簽訂土地意向書收益跟蹤，每月均對項目收益進行測算，力求提高資金運用效率，使集團明白資金流向，為后續(xù)資金注入提供依據(jù)告告地區(qū)公司解釋原因地區(qū)公司解釋原因并提出改進措施地區(qū)公司提交書面報告益!提請投委會重新審提請投委會重新審查投資分析模型—從項目立案到收集資料到后續(xù)開發(fā)過程中，對可能出現(xiàn)的問題點提前預(yù)估，預(yù)設(shè)解決方案項目基礎(chǔ)資料——項目預(yù)案!項目開發(fā)分期↓項目銷售計劃↓項目回款計劃項目付款計劃項目融資計劃項目稅費計算及支付計劃留存資產(chǎn)租賃計算項目回款計劃項目付款計劃項目融資計劃項目稅費計算及支付計劃留存資產(chǎn)租賃計算項目資金來源及運用表項目收益評價指標(biāo)↓項目敏感性分析項目敏感性分析PMO體系—“強組織、弱項目”，PMO實現(xiàn)集團與地區(qū)公司有效互動?從管理層面看，PMO系統(tǒng)實現(xiàn)集團對各地項目的有效監(jiān)控?從運作層面看，PMO系統(tǒng)大幅提高項目運作的效率和各方協(xié)調(diào)性人人人人人人人人人預(yù)案決策及項目啟動均需反復(fù)審視及推演，設(shè)立關(guān)鍵節(jié)點，明確職責(zé)與權(quán)限，各部門集中力量統(tǒng)一攻關(guān)22規(guī)范會議管理，形成流程化體系,分為非運營的例行會議及拿地投資項PMO預(yù)案決策會PMO項目啟動會階段成果審查會PMO關(guān)鍵決策會半年年度總結(jié)會PMO月度運營會項目周例會辦公周例會高層座談會半年年度總結(jié)會年度總結(jié)會每周一PMO預(yù)案決策會PMO項目啟動會階段成果審查會PMO關(guān)鍵決策會半年年度總結(jié)會PMO月度運營會項目周例會辦公周例會高層座談會半年年度總結(jié)會年度總結(jié)會每周一跨部門研討會管控權(quán)責(zé)明確，集團、分公司、部門、個人各司其職，逐層分解執(zhí)行!!計劃管理體系條線分明，以“六率五報告”的形式呈現(xiàn)，清晰反映項項目周報及項目周報及項目月報部門月度報告（重點）計劃編制及審批項目基本信息項目團隊信息（主要責(zé)任人）項目負責(zé)人評價項目周例會月度運營會（重點）計劃編制及審批項目基本信息項目團隊信息（主要責(zé)任人）項目負責(zé)人評價項目周例會月度運營會計劃調(diào)整個人月度計劃編制個人月度計劃總結(jié)個人月度總結(jié)點評團隊成員向負責(zé)人提供計劃，項目負責(zé)人與成員反復(fù)更改及編制，完善項目啟動運營提供計劃編制的信息提提供計劃調(diào)的信息項目啟動決策會月度運營會項目負責(zé)人計劃編制飛------------計劃反饋反饋點評------------>項目月度報告提交PMO項目計劃調(diào)整-------------------->反饋點評項目團隊成員----------------------------------->提供計劃編制的信息提提供計劃調(diào)的信息項目啟動決策會月度運營會項目負責(zé)人計劃編制飛------------計劃反饋反饋點評------------>項目月度報告提交PMO項目計劃調(diào)整-------------------->反饋點評項目團隊成員----------------------------------->?主角：項目負責(zé)人?通過項目決策啟動會的項目?主角：項目負責(zé)人?通過項目決策啟動會的項目?項目全景計劃?項目計劃最新版本?及時在線反饋意見?每月調(diào)整?計劃編制調(diào)整個人月度計劃管理模塊?個人月度計劃提交?計劃會鑒?月度總結(jié)提交?月度總結(jié)評價公司項目計劃管理模塊集團關(guān)鍵節(jié)點計劃集團關(guān)鍵節(jié)點計劃階段成果計劃項目一級計劃項目二級計劃項目三級計劃項目三級計劃動態(tài)成本跟蹤及管理，從部門到項目，以小帶大，形成清晰流程達到全方面的節(jié)約成本的目的 部門費用管理項目目標(biāo)成本管理 部門費用管理編制計劃任務(wù)↓計劃任務(wù)管理 合同執(zhí)行管理付款審批成本歸集付款審批成本歸集固定資產(chǎn)管理動態(tài)成本監(jiān)控管理動態(tài)成本監(jiān)控管理由于形成住宅標(biāo)準化，同系項目可復(fù)制度較高，因此企業(yè)動態(tài)成本與實際成本偏離較小合同拆分合同變更拆分無合同付款拆分日常報銷拆分手工拆分手工拆分無合同付款拆分日常報銷拆分對應(yīng)金額本-10.18%各地區(qū)公司摸底各地區(qū)公司摸底集團與分公司上下聯(lián)動，杜絕分公司濫用資金或資金未能及時注入所影響項目開發(fā)的可能性每月5日前，地區(qū)公司報送24個月滾動資金計劃及上月總結(jié)年度預(yù)算批準及下達每月5日前，地區(qū)公司報送24個月滾動資金計劃及上月總結(jié)年度預(yù)算批準及下達預(yù)算啟動，集團下達編制模板及指導(dǎo)意見集團財務(wù)部匯總及平衡，下達各地區(qū)公司的預(yù)算啟動，集團下達編制模板及指導(dǎo)意見集團財務(wù)部匯總及平衡，下達各地區(qū)公司的月度資金計劃地區(qū)公司修改后上報地區(qū)公司報送三年發(fā)展規(guī)劃及預(yù)算地區(qū)公司報送三年發(fā)展規(guī)劃及預(yù)算集團財務(wù)部初審及下達微調(diào)意見年度資金的預(yù)算及下達預(yù)算及資金計劃管理，保障公司資金的穩(wěn)健運行，同時提高資金使用資金計劃如何編制 資金計劃如何編制 按時間分為年度資金計劃、月度資金計劃和項目整體資金計劃；按主體分為公司資金計劃、部門資金計劃資金計劃管理流程所有的付款申請都應(yīng)有相應(yīng)的資金計劃合同付款原則上以合同約定為準資金計劃管理的意義保障公司資金的穩(wěn)健運行，同時提高資金使用效率集團地區(qū)公司否是項目完成后，系統(tǒng)的實現(xiàn)流程化知識管理歸類體系，補充成為知識庫集團地區(qū)公司否是是改進之道改進之道否否議是審是審薦給PMO會議否是薦給PMO會議否是團分分是是施是決定知識對集團影響程度集團知識專員判斷是否有是施是決定知識對集團影響程度集團知識專員判斷是否有否否否企業(yè)開發(fā)項目增多后，建立高效管理體制將助于企業(yè)打破瓶頸，實現(xiàn)快速成長。高效管理一方面表現(xiàn)為實行有效的管理體系?制度制定與流程梳理?知識管理和資源共享?一級進度計劃管控 集團 集團?項目預(yù)案審核與控制?項目進度計劃審核與控制 地區(qū)公司 地區(qū)公司?項目質(zhì)量與階段性成果審核與控制?項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對建立信息化管理平臺將有助于實現(xiàn)企業(yè)高層對戰(zhàn)略的執(zhí)行、監(jiān)督、考核的全面貫徹，通過平臺實現(xiàn)上層的集權(quán)管控$ 臺現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流管理$$$庫歷經(jīng)多年積累，打造企業(yè)產(chǎn)品中心，構(gòu)筑產(chǎn)品核心優(yōu)勢?企業(yè)從成立伊始就開始有意識的收集、積累全國甚至全世界優(yōu)秀的景觀、外專人分類分析比較修飾，統(tǒng)一入庫全國數(shù)百員工實地專人分類分析比較修飾，統(tǒng)一入庫全國數(shù)百員工實地觀看項目所在地樓盤，拍攝圖片海外專業(yè)設(shè)計事務(wù)所海外作品海外專業(yè)設(shè)計事務(wù)所海外作品國內(nèi)專業(yè)設(shè)計院成功案例高層進行同業(yè)互訪公司自身在全國異高層進行同業(yè)互訪公司自身在全國異地已成功實施的案例三大產(chǎn)品戰(zhàn)略，實現(xiàn)快速復(fù)制與產(chǎn)品創(chuàng)新雙重功效積木理論?建立標(biāo)準化模塊為基礎(chǔ)的產(chǎn)品庫，通過模塊個性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速復(fù)制和中高端客戶對產(chǎn)品獨特性要求的矛盾。突出景觀優(yōu)勢/?龍湖獨有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖一線城市項目的標(biāo)簽，加大了龍湖項目的差異化特征，成為龍湖產(chǎn)品核心。產(chǎn)品創(chuàng)新?產(chǎn)品品類不斷創(chuàng)新、升級，加強產(chǎn)品獨特性，滿足客戶隨著物質(zhì)水平提高后對高品質(zhì)住宅的更高追求。積木理論——個性組合，快速復(fù)制和個性化矛盾的化解之道理論模型產(chǎn)品庫中模塊組合一產(chǎn)品庫中模塊組合二實際應(yīng)用北京花盛香醍售樓處北京香醍漫步售樓處?龍湖通過產(chǎn)品模塊研發(fā)，形成自身產(chǎn)品庫。通過標(biāo)準化模塊個性化組合方式能夠在快速復(fù)制的基礎(chǔ)上不斷調(diào)整項目局部效果，給客戶以新的感覺，花盛香醍和香醍漫步售樓處的個性化組合主要通過調(diào)整景觀模塊局部軟景變硬景來達到空間和意境的調(diào)整，有效緩解了客戶參觀時產(chǎn)生的同一感，提升了客戶對產(chǎn)品獨特性的認同感，產(chǎn)品創(chuàng)新流程化——90%的復(fù)制+10%的創(chuàng)新10%創(chuàng)新方式實際應(yīng)用上海龍湖酈城上海龍湖滟瀾山突出景觀優(yōu)勢:五重景觀體系和坡式景觀成為龍湖標(biāo)簽，打造產(chǎn)品核心一重景觀：草地五重景觀四重景觀：大灌木三重景觀二重景觀：長葉植被五重景觀體系：草地、長葉植被、球狀灌木、大灌木和喬木組成了層次強烈的院落景觀和步道景觀。產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準在別墅項目中，優(yōu)先使用顏色鮮艷的小雛菊上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡北京香醍漫步在別墅項目中，善于利用天然河道，打造淺灘、流水上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡北京龍湖滟瀾山在地中海別墅項目中，花盆皆使用渚色陶制花盆上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡北京龍湖滟瀾山在別墅項目中，小區(qū)道路邊的燈俱為六角銅燈在別墅項目中，小區(qū)道路使用紅磚石拼接上海龍湖滟瀾山71上海龍湖藍湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項目中，小區(qū)道路邊的燈俱為六角銅燈在別墅項目中，小區(qū)道路使用紅磚石拼接上海龍湖滟瀾山71上海龍湖藍湖郡上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡在別墅項目中，小區(qū)道路主打文化石，由專人手工打磨在項目中，小區(qū)道路不見土，大樹底部鋪放鵝卵石或仿樹皮上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍湖郡企業(yè)融資手段極為豐富，與金融機構(gòu)合作十分積極項目合作銀行貸款與國內(nèi)信項目合作銀行貸款與國內(nèi)信托合作與國際房地產(chǎn)信托基金商業(yè)物業(yè)的反復(fù)抵押為企業(yè)贏得資金周轉(zhuǎn)，并分享地價穩(wěn)定增長西城天街注：2009年龍湖發(fā)行企業(yè)債，再次以龍湖西城天街裙樓負三層至第五層商業(yè)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)作為抵押物，融資14億。龍湖物業(yè)管理已成為國內(nèi)第一物業(yè)管理專家，小區(qū)繳費率高達95%?龍湖服務(wù)，秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客?目前市場上大部分物業(yè)管理公司繳費率為72%，萬科是業(yè)內(nèi)公認物管領(lǐng)先企業(yè)，好差√√√√√√√√√√“善待你一生”、“三個較高于”體系√√√√√龍湖物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)產(chǎn)品生命的延伸，真正體現(xiàn)“善待你一生”的宗旨嚴格統(tǒng)一的工作規(guī)范：清潔工作有嚴格工序，社區(qū)內(nèi)樓梯扶手、木條凳等需抹方向和工序有明確規(guī)定，小區(qū)道路每天要用拖布拖垃圾箱上煙玩里的煙頭不能超共空間的玻璃上不能出現(xiàn)手紋??；特約鐘點工上門客戶至上服務(wù)體現(xiàn)：為了保證特約鐘點工的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)公司對交回的嚴格統(tǒng)一的工作規(guī)范：著裝和個人儀表有嚴格規(guī)定，確保保安工作人員的工作客戶至上服務(wù)體現(xiàn)：不能和業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，要周到、公正地處理糾紛，應(yīng)急嚴格統(tǒng)一的工作規(guī)范：草長不得超過10厘米；每平方米雜草不能超過5株；不有明確規(guī)定；對各種植物的選配搭配要考究到四季有花（且夏天要清雅），客戶至上服務(wù)體現(xiàn)：接管社區(qū)前一兩年屬保潔調(diào)整期，不停與業(yè)主溝通、進行調(diào)整，進入下一季進行補栽補種等