A公司購置某景區(qū)經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目可行性研究

摘要：本文以存量資產(chǎn)盤活政策為背景，以A公司購置某景區(qū)15年經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目為研究對象，從財務(wù)分析的角度，對項(xiàng)目的投資估算及資金籌措、營業(yè)收入、總成本費(fèi)用、利潤及利潤分配、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量、資本金現(xiàn)金流量、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量、敏感性等作了分析，綜合評價項(xiàng)目具有財務(wù)可行性，為企業(yè)決策提供依據(jù)。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目投資；資金籌措；效益分析一、項(xiàng)目背景A公司為文化旅游發(fā)展公司，以投資、設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營旅游景區(qū)為主業(yè)，為旅游景區(qū)提供專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化的連鎖運(yùn)營服務(wù)。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）指出：為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對于提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴(kuò)大有效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險、降低企業(yè)負(fù)債水平等具有重要意義；重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)期收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。A公司擬購置某景區(qū)（包括景區(qū)內(nèi)的游樂設(shè)施）15年經(jīng)營權(quán)。購置后，由A公司負(fù)責(zé)景區(qū)（包括景區(qū)內(nèi)的游樂設(shè)施）的日常運(yùn)營、管理、維護(hù)，通過景區(qū)門票收益及游樂設(shè)施項(xiàng)目收益收回經(jīng)營權(quán)購置成本并獲得合理回報[1]。本文以存量資產(chǎn)盤活為背景，以A公司擬購置某景區(qū)（包括景區(qū)內(nèi)的游樂設(shè)施）15年經(jīng)營權(quán)為研究對象，利用財務(wù)評價方法，評價項(xiàng)目是否具有財務(wù)可行性，為企業(yè)決策提供依據(jù)。二、項(xiàng)目投資與資金籌措假定景區(qū)15年經(jīng)營權(quán)購置價款為20，000萬元。A公司需要支付經(jīng)營權(quán)購置價款20，000萬元以及向產(chǎn)權(quán)交易中心支付交易費(fèi)30萬元。A公司擬通過資本金和銀行貸款籌資，其中資本金4，006.00萬元，占比20%，銀行貸款16，024.00萬元，占比80%，貸款期限15年，如表1所示。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（一）營業(yè)收入估算項(xiàng)目收入為景區(qū)門票收入及游樂場項(xiàng)目收入，如表2所示。1.景區(qū)門票收入景區(qū)門票單價按照當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門確定的價格執(zhí)行，單人票價20元/次；通過對當(dāng)?shù)仄渌皡^(qū)年旅游人次進(jìn)行調(diào)研，以其他景區(qū)年均旅游人次90萬人為基礎(chǔ)，假定本項(xiàng)目經(jīng)營期第一年旅游人次90萬人，之后每年旅游人次在前一年基礎(chǔ)上按5%遞增。每年收益損失率按10%估算。2.游樂場項(xiàng)目收入游樂場娛樂項(xiàng)目共計10項(xiàng)，單個項(xiàng)目的備案收費(fèi)價格為10元/次/人，按平均每人消費(fèi)3個項(xiàng)目進(jìn)行估算，游樂場單人收入為30元/次/人，人數(shù)按景區(qū)當(dāng)年旅游人數(shù)的20%估算。不考慮收益損失率。（二）總成本費(fèi)用估算總成本費(fèi)用包括工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、電費(fèi)、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、攤銷費(fèi)用，如表3所示。1.工資及福利費(fèi)第一，假定景區(qū)配備6名管理人員，游樂場配備5名管理人員，負(fù)責(zé)景區(qū)及游樂場設(shè)施的運(yùn)營、管理、維護(hù)。假定前三年人均年工資43，348元（參考2022年《山西省城鎮(zhèn)非私營單位分行業(yè)就業(yè)人員年平均工資》），之后每3年年均工資在前一年基礎(chǔ)上按5%遞增。第二，五險一金：養(yǎng)老保險為工資總額的20%，醫(yī)保為工資總額的7%，工傷為工資總額的0.5%，生育為工資總額的0.8%，失業(yè)為工資總額的2%，住房公積金為工資總額的10%，合計占工資總額的40.3%。第三，福利費(fèi)及教育經(jīng)費(fèi)：福利費(fèi)為工資總額的10%，教育經(jīng)費(fèi)為工資總額的2%。2.辦公費(fèi)、招待費(fèi)按工資總額的10%預(yù)估。3.電費(fèi)電費(fèi)包括景區(qū)電費(fèi)和游樂場電費(fèi)。景區(qū)電費(fèi)第一年參考當(dāng)?shù)仄渌皡^(qū)電費(fèi)情況進(jìn)行預(yù)估，為10萬元，之后每年在前一年基礎(chǔ)上按5%遞增。游樂場電費(fèi)按游樂場當(dāng)年收入的5%進(jìn)行估算。4.水費(fèi)通過實(shí)地了解，景區(qū)通過自備水井取水，實(shí)際水費(fèi)為0，因此，不考慮運(yùn)營期的水費(fèi)支出。5.設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)設(shè)施維修保養(yǎng)支出包括景區(qū)設(shè)施維修保養(yǎng)和游樂場設(shè)施維修保養(yǎng)。設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)第一年參考當(dāng)?shù)仄渌皡^(qū)情況進(jìn)行預(yù)估，為30萬元，之后每年在前一年基礎(chǔ)上按5%遞增。游樂場設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)按游樂場當(dāng)年收入的5%進(jìn)行估算。6.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)第一年參考當(dāng)?shù)仄渌皡^(qū)的情況進(jìn)行預(yù)估，為20萬元，之后每年在前一年基礎(chǔ)上按5%遞增。7.銷售費(fèi)用運(yùn)營期銷售費(fèi)用均按當(dāng)年年收入的5%進(jìn)行估算。8.稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加稅率3%、地方教育費(fèi)附加稅率2%。9.財務(wù)費(fèi)用第一年為寬限期，僅支付利息。自第二年起采用等額本息方式償還銀行貸款。利率按4.2%測算。10.攤銷費(fèi)用A公司總投資20，030.00萬元，按15年進(jìn)行攤銷。（三）利潤及利潤分配估算預(yù)計15年經(jīng)營期共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入46，609.70萬元，發(fā)生運(yùn)營成本3，662.45萬元，攤銷費(fèi)用2，670.67萬元，稅金及附加300.84萬元，銷售費(fèi)用2，330.48萬元，財務(wù)費(fèi)用6，641.70萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額31，003.56萬元，凈利潤23，252.67萬元，如表4所示。（四）資本金現(xiàn)金流量估算預(yù)計15年資本金現(xiàn)金流入共49，406.28萬元，現(xiàn)金流出共43，512.95萬元，所得稅后凈現(xiàn)金流量5，893.33萬元，所得稅后內(nèi)含報酬率13.94%。按5%的折現(xiàn)率計算，資本金稅后凈現(xiàn)值2，596.26萬元[2]。（五）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量估算預(yù)計15年項(xiàng)目投資現(xiàn)金流入共49，406.28萬元，現(xiàn)金流出共38，531.67萬元，所得稅后凈現(xiàn)金流量10，874.61萬元，所得稅后內(nèi)含報酬率6.23%。按5%的折現(xiàn)率計算，項(xiàng)目投資稅后凈現(xiàn)值1，544.18萬元。稅后靜態(tài)回收期10.78年。（六）財務(wù)現(xiàn)金流量模型搭建預(yù)計15年經(jīng)營活動實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入49，406.28萬元，現(xiàn)金流出16，841.25萬元，經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量32，565.03萬元；投資活動實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入0萬元，現(xiàn)金流出20，030.00萬元，投資活動凈現(xiàn)金流量-20，030.00萬元；籌資活動實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入20，030.00萬元，現(xiàn)金流出22，665.70萬元，籌資活動凈現(xiàn)金流量-2，635.70萬元。預(yù)計15年運(yùn)營期共實(shí)現(xiàn)資金盈余9，899.33萬元。（七）敏感性分析對盈利能力影響較大的因素包括營業(yè)收入、購入經(jīng)營權(quán)投資、運(yùn)營成本等，通過測算得出：營業(yè)收入為最敏感因素，如表5所示[3]。四、經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論在建立的未來15年經(jīng)營期的財務(wù)模型中，通過對項(xiàng)目的利潤、現(xiàn)金流量、內(nèi)部收益率、回收期等指標(biāo)進(jìn)行測算，各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)良好，具有較強(qiáng)的償債能力及抗風(fēng)險能力，具有財務(wù)可行性。參考