酒店商業(yè)融資計劃書

酒店商業(yè)融資方案書

第一章

總

論*項目概述（一）消費群體構成當前，中國大眾旅游的進展，異地商務、公務等溝通日益頻繁，為星級酒店的進展打下寬敞的市場基礎。中國星級酒店接待的住客，既有國內客人，也有入境客人。據國家有關方面的統(tǒng)計，2006年入境過夜旅游者為4991萬人次，比上年增長6.6%；國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。國內旅游者為13.94億人次，比上年增長15.0%；國內旅游總收入為6230億元，比上年增長17.9%。明顯，星級酒店就是為他們服務的。無論是為了商務、公務、會議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經濟、文化、體育等等的溝通，他們都是酒店的顧客。有關資料顯示，2006年，中國星級酒店住客中，商務散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會議團隊占5%；旅行團隊占4%；休閑散客占8%；其他占8%。從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)覺，雖然中國酒店的住客構成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務住客的增長，就是值得格外注目的。雖然不少入境的外國客人經常選擇在星級酒店下榻，但是國內住客目前仍舊占著絕大多數(shù)（為88％）。

（二）國內目前連鎖經濟型酒店連鎖經營的進展趨勢。目前中國目前共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、價格越低的內資星級飯店，反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.21%；二星級出租率為57.11%；一星級出租率為49.60%)。其經濟效益也不甚抱負，其中占星級酒店95.36%的11828家內資飯店，幾乎全面虧損，有25個省市的內資星級飯店的平均利潤均為負數(shù)。相形之下，中國經濟型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經濟型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達44.47%。經濟型酒店在今后的進展中能夠更有利地享受到如下的進展機遇。A：居民出行的增長。B：奧運商機。2007年是北京籌辦奧運會的決戰(zhàn)之年。依據有關要求和測算，2008年奧運會期間，北京的星級酒店將達到800家。而據此前不久的統(tǒng)計，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級酒店658家，客房11.2萬間）。缺少的142家酒店的空白，有關方面期望主要通過改造和升級現(xiàn)有非星級酒店來填補。*項目提出的背景及必要性我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。有個大的方向：能以中國酒店市場的一個宏觀角度，先來做一個大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場還是有相當?shù)臋C會存在的。這是肯定的，由于北京的酒店是政治中心、經濟中心，目前加上外來人口已經有差不多有1700多萬人了，無論如何，這么大的一個人口的城市，它有它的一個容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的進展，所以從這方面我們是比較謹慎的、樂觀的來看這個事情。北京，從容量方面的進展空間和潛力是相當大的。就此而言，在全中國進展的時候，上海、北京是幾個主要的重點進展城市之一。無論是2008年的奧運會還是2010年的上海世博會，都給酒店的管理公司制造了很多進展的機會。但是，總體來講，在選擇酒店的時候，就像選擇地理位置上面，我們還是格外關注的。到最終，還是回到一個方面，就是投資回報。我們不是說開酒店是為了奧運會開，也不是說為了世博會開。做酒店的投資回報期要依據國際慣例來說是四年，所以這個不是短期的。很多酒店集團現(xiàn)在還在樂觀的開拓過程當中。信任這個機會對于大家來室都是一個很好的進展機會。所以我們認為北京在中國還是屬于一線的城市，這兩個城市假如從全球的經濟上給它定位的話，應當是國際級的大都市。因此將來不要擔憂酒店過剩的問題，某些酒店可能經營不好。從貨幣角度動身：人民幣的升值有一個力大于臂的問題?？傮w來說應當是力好，但是到了肯定的程度力就不好了。這是一個不利的因素，為什么？由于中國東西假如變的太貴了，國外的旅游者就很難進來。但是目前對于投資者，對于中國一個低成本的市場。那么全部的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都情愿到這邊來投資。特殊是外地投資進來了以后，由于這是一個雙收的投資項目，但是隨著人民幣不斷的增長，最終和美元一比一了。*可行性爭辯的依據和范圍2007年1-10月全國房地產投資額為14610.6億元，同比增長24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬平方米，同比增長18.8%；新開工面積59847.5萬平方米，同比增長18.1%；竣工面積25790.5萬平方米，同比增長8.5%。供應類指標本月累計同比增幅均與上月持平。國家土地供應照舊偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米，同比削減了2.6%；土地開發(fā)面積18390.7萬平方米，同比增長38.6%，增幅較上月提高了4.6個百分點。*主要技術經濟指標一、項目的投資總額預算1、財寶西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元。2、酒店投資總體裝修費用：酒店總體投入面積為3300平方米，依據每平方米1500元人民幣的標準（包括房間裝修費用及家電、家具的配置費用），則酒店投資的總體裝修費用為500萬元。裝修費用均攤10年，按每年為總體裝修費用的10%計算，則每年均攤的裝修費用為50萬元。3、投資裝修總體費用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。4、同樣，投入的設備費用（包括空調設施等酒店的基礎設備）約為240萬元，費用均攤10年，每年為總體費用的10%計算，每年的設備費用為24萬元。5、員工費用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務人員和管理層人員），依據平均工資1800元/人，則一年的員工費用為35人*1800元/人*12個月=756000元。&酒店第一年投入的成本計算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500

其次章

市場調研及前景猜測*本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢分析本項目簡介：（擬在北京**大廈中二、三層設立***酒店）A、美國**酒店集團的品牌價值所在：美國**創(chuàng)立于1970年，有超過35年的品牌歷史，在全球15個國家內擁有超過160，000間各式客房。每天有超過200，000位客人住宿于DaysInn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。B、**酒店的所擁有的閱歷豐富的管理團隊：**中國擁有一支高素養(yǎng)，閱歷豐富的酒店專業(yè)人才組成的團隊。強大的團隊，輔以"**"品牌，對于酒店進行全權管理，肯定能夠使您的酒店獲得應有的成功，并在酒店業(yè)占據應有的地位。C、財寶西環(huán)優(yōu)越的地理位置：（1）財寶西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門戶之"西南金角"，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤城市核心道路，南行京開高速，距北京內城東西干線兩寬敞街和長安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進抵都市核心，出則瞬間轉換方位經緯。攜金融街商務繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強勢輻射金融街，長安街腹地。財寶西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺區(qū)重點規(guī)劃進展區(qū)域麗澤商務區(qū)，其中豐臺俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務區(qū)廣安門商圈，西街正在建設的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務中心的節(jié)點，以財寶西環(huán)為焦點，三大商圈各顯神通，圍合聚集財寶西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務底蘊的強勢整合，西南二環(huán)大區(qū)域進展的格局脈絡清楚可見。（2）地理優(yōu)勢，交通便利：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運通102、運通202，步行1分鐘就可到達公交車站。D、周邊配套設施完善（1）水電設施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。（2）郵局：麗澤路郵電局、中國移動通信大觀園店、中復電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。（3）銀行：工商銀行、中國銀行、交通銀行、農村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。（4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務酒店、新時代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍源賓館、萬隆賓館。（5）餐飲、消遣、休閑：海闊天空康體俱樂部、恒通食府。（6）教育設施：中心音樂學院、首都醫(yī)科高校。（7）寫字樓：中國新紀元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經信國際大廈。（8）公園及旅游景點：萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。（9）酒店地處交通便道，存在著寬敞的客源。*國內同行業(yè)經濟型酒店相關數(shù)據比較（1）投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許項目相比，經濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個緣由就是它有著較高的準入門檻。見下表：品牌

前期項目投資總額錦江之星

750萬～1250萬元（以建筑面積5000平方米*2000元/平米計算，含土建、營運預備）如家快捷

約594.5萬元莫泰168

約800萬~1000萬元速8

338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費用3萬～5萬計算，加上38萬元加盟金）格林豪泰

約500萬～700萬元錦江之星的品牌使用費是依據加盟店的設計客房數(shù)，按3500元/間計算（推廣期間優(yōu)待以2500元收取）；此外還將收取20萬元技術服務費作為錦江之星為加盟者供應建設方案、人員培訓、總臺管理軟件、管理與業(yè)務模式手冊、開業(yè)指導等各項服務的費用。這些都是小頭，更大的資金壓力來自物業(yè)投資--按錦江之星的標準，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。如家快捷的前期投資主要分為幾項：不少于50萬元的物業(yè)改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低于50萬元的流淌資金以及為期約占四個月的工程籌備期管理費，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金并不需要扣押至合約結束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業(yè)務較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經濟型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細致之處，除去38萬元的特許品牌使用費外，速8依據所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費用也會有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費用為3萬～5萬元。格林豪泰在計算前期投資時也有其特殊之處，即特許品牌使用費以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。以上計算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準。（2）每月管理收費凹凸浮動各不同在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓等方方面面的支持的同時，加盟者每月也需支付肯定的費用于連鎖體系。從目前了解的狀況，各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入。如下表：品牌

每月上繳支出錦江之星

加盟管理費為年營業(yè)收入的3％如家快捷

收酒店總收入3％為特經服務費，收酒店總收入3％為特經管理費莫泰168

營業(yè)收入的5％～10％速8

營業(yè)收入的5.6％，每年變化格林豪泰

營業(yè)收入的3.5%～6％不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經營狀況不假的狀況下，有理由向總部提出要求下??；但在供銷兩旺的情景之下，也就必需接受特許方提高管理費的要求。（3）?回收投資較快（五年左右實現(xiàn)）作為一項高額支出的加盟行為，投資者最為關懷的便是資金風險和投資回報率的問題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要緣由。從所得的數(shù)據來看，對于非自建性質的經濟型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個門店，僅僅開張一年半的時間內，就已將資金全部回收。同時，這也說明，不同的地理位置對于投資回收的周期也有肯定的影響。各個不同品牌的經濟型酒店對于投資回報周期的得出來源于他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數(shù)據來看，這一表格的計算比較保守。項目名稱主要費用年均銷售收入100間客房×85％×170元×365天＝527.43萬元年均經營毛利潤率55％年均經營毛利潤527.43萬元×55％＝290.08萬元一次性品牌特許費（5年）30萬元/5年＝6萬元裝潢裝修費（10年）350萬元/10年＝35萬元設備購置費（5年）

100萬元/5年＝20萬元特許經營主要費用（管理、服務）527.43萬元×3％＋527.43萬元×3％=31.65萬元房產年均折舊費或租賃費100萬元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100萬元）營業(yè)利潤

290.08萬元－6萬元－35萬元－20萬元－31.65萬元－100萬元＝97.44萬元營業(yè)所得稅金

97.44萬元×33％＝32.15萬元稅后利潤

97.44萬元－32.15萬元＝65.28萬元年投資收益率

65.28萬元/（350萬元＋100萬元）＝15％速8的投資回報周期比如家縮短一半，也是由于速8對于年投資收益率的預估相對較高，在33％左右。從各連鎖品牌對于投資回報周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經濟型酒店的平均年投資收益率。

第三章

項目定位*主題及功能定位（美國**酒店集團對于酒店式公寓和產權式酒店合作項目要求）酒店式公寓和產權式酒店開發(fā)商（業(yè)主）至少持有項目產權（房間數(shù)量）的50%以上，也就是說小業(yè)主的總體產權最大不超過50%，并且要求小業(yè)主必需把全部產權以反租的形式交還給酒店開發(fā)商，酒店集團擁有全部經營權，這樣便于集團統(tǒng)一管理。*功能定位***酒店定位中國首家行政商務酒店，酒店內部設置商務信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務的基礎上增加行政商務的拓展服務。具體設置為：對于入住酒店的客人從車站、機場接送，接送到指定客房，酒店設置便利的辦公客房可以便利客人進行商務會客與談判，配備特地的行政人員便利客人的辦公。我們將委派員工去香港參與商務培訓，學習管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務。*項目建設方案及規(guī)劃設計定位及價格定位1、基本設立客房96間，客房平均收費380元/天，則一天的營業(yè)額為36480元/天，合計一年的房費收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費的70%計算，則一年的房費收入為9320460元。2、每年的房費營業(yè)額為932萬，則每天的收入為25500元/天。3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。4、每天房費的實際收入為：房費收入-成本消耗=25500-15610=9890元。5、酒店每年的年投資收益率為35%*入市姿勢及推廣時機定位1、項目方案融資金額350萬。2、投資回報年利息20%。3、投資對象為公司或個人。4、贈送全國**酒店免費住宿一周（標準間客房），享受**酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。5、投資擔保人：美國**酒店基本融資設想：方案融資金額為350萬元,**酒店共方案設置100間客房,方案將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經營管理權全權托付給美國**酒店管理,經營,融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報。*銷售定位北京進行的大型會展、商務會議，培訓機構場地租用；*管理定位我們期盼有投資酒店管理閱歷的人來投資**酒店這個項目，來和我們共同合作。

第四章

營銷策略*宣揚主題概念在宣揚、設計方面，以一組氣概磅礴和經典唯美的自然畫面導入，抱定"為顧客供應恒久優(yōu)質的服務；為員工供應能夠充分呈現(xiàn)才華的平臺；為股東制造不斷增長的投資價值，為建立和諧社會貢獻更多的力氣"的使命，鑄造"高雅品位、卓越超群"的企業(yè)形象，弘揚優(yōu)良的企業(yè)精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象；酒店的高雅、卓越的品質、各檔次的設施及功能，導出酒店設施完善的設置、完善的設施與文化的結合、服務人員的嫻熟動作、美麗?的環(huán)境、愛護入微的服務等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗品位生活的無限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，貴重高雅，配套齊備的設施淋漓盡致。海內外貴客、商人接受超值的服務，令貴客享有高人一等的感受。*階段把握的效果籌建階段（1）開業(yè)前的內部設計及內部裝飾高質量的內部設計及裝飾將會吸引更多的來賓，美國**酒店集團（中國）將為酒店在內部設計及裝飾方面供應詢問服務，以確保項目內部設計及裝飾的餓優(yōu)異品質。1、設施布局與流程要求供應適合酒店運做的內部設施標準與流程要求2、初步概念設計要求連同項目設計單位完成初步設計圖紙（2）開業(yè)前的工程業(yè)務詢問美國**酒店集團（中國）擁有一支在中國五星級酒店工作多年的專家隊伍，能夠為酒店項目供應工程技術方面的專業(yè)意見以確保在酒店營業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護方面節(jié)省大筆的資金。（3）內部設計機電要求方案連同內裝設計單位完成設施內部機電設備布局方案（4）系統(tǒng)詢問意見連同機電設計單位完成項目機電系統(tǒng)設計方案，包括：消防、平安設計；強、弱電系統(tǒng)設計；空調系統(tǒng)設計；供、排水系統(tǒng)設計；垂直運輸系統(tǒng)；水處理系統(tǒng)。（5）項目協(xié)調和驗收美國**酒店集團（中國）將在酒店項目施工進行和項目驗收過程中供應國際質量標準以保證業(yè)主的投資。1、施工現(xiàn)場協(xié)調協(xié)調業(yè)主、設計單位、施工單位和經營部門，掛念各方面建立暢順的溝通渠2、施工進度監(jiān)督依據項目進度掛念施工單位和經營部門相互協(xié)作，以確保酒店順當開業(yè)3、設備調試確保設備的精確調試與試運行的順當進行4、項目驗收與有關經營部門協(xié)作，依據方案支配設施驗收并提出驗收報告運營階段管理公司負責酒店總經理、財務總監(jiān)等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作職責認定，在酒店運營中隨時接受業(yè)主方對酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見。依據美國CENDANT和DAYS集團的培訓方案支配中國區(qū)的培訓方案，并統(tǒng)一組織中國區(qū)全部的酒店有關管理人員參與培訓，并于每期培訓結束派發(fā)學習證書。依據各酒店的具體需求另行安派培訓工作，并派集團培訓經理或專員親赴各酒店進行專題培訓。美國**酒店集團（中國）將負責確保酒店達到并保持國際酒店管理和服務水準，并依據市場狀況確定酒店銷售策略，最大限度提升酒店營業(yè)收入、把握運營成本從而達到酒店經營利潤最大化。*外發(fā)式宣揚策略1、精品樓書主要用于對新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以"自游人"身份于都市的種種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊的眾多有利資源，以激發(fā)潛在客戶入住的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看房者、特地的促銷活動中到場的客戶、針對性的重端客戶，以及已經入住的酒店客人。形式：12開銅板紙精致冊子內容：●"自游人"新概念的優(yōu)點和特色描述●介紹項目的大環(huán)境優(yōu)勢●北京旅游交通設施及收費、旅游服務項目及收費、景點消遣項目及收費、主要旅游度假酒店分布及收費等旅游常識介紹●國外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢介紹折頁樓書折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣揚，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內容和形式初步引起目標客戶的關注，并產生進一步了解的愛好。形式：●大折頁●設風琴袋放置插頁（每張插頁一個內容）內容：●大折頁簡潔介紹項目的位置、周邊有利資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、進展商實力等內容。（標題式，簡潔形式為主，主要為掛念客人回