遼寧錦州太陽廣場商業(yè)中心項目招商執(zhí)行方案

遼寧錦州太陽廣場項目(xiàngmù)招商執(zhí)行方案1共六十九頁項目招商(zhāoshānɡ)方案目錄2招商總體思路1招商核心策略2招商啟動時機(jī)建議3招商對象特征分析4招商業(yè)態(tài)布局及租金建議5招商執(zhí)行策略建議78項目組織架構(gòu)及招商流程招商節(jié)點劃分69招商實現(xiàn)目標(biāo)共六十九頁3前言本項目的招商能否成功，將直接決定項目的資金回收狀況(zhuàngkuàng)與后續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)穩(wěn)固性，具有舉足輕重的作用。為使本項目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收的目的，我們在上一階段定位報告的基礎(chǔ)上，客觀分析本項目的機(jī)會點、競爭環(huán)境、錦州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r(zhuàngkuàng)及百貨、商業(yè)街等行業(yè)狀況(zhuàngkuàng)，結(jié)合錦州市商業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識、豐富的經(jīng)驗，制訂出項目的招商執(zhí)行方案。本方案注重實用性、可操作性，務(wù)求對招商的實際操作起到指導(dǎo)性的作用。共六十九頁4招商總體(zǒngtǐ)思路14共六十九頁5敲山震虎、眾星捧月統(tǒng)一經(jīng)營、整合市場打造旗艦、多元招商完善政策、合理(hélǐ)回報業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)(jīchǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項目才能獲得良好的招商和經(jīng)營效果。在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商和經(jīng)營模式原則：5共六十九頁6我們重點講述招商思路：敲山震虎——構(gòu)筑較高平臺，與城市發(fā)展互動公關(guān)活動先行，如舉辦省級中高層次的投資論壇，邀請(yāoqǐng)政府、經(jīng)營商、媒體及相關(guān)領(lǐng)域的權(quán)威人士，媒體報道緊隨，全程報道及后續(xù)跟蹤整個公關(guān)活動的全過程。眾星捧月項目與媒體結(jié)合進(jìn)行，跳出市區(qū)信息圈，在周邊市縣，加強(qiáng)對項目的立體媒體宣傳。6共六十九頁7打造旗艦根據(jù)項目的整體規(guī)劃定位——“錦州首個大型一站體驗式購物中心”，致力于打造集多功能業(yè)態(tài)復(fù)合、多元化的體驗式商業(yè)新模式。多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對于投資者購買(gòumǎi)的商鋪，應(yīng)采用“售后返租”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。項目的招商可采用聯(lián)營和純租賃等方式展開，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，中小商戶應(yīng)以純租賃為主。7共六十九頁8招商核心(héxīn)策略28共六十九頁遵循：主力店商戶→次主力店商戶→知名品牌商戶→中小商戶的招商順序(shùnxù)逐步推進(jìn)，根據(jù)確定的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商。先主力后散戶同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)先緊后松招商初期遵循優(yōu)質(zhì)品牌、優(yōu)先考慮的策略，對目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放寬條件，嚴(yán)格挑選優(yōu)質(zhì)商戶；招商中后期再調(diào)整招商政策，力求以較高開業(yè)率推出本項目。首先引進(jìn)具有號召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢帶動散戶進(jìn)場，即核心主力店先行，輔助店隨后跟進(jìn)。保持各業(yè)態(tài)的互為補(bǔ)益性，滿足顧客多方位的消費、體驗需求，并通過人性化硬件的設(shè)置和特色文化元素的設(shè)計，讓顧客在愉悅的過程中消費。形象塑造強(qiáng)化本項目商業(yè)是一個擁有特色主題和品牌形象的項目，招商始終要圍繞已確定的主題和目標(biāo)商戶范圍。招商初期，著重項目整體形象宣傳，之后針對商家宣傳經(jīng)營理念、功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢、投資前景。招商(zhāoshānɡ)原則9共六十九頁招商核心(héxīn)策略核心策略主力商戶優(yōu)先招商品牌客戶帶動招商分行業(yè)招商加盟招商定向招商總量控制優(yōu)惠招商10共六十九頁111、主力商戶優(yōu)先招商本項目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略，主力商戶優(yōu)先招商，重點引入品牌百貨和品牌超市，以大帶小，用主力店來帶動品牌店和中小商家。核心主力店對本項目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的整體形象檔次、品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動(liúdòng)線。

2、品牌客戶帶動招商大型知名品牌可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)商業(yè)項目的招商。本項目可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點引入知名品牌商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動促進(jìn)對其他商戶的招商。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項目的招商。11共六十九頁123、分行業(yè)招商根據(jù)項目的業(yè)態(tài)劃分，A、B、C區(qū)包含主力百貨、超市、家電大賣場、電影院、品牌餐飲、大型服飾品牌集成店、娛樂休閑等各類型業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行(jìnxíng)集中招商。4、定向招商項目所在區(qū)位商業(yè)氛圍濃厚，根據(jù)本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，A、B、C區(qū)的主題性較強(qiáng)，因此對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過常規(guī)的現(xiàn)場招商難以滿足本項目定位的大量招商要求，所以定向招商是本項目招商活動的必要方式之一。5、加盟招商品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而錦州及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌加盟及解答投資者咨詢等服務(wù)。12共六十九頁13

6、總量控制實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目招商成敗的關(guān)鍵。在項目招商過程中，通過分批推出招商面積的控制，制造分批次推出的面積供不應(yīng)求的局面，引起市場轟動，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地(běndì)與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底粉碎他們對項目經(jīng)營的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。7、優(yōu)惠招商招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。對于主力商戶、重點商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。13共六十九頁14招商(zhāoshānɡ)啟動時機(jī)建議3共六十九頁15“良好的開始是成功的一半”，入市時機(jī)和方式把握得當(dāng)，才能產(chǎn)生好的招商開局。招商入市時機(jī)的選擇要綜合考慮(kǎolǜ)以下幾方面因素：一、項目入市宣傳時間應(yīng)選擇在正式招商前1個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。二、準(zhǔn)備充分后入市入市前必須對招商中心、項目現(xiàn)場環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項目現(xiàn)場的內(nèi)外包裝均有良好的形象(xíngxiàng)展示。在模型、招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強(qiáng)客戶對項目的信心。共六十九頁16三、猛烈造勢入市針對當(dāng)前錦州商業(yè)氛圍欠缺的現(xiàn)狀，我司認(rèn)為“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大影響，因此在項目(xiàngmù)入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。四、有目的入市根據(jù)開發(fā)商的資金運(yùn)作需要，合理安排營銷成本投入和回款的進(jìn)度，提高開發(fā)商的資金利用效率。五、有控制入市根據(jù)價格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。16共六十九頁17小結(jié)建議本項目“招商先行，租售并舉”，以核心(héxīn)租戶（主力店、國內(nèi)外一線品牌）的入駐來帶動銷售。綜合以上因素，根據(jù)項目運(yùn)作的要求確定本項目從8月份開始入市籌備及預(yù)熱，9月份開始進(jìn)行主力商戶的正式招商。17共六十九頁18招商(zhāoshānɡ)對象特征分析418共六十九頁191、招商(zhāoshānɡ)對象定位遼西首家國際化、地標(biāo)性、全新業(yè)態(tài)城市(chéngshì)綜合體

主力店+品牌店+特色主題商業(yè)項目定位招商對象定位19共六十九頁202、招商(zhāoshānɡ)對象分析主力(zhǔlì)店知名品牌百貨知名品牌超市“品牌百貨+超市”的主力店組合確定了本項目的檔次。利用品牌引導(dǎo)作用，全業(yè)態(tài)開放，通過品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢吸引消費者的威力。特色主題商業(yè)有效改變目前錦州市零散經(jīng)營的狀況，通過特色化、差異化的主題商業(yè)打造，有效集中整合相關(guān)品牌資源和經(jīng)營力，行程本項目獨一無二的商業(yè)競爭力。品牌店知名品牌集成店、知名餐飲品牌、電影院及娛樂品牌。招商范圍鎖定在國內(nèi)外知名品牌。主力店的確定進(jìn)駐，為本地區(qū)的投資者、中小經(jīng)營者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。20共六十九頁21男女服飾213、分業(yè)態(tài)目標(biāo)招商(zhāoshānɡ)商戶舉薦共六十九頁22潮流服飾22共六十九頁23兒童服飾23共六十九頁24專業(yè)賣場24共六十九頁25休閑娛樂25共六十九頁26時尚餐飲26共六十九頁27大型餐飲27共六十九頁28特色餐飲28共六十九頁29招商業(yè)態(tài)(yètài)布局及租金建議529共六十九頁30B區(qū)：以創(chuàng)新功能組合為主導(dǎo)的一站式購物中心本項目形象的最大載體，以多功能復(fù)合(fùhé)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)品牌集聚、引領(lǐng)型體驗式消費為主要表現(xiàn)形式，打造錦州最核心的、最具競爭力的一站式購物中心。C區(qū)：以香港潮流時尚為主導(dǎo)的國際風(fēng)情體驗式購物中心區(qū)別于B區(qū)的一站式購物中心的常規(guī)業(yè)態(tài)構(gòu)成，以創(chuàng)新的主題式區(qū)塊構(gòu)筑C區(qū)的業(yè)態(tài)布局，通過引入香港潮流時尚元素，打造錦州乃至遼西最具代表性的香港名店城。30分區(qū)域商業(yè)(shāngyè)定位共六十九頁31A1區(qū)：以3C數(shù)碼體驗店為特色的時尚數(shù)碼港通過產(chǎn)品替換頻率較高的數(shù)碼通訊產(chǎn)品，以及更具體驗性的購物環(huán)境(huánjìng)，區(qū)別錦州已有數(shù)碼業(yè)態(tài)，吸引本項目廣泛的受眾群體。A2區(qū)：以炫彩生活為主旋律的流行精品屋通過打造前衛(wèi)、時尚的生活美妝集群，形成廣受年輕女性青睞的炫彩生活示范區(qū)。A3區(qū)：以創(chuàng)意生活和和諧家庭為特色的環(huán)球時尚創(chuàng)意生活館生活是多姿多彩的，善于發(fā)現(xiàn)生活，創(chuàng)造生活，才是人生的一大樂趣，通過蘊(yùn)含創(chuàng)意元素的商戶組合，既滿足當(dāng)下增加生活情趣的需求，又能體現(xiàn)體驗式消費的特征。31分區(qū)域(qūyù)商業(yè)定位共六十九頁321、針對業(yè)態(tài)招商租金策略建議a、針對主力店，它是整個(zhěnggè)項目商業(yè)價值的體現(xiàn)，也是確保項目整體招商成功率的前提，是項目整體策劃定位的支持點和保障，應(yīng)實行局部區(qū)域性低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠。b、針對品牌店，它是項目整體租金的主要來源，租金可考慮以接近面價或略低于面價5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。c、針對散戶，它是項目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價或略高于面價5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。d、針對專業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項目整體經(jīng)營必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。32共六十九頁33運(yùn)用(yùnyòng)招商政策杠桿，差異化招商Level1Level2Level3Level4Level5級別5：不穩(wěn)定商戶基本策略：高租金低租期級別4：大型單體商戶基本策略：低租金高租期級別3：利潤支柱性商戶基本策略：租金級別2：帶動型商戶基本策略：扣點+保底租金級別1：品牌型商戶基本策略：免租+扣點合作33共六十九頁34盡管本項目處在錦州核心(héxīn)商圈之核心(héxīn)位置，但考慮到新商業(yè)的培養(yǎng)周期，我司建議本項目租金水平采取低開高走的策略，即開業(yè)初期以相對低的租金水平吸引更多優(yōu)質(zhì)商戶進(jìn)駐，隨著商業(yè)的逐漸成熟，逐步提高項目的租金水平。因此，我司建議本項目(A區(qū)、C區(qū)）整體租金水平設(shè)置如下：年份租金建議第一年3－3.5第二年3.5－4第三年4－5單位：元/平方米/天注：此租金不含時尚百貨、超市等大型主力店商戶34共六十九頁B1層業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議B1層除已確定的12000平方米超市面積外，我司建議剩余面積打造以潮流地帶、時尚水吧、特色禮品(lǐpǐn)等主題。地下一層業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金（元/平方米/天）時尚水吧8－103-45-6潮流地帶8－30500－6005-6特色禮品30－508-104-5品牌零售80－10010－155-6共六十九頁A1區(qū)業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議A1區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金水平（元/平方米/天）一層

3C數(shù)碼體驗店100-5008-107-8二層通訊數(shù)碼15-30100-2004-5三層連鎖家電整租12-3四層連鎖家電整租共六十九頁A2區(qū)業(yè)態(tài)建議(jiànyì)及租金建議(jiànyì)A2區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金水平（元/平方米/天）一層精品、飾品零售等100-2006-106-7二層攝影、美發(fā)200-5003-44-5三層休閑餐飲400-6002-32-3四層美食廣場150011-2共六十九頁A3區(qū)業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議A3區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金水平（元/平方米/天）一層創(chuàng)意生活用品、精品家居小商品等30-20020-505-6二層創(chuàng)意生活用品、精品家居小商品等30-20020-504-5三層動漫音像及其衍生品等30-20020-502-3四層動漫音像及其衍生品等30-20020-501-2共六十九頁B區(qū)業(yè)態(tài)(yètài)建議及租金建議B區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金水平（元/平方米/天）一層－四層時尚百貨4000011.5－2五層環(huán)球美食匯100-150010-204-5文化館2000－30001-22-3六層環(huán)球美食匯300-100010-202-3七層娛樂IN地帶2000－40003－41－1.5八層大型主題餐飲5000－700011－1.5九層CEO名流會所2500－35001－21－1.5共六十九頁C區(qū)業(yè)態(tài)建議(jiànyì)及租金建議(jiànyì)C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金水平（元/平方米/天）一層時尚潮流館（美妝超市、眼鏡、時尚零售等）、品牌連鎖餐飲、休閑餐飲100-100010-159-10二層香港時尚館100-20015-257-8三層兒童天地（兒童用品、游樂、培訓(xùn)、攝影等）100-100010-155-6共六十九頁C區(qū)業(yè)態(tài)建議(jiànyì)及租金建議(jiànyì)C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計商戶數(shù)（個）平均租金水平（元/平方米/天）四層時尚運(yùn)動館（運(yùn)動品牌及綜合店）200-100010-152-3五層環(huán)球家居生活館100-50015-201.5-2六層娛樂IN地帶（量販?zhǔn)終TV、成人游藝城、美容SPA會所等）500-20005-101七層商務(wù)會所500-30002-31共六十九頁422、針對不同因素差異招商租金策略本項目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。a、位置差異：按商鋪門前經(jīng)過人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(dānjià)差異，差價比例控制在10-15%之間。b、視覺效果：消費者在中庭位置直接注意到的商鋪租金單價高于其它內(nèi)鋪，差價比例控制在10-15%之間。c、流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪租價高于其它商鋪，差價比例控制在5-10%之間。42共六十九頁433、保證金策略建議根據(jù)不同的業(yè)態(tài)(yètài)和合作的面積收取租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。4、租金遞增策略經(jīng)歷了守場期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%—10%。43共六十九頁44租金(zūjīn)建議細(xì)節(jié)付款(fùkuǎn)方式1TEXTTEXTTEXT放水養(yǎng)魚1234協(xié)助辦證允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局44共六十九頁451、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況小商鋪：首付定金（三個月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，經(jīng)項目組研究，由開發(fā)商確定。小商鋪一年一付，合同兩年一簽。第二年付款時須提前1個月支付全年(quánnián)租金。2、“放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個月免租期。品牌店、聚人氣店為三個月免租期。主力店免租期視談判情況，經(jīng)項目組研究，由開發(fā)商確定。45共六十九頁463、協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。鑒于本項目將會引入大量外來品牌，勢必會存在開鋪的一系列辦證服務(wù)需求，為了體現(xiàn)服務(wù)的貼心和專業(yè)性，同時加快項目招商進(jìn)度，建議設(shè)置招商服務(wù)中心，協(xié)助商戶(shānɡhù)辦理入駐的各項手續(xù)。4、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實際需要，在符合建筑規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營項目的需要，進(jìn)行改動或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要，但需要提前報備。46共六十九頁47招商(zhāoshānɡ)節(jié)點劃分647共六十九頁48本項目招商需要一段較長的時間，在招商開始前首先應(yīng)制定好招商實施計劃(jìhuà)，這樣招商活動才能有條不紊的進(jìn)行。

我們分下面四個階段：1.招商(zhāoshānɡ)籌備2.主力店確定3.公開招商4.開業(yè)準(zhǔn)備48共六十九頁491、招商籌備時間：2012年8月－9月內(nèi)容：招商物料的準(zhǔn)備，同時明確并鎖定目標(biāo)(mùbiāo)商家類型及區(qū)域范圍，列舉目標(biāo)(mùbiāo)商家名錄與基本資料，制定招商推廣計劃并落實相關(guān)推廣媒介。主要工作如下：太陽廣場招商道具設(shè)計及制作招商推廣計劃制定及推廣媒介聯(lián)絡(luò)確定；組建項目商業(yè)經(jīng)營管理公司招商目標(biāo)界定及確認(rèn)招商中心的啟動舉辦“太陽廣場——一站體驗式特色主題商業(yè)廣場”招商新聞發(fā)布會49共六十九頁502、主力商戶確定時間：2012年10月－2013年6月內(nèi)容：根據(jù)本項目的定位選定、確認(rèn)主力商戶、重點商戶等招商對象，明確招商目標(biāo)，同時為了增強(qiáng)目標(biāo)商家入場經(jīng)營的信心，還要根據(jù)本項目的地段、經(jīng)營定位、經(jīng)營規(guī)劃等特征，針對不同類型的商戶進(jìn)行市場機(jī)會分析，從而提高招商的說服力。主要工作如下：與知名品品牌店及重點商戶進(jìn)行接洽、談判等；相關(guān)媒體持續(xù)投放；收集(shōují)和整理品牌商戶信息，進(jìn)行接洽，了解品牌入駐意向；籌備品牌加盟中心，整理品牌加盟信息和資料；籌備品牌考察團(tuán)等活動；50共六十九頁513、公開招商時間：2013年7月—2014年6月內(nèi)容：運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來咨詢、洽談、租賃。同時，還要運(yùn)用現(xiàn)場招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動.進(jìn)行主力商戶的系列簽約活動，提高項目的熱度；通過外來品牌主力商戶的引入，營造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐；對本地的經(jīng)營者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場潛力；組織招商推介會、品牌商戶簽約會；建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)；行業(yè)雜志、報刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等立體宣傳(xuānchuán)轟炸51共六十九頁524、開業(yè)準(zhǔn)備時間：2014年9月內(nèi)容：開業(yè)前，應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動，以樹立本項目的形象，提高知名度，并營造良好的開業(yè)氣氛，在開業(yè)時能夠吸引大量的人流前來參觀、購物。主要形式：運(yùn)用行業(yè)雜志、報刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動，將項目開業(yè)信息廣而告之；舉行新聞發(fā)布會，公布開業(yè)信息，邀請主力店及品牌商家參加；利用宣傳開業(yè)信息的熱烈氣氛，同時發(fā)布(fābù)尾鋪招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪。52共六十九頁53招商(zhāoshānɡ)執(zhí)行策略建議753共六十九頁54本項目的招商執(zhí)行，是一個不斷提升(tíshēng)目標(biāo)商戶對項目經(jīng)營信心的過程。這個目標(biāo)的實現(xiàn)必須建立在項目本身的優(yōu)勢之上，并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信：本項目是一個引領(lǐng)市場的項目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)商戶心理期望不斷提升(tíshēng)，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標(biāo)。54共六十九頁551、點滲透式策略主要體現(xiàn)為點對點和重點深入(shēnrù)攻破。針對經(jīng)營大戶必須重點突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談和招商。C重點商家突破采用DM直郵，尤其對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM訴求郵件，并有專人聯(lián)系跟進(jìn)。BDM直郵招商人員直接電話聯(lián)系、上門拜訪或邀約面談等方式，直接面向客戶推介項目和洽談租金優(yōu)惠條件、項目定位、經(jīng)營優(yōu)勢、消費潛力和開發(fā)前景等。A直接上門拜訪55共六十九頁562、充分展示策略(cèlüè)項目現(xiàn)場包裝是項目招商執(zhí)行的關(guān)鍵，由于項目區(qū)位商業(yè)氛圍較好，通過對工地、招商中心的包裝、營造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，強(qiáng)有力塑造項目商業(yè)財富的形象。除了項目現(xiàn)場的招商中心外，建議在項目招商啟動前期在沈陽繁華商圈區(qū)域(qūyù)設(shè)立臨時的招商接待中心。主要有兩個目的：設(shè)于沈陽繁華商圈處，對于宣傳推廣本項目、迅速樹立項目形象與知名度、擴(kuò)大影響，可起到立竿見影的效果。繁華商圈之中，存在大批量的目標(biāo)客戶，方便與其進(jìn)行直接溝通，實現(xiàn)點對點的覆蓋。在主要的招商節(jié)點舉辦大型的表演活動，各品牌商家與品牌產(chǎn)品率先展示，通過大型展示與表演活動，強(qiáng)勢制造氣氛與匯聚人氣。b、定期舉行各式活動a、建立兩個招商中心56共六十九頁573、品牌策略

利用開發(fā)商的雄厚實力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行招商推廣(tuīguǎng)，并通過專業(yè)雜志、報紙、電視、網(wǎng)站等媒體專題報導(dǎo)，塑造項目品牌，打造項目知名度。4、高調(diào)入市策略根據(jù)項目定位，入市時必須與權(quán)威部門和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動，突出發(fā)展商鑄造“體驗式主題特色廣場”的決心，并奠定項目商圈核心的市場地位，搶占市場的制高點。57共六十九頁585、造勢策略在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢(qiánɡshì)炒作項目由“體驗式主題特色廣場”上升到“城市芯動力”，系列剖析“城市芯動力”的形成對經(jīng)營者、行業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。6、與媒體深度合作策略本項目提出了鮮明的“體驗式主題特色廣場”、“城市芯動力”等全新的產(chǎn)品定位、形象定位和價值理念，因此必須借助媒體，對項目理念進(jìn)行深入解析。除了常規(guī)的廣告投放外，主要通過在媒體形成系列性、聯(lián)動性的深度炒作，使項目理念深入人心。58共六十九頁597、打造錦州乃至遼西五省首個時尚品牌加盟(jiāménɡ)中心為了充分的渲染本項目的特色商業(yè)主題定位，以及規(guī)避由于銷售而帶來不利因素，通過網(wǎng)羅香港、華南、華東、西南、華北、東北等區(qū)域的品牌加盟資源，設(shè)置時尚品牌加盟中心，有效加快招商進(jìn)度。59共六十九頁60項目組織架構(gòu)(jiàɡòu)及招商流程860共六十九頁項目組管理(guǎnlǐ)架構(gòu)招商工作是在總公司的戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下進(jìn)行，通過有序管理，實現(xiàn)高效的招商執(zhí)行工作。環(huán)球商機(jī)總部項目總監(jiān)上海環(huán)球商機(jī)招商中心招商總監(jiān)策劃經(jīng)理招商經(jīng)理策劃師設(shè)計師深圳環(huán)球商機(jī)招商中