龍湖房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控深度解讀(林龍主講)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控深度解讀

第一部分鳥(niǎo)瞰成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本構(gòu)成一級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：直接費(fèi)（開(kāi)發(fā)成本）、間接費(fèi)二級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)案例：龍湖地產(chǎn)(dìchǎn)目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)劃分成本在財(cái)務(wù)指標(biāo)中的作用與影響利潤(rùn)表凈利與毛利毛利與贈(zèng)送率的關(guān)系第二部分

成本管理的階段劃分可研階段成本管理（拿地階段）產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)；當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況；土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)共九頁(yè)概念設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段的成本控制)；地塊中的多方案土方平衡測(cè)算總圖標(biāo)高、地下室布局、戶型設(shè)置、贈(zèng)送面積、地庫(kù)形式、地庫(kù)層數(shù)及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對(duì)成本的影響；控制車位配比及地上地下車位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車位配比；結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理(hélǐ)規(guī)劃建筑層數(shù)方案設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段的成本控制)；復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；與項(xiàng)目研發(fā)、銷售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；啟動(dòng)版目標(biāo)成本與投委會(huì)版成本差異及原因分析；關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施；對(duì)地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化。共九頁(yè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制；外立面材質(zhì)和用量，線條的規(guī)格和用量；提供幾種基礎(chǔ)方案進(jìn)行成本測(cè)算(cèsuàn)選型。施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制；鋼筋含量、混凝土含量；墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額；保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額。案例：地庫(kù)成本優(yōu)化案例案例：龍湖地產(chǎn)限額指標(biāo)工程實(shí)施階段成本控制招標(biāo)管理及成本控制案例：如何避免工程清單計(jì)價(jià)模式下的不平衡報(bào)價(jià)案例：集中采購(gòu)帶來(lái)的成本降低主要分包二次深化設(shè)計(jì)階段成本控制；簽證、變更、洽商階段的成本控制。共九頁(yè)案例(ànlì)分享（90分鐘）龍湖杭州香醍溪岸項(xiàng)目高層外立面裝飾成本優(yōu)化龍湖成都悠山郡成本優(yōu)化案例分享第三部分

如何編制目標(biāo)成本1.費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成及分級(jí)2.費(fèi)項(xiàng)劃分原則3.成本分?jǐn)傇瓌t4.目標(biāo)成本編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)5.面積指標(biāo)口徑的統(tǒng)一6.配置標(biāo)準(zhǔn)的選擇7.目標(biāo)成本編制案例分享8.項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)——成本篇案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本實(shí)例講解共九頁(yè)第四部分

目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本管理責(zé)任界定目標(biāo)成本管理階段劃分目標(biāo)成本成果提交(tíjiāo)時(shí)間目標(biāo)成本調(diào)整依據(jù)公共配套目標(biāo)成本目標(biāo)成本管控級(jí)層級(jí)成本系統(tǒng)中預(yù)警措施動(dòng)態(tài)成本管理目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)回顧時(shí)點(diǎn)成本指標(biāo)庫(kù)及項(xiàng)目后評(píng)估案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的層級(jí)劃分及關(guān)鍵控制點(diǎn)第五部分

標(biāo)桿企業(yè)成本對(duì)比分析案例分享：中海PK龍湖成本分析案例共九頁(yè)林龍老師，龍湖造價(jià)采購(gòu)(cǎigòu)總監(jiān)

重慶建筑大學(xué)建筑工程專業(yè)，重慶大學(xué)工商管理學(xué)院MBA，全國(guó)注冊(cè)造價(jià)工程師中級(jí)職稱，20年采購(gòu)及成本管理經(jīng)驗(yàn)。

其中，3年施工單位，5年監(jiān)理公司，12年龍湖地產(chǎn)（2002至2014年）工作經(jīng)驗(yàn)。曾擔(dān)任龍湖集團(tuán)造價(jià)采購(gòu)部招采負(fù)責(zé)人（任職3年），城市公司造價(jià)采購(gòu)總監(jiān)（任職2年）。經(jīng)歷了龍湖地產(chǎn)從6.2億到500億，從單一城市，多業(yè)態(tài)、多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到跨區(qū)域、多項(xiàng)目的全國(guó)規(guī)模化擴(kuò)張的全過(guò)程，參與了龍湖地產(chǎn)成本管理體系搭建、完善、優(yōu)化的全過(guò)程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和合同、招投標(biāo)管理方面有深刻的體會(huì)和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。林老師重要業(yè)績(jī)案例展示：2004年完成龍湖水晶酈城項(xiàng)目文檔管理總結(jié)，得到公司推廣，為龍湖工程文檔管理體系建設(shè)樹(shù)立了標(biāo)桿。2008年保溫體系推行之初，多次組織召開(kāi)專家論證，對(duì)保溫體系進(jìn)行重大技術(shù)優(yōu)化，尤其是對(duì)苯板體系中金屬托架和錨釘進(jìn)行優(yōu)化，使得重慶龍湖每年成本節(jié)約上千萬(wàn)元。優(yōu)化方案得到廣泛認(rèn)可并成為整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。2008年完成了保溫涂料的市場(chǎng)考察，詳細(xì)地編寫了考察報(bào)告，并成為集團(tuán)認(rèn)可和推廣的考察報(bào)告模板。2009年龍湖全面推行清單計(jì)價(jià)，深入研究工程清單，提出若干創(chuàng)新性措施，對(duì)現(xiàn)有龍湖總包合同體系作出了巨大貢獻(xiàn)，其中結(jié)合市場(chǎng)編制清單的思想得到集團(tuán)肯定。2010年償試建立重慶龍湖總包戰(zhàn)略合作計(jì)價(jià)體系，并于2012年最終落地。2012年在推行清單計(jì)價(jià)模式下的費(fèi)率定價(jià)招標(biāo)模式，大大縮短招標(biāo)時(shí)間，有效避免清單中不平衡報(bào)價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，該招標(biāo)方式在龍湖體系內(nèi)得到推廣。共九頁(yè)2009年編制并建立了重慶龍湖分供方管理體系，每年對(duì)分供方進(jìn)行評(píng)估頒獎(jiǎng)，其評(píng)估機(jī)制得到公司高度認(rèn)可，并代表地產(chǎn)行業(yè)參加了重慶市建設(shè)主管部門組織的施工企業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)制的研討。2010年，向公司提出信息化管理苗圃的建議，提出電子芯片結(jié)合條形碼以及手機(jī)終端的方式來(lái)管理苗圃資源，可有效降低管理成本，提高精細(xì)化程度，提高資產(chǎn)盤點(diǎn)的精度和速度，降低人為舞弊行為。該建議最終被集團(tuán)采納，目前已在重慶地區(qū)開(kāi)始試行運(yùn)轉(zhuǎn)。2013年，組織對(duì)龍湖某項(xiàng)目別墅外立面石材體系進(jìn)行優(yōu)化，節(jié)約成本約1500萬(wàn)以上，主要優(yōu)化方向：減少干掛面積，增加濕貼面積，減少線條，改石材線條為GRC線條，減少非敏感部位的石材用量等措施。招標(biāo)過(guò)程中合理劃分流水段，合理調(diào)整供貨節(jié)奏，以利于降低成本。2014年，全面組織對(duì)龍湖各項(xiàng)目進(jìn)行成本優(yōu)化。主要內(nèi)容包括：建造標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)的深入梳理，限額指標(biāo)的嚴(yán)格控制，配置標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)的合理選擇，建筑結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化，外立面裝飾的合理優(yōu)化等。共九頁(yè)共九頁(yè)內(nèi)容(nèiróng)總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控深度解讀。一級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：直接費(fèi)（開(kāi)發(fā)成本）、